投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200609 (5)

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【陳建徵╱台中報導】
高鐵通車時程延宕、通車效益未顯現、建商觀望,高鐵台中站特定區因土地難尋,預售市場推案量平淡,至今尚無預售案、也無開發案。但看好後市,仍有財團積極蒐購特定區土地,住宅區開價每坪13~15萬元、商業區28~30萬元。

遠景可期
高鐵台中站特定區位台中縣烏日鄉王田交流道特定區內,大致為中山高速公路以東、中彰快速公路及筏仔溪以西、大肚溪以北、台鐵縱貫線以南,均位屬烏日鄉境內,總面積約272公頃。特定區內除高鐵車站專用區29公頃外,另規劃住宅區60公頃、商業區30公頃及產業專區16公頃,供民間開發商開發,為提供特定區優質生活環境,並規劃96公頃公共設施用地如公園、市場、學校、停車場等。

住宅區土地交易熱絡
透過區段徵收手段進行開發的台中站特定區,陸續進行土地點交發放,但特定區內至今尚無任何預售個案,也無進行中開發案,東森房屋烏日加盟店店長蔡鍚明指出,高鐵台中站特定區過去1、2年來持續有土地交易,但並不熱絡,最近土地陸續點交、所有權人取得所有權狀,交易略增溫。

高鐵原定去年10月通車,因技術性問題延至今年10月,由於通車效益尚不明朗,大部分建商保持觀望,台中市順天建設2004年1月在高鐵局標售時,以每坪7萬餘元標得2筆、總面積約3700坪的特定區住宅土地,已於今年中以每坪13萬元出脫其中1筆1600坪土地。

順天建設總經理王忠正指出,高鐵後續效應難以確實掌握,在已有獲利情況下,先售出1筆土地,並非看淡高鐵後市,只是部分獲利了結,留下1筆面臨40米道路及面對公園的土地,保留較精華的土地留待未來通車後開發,當地建商及地主心態,也多在等通車。

蔡鍚明表示,特定區雖未有預售案,但仍有部分財團及私人投資組合默默蒐購,目前以住宅區土地接受度較高,每坪開價約13~15萬元,商業區每坪28~30萬元,商業區則因附帶最小開發面積限制、總投資金額高,須大型財團才有能力接手,目前土地交易不如住宅區。

烏日建照申請未增加
而高鐵特定區周邊及整個烏日鄉,預售案量也較其他鄉鎮少,台中縣建築公會理事長宋逢吉指出,台中縣今年上半年建照申請,大屯區4鄉鎮包括大里、太平、霧峰及烏日,仍以大里及太平較熱絡,大里市有19件、411戶,太平市有14件、338戶,烏日鄉僅9件、191戶。
宋逢吉表示,烏日鄉去年上半年建照申請為5件、131戶,全年為10件、325戶,對照今年上半年申請情形並無明顯成長,顯示高鐵效應並未在烏日地區強烈反應。

蔡鍚明表示,烏日地區除高鐵特定區內目前尚無開發案,其他區段也因建地難尋案量不多,但購屋需求仍在,在買不到新屋情況下,只好買中古屋,明道花園城周邊生活機能佳,指名度高。中古屋及預售屋,與台中市、大里價差100~200萬元,吸引不少外地客到烏日購屋,高鐵通車後外來客會更明顯。

宋逢吉認為,高鐵將為大台中地區帶來利多,串連大台中交通網,經濟效益將涵蓋中、彰、投4縣市,生活圈擴大,相關產業投資速度加快,消費者信心也會增加,短期雖尚無通車利多,但長期前景無窮。

中科+高鐵 交通大利多
高鐵尚未通車,通車後將對大台中地區大力加分,尤其台中有中科正急速發展,中科加高鐵,是大台中地區強力武器,中科目前已對台中地區貢獻不少,一旦通車後將縮短北中南距離,引進更多投資,中科及其他來台中的商務投資,將會依賴高鐵聯絡,高鐵周邊若配套設施完成,烏日地區將可受惠高鐵及中科雙重利多。

通車前還有投資等待期
烏日鄉有2條高速公路、2個交流道,加上高鐵台中車站及中彰、中投等公路,交通網在此匯集,交通條件獨天獨厚,高鐵通車後更可帶來大量人潮、擴大商業機會、引進就業人口,但通車前後的短期間內,並無法因交通刺激本地消費,須有一小段投資等待期,在各項商業及配套設施完成後,商業區有機會突破每坪30萬元。

環境
◎台中站周邊,以烏日明道花園城及台中市嶺東商圈生活機能較佳,均有傳統市場
◎烏日高鐵特定區內已規劃公園、市場、學校等公共設施預定地,但尚未開闢
◎南側現存零星工業區及大型工廠,東南側有軍事用地,尚待開發;西南側為成功嶺
◎高鐵車站東側筏仔溪正進行整治及河岸景觀改造工程

交通
◎中山高行經車站西南側,西南側有王田交流道、西北側有台中市南屯交流道
◎中彰快速公路行經東側,有交流道直通高鐵站,烏日交流道可接新興路及生活圈4號
◎台中捷運綠線由台中市北屯區經文心路至高鐵車站,與高鐵、台鐵3鐵共構
◎高鐵通車後將開闢多條接駁公車路線,分別經黎明路、文心路等至台中市
◎台中市建國北路由台中火車站直通高鐵站,全線已打通,待高鐵通車後正式銜接
◎中二高行經高鐵車站南側,與中彰快速於快官交流道銜接,與中山高於彰化市銜接

學區
◎周邊學校少,以烏日鄉烏日國小、烏日國中及台中市春安國小、鎮平國小等較近
◎高鐵特定區內已規劃學校預定地,但尚未開闢 

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【陳建徵╱台中報導】
「928檔期」即將上場,台中市今年928檔期約有300億元案量推出,約與去年相當,推案最集中之地為美術館生活圈,約佔市場總案量6成,但各地預售屋開價均較去年提高,尤其美術館附近,預售單價已站上每坪30萬元,漲幅達5成,整體市況呈現「量縮價揚」。

後市看漲
根據台中市建築公會統計,今年928檔期台中市預售市場,將推出約300億元案量,與去年同期相當,推案區段以美術館周邊最熱鬧,共有6件新案推出,案量近180億元,佔今年928檔期市場總案量約6成。

除美術館附近外,7期重劃區推案動作也持續未斷,928檔期內至少有4件新案推出,且年底前另有3~4案伺機而動。另外,逢甲地區及中科附近,也分別有4件以上大型個案將推出。

延續去年豪宅熱潮,今年928檔期也以80坪以上豪宅型產品為主,包括美術館附近的「一即一切」、「黃金新象」、「長安桂冠」等案,規劃坪數都在110坪以上,其次,7期重劃區及中科附近部分新案,產品坪數也都在80坪以上,豪宅依舊是台中市預售市場的主流。

投資客鎖定小坪數
與去年略有不同的是,今年預售市場20~30坪左右的小坪數飯店式商務休閒小住家,也佔有極大比例,包括中港路的「市政香榭」、「中港The One」、文心路「佳茂文心會館」、逢甲地區「逢甲U行館」等,都是這類型訴求投資客的小坪數住宅。

由於土地及建材等原物料價格漲聲不斷,今年預售個案開價持續上揚,除了7期新市政中心百坪豪宅維持30~40萬元左右的高單價外,美術館周邊更是後來居上,每坪開價從去年約14、15萬元,拉高至今年每坪開價達25~33萬元左右,漲幅高達5成以上。

台中市建築公會理事長王忠正指出,美術館附近去年土地單價每坪約30~40萬元,但今年已上漲至每坪50~55萬元,1年來漲幅約5~6成,因此預售屋房價勢必反映土地成本,美術館周邊預售房價正式宣告站上每坪30萬元,並成為僅次於7期新市政中心的頂級豪宅區段。

7期土地再創新天價
由於可建土地難尋、尤其市區精華土地更是搶手,國有財產局、各大金融機構的土地標售,已成為目前建商取得優質土地的主要管道,因此造成每次土地標售必創新高的市場趨勢,台灣銀行去年標售美術館附近土地,每坪得標價約35萬元左右,今年8月底,龍寶建設及台灣人壽分別標下美術館附近五權西路2筆土地,每筆成交單價各為51.5萬元及53萬元,均創下當地新高價。

7期重劃區今年4月標售抵費地,創下每坪101萬元天價後,目前7期新市政中心土地多開價每坪100萬元以上求售,近期成交的土地更達每坪120~130萬元,台中市政府今年9月28日將再度標售17筆7期抵費地,由於傳出有多組台北建商及財團將以高價搶標,市場預估,7期土地極可能再創下每坪150萬元以上新天價。

土地價格飆漲,自然帶動房價攀升,東森房屋美術館加盟店店長王建平指出,美術館附近在台銀釋出土地、建商高價標地及頂級豪宅不斷推出下,連帶拉抬中古屋房價,去年當地10年左右中古屋,每坪約7~8萬元,今年已漲至9~10萬元,且漲升力道持續未停。

看好美術館附近房價漲勢欲罷不能,部分地主及建商已開始惜售,順天建設原定928檔期將推出的「順天仰德」,因位於台灣人壽標下的土地旁,在風聞台灣人壽有意興建五星級飯店後,該公司決定暫停銷售,改採先建後售,等蓋好再賣,惜售現象反映目前市場的供需心態與房價漲勢。

五星級飯店帶動繁榮
美術館附近環境超優,是台中市唯一能與7期重劃區相提並論的頂級住宅區段,7期土地每坪已達百萬元、房價每坪也高達40萬元,因此,購屋者將焦點轉移至美術館周邊,造成附近地價、房價直追7期。美術館附近過去建商多推40、50坪中等坪數產品,目前80~100坪左右已成主流,加上台壽保集團有意在此興建五星級飯店,區段環境將更優質,未來美術館附近房市將只漲不跌。

新屋供給量剩300戶
美術館五權西路一帶,近年土地釋出、建商持續推案,但因建商均推出近百坪左右大坪數產品,估計含龍寶建設新案,未來2、3年內,新成屋供給量最多僅有300戶左右,且其中約僅200戶會流通至房屋市場,供給量明顯小於7期甚多,加上市場焦點集中,在土地供給有限下,居住需求愈來愈大,未來價格可望維持高檔,甚至持續上揚。


◎環境
★逢甲生活圈附近生活機能佳,中科生活圈附近正急速發展中,採買機能相對較優
★美術館周邊及7期重劃區屬於豪宅區段,生活機能以外圍商圈為主,如向上商圈、SOGO商圈、5期重劃區、黎明商圈等
★美術館周邊及7期重劃區綠地比例較高,均有大型飯店或百貨賣場將進駐
★7期重劃區建築較整齊,全部為近幾年陸續興建的新成屋

◎交通
★美術館、7期、中科及逢甲地區交通條件均佳,分別透過中港交流道、南屯交流道對外聯絡
★中科生活圈有部分道路尚未開闢,逢甲地區屬於成熟商圈,停車較不便
★美術館、7期新光三越附近,均有多處停車場可停車

◎學區
★7期重劃區為明星學區惠文國小、惠文中學,美術館附近亦有向上國中明星學區
★中科附近人口急速增加,中港路以北有2所國小,但目前尚無國中 

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【陳建徵╱台中報導】
以大專院校為中心的生活圈,是許多人購屋首選地段,台中市各大專院校中,逢甲、中醫周邊商業機能活絡、生活便利性最高,中興、體院等校,則以學校內外綠地與運動設施吸引購屋族,各大學城周邊中古大樓華廈每坪7~9萬元,進住門檻不高。

設施豐富
台中市素有「文化城」之稱,市內大專院校多,包括中興、東海、逢甲、中醫等大學,及師院、體院、台中技術學院等獨立學院10餘所,分布平均並各自發展成以學校為中心的生活圈。

逢甲中醫發展最成熟
各個大學城中,逢甲、中醫等校發展最成熟,形成完整獨立商圈,不但提供學生便利的租居機能,甚至吸引他校學生及一般上班族進住;中興、體院等校則以廣大的校地與綠地或運動設施,構成獨特的大學城型態,除少數位處偏僻的學校外,各校周邊已有程度不等的生活便利性。

逢甲因發展早、學生消費人口眾多,形成具規模的大學生活圈,永慶不動產西屯逢甲加盟店主任邱淑慧指出,逢甲商圈佔地利之便,鄰近急速發展中的中科、施工中的12期重劃區及規劃中的水湳經貿園區,加上中山高、中彰等交通動線,吸引大量投資客、自住客、中科員工等多樣化族群湧入。

逢甲商圈核心地帶如福星路、逢甲路等路段,以商業機能為主,外圍福星公園、青海家樂福商圈、至善國中及上安路等才是較適宜居住的純住宅區段。

東海預售屋每坪18萬
邱淑慧表示,逢甲周邊中古大樓華廈,目前每坪7~8萬元,但投資客包裝過的裝潢屋,含裝潢、家具,較受年輕首購族青睞,每坪8~9萬元。

北區的中醫大學周邊也以生活機能著稱,因鄰近中友百貨商圈,加上中正公園、育德綠園道等綠地輔助,學生套房及小坪數住家是近年預售市場主力,新住宅大樓單價每坪已達17萬元左右,部分預售透天別墅更以「市中心別墅」為訴求,每戶總價達4000萬元。

東海大學位台中市、縣交界,多年來以台中縣龍井鄉國際街、東園巷等為主要發展區段,近3年來受惠中科成立帶來就業及消費人口,台中市側的中科商圈也開始發展,並有逐漸凌駕之勢,中港路沿線面對東海大學的預售住宅大樓,每坪開價18萬元,有持續上揚趨勢。

台中市南區與台中縣大里市交界的中興大學,以興大校地及興大路綠園道、忠明綠園道等公園綠地,吸引愛好寧靜環境者入居,信義房屋國光店專員陳婉瑜指出,興大異於逢甲的商業繁盛,來此購屋定居者多因著眼於綠意與清靜的環境,愈近中興大學的地段愈受歡迎,這點與逢甲不同。

中科潛在購屋需求強
陳婉瑜表示,興大附近近年來建商推案不多,新成屋難覓,10年上下中古大樓華廈是興大生活圈主力產品,多集中於復興路至建成路間的學府路,尤其「京華大鎮」社區總戶數約2000戶選擇較多,目前單價約6~7萬元。少數預售透天別墅散落各路段推出,開價最高達1300~1800萬元。

此外,少數位市區的獨立學院如台中師院、台中技術學院、台中體院等,校地不大,但外圍發展出學生型消費商圈如中友商圈、一中街商圈等,近2、3年在國有財產局等標售土地及建商開發、舊屋改建下,有部分預售案推出,多為透天別墅每戶總價逾1000萬元,預售大樓住宅每坪最高16~17萬元。

今年各大學城周邊預售市場,仍以逢甲及東海附近最熱鬧,推案量大且迭創新高價,逢甲附近以10~20坪左右套房或小住家為主,如「順天部落格」、「世界.Com」、「逢甲U形館」等,東海附近則以70、80坪以上大坪數住家居多,如「總太如來」、「敬業麗明」等,中科強勁的潛在購屋需求,則是逢甲與東海2大大學城的最大訴求。

興大附近新屋搶手
中興大學學校內及附近有許多綠地、公園、園道,來此購屋者除套房投資學生,也有不少自住客及半投資的學生家長。本區房屋以愈接近中興大學賣相愈佳,可就近使用學校設備及場地,愈近學校新成屋愈少,建議工學商圈、復興路「京華大鎮」社區,8~11年中古華廈每坪6~7萬元。

首選逢甲夜市外圍
逢甲商圈是西屯區首購族首選地段,機能及交通佳,未來又有12期重劃區、中科及水湳經貿園區等遠景與發展潛力,但學校周邊以商業機能為主,每逢例假日遊客多,交通受阻,建議可選外圍區段,如福星公園及至善國中附近,前者以公園、綠地及百貨、量販等取勝,後者則以3小學、2國中學區為考量各有所長。

◎環境
★逢甲、中醫、體院等校周邊已發展成完整學生商圈或百貨量販商圈,生活採買便利
★中興、東海附近至鄰近的大里大買家商圈、中科愛買商圈等地消費較佳
★中興、東海、中醫等校校內或學校附近,有較多的公園綠地可供休閒
★師院及體院校地較小,活動空間以學校附設或外圍公共設施較佳

◎交通
★逢甲、東海2校近高速公路交流道
★中醫、師院、體院等校位於市中心,距高速公路交流道較遠
★各校周邊均有公車行駛,逢甲、東海、中興等校附近有公車總站
★逢甲、師院、體院等校附近,建築稠密,停車較不便

◎學區
★逢甲、中醫、師院附近有明星學校
★東海、體院等校生活圈距公立國中小的距離較遠

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【陳建徵╱台中報導】
台中市民偏好新學校,具知名度的明星學校,多半是校齡10年以內的新校,新學校校舍新、設備新、教學活潑,而且明星學校大多位於重劃區內,周邊房價高、抗跌性強,學生及家長素質高,都是明星學區的主要特色。

居高不下
隨著建商推案促銷不斷催化,明星學區逐漸成為購屋參考選項,台中市目前較具知名度的明星學區,以國民小學居多,包括賴厝、惠文、仁美、東興、永春、樹義等,都是周邊房市的重要支撐,也是建商大作文章的標的。

新設小學成明星學校
知名的明星學校,校齡普遍都在10年以內,校舍新、設備新,校舍建築具有主題性,是不少明星學校的特色,例如城堡式建築的賴厝國小、童話世界般的永春國小、樹枝狀排列具有綠建築概念的仁美國小、閩南風格合院式建築的樹義國小、及人車分道概念的惠文國小等,都頗受家長好評。

學校校齡年輕,代表位於人口快速成長的區域,尤其新開發的重劃區,區內新設的小學幾乎都立即成為明星學校,例如7期的惠文國小、8期的永春國小、5期的東興國小、4期的賴厝國小及11期的仁美國小等。

信義房屋協理林松駿指出,台中市較具知名度的明星小學,大多位於重劃區內,重劃區的房價原即較一般區段高,而各明星學校周邊房價,更是當地最高房價區段,也是指標房價區段,房價高,但也最具抗跌性。

永春學區公園綠地多
惠文國小位於7期重劃區,是中部地區最高房價地區,新市政中心預售大樓,每坪開價已達40萬元,透天別墅最高總價每戶1億元以上,在國內僅次於台北市。當地10年內中古大樓房價每坪也多在20萬元以上,進住門檻最高。

春耕不動產協理李品瑢表示,惠文國小鄰接惠文完全中學,從小學唸到高中,甚至大學也可選擇在台中市就讀,許多人以投資角度購屋,小孩唸書自住,未來還有增值獲利空間。

8期重劃區的永春國小學區,以透天別墅為主,區內擁有3座大型公園,公園綠地多是主要特色。預售大樓開價最高18萬元,預售透天別墅最高3500萬元。

4期重劃區的賴厝國小,是中港路以北最具知名度的明星小學,校齡僅7年,學校位於太原綠園道及梅川2大綠帶交會處,居住環境佳,當地中古大樓華廈指名度極高,近幾年房價漲升迅速,預售大樓開價已達每坪17萬元,中古大樓也維持在8~14萬元間。

仁美國小是台中市最新的小學,創校僅2年,學生人數僅有300餘人,校舍第3期工程仍在進行中。重劃區內目前僅有2座大樓完工,透天別墅是主要產品。

樹義學區別墅500萬
東興國小位於5期重劃區,區內發展成熟,建築密集,大樓華廈數量最多,由於生活機能充足、交通便利,是首次購屋族的購屋首選區段之一,中古大樓華廈每坪約8~13萬元間。

樹義國小位於台中市南區及大里、烏日交界處,房價在各大明星學區中最低,預售透天別墅最低650萬元,中古透天別墅不到500萬元可買到,是進入門檻最低的明星學區。

購屋選學區成趨勢
台中市擠明星學校的風潮,尚未如台北市明顯,目前最熱門的學校,僅有惠文國小,而且惠文學區附近的7期新市政中心正大量推案、興建,2、3年後各案完工交屋,人口愈來愈多、學生就學競爭將更激烈。

建商選擇市區精華土地推案,並以明星學區為廣告訴求的模式將增加,明星學區將成購屋重要考量,也將是購屋的必然趨勢。

惠文學區及早入籍
購屋選擇明星學區,必須留意各學區所涵蓋的鄰里。部分明星學區房價高,可考慮購買小套房或中古屋,以較低的預算登記戶籍。
台中市大部分學校尚未規定戶籍登記的年限,但最熱門的惠文學區未來極有可能實施,建議有意讓子女就讀惠文中小學的家長,應及早在該學區內購屋登記戶籍。

◎環境
★各明星學區多位於重劃區內,道路筆直、街景整齊,公園綠地較其他地區多
★新重劃區人口未完全進住,商業機能不發達,如7期、8期、11期重劃區,採買依賴外圍區域
★東興學區位於5期重劃區,建築密度高,居住人口稠密

◎交通
★各明星學區對外交通條件佳,5、7、8期重劃區有捷運路線規劃中,樹義學區鄰近高鐵、中投公路
★東興學區部分巷道較窄,停車及出入不便

◎學區
★惠文學區以文心路及河南路為界,但部分黎明東街以東、河南路以西里鄰可就讀惠文國小
★5期重劃區以公益路為界,公益路以北就讀東興國小、公益路以南就讀大新國小 

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