投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200602 (5)

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【趙曉慧╱台中報導】
北區的篤行國小學區,靠近科博館、綠園道及台中二中,文教氣息濃厚且休閒空間足夠。最佳購屋地段為科博館前的博館路,房價保值抗跌性被列全市第3,適合換屋族或中產階級客層。

適換屋客
篤行國小創立於1918年,是台中市歷史悠久的學校,校地約3.25公頃,辦學特色為重視舞蹈教育、英語教學、體育活動、校園美化及幼稚園教育,近期學生在美術與作文的競賽上頗有佳績。

本區位於台中市中心,鄰近國立科博館、中山大學附設醫院、中國醫藥大學及附設醫院,並與英才公園相接、在台中二中斜對面,住家環境散發濃厚文化味。

交通路網相當便利
此區交通路網相當便利,可銜接市區內各大主要幹道,透過大雅路及中港路,可達中清交流道及中港交流道。

有巢氏房屋台中北區加盟店店長方志宏表示,以房價來看,學區裡科博館第1排的房子,更被列為全市抗跌性第3的區段。

方志宏說,學區內除了科博館、綠園道、台中二中及英才公園等文教設施外,篤行路及日盛街一帶小吃店林立,生活機能完善。不過學校周邊多屬老舊社區,大多為屋齡25~30年的透天厝,大樓產品相對較少。

方志宏表示,大樓社區集中於科博館及綠園道一帶,這裡是學區內最好的地段。至於房價,屋齡10~11年,每坪8~9萬元,屋齡7~8年,每坪10~11萬元,目前區內預售新案每坪則達16~18萬元。整體價位屬中上水準,較適合換屋族或中產階級客層。

中古透天總價400萬
指標大樓方面,「寶璽博邑」及「植物苑」都是70戶以內的社區,屋齡約10年,主力產品40~50坪,因戶數單純,且緊鄰科博館、植物公園而受市場歡迎,買方指名度相當高,每坪10~11萬元,在北區中頗具價位競爭力。

「科博觀邸」則以3房為主,社區總戶數約139戶,也是區域內指標性建案。「科博之星」是舊案新推個案,產品規劃1~3房,每坪約12萬元。

中古透天厝行情約400~450萬元,地坪18~25坪且面臨8米巷,屋齡普遍超過20年,因屬老舊社區,巷弄多且略顯雜亂,環境品質不如新重劃區。

區內大樓施工品質佳
篤行國小學區最大的購屋誘因就是科博館及綠園道,很多人都是衝著這一點而來,北屯區內有不少原來住透天厝的人,都到這裡來換住大樓產品。

環境最好的是在博館路,這裡樓高不會被其他大樓阻擋,屬永久性棟距,景觀視野較好,房價相對高檔。這裡許多大樓在921地震中沒有損毀,顯示施工品質良好,所以屋況無須擔心。 

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【陳建徵╱台中報導】
台中忠明南路、公益路2大市區主要幹道交會處,是早期發展區段,周邊有4大商圈環繞,生活機能充足,也吸引外籍人士進住。中古大樓房價每坪超過10萬元,在台中市屬中高價區段,附近有不少大地坪別墅,多改裝經營餐廳及精品店,房屋一屋難求。

高價區段
忠明南路曾是台中市的外環道路,但隨著都市發展與擴大,外環道西移,忠明南路成為市區內重要的南北向道路,公益路則是市區接通5、7期重劃區的橫向幹道,2條主幹道交會周邊,在生活機能支撐下,不斷引進居住人口,也逐漸發展出以餐飲為主的商業機能。

沿線餐廳街成型
力霸房屋千禧加盟店店長何靜育指出,忠明南路自中港路至五權西路路段,是整條忠明南路的精華地段,忠明南路以東屬2期重劃區,發展較早,以西則為5期重劃區,是近10餘年來新興發展區段;周邊並圍繞SOGO商圈、向上商圈、精明及5期家樂福等多處商圈,生活機能充足。

加上鄰近的五權西路附近有早期美軍宿舍,模範街附近是日據時期日人官舍,因此本區也吸引不少外籍人士進住,忠明南路及公益路沿線已發展成餐廳街,各式本國與異國料理餐廳聚集,知名度不亞於美術園道。

何靜育表示,本區在新舊交替夾雜下,產品包括公寓、大樓華廈、別墅等各類產品都有。公寓屋齡多在10、20年以上,由於忠明明星學區及生活便利性支撐,近2年漲幅不小,目前每坪單價8、9萬元,與台中市各屯區的電梯大樓房價不相上下,其中尤以1、2、3樓的公寓最受歡迎。

別墅產品主要為地坪50坪以上的大別墅、及地坪30、40坪的中型別墅最受矚目。前者為忠明南路與精誠路間、俗稱精誠名人巷的大別墅,2層樓雙併及獨棟別墅,地坪50~80坪,雖然屋齡多在30、40年以上,但因可改裝為餐廳、精品店使用,目前每地坪價格28~32萬元,只是釋出量極少,幾乎一屋難求。

中型別墅以大忠街、精誠十七~二十街附近的國泰香榭別墅社區為代表,屋齡20年左右、地坪多介於35~40坪,採前院停車,棟距大、地坪大,加上鄰近向上路商圈及麻園頭溪畔,小環境佳,有意進住者相當多,但同樣釋出機會少、供不應求,目前每戶總價多在1400~1800萬元左右。

大樓產品相對少
由於發展早,可建土地不多,因此10年左右的大樓產品在本區的比率不高,目前單價約10~11萬元,屋齡10年內大樓更少,單價可達12~13萬元。

何靜育表示,本區生活條件皆備,屋齡老舊的公寓也很搶手,是具有特色的生活區段。

外國人多 租金水準高
我住在忠明南路6、7年,這裡生活機能好,有公園、超市,還有很多高級餐廳,因此吸引許多外籍人士住在附近。我住的大樓社區就有10幾戶外籍人士,他們居住的房子大多由服務的公司承租,50幾坪房子月租約4萬多元、70、80坪房子月租至少5萬元以上;另外,這裡學區是忠明學區,也是明星學區。

人口漸增加 發展可期
忠明南路、公益路一帶是新發展商圈,忠明路、公益路、精誠路等路段沿線及精誠路巷弄內有很多餐廳、個性商店與精品店;因屬5期重劃區生活範圍,不但附近房價高,居民消費能力也高;忠明南路靠近公益路口,現在正在蓋房子,以後房子蓋好後人口會增加,將帶動附近商圈發展,這裡也會更熱鬧。


供需正常 房價很平穩
忠明南路、公益路附近生活圈屬早期開發區,區域內產品多元化,從大樓、公寓到別墅等都有,房價在台中市屬中上。由於建地相當稀少,出現新案機會不大,因此不像5期重劃區或黎明商圈等區域,吸引外來客進住。
由於房屋供給與需求都穩定,本區房價也很平穩,沒有大起大落現象,相對抗跌。

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【陳建徵╱台中報導】
台中市崇德路二段屬4期及11期重劃區交界,公園、學區及生活採買等機能俱全,近2年附近推多件大樓預售案,房價每坪達14、15萬元左右。文心路、崇德路口未來將設有捷運站,對當地發展更是一大利多。

潛力可期
台中市崇德路二段約自青島路至松竹路,以文心路為界分成南側及北側,南側以家樂福量販店為生活圈核心,機能成熟,但幾乎已無建地,多年未見大型預售案推出。北側自文心路至松竹路,則為4期及11期重劃區交界,其中大連路沿線為近2年預售案推案重點區段。

永慶不動產松竹加盟店經理蔡尚紘指出,崇德路二段附近生活機能佳,學校有崇德國中及文心、松竹2所國小,民俗公園是代表性的休閒設施與綠地,也是生活圈的核心,崇德路上有金融機構、大型餐廳、超市及飯店,昌平路有傳統市場,居住方便性充足。

10年大樓每坪6.5萬起
崇德路以西、大連路以北為11期重劃區的南側區,有不少大型商業設施,近2年也推出過一些中小型別墅案,新案開價多在千萬元以上,2年內新成屋別墅,地20~25坪左右,總價約800~1000萬元,少數屋齡5、6年、地坪3、40坪的別墅,總價最高可達2000萬元。

蔡尚紘表示,崇德路以西、大連路以南多大樓華廈住宅,屋齡多在10年以上,且大部分因社區基地面積小,採機械車道,目前單價約6.5~8萬元左右,透天別墅則因臨近文心路,屬於文心國小學區,230年中古別墅,總價仍達7、800萬元。

太子舊別墅指名度高
崇德路以東區塊,以民俗公園為中心,附近也有不少10年左右的大樓華廈,但因最近2年幾件大型大樓預售案帶動,單價拉高,最高在8~9萬元左右。本區大連路以北有不少太子建設早期興建的透天別墅,地坪從19坪至40坪不等,因屋況佳,買方指名度高,總價從450萬元到800萬元皆有,因地坪大小而有價差。

蔡尚紘表示,崇德路二、三段沿線,未來有幾件重大建設將逐步完成,包括國際棒球場、80米環中路接通至台中縣及文心路捷運綠線等,都是重大的利多,尤其文心路捷運綠線將於崇德路口設站,未來路網連接至中港路,由於本區段住戶多上班族,未來利用捷運至文心路及中港路沿線上班,交通更為方便,是最值得期待的重大建設。

崇德國中加強民俗教育
崇德路二段學區包括文心國小、松竹國小及崇德國中等。崇德國中位4期重劃區崇德路與大連路、旅順路口,學區包括北屯區平福、平安、平和、平德、平陽、松竹等里及平昌、平心、北區頂厝、崇德等部分鄰。學校於1988年設立,近年積極加強軟硬體設施,結合社區資源加強民俗教育,落實教學正常化、訓導人性化、輔導多元化目標。

民俗公園中式園林造景
民俗公園位旅順路、熱河路、大連路街廓,面積1.6公頃,1984年設立,為國內首座民俗公園。園區內採清末民初閩南式建築,規劃成民俗及民藝區。民俗區以民俗文物館為主體,常態展出紅眠床、梳妝台等文物;民藝區設有民藝館,提供民俗戲劇及童玩等。園內並有中式園林造景花園。入門票全票50元,半票20元,每周一公休。

超市量販店均不遠
崇德路二段周邊有各種型態的生活採買設施,提供方便的採買,崇德路、漢口路口有家樂福量販店,崇德路、崇德二路口有裕毛屋凱福登生鮮超市,昌平路有2處傳統市場,北平路及遼寧路有黃昏市場等,騎機車都在5分鐘內可到達。民俗公園前旅順路則有全聯福利中心旅順店,營業時間上午8時30分至晚間10時30分。

中古大樓連帶漲價
北屯地區過去房價不高,尤其大樓產品數量多,10年以上大樓中古屋每坪多在6、7萬元左右,去年民俗公園附近、大連路一帶,惠宇、順天及鉅虹等大型且具知名度建商接連在此推出預售案,各案定價不低,但成交狀況極佳,顯示購屋客認同地段及價位,中古市場因而被帶動,中古大樓房價平均也上漲1萬元左右,未來房價也將持續平穩。

爭建聯合活動中心
平和里範圍廣,東至崇德路、西至麻園東街、南至文心路,里內有不少大樓社區,居住環境單純,惟人口增加後,公共設施及居民活動空間相對不夠,缺乏里民活動中心,仍持續爭取多里聯合活動中心。里內目前有守望相助隊,也即將增設監視器,對居民生活安全更增保障。文心路未來將有捷運通過,對交通更有幫助。 

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趙曉慧╱台中報導】
台中北區忠明路上的大潤發量販店商圈,因可銜接中清及中港交流道,車潮洶湧,同時毗鄰國軍816及中國醫藥大學等醫院,醫療器材與汽車美容等業種的店面需求高。此處也有學生套房市場,且因老舊透天厝價位不高,改裝出租的報酬率可達7.2%。

人潮聚集
忠明路全長介於大雅路與中港路一段,交通路網便捷,不僅是市區內主幹道,也是中港與中清交流道進入台中市後必經之路之一,終日車水馬龍,但道路中央有分隔島。鄰近大雅路的大潤發忠明店,為24小時營業的量販店,對面是國軍816醫院,進駐後帶動消費人潮湧進。

醫療器材集散地
有巢氏房屋台中北區加盟店店長方志宏表示,忠明路的車流大造成停車與聚客不易,所以這座商圈店家多屬於「武市」的專賣店性質業種,例如一般貿易商、公司行號、輪胎行等。

方志宏表示,由於鄰近中國醫藥大學附設醫院、國軍816醫院,與澄清醫院中港分院有地緣關係,廠商方便透過交流道運貨,逐漸成為醫療器材集散地。廠商空間需求為辦公、倉庫且貨車出入方便,使得一般巷道內店面也能出租,並非頂級地段才有行情。

此區房屋多是屋齡逾20年透天厝,忠明路上地坪25坪總價行情約800~900萬元,全棟月租約3萬元。地坪若達33坪,總價約1000~1200萬元,全棟月租約4~5萬元。

另外2種價位為,8~10米巷的地坪30坪房屋,總價約700~800萬元,全棟月租2~3萬元;一般區段,地坪18~23坪房屋總價400~500萬元。

方志宏表示,若考慮整修房屋管線老舊及結構體等,約需要再追加100~150萬元修繕費用,以400~450萬元中古透天為例,加上修繕費後總價約600萬元,幾乎可以買1戶英才路全新別墅。但好處是舊透天容積率與建蔽率較高,申請翻修後使用面積會比新成屋大。

學生套房報酬高
除一般店面買賣出租外,這裡也有學生套房商機,商機來自於中國醫藥大學、曉明女中等。5~6坪套房月租5000~6000元,若為新大樓套房月租可達8000~10000元。尤其中國醫藥大學的學生租期長、需求大。

方志宏表示,若買下1戶老舊透天厝,含裝修費的總價約500~600萬元,樓高2~3樓,單層建坪15坪可改建2間套房,最多可改建6間,每間月租5000~6000元,年報酬率約可達7.2%,是目前銀行定存利率的2倍。

還有展店空間
我在大潤發量販店旁邊開店已經1年多了,忠明路是大雅路與中港路之間的要道,車流量很大,附近有很多辦公大樓、銀行等;大潤發本身進出車輛也很多,適合開設小吃或汽車美容保養等店家。量販店對面還有一些店面沒有營業,我認為這裡還有展店的空間,但由於晚上商店不多,若能加強忠明路夜間照明,相信聚客效果會更好。

角店租金看漲
大潤發消費型態為開車一次購足,人潮未必會行經周邊店面,又因量販店商品種類繁多,對鄰近商店產生磁吸作用,所以若要開店一定是要量販店沒有的商品。

這座商圈與科博館有地緣關係且學區林立,住宅品質好,相信房價還有上漲空間。咖啡館、便利商店、醫療器材、輪胎行等業種,對於角間店面詢問度逐漸升溫,租金還有上漲機會。 

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【陳建徵╱台中報導】
台中三民路一段屬於市中心區,政府機關及學校多,現住戶多為公教人員,因開發極早,區內房屋多老舊,中古屋交易並不熱絡,由於建地少,新推預售案有限,累積的換屋需求也很強勁,新成屋因此受歡迎,別墅新成屋多在900萬元以上。

優質地段
台中市三民路一段介於五權路與民權路之間,由於鄰近台中市政府,三民路沿線有不少政府機關與單位如市議會、第1分局、署立台中醫院、地政局等,另外三民路及附近也有不少學校如忠孝國小、居仁國中、台中女中等,都是歷史悠久的明星學校。

區域內住戶水準高
信義房屋美村店經理陳彥勳指出,三民路一段聚集許多政府機關及學校,生活環境屬於文教區,現住戶以「3師」:律師、教師及醫師等最多,公教人員佔現住戶比例極高,且多長居於此。

幾所明星學校也讓附近環境加分,陳彥勳表示,忠孝國小學區過去指名度高,但在各重劃區的明星學校如惠文、大新等陸續出現後,指名度降低。不過國中學區由於有升學考量,至今仍然受重視,並促使部分外縣市家長來此購屋、設籍。

由於舊市區開發較早,區內房屋多老舊,30年以上的透天住家是主要產品,目前價位多在500、600萬元左右。第5市場周邊如樂群街、自治街等路段,具有商業使用價值,透天店面總價約700萬元以上,公寓屋齡多在20年以上,每坪單價約5、6萬元左右。

舊大樓單價7~9萬
房屋老舊,買方接手意願不高,加上現住戶多習慣居住於此,遷出、轉手者少,因此區內中古透天產品交易並不熱絡。不過新成屋卻受歡迎,陳彥勳表示,市中心建地稀有,除非公有土地標售,否則因土地取得不易,難得出現預售新案,因此新成屋數量不多,但因換屋需求高,新成屋顯得搶手,新的透天別墅,總價多在900萬元以上。

大樓產品少,且屋齡以10年以上最多,目前每坪單價約7~9萬元,有不少舊平房或舊透天住家的屋主,為趕在全面實施容積率之前搶建照,近10年來在本區出現許多舊透天改建的7、8層樓華廈產品,社區規模都不大,但因屋齡較新,每坪單價可維持在8~10萬元左右。

生活教育機能豐富
生活機能好、外圍公園綠地多、鄰近美術館、學校密度高、居住密度低、外來人口少、及現住戶經濟能力不錯等,都是本區段房市的特色,陳彥勳表示,本區環境單純,不失為適合居住的理想區段。

忠孝國小 111年名校
忠孝國小位於三民路一段171號,是歷史悠久的明星學校,學校創立於1895年,校齡111年,是僅次於台南縣學甲國小的全國校齡第2悠久的小學,台中市有不少小學都是由忠孝國小設立分校後而獨立。目前學區包括西區廣民里、三民里全里,及平和、東昇、藍興、公館、中區大墩、柳川、公園等里的部分鄰。忠孝國小以棒球隊聞名,曾代表我國參加世界少棒錦標賽。

第5市場 攤商貨色多
第5市場位於樂群街、自立街、大明街、自治街等路段所圍成的街廓,是西區居民最重要的採買設施之一,興建於1938年。主要由2層樓透天店面所構成,內部有100餘攤位,但市場外圍則有不少臨時攤商與店面,合計約有300家攤商與店家,販售商品種類齊全,提供民眾日常採購,市場外圍也有許多知名的小吃,營業時間自清晨至中午時段。

廣民停車場 僅11車位
三民路一段附近有不少機關與學校,洽公民眾多,但各單位多備有停車場,如署立台中醫院有地下停車場,台中地院附近也有林森及廣八停車場,府後街也有府後街停車場等,只要多走幾步路,停車都不太困難,但第5市場周邊則停車不易。附近僅有四維街、大明街口的廣民停車場,共僅有11個停車位,到市場採購的民眾很難有機會可以停放。

市府遷離人口恐外流
三民路屬於市政府為核心的外圍路段,聚集許多政府機關、學校及金融機構,附近居住人口多為公教人員,因在此地居住已久,大量搬遷的機會不高,因此也維繫房價不墜。本區並無重大建設的遠景,且市政府及市議會將遷離,可能造成部分人口外流。但大多數機關單位短期內都仍在此,學校也不可能他遷,人口還不至於大量流失。

車位不足應速增建
廣民里位於三民路一段與柳川東路間,里內有不少公家機關、設施及學校,如忠孝國小、台中護專、署立台中醫院及第5市場等,生活機能方便,居民多為長居此地的公教人員。但由於是市中心地區,停車不易,尤其第5市場附近,採買人潮多,廣民停車場也太小,不敷使用,市政府應對本地區進行通盤檢討,增設停車場及重建第5市場。

人潮多做生意不錯
我原在台北工作,搬來台中10餘年,都一直在第5市場旁作生意,住家也在附近,第5市場是台中有名的傳統市場,每天來此採買生鮮蔬果的人非常多,其中有很多是附近公家機關的員工、學校的教職員、學生及一些上班族,做生意還不錯。附近生活環境很好,至今還未考慮過要搬離。 

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