投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200705 (5)

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【張家銘╱台中報導】
台中市西區大和村為早期日據時代的官舍,區域內的住宅有濃厚日式風格,成熟生活機能加上便利交通,當地的住宅深受懂得門道的老台中人青睞,配合當地的區域特性,建商新推案多朝向和式風格,採高價位、高檔建材,目前此區大樓單價站上每坪20萬元,透天別墅總價突破3000萬元。

環境優質
從向上路、民權路、公益路和英才路包圍起的區域,為大和村的主要範圍,位處台中市主要幹道間,交通便利,附近有SOGO商圈、NOVA資訊廣場等,生活機能高度成熟。不過,大和村自成一個區域,該地為單純住宅區,少有商業活動,環境單純安寧,頗有離塵不離城的味道,擁有大片綠地也是大和村的特色,台中市最大的兩片綠地:美術館與科博館都在800公尺範圍內。

主推大坪數貴建材
信義房屋西區美村店專案經理陳冠彰表示,早期日本人在這蓋的官舍,採取棋盤式規劃,都是大面寬、大地坪,深宅大院類型的平房或透天別墅,台灣光復後這些住宅與土地多收歸成國有地,成為公家機關的宿舍,目前部分房舍被買下改建成日式餐廳,其餘則仍屬於台銀、合庫等金融行庫,近幾年公有土地逐漸釋出,紛紛被建商購得後推出新案。

由於大和村發展歷史悠久,土地幾乎已經開發完畢,因此只能由舊住宅重建或從公家機關取得土地,土地取得不易,也造成取得成本高漲,建商因此改採大坪數、高檔建材的策略,這也造成當地的房價水漲船高。

目前該地大樓住宅坪數多在50坪以上,單價早已達20萬元水準,透天別墅則多有電梯設備,建坪超過100坪,總價多在2000萬元以上,陳冠彰認為,產品訴求對象針對高收入的換屋族群,當地的住戶多為醫師、教授以及企業負責人等社經地位較高族群。

訴求高收入換屋族
住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進指出,由於大和村土地取得愈來愈困難,在物以稀為貴的情況下,當地房價節節升高,造成進入門檻高、一般民眾難以負擔的缺點,另外,附近缺乏量販店等大型賣場,採買主要依賴模範市場。

陳冠彰則表示,大和村發展歷史久,大部分的住宅較為老舊,不像7期重劃區多為新住宅,整體景觀較為協調,未來勢必要改建,可望為當地帶來煥然一新的景象。

高總價直逼科博館區
大和村鄰近「金磚4區」的科博館、美術館與7期重劃區,無論是生活機能或是交通等食衣住行各方面條件,大和村都不遜於這些區域,所產生比價效應讓大和村的房價直追「金磚4區」,而且當地的生活條件相當優質,加上可開發土地少,未來的房價抗跌性高,相當具有保值性。

不過,由於總價較高,有意到此購屋的民眾,應衡量未來付款的能力。

交通便利惟車位難尋
我到這邊將近2年的時間,這裡雖然鄰近SOGO商圈與中港路,不過環境很安靜,算是鬧中取靜的住宅環境,交通也很方便,中港路、五權路、向上路都在附近,等於是在火車站、逢甲商圈、南區的中間點,要到哪都很快。從中港路接高速公路交流道,或走環中路也都不遠,這裡的缺點是巷子的路寬普遍不足,停車位很難找,另外,由於現在蓋了不少豪宅,和原有住宅的景觀落差大。

◎環境
●位於西區近SOGO商圈、科博館,生活機能成熟
●早期日本官舍傳統住宅區,居住環境單純安寧
●發展歷史久,無大面積可開發腹地
●模範街有傳統市場,景觀較為雜亂

◎交通
●位於中港路、五權路、向上路間,方便往來台中市各地
●由中港路至中港交流道、環中路車程約10分鐘
●區域內巷弄較狹窄,不易停車和會車
●中港路為主要幹道,車流量大易塞車

◎學區
●中正國小、向上國中皆為台中市知名學校
●台中教育大學附小位民權路與原子街
●鄰近主要幹道,學童上下課須注意交通安全


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【陳建徵╱台中報導】
大型臨路土地取得愈趨困難,巷弄間的小型住宅社區漸成市場趨勢,台中市包括黎明生活圈、大和村、科博館與美術館地區,都有不少位居靜巷內的住宅社區,房價較臨路住宅便宜1成左右,但享受相同的生活機能,適合首次購屋或喜好寧靜生活的購屋族群。

優質生活
建商進行土地開發,往往由外而內,面臨大馬路、基地條件較佳的土地,是開發的優先選擇,尤其各大重劃區,多半是面臨主要道路型基地優先開發,舊市區由於歷經多年發展,大型臨路土地所剩無幾,可供建築的土地多位於巷弄間,因此造就出不少生活條件不差的靜巷住宅。

台中市西區是靜巷住宅的代表性區段,包括科博館、美術館周邊及大和村等地,都有許多位於巷弄間的小型住宅社區,不但同樣享有科博館、美術館及經國綠園道等公園綠地及文化休閒設施,居住環境也較大馬路邊來得安靜單純。

信義房屋美村店經理陳冠彰指出,大和村是台中市開發最早的豪宅區段之一,街道呈棋盤式,面臨的巷道多在8~10米左右,巷道不會太狹窄,環境又寧靜,適合開發成中高總價的小型住宅社區,最近幾年來,有不少建商取得國有財產局及土銀等金融單位釋出的土地、或利用舊式大別墅進行開發。

機能相同價差達10萬
陳冠彰表示,近幾年建商也持續開發經國綠園道沿線土地,推出的園道型豪宅,每坪開價動輒2、30萬元以上,銷售反應也不差,園道豪宅熱賣,也間接帶動大和村等地的靜巷住宅,使得大和村地區預售屋開價多已達20萬元以上,而且過去購屋客源以當地區域客為主,在園道豪宅帶動下,外地客源比例達2~3成。

科博館、美術館周邊,也有不少小型靜巷內的住宅案陸續推出,由於未直接面臨主要幹道,房價相對較低。陳冠彰表示,巷弄間的住宅社區,房價大多較大型臨路式社區低1成左右,部分區段如綠園道旁,價差更大,但享受的生活機能完全相同。

7期重劃區是台中市的重大公共建設匯集地,7期內的豪宅區,也是台中市的最高房價區段,因此許多購屋族群選擇在7期外圍落腳,緊鄰7期的黎明地區也成為首次購屋族群的購屋首選,近幾年在建商開發下,面臨河南路、黎明路等主要道路旁的土地也被開發殆盡。

東森房屋7期精英加盟店店長何銘漳指出,7期外圍的次要路段如三厝街、黎明東街、干城街等,距7期不遠,交通及生活條件佳,是適合首次購屋族的靜巷住宅特區,10年左右中古大樓華廈每坪行情約8~10萬元,較黎明路、河南路房價低1~2萬元,更較7期豪便宜至少10萬元。

何銘漳表示,黎明地區的巷弄住宅,有不少是過去實施容積率之前興建的住宅社區,因此即使在巷道內,也有不少是10幾層樓的大樓華廈產品,社區數量不少,戶數也多,因此可選擇的機會多,產品多以3房為主,中古大樓華廈3房加車位,總價多在500萬元以內,60餘坪大3房加車位、總價700萬元左右也很受歡迎。

面對7期的河南路沿線,是黎明地區房價最高、也是近幾年房價漲黎明區3房總價500萬元。

黎明區3房總價500萬
漲幅最大的路段,大樓華廈新成屋開價達15萬元左右,預售大樓住宅開價更達16~18萬元,巷弄間的小型中古住宅社區每坪則在10萬元以內,相對便宜。何銘漳表示,巷弄內的住宅,總價較臨路型住宅低100萬元以上,且距國中、小學學校不遠,最適合年輕雙薪家庭。

台中市的西區、北區等地,有不少位居巷弄間的小型住宅社區,逐漸被建商開發,陳冠彰指出,「出則繁華、入則寧靜」,選擇位於具有發展潛力的大型設施附近的靜巷住宅,不會被這些設施的活動干擾,房價又較低,而且也有增值機會,未來房價漲幅甚至有機會高於主要幹道旁的臨路型住宅。

社區小 管理費分攤較高
大和村地區是台中市知名的靜巷住宅區,建商在當地推案的土地來源包括國有土地標售、及老舊大別墅改建,但土地面積都不大,因此推出的都是小型社區,選購當地個案時,應留意社區規模,若社區規模過小,社區公共設施規劃將會較少,另外因戶數少,管理費分攤通常也較高,部分零星戶社區甚至無法進行社區管理,沒有社區管理就無法滿足當地居住習性,轉手也會有問題。

巷弄住宅須加購停車位
黎明地區停車問題愈來愈嚴重,尤其巷弄間的停車問題更大,過去購屋者認為當地巷弄較大,可以路邊停車,因此購屋時多未買停車位,但目前已造成巷弄停車與出入交通問題,因此購屋必須加購停車位,即使不買停車位,也必須了解該社區的車位出租情形,確定有停車位後再購屋,加購停車位,以後轉手也較容易。

※環境
.大和村地區有模範市場或向上市場可供採買,步行至英才路經國綠園道也僅3~5分鐘
.黎明商圈黎明路沿線有黃昏市場、生鮮超市,大型量販店可至文心路家樂福
.美術館附近以美術館為主要休閒綠地,但較缺乏大量採買設施,生活購物可至向上市場、5期重劃區
.双十園道附近為舊市區,房屋較老舊,且仍有部分土地尚未開發

※交通
.黎明路北接中港路、南接五權西路,至中港交流道、南屯交流道,車程5~10分鐘
.大和村位居市區,外圍道路包括民權東路、中港路、向上路、公益路等,可連接至全市各地
.中港路未來將有捷運藍線經過,但廠站地點尚未確定

※學區
.7期為惠文明星學區,但僅黎明東街以東列入惠文學區,黎明東街以西則分別為黎明國小、南屯國小學區
.科博館附近主要為忠明學區,含忠明國小及忠明完全中學,但部分鄰里屬於篤行國小
.大和村學區為中正國小及向上國中,皆為明星學校

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【陳建徵╱台中報導】
台中捷運綠線10月將動工,未來將串連捷運藍線及台鐵捷運路線,形成弓箭路網,並將出現松竹站、文心中港站及大慶站等可以相互轉乘的雙捷運車站,業者認為,雙捷運車站周邊人口、商機匯集,房價漲幅將高於一般單站,捷運的利多效應至少延續10年。

潛力十足
台中都會區大眾捷運系統共規劃綠、藍、紅等路線,其中綠線亦肩負輸運高鐵旅客任務,列為優先路線,預定最快今年10月動工。綠線起自北屯區松竹路,沿文心路、文心南路至烏日高鐵站,規劃中的藍線則沿中港路直行,另外台鐵也計劃提升現有市區路段為高架捷運化,3條捷運路網交會串連,將分別出現多處轉乘車站。

機廠周邊農地喊漲
北屯松竹站位於北屯路、松竹路口,捷運綠線及台鐵在此交會,當地原為北屯大買家商圈,商圈內有大買家量販店、特力屋、一點利黃昏市場等生活採買設施,加上北新國中、僑孝國小、舊社公園等,學區與各項生活機能完整,附近包括10期重劃區、松竹商圈、甚至潭子等都在服務範圍。

信義代銷專案經理陳俊利指出,松竹捷運站不但具有轉乘功能,高鐵局也規劃在松竹路附近設立捷運機廠,預計將採區段徵收辦理,總面積約104公頃,除了20公頃做為機廠用地,其餘80公頃均可開發使用,新的土地供給將帶來更多發展機會。
陳俊利表示,北屯機廠區段徵收地區目前仍為農地,但已有不少人看好而出手投資,農地已喊價每坪4萬元,未來區段徵收完成後,每坪價格至少10萬元以上,並將帶動北屯捷運沿線房價。

綠線沿文心路穿行,在中港路口與藍線交會,文心路、中港路原即台中市2大幹道,附近鄰接5期及7期,並鄰近中港交流道與中彰快速道路,越過中港交流道即是中科生活圈,是台中市目前最精華的區段。

文心中港精華商圈
永慶不動產中港加盟店店長陳盈蒼指出,高鐵通車後,全台一日生活圈概念開始成型,南來北往旅客無論透過捷運或高速公路,都將匯流至文心路、中港路口附近的5、7期重劃區,文心、中港路口並已成為台中市的核心點。

文心路、中港路口附近,最近1、2年來推出多件商務小住宅預售案,規劃坪數都在20、30坪左右,每坪開價多在20萬元以上,陳盈蒼表示,這些商務型住宅,幾乎每案都大賣,已購客戶有極高的比例是台北客,「還有台北的同業託我代購10戶,連北部業者都想投資,熱門的程度可想而知。」

捷運綠線往南,在大慶站與台鐵再次交會,大慶站附近,目前也已發展出復興愛買商圈,商圈內有愛買復興店、特力屋、大慶黃昏市場等採買設施,且有明星學區樹義國小,及公園綠地樹德公園、文心南十路園道與工學園道等,生活機能已日趨完整。

大慶站生活機能佳
東森房屋興大加盟店經理黃慶昇指出,大慶站鄰近烏日高鐵站,附近除了復興愛買商圈外,中山醫院周邊也出現小型商圈,未來台鐵高架捷運化後,2處商圈將結合,另外,第13期重劃區位於8期重劃區以南、大慶車站以北,未來以大慶車站為中心的區段,將是兼具捷運站、量販店、醫療院所、大學、優質住宅區等條件的完整生活圈。

黃慶昇指出,以大慶站為中心的復興愛買商圈,外圍是烏日及大里,透過中投或中二高,也能帶動南投、草屯等地,國道6號未來完工後,更將引進埔里等地人口進入台中市,復興愛買商圈房價較市中心低,可吸引更多新移民在此定居。

陳盈蒼表示,雙捷運站具有利多遞延的效果,綠線決定今年10月動工,已出現1波漲幅,完工後還將有另1波漲勢,接著藍線動工、完工,利多效果都將持續接棒,題材性與實質面兼具。陳俊利也認為,捷運路網分路線逐一施工,台中房市至少未來10年內,都將享有捷運的利多效應,雙捷運站的效應會更顯著。

5期房價低補漲可期
捷運藍、綠線在文心、中港路口交會,並切割成4大區塊,其中以西側7期重劃區價位最高,但以南側5期重劃區生活機能最佳、又有明星學區,建議有意進住本區且預算略有不足者,可選5期重劃區,屋齡10~14年中古大樓華廈,每坪約8~10萬元,與7期及中港、文心路沿線預售屋價差10萬元以上,且5期抗跌性佳,未來又有補漲機會,適合自住,也具投資價值。

投資舊屋改裝收租金
南區大慶街及愛買商圈附近,混雜較多老舊房屋,舊屋未來漲幅將不如新成屋,而且新成屋與中古屋的價差並不算大,建議自住者可購買預售或新成屋,居住舒適性及抗跌性都較老舊中古屋佳。若有意投資者,則可選擇中古屋,中古屋房價低、投資報酬率高,買下中古屋後,可將房屋重新改裝出租,以因應未來不斷引進的大量租屋族。

環境:
.北屯大買家商圈有大買家量販店、一點利黃昏市場可供採買。北屯路、松竹路口有舊社公園
.北屯路東側區域近縱貫鐵路,須留意鐵路噪音
.文心、中港路口有愛買中港店,青海路一段沿線亦有較密集的商店
.大慶站附近商圈以愛買復興店為中心,附近另有特力屋、大慶黃昏市場、燦坤3C等採買設施
.大慶街沿線多為老舊透天產品,並有部分小型工廠

交通:
.北屯松竹站以北屯路及松竹路為主要交通動線,北屯路沿線有多線公車行駛
.南京東路、東光路向北延伸路段將隨鐵路高架化後,打通至松竹路附近
.文心中港站為文心路、中港路交會處,至中港交流道約2分鐘車程
.大慶站附近主要交通動線為復興路及文心南路,建國南北路則可接通至烏日高鐵站

學區:
.北屯大買家商圈有僑孝國小、北新國中2所學校
.文心、中港路口附近為人口密集區,主要學校包括5期東興國小、大業國中、四川路何厝國小、漢口路漢口國中,另外洛陽路惠來國小施工中
.大慶站附近主要學區為明星小學樹義國小,國中距離則較遠,為美村路口四育國中



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【陳建徵╱台中報導】
台中精密機械科技創新園區第1家廠商今年4月初動工,象徵精科進入廠商設廠階段,台中市西側由北而南包括中科、台中工業區、精科所建構的台中市西部科技走廊將成型,房地產業者認為,以中科為首的科技走廊生活圈,平均房價有機會上看每坪20萬元。

相互連動
精科於去年7月動工,園區第1期預計將引進91家廠商、2萬名以上就業人口。今年4月初,園區內第1家廠商上銀科技率先建廠,預定明年3月完工投產,將引進第1批就業人口,這也是台中市繼中科之後,第2個從無到有的高科技工業園區。

位於台中市西側、大肚山台地上的中科、台中工業區及精科等,3座工業園區由北而南、緊緊相連,是台中市政府致力打造的西部科技走廊,過去僅台中工業區一枝獨秀,4年前中科設立後,開始塑造新的大肚山生活區段,如今精科加入,科技走廊生活圈成型。

住商不動產黎明加盟店店長楊適聰指出,西屯中科地區在中科尚未設立前,是台中市房價最低的區段之一,中古大樓華廈每坪最低跌至3、4萬元,但在中科設立後,持續引進大量建廠及正式員工,中古大樓華廈每坪上漲至7萬元以上,是發展最迅速生活區段。

當地建商推案踴躍
除了西屯中科地區,中科外圍的台中縣部分鄉鎮如大雅、沙鹿、龍井等地,也受惠中科的消費人口。楊適聰表示,西屯中科地區房價已上揚,因此有不少中科人選擇車程20分鐘內的外圍區段,而大雅、沙鹿、龍井等地部分區域,預售及全新透天別墅主力總價500~800萬元,適合首次購屋的中科族群。

而在中科人購屋範圍向外延伸,及台中工業區的新增人口支撐下,世貿地區的房屋需求也大增,並與西屯中科地區房市串連。
信義房屋中科店店長黃伯堯指出,中科設立、人口增加後,大中科地區的生活設施持續擴增,且更為完整,吸引建商不斷在此地推案。

大中科地區預售案的主要推案路段,包括中港路三段、國安一路及世貿生活圈的工業一路,中港路預售案最高每坪開價已達20萬元以上,工業一路及國安一路開價每坪則約14~18萬元,楊適聰表示,人口持續移入、房價持續上揚,未來大中科地區平均房價將從每坪20萬元起跳。

商圈西移趨勢明顯
另外,忠勇路、嶺東路附近的文山、嶺東地區,過去當地房市也以工業區員工為主要客源,精科動工後,也開始出現精科的購屋族群。永慶不動產7期加盟店襄理楊琪嘉指出,精科建廠人員及未來將進駐精科的員工,多數以承租套房為主,部分則買2房或3房住家。

文山嶺東地區近2年最熱門的產品是透天學生套房,1樓是店面使用,2樓以上隔成5~7間套房,原本設定的套房承租客是嶺東科大的學生,但部分精科及工業區員工加入承租套房行列,未來需求將逐步顯現。

精科周邊可投資透天
位於高速公路以西的文山、嶺東地區,房價一向低於台中市區,主要購屋客源是台中工業區員工,精密科技創新園區設立後,未來可望循中科模式,引進大量就業及消費人口,購屋需求將大增,購屋客源也將不只有工業區員工。短期內精科效益尚未顯現,房市交易變化不大,但長期仍非常值得投資,透天店面或透天別墅是值得考慮的投資標的。

中科交通問題成關鍵
中科設立後,當地人口持續增加,有不少新增人口是外來客,但因高速公路阻隔,中科無法與市區完全連結,市政府也在努力改善交通。
包括市政路打通銜接中港路,東大路也將往南延伸,未來在交通問題解決後,中科有機會與7期重劃區連結,屆時房價將有更大幅度上漲空間,房價將僅次於7期、並超越5期、8期。

※環境
◎中科地區目前有愛買永福店及台糖西屯店2家量販店,西屯路有黃昏市場及TECH Mall購物中心,採買機能完整
◎中科地區鄰近台中都會公園,車程約5分鐘,另外世貿地區則有中工二路綠帶
◎精科嶺東地區僅有文山黃昏市場及春社市場,無大型量販店或超市
◎精科地區有多處小型公園如保安公園、春社公園等

※交通
◎60米中科路由中科經福雅路、高速公路,至規劃中的水湳機場再開發地區,將成為中港路的替代道路之一
◎中科、台中工業區長途旅運可透過中港交流道;精科嶺東地區則可經由南屯交流道
◎特三號道路由台中港經台中工業區、精科、匯入五權西路、向上路口,未來可疏解五權西路部分車流
◎精科嶺東地區鄰近烏日,至烏日高鐵站車程約10分鐘

※學區
◎中科地區中港路以北有國安、永安2所國小,但無國中,西屯路、福林路口福科國中正施工中
◎中港路以南主要學區為協和國小、安和國中
◎精科嶺東地區有文山及春安國小,但無國中,國中就學須至8期重劃區萬和國中或安和國中

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【張瑞傑╱台中報導】
七期豪宅案銷售創佳績,「順天夏朵」推出一周全案銷售已達九成,創下台中市銷售紀錄;其他包含「寶輝一品花園」「聯聚方庭大廈」、「四季天韻」、「親家愛敦閣」等案銷售至少七成以上,讓建商信心十足,下半年七期將推新案。

建商看好預售市場
台中市一級戰區七期重劃區熱度增溫,選後買賣交易持續熱絡,順天建設首件進軍七期、位於市政北一路、文心路口的「順天夏朵」本周正式開賣,不到一周銷售近九成,成中市銷售最快的個案紀錄。專案經理徐世朋表示,已購戶中不乏過去的舊客戶前來買屋。

另外,位於新市政特區的指標案「寶輝一品花園」,以及「聯聚方庭大廈」、「百達富裔」、「四季天韻」、「親家愛敦閣」等豪宅案,銷售至少都有七成以上的好成績,部分個案更接近完全銷售。

今年建商仍然看好七期的預售市場,下半年開始陸續推案的有聯聚建設「聯聚仁和大廈」,預計五月二十日進場,寶輝建設位於惠來路、市政北二路口的新案將於六月公開;另外包括由鉅建設、親家建設也將推出新案。

三通效益台商回流
21世紀不動產台中領袖七期加盟店副總經理李品瑢表示,選後政局穩定,加上未來三通效益發酵,因此整體市場信心上揚,吸引不少台商回流購屋,加快建商推案腳步,下半年七期仍然是預售市場的主力推案地區。


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