投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200604 (5)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要


以萬和宮、南屯國小、南屯市場為中心的南屯商圈,是台中市發展最早的聚落,由於生活採買便利、鄰近7、8期重劃區,房價不高,吸引預算不足,但又想居住7、8期邊緣的購屋族群,中古透天別墅以600~700萬元最受歡迎。

購屋一日遊
南屯商圈或稱南屯市場商圈,舊地名為犁頭店,主要範圍大致以五權西路、黎明路、永春東路、向心南路等為界,區內以南屯路為核心道路,南屯路上有南屯區公所、南屯郵局、南屯市場等設施與機關,另外百年老街萬和路上,有三級古蹟萬和宮、黎明路上有南屯國小等,都是歷史悠久設施。

太平洋房屋南屯店經理潘建勳指出,南屯商圈發展早,因此區內有許多數10年、甚至近百年的老舊透天,房屋老舊、街道狹窄是環境特色,當地住戶有不少已居住數10年,因生活習慣不易改變下,不願輕易搬離,因此部分老舊透天換手率不高。

生活機能是本區段的一大優勢,除了南屯市場外,黎明路上也有多家生鮮超市。交通方面,五權西路可直接連通南屯交流道、中彰快速道路,車程在5分鐘左右,因此也吸引北屯、彰化、南投等地購屋者來此購屋定居。

鄰近7、8期重劃區
本區段緊鄰7、8期重劃區,重劃區的生活採買條件不如舊市區,因此有不少居住重劃區的住戶,會到本區段進行採買,但因重劃區內公園綠地比例高,如7期南屯公園、8期豐樂公園等,也提供本區段住戶越區使用重劃區綠地,新、舊區段交流密集。

潘建勳表示,8期重劃區透天別墅房價多在1000萬元以上,7期重劃區則在1500萬元以上,但本區20年以上中古透天住家,則在600~800萬元左右,房價便宜約一半,部分外地購屋客在預算有限下,會選擇在本區內購屋定居,有機會再移居重劃區內,不過,移居重劃區後,也會回到南屯商圈採買生活所需。

由於發展較早,可建土地不多,預售或新成屋透天別墅出現機會不大,總價約800萬元以上,黎明路、五權西路沿線有部分大樓華廈,屋齡多在10年以上,目前每坪多在8~10萬元左右。

永定社區房價略低
潘建勳表示,本區雖然房屋大多老舊,但因生活機能不差,買方接受度極佳,「幾乎推出1間賣1間」,以總價600~700萬元的中古透天住家最受歡迎,黎明路以西的永定社區一帶,因位於黎明路以西,房價則略低50萬元,約550~750萬元左右。

潘建勳指出,南屯商圈消費客源來自周邊重劃區及當地住民,商圈繁盛,店面極為搶手,指名要求黎明路店面的投資客非常多,目前黎明路沿線透天店面,總價約1200~1500萬元,但釋出量較少,有意投資須等候。

學區教育
南屯國小 百年歷史
南屯區居住人口多,學校也多,黎明路沿線就有黎明、南屯及鎮平等3所小學,南屯商圈周邊的主要學區中,小學為南屯國小、國中則就讀萬和國中。南屯國小學區為永定里、南屯里2里全里,及新生、三厝、豐樂、田心、向心里等部分鄰,其中田心里有部分鄰與大新國小為共同學區。南屯國小位黎明路一段968號,校齡逾百年。

文化休閒
文昌公園 佔地千坪
南屯商圈周邊發展較早,因此較缺乏大型休閒活動設施,但因緊鄰第8期重劃區,重劃區內有豐富的休閒活動場地及綠地,足供南屯商圈附近住戶使用,尤其8期重劃區豐樂公園,更已成中部知名休閒觀光景點。
南屯商圈黎明路西側有唯一公園文昌兒童公園,面積約1020坪,公園內設有文昌停車場及永定社區兒童青少年活動中心。

日常採買
興農超市 全年無休
南屯商圈以生活採買設施多,為主要地段優勢之一,除了南屯路有傳統南屯市場外,黎明路、文昌街口有頂好超市,永春東路、萬和路口有全聯福利中心,黎明路、永春東路口有興農超市等,便利採買機能也吸引8期、楓樹甚至文山地區住戶。興農超市南屯店全年無休,24小時營業,提供約30個汽車停車位。

店面亦搶手 可承租
本區為歷史悠久的傳統舊市區,區內房屋以10、20年以上老舊透天為主,由於無法重劃,都市更新緩不濟急,可建土地也不多,但因生活便利性極高,買方需求強,在供不應求情況下,未來房價還有上揚空間。另外,店面也非常搶手,建議有興趣者,可考慮先租後買。

盼南屯路儘速拓寬
南屯里是台中市發展最早的地區,舊地名為犁頭店,是台中市發展縮影,也是文史匯萃之地。近幾年來本地發展呈現停滯,主要原因在於南屯路多年未拓寬,交通往來受阻礙,停車場也不足,市政府已編列預算,將在南屯國小興建地下停車場,有助改善地方,但南屯路拓寬仍在爭取中。 


資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

逢甲商圈擁有西屯、上石及上安3所小學,其中以上石及上安國小2所10年內的新小學最受歡迎,學校周邊居住環境佳,且鄰近由逢甲商圈所延伸出來的青海路、河南路次商圈,生活機能完善,頗受雙薪首購族群青睞。

看房子
上石國小創校約10年,地址位於西屯路二段上石南六巷25號,學區包含福星路、至善路、上安路及河南路所圍繞的區塊,加油站、銀行、超市、餐廳等密集,由逢甲商圈延伸的次商圈完整成型,不少區域與上安學區重疊,國中學區均為至善國中。

房價低於上安學區
雖然上石、上安學區環境的差異性不大,但屋齡新舊卻決定2個學區的房價。以至善路、上安路為主的上安學區,因屋齡2年內新大樓較多,每坪房價較上石學區高約1~2萬元。房仲業者發現,上石學區平均房價較低,加上位置靠近生活機能較完善的河南路,購屋人指名度比上安學區還高。

永慶不動產逢甲加盟店主任陳明晏表示,上石學區近中港路交流道、至善路綠園道,穿過中港路,即抵達7期市政重劃區百貨商圈,福星路連結逢甲大學夜市商圈,交通、商業、文教等機能均完整,距離中科園區、舊水湳機場改建的水湳經貿園區均不遠,房價極具支撐性,目前中古屋房價每坪約8~9.5萬元,較2年前約漲1成。

中古屋每坪8萬起
有巢氏房屋逢甲加盟店店長王世冲表示,上石學區內有不少知名建商興建的社區,如勇建、鄉林、碧根、佳茂等所投資興建的高質感大樓,較具知名度的個案,如「勇建人本至善」、「勇建藝術館」、「佳茂地中海」、「碧根誠品」等,屋齡2年內的大樓每坪成交行情10萬元,漲至12~13萬元。

中古社區則以位於上明一、二街的「中港世紀虹」最具知名度,該社區分4區,總戶數近1000戶,不過因屋齡逾10年,目前每坪成交價約8.5~9萬元。

具增值潛力 吸引投資客
西屯區與北屯區相較,西屯投資型買方比例較高。以上石學區來說,屋齡較新的電梯大樓、40坪3房格局加上車位,總價約400萬元的自住型產品最為搶手,吸引許多新婚夫妻或雙薪小家庭購買。不過隨著近年房價漸被墊高,買斷型投資客交易量較往年減少,不少投資型買方都是看好上石學區接近7期重劃區、中科及台中市最後一塊公辦重劃區(12期)的未來增值潛力。

本區大樓多以3~4房規劃,套房配比不高,環境戶數單純。愈往逢甲商圈的住商混合大樓,套房配比愈高,不少為出租學生,也有特種行業營業直接在1樓店面營業,或隱身於高樓層住宅內,不但影響居住品質,房價支撐性較不足。

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【郭及天╱台北報導】
台中新市政中心漸漸取代美術館、科博館,成為台中「豪宅村,甚至成為中南台灣最大的豪宅聚落,根據房仲業者統計,雙十綠園道周邊,除了既有的未來2年將有700戶豪宅陸續完工交屋,綠園道周邊進入密集開發期,房價也隨著綠園道周邊可建地稀少,新推案價格逐步墊高。

新案地點逐漸南移
7期重劃區約在10年前進入開發階段,在6~8年前921地震前曾有一波推案潮,近3年隨著整體房市翻揚和新市政實質建設定案,建商搶地動作未曾停歇。據統計,目前綠園道周邊共約有近10餘案、總戶數約1100戶成屋,規模較大的社區包括「理性與感性」、「富峰多寶」、「大地子民」、「元亨利貞」、「A與A+」、「寶輝市政」等。

而未來2年初估完工的建案有10餘件,總戶數逾700戶,其中以「聯聚信義大廈」和「似水年華」最具頂豪宅指標。此外,還包括施工中的「惠宇市政觀邸」、「聯聚東方大廈」、「聯聚仁愛大廈」等。

目前預售的由鉅建設「藏玉」、寶裕建設「天璽Ⅲ」、龍寶建設「龍寶心臻邸」,基地都位於市政北一路,預售推案版圖漸漸南移,價格也愈墊愈高。 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

隨著台中7期新市政中心進入開發階段,2006年「台中10大豪宅」排名重新洗牌,新10大豪宅綻放光芒。台中10大豪宅中,位於新市政中心的豪宅就佔7席,隨著愈來愈多創新高價豪宅陸續推出,「新市政豪宅聚落」正式成形。

特別邀集信義、永慶、太平洋、東森、中信及住商等6大房仲公司,針對台中豪宅進行評選,評選標準包括地段的機能性與稀有性、設計規劃與建材施工品質、名人入住及住戶水準及管理、建商口碑、客戶指名度與成屋市場的流通價格等,預售及興建中個案則不列入評比。

流通單價皆逾20萬
經評選後,由單價逾每坪30萬元的「聯聚和平大廈」獲得6家房仲公司一致推薦,為台中第1豪宅,而同樣位於7期重劃區的「理性與感性」與「天璽」,也獲得6家公司推薦,分列2、3名。

列名10大豪宅個案中古屋市場流通價格,全部站上每坪20萬元,幾乎都有面對綠帶或永久性空地的立地條件,24小時森嚴警衛是標準備配,除「龍邦國寶」外,屋齡均在10年以內,顯示「新豪宅」逐步成形。「安蘭居」、「黃金映象」也都有2家以上公司推薦,但因成屋市場流通價格略低於區域中豪宅等因素,排名較後,而成為遺珠之憾。

6棟面雙十綠園道
綜觀此次10大豪宅名單,有7棟位於7期新市政中心,更有6棟是面對雙十綠園道的「第1排」,顯示過去台中豪宅分布7期、科博館、美術館的現象,正明顯往7期重劃區聚集。

信義房屋西區美村店店長陳進堂認為,過去台中新市政中心豪宅沒有群聚效應,不過隨著市政北三及市政北五路之間綠園道一排,所形成的「燙金地段」建地所剩無多,陸續推出豪宅新案,豪宅群聚效應已經正式成形,台中7期成為台北外,全台最具高價豪宅規劃優勢的地段。

事實上,除了經國綠園道「月光流域」和美術館「長安美術觀邸」之外,台中單價能穩站每坪20萬元以上的豪宅,只有在7期市政中心才找得到。陳進堂認為,各地豪宅的產品規劃、建材配備都可以仿效學習,唯獨具有稀有性和機能性的地段價值無可取代,市政實質建設、交通條件都比其他區段更勝一籌,還有逾90米的綠地永久性棟距。這波豪宅推案潮進入工程期,如果2年後再評選,台中10大豪宅將全部從綠園道第1排的大樓產生。

頂級客付現金4億
不少訴求「1戶1億」預售案紛紛推出,永慶不動產台中區經理林螢助認為,「聯聚信義大廈」、「似水年華」將7期頂級地段房價拱上每坪35~40萬元,如果包含預售案一起評選,近期紛創下台中房地產史上最高單價和總價的上述2案,必然名列台中10大豪宅前2名。

而台中7期豪宅單價、總價持續攀升,也顯示豪宅購屋階層向上攀升,包含不少上市櫃公司的企業主、台商、醫師、教授及生意作得不錯的老闆,都是豪宅買方,開價上看每坪40萬元的「聯聚信義大廈」,甚至有客戶以現金4億多元,一口氣買下3戶,成交總坪數超過1000坪。

7期房價漲勢有限
台中豪宅的評選標準優先考量「地段」的無可取代性,這也是7期新市政中心,特別是雙十綠園道周邊大坪數住宅,大量晉身10大豪宅的主因。其次為建築的設計規劃、建材配備的便利性、施工品質等。

另一個重要評選標準是建商口碑,台中豪宅買方有9成買建商品牌,有些有品牌的建商甚至不用搭接待中心就能完銷。
雖然7期綠園道房價已站穩每坪20萬元,條件較佳的豪宅成交價達每坪25萬元以上,但7期房價仍有隱憂,主要因為7期後期發展區房價高低差異大,加上環中路通車後大幅縮短各地「時間距離」,在同區低價個案的比價效應下,未來7期房價是否續漲仍待觀察。

豪宅主流轉向大樓
大量運用花崗岩石材、挑高門廳的氣派外觀,是近期台中新豪宅的特色之一,評選出的台中10大豪宅外觀設計都有「品味」、「藝術」的格調,室內實坪50~60坪以上的4房格局,是豪宅最基本的格局。

此外,過去經驗顯示,台中房屋一般都在交屋後2年開始跌價,能稱為豪宅的個案,抗跌力道相對更強。

7期豪宅因為需求強勁,特別中國打壓上海房地產業,不少台商回流,加上中部5縣市頂尖購屋族群支撐,總價逾3000萬元的成屋市場一直維持相當穩定,921地震後高總價市場主流原本都是透天別墅獨領風騷,但現在已漸漸轉向大樓市場。 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

台中市南區台中高工附近,大樓社區多、外來人口多,逐漸發展為成熟商圈,附近房價呈現落後補漲現象,大樓住戶已屆換屋階段,因此近2年推出的預售別墅社區賣相佳,中古別墅也很熱門,區內以美村南路最具商機,沿線透天店面總價1500萬元以上,許多大型連鎖商店都有意進駐。

台中高工位於高工路、工學路間,過去因周邊道路未開闢,生活區段顯得封閉,在台中市屬於低房價區段,但近幾年包括文心南路、高工路等路段相繼開闢完成後,在大量人口支撐下,逐漸發展成新興商圈。

美村南路具商機
永慶不動產南區加盟店經理廖俊容指出,台中高工附近10餘年前起,包括長億、廣三等建商皆在此大量推出大樓社區,總戶數超過3000戶,由於房屋售價不高,居住客層以藍領階級為主,近幾年道路逐一完成後,已引進不少南投、草屯、大里等外地客。

由於大樓屋齡都已超過10年,住戶多達換屋階段,近2年當地推出不少大型別墅社區,總戶數約達500戶以上,市場銷售情形都不錯,購屋客源有不少為當地換屋族,部分則是外地移入客。

中古透天別墅交易很熱絡,中古別墅屋齡以7~10年左右最多,因早期規劃的地坪較大,總價可達600、700萬元以上。廖俊容表示,由忠明南路至高工路的美村南路路段,是本區段的中心路段,2年前大毅建設在此推出2件透天別墅及店面案後,補足路段缺口,加速商圈發展。

目前美村南路沿線小型商店密集,屈臣氏、85℃咖啡已設點,不少中大型連鎖商店及知名超市也有意進駐,但合適的點並不多,目前沿線透天店面多在1500萬元以上。

大樓社區由於戶數太多,房價難以拉抬,目前中古大樓華廈每坪約6.5~7萬元,廖俊容表示,本區大樓房價約較5、7、8期等重劃區便宜1~2成,且屋齡較5期略新,因此吸引預算較不足的首次購屋客源,也有部分投資客,以低廉的成本買進後,改裝成學生套房,出租給附近的中興大學學生。

大樓房價較便宜
廖俊容表示,大樓產品過去最低曾跌至每坪4、5萬元,近年台中市的房市回溫,各地房價上揚,台中高工附近房價則是近1年多來才開始回漲,屬於落後補漲,由於交通改善、周邊學校多、公園綠地密集、生活採買機能齊全,房市交易仍將持續熱絡,預估透天別墅將會取代大樓華廈,成為未來房市交易的主流。

南和路園道好遊憩
台中市環狀綠園道共分成13大主要段落,位於南區的部分,有興大園道、工學園道、樹義園道、南和路園道及忠明園道等,各園道皆屬忠明園道分支。南和路園道由高工路向北延伸,於忠明南路、健康公園前與忠明園道銜接,總長度約500公尺,設有廣場、步道設施,連結忠明園道自行車休憩區。

大慶街市場攤位多
台中高工附近居住人口密集,近幾年大型超市、黃昏市場等陸續進駐,除了工學路原有工學市場外,忠明南路、美村南路口有健康黃昏市場,復興路、文心南路口則有愛買量販店,經高工路至大里,也有大買家量販店,採買設施齊全。大慶街黃昏市場位於文心南路、高工路口,市場內共有約50個攤位。

中投公路連結路網
中投公路(台63線)由台中市南區五權南路向南延伸,經台中縣大里、霧峰跨越烏溪後進入南投縣,全長19.8公里。中投公路於1998年年初通車,通車後大幅改善台中至南投、草屯、霧峰等地間交通,在中彰快速公路及中二高等完工後,中投公路也可相互連結,形成大台中都會區南側交通路網之一。

長期發展性佳
台中市房地產區段具有20年更替的特性,5期重劃區發展至今約20年,已呈現飽和,7期則是目前最熱門的區段,正急速發展中,南區則呈現落後補漲。
各大交通幹道如文心南路、高工路逐一開闢打通後,平衡區域發展,且因本區段與台中市各區房價有價差、建地仍多,具發展潛力,長期看好。

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

找更多相關文章與討論