投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200611 (3)

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【趙曉慧╱台中報導】
交流道及聯外道路往往是支魔法棒,能點石成金,打開區域發展。龍井鄉的東海遊園路生活圈就是個好例子,原本邊陲感深沉,後因特三號道路的開通,加上鄰近龍井交流道的優勢,預售案量直線增溫,成為平價別墅區熱門重鎮,地坪23~25坪的新成屋,總價450萬元起跳。

熱門地段
東海遊園路生活圈的範圍,橫跨台中縣龍井鄉及大肚鄉,區域內以透天別墅為主流,總價帶並不高,若與台中市動輒上千萬的同地坪產品相比,房價約便宜一半,推案區段又以中港路為分水嶺,可再分為遊園北路及遊園南路2座區塊。

特三號道路添便利
遊園北路區塊,泛指遊園北路、國際街及藝術街,人文藝術色彩濃厚,早年有知名的人文社區「理想國」,發展至今已成為台中知名的觀光及藝術重鎮。永慶不動產台中園區加盟店店長李家勝表示,遊園北路一帶近年來因都會公園及中科園區的進駐,房價及區域發展有支撐,但目前此區全新推案較少,5年內的地坪25坪中古別墅,總價約650萬元。

變化最大的是另1區塊遊園南路及遊園路,原本屬東海新興路商圈的外圍區段,腹地遼闊但推案稀少,不過從2年前特三號道路開通之後,交通便利性大增,打開區域發展,帶動預售市場的蓬勃發展。

遊園南路目前已獨立發展成另1座商圈,新案總價550~700萬元,地坪約26坪。而鄰近監理站的遊園路,因地段較邊陲,新屋總價450~600萬元,地坪約23~25坪。

遊園南路發展可期
李家勝表示,東海遊園路生活圈的房價,近年來產生兩種比價效應,因地理位置緊鄰台中市,會吸引台中市西屯區舊大樓的換屋客,進場購買透天別墅;若再與沙鹿鎮北勢頭相比,此區更鄰近台中市,加上特三號道路增加交通便捷性,生活機能更好,總價約貴50萬元。而這兩股買氣,支撐了此區預售市場。

至於未來的發展性,信義房屋中科店經理黃伯堯認為,國際街一帶因鄰近中科園區的優勢,未來增值潛力會比較高;而遊園南路一帶還有腹地,未來也有發展前景,但因特三號道路尚未全線貫通,發展速路不如國際街,還需要一段時間。

遊園南路 店住皆宜
推薦區段為遊園南路,這個區段屬新興路東海商圈的腹地範圍,生活機能發達,交通路網便利,可以透過特三號道路走中港路,上中山高中港交流道,或是走中棲路接中二高龍井交流道。

這裡的外食人口也很多,是東海、靜宜、弘光3所大學學生的消費重鎮,不論是開店做生意、投資學生套房或是單純的住宅自用,遊園南路都是理想購屋區段。

本區治安佳 空氣良好
我住在遊園南路大概20~30年,以前生活機能不太多,但現在比以前好很多,包括高速公路可通往中二高,另外開車到台中市區大約只要10餘分鐘,購物的據點也很充足,包括自強市場及東海商圈等,買東西很方便。
這裡的學生及外來人口很多,但警察巡邏很勤快,所以治安狀況不錯,空氣也很好,少有颱風風災或淹水等問題,不過冬天比較潮濕。

◎環境
.該生活圈最大特色之一是緊鄰東海大學,文教氣氛濃厚,且基礎教育學區設置完善
.商圈集中在遊園南路及新興路一帶,市場、服飾、餐飲、金融行庫、3C通訊行等皆有
.國際街、藝術街等一帶,為台中知名觀光據點,藝術商店多,人文色彩強烈

◎交通
.交通路網四通八達,可通往沙鹿等海線地區及台中市,銜接中港交流道及龍井交流道
.往台中市可透過遊園南路轉中棲路、中港路,若到中科,可經中港路轉東大路,車程約8~10分鐘
.遊園南路、新興路及中棲路一帶,有公車行駛可接駁台中市

◎學區
.國小學區有瑞峰國小、瑞井國小、龍峰國小,多集中在中沙路及新庄街一帶
.國中學區僅有四箴國中 

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【蘇偉華╱台北報導】
購屋人受限房價壓力,通常只能將購屋地點移至市郊,或乾脆買小坪數套房或公寓產品,想在市區擁有電梯及停車位的夢想,更是遙不可及,不過國宅卻具上述優點,甚至單價略低區域行情1~2成,因此曾出現萬人漏夜排隊的景象,但也因國宅格局、施工品質及建材等級較差,頗受購屋人爭議。

相對便宜
住商不動產台北大質加盟店經理謝明勳表示,承購轉售國宅時不妨觀察室內配置及結構外觀等,以確認住家安全,另外,因國宅轉售限制已縮短為1年,取得使照滿15年國宅,不受限制可自由買賣,交易方式與一般產品幾無差別,買賣時應以區段及居民水準當作選購指標,像是交通、學區等生活機能因素也會影響後續上漲空間,選擇優質國宅同具自住及投資優勢。

貸款最多220萬
太平洋房屋副總經理李珠華表示,國宅首次買賣價格公開,通常成交價低於區域1~2成水準,精華地段的國宅買賣交易更是熱絡,加上內政部營建署規範民眾申請國宅貸款額度可達總價的85%,最高額度為220萬元,且貸款之本息償還年限最長為30年,超出額度貸款則由承辦銀行提供,大幅紓困買屋者的銀貸壓力。

不過謝明勳說,國宅動輒30~40%的高公設比,容易讓購屋族卻步,其實是因為房屋坪數隱含停車位面積,扣除後,其實國宅公設比約30%上下,與目前流通預售新案公設相比差距不遠。反觀部分國宅有24小時進出管理、戶戶可抽籤停車位置及每月每戶管理費用僅約500~800元,其實國宅對購屋族仍具一定吸引力。

根據營建署統計資料截至今年9月30日,全台除北高2市政府直接興建的國宅待售餘屋還有2926戶,光是桃園縣、台中市、台南市總戶數達2710戶佔了92.6%,地段差異成為國宅北熱南冷的關鍵因素。

李珠華說,北高2市位居精華地段的國宅轉售去化快且釋出少,建議購屋族不妨以附近的就業人口數及薪資水準當作購買國宅的指標;以中科園區附近的「國安國宅」為例,中科園區的發展潛力及6萬就業人口的房市刺激,吸引近4成的新竹、台北購屋人,更有不少投資客趁低價先行卡位。

購買前多到社區勘察
國宅興建品質及結構問題頻傳,甚至發生房屋漏水、建材偷工減料、水電管路生鏽等問題,避免入厝後才發現事與願違,建議購買國宅前不妨先行檢測海砂含量,或是多到國宅社區內走動,觀察進出住戶品質、電梯是否故障、公設使用及管委會運作情況。

國宅住戶眾多,因此社區公設使用頻繁,例如電梯等使用頻率高,相對仰賴定期維護及保養,一旦管委會無組織或是住戶無共識,管理品質將影響住家水準,且直接影響房價。

住戶水準及管理品質劃一的成功案例,如台北市士林區忠誠路上的「陽明新城」、「蘭雅新城」及「精忠新城」等,因為進出管理嚴格,目前房價僅略低於同區段新大樓。

 

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【陳建徵╱台中報導】
藝文設施匯聚人文氣息、提供休閒活動場地,大型藝文設施周邊,通常是高房價區段。以文化城自居的台中市,有多處大型藝文設施,其中更以7期新市政中心區內的大都會歌劇院最被看好,雖然尚未興建,但周邊房價卻即將出現每坪50萬元的驚人天價。

高價區段
台中市向來以文化城自居,不僅大專院校多,大型藝文設施也不少,例如國立自然科學博物館、國立美術館、台中市文化中心、以及今年9月正式啟用的文心森林公園、圓滿戶外劇場等,不但提供台中市民、也吸引中部各縣市民眾前來休閒使用。

在各大藝文設施中,以7期新市政中心區最受關注,台中市政府原本有意在當地爭取設立古根漢美術館,在遭市議會決議長期擱置、胎死腹中後,決定自行籌設大都會歌劇院,作為中部地區最大的藝文展演場地。

天琴每坪最高47萬元
大都會歌劇院位於7期新市政中心區、市政綠園道西端、鄰近新光三越百貨,總面積1萬7500坪,為完整街廓,2005年12月完成國際競圖決選,由日籍建築師伊東豐雄取得設計監造權,總興建經費約24億元,預計2008年底完工啟用。

東森房屋新市政加盟店店長許永雄指出,大都會歌劇院所在的7期新市政中心,原即台中市最高房價區段,尤以大都會歌劇院東端市政綠園道2側,房價每坪20~39萬元,但在大都會歌劇院興建工程確定,以及今年歷經2次抵費地標售,7期地價飆出每坪128萬元新高價位後,大都會歌劇院周圍房價開始急速飆漲。

博物館周邊房價喊漲
預售案因土地成本逐漸墊高,開價也直衝雲霄,大都會歌劇院附近目前預售案,最高開價多在每坪30~42萬元左右,聚合發建設「天琴」,每坪最高開價47萬元,寶輝建設「寶輝國家花園」在取得惠民路、市政北六路口角地後重新規劃,預計即將開出每坪50萬元的新天價。

7期南側的文心森林公園、圓滿戶外劇場,則是未來的明星地段,東龍建設位於公園西南側的商業區土地,目前正規劃中,預計將開出每坪30萬元的新價位。許永雄表示,文心森林公園外緣目前尚無豪宅新案出現,但周邊區段房價卻率先受惠,例如5期重劃區與文心森林公園僅文心路一線之隔,5期房價因公園而上揚15%~20%。

國立自然科學博物館、國立美術館及台中市文化中心,由經國綠園道串連,園道綠地及大型文教設施,是房價的保證,周邊房價也僅次於7期重劃區,並急起直追,興富發建設近期接連推出美術館附近的「黃金新象國美特區」,及科博館附近的「黃金新象國科特區」,2案開價都已達每坪35萬元。

信義房屋北區一中街店主任卓怡宏指出,北區2大藝文生活圈,以五權路為界,五權路以北有中正公園、中山堂,為中醫商圈,五權路以南則有台中公園、中興堂、台中圖書館、體院體育場、孔廟等多處大型文教設施,屬於中友商圈及一中街商圈,2處都是學生型商圈,但各有大型文教設施加分。

體2都市更新具契機
2處商圈都是台中市早期發展的區段,建地較稀少,推案量不多,新成屋供給也較有限,卓怡宏表示,一中街商圈北側的雙十園道附近,是推案稍多的路段,預售及新成屋大樓每坪約達16~18萬元,錦南街、雙十路間的中台神學院即將縮小規模、開發土地,是較值得期待的區段,未來有機會藉此擴大一中街商圈範圍。

卓怡宏指出,五權路學士路口正進行中醫醫療大樓及停車場新建工程,未來完成後將引進大量就業及消費人口,另外,體院體育場附近正進行「體2都市更新案」,未來完成後將提供更多優質區段土地,可望塑造台中公園、體院體育場附近全新的居住環境。

劇場南側是潛力區段
7期2大藝文設施為大都會歌劇院及圓滿戶外劇場,以北側大都會歌劇院最受各界矚目,房價漲勢最凌厲,但南側則可期待成為下一波飆漲的明星區段,正對文心森林公園、圓滿戶外劇場的商二土地,已喊出每坪120萬元價位,一旦以120萬元以上成交後,可望正式確立當地行情,屆時文心森林公園周圍房價,將至少每坪20~30萬元。

一中街商圈適首購族
台中公園、台中圖書館、台中體院及孔廟附近,是台中市發展較早的區域,區內房屋以5層樓、無電梯舊公寓居多,買方有部分自住,但多數是投資出租或轉售,由於附近有台中一中、台中技術學院及台中體院等學校,投資客多半以低價買下舊公寓後翻修、重新隔間,再轉租學生。首次購屋族可以較低的預算,享受便利的一中街商圈及豐富文教環境。

※環境
◎圓滿戶外劇場、美術館及科博館附近,多因文教設施而成純住宅區段,且附近綠地多,商業機能較少
◎台中公園、台中圖書館、孔廟附近,鄰近一中街商圈,兼具商業與文教機能
◎中正公園、中山堂附近鄰近中醫大學商圈,也兼具商業及文教機能
◎台中公園、台中圖書館附近,發展最早,已無建地,舊房屋多,台中體院、體育場附近正籌辦都市更新中
◎7期圓滿戶外劇場及大都會歌劇院旁生活機能可至鄰近5期重劃區、黎明商圈補足

※交通
◎大都會歌劇院區段,鄰近中港路及中港交流道
◎文心路沿線將有捷運通過,文心森林公園旁五權西路口將設捷運站
◎台中公園、台中圖書館附近為舊市區,距高速公路較遠,但鄰近台中火車站、干城轉運站,可利用鐵、公路運輸

※學區
◎各藝文特區附近,多有明星學校,如向上國中、雙十國中、大新國小、忠明中小學、惠文中小學等
◎7期重劃區目前僅有惠文國小及惠文中學,南屯公園旁有國中預定地,但人口不足,尚未設校,現作惠中棒球場使用 

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