投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200608 (2)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

【陳建徵╱台中報導】
台中市透天別墅以重劃區推案量最多,舊市區如西區及北區,因建地稀少、推案量也少,但卻以生活機能較佳、公園綠地多等特色,得到公、教、醫及退休族群支持,市區預售及新成屋別墅,總價約1200~3000萬元不等,介於重劃區及外圍屯區之間。

物稀為貴
透天別墅是目前台中市預售市場的主流產品,台中市各行政區除了中區外,都有透天別墅案推出,尤其7~11期重劃區,幾乎都以透天別墅為市場主力,市中心的西區及北區,由於開發較早,建地愈來愈少、推案量不多,新式透天別墅愈來愈稀有。

便利性優於重劃區
不過在10、20年前,台中市區房屋市場卻以透天別墅及低樓層公寓為主,信義房屋美村店經理陳冠彰指出,西區最具知名度的別墅群,包括美術館附近及精誠路精誠商圈附近兩處大別墅社區,屋齡多在30年以上,別墅以地坪計價,每地坪約30~70萬元不等。

西區大別墅社區的產品特色是地坪大,地坪多在30、40坪,甚至上百坪,樓高2層樓,建坪不大,僅約40、50坪,但多規劃為獨棟、雙併,因而擁有大面積的前庭、後院,居住空間大且舒適,不少餐廳業更相中這類大別墅改裝成各具特色的景觀餐廳,如美術園道兩側及精誠3~8街,都是特色餐廳集中地。

陳冠彰表示,市區因人口早已聚集,各區段商業行為活絡、生活機能佳,且有多座綠園道、公園、廣場及綠地,生活環境、便利性優於7、8期等重劃區,退休、公教人員及醫師、律師等族群特別偏好定居市區。至於7、8期等重劃區則以彰顯身份居多,企業界人士是主要客源,年齡層也較市區別墅略低。

北區的開發年代較西區略晚,當地別墅以20~30年左右屋齡較多,群義房屋全國店協理張國峰指出,北區3大名宅社區如「衛道新世界」、「全國大別墅」及「曉明新世界」等,不同於西區的舊別墅,上述別墅社區均有嚴謹的社區管理,是北區舊別墅的代表。

除少數早期別墅社區外,北區別墅社區的產品規劃較接近新式別墅社區,部分社區如「曉明新世界」更規劃人車分道、地下停車別墅,房屋面寬5~8米,幾乎接近目前預售市場的推案主流;每戶總價從700~2500萬元不等,產品差異性較西區大。

多10戶內小型社區
無論西區或北區,各主要別墅社區都因地段位居市中心區,釋出量少、需求穩定,房價均具抗跌,另由於市區開發飽和,大型建地難尋,因此,近幾年在市區推出的預售別墅案,多是10戶以內的小型個案,不少市區別墅更是老舊日式平房或舊別墅拆除重建。

金融機構、市政府及國有財產局等單位的土地標售,是市區大型別墅社區建地的主要來源,包括屋齡2年的向上路「大隱」、交屋不久的梅川西路「科博御園」、即將交屋的雙十路「台中公園別墅」,及施工中的美術館前「美村山脈」等大型社區、預售案,土地均由標售取得;大型社區也具有整體塑造、公設完善及社區管理等優勢。

勿更動老屋原結構
市區別墅開發年代較早,因此屋齡多較為老舊,購買市區別墅首先須考慮房屋翻修問題。
大部分早期興建的別墅,採用加強磚造,而非目前的鋼筋混凝土,但樑柱結構大多堪用,耐用年限也仍久,重新翻修時,除了更新全戶的水、電管路外,建議可保留房屋原始結構,只須調整格局、更新部分室內外建材及設備,地段才是購買市區別墅的選擇重點。

注意社區管理問題
舊市區生活機能完整,公園、綠地多、環境佳,是許多公教及退休人員心目中理想的居住區段,但市區別墅與重劃區別墅最大的不同在於,建地稀少、開發出來的社區規模較小。

除了北區3大名宅及西區部分大面積開發的別墅社區外,大多是小型社區,很多都沒有社區管理,而有社區管理的市區別墅社區,釋出量又極少,選擇市區別墅應考量對社區管理的需求。

◎環境
★市區公園綠地多,經國綠園道、美術園道、太原綠園道等,知名園道均在西區、北區
★市區不如重劃區般街道筆直整齊,且有不少區段巷道較狹窄、停車不方便
★市區生活機能佳,有多處傳統市場、百貨公司及量販店,但黃昏市場較少
★市區房屋多較老舊,新社區錯落其間顯得新舊雜陳,景觀不一

◎交通
★市區公車路線較密集,重劃區公車較少
★市區距高速公路交流道稍遠,但多處區段與交流道的距離在可接受範圍內

◎學區
★西區明星學校為中正國小、忠孝國小、師院附小及向上國中等,北區明星學校為賴厝國小、立人國小、立人國中等
★市區小學校舍多較老舊,設備也不如重劃區學校新,且學生人數多半逐年遞減 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【曾敬德╱台中報導】
綠園道和大型公園已成為台中市健康住宅的基本配備,包括經國綠園道、美術園道、新市政綠園道等,房價皆屬台中市高價位區段,每坪最高上看30萬元,總價約1000~2500萬元。但走出台中市往竹苗地區,相同的價格則能買到有健康概念的大地坪透天別墅。

綠意為伴
若談起台中市健康住宅的條件,除了社區規劃和綠建材的使用外,綠園道和公園綠地環境,已經成為評估是否為健康住宅的重要條件之一。台中市有10餘座綠園道,提供台中市居民健康休閒的環境,先天的環境優勢,推動房價屢屢向上推升。

8期擁3座大型公園
信義房屋南屯市政店店長許鴻政表示,8期重劃區是台中市最適合居住的區域,區內雖沒有綠園道通過,但8期屬低密度住宅區,還有豐樂、南苑和豐富3座大型公園,加上區域內主要都是透天別墅,集合大棟距、良好通風和周圍的綠地環境,都符合了健康住宅的重要條件,房價較7期低,10年內地坪25~50坪的透天別墅,總價1300~2800萬元。

台中市7期重劃區的十字園道周圍,是台中市豪宅坐落的地段,區內有許多大型公共設施和綠地,豪宅型產品對於健康住宅規劃也特別講究。

苗栗區總價千萬有找
除綠建材的使用外,甚至公共設施都特別強調健康概念,房價每坪約16~20萬元,其中面綠園道的住宅,房價有每坪20~30萬元的行情。
除了綠園道、綠地等先天環境外,建商對於針對健康所做的規劃,甚至綠建材的使用也日益講究,以惠宇建設的「惠宇園道臻觀」為例,窗戶採深窗設計,外牆和樓地板加厚避免上下樓層噪音干擾,管道間逐層封閉,以免空氣污染等等,對於居住空間內的光、水和空氣皆經特別設計。

相較於台中市價位較高的健康住宅,往北苗栗地區的透天別墅也是不錯的選擇,近來新透天別墅區雖多位處工業區內,但目前工廠大多外移,剩餘零星的小工廠,區域內建築物普遍不高,大庭院、大面寬、大棟距為此區透天別墅的特色,總價在千萬以內。

桃竹集村農舍透天熱
更北的新竹,以寶山鄉和明湖路段的透天別墅,最符合健康住宅條件;寶山鄉和明湖路段居住密度低,綠地比高。
以「聯華山莊」為例,除位於山坡外,社區對於環境的營造皆經過特別設計,道路兩旁有大量綠色植栽,社區內還有農地規劃讓住戶使用。

另外,近來桃竹一帶興起「集村農舍」透天別墅,北區房屋不動產研究室處長謝萬雄指出,此類產品符合健康住宅條件,除周圍田野環境外,建商藉著土地成本低廉的優勢,建材使用普遍都很講究,加上大地坪、大面寬、甚至是數百坪的農地供農作,以健康養生為訴求,也受到許多消費者的矚目。

零店面符健康概念
現在的建案多少都具備了健康住宅概念,除了先天就決定的環境因素外,建商都會針對健康住宅做些設計上的改變,差異在於著墨的多寡,但大部分建商都不願意花太多的成本在這些項目上,像「零店面」的規劃就符合健康住宅的概念,但勢必犧牲建商部分利益,所以做的建商就少。

建議消費者在挑選住宅時,除採光外,必須注意通風是否良好,其中包括社區內的空氣是否會相互流通,樓上從水管聞到樓下的氣味等,要仔細比較細微的地方,才能找到1個健康的住宅環境。

施工應用環保素材
民眾購買健康住宅除要選擇健康的環境外,更要注意建材及裝潢是否會危害健康,要小心新家變「毒家」,由於部分建材或所使用的黏劑或塗料含有害物質,容易引起病變。很少有消費者會在這方面對建商做嚴格要求,但市場上這種產品卻被廣泛使用,值得消費者注意。
謝萬雄建議,房屋要經常保持通風,並且裝潢施工應儘量使用環保素材,以免危害健康及環境,才能住得健康。

環境:
.鄰近大自然的住宅,雖然景觀優美,但山區蚊蟲較多
.新竹寶山鄉和明湖路,生活機能不足,大多需仰賴市區
.山區平均溫度較平地低,加上新竹地區風勢較大,冬天較寒冷

交通:
.山區健康住宅,缺乏大眾運輸系統,須自備交通工具
.明湖路和寶山鄉雖位於郊區,但上下班交通量仍大,可能會有短暫塞車

學區:
.位處山區的住家,距離學較皆有一段距離,子女上學須依賴父母接送
.台中市重劃區內有明星學校,家長須留意遷戶籍的時間

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()