投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200606 (5)

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【陳建徵╱台中報導】
台中市摩天住宅多集中在7期新市政中心及西區經國綠園道沿線,最高樓層雖僅29、30層樓,卻幾乎等同高價豪宅,且多半面對綠園道或大型公園,中古屋每坪房價多自20萬元起跳,預售每坪最高約40萬元,部分預售轉手的摩天住宅,甚至喊價每坪48萬元,創台中市住宅開價新紀錄。

景觀極致
受法規限制及建商成本考量,台中市樓高超過20層樓的摩天住宅,多半面對大型公園綠地,且最高多在百米、約29層樓以內,能符合條件的地段,以西區經國綠園道及7期新市政中心內為主,由於地段好、建商建造成本高,因此幾乎都規劃為適合頂級客戶的高價位豪宅。
建築師張德昌指出,依照建築法規的定義,建築物超過50米以上、約14、15層樓,即稱為高層建築,而樓高超過100米的建築,則須接受環境影響評估審查,環評過程繁複,建商須額外支出大筆費用。

在台中,超過20層樓以上、樓高80米以上,即稱得上是摩天住宅。經國綠園道及美術園道旁、樓高20層樓以上的摩天住宅,包括「龍邦國寶」、「賽茵斯」、「月光流域」、「長安美術觀邸」及「黃金映象」等,新市政中心的摩天住宅近幾年也快速冒出,如「元亨利貞」、「A與A+」、「理性與感性」等。

信義房屋美村店店長陳進堂表示,由於摩天住宅營造成本高,且多位於綠園道旁或新市政中心內,土地成本也高,因此每坪房價也較一般住宅高,至少約高出1~2成左右。

陳進堂表示,摩天住宅除了地段好、面對園道或大型公園外,建材、規劃、管理、公共設施等級高人一等,而愈高樓層視野愈好,單價也愈高,高樓層與中低樓層價差約2~3成。

各項規劃高人一等
經國綠園道沿線,是台中市最早出現摩天住宅的區段,中古屋屋齡最高已超過10年,但房價依舊維持高檔,每坪約18萬元以上,新市政中心則是近幾年才出現摩天住宅,尤其近3年推案量最多,屋齡新、地段好,中古屋每坪至少20萬元起跳。

至於預售屋,經國綠園道及美術園道沿線,預售案目前開價最高約25~30萬元左右,新市政中心新市政綠園道沿線,預售開價則普遍在30萬元以上,最高則接近40萬元。

春耕不動產7期市政店協理李品瑢指出,新市政中心內少數一級品牌建商興建的摩天住宅如聯聚、由鉅、龍寶、惠宇等,每坪開價在30萬元左右,某棟位於大型公園綠地旁的摩天住宅,目前仍在施工中,但頂樓賣方轉手開出的價格,每坪居然達48萬元,創台中市住宅開價新紀錄。

投資型客戶是推動摩天住宅的主要推手,陳進堂表示,摩天住宅由於產品稀有、戶數少、具備投資價值,投資客在近2年獲利後,持續加碼投入,不斷推動房價上揚。

台中市預售市場在今年下半年,有2件深受市場矚目的摩天住宅案將推出,分別位於7期新市政中心及經國綠園道,其中由鉅建設規劃的新案,位於新市政綠園道旁,樓高28層樓,初步規劃至少百坪以上,每坪25萬元起跳。

摩天住宅 買氣持續升溫
台中市摩天住宅多位於7期新市政中心與經國綠園2地,買方除自用型客戶外,至少1/3以上是投資型客戶。
近幾年雖然預售市場推出不少摩天住宅,但市場需求仍強,有不少頂級客戶或投資客戶,至今仍未找到合適標的,房價也仍未到頂點,至少1、2年內,摩天住宅不會出現崩跌效應,房價看漲。

投資炒手多 漲價仍可期
7期新市政中心是台中市摩天住宅主要集中地,新市政中心內各路段均有可能出現摩天住宅,但以綠園道或大型公園綠地周邊最多。
由於地段稀有,過去幾年來,各豪宅持續上漲,買方以投資型客戶居多,由於預估未來仍有高點,房價仍有上漲空間,因此投資型買方不斷買進、轉手,未來必定仍有漲價空間。

◎環境
.7期新市政中心為新開發重劃區,生活採買須賴周邊如5期重劃區、黎明路商圈等地
.經國綠園道周邊生活採買方便,包括SOGO商圈、向上商圈、公益路商圈等皆可
.經國綠園道位處市中心,周邊多老舊房舍,新市政中心則為新開發區,街景及道路較整齊

◎交通
.新市政中心位居中港路、文心路2大幹道旁,交通便利
.經國綠園道周邊縱向道路以英才路為主,橫向道路則有中港路、公益路、五權西路等串連

◎學區
.新市政中心學區為惠文國小、惠文中學,是目前台中市最高知名度明星學區
.經國綠園道周邊學區包括忠明國小、忠明中學、中正國小、向上國中等,均為明星學區 

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【曾敬德╱台中報導】
台中東海大學商圈位於台中市和台中縣交界處,商圈內生活機能強,學生為主要消費族群,區域內以透天店面和套房大樓為主,套房月租3500~6000元,投資報酬率約7~9%,由於投資報酬率高,吸引不少投資客進場,近來隨著中科園區發展,房客還多了中科員工。

需求成長
東海大學學生約1萬6千多人(含推廣部),校內宿舍床位約4500床,由於外地學生比例高,東海大學床位供不應求,許多學生在附近租屋,加上部分靜宜和弘光的學生,也會跨區租屋,區內套房出租狀況和行情都很穩定。

中科廠商宿舍稀少
雖然近幾年建商在沙鹿北勢地區推出許多透天別墅,有投資客買來出租給學生,吸引部分靜宜學生回流,但在中科成立後,中科員工成為東海商圈租屋市場新成員。中科廠商陸續進駐,園區內員工宿舍稀少,以東海商圈的生活機能,將持續吸引中科員工進住。

東海商圈鄰近中科商圈,主要範圍在中港路以南、東海校園以西,以新興路和遊園南路為主要幹道,遊園南路沿線至監理所,都屬於東海生活圈範圍;東海商圈橫跨台中市、龍井鄉及大肚鄉3個行政區域,聯外交通依賴台中港路,商圈內多小巷弄。

月租3500~6000元
21世紀不動產中科福華加盟店店東黎維盛表示,這2年來東海商圈有不少整棟套房大樓的交易,轉手狀況熱絡,有些獨棟套房別墅,甚至轉了好幾手,投資客對東海商圈極具興趣,許多曾投資竹科不動產買賣因而獲利的投資人,看好未來中科園區發展,紛紛到東海商圈看房子。

信義房屋中科店專案經理林建志表示,東海商圈內以地主自建的套房公寓和套房大樓為主,買賣多以整棟和整層為主,甚少以單間套房為單位。而商圈內獨棟套房大樓約有30~100戶不等,屋齡大多在10年內,目前月租行情約3500~6000元,主要看地段和內部裝潢而定,投資報酬率大約7~9%。

東海商圈內具有商機的路段,店面租金收益相當可觀,以東海商圈黃金地段東園路來說,20坪透天店面,每月租金有8~10萬元,總價超過1000萬元,由於位在精華地段,釋出量極少,一有人轉讓,馬上就有人承接。

別墅改套房貸款成數低
目前東海商圈套房租屋需求強勁,主要對象以東海、靜宜和弘光等學校的學生為主,近年來隨著中科的開發,吸引中科員工進住,打破東海商圈內套房供過於求的疑慮。

若想投資東海商圈套房,買賣時產權要調查清楚,須確定權狀面積與增建面積,因為商圈內很多透天套房別墅都是2次施工,銀行貸款只能貸到總價的6~7成。

另外,要特別注意管理方面,獨棟透天因為套房間數多,管理所花費的時間和金錢較多。有效的管理方式可提高套房出租率,有些投資客會透過學生來當管理委員,房租可能少一些,但可省去管理成本,省時又省力。

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【郭及天╱台中報導】
台中市中華國小學區主要包含漢口路、華美街、武昌路、大雅路所圍繞的梯形區域,區塊完整,屬小型學區,西、南2側分別鄰麻園頭溪及太原路2條綠園道。由於周邊立人學區、賴厝學區均為新興明星學區,中華國小為較舊的學校,學區指名度比較不高,但周邊多住商混合大樓,商業機能則相對完善。

近麻園頭溪
漢口路三段商業色彩較漢口路四段濃厚,雖然隔大雅路的賴厝學區,是台中市北區指名度高的明星學區,以純住宅環境取勝,但位漢口路三段的中華學區,則有較濃厚的商業色彩,不少大樓多為住商混合大樓、商辦大樓。
太原路、漢口路各類店面業種豐富、空置率低,生活機能則相對完善許多,大雅路、華美街可向北聯結文心路、向南聯結忠明路等東西向主幹道,大樓房價每坪約9萬~10萬元,較賴厝學區每坪略低1萬元。

華廈別墅轉手率低
有巢氏房屋台中北區加盟店副理黃兆祥表示,中華學區大樓密度高,人口密度也高,但華廈、別墅產品轉手率低,屋主拿出來賣的也不多,待售流通房屋數量相對有限,學區與重慶、立人、賴厝等國小均有重疊,因此在此購屋客,除了長期定居於此的換屋客源外,在本區就業上班的人也有不少會在此購屋。

屋齡10年內大樓產品,每坪約8萬~9萬元,新成屋大樓如「齊家臻第」成交價每坪約11萬~12萬元,國泰建設日前推出大樓新案「國泰雅苑」,每坪開價12萬元,採不二價銷售。

老屋翻新產品搶手
公寓產品以管理較佳的「三木翰林苑」、客廳面積較大的「國泰明園」較具知名度外,平均房價每坪約8萬元,其餘每坪則約7萬元。黃兆祥,台中公寓樓層愈高,單價愈低,因此頂樓加蓋、使用面積較大的公寓,換算單價更低。

至於別墅,以屋齡約20年、地坪25~28坪透天為主力,總價約700萬元,不過這種條件舊別墅外觀、內裝全部翻新,售價800萬~1000萬元,成為不少投資客操作套利產品。屋齡3年左右透天總價可達1000萬~1200萬元,不過近來透天新推案地坪均較小,約22坪左右,總價也相對較低,僅700萬~900萬元。

太原路指名度高
中華學區購屋客大致可分為首購、換屋和置產3類,三者各佔約1/3。房價偏低是吸引年輕首購客的主要原因,換屋客多為區域客,因空間需求不足,小換大的換屋客,區外客移入比率並不高;置產型買方多選擇透天別墅產品,不乏1組買方同時買下好幾戶透天,給下一代,甚至選擇空置,著眼保值或增值。

雖然中華學區居住環境不比周邊其他明星學區,如立人、賴厝等,不過新舊住宅大樓夾雜,多為住商混合規劃,街道路幅較窄,太原路住宅寧靜性佳,又臨綠帶,指名度高。老社區、麻園頭溪傳統市場周邊,是生活機能最完善區塊,不過,相較下較為吵雜、髒亂。 

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【陳建徵╱台中報導】
綠園道是台中市優質住宅區段的代名詞,台中市有10餘座綠園道,包括經國綠園道、美術園道、新市政綠園道等,都是高房價區段;相較之下,太原綠園道價位適中,中古公寓約200萬元左右,加上生活機能佳、涵蓋多處明星學區等特色,成為台中市北區購屋首選之一,近期更吸引許多建商在此推案,是目前預售市場的熱門推案區。

擁抱綠意
台中市太原綠園道西起華美街、東至衛道路、柳楊西路口,全長約3公里,綠地總面積4萬2000平方公尺、約1萬2000餘坪,貫穿大雅路、崇德路等多條重要市區南北向道路,園道兩旁的太原路,東、西向各接北屯路及中港路,具有交通功能,但又非主要幹道,鬧中取靜是特色之一。

太原綠園道沿線,分屬中華國小、立人國中小、賴厝國小、五權國中等明星學區,加上鄰近中醫大學,因此屬於文教區。另外,太原綠園道也鄰近多處商圈及採買設施,包括漢口商圈、學士路商圈、北平天津路商圈、以及家樂福、大潤發、華美西街黃昏市場等,生活機能佳。

明星學區萬坪綠地
信義房屋大雅店店長陳佑任指出,太原綠園道以大雅路為界,大雅路以東路段,是北區的精華區段之一,沿線附近有「全國大別墅」、「衛道新世界」等多座早期透天別墅名宅社區,近幾年大樓社區相繼在明星學校賴厝國小周邊出現,吸引不少購屋者指名此一區段。
由於開發較早,太原綠園道周邊以1、20年以上的中古透天別墅居多,陳佑任表示,類似「全國大別墅」等屋齡20餘年以上的大地坪別墅,地坪60~80坪、雙併或獨棟別墅,目前總價約2000~2500萬元左右,但交易量較少。

新大樓少市場搶手
屋齡20年左右、地坪30~50坪的中古別墅,可以「衛道新世界」為代表,總價約1000~1500萬元,由於總價相對不高,而且換屋需求強勁,交易則極為熱絡。沿線大樓產品數量也不多,尤其新成屋選擇性少,大樓新成屋顯得較為搶手,目前單價約9~11萬元,部分中古大樓以環境佳、管理嚴謹著稱,單價約8~10萬元。

陳佑任表示,北區多為長期定居的在地人,習慣此地生活環境,即使換屋,也不願輕易搬離,部分建商在綠園道旁或外圍推出的預售新案,規劃中大坪數產品,即是針對當地換屋族群,過去1、2年來,這類型產品銷售狀況都不差。

大雅路以西路段,則以中古透天別墅及公寓居多,東森房屋漢口店店長鐘義順表示,20年左右正臨園道的中古透天別墅,總價約1000萬元上下,10年左右的大樓產品,價差則略大,主要價差反應在地段及管理,單價以8~9萬元為主力,少數知名大樓每坪則達13、4萬元。

預售單價最高17萬
公寓產品則以總價低取勝,鐘義順指出,中古公寓屋齡多達20餘年,但因每戶總價約200萬元上下,即使不附停車位,園道旁停車也方便,因此也有一定的支持者,交易量較中古透天來得大。另外,園道旁巷內20餘年的中古透天別墅,總價6、700萬元,賣相也不差。
太原綠園道近賴厝國小、漢口路及學士路商圈路段,預售市場近期推案極為熱門,去年在進化北路的「佳茂學士會館」、「龍寶拾穗臻邸」、「惠宇世紀願景」等案,均創下完全銷售佳績,最近則包括「浪漫紐約」、「堤雅墨」及「惠宇園道臻觀」等案相繼推出,本區段已成台中市熱門推案區,最高單價則已達17萬元。

預算有限外圍下手
大雅路以東的太原綠園道,是北區最優質住宅區段之一,預售屋每坪開價迭創新高,目前已達每坪16、7萬元。對想要進住太原綠園道、但預算不太夠的首次購屋者,已有房價上負擔,建議可從園道外圍著手,選擇價位略低、符合預算的產品,中古屋每坪約7萬多元,是預售一半價,同樣享有綠意及便利生活機能。

首選中古公寓產品
太原綠園道大雅路以西路段,近幾年建商推案不多,加上中古屋屋主大多習慣居住於此,不願輕易搬離,因此中古屋釋出量也極少,尤其是中古透天及中古大樓產品,反而是公寓類型產品,交易量仍不少,建議可選擇中古公寓產品,總價約200萬元左右,即可擁有園道的生活機能,公寓大多無停車位,汽車可停放園道周圍,停車還不算困難。

種植櫻花營造特色
明德里內的太原綠園道,有台中市的櫻花道之稱,早年有里民種了10餘株櫻花,近2、3年又種了100餘株,每年春季吸引許多遊客來賞花,里內也舉辦各種櫻花嘉年華活動,並發動里民認養、維護,加上里內有不少藝術工作者在此定居,配合嘉年華活動進行藝文表演,人文藝術氣息濃厚,是台中市最美的園道。

常辦活動人情味濃
太原綠園道風景優美、花木扶疏,是附近居民最喜歡的綠地,每天都有很多人在園道上散步、活動,因為有附近里民組成環保義工,經常打掃園道,使得這一段的園道,比台中市其他園道來得乾淨、漂亮。園道也是舉辦活動的好地方,大家經常在此聯誼,聯絡感情,使得這裡的鄰里之間人情味濃、向心力強,環境也愈來愈好。

◎環境
★沿線生活機能佳,有家樂福、大潤發等量販店及黃昏市場
★鄰近漢口商圈、學士路商圈、北平路及天津路商圈
★沿線以老舊透天及公寓多,僅有綏遠路口聚集較多新的住宅大樓

◎交通
★東西向的太原綠園道,貫穿多條重要的南北向道路
★大雅路及崇德路為最主要對外聯絡道路
★太原路往東則接北屯路、往西可接中港路

◎學區
★太原綠園道在大雅路以東有賴厝國小學區
★大雅路以西為中華國小及立人國中小學區,均為明星學區 

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台中市8期重劃區公園綠地多是區段特色,東側區南苑公園旁「市113」市場用地日前招商成功,加上好市多(COSTCO)即將在此開發購物商場,補足生活機能缺憾,吸引建商大舉搶進推案,緊鄰「市113」的南苑公園周邊前景一片看好。

台中市8期重劃區以公園綠地多為地段特色,重劃區內有3座大型公園及3大停車場,加上永春國小及萬和國中,公共設施齊全,其中尤以文心南路以東的8期東側區,擁有南苑及豐富2座大型公園及南苑停車場,是適合住家的純住宅區段。

群義房屋南屯店經理陳長協指出,8期重劃區過去以西側豐樂公園附近較受建商重視,開發速度較快,南苑公園附近開發速度顯得較緩慢,但因豐樂公園附近開發已近飽和,建商已把注意力轉移至東側南苑公園附近,近2年推案動作升溫。

新案多封閉別墅社區
南苑公園周邊向來以推出小型個案為主,且幾乎均為透天產品,屋齡10年左右的中古屋,多規劃為臨路型、店住兩用透天產品,但近幾年則以封閉型、高質感的別墅社區較多。

陳長協表示,10年左右中古透天,地坪多在25~30坪以上,臨路型店住產品總價約1000~1100萬元,未臨路型地坪相當,總價略低100、200萬元。

近2年來推出的封閉型別墅社區,地坪約25坪上下,但使用坪數略小,目前總價以1200~1300萬元最多。
陳長協表示,10年左右的中古屋,以40歲以上的客戶為主力,2年內新成屋則較受40歲以內的年輕族群青睞。

預售大樓每坪14萬起
8期重劃區的大樓產品,過去均集中在西側豐樂公園周邊,東側南苑公園一帶大樓產品極少,少數中古大樓住家目前單價多在8~8.5萬元,由於區域內有不少公園、停車場,加上過去推出的住宅多為4、5層樓透天,因此各大樓普遍都有不錯的視野景觀。

位於台中市8期重劃區大墩南路、豐富路、文心南三路及文心南五路間街廓,面積5600坪的「市113」市場用地,原為台中市假日農產品特賣會場「希望廣場」,台中市政府今年5月19日宣布,將該地委由「好市多」(COSTCO)公司進行BOT開發,預定興建地上2樓、地下2樓的綜合購物商場,最快2008年1月1日可開幕營運。

南苑公園附近環境佳、好市多購物商場又將進駐,吸引建商投入推案。新業建設在南苑停車場旁已連續推出「公園印象」及「大塊新象」2棟大樓產品,登陽、元城及大城建設,都將在南苑公園附近推案,且均為大樓產品,產品坪數以60~80坪為主流,每坪開價多在14~18萬元間。

陳長協表示,南苑公園附近未來將有3大利多帶動,包括規劃中的捷運綠線將貫穿文心南路,文心南五路口附近將設有捷運站;台中烏日高鐵站預定今年10月通車,8期重劃區至高鐵站車程約10分鐘即達。另外「好市多」也將進駐,本區段未來前景更看好。

缺乏里民活動中心
大興里位8期重劃區北側,公園綠地多生活環境佳,未來文心南路捷運完成後,將有助於本地區繁榮。但目前里內缺乏里民活動中心,里內辦活動仍借用小學及公園,未來須爭取設立活動中心。另台中市環保局水肥處理廠位永春東路,附近里民多反應水肥處理廠不應設重劃區內,應爭取他遷。

接續7期成豪宅區
8期重劃區是台中市最近台中高鐵站的重劃區,未來捷運綠線將貫穿8期文心南路並在此設站,8期北側五權西路可接中彰及中山高,具交通優越性。7期新市政中心發展趨飽和,頂級住宅有往南延伸的趨勢,未來8期將是接續7期的新豪宅特區,7期目前房價每坪20、30萬元,8期僅10餘萬元,加上好市多將進駐,未來8期將有極大補漲空間。

◎環境:
南苑公園、豐富公園附近區段屬於8期重劃區,公園綠地多是特色,目前生活機能以外圍如南屯路、向心南路及5期重劃區等地為主,好市多未來營運後,將大幅改善本區採買機能

◎交通:
西側文心南路是主要聯外道路,向北接五權西路、中港路、向南接復興路、大里等地,本區至高鐵烏日站車程10分鐘,文心南路未來將有捷運通過並將設站

◎學區:
本區段屬於8期重劃區,小學學區為永春國小、國中學區為萬和國中,均屬於明星學校

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