投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200601 (3)

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【趙曉慧╱台中報導】
忠信國小學區介美術館及台中女中等名校間,環境單純、文教氣息濃厚,9年學區完整可省去搬家辛勞。華廈多3~4房格局,美術館綠園道每坪17~20萬元,中古屋每坪9~11萬元,屬中高價位。

明星學區
早在1956年創立的忠信國小,學生體育及音樂競賽獲獎眾多,桌球隊曾獲中部個人第1名;合唱團近4年來在競爭最激烈第1輔導區賽中連獲3次第2名、1次第1名;英文活潑彈性教學,曾有4年級學生托福成績603分。
忠信國小位於林森路,鄰近國立美術館、文化中心及國立台中教育大學等,可經由三民路、自由路至市政中心及明星學區,包括市政府、市議會、地方法院、台中女中與居仁國中等,文教氣息濃厚。

9年學程不中斷
永慶不動產台中西區美術館加盟店陳崇實表示,忠信國小是百年歷史的學校,最大優點是鄰近居仁國中、向上國中等明星學校,形成完整9年學區省去為就學而搬家的不便,吸引家長指名購屋。

此區環境單純,商業活動不多,居民多法律界人士、公務員或教師等,生活機能發展成熟,適當純住家或成立公司行號。陳崇實表示,學區內地段最好、房價最高的區段在美術館綠園道兩側,5年中古華廈每坪高達17~18萬元,新案可逾20萬元。

區內有10大名宅
指標案有「長安美術觀邸」及「黃金映象」,這2座社區也在台中市10大名宅之列,口碑在於管理森嚴、提供游泳池公共設施等,住戶多是傳產或上市櫃公司老闆,每戶總價都自千萬元起跳,購屋門檻不低。

一般區段房屋以10~20年中古華廈為主,每坪9~10萬元,多3~4房產品,價位約400~650萬元,適換屋族或中產階級年輕新貴,但一般沒有聘雇社區管理員,近年新屋則有。

透天厝數量及流通物件不多,地坪約20~30坪,總價400~800萬元;中古公寓總價約250萬元,1~2樓公寓受歡迎,主要是公寓旁有空地,主力客層是在地居民。

忠信國小學區範圍
行政區╱學區範圍里別
西區
土庫里(1~3、11~13、28、30鄰)、吉龍里(1~12、14、17、27鄰)、公民里、安龍里(第1~21鄰)、平和里(7、8、10~13鄰)、昇平里(32~34鄰)、東昇里(1、3~5、7、11、16、17鄰,為忠孝國小與忠信國小共同學區)藍興里(1、2、25、26鄰)
資料來源:忠信國小

房屋換手率高
忠信國小學區鄰近文化中心、流通物件較少、建地飽和支撐地價等因素,形成「再爛的房子都有人買」的現象,房屋換手率高,透天厝也奇貨可居,深受老台中人喜愛,房價及地價略高於五期與八期;整體來看,屬純住宅區,但人口不密集,相對來說店面產品較無發展商機。此區購屋門檻不低,房價居400~650萬元水位,所以較適合換屋階層,美術館綠園道區塊,主題餐館林立且有新成屋可選購,不妨作為購屋的首選地段。 

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【陳建徵╱台中報導】
台中預售市場去年大樓產品後來居上,推案量超越透天產品,重回主流產品地位,台中市建築公會統計指出,今年台中預售市場受到住變商土地釋出及容積移轉大量運用帶動,大樓產品仍為主流,7、8及12期重劃區則是推案重點區域。

建地釋出
根據台中市建築公會初步統計,前年(2004年)台中地區預售市場全年推案量約1330億元左右,去年總推案量則降至1000億元,衰退25%。

重劃區為推案重點
台中市建築公會市場資訊委員會主委鍾尹堂指出,由於前年正值房市景氣大幅翻揚,市場交易熱絡,刺激業者相繼投入,去年業者看法略有保守,推案回復正常,預估今年推案量仍將與去年相去不遠。

去年上半年,預售市場延續前年市況,產品以透天別墅為主,有不少案量模規在百戶以上的大型透天別墅案推出,但在去年下半年以後,大樓產品推案量開始超越透天別墅案,重回市場主流。公會預估,今年由於不少住宅區變更商業區土地釋出,加上容積轉移政策去年中實施後,採用容積轉移的建照增多,今年預售市場仍將以大樓產品為主。

在推案區域方面,鍾尹堂表示,7期重劃區內重大建設持續進行,新市政特區地位漸成型,7期仍將是今年最受矚目的推案區域。高鐵延宕1年通車,高鐵周邊區域如台中市8期重劃區、台中市南區及高鐵所在的烏日等地,則可望受惠高鐵通車利多,推案增加。

12期近中科潛力佳
另外,12期重劃區雖仍進行重劃工程中,今年尚未能開放建築使用,但以12期重劃區鄰近中科、逢甲、水湳經貿園區的優越地段條件,12期重劃區周邊土地交易熱絡,12期周邊將會是未來明日之星。 

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【趙曉慧╱台中報導】
位在台中市五期重劃區的東興路三段商圈,人潮洶湧,居民消費能力高,精品店及主題餐館林立,商圈競爭激烈。店面以大樓店面為主,行情最好的區段在精明一街,1樓月租金6~14萬元,報酬率最高可達5.6%,一般區段報酬率最少也有3.2%。

人潮洶湧
信義房屋西屯店專案經理王順弘表示,東興路三段商圈範圍約在中港路以南、公益路以北、精誠路以西、大墩路以東,屬台中市精華區,住宅大樓林立、人口密集,商圈發展非常發達,設有精明一街商店街、家樂福量販店、水舞饌連鎖餐飲等,是台中市著名消費重鎮。

王順弘表示,學區的指名度高也是人口增加因素之一,東興國小及大業國中的辦學口碑不錯,能夠吸引外地的家長遷居,因而挹注商圈消費商機。

這座商圈可分為精明一街、大隆路、精誠街及東興路三段等區段,房價、月租及報酬率最高的地段,在精明一街。精明一街已成為觀光據點,異國情調濃,消費層次屬中高價位及時尚精品,店面面寬大、深度夠,十分符合商家需求。

時尚精品店林立
精明一街店面以大樓為主,僅出租1樓樓面,建坪約40~45坪、面寬4~4.5米,月租6~7萬元,成交總價1600~1700萬元,報酬率4.5~4.9%。也有廣達80坪、面寬8米的店面,月租12~14坪,成交總價達3000萬元,報酬率可達5.6%。

大隆路上的大樓店面多屬1~3樓格局,總建坪達60~70坪,成交總價2000~2200萬元,月租6~7萬元,報酬率達3.6~3.8%。此區也有3樓高的透天店面,全棟月租8~9萬元,成交總價2500~2700萬元,報酬率3.8~4%。

王順弘說,大隆路區段業種以火鍋店及服飾店為主,火鍋店生意普遍穩定,而服飾店店家有很多來自於外縣市,但因不諳商圈消費習性,汰換率相當高。

租金最便宜的區段,在大業路以南至公益路三段以北之間的東興路三段。王順弘表示,這裡屬交通要道,有過路客商機,但因租金不高,所以自用好過投資。

面寬8米店面最搶手
東興路三段商圈人口密集,商業活動相當發達,堪稱是「現買現賺」的既成商圈,大墩路一帶目前有新建案正在交屋,人口及消費商機都可望再增加。

連鎖品牌 較能生存
目前東興路三段商圈的房價及租金行情,是2年來房市景氣觸底回溫的結果,由於商圈發展非常成熟,房價及租金要再上漲的空間有限,但至少維持平穩。

這裡的店面屬於高總價、高單價產品,但風險也相對高,開店要留意市場接受度。一般來說,這座商圈連鎖品牌比較能生存,對於想賺取租金的房東們,也提供好機會,他們的租約一次都打5~10年,租期相對穩定,但面寬最好達8米比較受青睞。

停車不便取締頻繁
我們在大隆路上、精明一街旁開店滿8個月,租這棟地下室到5樓的透天店面月租8萬元。這裡是台中市最熱絡的商圈,店面一釋出很快就有人租走。居民消費能力高、聚客力強,附近高級飯店也為我們帶來觀光客。

晚上人潮最多,下午多屬喝下午茶的貴婦或業務員洽公。缺點是停車不方便,警察拖吊及開罰單很頻繁,多少會影響生意。

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