投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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【趙曉慧╱台中報導】
鄰近北屯路的太原路三段商圈,規模不大,但具有居住人口密集、無分隔島、鄰近市區主幹道北屯路等優勢,人潮及車潮川流不息。集客力最強的區段在北屯路以西的太原路,大樓店面每坪8~12萬元,月租8千元至1.5萬元,適合開小吃、民生用品或專賣店。

買氣聚集
信義房屋北屯松竹店主任張釋震表示,太原路三段是太原路最熱鬧的商圈,鄰近台中縣市的必經要道北屯路,且有北屯國小、昌平國小、北屯兒童公園、黃昏市場等重大機能環繞,人口密集,形成消費商機。

雙面市集客力強大
這座商圈又可以分為3個區段,分別為北屯路以西的太原路、與太原路交叉的北屯路、北屯路以東的太原路。
張釋震表示,北屯路以西的太原路是最好的區段,在交通上可銜接市中心及崇德路。此段路寬12米,沒有分隔島,而道路兩旁的大樓林立,人口眾多且集中,於是形成集客力強的「雙面市」。

1樓店面約40~60坪
此段的店面以大樓產品為主,但張釋震表示流通物件不多,1樓店面的建坪規模約40~60坪,面寬4.5~5米,每坪8~12萬元,月租行情約8千元至1.5萬元。業種以小吃店為主,其次為眼鏡行、診所或電器行等,民生或專賣店的「文武市」業種都適合。

其次是與太原路交叉的北屯路,雖然設有分隔島,但因屬於舊省道,所以無礙人潮及車潮。店面以屋齡20~30年的透天產品為主,但有2種地坪規模、3種價位。地坪18~23坪的總價600~700萬元,但若屋齡10~20年總價700~900萬元。而地坪廣達23~30坪透天店面,總價700~800萬元。

北屯路以東人口少
北屯路以東的太原路三段,是通往大坑風景區、太平市及東光路的要道,還有三光黃昏市場,適合民生類業種。
因路寬15米且無分隔島,迴車或停車空間較大,但住宅以透天厝為主,居住人口較少,且因鐵路及地下道的阻隔,集客力不若北屯路以西的區段。

這個區段的店面以透天產品為主,但有2種價差。地坪18~22坪的2樓高透天厝,屋齡舊達20~30年,總價500~600萬元,全棟月租8千元至1.5萬元。

另一種產品條件較好,地坪寬達22~35坪,樓高3~4樓,總價800~1200萬元,全棟月租2~3萬元。

透天分層出租收益高
太原路三段屬於發展成熟的商圈,所以近2年來房價與租金一直維持平穩,不容易上漲或下跌。
最好的區段推薦太原路三段、北屯路以西,這裡的人潮及車潮都很多,適合各行各業。店面不論自用或投資都好,投資的獲利若想達到5%,建議分層出租,以透天產品為例,1樓店面出租,2~4樓可改裝為每間4~6坪的套房,月租5000~6000元,可租給附近的上班族。

賣三餐比點心生意好
我來這裡開店滿4年了,4年來一直在轉型,從洗衣店換到小吃店,到第2年生意才好轉。
北屯路以東的太原路有地下道,集客不易,北屯路以西雖然集客的效果強,但不見得好做生意,路太小停車不易,商家汰換率也很高。
關鍵還是要看產品特色,想成功要有耐心,建議賣小吃要做三餐為主的,生意會好過點心類等特定時段消費的小吃。 

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【趙曉慧╱台中報導】
位於台中市西區忠明南路的大勇國小,鄰近國立台灣美術館、美術館園道及萬坪崇倫公園,戶外綠地休閒空間充足;同時與學校旁的崇倫國中形成9年教育學區,就學方便。房市以中古華廈為主,3~4房大坪數產品眾多,每坪8~10萬元。

得天獨厚
五權三街一帶還有美式透天別墅,屬於稀有產品,甚少有物件流通,市價粗估約900~1500萬元。區段一般透天厝總價600~800萬元,被當地房仲業者列為「台中市最貴的中古透天厝」,房價在南區可以買下1棟透天別墅預售屋。

缺乏大型量販店
大勇國小創立17年,信義房屋美術館店專案經理許崇輝表示,學校就學環境口碑不錯,周邊安親班林立,能夠補充子女放學後、家長接送前的空檔,讓家長放心。

學區內的環境品質寧靜、綠地多,區域內少有特種行業,居家單純性高。美中不足的是生活機能不發達,缺乏大型市場或量販店。
許崇輝表示,大勇國小的住戶以公教人員居多,居民喜歡戶外綠意充足的生活環境,所以遷移率很低,相對物件釋出的量不多。曾經還發生屋主出售房屋後,在其他區段看不到比原來還要好的環境,而回頭想將房屋買回的例子。

房價回漲逾1成
許崇輝說,學區在美術館園道及居民惜售心態濃厚的支撐下,房價躋身台中市幾個抗跌性高的區段,近2年因房市回春,房價保守估計已回漲1~1.5成。最好的區段在五權西四街及五權七街,這裡緊鄰美術館園道及主題餐館街,其他還有美村路一段及五權七街商圈一帶。
緊鄰美術館、位於美術館園道第1排的「黃金映象」,屋齡僅5年餘,以60~80坪為主力產品,也有合併戶,口碑在於採飯店式管理、社區公共設施高級。房價一枝獨秀,每坪14~15萬元,高樓層景觀戶每坪可達17~18萬元。

華廈每坪8萬起
美村路一段及五權七街的區段,多屬於屋齡逾10年的3~4房中古華廈,每坪8~9萬元,包括「聖美村」、「美術村」、「聖家族」等社區。屋齡僅6年的「大東家綠璟」,由於緊鄰美術館園道,單價站上10~11萬元。

美村路一段上的「天籟美術」,坪數80~130坪、屋齡5~6年,每坪12~14萬元;曾經一度停工由銀行接管,在地客較難接受,居民以外地遷入者居多。

留意裝潢屋品質
大勇國小學區的房屋,適合一般小家庭,主要是這所學校與崇倫國中形成9年教育學區,就學方便無須搬家。環境單純、公園綠地多,堪稱是子女的理想成長環境。

購屋前建議先評估預算及喜愛的產品類別,由於學區內的中古華廈平均屋齡已超過10年,可能會遇到設備及管線需要更換的問題。其次建議調查清楚物件是否為吉屋(未發生過意外)、社區管理是否完善等。

若遇到附裝潢的投資客物件,最好留意裝潢品質是否與房價相符,避免屋主採用廉價建材卻在房價灌水。 

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【趙曉慧╱台中報導】
與五權國中同為北區「唯二」的立人國中,有曉明女中等知名私立中學環繞,文教氣息濃厚,並兼具大雅路商圈的生活便利性及捷運的未來性;此區房價屬於中等價位,產品從透天店面、透天別墅及華廈均有,5年內中古華廈每坪9~11萬元。

文教氣息
永慶不動產台中漢口加盟店店長林惠惠表示,立人國中升學率及師資頗有口碑,與旁邊的立人國小形成「立人學區」,就學方便;加上鄰近曉明女中、衛道中學及文華高中,因此讓這個區域散發濃厚文教氣息,而曉明及衛道是台中市最好私立高中,也吸引許多家長指名購屋,為子女未來升學預先鋪路。

生活機能方面,林惠惠表示,立人國中屬於大雅路商圈的範圍內,發展已逾18年,其中天津路服飾街與精明一街、逢甲商圈同為台中市3大鬧區之一,而北平路為著名小吃街。整體上食衣住行機能很發達,生活品質較北屯區還要好。

天津路店面價高
交通便捷也是購屋優勢之一。大雅路及文心路口設有捷運站預定地,未來通車後步行僅需3分鐘,而大雅路可通往中清交流道及水湳市場,車程約在3~8分鐘之內,走文心路還可通達七期重劃區。

透天店面地坪規模平均23~32坪,屋齡約15~20年,最貴區段在大雅路及梅川街之間的天津路,每戶1500~2000萬元,服飾街的特性支撐房價居高不下。一般區段則為1000~1700萬元,北平路小吃街每戶1000~1500萬元。

透天別墅地坪約為23~35坪,屋齡平均10~20年,每戶600~1200萬元,但有騎樓式及車庫式2種產品,屋齡高低是價差關鍵。

5年華廈9萬元起
華廈產品部分,以屋齡7~10年中古屋為主力,每坪6.5~8.5萬元,價差在於個案知名度、規劃及社區品質。屋齡5年內的中古屋較少,每坪行情約9~11萬元。

位於文心路及青島路口的「太子紐約」,是學區內頗具知名度的華廈個案,口碑在於建商品牌及地段,屋齡約2年,每坪約10萬元。曉明女中旁的「龍邦登峰21」社區量體多達700餘戶,產品種類多元,涵蓋套房、樓中樓及大坪數產品,屋齡約6年,每坪7.5~9萬元。

捷運通車房價揚升
學區最好的區段約有2個,一是天津路及漢口路曉明女中一帶,生活機能發達,另一個是通豪飯店後方靠近學校,這邊多屬於透天別墅群,公園等公共設施完善,能擁有大雅路的便利性,並兼顧居家寧靜。

大雅路可直達舊水湳機場,車程約6~8分鐘,這座機場已朝向經貿園區轉型,園區人潮有機會與天津路人潮結合,為學區內增加一些商機。捷運完工後,步行距離內就可到達,這項利多將會增加交通便捷性及房價上漲空間。 


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【趙曉慧╱台中報導】
嚮往七期的環境品質但又要買得起,同時能讓子女在低密度的環境下成長,不妨考慮黎明國小學區。此區新屋每坪10~11萬元,中古大樓每坪8~10萬元,適合年輕首購族或常使用交流道的外來人口。

適首購族
信義房屋南屯店專案經理林永中表示,黎明國小是南屯區元老級的學校,在惠文國小學區崛起後雖受威脅,但為保有競爭力已提昇教學品質,因此家長指名就讀的情況仍不少。

林永中表示,黎明學區生活環境在市區內屬少數寧靜區段,學校周邊為前省府員工宿舍「黎明新村」別墅社區及農田,建築及人口密度較低。

聯外路網便利
但黎明新村內提供銀行、公園等機能,鄰近黎明路麥當勞商圈及七期重劃區,生活便利性足夠。
交通方便也是黎明學區特色之一。

林永中表示,學區距市中心五期等區段車程約10分鐘,鄰近中港交流道、中彰公路及烏日高鐵站區,到達高鐵車程約15分鐘。
出入台中縣市便利的交通路網,成吸引外來就業人口購屋誘因之一,方便假日時返家。

學區內房屋以大樓為主,新屋每坪10~11萬元,屋齡10~12年中古大樓每坪8~10萬元。林永中表示,此區房價受惠於鄰近七期重劃區及交通便利優勢,房價略高於市區一般區段,也讓中古屋擁有較高抗跌性。

林永中還說,學校旁農田屬台中市整體開發區域範圍內,一旦重劃後,環境品質及人口都會增加,未來房價及地價都有看漲潛力。

近七期價略高
指標社區方面,住戶多達800餘戶的「三采藝術園區」,屋齡約6.5年,每坪約10萬元,是南屯區最大建案。口碑在於提供2500坪中庭,形成「住家樓下就是公園」的氣氛,住戶以年輕人居多。

雙塔式建築的同隆建設「上第2」,屋齡約8.5年,每坪12萬元,由設計台北101大樓建築師李祖原規劃,為大坪數產品並提供全平面車位,建材及社區公共設施高級,住戶以「師字輩」為主。

「三采市政天地」為河南路七期重劃區旁的社區,屋齡7~8年,每坪10~11萬元,購屋誘因在於格局方正、以低於七期的房價享受七期的環境品質。

較具規模的透天別墅社區屬「黎明新村」,就在黎明國小旁,是座1~2樓的日式別墅群,地坪規模約在15.7~30坪,總價約345~750萬元。

主幹道周邊較優
在黎明國小學區購屋,推薦黎明路、公益路、永春東七路、大墩十一街及向上路三段,這些路段鄰近黎明國小且都屬於主要幹道,交通路網比較便捷。建議挑選社區管理及居民品質良好的個案,這是影響房價關鍵;首購族無須太在乎管理費高低,多花點錢維持社區質感及安全性,讓房價具抗跌性,是值得的。

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【陳建徵╱台中報導】
施工品質不佳,是預售屋買賣消費糾紛常見的問題之一,根據統計,預售屋交屋後1年內最常發生的施工品質缺失,分別是牆面滲水、排水不順及排水管發生異味等3大項。建議消費者在施工期間應多跑工地監工,及早發現問題並解決,以免交屋後再維修已不易。

勤跑工地
預售屋於交屋日起,建商應提供結構體保固至少15年,以及固定建材與設備如門窗、地磚、粉刷等保固至少1年,不過有很多預售屋在完工交屋後不到1年,就出現各種施工品質不佳所造成的工程缺失,大則影響居住安全,小則困擾居家生活。

下雨隔天檢查漏水
根據台中市建築品管協會統計,一般預售屋交屋後1年保固期間內,最常發生的品質瑕疵或面臨的修繕問題,前3名分別是屋頂及外牆滲漏水、排水管排水不順或阻塞以及廚房、浴室等排水孔冒出異味。

台中市建築品管協會理事劉家政指出,透天厝屋頂及一般外牆發生滲漏水情形非常普遍,由於外牆磁磚或鋁門窗材質不佳、防水工程施作不良而產生,消費者在交屋前,應選擇在下過雨後隔天,至工地檢查屋頂及牆面是否有滲漏水,並立即向建商工地人員反應,而且滲漏水常須多次才能修妥,應多注意。

工地在施工期間,常發生施工工人未注意,而讓水泥砂漿流入各種排水管道,交屋後才發現排水不順暢甚至完全堵塞。劉家政建議,消費者在交屋前或驗屋時,應將所有水龍頭同時打開到最大,並維持15分鐘以上,一方面測試水量是否正常,另一方面則可測試排水是否阻塞。

灌水測試冷氣排水
另外,冷氣排水是最讓一般人忽略之處,交屋驗屋時很少有人留意到冷氣排水問題,往往在交屋裝潢、冷氣開始使用之後才發現,通常10戶會有1戶會發生阻塞,阻塞情形較輕時以通管方式解決,嚴重時則須敲打牆壁、破壞裝潢,因此交屋前每間房間須測試,可用1整瓶寶特瓶水灌進冷氣排水孔檢查。

水封施工避免臭味
廚房、浴室排水孔無端發出異味,雖然不影響安全,卻困擾居家生活,由於環保署於1999年起規定建築物雨水及污水分流,雨水可單獨排入排水溝,但其餘包括浴室、廚房、陽台廢水等都須排入污廢水池,許多建商施工時未進行「水封」,污廢水池的臭味因而向上流竄,飄進住家。

解決排水孔異味,劉家政表示,應要求建商於工程施工時,將排放至污廢水池的水管向下延伸進入污廢水池水面下,以免臭味逆流。另外,排水管路長期使用後,管壁堆積污垢,異味也會回流,因此消費者應建議建商,各排水孔均使用防臭型落水頭,或自行購買防臭落水頭換裝,也可減少異味產生。 

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【趙曉慧╱台中報導】
創校歷史超過30年的四育國中,與崇倫國中同為台中市南區頗具規模的國中,學區範圍涵蓋14里,曾有學生於1997年創下高中聯招成績滿分700分的紀錄。房仲專家表示,學區內最好的住宅區段在大慶商圈及樹義國小一帶,生活機能成熟、交通便利,增值潛力看好。

交通方便
四育國中創立於1969年,辦學品質及成績頗具口碑,1995~1998年期間,陸續有學生保送台中女中及台中一中,或是跳級錄取台中一中。1997年1名學生聯招成績高達滿分700分,錄取台中一中及台中女中的人數共計45位,創建校以來最佳的升學紀錄。

大學區涵蓋14里
近年來該校體育教學屢傳佳績,網球隊2001年獲得全國中正盃第2名,2002年獲得全國自由盃分齡單打16歲組第1名、全國青年盃第3名。另自2003年7月起,開始推動e化校園及雙語教學,改善教學環境。

四育國中位於復興路二段及美村路二段口,學區範圍廣大,包括福平里、樹德里、積善里、江川里、和平里、平和里、南和里、永興里、永和里、樹義里、工學里、福順里、福興里、德義里共14個里別。

力霸房屋春耕南區復興加盟店襄理張純靜表示,南區近年來交通條件大幅改善,包括文心南路開通至大里,以及中投、環中路、中彰快速道路及中二高路網的完成。此外,高鐵預計明年通車,為學區周邊的房市帶來大利多。

華廈每坪6萬起
張純靜表示,學區內最好的地段在大慶商圈及樹義國小一帶。大慶商圈過去是樹德工專的舊校址,目前設有吉安愛買、燦坤3C、中山醫學大學校區,以及大城建設已交屋的279戶社區;再結合大慶車站、捷運綠線預定地等交通優勢,此區的消費商機與增值潛力看好。

張純靜說,烏日高鐵站周邊連接旱溪以北至南區樹義里一帶,因農地徵收重劃,年底前將舉行3次通盤檢討,對此區房市而言,更增添未來增值優勢。

房價方面,全新華廈每坪8~11萬元,921地震前建的華廈每坪6~8萬元,平均屋齡約6~10年。全新透天厝每戶總價650~900萬元,地坪約22~27坪;平均屋齡約10年的中古透天厝,每戶總價500~700萬元,地坪約24~26坪。

四育國中學區範圍
行政區 南區
學區範圍里別
福平里(第2~4、6~9、14、15、17~20、27~29鄰)、樹德里(第1~6、11~25鄰)、積善里(第1~11、15~26鄰)、江川里(第1~6、8~18鄰)、和平里、平和里、南和里、永興里、永和里、樹義里、工學里、福順里、福興里、德義里

避開工業區段
近2年來此區房價持續回溫,較2004年初漲幅約1~2成,由於交通便利及烏日高鐵、捷運的利多效應,吸引不少大里、霧峰及南投等鄉鎮居民到此區購屋,購屋客層相當廣泛。
購屋區段推薦大慶商圈及樹義國小一帶,生活機能成熟、交通便利,其中樹義國小是台中市知名的網路示範小學,師資也以年輕化著稱。不過,此區周邊仍有零星工業區及小型工廠,對環境可能會造成污染,購屋時須多觀察評估環境品質,是否有污染或吵雜,最好能避開這些區段。 

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