投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200511 (5)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

【趙曉慧╱台中報導】
鄰近國立中興大學的信義國小,位於台中縣市交界處,交通十分便捷,學區內的文教氣息濃厚,華廈每坪7~9萬元。最好的地段在忠明南路及美村南路口一帶,忠明南路綠園道與健康公園的綠意垂手可得。

機能完善
位於台中市南區的信義國小,最早創立於1979年,該校相當重視中華文化,1997年開始,校長推動全校學童在早晨背誦童詩、三字經、學庸、論語等讀經活動,並承辦相聲比賽、成立京劇社等,使信義國小散發濃厚的文化氣息濃厚。

力霸房屋春耕南區復興加盟店襄理張純靜表示,該校堪稱是南區最好的國小,口碑在於校長致力於多元化教學,學生素質不錯,常獲才藝競賽獎項,吸引許多大里市或烏日鄉等地的家長讓子女跨區就讀。

而鄰近國立中興大學也是一大優勢,可以獲取興大的資源支援。

優勢鄰近中興大學
信義國小的正門口鄰近五權南路,交通十分便捷,往南可以上中投公路通往南投、草屯至中二高,往北可以通往市立文化中心與國立台中美術館。學校後方面臨美村南路,鄰近健康公園、健康派出所及全聯福利中心等,生活機能相當完善。

張純靜表示,信義國小的區段位在發展較早的生活圈,屋齡普遍15~25年,房屋多屬於自用型,房市以中古屋為主,地坪23~24坪的透天厝總價維持在550~700萬元。

而目前新案僅有2場,聚合發建設「興大寶藏」地坪23~28坪,總價750~880萬元;偉炬建設「綠園道」地坪約22坪、總價658萬元起。

中古華廈房價平穩
張純靜表示,華廈也多中古屋,屋齡平均約10年,但價位以921地震前及地震後為分界;地震前的物件每坪7~8萬元,地震後每坪7~9萬元。

中古華廈的指標個案部分,常以「綠園道」命名。「國唐綠園道」位於忠明南路與美村南路口,屬於忠明南路綠園道第1排物件,住戶僅40餘戶,每坪約10萬元,屋主普遍惜售,幾乎1~2年才有物件釋出。

美村路透天厝交通方便
這棟騎樓型的中古透天厝位於美村路二段與永南街口,緊鄰信義國小、中興大學及綠川園道,步行約3分鐘可到,無須家長接送。鄰近五權南路,可通往中投公路及中二高,交通便利。國中學區為四育國中,採買可依賴福平市場。

房屋改裝出租率100%
信義國小的居住環境優質,綠意盎然,交通南來北往十分方便,生活機能性佳。最好的地段在於忠明南路及美村南路口一帶,鄰近忠明南路綠園道及健康公園,環境品質不錯,購物也相當方便,可以作為購屋首選區段。

不過,因為區域內沒有重大建設挹注,所以未來的發展性很有限,但至少在中興大學及忠明南路綠園道的支撐下,房價具有保值抗跌的優勢。

房屋除了自住之外,也可以多元利用,例如改裝為學生套房,租給中興大學的學生。目前的月租行情約5000~6000元,若是雅房則有3000~4000元行情,在物件少但需求多的情況下,出租率可達100%。

最後提醒民眾在購屋時,仍需注意估算整理老舊電線與水管的費用,以及是否受地震影響及滲漏水等問題,這些都需要再三確認留意的。

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【趙曉慧╱台中報導】
鄰近中港路與文心路的何厝國小,坐落在台中市的正中心位置,交通便捷、生活機能發達,房價抗跌性佳,且低於5期重劃區的房價1~2成。房仲專家建議,透天厝最好的地段在漢口路、青海路與西屯路一帶,適合開店做生意,若是要購買大樓,得看建商口碑。

物超所值
何厝國小位於西屯區重慶路,1993年正式成立設校;該校位於西屯區原地名「何厝庄」內,為了配合鄉土化教學特色,學校遂以「何厝」為校名。

透天厝總價700萬起
此外,何厝國小的辦學特色還包括自然科學教育,強調啟發式、探究式的教學法及親身體驗,校園中規劃2座水中生物池、1座栽植區,除了綠化,環境也融入自然科教學體系。

信義房屋台中西屯店主任葉建忠表示,何厝國小鄰近中港路、文心路,位於台中市的正中心,屬於早期發展的區段,生活機能相當發達,交通四通八達,可連結市區主要幹道,西屯路的公車系統完善,未來文心路與中港路還有捷運通過。

葉建忠表示,學區內的房屋以透天厝為主,由於發展較早,屋齡普遍15~20年,最好的地段在青海路、漢口路、西屯路,生活機能便利、人口密集,店家多屬於小吃與服飾業,一般的透天厝總價700~800萬元,店面的總價則約1500萬元。

大樓每坪9萬元起
葉建忠表示,由於生活機能完備,房價抗跌性高,屋齡10年的大樓每坪約8~9萬元,略低於新案行情的11萬元。
何厝國小學區內指標性的大樓社區包括「鄉林法國」、「波蜜臻品」及「桂冠歐洲」等。

屋齡約8年的「鄉林法國」,位於漢口路及寧夏路一帶,地段頗佳,且建商與規劃品質均有口碑,當年推出時每坪約13~14萬元,目前行情約10~11萬元。

屋齡約5年的「波蜜臻品」為久津實業的建案,與「鄉林法國」同樣都是總戶數約140戶的社區,就在「鄉林法國」對面,是921地震之後才完工的建案,目前每坪單價約在10~11萬元左右。

位於四川路與漢口路口的「桂冠歐洲」,為含套房的大型住宅社區,若不計套房數量,一般產品的戶數便有300戶,地下室與1樓規劃為店面;此案的套房租金行情不差,月租約9000~1萬元,以學區內的服務業人士為出租對象。

選購大樓留意建商口碑
何厝國小學區的地段很好,生活便利性很高,鄰近5期、7期重劃區及捷運預定線,無論是到新光三越、科博館或逢甲大學商圈都很方便,可以享有完善的生活機能,但房價卻低於5期重劃區1~2成。

因為建地少又有生活機能的支撐,未來房價會在持平中溫和上漲。

若是選購透天產品,地段可以選擇漢口路、青海路及西屯路一帶,這些地段都屬於市區內的主要幹道,商圈發展成熟,商家的生意很好做,適合開設小吃店、服飾業或手機業等。大樓產品方面,選購的考量不在地段而是在建商的口碑。 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【趙曉慧╱台中報導】
私立中山醫學大學學制為7年,學生租屋可較一般大學更長期且穩定。據房仲業者估計,此校學生租屋市場約有5000餘人的胃納量,年報酬率約達3.2~7%,目前市場尚未飽和,值得作為重點開發區段。

錢景看好
中山醫大位於文心南路及建國北路口,鄰近工學路、大慶街及復興路一段的商圈,生活機能便利。此外,鄰近大慶車站、捷運出口預定地及南二高聯絡幹道,並與烏日高鐵站區有地緣關係,交通路網便捷。

套房月租4500元起
永慶不動產台中復興加盟店主任陳映雪表示,因學生宿舍不足,僅能提供家住桃竹以北、嘉義以南的大一新生優先使用,其他人則以抽籤決定,因此產生學生租屋市場5000餘人的需求。

陳映雪表示,該校學生套房月租行情約4500~5000元,附網路線及書桌、床櫃等基本家具,產品以3房華廈或透天厝改裝為主流。
3房華廈學生每人每月分攤3000~4000元,負擔較小,且家庭式的格局能提供溫馨感,頗受學生青睞。若學生用不到車位,房東還可以出租,機械式及平面式車位月租1500~2000元。

透天改裝市場主流
若買下1棟300萬元3房華廈,月租行情8000~12000元,租金收益1年約9.6~14.4萬元,換算成年報酬率約3.2~4.8%,高於目前2%上下的銀行利率。

4樓高的透天厝改裝成獨立進出的學生套房,也是市場主流之一。陳映雪表示,較常見的是,1~2樓屋主自住,3~4樓改裝成學生套房,每間約8坪,若依地坪25坪、單層建坪18坪計算,約可格成7間。

以透天厝社區「台灣大城」為例,含裝潢總價約680萬元,地坪27坪、建坪54坪,若規劃8間套房,每間月租5000元,1年租金收益達48萬元,年報酬率約7%,遠高於3房華廈收益。

陳映雪表示,相較於投資客成群的逢甲、朝陽及修平等大學,中山醫學大學的市場尚未飽和,而醫學院的學制可提供6年的租約,租期長且穩定性高,值得開發。

首選1公里內區段
若想投資中山醫學大學周邊學生套房,建議最好以閒置資金投資,不要讓自己有太大的負擔,例如選購華廈產品,總價約350萬元,頭期款可抓80~100萬元。

在地段上可以挑選中山醫學大學方圓1公里範圍內,例如工學路、文新南十路、文心路及大慶街一段等區域,這些區域生活機能便利,離學校又近,堪稱是穩賺不賠的區段。

至於風險方面,第1次進場不妨委託專業房仲幫忙把關投資物件品質,或是依照自備款能力請房仲經紀人代為挑選適合的物件。

 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【陳建徵╱台中報導】
樂群公園連接柳川及美術園道,公園綠地多,周邊雖多老舊房屋,但生活機能及學區佳,有固定需求客源,中古透天屋房價與台中市南區的新成屋接近。預售屋向來推案量不大,但近期卻接連推出多件預售案,都圍繞在樂群公園旁。

優質地段
樂群公園位於樂群街、柳川間,行政區域屬於西區,西區向來以公園綠地多而聞名,樂群公園附近也有不少小型鄰里公園及園道,加上柳川流貫,河岸柳樹成蔭,構成良好的居住環境。

信義房屋美術館店主任許崇輝指出,樂群公園附近鄰接台中地方法院,加上周邊學校多,區域內有很多住戶為律師、醫師、公教人員,住宅環境單純,住戶素質高,與台中教育大學(前台中師範學院)一帶,同屬歷史悠久的高級住宅社區。

購屋慕名明星學區
樂群公園附近有不少國中、小,且多為創校較早的學校,許崇輝表示,本區段的購屋客層,有不少是因慕名學區而來,尤其忠孝國小、居仁國中等明星學校學區最受歡迎。

由於發展較早,區域內的房屋屋齡也較老舊,透天型住家或別墅是區內最主要的產品,屋齡多在20年以上,由於屋齡久、交易流通時間也較其他區域長。

本區段透天住家或別墅,屋齡在20年以上者,以地坪計價,每地坪單價約20~25萬元,部分大別墅地坪大、面寬大,因供給數量少,需求高,每地坪單價則在30萬元以上,20年中古屋價格與鄰近的南區新成屋透天別墅差不多。

大樓每坪7.5~8.5萬
許崇輝表示,大樓華廈產品在樂群公園、五權路附近數量不多,平均屋齡多在10年上下,目前每坪約7.5~8.5萬元,購屋客層主要為非本地的年輕客層,著眼於學區及環境,但又無法負擔美術館附近的高房價,而選購本區。

由於可供建築的土地不多,長期以來樂群公園附近的預售屋推案量不大,過去每年均為零星小型預售案推出。

由於樂群公園附近近期有幾筆較大型的土地釋出,造成預售屋推案大增,包括「當代美術」、「慶仁薇瓦第」、「美學NEC」等案,都是圍繞在樂群公園旁的預售新案,建商接續推出新案,可望再次活絡當地房市。

停車位不足容易塞車
廣民里大約位於柳川東路、林森路、三民路、民權路間,里內最重要的公共設施為第5市場,提供附近居民採買的來源,但由於發展早,房屋老舊、街道狹窄、周邊缺乏足夠停車場,加上鄰接忠孝國小,造成營業時段交通阻塞,居民常反彈。有機會應爭取第5市場改建,並採攤商原位置重分配,減少抗爭,忠孝國小也應增設地下停車場。

綠地多空氣好不淹水
我在林森路開店10餘年,喜歡這裡的環境,這裡鄰近美術館、文化中心,公園綠地多,空氣好,雖然多老舊房屋,但樓層不高、不會有壓迫感,環境也很整齊,更不會淹水,交通採買等都很方便。

很多朋友建議我到別處開分店,也曾短暫住過北區,但因喜歡這裡環境,又搬回來,也捨不得離開。

買舊屋留意翻修成本
樂群公園周邊及五權路、柳川等路段,是西區的成熟生活圈,發展較早,房舍老舊,附近大型建地不多,預售新案的推案較少,但舊屋有機會翻新重建。

購買本區內中古屋,應考慮屋況是否堪用。因舊屋建築技術較差,結構不佳,部分更長期無人居住,購買時應留意翻修成本,及未來可使用年限。 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【黃立宇╱台北報導】
台中車站特定區位居全國交通樞紐,站區擁有高鐵、台鐵(山海線)及捷運綠線三鐵交會優勢,交通轉運中心地位明顯,且鄰近台中都會區,周邊發展腹地龐大,最近3年內房價已漲4波。隨著通車時間逼近,地主惜售心態明顯,大型建商卡位搶地更為積極。

三鐵優勢
據交通部高鐵局資料顯示,高鐵台中特定區開發面積達273.35公頃,其中住宅區佔22.25%,可開發面積達60.82公頃,商業區佔11.02%,可開發面積為30.11公頃,開發規模在5大高鐵特定區中排名第4,由於近台中都會區,加上三鐵優勢,未來房地產開發極為看好。

聯外道路系統完善
除站區本身優勢外,興建中的各項聯外道路系統,是台中站區發展另項利多,未來將擁有多條快速道路,可直達台中市區、南投及彰化等地,其中以東西向快速道路彰濱台中線最重要,已在高鐵站區旁設有高鐵交流道,搭配生活圈4號道路、中山高中部拓寬工程及中二高建設等計劃,將形成完整快速道路網絡。

剛起步的大台中捷運系統也是發展重點,已規劃捷運綠、紅及藍線,其中捷運綠線(烏日文心北屯線)連接高鐵台中站,可通往大坑及北屯等地,沿線採高架系統,將設15個車站,2007年開工,預計2011年可完工,隨著捷運紅、藍線陸續興建完工後,將使高鐵站區影響範圍擴大到東海大學及南投等地。

未來從高鐵台中車站可迅速通往台中市區、彰化市、南投縣及濱海各鄉鎮。房產業者估,隨著聯外交通建設完成,高鐵台中站房市效應將延燒到外圍鄉鎮,包括大肚鄉、霧峰鄉及大里等地,將感受高鐵「抬價」魅力。

延後通車買氣稍減
永春不動產烏日高鐵店店長黃連發表示,近3年來,高鐵台中站區周邊房市已漲4波,去年中到現在,每戶透天別墅漲100萬元。目前特定區內建地每坪成交價13~14萬元,農地以溪南地區行情最高,每坪成交價1.9~2.3萬元。

雖然高鐵已宣布延後1年通車,短期市場買氣稍減,但地主與屋主卻看好後市,土地交易價格穩定上揚,部分地主已出現惜售心態。今年初,順天建設標下2塊特定區土地,總面積3700坪,每坪成交價不到8萬元。

今年8月起,特定區土地陸續點交後,土地交易就出現一波行情,相較之下,順天建設取得的土地成本極低。據了解,該公司已預計在明年通車後,趁勢推出預售建案。從土地點交至今,特定區內已出現4件預售案,由於新案供給不多,銷售情況及成交價位都相當不錯。
黃連發認為,未來1年,將是台中車站周邊房市緩衝期,但因高鐵必將通車,現有屋主與地主都不會輕易釋出,隨著自住及 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

找更多相關文章與討論