投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200605 (2)

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台中技術學院鄰近台中一中、台中體院,及中友百貨商圈,3所學校學生,加上百貨公司專櫃小姐與附近上班族,為當地提供穩定的租屋客源。本區出租市場發展成熟,流通物件多為改裝隔間的投資型商品,投資當地套雅房可立即收租當房東。

信義房屋北區學士店專員紀宏昇表示,台中技術學院屬「一中商圈」,發展雖早,但直到近2年才因太平路沿線店家移入一中街而繁榮。不過商圈內小環境雜亂,無法吸引外來人口,當地住戶多社會中下階層,缺乏換屋能力,因此流通的住宅型產品極少。

流通物件多已隔間
一中商圈周邊學校林立,商業氣息濃厚,當地求學與就業外宿人口相當多,住宅市場雖乏人問津,但店面與套雅房等投資型商品,卻是商圈房市交易主力。

紀宏昇指出,租屋熱門地段集中在太平路以北的尊賢街、一中街、育才路與三民路周邊,類型分成公寓、透天店面與商業大樓,且流通物件大部分都完成隔間。

以25坪左右、無隔間公寓為例,總價僅150萬元,但改裝後價格將提高到220~240萬元,平均1間公寓可隔4間雅房或套房。至於太平路上,單戶40~50坪商業大樓,可隔8~10間套房,投資者完成交屋手續後,馬上可出租收租金。

套雅房接受度相同
由於租屋客源充足,一中商圈租金行情穩定,公寓雅房月租金約4000~4500元,公寓套房5000元,商業大樓套房月租金約5500~6500元。且一中街兩側透天店面,除1樓有店面價值外,不少屋主更將樓上隔成套雅房出租,增加租金收益。

紀宏昇表示,一中商圈租屋族因年齡層低,對套雅房接受度差不多,投資者基於成本考量,將公寓改裝成雅房比率較高,且公寓屋齡較高,投資者必須設定年報酬率8%以上的物件承接,才能避免投資風險。

舊公寓跌價風險高
一中商圈出租市場雖旺盛,但周邊已屬老舊社區,公寓屋齡約30年,由於購買舊公寓不久後將面臨改建問題,消費者若現在進場投資公寓改建的雅房或套房,跌價風險相當高,且日後轉手不易,建議投資當地出租型商品,應以透天店面為首選。

透天店面土地由屋主單獨持有,未來即使面臨改建,自主性也較公寓高,操作靈活,若店面位於商圈熱鬧路段,每月單就店面租金收益,即可達15萬元以上。而當地學生或租屋族,對居住環境並不挑剔,反而是生活機能愈好愈搶手,消費者可將店面樓上隔成套房出租,每個月可再增加數萬元不等的租金收益。

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台中市有多條河川流貫市區,河川兩旁的河岸住宅,擁有天然的棟距、視野與景觀,雖然房價較未臨河岸的住宅略高,但仍因環境優勢受到購屋者歡迎。麻園頭溪沿線更是其中最具特色的河岸住宅群,流域長且流經多處不同的生活圈,中古大樓華廈每坪從7萬到將近20萬元。

台中市麻園頭溪流經北屯四張犁、水湳、西屯忠明、西區麻園頭,在南屯區以南納入土庫溪,全長約9公里,行政區橫跨北屯、西屯、北區、西區、南屯及南區,由北而南貫穿整個台中市,主要生活圈包括:立人學區、科博館生活圈、SOGO商圈、5期重劃區及美術館生活圈等5大區,各生活圈各有不同的房價與生活機能。

科博館生活圈大樓較少
文心路至忠明路段的麻園頭溪,河岸兩側分屬北區及西屯區、立人學區及漢口商圈等生活區段,信義房屋大雅店店長陳佑任指出,此段麻園頭溪以東華美街建築物較密集,屋齡多在10年以上,早期開發時,建商均以規劃大坪數為主,坪數多在60、70坪左右,後來才陸續出現30、40坪中小坪數產品;陝西路、漢口路沿街商店多,學區包括立人國中、立人國小、中華國小等。陳佑任表示,過去此段河岸住宅,預售時開價多在12、13萬元以上,目前10年左右的中古大樓,每坪約7~8萬元,少數屋齡略新的大樓,單價可達9萬元左右。

忠明路至中港路段的麻園頭溪,屬於科博館生活圈,至科博館步行距離約5分鐘,學區則為忠明中學、忠明國小;此段沿線河岸住宅大樓不多,屋齡多介於7~13年左右。

中港路至公益路段的麻園頭溪,由於鄰近SOGO百貨、中港路、公益路等重要設施及路段,是麻園頭溪沿線房價最高的區段。東森房屋千禧店經理高琬心指出,此段河岸住宅不多,但少數幾棟大樓以高質感支撐房價,帶動沿線區域行情;華美西街少數豪宅大樓,預售時每坪接近30萬元,目前仍維持16~18萬元左右。

華美西街、公益路口附近部分社區大樓,屋齡雖近10年,不但單價維持12萬元以上,房屋租金行情也在台中市平均水準以上。

5期重劃區出租需求熱
高琬心表示,5期重劃區目前3房大樓華廈每月租金約1~2萬元,但此段大樓3房住家月租金最高可達3萬元,日籍商務人士是主要承租客。
公益路至五權西路段的麻園頭溪,東西兩側分屬5期重劃區及西區向上市場生活圈,沿線以西側大忠街的住宅大樓較密集。高琬心表示,大忠街屬於5期重劃區,附近精誠路提供便利的生活採買,向上路也有向上市場,不過周邊公園綠地較少,沿線住宅大樓房價與5期重劃區內的房價差異不大,僅在同1棟大樓內可區分有無河岸景觀的房價價差。

目前大忠街沿線住宅大樓,屋齡多在10年以上,坪數多在30、40坪左右,3、4房產品為主,每坪約8、9萬元,少數大樓因管理好、景觀佳,單價則可接近10萬元。

麻園頭溪最南段,五權西路以南,屬於美術館生活圈,由此段步行至美術館約10~15分鐘,在美術館的帶動下,房價也有不錯的表現,屋齡10年以上的住宅大樓,單價最高可達9~10萬元。

捷運通車增值可期
麻園頭溪北段文心路、忠明路路段,屬於立人學區及漢口商圈,生活機能、學區、公園綠地等生活條件完整,客戶指名度高。
文心路沿線未來將有捷運綠線通過,大雅路口及河南路口各有1處捷運站,本區段位處2大捷運站間,步行距離約5~10分鐘,未來加上捷運機能後,房價還有增值潛力。

河岸住宅價差不大
台中市的居住條件,以綠園道為指標,愈靠近綠園道房價愈高,河岸周邊的價差,相對沒有綠園道來得高。
不過河岸與綠園道,同樣享有寬大的視野及棟距,且綠園道都是河道加蓋後形成的,因此預算不足的購屋者,建議退而求其次,先選擇河岸旁的住宅,等到有能力再換屋到園道住宅。

停車不方便
我在向上市場附近工作半年多,這裡是市區的精華地帶,向上市場是附近最熱鬧的市場。公益路上則有郵局、銀行、超市及百貨商場,這裡距SOGO百貨、精明1街很近,逛街很方便;附近比較缺乏大型公園,因此河岸邊常有人在散步、運動。比較大的問題是停車不方便,河邊的停車格常常都停滿了車。

◎環境:
麻園頭溪沿線跨越不同生活區段,其中以北段華美街鄰近立人學區、漢口商圈附近,及南段大忠街鄰近5期重劃區、向上生活圈,這兩段生活機能最佳,採買最方便

◎交通:
麻園頭溪沿線穿越或鄰近多條市區重要道路,包括文心路、忠明路、中港路、公益路及五權西路等,交通便利,文心路未來更將有捷運通過

◎學區:
麻園頭溪北段為立人國中、小學區;中段科博館及SOGO商圈附近為忠明學區;大忠街附近為大新國小學區,均為明星學區;最南段則為大勇國小、崇倫國中學區 


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