投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200701 (4)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

【陳建徵╱台中報導】
房地產投資市場持續熱絡,學生套房產品也跟著發燒,中部地區預售套房產品,開始由台中市區向郊區及台中縣蔓延,繼沙鹿之後,包括太平、霧峰等地都出現學生套房產品,房仲業者指出,台中市北區套房投資市場熱到最高點,投資報酬率最高18%。

持續熱絡
中部地區預售市場目前有7成以上個案,是針對投資客而設計、銷售,純自住市場受到冷落,而市場銷售反應也以投資型產品賣相最佳,尤其大樓店面、學生套房產品,至今無往不利。

中科廠商整棟承租
台中市純學生套房市場在熱過一段時間後,目前由坪數放大至20~30坪左右的大套房、小2房等產品接棒。台中縣部分,沙鹿地區向來是學生套房密集推案區,近2年來都以整棟透天學生套房為主力,德邑建設則規劃公寓式學生套房,連推多案後,使沙鹿地區學生套房市場分成公寓與透天學生套房2大市場。

永慶不動產沙鹿加盟店店長盧俊昇指出,沙鹿地區原以透天學生套房為主力,新成屋每戶500~800萬元左右,每戶隔成6~12間套房,全棟月租收入約2.5~3.5萬元左右,收入穩定,因此吸引不少投資客投資,租屋族群除了2所大學的學生外,也有不少中科廠商整棟包租,做為員工宿舍。

港區也將出現套房
而繼沙鹿地區之後,學生套房風潮開始向外擴散,而且是以大樓或公寓型式出現,整棟社區均為學生套房,包括霧峰「大學VIP」及太平「菁英會館」,都是訴求鄰近大學、低總價、低投資、高獲利,且後續有意推出者眾,甚至並無大專院校的台中港區,最近也即將出現純套房產品。

信義房屋學士店專員郭瑞涵指出,台中市近2年各大專院校附近,套房持續熱絡,逢甲、東海等地因原本供給已不少,投資獲利空間相對減少,但北區擁有中醫商圈及一中街商圈,大專及高中職學校多,加上北區多年來新的學生套房社區推案量不多,中古學生套房成為投資客的投資標的。

郭瑞涵表示,投資北區學生套房的客源,以中部地區公教、退休、及醫師、律師等族群為主,這類投資客多半蒐購中古透天住家改建,全部隔成學生套房轉手或出租,舊透天購進總價約800萬元,斥資200萬元整修隔間,再以每棟1400萬元左右轉手,獲利達4成。

透天改建報酬率佳
第2波接手的投資客,以出租為主,以1400萬元左右買進後,整棟8~12間套房,平均月租6000元~1萬元,月租收入5~12萬元,以平均總收入9萬元計算,全部現金投資的投資報酬率約在7~8%左右,若以自備3成現金、7成貸款投資,投資報酬率最高可達18%,獲利可觀。

郭瑞涵指出,由台北南下的台北投資客,最近也開始增加,由於大台北地區投資族不少,為搶物件,許多人計算投資報酬率達3%左右就承接,因此不少台北投資客轉而南下,造成台中市投資市場更加蓬勃熱絡。

純學生套房大樓產品在台中市的推案量日漸減少後,透天店面加學生套房的雙效型店面產品則日趨增加,這類產品規劃沿街式透天店面,1樓為店面使用,樓上全部規劃學生套房,嶺東科大附近去年即有3件同類型產品推出,且3案全部短時間內銷售一空。目前最新個案為中台科大附近的「大學鑫鑽」及中醫大學附近的「台中迪化大街」。

北區3商圈結合需求增
北區學生商圈原本分為中醫商圈及一中街商圈,但中醫附設醫院目前正在五權路、學士路口興建五權院區大樓,未來大樓完成後,不但引進數千名工作人員及看診人潮,而且將把原本分離的中醫商圈、一中商圈及中友商圈等完全結合,將有機會形成台中市最大的學生商圈,本區近幾年新的套房大樓極少,供給略有不足,未來套房市場將極為看好。

沙鹿投資首選北勢商圈
沙鹿地區因看好2所大學及中科帶進居住人口,近幾年套房產品推案量多,總戶數約達千戶左右。
短期內供需已漸趨平衡,但由於中科進駐廠商及員工不到一半,加上未來三通等議題發酵,單身居住人口仍將有增無減,中科廠商也有不少整棟套房承租案例。

長期來看,未來沙鹿地區套房市場仍然看好,北勢商圈附近是首選。

※環境
◎沙鹿地區以北勢商圈、光華路商圈及沙田路等地生活機能較佳,其餘地區略為不足
◎霧峰地區以樹仁商圈及中正路生活機能最好,但其餘地區至樹仁路、中正路騎車都在5分鐘內
◎南太平地區主要商圈及公共設施以中興東路、太平路、東平路附近為主,有黃昏市場、超市及沿街商店
◎台中市中醫商圈將與一中街商圈、中友商圈結合,商圈範擴大
◎東興市場為早市,設攤營業範圍約柳川西路、五義街、太平路、五權路間
◎東山路為10期重劃區、大坑等地主要消費地,沿路商店多;10期重劃區內均為3年內新成屋,景觀整齊

※交通
◎沙鹿地區有中二高沙鹿及龍井2處交流道,及特三、特一號道路
◎霧峰有中二高霧峰交流道及中投交流道
◎太平地區距高速公路交流道較遠,未來有賴台中生活圈4號道路完成,才能改善聯外交通
◎10期重劃區將有台中生活圈4號道路,沿軍福路穿越
◎興大生活圈有中投公路可銜接中二高,並鄰近高鐵烏日站

※學區
◎沙鹿、霧峰、太平地區有當地中小學,如北勢國小、北勢國中、霧峰國小、太平國小等,但霧峰國中距市區略遠
◎中醫商圈內有五權國中,附近有太平國小,中一中、中二中也在附近
◎興大生活圈健康公園旁有信義國小,四育國中則略遠;10期重劃區則有建功國小、軍功國小及東山國中 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【陳建徵╱台中報導】
家住圖書館旁,並非多數人購屋的重要選項,不過台中市與台北市的圖書館,卻多位於公園內,或鄰近公園綠地,附近學校多,屬於文教區,適合純住家,房價也多具有抗跌性。尤其是國立美術館及台中市文化中心附近,更是緊隨7期房價的潛力區段。

錢景看好
台中市內有不少中小型圖書館及社區圖書館,如各區所屬的區圖書館、財團法人及宗教團體附設的圖書館,另外,也有幾處中大型圖書館,如位於中山公園的國立圖書館、黎明新村的黎明分館及市立文化中心、國立美術館內附屬圖書館等。

各圖書館為了便於用地取得,多半利用公園、機關用地、甚至市場等公共設施用地,進行多目標使用,因此,現有圖書館有不少位於公園內,或緊鄰公園綠地,如四張犁公園旁的四張犁圖書館、福星公園內的西屯區圖書館、健康公園內的南區圖書館等。

在各大圖書館中,以市立文化中心、國立美術館所處的美術館特區,以及國立台中圖書館所在地台中中山公園附近,聚集最多相關的文教設施,信義房屋美術館店店長陳彥勳指出,美術館、文化中心提供市民參觀藝文展覽及閱讀,附近又有3座大型綠園道,環境最適合純住家。

國立台中圖書館附近,有孔廟、忠烈祠、棒球場、體院體育場等多項文教設施,也是重要的文教區。另外,四張犁圖書館旁,也有四張犁公園、四張犁國小及四張犁國中,文教氣氣濃厚。

四張犁區11期最搶手
陳彥勳表示,美術館特區附近,明星學校加上大型藝文設施,該區段吸引不少公教人員居住,房屋需求者眾,房價抗跌性強,目前預售屋開價最高已有多件超過每坪30萬元,中古屋最高也已達23萬元以上,且未來在台中市平均房價逐步上揚之下,該區房價仍將持續墊高。

台中公園附近因屬於老舊市區,大型建地不多,預售屋及新成屋互相拉抬房價的機會不大,不過,信義房屋一中店主任卓怡宏表示,體育場附近體2都市更新案,未來將重新開發體育場周邊土地,當地有機會重新塑造新的都市區段,並帶動當地新行情。

北屯區四張犁生活圈,近年來,包括四張犁圖書館、四張犁公園及台中洲際棒球場相繼完成,形成新的文教住宅區段,有巢氏房屋北屯崇德加盟店店長李國柱指出,四張犁附近以11期重劃區為主要區段,透天別墅是區段內主力產品,預售屋及新成屋以地坪25~30坪、總價1000~1500萬元最受歡迎,附近眾多公園、文教設施及新的棒球場、仁美國小等,都是吸引外來客進住的主因。

南區預售每坪逾13萬
南區圖書館位於五權南路、健康公園內,附近另有中興大學、信義國小等設施,五權南路、建成路口未來有機會規劃為新的國立圖書館,將更加強當地環境品質,預售屋最高開價已達每坪13萬元以上。

西屯區圖書館位於福星公園內,鄰近逢甲商圈及持續發展中的青海路家樂福商圈,是兼具文教與商業的區段,加上中科、7期、水湳機場再開發區等環繞,地段性持續看好,預售屋開價更已達每坪16萬元以上,價格上揚速度快。

永慶不動產西屯逢甲加盟店店長魏嘉榮表示,在水湳機場再開發地區內含大學城、中央公園、經貿展覽館等多項休閒與文教設施,在水湳機場進入規劃、施工到完成後,逢甲地區未來還有機會再創房價新高。

房價飛漲要靠重大建設
四張犁、11期重劃區附近,是北屯地區近年來發展速度較快的區段之一,尤其洲際棒球場完成後,對附近房市略有帶動,但因缺乏更多大型公共建設,房價漲幅較慢。

未來觀察重點為洲際棒球場是否交由民營,並接續開發棒球場旁的商業區,及水湳機場再開發案,完成後可與本區聯結,如此才能吸引更多外來人口,尤其中科及豐原、潭子等地人口。

美術館區每坪站上20萬
西區美術館附近,是台中市最適合居住的區段,公園綠地、文教設施、明星學校等都較其他地區多,近1年來房價隨7期連動,預售屋去年開價最高每坪約25萬元,今年已達30萬元,未來房價仍將緊隨7期往上拉。

7期最高開價若超過50萬元,美術館附近平均開價一定超過20萬元,客戶面對逐步拉高的價格也多能接受。

環境:
.各區圖書館多利用公園或廣場等公共設施用地興建,因此圖書館旁多有大型公園,如中山公園、四張犁公園、福星公園、健康公園等
.各圖書館多位於文教區,生活機能不如各大商圈核心地帶
.國立圖書館、四張犁圖書館、西屯圖書館鄰近一中街商圈、四張犁商圈、逢甲商圈,生活採買較便利
.四張犁圖書館位於11期重劃區內,道路方整、房屋較新穎,都市風貌較整齊

交通:
.南區圖書館位於五權南路,可直上中投公路
.四張黎圖書館位於豐樂路,鄰近環中路、崇德路,交通方便
.黎明分館位於黎明路,可接中港路、五權西路轉上中港交流道、南屯交流道
.國立圖書館位於中區,距高速公路交流道較遠,但鄰近台中火車站、干城轉運站及各路線公車起始站
.西屯圖書館附近大樓社區多,居住人口較密集,停車略有不便

學區:
.黎明分館鄰近7期重劃區,學區包括惠文中小學明星學校及黎明國中小
.四張黎圖書館面對四張黎國中,並近四張黎國小及明星學校仁美國小
.西屯圖書館位於福星公園內,學區上石國小、上安國小及至善國中距離較遠
.國立圖書館附近距學區進德國小、力行國小、雙十國中等較遠 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【張家銘╱台中報導】
台中市五權西路原為連接中、南區至台中工業區的要道,從最東邊美術館區塊,到西邊黎明路一帶區域,位處5期、7期與8期重劃區交界帶,生活圈機能成熟,加上特三號道路與中山高南屯交流道開通,及未來捷運綠線將穿過此地,讓五權西路區域房價看漲,新推案大樓產品每坪逾30萬元。

前景看好
住商不動產台中大墩加盟店店長游慶栓表示,五權西路由最東邊美術館區域向西走,與美村路、忠明南路、文心路、惠中路等台中市主要幹道交接,再往西連接中彰快速道路與中山高南屯交流道,交通機能相當便捷,即將完工的特三號道路將可直達台中港,中間串連起中部地區幾個重要的工業園區,如台中機密機械園區、台中工業區與中科園區,讓交通成了五權西路區段最大的優勢。

5期重劃區發展較久,生活機能完善,7期重劃區是現在台中市最熱門的地段,區域內多大型公共建設,加上8期重劃區發展也相當完善,位處這3處重劃區中間地帶的五權西路,地價因此高漲,去年11月30日財政部國有地標售,五權西路與惠中路口附近的1塊土地,以每坪45.2萬元標出,與底標23萬元相差近1倍。

位3個重劃區中間
五權西路東邊屬5期重劃區區塊,五權西路與美村路口鄰近國立台中美術館綠地面積大,美術園道2側異國風味餐廳聚集,人文氣息豐富,居住環境單純寧靜,因此目前五權西路以此區段價格最高,以新推案的大樓為例,每坪行情約25~35萬元。

五權西路的西北邊,為目前台中市房價最火熱的7期重劃區,7期重劃區的北邊發展的較早,不過近來南邊靠近五權西路的區塊發展也很活絡,文心森林公園與南屯公園周邊都是相當熱門的住宅區域,新推案的「大塊先生」每坪開價18~21萬元。

信義房屋南屯店專案經理林映辰表示,五權南路西南邊區域屬於8期重劃區,南屯路上的南屯市場與向心南路兩側的湖水岸生活圈,因為採買方便生活機能佳,屬於比較熱門的地段,新推案大樓每坪約15~16萬元。

捷運綠線穿過此區
林映辰也提醒,五權西路區塊因為位處3個重劃區的交界,生活機能強且大型公共建設多,加上交通相當便利,以及捷運綠線將穿過此區,未來性相當受看好,吸引了許多外地客進駐。不過也因此使得目前土地取得成本高,連帶房價高漲,而新推案的產品以大坪數產品居多,因此要準備的預算大約800~1200萬元,總價高可能較適合換屋族購買。

主幹道僅4線道易塞車
五權西路是中區、南區往來台中工業區要道,南屯交流道與特三號道路更擴大了這個區域的交通網,而五權西路剛好位於5期、7期與8期重劃區交接地帶,區域有許多的大賣場、店家等,加上附近有美術館、文心森林公園、美術園道等大型綠地,生活環境與機能都相當不錯。

需要注意的是五權西路因為開通時間已久,當初只規劃4線道,在南屯交流道與特三號道路開通後,附近車流量變得更大,因此尖峰時段容易出現塞車情況。

採買方便但公車路線少
我從小就住在這裡,到現在大概40多年,以前這邊都是農田,出入就靠1條產業道路,直到後來五權西路開通,才慢慢有比較多人搬到這。最近幾年發展更快,都市重劃加上快速道路開通,到哪都變得更快,附近也有商業區塊,各種店家、小吃、便利商店愈來愈多,採買或飲食都很方便。但比較美中不足的是公車路線少。

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

【陳建徵╱台中報導】
許多都會民眾常利用假日結伴登山踏青,花費不多,又能健身休閒,有些民眾還特地選擇鄰近市區、易於親近的登山步道周邊而居,既享受山區優質新鮮空氣及天天爬山的便利,又不至於離市區太遠。台中首選大坑地區、台北則是以鄰近信義計劃區的象山最是「離塵不離城」。

青山綠水
大坑地區向來有「台中市的後花園」、「台中市的陽明山」稱號,大型餐廳、休閒別墅、土雞城、農莊等群集,亞哥花園曾是中部著名景點,甚至曾有大型遊樂園,每逢假日車潮湧入山區,東山路為之壅塞。雖然一度曾沒落,但因休閒風氣日盛、登山及泡湯人口增加,當地房市再度展露曙光,房價止跌回升,投資客搶進,更有多家建商已暗中蒐購整批別墅,景氣逐步回溫。

去年房價已反彈15%
「大坑風景區」是國內少數以「風景特定區」為名的獨立都市計劃區,建蔽率20%、容積率40%,適合規劃大地坪休閒別墅看好休閒商機,建商推出休閒別墅,1993年達到最高峰,包括「薇納市」、「天星國家別墅」、「原莊」等,都是百戶以上大型別墅社區,引進不少台北投資客。

永慶不動產10期加盟店主任程立漳指出,921地震後大坑住戶陸續遷離,多家建商倒閉,大坑房市陷低潮,留下不少餘屋待處理,許多大坑別墅社區進住率只剩一半、甚至更少。近幾年鄰近大坑新社鄉休閒餐廳出現,更讓台中市民過門而不入,直奔新社。

不過隨著台中市政府增設登山步道、強力發展大坑商圈、溫泉業者鑽探出溫泉並設立溫泉會館,大坑重新吸引休閒人潮,加上台中市區近3年房市快速飆漲,投資客獲利後投入大坑低價別墅,大坑再度出現生機。

東森房屋北屯崇德加盟店協理許銀益表示,大坑以休閒機能為訴求,近幾年有不少退休族群及中高收入階層進住,休閒與定居各半,成交量不如市區,但已有回溫跡象,總價1000萬元內大地坪別墅目前最熱門。

大坑房市谷底期,房價跌落至最高峰時期的1/4,東山路二段某大型別墅社區,法拍屋成交價僅100餘萬元,但隨人口回流,投資客搶進,去年漲15%,已谷底反彈。各類型別墅中,有景觀大地坪別墅最受歡迎。

重大建設增添利多
房市回溫,投資性買盤增加,部分台中市建商及資產管理公司,開始蒐購大坑地區剩餘的整批餘屋與不良資產,部分別墅社區重新推出銷售,部分則正進行整修作業。

台中捷運綠線起始站,設於大坑口附近的松竹路、東山路口,加上台中生活圈4號線,未來交通改善,可望有助大坑地區再開發。21世紀不動產10期葳格加盟店科長柯盛元指出,鄰近大坑的潭子慈濟醫療園區,未來將引進數萬名就業人口,大坑也將是這些醫護人員的最佳居住點。

生活機能交通較差
大坑地區生活機能不足、交通條件也不理想,長久以來僅適合退休族群或休閒渡假之用,但目前附近有多項重大建設進行,其中以台中生活圈4號線影響最大,未來可直接連接環中路及國道4號,可解決交通問題。另外,中科設立後,也引進不少中科人進住大坑,未來經4號線接環中路至中科,車程只要20分鐘左右,對大坑房市有帶動作用。

首選近東山路物件
大坑地區每個別墅社區的位置、交通、管理等都不同,行情也不一樣,同一社區內也因屋況及位置,有很大的差別,因此很難有公定的價格評斷,但選擇大坑別墅,首重有無景觀,價格一定較高,其次必須有前、後院,可提供休閒使用,社區地質的安全性也很重要,且距離主幹道東山路最好不要太遠,出入較方便。

環境:
.大坑地區有9條登山步道、4家溫泉會館及多家餐廳,適合假日休閒
.山區無商店,生活機能不足,較不適合長居,或須準備多日份量生活用品與食物
.簡單採買可至大坑圓環沿路商店,或至10期重劃區東山路、軍功路口有超市及軍功市場
.山區有小黑蚊,居家應做好防範工作
.醫療設施未來可至潭子慈濟醫療園區,車程約20~30分鐘

交通:
.東山路是唯一對外聯絡道路,可接文心路或太原路,大坑圓環附近可改接廍子坑路至太平
.至中興嶺有公車,山區有小型公車行駛,但出入仍須自備交通工具
.台中捷運綠線起始站位於大坑口松竹路、東山路口,可接駁至台中市區及烏日高鐵站
.台中生活圈4號道路規劃中,未來將穿越10期重劃區,可縮短至高速公路交流道之時間

學區:
.10期重劃區有建功、軍功國小,大坑山區有東山路光正國小、北坑巷逢甲國小
.國中僅有10期重劃區東山國中 

資料來源:壹蘋果地產王     回首頁

Flip 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()