投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200510 (5)

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【趙曉慧╱台中報導】
科博館周邊住宅環境品質最好,綠意盎然。鄰近科博館的健行國小,創辦於1957年,是台中市歷史悠久的小學,學校的人數由少而多,再轉為現今的小型學校,目前各年級學生人數約200餘人,算是小校小班。

綠地環繞
這所人口密度低的小學,加上鄰近國家級文教設施、綠地多、咖啡館林立,目前大樓房價每坪10~18萬元。面科博館第1排、屋齡5~8年的大樓每坪約15~18萬元。

小校小班空間充足
健行國小位於台中市北區健行路與篤行路口,鄰近大雅路,學校周邊屬於老舊的透天厝社區,人口密度低,且鄰近篤行、省三、中華等國小,就讀人數歷經起伏,如今學校發展成「小校小班」。據校方統計,每位學童約可擁有6.9坪的使用空間,相較於其他爆滿的學校,活動空間充足。

除了低密度的就學環境之外,學區一帶還有國家級博物館與公園綠地。博館路與西屯路一帶,設有國立自然科學博物館與植物園,民權路與英才路一帶設有英才兒童公園,中國醫藥大學旁設有中正公園。重量級文教設施充足,也是健行國小學區的特色。

近廣三SOGO商圈
學區東側為中國醫藥大學商圈,科博館前綠園道兩側時尚咖啡館林立,全國飯店旁還有一條精品街,中港路一段與美村路一段口則為廣三SOGO百貨商圈。

住商不動產台中北區加盟店店長郭道明表示,學區內的房市,呈現新、舊社區並陳的現象,約可分為科博館與篤行路2大區段,其中又以科博館的生活環境與房價最好。其中,科博館一帶為重劃區,道路系統方正、綠意盎然,是台中市首屈一指的區段之一。

第1排5~8年的大樓每坪15~18萬元,指標社區包括「寶璽博邑」、「惠宇世紀觀邸」與「國泰博邑」等,皆是知名建商興建,多為大4房格局,住戶多律師或醫師。科博館第2~3排的大樓,房價每坪10~12萬元。此外,區段內也有透天別墅,每戶約1000萬元。

靠近健行國小的篤行路區段,多屬30年的公寓產品,生活環境不若科博館優美。公寓每戶150~180萬元,透天別墅每戶約400萬元。

科博館周邊最佳
健行國小雖然不是台中的明星學區,但全校僅約2000人,教學的品質與資源較能夠確保。
這裡的生活環境綠地公園多,有如台北市的大安森林公園,生活機能完善,購物很方便,加上鄰近科博館,居民素質不錯,是一個人文薈萃的居住區段。交通便捷、四通八達,因鄰近中港路,交通可以直達中港交流道。

此區由於建地稀少且屬於發展成熟的都會區,所以房市的未來性有限,但至少這裡沒有工廠,是理想的居住環境。購屋的推薦區段,除了購屋預算之外,不妨可選購科博館周邊的產品,因已經過重劃,道路與綠意等規劃較其他區段良好。 


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【趙曉慧╱台中報導】
有別於一般傳統市場商圈歇市後人潮即散,向上市場是一座24小時商圈,人潮不斷。市場出口旁的樓店租金最高,30坪總價1700~1800萬元,月租5~6萬元,角店月租更可達8~9萬元。

人潮不斷
此區人口密集並鄰近SOGO百貨商圈,區域內擁有不少外來人口,房仲專家估計,透天店面若1樓做生意、2樓以上改裝套房出租,報酬率至少10%。

信義房屋西區美村店專案經理楊世安表示,向上市場商圈約在中美街、向上北路、華美街、向上路與美村路,過去規模相當大,業種包括委託行與精品店,近年來因百貨業崛起導致商圈萎縮,轉型成為傳統市場。

一天營業16小時
他說,商圈內人口密集、外食人口多,白天是傳統市場,晚上則是美食小吃街,營業時間很長,一天至少16個小時。
楊世安表示,這座商圈的消費客層約可涵蓋至中港路、五權路、忠孝國小與精誠路,因與國立自然科學博物館、國立台中美術館與經國綠園道有地緣關係,居民多屬公教人員與豪宅的客層,因此商圈的消費群從一般市民到豪宅客層都有。

根據信義房屋西區美村店統計,向上市場商圈的店面類型眾多,從大樓店面到透天店面都有,總價與月租的行情約有5~6種價差,精華區段都在市場入口一帶。

最「吃市」的區段在向上北路的市場入口一帶,人潮川流不息,但屋主惜售心態濃厚,店面釋出量極少。

面寬8米、建坪約30坪的大樓店面,總價1700~1800萬元,月租行情可達5~6萬元。若面寬5米、建坪約18~19坪,總價1300~1500萬元,月租行情2~3萬元。

該區段的角店價格最貴,建坪約30坪,月租估計可達8~9萬元,曾經有人出價2000萬元以上收購,但屋主仍不願意出售。

中美街鄰近市場入口的透天店面,地坪30餘坪,總價1800~2000萬元,月租6~7萬元,成交量很少。

以過路客為主
向上市場商圈的人潮,早上比較多,大部分是家庭主婦來買菜,中午多是上班族吃飯,晚上就是一般家庭用餐,整體上人潮蠻多的。
這個區段停車不方便,但不至於影響做生意,因為我們都是做過路客的生意。若想在這裡開店,可以做小吃類或冷飲類,在價位上,因為這裡屬於平價小吃客層,所以定價不宜太高。

客層25歲以上
我們這間2坪的角店月租4.5萬元,旁邊就有停車場。這裡的地點不錯,客層大部分介於25~60歲間,幾乎什麼階層都有,消費能力也都不錯,所以太年輕的業種就不適合。

商圈內有名的小吃店很多,對面就有家25年老店,能帶動我們的生意。不過,這裡的人潮會受民俗節日的影響,例如每月初一、十五的第2天人潮就會比較少。

公教員豪宅客不少
向上市場商圈的規模很成熟,營業時間很長,一天約可以有16個小時,區域內的居民包括公教人員與豪宅客層,消費能力也很強。
這座商圈的消費人口還可以增加,主要是因為附近有新的住宅推案,辦公大樓的出租率也略為提升,都可以成為未來的消費商機。
商圈成熟的基礎下,收租報酬率4~5%,好過銀行存款利率的2%,可望維持平穩。

因為商圈鄰近SOGO百貨商圈與中港路的辦公大樓,外來人口眾多,投資型的客層若要增加獲利空間,可以將透天店面的1樓出租,2樓以上改裝成5~6坪的套房租給上班族,每月每間收租5000~6000元,年報酬率可以超過10%。 

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【陳建徵╱台中報導】
西屯區文華高中生活圈位4期重劃區,周邊有不少國中、國小,屬文教區,且公園多、生活採買便利,是不少購屋族重要選擇區段。近年受中科帶動,也引進不少中科購屋族,中古大樓每坪最高達10萬元,且需求仍強勁。

發展成熟
國立台中文華高中位寧夏路、文心路口,由於在4期重劃區內,開發至今約20餘年,建築物密集,周邊學校也多,包括大仁國小、重慶國小、何厝國小、中山國中、漢口國中等,形成以學校為核心的文教區,房地產界亦以文華生活圈為當地代名。

生活圈內發展較早且較成熟的路段,包括西屯路、漢口路、重慶路等,其次則為甘肅路、寧夏路、成都路及河南路。

居市中心位置
區內受惠4期重劃區規劃,公共設施齊全,除各級學校外,如三信公園、漢口停車場、中義市場等,使區段內生活機能完整且便利。
信義房屋西屯店經理廖慶泓指出,西屯文華高中生活圈內,除了公共設施齊備、生活機能佳外,由於位居台中市中心位置,近中港路、文心路等市區主要幹道,距離高速公路交流道不遠,且鄰5期及7期重劃區、近逢甲及科博館區段,相當受到一般購屋者的青睞。

廖慶泓表示,中科在西屯大肚山設立後,陸續引進就業人口,其中也有不少選擇在距中科車程15分鐘的文華生活圈購屋,生活機能是最大考量,入住客層則為中科的中基層員工。

產品種類多元
目前區段內各種類型產品都有,但以透天住家、別墅為主,地坪25坪左右、10~15年中古透天別墅,總價800~1000萬元,新別墅成屋總價1000~1500萬元。

其次為大樓華廈產品,數量也不少,屋齡以5~10年最多,單價8~10萬元,新大樓成屋單價12~14萬元。廖慶泓表示,由於新完工大樓華廈較少,中古大樓雖因屋齡略久,但生活機能完全一致,區位多不錯,受歡迎程度不亞於新成屋,且需求仍十分強勁。

店面投資熱門
透天店面則是本區熱門產品,其中,西屯路、漢口路及重慶路等發展成熟、可立即開店營運的路段,由於有意投資出租的投資客不少,促使各重要路段的透天店面行情居高不下,目前以2000萬元以內的透天店面最受投資客青睞,不過如果地段不差的店面,4000~5000萬元的大型角店,仍有投資客願下手。

停車問題
忠義停車場月租1500元
4期重劃區社區密集、人口大量入住,讓停車問題愈來愈嚴重。文華高中附近停車場不多,漢口路、寧夏路口三信公園旁則有漢口立體停車場,提供汽車位370個、機車位約240個。

中義市場對面的忠義停車場為公有民營停車場,但僅17個停車位,臨時停車每小時20元,月租分為全天、白天及夜間等3種,租金分別為3000元、2000元及1500元。

台中市4期重劃區文華高中生活圈附近人口稠密、學校多,屬文教區,附近有何厝、大仁、重慶等國小,國中則有漢口及中山國中,及文華高中。
中山國中位寧夏路、重慶路口,學區包括大鵬、大河、何仁、何德、何福、何源、大石等里。
學校推動棒球運動,棒球隊曾代表國家多次出國參賽,並獲優異成績。

中義市場全國示範市場
商圈發展成熟、機能完整且購物方便,是西屯文華高中生活圈環境特色,包括西屯路、漢口路、重慶路、甘肅路等路段,都有密集商店。
漢口路三信公園對面有黃昏市場,另外重慶路、甘肅路口有中義市場。中義市場為經濟部商業司專案輔導之傳統市場,曾與北屯區錦村市場同獲全國示範傳統市場,營業時間為每日清晨至中午。

本區機能優於7期
西屯區有不少具特色的住宅區段,包括中科、逢甲、5期、7期及西屯文華等,購屋者都以5、7期為購屋第1優先考慮,但5期目前已相當飽和,7期則仍處發展階段。

西屯文華地區生活機能極強、學校多屬文教區,加上文心路有捷運經過,將帶動進一步發展。未來除非7期發展達一定階段,否則本區仍持續看好。

加強發展人文西屯
我在西屯區何厝里居住7、8年,近年由於中科設立,發展迅速繁榮,我建議應爭取建設成為科技、人文、環保、交通等兼備的西屯。
而中科的勞務就業機會,應優先提供西屯區居民,配合新市政中心、大都會歌劇院、惠來遺址等文化建設,引進世界級藝術,發展西屯人文櫥窗,並加強西屯聯外交通等,以提高西屯地區生活品質。

公園綠地分布不均
我們在此地居住10餘年,附近生活環境好,有很多公園,三信公園更是下班後最常散步的地方,科博館離這裡也不遠,不過公園大多集中在某些區域,部分地區就較缺乏。

附近買東西很方便,有黃昏市場、早市、還有生鮮超市,另外交通也很便利,距高速公路很近,西屯路雖然路不寬、也偶有塞車,但還可接受。 

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【陳建徵╱台中報導】
台中市8期重劃區海德堡商圈是區內的核心商圈,發展最早,生活機能最完整、人口最聚集,大樓、別墅、店面等產品線齊全。隨著可建土地減少,加上捷運、高鐵等公共建設帶動,後續潛力雄厚,屋齡12年左右大樓,每坪房價仍達10萬元左右。

供給量少
海德堡商圈以向心南路為中心道路,範圍大致為南屯路以南、永春東一路以東、文心南路以西、豐樂公園以北,由於連結南屯商圈,因此發展極早,重劃完成開放建築後,建商率先在此開發推案,形成8期重劃區內最密集的社區與人口聚集處。

群義房屋南屯店協理林昌輝指出,8期重劃區以文心南路為界,東側區發展速度較慢,西側區則因海德堡商圈形成商店街,提供便利的採買與餐飲機能,商圈範圍往外擴展,並成為整個8期的核心商圈。

開發成功外來客多
海德堡商圈的興起主要是因京展建設早期在向心南路、文心南一路、文心南二路等共3大街廓,興建海德堡社區共4期,總戶數約500餘戶,向心南路即因大量社區人口帶動,形成小型商圈。

林昌輝表示,8期重劃區原即以鄰近南屯交流道及高鐵站、未來有捷運綠線經過等交通優勢,加上公園綠地多、住宅環境單純寧靜,普遍受到中上階層購屋族群喜歡,海德堡商圈又因豐樂公園近年開發成功,吸引大量外圍縣市遊客來訪,發展更迅速。

店面首選向心南路
8期重劃區除豐樂公園以東及南苑公園以南有部分商業區,出現大樓比例較高,其餘為編定住一至住三的住宅區為主,因此大樓建地不多,未來再出現新大樓的機會不大。

海德堡商圈的大樓約300餘戶,屋齡雖已超過10年,但在缺乏新增供給,房價穩定,目前無裝潢中古屋每坪8.5~9萬元、有裝潢每坪約10~10.5萬元,在台中市中古大樓平均房價而言,屬於中高價位。

大樓及透天別墅是商圈內的主力產品,中古別墅屋齡以10~14年者多,每戶總價約1000~1100萬元,生活便利性是維持高價的重要原因。

透天店面則以向心南路沿線較具商業價值,不過林昌輝指出,向心南路的透天店面目前總價約1300~1500萬元左右,但釋出量極少、詢問者眾。

推出2000萬元別墅
新的別墅仍陸續推出,但多屬小面積建地,戶數不多,林昌輝表示,由於7期重劃區地價愈來愈高,不少建商移往8期尋地,也拉抬8期土地價格,新推別墅個案的房價也往上拉高,過去8期較少出現2000萬元以上預售別墅,但近來有不少新案,總價都在2000、3000萬元以上,對8期整體房價持續有刺激作用。

豐功停車場月租600元
8期重劃區內停車場多,文心南路以東有南苑停車場,文心南路以西有豐樂停車場及豐功停車場,豐樂公園地下也有停車場,加上路邊停車格,共提供超過1000個停車位,例假日公園周邊停車仍顯困難。豐功停車場位於向心南路、永春東路口,共有約200個車位,臨時停車每小時20元,月租每月600元。

萬和國中南屯明星學校
萬和國中是8期重劃區唯一國中,也是南屯區明星學校,1995年開始招生,學區範圍極廣,包括南屯區的南屯、中和、鎮平、楓樹、春安、春社、永定等里,及部分田心、豐樂、向心、新生等里。學校共有39班、學生約1400人。學校加強發展音樂及體育等活動,經常參加校外比賽並獲獎。

爭設學校與圖書館
我在8期土生土長,對南屯區的了解非常深入,8期重劃區公園綠地比例高,是環境單純寧靜、適合居住的純住宅區。豐樂公園經營成功,帶動地方繁榮,未來仍將爭取拖吊場遷移設立學校、並盡速設立圖書館,提高文教氣息。

純住宅區生活便利
我住這附近已5年,這裡是高級的純住宅區,住戶的素質都很高,向心南路的小商圈提供附近住戶便利的消費,而且這裡有很多年輕的消費族群。附近交通方便,文心南路、五權西路等四通八達,另外南屯路、五權西路有郵局、銀行,食衣住行都方便。

房價漲向7期靠攏
8期海德堡商圈近高鐵、南屯交流道,地段環境佳。大樓由於已無可建土地,未來供給幾近於零,但需求未減,店面則因海德堡商圈借助豐樂公園帶動,至於別墅房價一向低於7期3成左右,但近年來持續追價,兩者價差也逐步縮減中。 

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【趙曉慧╱高雄報導】
下了南屯交流道,迎面而來的第1座商圈是「五權西路二段商圈」,人口稠密,金融行庫、小吃店、連鎖速食店等林立,在房仲業者眼中是「開門現賺」的成熟區段。通達交流道的五權西路二段最熱鬧,人潮囊括過路遊客與當地居民。

交通便捷
永慶不動產台中七期加盟店經理林美華表示,五權西路二段的商圈範圍極大,橫跨五期、七期與八期重劃區,東起精誠路、西起永春東七路、北起向上路二段、南為永春東路,是人潮集中的既成商圈。

五權西路二段商圈的崛起,主要拜交通建設之賜。林美華表示,南屯交流道、中彰快速道路、環中路陸續通車後帶動商圈發展,而文心南路通往南區的幹道開通、親子運動公園設立後吸引人口進駐,也讓商圈消費人口囊括五期、七期與八期重劃區。

市場學區交通完備
商圈內的生活機能性佳,南屯路與黎明路口設有南屯傳統早市,文心路與大墩四街口有文心黃昏市場,學區方面則有萬和國中、惠文國中、永春國小、南屯國小、惠文國小。傳統市場、學區、交通皆完備的條件,形成人口密集的商圈。

該商圈區段間業種分布廣泛,通往交流道的五權西路二段,辦公大樓林立,商家多屬銀行、金融行庫、郵局等,人潮與車潮眾多。南屯市場因鄰近區公所、郵局、農會、萬春宮等,也是全天人潮川流不息的區段。

遊客居民人潮通吃
精誠路與五權西路多屬連鎖速食店、汽車修配廠等,店面型態零落屬於「武市型」店家,人潮密集度不若其他路段。
林美華表示,黎明路、五權西路到文心路之間的區段最「吃市」,人潮與店面物件的流通都最多,一般客戶的詢問度相當高。而黎明路與文心路之間的區段,近期店面的交易很熱絡,主要是最近房價上漲,市場呈現盤整狀態,加大賣方釋出的意願。

店面的房價與月租方面,林美華表示,此區的店面產品以透天厝為主,地坪約25~30坪,面寬達4.3~4.5米,屋齡約20年,區段的店面價差不大,價格最貴的是十字路口的前5棟透天店面,全棟月租4~5萬元,總價1600~1800萬元。

其他一般路段的透天店面,全棟月租3~5萬元,地坪約25~30坪,面寬4.3~4.5米,屋齡約20年,總價1400~1600萬元。

附近不好停車
我們租下3樓透天的月租約3.5萬元,這裡價位走平價路線,居民比起7期的人較捨不得花錢。若遇上假日,過路客一整天都很多,主要是受惠於南屯交流道,其他時段只有吃飯時間才有人潮。

這裡有個缺點,沿路比較不好停車,多少會影響到生意。開店前建議多評估,做小吃比較討好,其他業種建立口碑大概需要1~2年時間,而且要捨得讓客人試吃。

車流量人潮多
我在這裡開店3.5年,租下1樓透天店面月租約2.5萬元,地點接近五權西路與黎明路口。這裡的路很寬敞,又是通往交流道的主要幹道,周邊還有幾座辦公大樓,車流量與人潮都很多,適合開禮品店或小吃店。

年輕人若想在這裡開店,建議一開始不要投資太大,除非你的產品很有特色,也要注意自身的專業性,否則容易失敗。

首選黎明路東興路
想介入五權西路二段商圈的自用型店家,建議可先依照行業別來選擇適合的區段,我最推薦黎明路與東興路一帶,投資或自用都適宜,且此區段的租金變動性不大,頂多價差在5000元左右,其實差異很小。

至於投資型客戶,炒短線獲利會比較小,因為房價上漲但店面租金漲幅不大,壓縮獲利空間,但長期來看,還是適合以置產的角度投資,關鍵在於店面的稀有性。

這裡有3座捷運站預定地,文心路與五權西路、公益路與文心路口、文新南五路與文心路口,可押寶捷運通車後的增值獲利。

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