台 中 地 產 X 檔 案

經濟不景氣但台灣物價不便宜，一棟透天別墅的建材與設備的造價成本不見跌勢，台中的建設公司只好自行吸收成本，將銷售策略轉向「別墅首購族」，別墅售價區隔成500~650萬元與650~900萬元兩級，地坪22~25，建坪50~60坪。 業者表示，預算600~900萬元的別墅首購族客源多，未來此類首購別墅推案會增加2~3成！

■　台中大雅位居中科 就業機會支撐房價

　　新台中市的大雅區境內含括兩條高速公路和環中路，更有中部重大建設要推動，國際機場擴建、中科特定區重劃開發、水湳經貿區開發，都必須假以時日，民間與公部門猛砸預算投資開發該區域，勢必造成地方繁榮，地價成長。 本月份位於后里的友達8.5代面板廠已經復工，就業機會隨產業復甦增多，大雅居於中科中心位置方便度第一名，就業機會也不惶多讓！

■　烏日、南屯潛力佳 建商擁地自重
　　烏日與南屯密不可分，南屯新的自辦重劃區正預告著它的繁榮，烏日高鐵站特區土地與南屯楓樹里、鎮南休閒區連成一氣，往西結合大肚山成功嶺附近的精密科技園區，再與北邊的台中工業區、中科西屯基地串聯，作為中部最大工業走廊，俱足諸多好條件，如工作機會多，土地資源豐富，新重劃區公設規劃新穎，屋價相對便宜等，發展潛力不容忽視。

　　台中某些建商長期看好此兩區域前景，默默囤積土地坐等好時機準備推新別墅！ 不只別墅產品好賣，勝美建設鎖定首購族群，長期在忠勇路口主推屋美價廉的美式社區大樓，意外受市場青睞，業績亮麗，持續再推「勝美市」No.2「飛夢特區」。 北部建商在中部作出正面示範，目前某中部上市的建商即將於嶺東大學附近推出新案，嶺東房市熱鬧超出中科西屯，讓市場人士跌破眼鏡，此區域房市兼容別墅與大樓產品，市場變化迅速活潑，值得細細觀察！

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景氣回升，不但小套房核貸解套，就連過去貸款成數較低的法拍屋，現在也因為市場漸趨活絡，加上銀行競爭相當激烈，法拍屋代墊最高額度也從去年底的六、七成，悄悄攀升至八成以上！

■　精華地段法拍屋 貸款成數安啦！

　　根據統計，今年第二季，台灣地區各地法院拍定總金額為365.9億元，比第一季增加139億元。 銀行主管表示，當房地產市場好轉時，法拍市場也會跟著熱絡，近來代墊款的業務量成長近三成。

　　法拍屋市場逐漸轉熱，民營銀行表示，今年第二季法拍屋貸款的業績量較第一季成長兩、三成。 一銀主管表示，台北市的精華地段的房子，向銀行申請八成以上的代墊款幾乎沒有問題，外縣市額度則可貸到七成左右的水準，想利用這波法拍屋大量釋出、逢低買進的消費者，等於投標者可以降低現金部位，在法拍屋競標時能有更多產品可選擇。

■　法拍屋利率高 賺價差難度高

　　不過，要提醒法拍族，法拍屋貸款利率介於5%至7.5%，略高於房貸，而利率的訂定標準，通常取決於客戶過去的信用紀錄、職業等級與產品區位，代墊時間則通常以不超過兩個月為限，加上屋主在代墊期間還沒拿到權利移轉證書、所有權狀等相關證明，未來產權變動性仍高，銀行承擔風險也相對較大，因此銀行只能按「信用貸款」處理。

　　此外，法拍屋交易有超過一半來自投資客，民營銀行表示，投資客的特性是買進法拍屋後加工、裝潢，約半年後就轉手賺取中間差價，萬一房市反轉，該房屋很可能再度成為法拍屋，銀行放款風險比自住客高出許多；銀行通常會透過往來紀錄、聯徵中心查詢等相關資訊，判斷客戶是否為投資客。 因此，如果是投資客，即使後續取得證明、轉成有擔保放款，仍無法像一般優質房貸戶享有第一年1.5%的利率優惠。

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台中有多條小河流經市區，兩岸遍植行道樹，春秋時節景緻分明，住家擁有大棟距的河岸景觀，更有充裕的散步空間，運動遛狗最方便；有的河道縮小後，經過多年發展不得不加蓋爭取空間，河道上面變成美麗的公園，路旁並且規劃有停車格，狹長河岸變身為最佳的景觀住宅用地，是建商眼中不容錯過的商機。 景觀佳、棟距遠，寬敞的綠園道就是免費大公設，購屋族認同度高，台中溪畔住宅銷售扶搖直上！

■　七期綠十字園道 中部最優豪宅

　　台中七期新市政中心的綠十字園道赫赫有名，周遭主要建築物有市府辦公廳與市議會大樓，還有歌劇院、新光三越、遠東SOGO百貨、準備重新開標的會展中心與大草坪公園。 聯聚信義大廈樓層最高，頂樓圓頂光體綻放黃金光芒煞是好看，幾乎成為七期地標！

　　綠十字園道住宅奇貨可居，成交單價自30~60萬元都有！ 長期投資七期房產的珠寶商李先生特別對綠十字園道豪宅情有獨鍾，他認為過不久此區豪宅單價將能挑戰新高。 明年隨新市府團隊進駐，七期新市政中心發展漸入佳境。

■　七期惠來溪近捷運 房價潛力NO.1

　　新光三越正對面的惠來溪畔綠園道直通水湳經貿園區中央森林公園，兩岸盡是惠來路三段與弘孝路高樓大廈。 惠宇建設早有開發惠來路三段底的高級別墅「惠宇皇家莊園」、弘孝路上的大樓「惠宇人本新觀」。 像一塊璞玉惠來溪畔綠園道，深深吸引商機嗅覺靈敏的興富發建設投入豪宅案，眼光類似惠宇建設當初投建豪墅「皇家莊園」；勇建建設持續看好惠來溪畔住宅，繼「勇建藝術館」再推出首購型大樓案「勇建水悅」。

　　業內人士指稱，惠來溪畔綠園道新建大樓價單坪自十餘萬元至30萬元不等，地屬青海路家樂福商圈生活機能特好，距離逢甲夜市與新光三越旁的台中直轄市新都心均在步行十分鐘以內，與藍、綠捷運線800米等距，如經國綠園道、太原綠園道、五權西四街綠園道、東光綠園道，地段優勢與環境長遠性與可塑性，更勝其它綠園道。

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中市房地產市場最近因台商返台投資置產等熱錢效應增溫，尤以好地段新成屋行情看漲，總太建設公司在台中市五期重劃區推出「品精誠」大樓建案，強調寧靜精品住宅，吸引自住客群入住。

總太建設公司董事長吳錫坤說，對許多台中人而言，五期重劃區就像精品名牌一般，入住五期就是生活品味表徵，包括食好、衣好、住好、行好、育好、樂好的「住五期六好」的美名不脛而走。

「真正富有者擇居五期」，五期不只是生活便利，還有優雅的街道，尤其公益路旁頂級店街氛圍，常讓外地人風靡不已，尤其是靜巷單純住宅建案一曝光，就成為行家出手的目標。

吳錫坤說，品精誠擁有得天獨厚的環境，公司在規劃上也格外費心，希望地盡其利，不論在採光通風、格局舒適性、坪數齊質性、公設景觀、建築外觀等等都要求做到最好。

品精誠共分二區，一為如意區，座北朝南向，規劃54坪、66坪精質四房，即將落成交屋。二為雙璽區，純雙併規劃，全棟三面採光，均質55坪四房，已開工，格局尚可量身設計，開放預約入主。

媒體觀察報導，許多都會商圈店面空置率其實不低，但是經濟部商業司統計卻發現，某些業別新開店數不減反增，其中餐飲業、旅館業(不含民宿)、批發零售業成長幅度驚人。 商業司官員分析，今年三月起興起的開店熱潮，主因一是民眾失業乾脆創業，二是認為景氣已觸底可以先開店等待復甦。 事實上台灣三大都會區都可觀察到主要大街上，大型店面甚至搶手的三角窗有許多都已閒置高掛「租讓」，然而次要道路、巷道口卻招牌燈亮，20~40坪小型店面需求強勁，餐飲、小吃冰品、補教、美髮、服飾、美妝、超市等行業展店數量大增！

■　台中低總價店面 交易強強滾

　　銀行業者對於店面(非透店類)比住宅還不放心，台中中古店面的貸款成數最多僅有7成，業者分析認為，台中店面樓價起伏過大，雖然二樓通常可作居住使用，但並非傳統大樓住宅，都是作自用店面或收租目的，轉手率偏高，市價又比大樓住宅貴近一倍，銀行比民間更保守看待台中店面價值，估價通常偏低於市價。

　　仲介業者舉例說明，太原路一段長榮桂冠酒店後面，有一棟出租套房大樓的1+2樓店，屋齡14年當年第一手成交價單坪24萬元，7年前經過一次銀拍，以超低價250萬元轉售給第二個屋主，七年來都作出租用途，今年五月屋主花不到一個月時間輕鬆再轉售，450萬元成交、單坪13萬元，第三個屋主稍加整理後只花7天就又租掉，租金報酬率達5.5％。

　　若是算第一手屋主出租的報酬率卻只有2.3％，仲介店東表示，說真話會被罵，買台中小型店面投報率很不錯，但只能買「中古」的！ 第二位與第三位屋主買來出租蠻划算，因為取得成本只介於第一手的五成價左右。

■　不動產累積財富 危機入市機不可失

　　曾在金融業涉足很深的群森房屋台中立業店東吳茂楚分析，2007年7月起美國發生次貸危機，進而引發全球性金融危機，不景氣讓世界各國政府降息猛印鈔票，造成資金面異常寬鬆。 美元貶值最恐慌的就是有錢人了，境外三資不停匯回台灣，此時介入房產風險最低，房市不振才有機會買到便宜店面和土地。 吳茂楚說，遇上這波金融風暴，不景氣就是福氣，聰明人應積極把握一生僅有一次的機會，投資台灣房地產，替自己財富加分。

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根據勞委會統計，無薪假人數暴減，已由今年初23.8萬人，大幅下滑至7.9萬人；換言之，大約將近16萬人重回工作崗位，「收假」回流最明顯的區域就是科學園區。 房仲業者調查，全台五大園區以新竹科學園區的房價漲幅最為驚人，去年第四季每坪14.2萬元，今年第二季漲至每坪17.8萬元， 房價漲幅25%。

■　中科、南科人口少 房價缺乏反彈動能

　　根據台灣房屋統計，去年第四季竹科附近的房價大約下滑至每坪14.2萬，到了今年第二季反彈至每坪17.8萬，漲幅達25%。 台灣房屋不動產研究室經理古景良分析，竹科附近的房市，可以說直接受到股市影響，股市漲，房市交易量就增加，原因很簡單，這些科技新貴平常忙於工作，並沒有太多時間去做投資上的管理，因此竹科人的投資模式不會太複雜，「除了股市，就是房市」，資金大多在兩者間滾動。

　　相較於竹科房市火熱，台中科學園區以及台南科學園區的變動不大，中科去年底的房價一坪約12萬元，今年第二季小幅上漲6%，每坪約12.8萬元；至於南科的房價幾乎文風不動，中古透天厝介於220至330萬元的價位。 古景良分析最主要原因，就是就業機會不充足，中科就業人口大約2萬人，而南科大約4.6萬人，就算相加僅達內科或竹科的一半，由於人口動能不足，使得房市缺乏反彈動能。

■　內科站穩五字頭 南軟三鐵共構發酵

　　台北市的內湖科學園區擁有約十萬人的就業人口，人口動能是支撐房價的基本盤，加上七月捷運內湖線通車，內湖的房價易漲難跌，即使經歷去年金融海嘯，內湖去年第四季的中古屋每坪均價55.6萬元，到了今年第二季微升至57.8萬元，漲幅約4%。

　　至於南港軟體園區的就業人數，雖然僅有1.5萬人，但是附近中古屋平均成交行情從去年第四季的34.2萬到今年第二季的36.7萬，漲幅為7%。 古景良認為，南港展覽館站預計將於2010年底通車，屆時捷運南港線與內湖線交會於南港展覽館站，2010年高鐵南港站也將通車啟用，未來南港擁有捷運、台鐵、高鐵三鐵共構的優勢，房價自然逆勢抗跌。

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台中縣市「轉大人」升格為直轄市的區域發展策略研究報告已經出爐，市府委託逢甲大學所作的這份報告，目標遠大、雄心壯志，要將新台中市邁向國際化成為亞洲新門戶，此規劃案將逐月透過縣市聯繫會報充分溝通達成共識，預定2010定案並希望交由未來新的台中市長拍板實施。

■　新市政第一辦公廳 豐原第二辦公廳？

　　台中市都發處長黃崇典指出，原台中市定位為「區域發展中心」也就是「政商精鑰中心」，政商中心以發展工商業、服務業、經貿活動為主；原台中縣則另設6個「地方中心」各自發展地方特色產業，如農業、休閒業、特色產業等，6個「地方中心」為豐原市、大里市、太平市、烏日鄉、大甲鎮、梧棲鎮。 由於位於七期的新市政大樓已不敷使用，是否擬將部分局處遷到豐原市陽明大樓，目前仍無共識。

■　亞洲門戶 中部科技走廊

　　報告中規劃欲整合現有各大工業區，壯大台中市成為科技大城，整合對象包括中科台中基地、后里基地、台中工業區、南屯精密機械園區1 、2期、水湳經貿園區、太平烏日北彰化工業帶成為「中部科技走廊」；陸海空三大海港、空港與高鐵作快速轉運中心。 物流業者指出，台中港特定區、大雅清水靠進國際機場，烏日鄉大肚鄉靠近高鐵站區都是不錯的物流倉儲設站地點。

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買豪宅，最在乎的就是安全，台中豪宅業者為了讓客戶瞭解建材都是頂級建材，特別安排客戶到鋼鐵廠參觀，甚至還讓客戶在自己購買戶數上的樑柱上簽名，讓客戶相當安心。

■　買豪宅 親自看建材　

　　對於一般民眾而言，建材的好壞很難自己判別，而且想了解卻也無從入門，台中的總太建設為減少客戶疑慮，給予客戶最大購屋安心，近來更分梯次安排客戶南下榮重鋼鐵廠親自參觀鋼構廠，並對SS鋼構鑄成和豪宅結構提供詳盡解說，讓客戶真正能深入了解未來入住的住宅品質。

　　此外，還讓客戶在參觀之餘，更能在自己購買戶別的樑柱上簽名，具有眼見為憑的用意，更讓客戶有多一層深刻的參與感，以及購屋的親身認證。

■　蓋屋前 先做教育訓練
　
　　為了讓客戶安心，還有建商為確保施工品質，還注重工地內福利社對於工人的飲食與安全衛生，更不販賣酒精飲料，甚至在個案啟動前，還招集工地勞工講解建築理念，讓承包商直呼，沒看過蓋房子，還要先辦教育訓練的」。

　　豪宅販賣的不只是大坪數的空間而已，全方面細心服務，才是豪宅客戶最再乎的，建商也都卯足全力，試圖用最好的服務贏得客戶的青睞。

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