投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200709 (2)

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【蔣福錦╱台中報導】
東興路三段位於5期重劃區,為5期、7期及8期地區民眾消費的主要區域,東興路沿線各式店家林立,區域內以大隆路以北和大墩11街至向上南路一帶的商業活動比較密集,消費族群以上班族為主,大隆路與向上路附近的大樓店面,投資報酬率約4~6%,透天店面近2年漲幅達3成。

坪效密集
東興路三段位於中港路以南、向上南路以北,全長約2公里,沿線兩側各式店家林立,包括小吃店、診所、五金百貨與便利商店等。東興路近公益路商圈餐飲店多,店面移轉性不高,大多為自住、開業或1樓出租,由於附近公益路辦公大樓很多,消費客層以上班族為主,學生族群較少,商店營業時間在晚間7點後人潮較少。

公益路多上班族客層
信義房屋東興店主任方治勝表示,大隆路至公益路之間有東興國小、大業國中及東興公園,東興路三段被學校和公園劃分切割,商業無法很集中,因此以大隆路以北和大墩11街至向上南路2大區段的商業活動比較密集。區域內以屋齡20年左右的透天店面為主,大樓店面屋齡約10年左右,多分布在大隆路以北的區域。

東森房屋台中家樂福加盟店店長張智能說,東興路三段的店面以靠近中港路的價格較貴,透天店面價格約2100~2500萬元,每月整棟租金約在4~4.5萬元之間,店面地坪約25~30坪,總價普遍在1500~1800萬元之間,近2年透天店面的漲幅約3成。

方治勝指出,永豐棧麗緻酒店及大墩11街至大墩12街之間為商業區,租金較高,每月租金約可達5~7萬元。

大墩11街月租5~7萬
方治勝說,大隆路以北的精明商圈附近店家密集性高,以大樓店面居多,且有東興立體停車場可供停車,消費人口較多,每坪價格35~40萬元,每月租金約4~6萬元,向上路至向上南路的樓店,每坪價格則約25~30萬元。

張智能指出,樓店在特定區塊才有店面效益,大隆路與向上路附近的樓店買賣價格高,整年度的投資報酬率約4~6%,除了這2個路段以外,其餘區段樓店效益不大。

停車不便 店租金偏高
我在這邊開店6年,東興路商圈來往的車流量多,但停車比較不方便,要找停車場,這裡不像精誠路商圈或逢甲商圈那麼集市,往來的客人比較少,做生意的話要有自己的客群,這裡的租金1個月2萬8千元左右,我覺得有點偏高。

可吸引7期8期人潮
東興路商圈屬於台中市比較早期規劃的重劃區,也算是台中的中心點,生活機能健全,熱鬧程度不輸逢甲商圈或一中商圈。此區鄰近7期、8期重劃區,7期、8期生活機能目前尚不完整,隨著7期、8期的人口增加,吸引了許多人口來此消費,營業利潤及來客量都增加很多。建議想在7期、8期買屋或投資的客戶也可考慮在本區置產。



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【陳建徵╱台中報導】
明堂開闊視野佳,是陽宅風水的優良條件,也是高房價的指標,台中地區有許多公園、綠園道、河川、甚至地勢較高的山麓地區,都創造出不少棟距大、視野佳的建築。業者認為,有視野,才能稱得上真正的豪宅,有景觀,房價至少高出1~2成。

易漲難跌
台中市有許多公園住宅、園道住宅、河岸住宅,這些面對永久性空地的住宅,最大的特色就是擁有比別人大的棟距、比別人寬廣的視野、比別人更美的景觀,因此緊鄰公園、綠地、河岸的住宅,房價都較高。

7期景觀價差10萬起
21世紀不動產7期加盟店副總經理李品瑢指出,台中市目前最高房價區在7期重劃區,但7期也分成幾個房價區段,其中以面對大都會歌劇院及百米市政綠園道2大綠地的路段,房價最高,預售屋每坪40萬元起跳,最高達每坪60萬元,是台中市的天價區段。

7期除了大都會歌劇院及市政綠園道兩側,其餘路段目前預售開價多在每坪30萬元以上,價差約10萬元。另外,80米市政路由於路幅寬、棟距大,最新的預售案「聯聚方庭大廈」每坪開價40萬元以上,是少數未面臨永久性空地、卻能創造新行情的地段。

僅次於7期重劃區的高房價區段,也幾乎都是位於公園、綠地旁,8期重劃區南苑公園前的「新業大觀」,每坪開出32萬元的8期新天價,今年底,惠宇建設將在豐樂公園北側推出超高層住宅大樓,每坪上看40萬元,將把8期房價再往上推。

第1排地段創天價
7期南側的文心森林公園,也是即將塑造新天價的地段,目前文心森林公園第1排尚無預售案推出,但明年初正對文心森林公園第1排的惠文路,將出現2件超高層預售住宅大樓,每坪上看50萬元,將是僅次於7期大都會歌劇院的台中市次高價位。

除了7、8期重劃區,市區科博館、美術館、市民廣場、經國綠園道等大型設施及永久性空地旁,也是創造高房價之地,目前預售屋開價每坪至少都在25~30萬元以上。

豪宅房價創新高,幾乎都是位於公園、綠地旁,都是擁有無敵的視野景觀,精湛建設董事長陳志聲指出,世界上最頂級的豪宅,一定都擁有極佳的視野,沒有視野、就談不上真正的豪宅,例如香港太平山、紐約中央公園旁,不但房價高人一等,房屋擁有的視野景觀,更是一般人難以企及。

大肚山擁270°美景
李品瑢表示,名宅往往就是豪宅中的豪宅,但成為名宅,一定具備景觀、風水、休閒養生、建築規劃及客戶水準等幾大要項,且缺一不可,「尤其擁有永久棟距與視野景觀,更是有錢也買不到」,加上陽宅風水理論上的明堂開闊、前途寬廣,也是頂級客戶最在意的購屋選項。

李品瑢表示,以7期為例,具備極佳視野景觀的社區,每坪房價高於沒有視野者1~2成,部分條件更佳的視野,例如棟距300米的大都會歌劇院,房價價差更高,如果社區是由知名品牌建商所興建,還會有品牌價差。

市區建築無論緊鄰公園、綠地或河川,雖然擁有視野景觀,但終究有棟距,唯有位居山嶺的住宅,俯瞰整個市區,視野全景、棟距無限。精湛建設「台中會」位於大肚山上,270 視野,市景全攬,是台中地區少數視野無阻隔的地段,也是視野景觀中的超級視野,陳志聲就說,「7期大樓蓋得再美,也只是窗景的一部分。」

視野景觀 強力抗跌
具有視野景觀的房屋,對房價有加分作用,不僅社區與社區有價差,同1座社區中,有視野與無視野的戶型,至少也有5~10%的價差,部分視野極佳的社區,價差更大,反映在中古屋房價上,有視野景觀的戶型,就呈現較強的抗跌性,因此在購屋時,可考慮多一點預算,選擇有視野景觀的戶型,未來轉手較容易,轉手房價也較高。

選擇永久性空地為佳
視野佳、棟距大、有景觀的高樓層建築,是許多人購屋的重要選項,有些預售案會強調,「附近都是透天厝,以後視野佳」,不過透天厝也有可能拆除改建,改建的樓層高度,會因當時的法令寬鬆及開發方式而有不同,因此選擇市區老舊區段,仍以面對公園、綠園道、河川等永久性空地為佳,未來不會因鄰近的透天房屋改建阻隔視野。

環境:
.世貿地區生活機能佳,除中工三路有沿街商店及黃昏市場,中港路也有台糖量販店,中工二路有世貿公園
.10期重劃區生活機能略顯不足,主要消費集中東山路,距離較近的量販店為北屯路大買家及特力屋
.好市多量販店即將於今年11月開幕,將可補足8期重劃區生活機能,公園綠地多則是8期優勢

交通:
.文心路、文心南路未來將有捷運經過,文心南路、文心南五路口將設捷運站
.10期重劃區目前對外聯絡道路為東山路、太原路及軍功路,台中生活圈4號道路未來將沿軍福路南北穿行,有助大台中東側地區聯外交通
.清新飯店旁溫泉路正施工中,年底通車,未來由清新飯店可聯結永春路,至7期約15分鐘車程
.世貿地區以中港路為主要交通動線,但尖峰時間車流量大,7期市政路延伸路段未來將穿越筏仔溪、直抵中工一路,將可紓緩中港路交通

學區:
.世貿地區學區為安和國中、協和國小,協和國小步行距離較遠
.10期重劃區南側區有東山國中及軍功國小,學校距住宅區不遠
.8期重劃區學區為永春國小、萬和國中,均為明星學區

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