投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200612 (6)

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【陳建徵╱台中報導】
公園旁的住家,是許多人理想中的居住環境,鄰近大型公園的地段,房價通常較一般住家環境高,台中市有不少小型鄰里公園,平日可休閒、活動,鄰近公園的房屋保值性高,轉手也較容易,部分地段佳的小型鄰里公園,周邊預售案開價甚至約近每坪20萬元。

鬧中取靜
台中市登記有案且列入管理維護的公園至少有160餘座,分布台中市各區,大型公園如豐樂公園、福星公園、舊社公園等,面積至少5、6000坪,甚至上萬坪,是周邊住戶休閒活動場所,並吸引外來遊客。

台中列管公園逾160座
小型鄰里公園雖然知名度不如大型公園,但功能相同,使用率也高,尤其第4期以後的各重劃區,規劃一定比例的公園綠地,同時開闢,並提供住戶使用。非重劃區的舊市區,公園綠地比例雖不如重劃區,但在都市計畫中仍然保留部分小型公園。

信義房屋新光店專員張忠義指出,西屯逢甲地區有福星公園及逢甲公園2座大型公園,知名度高、使用率極高,另有幾座小型公園如上安公園、至善公園等,以及潮洋溪、惠來溪等小型河道,構成都市之肺,調節都市呼吸與緊湊的建築密度。

張忠義表示,大逢甲地區的地段優勢為便利的生活機能及交通條件,公園綠地較容易被忽略,但近年來也有不少購屋者反向思考,以公園綠地為購屋首要選項,以避開過於喧雜的商圈中心,大逢甲地區以上安路及弘孝路等路段兼具公園綠地、寧靜的生活環境,且距離商圈中心不遠,300~400萬元左右含車位的大樓華廈,最受歡迎。

興大附近吸引外來客
南區中興大學附近,公園綠地也不少,包括忠明園道、興大園道、復興園道等,加上中興大學校地,小型公園反而不易凸顯,東森房屋興大加盟店店長陳麗霞表示,興大附近屬於舊市區,現住戶多半為早期住民,居住時間久,早已習慣密布的公園綠地,仍有部分外來客源,會因公園綠地而遷入。

興大附近大樓華廈及透天住家各半,中古大樓華廈每坪約7~9萬元,中古透天約500~700萬元,建商近年新推大樓以套房類及首次購屋型產品居多,陳麗霞指出,興大附近有不少退休族、公教族群,對中大坪數換屋產品有強烈需求,但因供給量少,少數大坪數大樓華廈產品供不應求,房價高且屋主惜售,尤其面對公園大樓幾乎一屋難求。

4期及5期重劃區幅員範圍廣大,小型鄰里公園遍布,公園周邊也是購屋者的重要選擇區段,但2大重劃區經過1、20年開發後,可建土地已少,新成屋的選擇也不多,永慶不動產漢口加盟店店長林惠惠表示,北區漢口商圈及立人學區附近,兼具公園綠地及學區優勢,含車位3、400萬元的華廈產品受歡迎,但新成屋少,10年左右中古大樓是主力產品。永慶不動產國光加盟店專員駱大偉指出,選擇住家環境,「鬧中取靜」是重要的考慮原則,亦即先選定生活機能較佳的生活圈大區段,再從大區段中選擇鄰近小型鄰里公園、環境安寧的路段,就可兼具生活便利性與寧靜的住宅環境。

首購族可選擇興大附近
住家附近有公園綠地,會提高房屋價值,興大附近除了有多條綠園道及多座小型公園,還有中興大學校園的超大活動空間,小型公園反而較未能突顯,不過仍能吸引年輕族群在此購屋定居,附近生活機能也不差,學生商圈的消費金額也不高,尤其興大附近面對公園、綠地的房屋,保值性高、棟距大、視野佳,是許多人購屋首選。

應對公園現況進行了解
選擇購屋區段,除了考量生活便利性、交通、學區等因素外,公園綠地也是重要選項,住家附近若有公園,一定會對房屋價值加分,但大型公園有可能會帶來交通、噪音、環境污染等負面影響,中小型公園則會提高生活品質,小型且管理維護不佳的公園也容易藏污納垢,成為治安死角,因此選擇公園住家,也應對公園現況進行了解。

※環境
◎各鄰里公園周邊皆以公園為主要活動場地,賴明公園附近有太原綠園道、江川公園旁有復興綠園道,兼具公園與園道的雙綠地優勢
◎大福公園、江川公園附近為舊市區,有許多老舊房舍
◎33張犁公園面對三光黃昏市場、大福公園鄰近水湳市場,採買便利

※交通
◎南區興大生活圈有中投公路,可接中二高及中彰,並近高鐵烏日站
◎中港路二段、上安路生活圈位居中港交流道口,且鄰近朝馬長途客運轉運中心,中港路未來將有捷運藍線
◎文心路沿線有捷運綠線規劃中,水湳地區鄰近捷運G8站

※學區
◎上安路、太原綠園道、福田路等地有明星小學上安國小、賴厝國小、樹義國小 

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【陳建徵╱台中報導】
一點利商圈是台中市北屯區的新商圈,因黃昏市場設立而發展,由於生活機能佳、採買設施齊全,鄰近規劃中的捷運站,吸引建商在此推案,商圈更趨成熟。透天店面是目前主流產品,預售及新成屋店面,總價約1500萬元左右。

機能齊全
台中一點利黃昏市場位於北屯區遼寧路近崇德二路,該市場原本位於北屯路特力屋量販店旁,近2年遷移至現址後,消費人口隨之轉移,並帶動遼寧路沿線商機,商圈逐漸成型。

文心路松竹路最熱鬧
以一點利黃昏市場為中心的生活圈範圍,約為松竹路以南、文心路以北、北屯路以西、昌平路以東的區塊,區內有部分屬於4期重劃區範圍,主要的大型採買設施除一點利黃昏市場外,另包括北屯路大買家、特力屋量販店及興農、松青等超市。

永慶不動產文心加盟店店長陳世林指出,一點利商圈是北屯區最新的商圈,以一點利黃昏市場而帶動,但附近另有多處商圈相互鄰接,如北屯路大買家商圈、松竹路松竹商圈、昌平路昌平商圈等,生活便利性佳是主要的區段特色。

商圈發展須有足夠的消費人口支撐,4期重劃區包括大連路、旅順路、興安路及文心路等路段,大樓社區多、居住人口密集,是鞏固一點利商圈的支柱。陳世林表示,以昌平路為例,過去10、20年來,均以北屯路至文心路路段的東光市場附近最繁榮,但目前則以文心路至松竹路路段最熱鬧,人口增加、商圈相互銜接,是2大主要原因。

逾10年屋齡每坪7萬
遼寧路全線接通後,可建的建地浮現,吸引建商在此推案,鄉林建設推出「鄉林大自然」、順天建設近2年接連推出「順天時代」及「真鑽名店」,筑屋建設推出「筑屋麗緻」,將崇德二路、遼寧路口附近的空隙填滿,都有助於一點利商圈的商圈結構更緊實。

信義房屋北屯松竹店經理張釋震表示,一點利商圈內大樓、透天產品約各佔一半,其中大樓產品多為10年以上屋齡,不含裝潢每坪約7萬元左右,透天別墅則以15~20年左右屋齡居多,目前價位約在500萬元上下。由於生活機能佳,中古屋交易接手力強,陳世林表示,除了當地客源外,包括潭子、大坑、新社等地客源,也有不少選擇在此購屋落腳。

遼寧路、興安路、大連路、旅順路等路段,則為適合營業的路段,店面產品為主流,其中遼寧路以5年內的新成屋透天店面居多,總價多在1500萬元上下,興安路等路段則多為大樓店面,每坪約在15萬元左右,由於已發展成成熟商圈,因此各路段店面皆可立即開店營業。

市場不遷移才有前景
一點利商圈是因一點利黃昏市場設立而發展,由於該市場原設於北屯路,外傳未來可能將再遷移。若一旦遷移,將影響附近店面價值,但對住家則完全不受影響,因附近包括北屯路大買家、昌平路金谷市場、東光市場及興農超市等,採買設施齊全。
若不再遷移,則可望因建商不斷推案、補足商圈空隙,使商圈範圍更擴大、更繁榮。

區內持續爭取公車
一點利商圈是北屯區的新商圈,一點利黃昏市場有200多個攤位,每天都有清掃,提供居民便利、衛生環境,潭子、大坑等地的民眾也會來此購物。外傳一點利市場會遷移,這是錯誤資訊,該市場為私人土地,並非佔用國有土地,即使換手也會繼續經營,商圈會愈來愈繁榮。本里興安路目前尚無公車,將持續爭取。

※環境
˙一點利商圈與北屯路大買家商圈、昌平路商圈等鄰接,黃昏市場、傳統市場、大型量販店、生鮮超市等皆有,採買設施齊全
˙遼寧路有遼寧公園,北屯路有舊社公 園,其他小型公園較少
˙興安路、大連路、旅順路等路段多為大樓社區,居住人口多,停車不方便

※交通
˙捷運綠線將經通北屯路、文心路,一 點利商圈位處雙捷運站間
˙遼寧路北接松竹路、南接文心路,崇德二路西至崇德路、東至北屯路,是主要聯外道路,大連路、旅順路為區內橫向道路
˙北屯路、文心路均有公車行駛

※學區
主要學區為僑孝國小、北新國中,均 位於大買家商圈、一點利商圈周邊

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【陳建徵╱台中報導】
總價4、5000萬元的頂級別墅,是房屋市場上的稀有產品,台中市頂級別墅,原僅出現在7期重劃區,而且最高總價曾達1億元以上,但因7期土地開發殆盡,頂級別墅推案地點向外擴散,8期重劃區及中科附近,已成為頂級別墅的新聚落,7期則因需求強勁,豪墅持續熱賣。

需求強勁
台中市的超高總價頂級別墅,主要分布在7期重劃區,尤其7期南側惠來公園附近,更是超級豪墅特區,2年前平均總價約3000~4000萬元,今年則從4000萬元起跳,今年初,包括精湛及精銳等建商,更推出過每戶1億元以上的億元豪墅,而且都在短時間內銷售一空。

南側惠來公園豪宅特區
今年下半年以來,7期重劃區的頂級豪墅推案量愈來愈少,但是總價仍持續上揚,惠來公園特區的新推豪墅,總價5000萬元已是基本消費,地價及房價不斷上漲,促使建商轉陣地,也使得8期重劃區、美術館特區及中科等地,都相繼出現總價4000萬元以上的頂級別墅。
帝璟建設新案「帝璟政和」,是7期南側區今年下半唯一的高總價別墅案,開價每戶5500萬元以上,最高總價9000萬元,但客戶的購買順序是由高往低買,總價9000萬元及8000萬元的產品,已率先出清,顯示市場上頂級客戶仍有不少,只是缺乏適當的產品。

帝璟建設副總經理劉家政指出,7期重劃區分成豪宅區及豪墅區2大市場,市政路以北的大樓豪宅區土地,目前多掌握在建商手中,建商陸續推出,因此近2年整個7期重劃區推案以大樓豪宅為主,但市政路以南的豪墅區土地,則多掌握在地主手中,地價節節攀高,地主不願釋出土地,豪墅推案也愈來愈少。

劉家政分析,7期大樓豪宅的買方,依序是台商、中小企業主、投資客及自住型換屋族,豪墅產品客源則正好相反,以自住型換屋族居多,主要由於7期別墅推出時間較早,屋齡已達換屋階段,且早期別墅建材設備已落伍、部分產品施工品質略差,因此已累積不少換屋族群,即使總價上億元,仍有不少人購買。

供給有限、但需求強勁,造成7期頂級別墅案銷售幾乎無往不利,並促使建商轉而向外發展,8期重劃區及中科地區,是台中市頂級別墅的接棒區段, 8期重劃區目前預售別墅案開價多在2000~3000萬元左右,「高福哲園」最高開價則達8000萬元。中科地區非農建地別墅,目前開價多在1500~2500萬元左右,「開務天工」則達4000萬元,新的豪墅區段也逐漸成型中。

中科房屋店長洪高宏指出,中科地區早期僅有「宏台別墅」社區為高總價別墅,目前每地坪約28~30萬元左右,中科設立後,品質較佳的高總價別墅相對不足,因此吸引不少建商在此推案,開價也不斷上揚,預售別墅開價普遍都在2000萬元以上,10年左右中古別墅,總價也已達1500萬元上。

中科10年屋總價1500萬
洪高宏表示,中科地區頂級別墅的主要客源,目前仍以台中工業區中小企業廠商、高階主管及彰化、南投等地外來客為主,選擇中科附近落腳的原因,則因中科地區的交通便利性,未來生活機能更完整、交通更改善之後,可望逐漸取代7期,成為中科高階主管的購屋首選。

中科可持續帶動房價
中科附近是台中市頂級別墅最值得期待的新聚落,以竹科經驗來看,竹科發展10年後,才漸有今日規模,中科設立至今才3年多,引進的人口僅1/5,仍有極大的發展空間。中科目前高總價頂級別墅,最高約3000萬元,與7期頂級別墅動輒5000萬元以上相比,明顯仍有極大價差,而且中科附近發展迅速,生活機能及交通條件均佳,未來漲幅將較台中市其他區高。

7期別墅隨地價飆漲
台中市最頂級的別墅集中在7期重劃區,尤其市政路以南的7期南側區,但因可供興建的土地所剩不多,且都掌握在地主手中、待價而沽。
少數大墩6街以南的別墅土地,地主喊價都在每坪40萬元以上,因此近2年7期南側頂級別墅推案量愈來愈少。

未來7期頂級別墅推案不會絕跡,但絕對與土地價格一樣持續往上飆漲。

環境:
.各重劃區生活機能均較不足,尤其7期重劃區南側,僅有1處黃昏市場,無超市
.好市多量販店將進駐8期重劃區,預定2008年開業
.中科附近生活機能發展最迅速,黃昏市場、量販店、購物中心相繼設立,台糖量販店亦施工中
.7期、8期重劃區、美術館等地均有大型公園綠地,中科附近最大公園為台中都會公園
.各重劃區均以屋齡10年內新屋居多,中科及美術館附近有較多20年以上舊屋

交通:
.7期重劃區鄰近中山高、中彰快速,中科附近亦鄰近中山高及中二高,且有60米中科路施工中
.8期重劃區將有捷運綠線越,並鄰近高鐵烏日站
.美術館特區五權西路連結中山高及中彰快速公路

學區:
.7期重劃區內學區為明星學區惠文國小及惠文中學
.8期重劃區內學區為明星學區永春國小、萬和國中
.美術館特區國中學區為明星學區向上國中
.中科附近有2所小學,但中港路以北目前無國中 

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【陳建徵╱台中報導】
私立明星學校是許多家長嚮往的教育環境,台中有多家知名的私立明星學校,不但地段位居市區,周邊也發展成生活機能完整的生活圈,部分學校附近更因兼具重大建設的發展潛力,每坪房價直達17~20萬元以上。

推升房市
儘管國民中小學密布,但為了子女未來競爭力,許多家長還是寧願將子女送到私立明星學校,台中縣市包括曉明女中、育仁小學、東大附中小、明道中學等,有不少私立的明星學校,而且還有更多新的私立學校不斷出現,提供家長更好選擇。

育仁高單價產品居多
由於市區土地難尋,除非選擇設於重劃區內,否則新設立的私立學校,大多往郊區發展,但設立時間較久的幾家私立學校則多位於市區內,部分學校甚至都已成為當地的生活圈中心,位於台中市大雅路、漢口路口的曉明女中,當地更是早已成為重要的生活圈。

永慶不動產漢口加盟店店長林惠惠指出,曉明女中附近幾乎已無建地可供建商興建,但中古屋仍然極受一般購屋客戶歡迎,30~40坪左右含車位、總價400萬元以內的大樓華,是指名度最高的產品。

衛道中學在台設校超過50年,原本位於進化北路,20年前遷移至四平路現址,現址鄰接水湳及四張犁2大生活圈,水湳地區未來將有水湳機場遷建後的水湳經貿園區計畫,四張犁地區則鄰近台中洲際棒球場及多處整體開發區(後期發展區),未來具有再發展潛力,附近透天別墅新成屋總價約700~1000萬元左右。

育仁小學則位於北區雙十路、興進路雙十園道口,雙十園道兩側是預售市場近年加速開發區,新成屋案逐一出現,每坪房價已達19萬元左右,信義房屋一中店經理楊中宏表示,育仁小學附近因鄰近孔廟、體育場等文教設施,文教氣息濃厚,是適合居住的純住宅區段。

楊中宏表示,由於育仁小學附近環境單純寧靜,距學校2分程車程內,有一中街商圈、中友商圈及中醫大學商圈等北區3大商圈,有不少家長考慮子女就學及生活環境,而在當地購屋定居,近幾年在當地推出的大樓及透天別墅產品,都是高單價、高總價、大坪數產品居多。

明道吸引中市購屋族
東森房屋烏日加盟店店長蔡鍚明指出,明道中學附近興祥街有傳統市場,加上鄰近烏日主要幹道中山路、及環中路等,交通方便,目前是烏日地區指名度最高的生活區段,10年左右中古透天別墅總價400~600萬元,約較隔鄰的台中市南區便宜100萬元,也吸引不少台中市購屋族跨區購屋。

東大附中、小位於東海大學內,但自有校門由中港路進出,並鄰近急速發展中的中科園區,除了已設立的TECH Mall購物中心,台糖量販店也正興建中。中港路沿線近2年推出不少預售案,且多規劃大坪數、高單價,預售案目前開價已達20萬元,且仍有至少2~3件大型預售案將在1年內推出,是值得期待的明星地段。

位於逢甲生活圈及水湳生活圈交界附近的葳格中小學,是新設立的私立學校之一,當地推案量向來極少,東森房屋文心加盟店店長李世窗表示,水湳長安路一帶新成屋選擇性不多,但因鄰近水湳市場,生活機能佳,未來又有文心路捷運、水湳經貿園區等重大建設利多,行情看好,目前以10年左右中古大樓華廈較受歡迎,每坪約7.5~9.5萬元。

私立明星學校周邊,大多因學校而迅速發展成商圈,預期葳格中學設校的10期重劃區即為一例,當地推案建商均以學校為訴求。而即使學校遷校,也因騰出大面積土地,供建商整體開發、帶來大量居住人口而形成新的生活區段,衛道中學遷校後的「衛道新世界」社區,即補足了當地區段斷層,使得商圈更完整。

大雅路以東學區佳
曉明女中附近,是台中市北區的文教區,以大雅路為界,大雅路以東是賴厝國小學區,大雅路以西是立人國小學區,2所小學都是明星學校,尤其賴厝國小非常受歡迎,建議可在當地購屋登記戶籍,子女小學階段可就讀賴厝或立人,國中階段就讀立人國中或五權國中,培養實力,高中階段再想辦法讀曉明,因此從小學到高中,都是明星學校。

雙十路具商業潛力
雖然私立學校都有校車接送,不一定要住在學校附近,但育仁小學附近,仍有部分適合純住家的路段,例如雙十園道周邊,因面臨園道,環境單純寧靜,又鄰近孔廟、體育場等文教設施,文教氣息濃厚,雙十路近北屯路附近的國民黨土地,已轉售財團,未來有機會開發為大型商業設施,因此未來也將兼具鬧中取靜及生活便利性。

環境:
.除烏日明道中學周邊,已發展成重要商圈外,台中市各明星學校附近多仍為單純文教區,須依賴鄰近商圈補足生活機能
.衛道中學近水湳商圈、曉明女中近漢口路商圈,採買便利
.東大附中小鄰近發展中的中科生活圈,台糖量販店興建中,最具後市展望

交通:
.東大附中小位於中港路,近中港交流道及龍井交流道,且未來有捷運藍線通過
.葳格中小學鄰近文心路,文心路沿線有捷運綠線規劃中
.明道中學近烏日高鐵站,但距台中市區較遠

學區:
.曉明女中鄰近賴厝國小及立人國中小,均為明星學區,小學階段可先就讀賴厝或立人
.衛道中學旁有仁愛國小、明道中學旁有僑仁、九德國小
.中港路三段以南有東大附中、小及安和國中,中港路以北有國安、永安國小,但無國中

 

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【曾敬德╱台中報導】中港路三段附近因鄰近中科,近年來預售案推案增加,雖然房價沒有綠園道加持,但同樣具有東海牧場的景觀,中港路三段附近房價已由中科近駐前的每坪11、2萬元,新建案開價已漲至每坪20萬元,將成台中市繼7期、8期、美術館、科博館後,最新豪宅區段。

房價飛漲
信義房屋中科店經理黃伯堯指出,在中科園區進駐前,過高速公路雖仍屬於西屯區,但過去一直不受重視,也鮮有建案推出,直到中部科學園區正式動土後,這邊才真正受到重視,短短3年時間房價漲幅驚人,尤其此區近來出現一些大坪數的豪宅案,開價已看到20萬元。

中科利多加持
永慶不動產台中園區加盟店店長李家勝表示,由於近10年來新推案少,更沒有大坪數的產品推出,此區純大坪數產品只有屋齡約13年的「麗景天地」,和知名透天別墅案「宏台別墅」。

但由於屋齡較高,先前的設計已經不敷使用,加上釋出量也少,導致此區一直都缺乏大坪數產品。

而此區有大坪數產品需求的族群,包括榮總和澄清醫院的醫生、企業界老闆,金字塔頂層客戶對於豪宅產品需求建增,支撐此區的豪宅價格向上攀升,已經成為台中市7期、8期、美術館、科博館後,最新的豪宅區段。

除了豪宅型產品開價看到每坪20萬元,中科近駐前乏人問津的中古大樓「瑞聯天地」,房價最低迷的時候,每坪僅有3~4萬元,現在每坪開價已經看到6~7萬元,房價漲幅逾1倍,大俊國社區近來漲幅也有5成,中部科學園區效應發酵明顯。

交通便捷支撐
中港路三段位於台中工業區和中部科學園區中央,也為台中市的主要幹道,從中港路可以通往中港交流道,也可通往台中市區,交通方便支撐此區房市的發展,受中科帶動成型的愛買商圈和TECH MALL商圈,可概括稱為中科商圈,有大型賣場、連鎖商店等,加上未來中港路三段路上還有台糖的大型購物中心,生活機能十分完善。

李家勝表示,由於中港路三段距離7期重劃區近,雖然不像7期豪宅具有綠原道的優勢,不過環境單純,而東海大海和東海牧場的景觀可以彌補,和7期車程不過約10分鐘,加上同屬於台中市的西屯區,但豪宅的價差約10萬元,對於有豪宅需求的客層十分具有吸引力。

中科效應還未真正發揮
從2003年8月中科動工後,此區的公寓和華廈的住家平均漲幅超過3成,但漲幅最為驚人的是土地價格,飆漲幅度近2倍,尤其臨中港路土地漲幅更為明顯。

目前來看中科的員工增加約1.2萬人,現階段的人口增加,對於房市真正的刺激還不明顯,主要還是預期心理在支撐,不過未來發展仍是看好無疑,若未來順利發展帶來5萬就業人口近住,則可替此區帶來20萬的消費人口,效應就會很驚人。

中港路尖峰時段易塞車
我們洗衣店進駐這裡差不多1年了,當初是看好中科的發展會帶來不少工作人口,實際帶來的商機和預期有段落差,不過未來發展性還是很看好;整體來講,這邊最大不方便就是交通問題,平常中港路的車流量就很大,尤其上下班時間更塞,加上路上有些地方都在施工,像我平常都要接小孩子下課,若在4點過後才從這出發,就可能會開始塞車了。

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【陳建徵╱台中報導】
勤美集團鉅資買下日華金典酒店、全國飯店及大廣三大樓,加上台中市政府「台中之緞」計劃串聯科博館,亞緻飯店並適時加入營運,全國商圈重新啟動,業者認為,台中市豪宅「金磚四區」已成型,全國商圈將是最具潛力的豪宅聚落。

再度發光
今年11月8日,勤美集團宣布,繼與太子建設斥資54億元買下金典酒店後,再以26億餘元價格,買下台中全國飯店及閒置已久的大廣三大樓經營權,未來共將投入約近300億元資金,重新規劃經營金典酒店、全國飯店及大廣三大樓等3大商業不動產。

勤美集團重新規劃
全國商圈、科博館特區,過去曾是台中市最早的豪宅區段,也是10年前台中市的中心商業區,全國飯店、科博館在此落腳,東帝士集團以每坪超過百萬元價格買下金典酒店現址土地,興建晶華酒店(現名日華金典酒店),龍邦建設也在此推出當時每坪30萬元的「龍邦國寶」、台中市第1棟單價30萬元的豪宅。

隨後幾年,包括廣三SOGO百貨、大廣三量販店進駐,「安蘭居」、「綠寶石」、「紅寶石」、「月光流域」等每坪20萬元以上的豪宅也紛紛落成,沿著由科博館至文化中心的經國綠園道及市民廣場周邊,是當時台中市最知名的豪宅聚落。

但隨著台中市商圈西移,7期重劃區崛起,7期成為台中市新一代的政經與商業中心,全國商圈風華不再,加上全國商圈周邊土地開發不易,缺乏大型個案帶動,近幾年的全國商圈及科博館特區,陷入沒落商圈的陰影中。

不過自今年起,全國商圈將重新發光發熱,除了勤美集團買下日華金典酒店、全國飯店及大廣三大樓,將重新規劃營運外,亞都麗緻集團的新飯店亞緻飯店(Hotel One)也已在市民廣場旁駐點,台中市政府也將規劃橫跨中港路的「台中之緞」立體人行空橋,將經國綠園道串聯。

大型開發案紛出爐
此外,豪宅案與大型商業開發案也相繼在全國商圈出現,興富發建設近日推出的「百達馥麗」,樓高102米、34層樓,將矗立在全國飯店正前方,每坪開價30萬元左右。鉅虹建設「最上景」面對市民廣場,最高每坪36萬元。惠宇集團惠昇建設明年初也將在科博館前推出豪宅案,每坪單價至少20萬元以上。

勤美集團取得全國飯店經營權後,飯店後方約4000坪停車場,未來將開發百貨商場及集合式住宅,初步規劃住宅每坪將以30~40萬元單價推出,另外,大廣三大樓也將全棟重新招商,將規劃為大型3C賣場,並與隔鄰的NOVA資訊廣場結合成新的3C科技走廊。

台中市建築公會市場資訊主委鍾尹堂指出,如同全球4大最具潛力的經濟體,台中市也有最具潛力的4大豪宅特區「金磚四區」,包括7期重劃區、8期重劃區、美術館至科博館的經國園道2側、以及中科生活圈等,這4大「金磚四區」中,7期重劃區最為人熟知,但因建地日少,有往南發展的趨勢。

中古市場持續加溫
鐘尹堂表示,8期重劃區及中科一帶是後起之秀,未來房價都將站上每坪20萬元以上。至於全國商圈、科博館附近,則是重新再出發,信義房屋美村店經理陳冠彰指出,在歷經商圈中斷7年後,藉由台中市政府及勤美集團的強勢主導與整合,全國商圈後勢極為看好,可望重新成為市區的中心商圈。

惠昇建設總經理莊季雄則表示,全國商圈、科博館特區是台中市極為特殊的商圈,不但沒有重劃區的特種行業,而且聚集多家百公司與商場、五星級飯店、加上科博館、文化中心與未來的「台中之緞」複合式人行空橋及經國綠園道、市民廣場等,是1處結合文化、藝術、時尚、綠意以及捷運等眾多優勢於一身的新商圈,未來發展將無可限量。

受到勤美集團入主全國飯店等商業大樓的影響,不但預售案相繼推出,中古屋也持續加溫,陳冠彰表示,全國商圈周邊,中古屋市場最近成交速度加快、成交價格上揚,各豪宅社區屋主也已有惜售現象,顯示全國商圈的未來逐漸受到買賣雙方看好。

豪宅房價具上漲空間
台中市目前主要豪宅區段為7期重劃區、美術館特區,預售房價都在每坪30萬元以上,全國商圈科博館特區、8期重劃區及中科生活圈急起直追,目前台中市最高房價與最低房價區段價差約3~4倍,台中市豪宅仍有持續上揚機會,尤其8期重劃區、全國商圈、中科等潛力區段仍看好。

園道旁每坪30萬起跳
全國商圈附近在前2年,缺乏大型個案及大型公共建設帶動,房價不如7期及美術館,但近年來因7期及美術館房價高漲,全國商圈1年來房價漲1~2成。勤美集團取得全國飯店、大廣三大樓等不動產,重新塑造全國商圈,正臨經國園住,未來房價都是每坪30萬元起跳。

※環境
◎全國商圈周邊綠地比例極高,含經國園道、市民廣場、假日廣場及科博館、植物園等
◎經國園道、市民廣場例假日偶有舉辦活動,略吵雜
◎美村路沿線商店多,可提供日常採買及小吃
◎中興街、館前路沿線多精品名店、小型咖啡館、餐廳等
◎百貨商場含廣三SOGO百貨、NOVA 3C賣場及重新招商中的日華金典酒店、大廣三商業大樓等

※交通
◎中港路、公益路穿越全國商圈,為東西向主要道路,南北向則為英才路、美村路、健行路等
◎中港路未來有捷運藍線通過,場站未定
◎大廣三大樓3~10樓均為停車場,重新招商後將開放使用
◎園道沿線兩側均為停車格,但例假日舉辦活動時仍略有不足

※學區
◎學區劃分以公益路為界,公益路以北為忠明學區,就讀學校為忠明小學、忠明完全中學
◎公益路以南大部分為向上學區,就讀學校為中正國小、向上國中

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

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