投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200509 (3)

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【陳建徵╱台中報導】
水湳機場遷建後的水湳經貿園區發展計劃已經成為台中市西、北屯區未來發展的重要指標,不過房地產業者認為,水湳地區除水湳經貿園區外,包括後期發展區、眷村改建、都市更新等,都將為水湳地區帶來活絡的契機。

榮景可期
台中市水湳機場去年初遷移至清泉崗,騰出的200多公頃用地,至今仍未進入實質規劃階段,預定明年才辦理國際競圖,但國防部終於在今年7月公告解除機場周邊限建與高度管制,水湳地區的大未來,終於向前邁進一小步。

發展潛力不輸中科
預定規劃為多功能經貿文化暨休閒園區的水湳機場用地,是水湳地區的未來遠景,群義房屋西屯逢甲店經理陳彥呈指出,事實上除了水湳經貿園區,整個大水湳地區,未來還有多項都市計劃相關利多,發展性不亞於中科。

陳彥呈表示,水湳機場周邊的大水湳地區,存在不少老舊眷村,目前僅有3處進行改建,後續改建計劃仍將推動,而眷村遷空後的都市更新,則將提供新的可利用土地。

目前房市交易平穩
另外,機場外圍不少後期發展區,目前透過自辦重劃程序進行土地解套,再加上甘肅路等路段零星工業區改編,未來大水湳地區共有眷村改建、都市更新、後期發展區、工業區改編及水湳經貿園區等5大利多,是台中市少見的「都市計劃教科書」。

陳彥呈表示,水湳地區雖有極佳前景,但目前房市交易量平穩,預售市場亦無新大樓推出,僅有部分別墅個案,少數20、30年屋齡的公寓,單價約6~6.5萬元,15年以內大樓華廈,單價約7.5~9萬元,10餘年中古透天別墅,總價則約500~600萬元。

缺乏學校醫療設施
水湳地區生活機能尚佳,水湳市場提供採買,中山高中清交流道快速連結南北各鄉鎮,不過陳彥呈指出,目前水湳地區國民小學勉強仍足夠,但國民中學較不足,情況與中科附近類似,且當地缺乏中大型醫療設施,是亟待加強的公共設施。

水湳地區預售市場在沈寂多年後,去年接連推出多件大型別墅及店面個案,總戶數超過500戶,銷售情況都不算太差。
而且預售別墅平均的房價從2年前600~700萬元,漲至目前約700~900萬元,水湳經貿園區等重要利多,仍然是支撐房市的重要依據。

大德國中唯一國中
水湳地區人口密集,國民小學有仁愛、大鵬、新興、陳平等多所,但國民中學僅有大德國中,國民中學資源較為不足,情況與中科附近類似。大德國中位於中清路70~1號,鄰仁愛國小,主要學區包括北屯區陳平、新平、忠平、仁愛、水湳、大德、及西屯區大福里全里,另包含北屯區仁和、后庄部分鄰及西屯區港尾、大石部分鄰。

水湳市場規模最大
水湳市場與建國市場並列為台中市規模最大、服務範圍最廣且歷史最久的2個傳統市場,提供包括水湳地區周邊如北區、西屯、北屯等地居民生鮮消費,貨色齊全。水湳市場也是水湳商場的核心,除了市場本身,包括附近中清路、大鵬路、中清西2街、長安路二段及四平路、大連北街等路段,都有延伸的商店及攤販,營業時間約上午6時至中午12時左右。

社區總體營造成功
我就任后庄里里長12年,最大的收穫就是透過社區總體營造,完成后庄鐵馬道,連結水湳及四張犁幾個里,結合地方文化及產業資源,提供休閒與鄉土文化教育,今年也成立二手家具環保園區,利用資源回收,用於慈善公益。興建中的敦化公園是附近居民、鄰里長凝具共識爭取及參與規劃。

環境清靜人情味濃
附近環境乾淨,居民的人情味濃厚,附近幾個里組成了家政班,固定每個月上課1次,地點在后庄里活動中心,上課內容包括飪、健康、美容等,另外也有舞蹈班等多種課程,參加的都是附近的家庭主婦,感覺很融洽。敦化公園現在正在施工,希望可以提供大家活動。

短空長多看漲2成
大水湳地區是台中市未來發展的重要櫥窗,不僅有水湳經貿園區的開發,還有眷村改建、都市更新等多項重要的都市計劃的新契機,目前房市交易量平穩,且僅有少數投資客卡位,不像中科具有強大爆發力,因此展望未來房市呈現短空長多,預期未來仍有至少1~2成的上漲空間。 

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【趙曉慧╱台中報導】
中興大學的學生租屋市場,因家長與學生重視安全性與設備,雅房已逐漸淘汰,最受歡迎的是5坪套房產品,月租約5000元,學生素質與承租狀況穩定性高。中古透天厝總價400~600萬元,為投資市場中主流產品,年報酬率約達5.14~7.5%。

市場穩定
國立中興大學為中部知名綜合性大學,位於台中市南區興大路與國光路一帶,全校學生規模橫跨大學部、碩博士班以及進修部,人數約達1.5萬人,大二以上便開放外宿,提供周邊房市龐大學生租屋商機。

學校周邊多屬於寧靜住宅區,文教氣息濃厚,校門前設有綠園道,為鄰近居民休閒運動場所。鄰近學校商圈包括南門路、國光路與忠孝路夜市等,生活機能成熟。

新手可投資舊公寓
信義房屋國光店專案經理陳勵信表示,中興大學為知名國立大學,校風與學生素質不錯,但因周邊多住宅區而非商業區,套房市場仍以學生為主,上班族較少。

目前最受學生歡迎的5坪套房,標準設備為網路、電視線、管路與水電錶等俱全,並需顧及採光通風、結構安全與出入方便性等,月租約5000元,習慣每學期收1次租金。有些女學生家長還會要求提供保全,因而出現全棟女生宿舍的產品。

學區內的房屋多屬於20~30年中古產品,透天厝總價400~600萬元,所需裝修費用約80~100萬元,分租2層共6間房間,每間月租5000元,每月共計3萬元,年報酬率約5.14~7.5%。陳勵信表示,此類產品利用度多元,變現率又高,無論自用、出租或轉手皆適合。

華廈產品適合自住
另一種產品為中古公寓,建坪30坪產品總價約200萬元,所需裝修費用初估30萬元,目前整層出租行情約8000~1萬元,年報酬率約4.17~5.21%。陳勵信說,此類產品優勢為免管理費、無公設且實坪大,地坪的持分較華廈多,土地的價值較高。因總價不低,租金即可支付房貸,適合作為初次投資的入門。

中古華廈目前每坪約6~8萬元,整層月租約1萬元,因平均屋齡約在10年左右,較無需花裝修費用,若買下1戶300萬元的3房產品,年報酬率約4%。

陳勵信建議,華廈產品含有公設比,實際坪數較少,且因南區的未來性有限,房價的保值性與增值性有限,自住好過出租。

加強管理房客就上門
相較於其他大學,中興大學的學生承租穩定性很高,但學生與家長相當重視安全性,勝過於租金高低或設備好壞。若學生住得滿意,自然會口耳相傳,若要搬離還會介紹接手人,房東根本無須打廣告。

對於第1次介入的投資人,建議先評估自己資金,再選擇適合的產品,但產品也要未來的脫手率。若要炒短線,可以買舊透天改建,等到滿租後再轉手給下一位投資人,這有點類似不動產證券化概念。

若要中長期投資,建議瞭解市場特性與學生的習性,直接挑選透天產品改裝、穩定收益,但滿租的關鍵,還是在於宿舍管理與安全性,這一點高過於租金與設備的問題。 

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【趙曉慧╱台中報導】
位於台中市北區的曉明商圈,住宅人口密集、商店林立,重大地標為曉明女中與通豪飯店等,文教氣息與商業氣息並陳;交通四通八達,可直達中清交流道。店面產品以透天店面為主。最好的地段在天津路,是台中市著名的服飾街,全棟月租高達8萬元。

發展成熟
永慶不動產台中文心加盟店副理沈世明表示,曉明商圈的範圍約在文心路四段以南、太原路以北之間的區段,涵蓋天津路服飾街、北平路小吃街、大雅路聲色場所、漢口路娛樂業等,是台中市早期的商圈,發展已經相當成熟。

曉明商圈的商街層次多,但透天店面總價與月租的行情也不同,租金價差甚至可達4.5萬元。

服飾街停車不易
沈世明表示,曉明商圈的店面產品以透天厝為主,地坪約30坪,屋齡平均約20~30年,全棟透天店面月租約3.5萬元、總價1200~1500萬元,但還是有區段上的價差。大樓樓店因價值性不高,不是主流的店面產品。而在這幾條街道之中,又以天津路服飾街的透天店面月租與總價最高。

天津路是台中市服飾業的中盤批發集散地,各式服飾店家林立,人潮相當密集,行車速度趨緩且沿路停車不易。此街地坪30坪的透天店面,整棟月租高達8萬元,每戶總價約達2800萬元,不過店面的釋出量並不多。

熱鬧程度僅次於天津街的是漢口路,漢口路娛樂業與一般日常業種並陳,包括庭園KTV、餐館、平價便當、通訊行或房仲業等,此街地坪30坪的透天店面,整棟月租約5萬元,每戶總價約達1500~1800萬元。

大雅路繁華不再
大雅路是台中市通往中清交流道的主要幹道,設有曉明女中與通豪飯店等,業種包括一般商店、台中名產「太陽餅」專賣店、聲色場所與私人診所等,但道路兩旁仍然可發現許多閒置的店面。此區地坪30坪的透天店面,月租約3萬元、每戶總價約1000萬元。

大雅路之所以逐漸沒落,沈世明表示,主要是近年來11期重劃區釋出,吸引商家與人口遷移到崇德路與中清路一帶,房仲業也跟著陸續遷出。另一方面,崇德路與環中路開通之後,通往中清交流道的路徑已不限於大雅路一條,也正因為交通動線的改變,使得大雅路不若以往繁華。

大雅路套房報酬率12%
相較於台中市北區的其他商圈,曉明商圈的人潮與車潮眾多,適合開店做生意,較不適合當住家。在區段上建議盡量往北邊挑選,包括天津街、漢口路與北平路等。

我們常形容「穿在天津街、吃在北平路、玩在漢口路」,這些區段的商圈已經定型,人潮固定,業種稀有不易被取代,透天店面價值性也較高。目前租金行情暫居低檔的大雅路,其實若是選對業種還是有獲利空間,業種則是推薦家具業。

除投資透天店面之外,不妨也可以嘗試投資漢口路與大雅路一帶的套房產品,這個區段的套房客源,多半出租給聲色場所的員工,坪數約10坪,月租6000~8000元,總價約70萬元,年報酬率可達12%。

停車不易影響生意
我在大雅路開店已經23年,大雅路是主要幹道,車流量還比人潮多,但道路兩旁不好停車,減少顧客停車上門的消費意願,生意多少受到影響。此外,受到附近大型量販店進駐的影響,這裡中小型生意難做,而一般類的業種因為競爭多,靠著打折扣戰存活,獲利空間相當有限。這裡比較適合開私人診所,我們這兒就有很多診所與美容業。

診所日用品有賺頭
我在23年前來到這裡開店做生意,大約從1996年開始,曉明女中大雅路一帶的消費景氣開始下滑,另一方面也是大型賣場進駐的影響,造成吸盤作用。另一個觀察指標是通豪飯店,以前停車場常常客滿,但現在即使到了傍晚時車輛還是稀稀疏疏的,附近的海產店4個月換一次老闆。在這裡做生意要賺錢的話,可以選擇私人診所或日常必需品類。 


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