投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200708 (4)

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【張瑞傑╱台中報導】
西屯路三段隨中科進駐,吸引不少外來人口,商業活動熱絡,房地產跟著水漲船高。別墅新成屋總價約1200~3400萬元、大樓新成屋每坪13~18萬元,房仲業者認為,近3年房價漲幅超過25%,中科開發未飽和,房價還有上漲空間,未來前景看好。

水漲船高
西屯路三段鄰近中部科學園區與台中都會公園,交通上可銜接南北向的東大路、玉門路、福雅路、永福路與中彰快速道路,東西連結龍井鄉與台中市逢甲商圈,與中港路略成平行;轉中港路可銜接中山高中港交流道與中二高龍井交流道。

西屯路約可分3區段,安和路以東的西屯路離逢甲商圈較近,該路段目前有整治中筏子溪河濱公園及加油站與汽車修護廠。安和路到福林路段之間的西屯路,是最熱鬧的區段,與福雅路交會處有黃昏市場與松青超市。永福路上、由國璽建設興建「薇風大道」,是近幾年新興造街式形象商場,與愛買量販店形成完整商圈,商業機能十分發達。

福林路至東大路的西屯路路段是離中科園區最近的區段,玉門路、西屯路口為TECH Mall,內有生鮮超市、五金量販、羽球館及多家大型餐廳,是西屯路上另一處大型的購物中心。

新別墅價1300萬起
21世紀不動產西屯中科加盟店經理盧保安表示,西屯路規劃為住1、住3用地為主,房屋類型地坪26~35坪、前院停車的別墅較多,屋齡多約15~20年、總價500~1000萬元左右,視其屋況、裝潢而有價差。

信義房屋中科店主任呂耀呈表示,別墅新成屋較為分散,且社區總戶數多在10~15戶左右,如「菊池寬」、「159公館」等,總價逾1300萬元;而「大城璞真」每戶總價在2000萬元以上,是區域內總價最高的電梯別墅。

盧保安表示,在中科尚未設立前,最低的國安國宅每坪僅有3、4萬元,因中科引進大量人口產生居住需求,目前社區每坪房價約達6~7萬元。福雅路以西至福林路大樓屋齡介於13~15年之間,如「台中居易」、「御景江山」,每坪售價約7~9萬元,新大樓則集中於國安一路附近,推出許多以科技住宅訴求的新大樓,每坪開價13~18萬元。

西屯路以北腹地大
呂耀呈指出,該區段2004年1月台糖標售國安一路、玉門路口1.2萬坪土地,由偉鉅建設以每坪18萬元標下;今年5月台糖標售西屯路、玉門路口4400坪土地,太子建設以每坪約41萬元得標,該區行情3年來不斷向上攀升。

相同漲幅也反應在房價上,以透天店面「紐約101」為例,2年前預售每戶開價約1500萬元左右,現今每戶總價2500~2700萬元,漲幅超過25%。

盧保安指出,此區房屋的去化狀況較去年緩慢,買方以新竹以北的外來客居多,中科未來至少引進6萬名就業人口,至今仍不滿2萬人,房價還有增值空間。呂耀呈認為,西屯路以北的閒置腹地仍然很大,主要受限為交通規劃不足,若能增加南北向的道路系統,此區未來性將十分看好。

3房為大樓主力格局
永福路、西屯路與靠近愛買商圈大樓產品,機能佳、租金行情較高,3房是此區主力格局,預算450萬元內首購族可選10年內大樓,公設比10~20%,可用坪數大。預算1000萬元以上推薦福康路、永福路周圍中古別墅,地坪大、有前院;新成屋大樓多位國安一路,至中科通勤機能佳。

工程施工交通不便
我在西屯路生活5年,一直都很熱鬧,尤其這2 、3年中科帶來很多消費人口,但相對很多大型工程車、運輸車藉由西屯路進出,時常造成車輛噪音、路面顛簸以及自來水管路破洞,希望福林路拓寬以及中科路等道路工程能夠儘早完工,以降低長期以來的交通問題。

※環境
◎西屯路、永福路口有水堀頭黃昏市場與松青超市,轉永福路可至愛買商圈,商業活動最熱絡
◎玉門路、西屯路口有TECH Mall購物中心;西屯路經過安和路至環中路一帶,目前商業機能較不發達
◎西屯路沿途公園、綠地較少
◎大樓新成屋多集中於國安一路附近,別墅新成屋則較分散

※交通
◎西屯路上下班時間較易塞車
◎西屯路轉中港路可銜接中山高中港交流道與中二高龍井交流
◎進入中科園區主要道路仍以東大路為主。南北向的道路系統交通動線規劃不足

※學區
◎國小學區永安國小位於西屯路與安和路口,國安國小位於國安一路與東大
◎國中學區安和國中位於中工二路與天助街口、西苑國中位於福星北路,新學校福科國中目前仍在興建


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【陳建徵╱台中報導】
8期重劃區好市多(Costco)量販店即將開幕,好市多商圈成型,建商搶進推案,4大換屋型大樓產品推出,每坪單價最高超過30萬元,明年上看40萬元。房仲業者指出,捷運、公園及好市多3大地段條件,是未來好市多商圈持續看漲的動力。

助漲房市
位於8期重劃區東側區的美商好市多量販店,去年10月動工、預定今年11月9日開幕,賣場營業面積超過7000坪,是好市多全台第5家分店,也是營業面積最大的分店,預計年底開幕營運後,將會帶動8期重劃區另一波房市熱潮。

預售最低每坪17萬
看好好市多商圈即將成型,建商已開始卡位,今年下半年以來,好市多周邊出現推案潮,包括「大城凱旋門」、「惠宇豐閣」、「新業大觀」及「海悅」等案陸續推出,每坪開價原為15萬元起跳,最高每坪28萬元,但隨著好市多開幕時間接近,建商單價持續調高,目前周邊預售案開價最低每坪17萬元、最高32萬元。

最早進場的大城建設「大城凱旋門」,基地面對豐富公園,鄰近好市多賣場,該案銷售率已超過7成,該公司並準備推出第2期,新案基地位於文心南三路、正對好市多,規劃樓高23層樓,預定每坪開價將至少20萬元起。另外,惠宇機構惠昇建設位於豐樂公園前土地,規劃SRC超高層大樓,明年推出時則上看每坪40萬元。

中信房屋8期加盟店店長張銘郎指出,8期重劃區自去年以來,土地上漲約2成、中古屋房價至少漲1成,今年上半年的房屋交易量,也較去年同期成長2成以上,除了好市多將進駐帶動外,7期土地已少、房價高,促使建商及投資客南移至8期,也是刺激8期轉熱的重要因素。

投資客比增至15%
21世紀不動產7期加盟店副總經理李品瑢表示,8期過去以文心南路以西的西側區交易最熱絡,但今年以來,好市多所在的文心南路以東的東側區逐漸升溫,而且建商推案量也超越西側區,並以大樓產品為主,透天別墅推案量已大幅減少,未來隨著大樓人口進住,人口聚集將更多。

21世紀不動產領袖8期加盟店店長廖啟斌則認為,台中市過去以百貨公司為商圈核心,但目前則以中大型量販店為商圈主軸,包括家樂福青海店、大墩店、愛買中科永福店、南區復興店等,都因量販店而形成中小型商圈,好市多開幕後,也將引進人口、聚集人潮,形成新商圈,尤其8期重劃區至今未有大型量販店,好市多將成8期商業重心。

專業投資客嗅覺敏銳,是推動房市的成長動力之一。張銘郎表示,7期目前房市交易的投資客與自住客比例約為8比2,投資客比例極高。8期去年投資客約僅佔5%,今年則成長至15%左右,顯示投資客看好8期、轉戰8期,不過目前8期投資客比例仍可接受,尚不致影響區域房市,而且對8期房市推動有利。

明年可望再漲3成
李品瑢則認為,過去專業投資客投資低價中古屋、經過重新整修、裝潢後脫手獲利,但目前中古屋房價高漲,獲利空間大幅降低,專業投資客多半改投資預售大樓產品。以7期的投資經驗分析,投資客通常買下後,設定6成至1倍的獲利即轉手,目前8期的操作模式也類似。

張銘郎表示,8期雖仍有不少可建土地,尤其好市多周邊更是絕佳的處女地,有土地、有推案、就有助房市進一步成長,但以目前建商的購地及推案速度,預計8期在3年內土地就將會開發殆盡,因此有意投資8期必須加快腳步。而以目前的推案動作及土地、營建成本上漲幅度來看,明年隨著好市多開幕,8期有機會再漲3成左右。

店面漲幅將最大
好市多開幕後,將帶來消費人潮,再帶動周邊房市一波漲幅,家樂福青海店開幕,形成新的商圈就是最佳例子。好市多附近以店面漲幅會最大,大樓店面單價將比照地價,選擇店面以近捷運站及好市多附近為佳。其次為大樓華廈,目前8期大樓預售價格僅有7期單價5~6成左右,可選擇面對公園、停車場、好市多等視野佳、棟距大的標的,未來轉手較容易。

臨路透天受車潮影響
好市多量販店開幕後,沿街式店面利用率將提高,將帶來大量人潮與車潮,好市多旁雖有南苑停車場可提供停車,但部分貪圖方便的臨時停車將會佔用好市多周邊街道,具備良好社區管理的大樓住宅,所受影響有限,但多數臨路型透天別墅並無社區管理,未來出入將受好市多所帶來的汽機車影響,選擇臨路型透天別墅應儘量避開好市多周邊。

※環境
◎8期重劃區以公園綠地多著稱,8期東側區就有南苑及豐富2大公園,以及南苑停車場的大片綠地
◎8期重劃區生活機能尚未十分成熟,8期西側區小型生活商圈為向心南路,提供簡單採買及餐飲,東側區則須至南屯路
◎好市多量販店未來將是8期最大商業設施,目前大型採購可至5期家樂福或南區愛買復興店
◎8期重劃區街景整齊,豐樂公園周邊有較多已完工使用中大樓,其餘均為透天別墅

※交通
◎文心南路未來將有捷運綠線經過,文心南五路口將設G12站。台鐵目前在南區大慶街設有大慶車站
◎8期重劃區內有多處停車場,其中以東側區南苑停車場最大,但以豐樂公園周邊豐樂、豐功等停車場使用率較高
◎文心南路、南屯路等少數路段有公車行駛,其餘須自備交通工具
◎五權西路可接中山高南屯交流道,距高鐵烏日站約15分鐘車程,是台中市距高鐵車站最近的重劃區

※學區
◎8期重劃區學區為永春國小、萬和國中
◎少部分里鄰學區為南屯國小




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【蔣福錦╱台中報導】
台中市萬和國中為8期重劃區內唯一的國中,該校自1995年開始招生,學區內綠地多、開發密度低,居住品質佳,吸引許多外地客到此置產。交通環境便利以及好市多(COSTCO)的帶動,房價逐年上漲,每年上漲幅度約3成,房仲業者認為,未來房價仍看漲。

享受綠地
萬和國中位於台中市南屯區永春東路885號,為8期重劃區內唯一的國中,該校自1995年開始招收學生,目前全校共39個班級,學生總數1476人,學校以資訊教育融入教學為特色,與永春國小為8期內唯一的國中、小學。

信義房屋南屯店專案經理林映辰表示,萬和國中學區內最大特色就是綠地多,區域內有3大公園,分別是豐富公園、南苑公園及豐樂雕塑公園,平均買1坪土地可以享有1.9坪綠地,非常適合居住。日常生活採買可至南屯路上的南屯市場,為南屯最大,也是歷史最悠久的早市。

商業用地僅8%
太平洋房屋南屯直營店經理李仁吉說,萬和國中學區內開發密度低,大部分為住2用地,商業用地僅8%,區域內商業行為不多,僅有向心南路到永春東一路之間的海德堡生活圈,及文心南七路到文心南五路的湖水岸藝術村比較熱鬧,向心南路上便利商店、補習班及小吃店林立,不過商圈較短,連鎖餐飲店較少。

交通是購屋者選擇在本區域置產的主要考量,林映辰說,本區鄰近高鐵烏日站,向心南路往北接五權西路可上中彰快速道路或中山高南屯交流道,五權西路與文心路為主要的聯外道路,五權西路往東可至美術館生活圈,文心南路與文心南五路口將來有捷運綠線G12站通過,本站為8期內唯一的捷運站,交通環境便利。

近高鐵烏日站
林映辰提到,到本區購屋的客源大多來自彰化、霧峰的換屋客,年齡層約38~50歲,以透天住家及社區型透天別墅的接受度最高,因為大多數透天住家都是產權獨立、沒有持分,室內使用面積大,8期內的棟距大多在15米以上,室內通風佳,購屋時以有孝親房或電梯別墅、雙車位的產品為優先考量,新成屋約1400萬元起。

李仁吉認為,目前學區內房價以好市多(COSTCO)量販店的周邊較高,與豐樂公園周邊比起來,每坪約高1~2萬元,但未來還是看好豐樂公園的周邊,學區內的大樓以3房產品居多,坪數含車位約50坪,新成屋大樓每坪約16~23萬元。
他表示,區域內的房價,每年上漲幅度約3成,中古屋與預售市場都很熱絡。

萬和國中學區
中和里(全里)、鎮平里(全里)、楓樹里(全里)、春社里(全里)、春安里(全里)、南屯里(全里)、永定里(全里)、田心里(第13~26鄰)、向心里(第6~17鄰)、豐樂里(第1~10、12~22鄰)、新生里(第6~10鄰)


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【陳建徵╱台中報導】
巨蛋體育館可以結合休閒、展演、觀光等多功能,台中市政府也決定在水湳機場開發案中,規劃一處可容納3萬人的巨蛋體育館。房地產業者認為,水湳機場開發案周邊地主已全面惜售、房價持續上揚,未來將是台中市最具潛力的新興區段。

市府力挺
北中南各地都在積極規劃巨蛋體育館,台中市的巨蛋則將落腳水湳機場,根據市府的規劃,水湳機場再開發案總面積約247公頃,內含大學城、中央公園、經貿園區、觀光旅館、購物中心及可容納3萬人的巨蛋體育館,該館位於水湳機場東北側,緊鄰經貿會展中心,面積約6公頃。

李澤楷到訪興趣濃
水湳機場再開發案委由美國普林斯頓大學建築學院院長中坦亞倫規劃,經過期中報告後,預定今年底辦理都市計劃公展,並送內政部審議通過後,展開區段徵收作業。

水湳機場再開發案是台中市最具潛力與商機的新興發展區段,今年3月香港電訊盈科主席李澤楷至台中訪問,就展現高度興趣,要求採BOT方式參與規劃、施工,並取得土地。另外遠雄集團董事長趙藤雄也曾拜會台中市長胡志強,並表達參與開發的意願。

永慶不動產逢甲加盟店經理邱淑慧指出,水湳機場開發結合中科,將是台中市未來最大的希望,周邊多數地主及屋主也深具信心,多半都已惜售,房價持續上揚,但因未來開發期程較久,仍有不少買方採取觀望態度。

12期每坪漲至14萬
信義房屋逢甲福星店主任李睿霖表示,鄰近水湳機場的12期重劃區陸續完工,今年底12期重劃區開放、釋出後,將是短期內最能反應水湳機場潛力的新區段,目前住宅區地主開出的價格多在每坪10餘萬接近20萬元左右。

水湳機場東側、南側為水湳生活圈,西側為逢甲商圈,北側則為農業區,水湳生活圈由於部分地區位於整體開發區(後期發展區),加上地主惜售,因此近年來土地釋出不多,預售案愈來愈少,今年以來僅有豪邸建設推出「愛知音」及「經貿磐石」2案,每坪開價由11萬元漲至14萬元。

西側逢甲商圈因應逢甲地區的房市特性,建商持續推出套房及小坪數住家案,預售屋開價由每坪14萬元漲至18萬元,下半年新案開價上看20萬元。李睿霖表示,逢甲商圈原即交易熱絡,未來水湳機場開發案完成後2區段連結,將會吸引更多人進住,房價仍看漲,目前店面及套房等產品最熱門。

農地2年來漲3倍
邱淑慧表示,水湳生活圈以陳平路、敦化路等路段為目前房市主要交易區段,透天別墅新成屋開價多在1000萬元以上,部分甚至開價1200萬元以上,相較於2年前預售時700~800萬元,上漲極快,但買賣方仍有價格認知差距。大樓華廈則因地段差異性大,每坪行情約7~8萬元不等,部分屋主也有惜售現象。

農地也是交易的熱門產品之一,邱淑慧表示,水湳地區鄰近水湳機場的部分農地,如黎明路沿線,2年前開價每坪約2萬元左右,目前開價已達5~6萬元,尤其愈接近機場的農地價格更高。

李睿霖表示,巨蛋體育館位於水湳機場再開發區內,無法切割單獨評估未來效益,但以水湳機場整體發展來看,未來必定會帶動周邊包括中清路、逢甲商圈、12期重劃區等地,且因水湳機場開發區範圍大、四周可發展腹地也極大,加上機場未來涵蓋的設施項目多,未來周邊任何地段都具有投資潛力與價值

套房報酬率逾7%
水湳機場重新開發後,區內雖可能會有巨蛋,但開發效益仍須以整體水湳機場開發案來評估。逢甲地區未來絕對會更具發展潛力,尤其未來將規劃大學城,套房產品及店面產品仍將持續看好。建議有小額資金者可投資小套房出租,中古套房含家具及整修,每間成本以100萬元計算,5間總成本500萬元,每間每月租金6000元,每年收租約36萬元,投資報酬率可達7%以上。

3年內難見成果
總面積247公頃的水湳機場,是台中市市區內僅存的大型完整土地,也是台中市未來繼7期、中科等重大建設之後,最具潛力且最值得期待的寶地,但未來須等待空軍二指部遷移、整體規劃案期末報告、都市計劃變更、開發經費籌措、區段徵收、工程招商……等一連串繁複的作業程序,預計2、3年內都將只是紙上作業,難以看到具體成果。

◎環境
●水湳地區包括水湳市場附近、中清路沿線等地,房屋多老舊,大樓多10年以上、透天產品多為20年以上
●中清路、中平路、大鵬路等地有多處眷村,部分眷村正進行改建中
●水湳地區的主要採買中心為水湳市場,提供整個北屯地區生活消費
●敦化路敦化公園是水湳地區最大、最新的公園,供附近居民休閒
●逢甲地區生活機能完整,有家樂福量販店、松青超市、興農超市等

◎交通
●水湳機場再開發地區,未來將規劃南北向中心道路,往北銜接60米中科路,將直達中科園區
●文心路未來有捷運綠線經過,中清路口、河南路口、櫻花路口將設捷運站
●中清路可接中山高中清交流道、中彰快速公路,經中彰至高鐵鳥日站車程約15~20分鐘
●逢甲地區可經中港路接中山高中港交流道;惟例假日遊客多,部分道路嚴重阻塞

◎學區
●水湳地區學區包括仁愛國小、陳平國小、新興國小及大德國中、四張犁國中等,都在中清路東側
●中清路西側學區為大鵬國小、泰安國小,目前無國中
●逢甲地區學區包括西屯國小、上石國小、上安國小等,惠來國小興建中,國中則為至善國中、西苑完全中學


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