投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200702 (2)

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【張家銘╱台中報導】
仁美國小位崇德路三段與崇德十二路路口,因校齡短,校舍採用綠建築興建,外觀新穎富特色,受家長青睞,成為中市新興明星學校,使得學區內住宅指名度相當高,因校地位處11期重劃區,區域內多為住1用地,主力產品多透天別墅。

明星學區
崇德路三段東側為仁美國小主要學區,該區域為重劃區,因此屬於純住宅區少有商業活動,不過崇德路西側有四張犁生活圈,南邊的松竹路南側則有昌平商圈與興安商圈,距離都不遠,可補足重劃區內目前生活機能之不足,崇德路三段沿線也逐漸吸引商家進駐,包括麥當勞、星巴客等連鎖餐飲店都在此展店。

崇德路三段商家進駐
信義房屋崇德店專案經理黃冠彰表示,目前區段內的大型公共建設,包括了崇德路與環中路路口的洲際棒球場,以及位於崇德九路與昌平東二路路口、佔地7800多坪的八二三紀念公園,加上未來捷運綠線將在區域東南邊舊社,規劃104公頃的機廠與休閒商業區,這些利多消息也刺激了區域內的房價,近半年已經有1~2成漲幅。

交通動線部分,該區域主要幹道為崇德路,崇德路往北連接環中路,可達大雅交流道與中彰快速道路,崇德路過環中路則可至潭子鄉,崇德路往南則會經過崇德商圈,並可連接至一中商圈與火車站。

住商不動產台中崇德加盟店店東林金雄表示,仁美國小校舍建築相當有特色並且美觀,加上校齡新,設備、校舍新穎,吸引不少家長慕名而來,有超過5成的購屋民眾,是因為仁美國小而指名學區的住宅。

社區型產品安全性高
仁美國小學區內的產品多為透天別墅,建商推出的產品較為多元,價格差距也較大,依坪數大小,部份產品甚至配備電梯,總價從700多萬元至3000多萬元不等,至於大樓產品則較為稀有,僅有的2個建案為「窗的博物館」和「新光水蓮」。

林金雄認為整個區域較美中不足的地方,包括主要幹道崇德路三段長度稍短,可能會影響到沿線的商業活動發展,不易產生群聚性,另外相較於其他重劃區塊,這裡的綠地較少,八二三紀念公園的綠化度較不足,有待加強。

對於有意願到此處置產的購屋者,黃冠彰提醒,因為重劃區內有些特種行業,出入較為複雜,安全性的考量相對就變的重要,他建議若是要購買透天別墅,盡量選擇社區型的產品,若是非社區的產品,就要特別注意房屋的保全系統等功能。

仁美國小學區
仁美里(全里)
仁和里(6、9、13、17、19~21、24鄰)
松強里(2、4~8、10~13鄰)

住1用地透天別墅多
仁美國小位處11期重劃區昌平段,該區域多為住1用地,土地取得成本較低,地價從重劃後每坪8~9萬元,到現在每坪17~18萬元,因地價便宜,該區段發展也快,但因屬住1用地,建築限制較嚴格,因此附近產品多為透天別墅,進入門檻相對較高,預算較低的人可以選擇大樓產品。雖然屬於重劃區,不過鄰近四張犁商圈可以補生活機能的不足,交通也很便利,由崇德路往北轉環中路,可連接中彰快速道路與大雅交流道,崇德路往南可至一中商圈、火車站。

美中不足的是綠地較少,八二三紀念公園的綠化程度也不足,另外此區塊的崇德路長度稍短,主要幹道縱深不夠的情況下,對周邊的商業發展比較不利。 

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【陳建徵╱台中報導】
年前買新屋搬新家!台中市目前推出的新成屋都是預售屋完工後的餘屋,數量有限,價格較當初預售時略高,但較目前新推的預售屋略低,每坪約11~16萬元。業者認為,在這一波新成屋消化完後,未來新成屋因預售價高而調漲,漲幅至少1成。

數量有限
新成屋具有品質看得見的優勢,向來是許多人購屋的優先選擇,尤其農曆年前,更是新成屋交易的重要時期,成交量佔全年比重極高,有巢氏房屋崇德加盟店店長李國柱指出,每年第1季是傳統購屋旺季,尤其農曆年前的元月,成交量大,且是全年房市的參考指標。

台中市目前由建商推出銷售的新成屋,多分散於各大行政區,除了少數新成屋案是採取先建後售、完工後才正式銷售外,大部分都是預售時期即已陸續銷售,一直到完工階段時,大多僅剩下零星戶數,而且大多歷經多次調漲價格,開價往往較當初預售時高出1~3成不等,不過仍較目前新推出的全新預售案來得低。

東區南區開價較低
李國柱表示,北屯區大樓新成屋集中在民俗公園附近,有4座新成屋社區同時在最近完工,每坪從12~15萬元不等,規劃坪數多在35~60坪之間,主力總價約400~500萬元,附近10年內中古屋每坪約8~9萬元,主力總價300~400萬元,2者價差約100萬元。

西、南屯地區是近年房市的明星區段,許多預售案在預售時期即已全部銷售一空,完工時的餘屋數量極少,可供選擇的新成屋不多,逢甲地區、7期河南路等地則有少數新成屋,每坪多在13~16萬元。

21世紀不動產領袖七期加盟店副總經理李品瑢指出,西、南屯地區是台中市重大建設聚集之處,從中科、新市政中心到高鐵,都圍繞在西、南屯地區,因此近2年地價飆漲,房價也不斷調升,七期外圍區段的新成屋,目前至少都在每坪12、13萬元以上,房屋抗跌性佳,與中古屋每坪價差約3、4萬元左右。

東、南區是台中市房價較低的區域,預售屋開價每坪約12~14萬元,新成屋單價則多在11~13萬元左右,中興大學附近、工學商圈、高工生活圈等地,是主要的新成屋聚集處,但數量也不多。

總價300萬較受歡迎
永慶不動產南區復興加盟店店長陳欣瀚表示,南區過去推出過數量龐大的大樓社區,目前屋齡多在10~13年左右,屋況與賣相較差,交易量不大,多數外地客源到南區購屋,多選擇屋齡6、7年內中古屋或2年內新成屋,新成屋單價大多是11、12萬元,而且以總價300萬元左右較受歡迎。

目前台中市市區內的新成屋開價,大多較當時預售時每坪略高,但卻較預售新案略低,而且多為投資客轉賣,建商手中持有的新成屋數量不多,李品瑢指出,財政部有意在明年課徵房屋投資營業稅,今年預計將會有部分投資客持有的新成屋低價拋售,房價會略有波動,但對預售市場房價影響不大,今年起投資客將改以人頭投資房地產,市場將回復穩定。

李品瑢表示,這一波新成屋的土地都是尚未大漲前取得,房屋價格仍在低檔,建商在消化完手中的新成屋後,新推的預售屋以新的土地成本計價,房價將會持續拉高,預計今年下半年以後出現的新成屋,開價將會再上漲1成以上。

貸款應低於收入1/3
預售屋有1~2年的施工期,自備款可以在1、2年內慢慢付,適合自備款不太充裕的購屋族,新成屋馬上可以交屋,必須在短時間內拿出自備款,最近銀行的放款成數持續下降,以總價400萬元的新成屋、貸款8成為例,自備款至少要將近100萬元才夠,且貸款本息須月付1.7萬元左右,應估算月繳本息控制在家庭月收入的1/3以內才洽當。

重劃區周邊較抗跌
預售屋房價上揚,會帶動新成屋及中古屋,目前台中地區新成屋與中古屋的房價價差不算太大,首次購屋族仍然有機會買新成屋,未來預售屋房價持續上漲後,拉大與中古屋之間價差,就會使一般購屋族因預算考量選擇中古屋。台中市新成屋較適合的區段,以西、南屯地區如7、8期重劃區周邊、5期重劃區、中科、逢甲等地,最具保值與抗跌性。

※環境
◎東山路、青海路、民俗公園、精明商圈等地都鄰近量販店及既有商圈,生活機能齊全
◎民俗公園、青海家樂福商圈、7期河南路等地附近,都有大型公園綠地,適合散步休閒
◎7期河南路沿線均為10年內新大樓,街景整齊,無新舊雜陳問題,面7期重劃區,棟距視野佳
◎大和路為日據時期官邸聚落,多日式大平房,部分平房改為日式料亭,街道略窄

※交通
◎文心路四段將有捷運經過,文心路、崇德路口將設捷運站,鄰近民俗公園生活圈
◎青海家樂福商圈鄰接逢甲商圈,周五及例假日車多易塞車
◎東山路地下道平日車多,上下班時間易塞車
◎民俗公園、河南路、青海路、忠明南路、東山路均有公車行駛
◎青海家樂福商圈、7期河南路距離中山高及中彰快速公路中港交流道不遠,車程約5分鐘左右

※學區
◎民俗公園、青海家樂福商圈、大和路、精明商圈等地為明星學區,就讀學校如四維國小、中正國小、忠明中小學等
◎東山路沿線主要學區有東光國小、建功國小及軍功國小,就學方便
◎7期河南路南側非明星小學惠文國小學區

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