投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200706 (4)

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市北平路商圈內小吃、飲料店、餐廳林立,素有「美食街」的稱號,主要消費群為大雅路、天津路周圍的上班族。未來捷運綠線將於文心路、大雅路口設置G7站,房仲業者認為,屆時將會帶動當地店面價格上漲2~3成,目前透天店面每戶月租金平均3~6萬元,總價1300~1700萬元。

潛力十足
北平路商圈又稱「北平路美食街」,以北平路二段為主要範圍,西起大雅路,東至梅川西路,全長近670公尺,共計有100多家餐飲業者在此開店,信義房屋大雅店經理陳佑任表示,此區大雅路至山西路段為最為熱鬧,自助餐、小吃以及飲料店多在此聚集,密度很高,以透天店面為主,租金大約4萬元,店面總價1400~1500萬元。

大雅路至山西路熱鬧
其次則是北平路靠近梅川西路段,此區商店則以中藥行、診所、餐廳為主,店家種類較多樣。
陳佑任指出,該區生活、購物機能較齊全,所以店面租金會略高於大雅路段,透天店面租金約在4~5萬元,總價1300萬元左右,大樓店面面寬8米,屋齡7年左右,總價則約1500~1600萬元。

房價3年來已漲2成
東森房屋台中天津加盟店經理陳俊文指出,北平路商圈的消費群主要為天津路、青島路、大雅路的上班族,由於北平路周圍沒有停車腹地,平日中午、晚上吃飯時間許多人都會盡量選擇騎機車到這裡或外帶。日後捷運綠線G7站將在大雅路、文心路設站,將可改善部分停車問題。

目前此區店面房價3年來已漲20%,陳佑任指出,未來捷運通車後至少還有2~3成的漲價空間;陳俊文提醒,試算開店報酬率在5%左右就可以購屋投資。

北區賴旺里里長黃振忠表示,目前商業司提供經費,在北平路與大雅路口設置商圈入口意象,未來商圈招牌將統一規劃,以增加商圈在地辨識性。

近梅川西路地段較佳
北平路商圈以大雅路至山西路路段較集市,特色小吃、自助餐較多;而山西路至梅川西路因設有北平黃昏市場,每天下午3~6點是人潮最多的時候,雖然較不似北平路近大雅路段熱鬧,但是生活、購物機能相當齊全,所以店面租金會略高於大雅路段。雖然此商圈停車仍然較不方便,日後捷運通車後,應可改善部分停車問題,未來利多性仍然看好。

小吃飲料店競爭激烈
我在北平路生活26年,開業1年多,北平路商圈平日中午跟晚上用餐時間人潮較多,這裡小吃、飲料店競爭很激烈,加上近來房租漲價,所以經營起來壓力頗大。希望這裡環境能夠再整頓一下,以及增設停車場,否則人潮一多就容易塞車。

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【陳建徵╱台中報導】
重劃區建地多,是預售市場推案熱門區段,舊市區則因建地較少,推案量少,房價變化也較小,不過台中市也有幾處市區的商圈地段,因生活機能佳,且受惠於規劃中的幾項重大建設,未來深具潛力,SOGO商圈、德安商圈、中醫商圈等,都是值得期待的舊市區商圈。

機能完善
台中市近20、30年來,主要商圈西移態勢明顯,從早期台中火車站商圈,西移至中港路全國商圈、SOGO商圈,目前核心商圈已再次西移至7期重劃區,每處核心商圈替換的周期約10年左右,火車站商圈日益沒落,已是不爭的事實。

信義房屋美村店經理陳冠彰指出,以台中市政府每年公告土地現值來看,過去10、20年來,最高價地段都在火車站附近的自由路商圈,前幾年移到中港路廣三SOGO百貨現址,但今年起再度西移,目前全市最高價「地王」是7期新光三越百貨,可見台中市商圈的輪替與變化。

新地王區段不斷轉移
以商圈發展與地價變化來看,文心路以西區段是新興新市區,文心路以東區段則是舊市區,以預售市場的推案來看,新興市區與舊市區,推案量也有差距,現階段推案幾乎都在文心路以西7、8期重劃區、逢甲、中科、黎明等地。

舊市區的部分既有商圈,則因歷經多年發展後,具備較佳的生活機能,預售案雖少,卻也有固定的支撐客源。陳冠彰表示,SOGO商圈、向上商圈鄰接經國綠園道,過去是台中市最高價區段,目前雖有7期取而代之,但勤美集團入主全國飯店、金典酒店,未來更將推出每坪40萬元以上高價位豪宅,商圈未來仍有持續發展的機會。

陳冠彰指出,SOGO商圈、向上商圈等市區既有商圈,最大優勢為完善而充足的生活機能,7期短時間內難以達成,因此一旦有大型公共建設或大型開發案進駐,將對當地房價造成一定程度的刺激。

以中醫大學及中醫附設醫院為中心的中醫商圈,也是發展已久的舊市區商圈,商圈主要消費人口為學生及醫護人員,中醫附醫目前正進行五權院區擴建,未來完成後,有機會引進更多醫護病消費人口,並有機會結合一中商圈及中醫商圈,成為北區最大的新商圈。

中醫商圈北區第一大
位於復興路後火車站的德安商圈,則是另一處特殊的地段,當地原已衰退,2001年德安購物中心開幕後,商圈重新發展,並成為台中市東、南區、太平、大里等地新商圈之一。

由於鐵路阻隔,德安商圈的發展有限,不過未來卻有2大重大開發案,將有助德安商圈進一步再發展。中信房屋東區太平加盟店協理吳柏岳指出,德安商圈緊鄰規劃中的台糖大型購物中心,該購物中心目前仍未開發,但未來一旦進入實質開發階段,將有效串連2大購物中心,成為台中市東南區最大的消費重地。.

而台中車站特定區計劃未來台鐵鐵路高架捷運化後,打通前、後站,使後站的德安商圈及台糖大型購物中心,與火車站前站結合,擴大成為台中市中區、北區、東區及南區的最大型商圈。

吳柏岳表示,德安商圈目前交易量不多,主要原因為建商推案少,新屋供給不足,以舊透天產品為主,未來在與台糖大型購物中心串連後,可望重新塑造出新商圈,並帶動周邊房市。

買SOGO旁老透天
SOGO商圈新推預售案以豪宅及套房類為主,透天產品及中價位、中等坪數的大樓住宅出現機率愈來愈少,因此已有不少投資客,正積極蒐購位於巷弄內的老舊透天住宅,等待增值。另外,因勤美集團入主全國飯店,將推出高單價豪宅,未來將會再引進更多人口,商圈不會沒落,商圈結構也會更紮實,房價也有持續上漲的機會。

德安首選店住型透天
德安商圈鄰接台糖大型購物中心開發案,未來如果台糖大型購物中心成功開發,加上台中車站特定區、鐵路高架捷運化等計劃,商圈發展有極大潛力,有意在當地購屋者,可選擇鄰近德安購物中心或台糖大型購物中心附近,可兼做店面使用的住、店兩用型透天產品,初期先以住家使用,未來在各大商業計劃逐一實現後,可改店面使用。

※環境
◎舊市區各商圈均以生活機能為優勢,並各以百貨公司、量販店或傳統市場為商圈核心,採買方便
◎舊市區多半較缺乏大型公園,SOGO商圈、向上商圈、北屯商圈等地,則鄰近綠園道,提供平日休閒
◎舊市區建地少,新成屋不多,當地房屋屋齡多半較老舊,並以老舊透天住宅或舊公寓為主

※交通
◎舊市區各商圈均有公車行駛,並大多通行至台中火車站
◎規劃中的捷運藍線沿中港路而行,經過SOGO商圈、中華路商圈等地
◎預定今年10月動工的捷運綠線,由北屯區沿文心路至烏日,未經過舊市區各商圈

※學區
◎舊市區各商圈都有完整學區,SOGO商圈及向上商圈有明星學區中正國小、向上國中、忠明中小學
◎德安商圈為大智國小、台中國小學區,但國中學區東峰國中、育英國中較遠

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【張瑞傑╱台中報導】
中科設立後帶動台中縣、市西側發展,也吸引台商資金回流。在高科技產業持續建廠,及就業人口增加的帶動下,大雅地區房市需求不斷上升,目前多集中於中清路三段近科雅路一帶。房仲業者認為,此區尚有發展空間,目前新別墅總價約550萬元上下,未來房價漲幅至少2成。

需求穩定
中清路過去為大雅通往海線鄉鎮的要道,自中科開發、科雅路通車後,吸引部分中科消費人口前來採購與用餐,中清路三段與科雅路沿途周圍餐廳、小吃店家陸續開業,逐漸形成小區塊商圈,但生活機能仍然以大雅市區為主。

秀山一帶飆漲惜售
雅環路、民生路與中清路有高密度的商家、市集及生鮮超市,可滿足日常採買需求。雅環路、中清路口有大明國小,接近市區生活機能佳;位於六寶村光復路上的六寶國小,為市立雙語明星小學,近來指定就讀率高。該路段以透天別墅居多,中古屋的屋齡多在4~10年左右,多集中於大林路一帶;中古大樓屋齡約10~15年,無新大樓產品。

永慶不動產台中大雅加盟店組長呂唯詩表示,大林路一帶的新中古屋,最早為4年前久樘建設推出的「美麗人生」,當時售價450~550萬元左右,現今則要價550~650萬元,漲幅近2成。其後則有「久樘豐采」、「雙橡園」等建案陸續推出,開價也多在550~650萬元不等。

秀山地區近來交通、環境及未來性受看好,是漲幅最大的區段。此路段地主較惜售,目前農地仍多,推案量不大,5年內成屋有「中科莊園1期」總價600~700萬元,「典雅別墅」則約550~600萬元。

中清路過科雅路、六寶村一帶,新成屋開價約550~900萬元,案量最大為「中科桃花源」,含店面共規劃74戶;「清泉莊園」基地位於中清路四段內,而「六寶邨」則以近六寶國小,538萬元低總價為訴求。大樓產品較少,「陽光大地」屋齡約10年以上,每坪單價約5~7萬元。

3年以來已漲3成
東森房屋大雅中清加盟店店長劉濰源指出,此區購屋客層多為外地人口,早期以潭子、豐原的客群為主,近來中科員工、台中市區來看屋的人也不少,購屋習性以透天別墅為首選,年齡層多在25~40歲之間,且多在秀山一帶置產;過去3年以來房市漲幅約30%,房價穩定成長變化不大,未來仍有2成的漲幅空間。

呂唯詩認為,秀山一帶別墅鄰近中科,且距離台中市也不遠,未來增值較大,資金充裕的民眾可列入考慮。

別墅價低有競爭力
中科的發展可支撐此區房市,未來房價抗跌性佳,但是近兩年中科效益並未真正發酵,目前房市呈穩定而緩漲的趨勢,主流產品仍以透天別墅居多,以秀山村一帶漲幅較大,但仍較台中市西屯區便宜200~300萬元左右,因此不少中科員工會選擇來此購屋。

大林路一帶較多新中古屋,屋況佳,新成屋也較秀山、科雅路便宜,建議可在此區置產。

中科員工刺激消費
我在清水路四段這裡生活了20幾年,以前中清路都是農田,房子很少,只有大雅市區跟清泉崗基地這裡比較熱鬧,大林路、秀山村那一帶也是中科建立以後才開始蓋新房子,有很多中科員工消費客層,帶動當地餐飲業。
附近房價這幾年大概漲了30萬元,但是新房子蓋不多,大家都在觀望,希望鄉公所能夠多撥一些經費來規劃、振興我們這個商圈。

環境:
.雅環路、民生路與中清路均有密集商店及多家超商、生鮮超市,騎車5分鐘內可滿足採買
.大林路房屋屋齡較新,但部分建案距離中清路較遠
.秀山、科雅路一帶近來漲幅最高,但目前以農地居多
.六寶村推案較少,光復路上多小型工廠林立
.清泉崗基地、中清路四段一帶較集市,有潭雅神自行車專用道

交通:
.未來捷運橘線將串聯台中國際機場、中科、台中工業區至烏日高鐵台中站,目前仍處規劃階段
.科雅路連接中科園區,可轉東大路至西屯愛買商圈
.中清路往海線清水方向可接中二高沙鹿交流道,往台中市區方向可由中清交流道上中山高;環中路上中彰快速道路,可接市政路至台中市七期新光百貨商圈

學區:
.大明國小位於中清路、雅環路口,距離大雅市區較近
.六寶國小位於光復路、清陽路口,為大雅鄉唯一的公立雙語小學,為該區內的明星學區
.汝鎏國小位於平和路近月祥路

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【陳建徵╱台中報導】
學區是購屋的重要考量因素,台中市有多處區段,屬於國小、國中學區完整的9年完全學區,可以讓學童一路就讀、免接送,部分區段更屬於國小至高中的12年完全學區,免除家長因子女就學問題而困擾,學區愈完整、通常區段愈佳、房價也愈高。

文風鼎盛
通常學校的熱門程度,與當地房價成正比,台中市目前最熱門的惠文學區,即位於房價最高的7期重劃區,當地預售屋開價已紛紛站上每坪30萬元關卡,最高開價更達每坪50萬元以上,是「家長」入學門檻最高的學區。

忠明學區價差大
信義房屋7期河南店經理黃啟銘說,惠文學區包含惠文國小及惠文中學,惠文中學為完全中學,內含國中部與高中部,國中部未來可能遷移至目前的惠中棒球場,但時程未定,由於學校太熱門,學區年年調整,部分7期南側的鄰里,及部分7期西側鄰里,並不屬於惠文學區。

黃啟銘表示,設籍惠文學區,就有機會從小學一路唸到高中畢業,12年完全學區的誘因,促使許多人到此購屋,並指名要求須能就讀惠文學區,部分非7期重劃區的路段如河南路與黎明東街之間的鄰里,因能就讀惠文,房價持續高漲,3年左右中古屋達每坪16萬元以上,10年以上的中古屋每坪也在9~10萬元左右,房價雖不低,仍吸引許多外地客購屋。

5期重劃區的東興國小與大業國中毗鄰,也是熱門的完全學區區段,預售屋開價每坪已達20萬元,中信房屋中港新光加盟店店長何三隆指出,5期原即以生活機能、交通等條件佳而獲購屋者青睞,加上明星學區,有不少學生家長因學區因素來此尋屋。
何三隆表示,選擇5期東興國小學區的家長,多為28~40歲左右年輕族群家庭,子女正值國中、國小就學階段,首次購屋與換屋族都有,需求產品以3~4房格局為主,但因5期近幾年預售案推案量少,因此多半只能選擇中古屋,中古3房加車位,總價約450~600萬元左右。

忠明中學也是完全中學,忠明國小也在附近,也是具備12年教育免換屋的完全學區區段,當地人文氣息濃厚,除忠明中小學,並鄰近科博館、植物園、經國綠園道,預售屋開價最高超過每坪30萬元,是僅次於7期重劃區的高價區段。

黎明學區口碑佳
忠明學區新舊房屋夾雜,且面臨園道與非面臨園道、面對科博館與非面對科博館,往往房屋價差大,房屋屋齡差距也大,信義房屋美村店經理陳冠彰表示,忠明學區由於有園道及科博館等文化設施,房價高,購屋者年齡層也較高,子女可能已過就學階段,對學區要求不會太高,但科博館、綠園道則是購屋考慮較大關鍵因素。

台中市另有多處國中、國小相鄰,就學便利的區段,例如居仁國中與忠孝國小、四張犁國中與四張犁國小等,都是值得考慮的完整學區區段。黃啟銘表示,以惠文學區而言,由於太熱門,學童有可能無法排入就學,改分配黎明學區,黎明學區口碑也不差,且亦為國中、國小完整學區,因此購屋時,也可同時留意第2順位學區,做為替補。

何三隆表示,熱門的明星學區區段,房價較高,購買當地中古屋時,應準備較多的自備款,3房加車位若總價450萬元,至少準備100萬元較為理想,以免未來交屋後捉襟見肘。

學區劃分每年變動
惠文中小學是台中市最熱門的學區,入學資格審查非常嚴格,由於想擠進惠文的學生實在太多,學區人口年年大增,台中市教育局年年修改學區範圍,每年學區鄰里可能都會變動,前任屋主的小孩讀惠文,下任屋主不一定可讀惠文,而且可能因社區太大、劃分不同鄰,也會出現住同一社區、但不同學區的現象,購屋時都必須再深入研究。

就讀東興須先購屋
5期重劃區分為上5期及下5期,上5期為東興國小學區、下5期為大新國小學區,上5期另有大業國中,學區完整,因此東興學區也較受歡迎,且為額滿學校,入學有嚴格限制,並依設籍先後排序,額滿即轉介至忠明或何厝國小,建議有意讓學童就讀東興的家長,應提早準備,實際購屋較佳,租賃戶雖仍具學籍,但須法院公證等程序較麻煩。


環境
.7期重劃區及黎明地區平日生活採買有賴黎明商圈,公益路有黎明黃昏市場,文心路有家樂福量販店
.忠明學區鄰近科博館、植物園及經國綠園道、麻園頭溪等,公園綠地多
.5期重劃區北側最大公園為東興公園,文心路及大墩路都有家樂福量販店可供採買
.10期重劃區生活機能依賴東山路及軍功市場,但缺乏大型量販店
.四張犁學區鄰接四張犁公園、並近四張犁黃昏市場,但部分區域不屬於11期重劃區,街道錯雜、建物老舊

交通
.5期、7期及黎明地區主要南北向道路為文心路、黎明路、大墩路及東興路等,均可接中港路或五權西路至中港交流道及南屯交流道
.文心路未來有捷運綠線行經,5期、7期可受惠
.四張犁地區主要交通動線為崇德路及80米環中路,環中路東側已接通至潭子中山路
.10期重劃區目前靠東山路、太原路及軍功路對外聯絡,但未來將有台中生活圈 4號道路貫穿,北至豐原、南接中二高

學區
.忠明中學、惠文中學為完全中學,均有國中部及高中部
.東山國中旁有國小預定地,目前暫做運動場使用,未來開闢後,將成為國中、國小緊鄰的9年完全學區
.5期重劃區公益路以北有東興國小及大業國中,公益路以南僅有大新國小、無國中,且學區較公益路以北分散

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