投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200707 (4)

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【張瑞傑╱台中報導】
雙十園道環境優美、周邊文教設施多,屬於純住宅區。透天別墅為本區主流產品,新成屋總價約在1000~1400萬元左右;20、30年老舊透天別墅,總價在350~650萬元。新大樓產品每坪最高單價18萬元,中古大樓華廈每坪則多在8~9萬元。

純住宅區
位於台中市北區的雙十綠園道西起三民路、東至南京東路,園道總面積約7000坪,範圍大致由三民路、天祥街、縱貫鐵路及力行路等所圍繞,沿途貫穿進化路、雙十路等重要市區南北向道路,園道兩旁的興進路東、西向各接東光路及三民路、五權路,除本身綠地外,也是串連北屯、東區及舊市區的重要道路。

建地少 新推案分散
雙十綠園道沿線學區屬力行國小、雙十國中,加上鄰近私立育仁小學、光華高工、新民高中與中國醫藥大學,因此屬於文教區。經整修後設置休閒椅、步道等簡單設施,園道周邊並有進化人行步道廣場、金華公園、孔廟、忠烈祠等,是北區文化休閒設施集中地。

由於開發較早,雙十綠園道周邊以20年以上的中古透天居多。東森房屋北區一中加盟店經理朱文聖表示,雙十綠園道主要以進化路作分野。進化路以東的建德里、錦洲里過去多眷村及老舊透天,屋齡多25~30年左右,建地不多,中古透天房屋每戶總價350~650萬元。

興進路以南的錦村里一帶街道零碎,仍以透天住家為主力,屋齡老舊,幾乎沒有新推案,且房屋釋出率也不高,房價略低於建德里一帶。

永慶不動產北區崇德加盟店經理謝坤志表示,進化路以西錦祥里則以10~20年左右的大樓居多,透天住家少,目前大樓華廈每坪約8~9萬元;樂英里則有孔廟、忠烈祠與雙十國中等文教設施,透天住宅多集中於進德北路沿線,屋齡25年以上、30~45大地坪的1~2樓透天厝,總價約300~500萬元。

謝坤志表示,此區建地少,因此新成屋透天別墅也不多,且較為分散,不過仍集中於綠園道的兩側及周邊,且案量不大,總戶數皆在5~15戶左右,目前每戶總價多介於1000~1400萬元之間。

近孔廟 享雙面景觀
雙十綠園道進化路以西至雙十路段,大樓產品群聚,朱文聖表示,此區鄰近孔廟、忠烈祠與雙十國中等文教設施綠地,新推大樓皆強調雙面景觀,即使10多年前推出的「惠宇真諦」、「儒林世家」與「彥京綠大第」等大樓住家,每坪開價仍維持在9~11萬元的水準;近期推出的「自在琉璃」、「双十園」與預售案「天蔚」,最高單價則已達18萬元。

在育樂街近雙十路口的土地未來將規劃為大型商業設施,朱文聖表示,該商業設施開始營運後,預估房價至少有1~2成的漲幅空間。

臨綠園道保值性高
雙十園道周邊環境優美、文教設施多,屬於純住宅區,商業機能不發達。預算在500~600萬元的首購族,可選擇園道周圍如育樂街、錦祥街、錦華街一帶的屋齡約15~20年的中古透天別墅。預算在1000萬元內的換屋族,則建議選擇正臨綠園道的新大樓產品,1000~1200萬元則可選擇新透天別墅,此區段的產品抗跌性佳,保值性也較高,購屋時應注意是否有停車位的問題。

盼多舉辦藝文活動
我在雙十綠園道附近工作13年,這裡綠地空間多,環境安寧、空氣清新,工作起來壓力不大;這附近雖然有孔廟、台中體育場等休憩空間,但是卻沒有明顯的藝文氛圍,希望相關單位能夠結合周圍一中商圈的資源,比照美術園道的發展模式,舉辦藝文活動並吸引特色餐廳進駐,藉以帶動北區的地方發展。

環境
.除綠園道外,周邊並有進化人行步道廣場、金華公園、停車場、孔廟及忠烈祠等,是北區文化休閒設施集中地
.進化路以西建德里、錦村里過去多眷村、老舊社區,巷弄路寬4~8米
.進化路以西樂英里以大樓產品為主力,部分臨園道大樓產品,擁有視野景觀優勢
.南京東路沿線有縱貫鐵路通過,周圍住家易受噪音影響

交通
.進化路、雙十路為此區南北向的主要道路,興進路則為連結北屯、東區東光路進入北區的東西向主要道路
.交通部鐵路改建工程局預定將豐原至烏日路段鐵路高架化,2013年整體工程完工,將可消除南京東路鐵路沿線兩側地區的阻礙

學區
.國小學區力行國小位於進化路與力行路口
.國中學區雙十國中位於力行路與進德北路口


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市大勇國小鄰近國立台灣美術館,鄰近美術館綠園道與崇倫公園等綠地,生活品質良好,且大勇國小創校約15年,在當地屬於較新的學校,辦學口碑不錯,受到許多家長青睞。區域內多為大樓產品,屋齡多在10~15年,正對綠園道的房價最高,新成屋大樓每坪開價20~25萬元。

綠意盎然
大勇國小位於西區忠明南路515號,目前全校共93個班級,學生總數3123人,1993年創辦大勇國小附設幼稚園,現有6班共180人。校內有游泳池、圖書館、體育館與e化教室等設備,且重視藝術人文教學,學校並成立拔河隊、跳繩隊與羽球隊,辦學口碑相當不錯。

中古屋每坪12萬起
大勇國小學區位於美術館生活圈,周邊為住宅區,環境單純,五權七街上為整排的補習班,文教氣息濃厚,且鄰近五權西三街、五權西四街中間的美術園道,南屯路與美村路口則有佔地約6公頃的綠地「崇倫公園」,美村路上各式店家林立,向上路的向上市場、南屯路的永安市場,皆可滿足採買所需。

東森房屋台中美術館加盟店店長賴建光表示,美術館特區因近學區,生活品質良好,中古屋屋主也多惜售,房價一直都維持在穩定的狀態,且以正對綠園道的房價較高,新成屋或是屋齡10年內的大樓,每坪約20~25萬元,坪數約60~150坪;10~15年的中古屋坪數較小,約30~40坪,房價也較低,每坪開價12~14萬元。

中信房屋西區美術館加盟店經理陳進修指出,美村路以東大多為面對園道的產品,其中以五權西三街與五權西四街的別墅產品最搶手,屋主惜售心態明顯,不少屋齡35年以上的日式洋房餐廳,坪數較大,地坪約40~65坪,開價約2000~4000萬元,價位比傳統透天別墅更高。

屋主惜售房價持穩
陳進修指出,美村路西側新成屋大樓每坪14~15萬元,坪數約40~60坪,10~15年中古屋,每坪開價8~10萬元,坪數30~55坪。透天產品多位於巷裡的舊式別墅,屋齡約25~35年,總價700~1200萬元。

購屋加買車位較方便
大勇國小校齡僅10餘年,在當地屬於較新的學校,就讀人數約3100人左右,教職員約150人,是不少家長願意選擇讓小孩就讀的學區。附近的環境單純,南側有綠地崇倫公園,學校旁邊的五權七街,整排都是補習班,文教氣味濃厚,但大賣場較少,採買可至忠明南路上的全聯福利社或興農生鮮超市,五權西路可接中山高南屯交流道,交通方便。

鄰近學區與美術館生活圈,是本區房價穩定的主因,尤其大勇國小周邊,住家較少釋出,屋主都相當惜售,房價也不太會往下掉。建議首購族可選擇總價約400萬左右,屋齡10~15年的3房大樓產品。須留意大勇國小周邊停車位較少,購屋加買車位比較方便。

大勇國小學區
◎福平里(第1、5、10~13、16、21~26、30~33鄰)
◎西川里(全里)
◎崇倫里(第1~13、17、19~21鄰)
說明:以上學區仍以台中市教育局公布為準



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【蔣福錦╱台中報導】
楓樹社區是全國知名的示範社區,也是台中市最接近高鐵站的地區,環中路可連接中彰、中二高,交通相當便利,區域內的綠地多,永春東二、三路沿河堤種植整排的楓樹,人文氣息濃厚。楓樹地區以屋齡20幾年的透天產品居多,新推案皆以透天別墅為主,總價1200萬元起。

近烏日站
楓樹地區位於台中市的最南邊,距高鐵烏日站約5分鐘車程,環中路可銜接中彰快速道路、中二高烏日交流道,周遭屬於未開發的田地,生活機能以黎明路上比較完善。規劃中的鎮南休閒專用區未來可帶來商業行為,區域內小型公園多,永春東二、三路沿河堤旁種植整排的楓樹,學區目前只有鎮平國小,萬和國中須至8期重劃區就讀。

10年大樓每坪7萬
東森房屋台中豐富加盟店店長何靜育說,楓樹地區近2年開始才有比較大的新推案,之前推案量比較少,而且都是小規模的推案;主要原因是楓樹地區的土地成本取得便宜,所以建商紛紛來楓樹地區找地,土地便宜成屋的售價才能往下調降,如此才有市場的競爭力,所以楓樹地區的房價是以價位取勝。

楓樹社區以20幾年的透天產品居多,何靜育指出,南屯較遠離市中心,附近的田地多,原有的居民大多以農為生,所以大樓的接受度比較低,推出的大樓個案也不多,跟市區的大樓產品比起來不是非常完整,僅提供居住的功能,比較不重視公設,屋齡10年以上的大樓每坪開價約7~8萬元左右,以3房的產品居多,2房及4房次之。

3年內透天千萬元
永慶不動產台中八期加盟店店長李紹廷表示,楓樹地區屬於比較早期的重劃區,以前未整地所以地形較不完整,且早期的透天都是地主自己蓋的,因此舊房子比較多。最近幾年建商來此地蓋房子後有改善,整個社區3年內完工的透天別墅,開價約1000萬元左右,地坪約20~30坪、建坪50~70坪,新成屋透天別墅約1200~1500萬元。

目前在楓樹社區購屋的客層除了當地人換屋之外,來自烏日、彰化、南投、沙鹿等地的外來客也很多,外地的客戶以首購居多,楓樹社區的街道規劃完善,聯外道路方便,未來高鐵的聯外道路發展成熟後,將可再次帶動當地的房價。

鎮南休閒專區帶來商機
楓樹地區是南屯重要的區段,交通動線為其優勢。楓樹社區的房價便宜,同樣一筆預算在這個區塊可以買到比較大的空間與比較舒適的環境,且楓樹社區生活機能完善,離市中心又近,交通動線良好,規劃中的鎮南休閒專用區的道路開闢後可由由高鐵連接到環中路,並由楓樹社區內的道路連結成交通網, 完工後將可吸引到另一波利用高鐵上班的外地客戶來此置產。

社區安寧採買方便
我在楓樹里土生土長,這裡的交通方便,離高鐵、市區都很近,開車到台中火車站10分鐘就到了,社區的環境很好,沒有市區的吵雜,生活水平高,鄰居也都很熱情,保有農村的濃濃人情味,社區的質感很好,空氣也好,附近就有黃昏市場,到烏日或是南屯的菜市場買菜也都很方便。

◎環境
●永春東二路、永春東三路沿河堤旁為整排的楓樹,永春東二路規劃南屯溪自行車專用道
●綠地多,包括鎮平公園、楓安公園、楓香公園等小型公園
●主要商家皆集中在黎明路
●區域內小型工廠多

◎交通
●區域內主要道路包括黎明路、永春東二路、永春東三路、楓樂西街、楓樂巷、楓樹巷
●環中路可銜接中彰快速道路、中二高烏日交流道
●距高鐵烏日站約5分鐘車程

◎學區
●楓樹里目前只有鎮平國小,萬和國中須至8期重劃區就讀

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【陳建徵╱台中報導】
中科設廠迅速,周邊地區急速發展,刺激當地房市,中古屋已漲至每坪8~10萬元,地價上漲2倍以上,預售屋平均每坪仍不到20萬元。業者認為,台中市金磚4區中,中科地區房價最低,未來仍有持續上漲空間,新竹、內湖科學園區發展的成功經驗,將在中科得到驗證。

推案爆量
中科於2003年7月動工、並同步設廠,4年來發展迅速,目前已有10家光電廠、5家半導體廠、19家電腦周邊、精密機械及其他園區相關事業廠商、總計34家廠商進駐,並進入量產行列。3、4月營業額達369億元,較去年同期成長148%,預估全年可達2400億元營業額。

引進大量就業人口
中科在短短4年間,就達到竹科將近20年的營業規模,引進就業人口數,已達1萬5000餘人,預估未來至少引進6萬名就業人口,大規模人口移動,刺激周邊商業設施及房地產市場快速發展,4年來新增2家大型購物中心及量販店,預售市場推案量,從每年不到10億元,到年推案超過百億元。

永慶不動產台中園區加盟店店長姚俊騰指出,在中科尚未設立前,此區房價在台中市屬於低價區段,最低的「瑞聯天地」及國安國宅等社區,每坪僅有3、4萬元,目前2社區每坪房價約達7~8萬元,完全無餘屋,都因中科引進大量人口所產生的居住需求。

除了中古屋驚人漲幅,地價也大幅翻揚,以台糖土地標售為例,台糖於2004年1月標售國安一路、玉門路口1萬2000坪土地,由偉鉅建設以每坪約18萬元標下,今年5月,台糖再標售西屯路、玉門路口4400坪土地,太子建設以每坪約41萬元得標,3年來土地得標價格上漲2.2倍。

中古屋及地價漲幅,都以倍計,但預售屋漲幅,則顯然溫和許多,3年前推出的「縱橫天下」,每坪開價約12~14萬元,相同地段、但今年推出的「藍海帝國」,每坪開價為16~18萬元,漲幅僅約2~3成,與地價漲幅不成比例。

中科橫跨台中市西屯區及台中縣大雅鄉,並鄰接台中縣龍井鄉、沙鹿鎮,因此除台中市西屯中科地區外,大雅、沙鹿、龍井等地,近幾年推案量持續增加。根據台中縣建築公會統計,沙鹿地區近3年來,每年預售市場推案量,都高居台中縣第1名,去年推案約1500戶,是第2名大里市的600戶的2.5倍。

中信房屋沙鹿加盟店店長陳金樹表示,沙鹿近4年來大量推案,房價漲幅雖不如台中市中科,但購屋客源卻出現明顯變化,過去沙鹿地區幾乎有8成是當地購屋客,但目前至少有5成的購屋客來自台中市及其他地區,中科所帶來的效益雖然尚未全面發酵,但仍功不可沒。

周邊鄉鎮連帶受惠
東森房屋大雅中清加盟店店長劉濰源認為,大雅近幾年來房市成長,中科所帶來效益雖未十分明顯,但仍是大雅房市主要支撐之一,未來在中科發展、人口移入後,一定會對當地帶來更正面的助益。

沙鹿地區近4年來,土地價格也大幅上漲,每坪土地由3~4萬元,漲至目前約每坪7~8萬元,但房價漲幅則有限,陳金樹指出,沙鹿地區近幾年來,房價上漲約3~4成,漲幅不如台中市西屯區,而且目前房價僅為過去房價最高時期的6~7成左右,尚未回到最高點。

姚俊騰表示,台中市房市最具潛力的「金磚4區」包括7期、8期、經國園道及中科等4大區段,各區段房價都站穩每坪20萬元以上,7期最高每坪50萬元以上,但僅有中科地區平均房價不到20萬元,在「金磚4區」中房價最低,但未來將有大量人口持續移入,潛力最看好,未來有極大的漲幅空間。

大樓華廈報酬率高
中科地區是台中市獨立又特殊的區段,人口持續、且大量移入,創造極大的需求,尤其有不少台北投資客在中科地區投資,建議預算有限的小額投資者,可選定大樓華廈新成屋或中古屋,買下後利用3年的房貸寬限期出租,由於租屋需求強烈,不怕租不出去,3年寬限期到期後,再脫手賺差價,往往有極高的投資報酬率,資金較充裕的投資者,則可選擇店面產品。

尖峰時段塞車嚴重
中科地區最大優勢為交通,但最大問題也在交通,上下班時間所有車流均堵塞在中港路、福科路及西屯路等3大東西向道路靠近環中路路段。60米中科路未來肩負疏解3大東西向道路車流重任,但第1階段工程僅止於環中路,屆時又將造成環中路交通瓶頸,因此中科交通問題短期間內難以解決,必須忍受上下班尖峰時間的龐大車流。

◎環境
●中科地區目前有愛買永福店及台糖西屯店2家量販店,西屯路有黃昏市場及TECH Mall購物中心,採買機能完整
●中科地區鄰近台中都會公園,車程約5分鐘,另外世貿地區則有中工二路綠帶,中港路三段有東海大學
●中港路沿線有裕元、福華2家大型酒店,及榮總、澄清2家大型醫療院所

◎交通
●60米中科路由中科經福雅路、高速公路、至規劃中的水湳機場再開發地區,將成為中港路替代道路之一
●中科、台中工業區長途旅運可透過中山高中港交流道,及中二高龍井交流道,車程5~10分鐘
●中港路、福科路及西屯路是中科地區連接台中市區的3大東西向道路,但上下班時間車流多,易塞車
●中港路未來將有捷運藍線經過,目前沿線公車路線多

◎學區
●中科地區中港路以北有國安、永安2所國小,但無國中,西屯路福科國中正施工中,明年度招生
●中港路以南主要學區為協和國小、安和國中
●中港路三段有東大附中、附小,為私立學校


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