投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200603 (3)

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學區範圍涵蓋台中中區及西區的忠孝國小,區域發展雖已不復當年盛況,但因鄰近台中女中及居仁國中等明星學府,文教氣息濃厚,中古華廈每坪6~8萬元,柳川西路區段每坪約10萬元,整體來說每坪較5期重劃區便宜2萬元,仍適合經濟能力有限但重視教育的年輕家長。

看房子
忠孝國小位三民路一段鄰近林森路,學區範圍橫跨中區及西區,涵蓋大墩里、柳川里、公園里、平和里、藍興里、廣民里、公館里、三民里的部分區段,而東昇里則為忠孝國小與忠信國小的共同學區。

東森房屋南區工學加盟店襄理董乃嘉表示,與忠孝國小有關的學區,還有居仁國中、光明國中及台中女中等,都是台中市著名明星學府,整個學區是九年一貫國教完善區段。

重大文教設施齊
除明星學府外,台中市政府、台中地方法院、各大金融行庫等公私立機關單位眾多,居民素質多屬公教人員或法律界人士;此外,車程約5分鐘距離外還有文化中心及美術館等重大文教設施,方便休閒及運動。

雖然區域發展已受西屯區新市鎮形成後的吸盤作用影響,逐漸式微,但單純、寧靜的環境氣氛,仍成為購屋誘因之一。

永慶不動產台中美術館加盟店專案經理陳崇實說:「在店頭房市交易中發現慕名而來,越區就讀的比率,忠孝國小在西區中算是多的。」除學風之外,房價也是關鍵,華廈產品每坪便宜5期重劃區約2萬元,成為某些想就讀東興、大勇等國小但卻買不起學區內房屋的家長,另一個購屋區域。

產品種類多元化
包括林森路、三民路及公館路一帶,房屋產品涵蓋透天厝、華廈及公寓,選擇眾多。屋齡約12年的華廈,每坪6~8萬元,價差在於地段及屋況;透天厝及公寓較老舊,屋齡約20年,透天厝地坪平均20~25坪,總價帶約320~450萬元,公寓每坪約5萬元。

但是,柳川西路一帶也有屋齡較新穎的華廈,以「師苑美術」為例,屋齡僅2~3年,每坪13萬元,在區域房市內屬「奇貨可居」物件。
陳崇實表示,柳川西路區段內還有部分知名度不高,但屋況理想的社區,規劃約50~80坪大坪數產品,戶數單純僅20~40戶,屋齡約15年,每坪約10萬元,推出時針對公務人員興建銷售,住戶水準較高,可作為購屋首選區段參考。

屋齡老舊需備較多裝修費
根據店頭交易反應來看,忠孝國小學風及在家長間的風評都不錯,所以有不少家長指名購屋;但學區內生活圈為舊社區,以中古屋市場為主,且人口逐漸往西外移,而房屋也因地段及屋況,呈現良莠不齊。

商業活動少
不過,因居住環境好,商業活動不多,且居民多是公務人員、法官及律師等背景,仍適合當作純住家理想區段,特別適合經濟能力有限的首購族或新婚小家庭購買。由於此區屋齡已老舊,提醒仍需要準備1筆裝修費,也有民眾把房子打掉重蓋,這樣做房價會比原來價格還要好。 


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位於西屯區中心位置的漢口國中學區,交通便利、生活機能完善,為市中心熱門購屋區段之一。大樓房價每坪11~12萬元,房仲專家指出,房價已屬於中上價位,略高於北屯區及北區1~2萬元,但比7期重劃區便宜10萬元,適合換屋族或自備款能力具足80~100萬元的首購族。

漢口國中位於漢口路一段鄰近中港路二段,介於7期及5期重劃區間,周邊重大地標包括長榮桂冠酒店、精明一街商圈、三信公園及華美黃昏市場等,商圈開發已達20年,屬於新舊交陳的生活圈。

永慶不動產台中西屯加盟店科長陳正昌表示,該區屬於學區型生活圈,同屬精明一街商圈範圍,學制完善,除了漢口國中還包括大仁國小、中山國中、忠明國小等。由於鄰近中港路二段,可銜接台中火車站及7期重劃區,北上南下的交通路網十分便利。

近捷運易增值
陳正昌表示,該商圈房價平穩,但區域內新成屋較少。最好的區段在漢口路及青海路一帶,主要是該區段為通往市中心、北區、逢甲大學等商圈的必經之路。

學區內房屋種類眾多,屋齡5年內大樓單價約11~12萬元,屋齡10~12年每坪約8~9萬元,屋齡逾15年的公寓,每坪約6~7萬元。
透天別墅總價約800~900萬元,漢口路及青海路一帶的透天店面總價約1500~2000萬元。

信義房屋西屯店專案經理楊中宏表示,該區大樓價位在台中市屬於中上水準,總價帶約400~500萬元。單價略高於北屯區及北區1~2萬元,但較7期重劃區便宜約10萬元。

分析未來房價潛力,陳正昌認為捷運是關鍵。他說,目前文心路已納入捷運綠線,中港路則有藍線,漢口國中距離這2座捷運站約相距2條街,以台北捷運經驗看來,通車後可望有1成漲幅,未來性值得期待。

◎行政區:西屯區
◎學區範圍里別:
何厝里、何明里、何南里(2~8、10~15、17~25、27、30、35、38、39、40、56鄰)、惠來里(1、2、10、12~14、21、22、25、27、28、30鄰)、忠誠里(9、11~15、20~23、27、28、30~32鄰)、何南里(1~6、8~10、12、16~24鄰)、何安里(1~7、12~20、22~29、32~35鄰)、何成里(6、7、23、25、27~32鄰)、上德里(第28鄰及第8鄰,弘孝路以東)
資料來源:漢口國中

門檻高 不易切入
漢口國中學區特色在於生活機能強,位於西屯區中心點且鄰近5期,生活機能可支撐地價及房價,購屋風險很低,不過卻有一定的購屋門檻。近2年房貸放款緊縮,造成首購族申貸不易,最高成數僅8~9成,無法全額貸款。
此區房價又較北區、北屯區每坪高1~2萬元,若依此計算房貸,買3房的自備款至少要80~100萬元。
所以,此區房屋比較適合換屋族及具有一定購屋能力的首購族購買。購屋門檻也相對過濾了購屋客層,住戶水準整齊,有助維持居住品質。

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中興大學周邊是早期開發區域,最大特色在於有很多公園綠地,因此生活環境佳。只是新成屋很少,於是各類型中古屋,無論是公寓、大樓或是別墅,都很搶手,不少人甚至因為買不到這個區域的房屋,只好越區到鄰近的大里市購屋。

中中興大學位台中市南區,隔旱溪與台中縣大里市交界,這個區域以公園綠地多,為最主要的環境特色,包括興大路沿線有林蔭道、綠園道,及1.7萬坪的健康公園,還有多處小型公園與綠帶。

而中興大學本身則是最大的公園,每日晨昏都有許多居民前來此地運動、休閒。

鄰近市場及多所學校
住商不動產國光加盟店店長許慶兆指出,中興大學周邊除了公園綠地的訴求之外,生活機能還算足夠,南門路、學府路、忠孝路等路段採買便利,過了國光橋至大里,就有大買家量販店,台中高工附近有多處黃昏市場,騎車僅3~10分鐘,且國光國小、信義國小、四育國中及東峰國中等都在附近,因此也可以算是文教區。

許慶兆表示,由於中興大學附近開發早,區內多是10~20年中古屋,近6年來,除零星小型社區外,幾乎沒什麼預售案推出,反而是鄰近台中高工附近及大里2期重劃區推案密集,許多想住在中興大學附近的人,改往台中高工、甚至越區到大里購屋。

新推案少,新成屋不多,因此中古屋也很搶手,無論是無電梯的公寓或是20餘年的透天住家,都有人指名購買。

中古大樓每坪達9萬
無電梯公寓由於免管理費、公設比低、總價低等優勢,不少租屋族轉租為置,升格有殼族;3房舊公寓每戶總價約150~200萬元,貸款120萬元,每月房貸本息負擔不到7000元。

透天型住家屋齡多在20年左右,地坪20~25坪舊透天,總價約700萬元;中古電梯大樓屋齡則約10餘年,但因為數量不多,近2年來房價略有上揚,目前每坪單價7.5~8萬元;屋況好、屋齡新、地段近中興大學的產品,每坪單價可達9萬元。

許慶兆表示,中興大學附近,過去交通條件並不佳,主要交通動線為國光路及忠明南路,但近幾年道路逐一開闢,包括中投公路、五權南路延伸等,不但打開南區與大里往來管道,也引進南投、草屯人口來此定居,對本區及台中高工附近房市交易都有帶動作用。

健康公園1.7萬坪綠地
健康公園位忠明南路、五權南路口,面積1.7萬坪,是南區大型公園之一,1991年開闢完成,設有健康步道、草坪、兒童遊樂設施、槌球場及1處橢圓形雙跑道溜冰場;溜冰場有雙跑道,分別提供初學者及熟練者使用。

公園旁另有南區圖書館、停車場及信義國小等設施。

新屋量少 尚未飽和
中興大學周邊近6年來,預售案推案量極少,新成屋供給量少,各種產品均搶手,但缺乏重大建設刺激,房價漲幅不大,近2年來,每年房價漲幅都在1~2成間,不像中科、7期等地呈現飆漲現象。未來本區房市也將呈穩定成長局面,新推出的預售屋或新成屋,至今尚未飽和,應該也不用擔心銷售問題。

交通發達 設施完善
平和里位中興大學以西,里內有健康公園、信義國小、南區圖書館及停車場,公園西側停車場旁有剛落成的健康派出所。健康公園是南區大型公園,公園內溜冰場使用率高,跑馬場則將改建為槌球場。平和里雖多老舊社區,但交通四通八達,又有大型公園、學校、圖書館、綠園道等,設施完善,居民人情味濃。

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