投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200710 (2)

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【陳建徵╱台中報導】
量販店是形成區域商圈的主要設施之一,台中市有許多因量販店而發展的商圈,尤其家樂福量販店分店最多,不但使各區生活機能更完整,也帶動區域房價,設立前後最高漲幅達2成,房仲業者認為,量販店帶動商圈發展,購屋跟著量販店準沒錯。

家樂福量販店在台中市共有6家分店,分別是北區崇德店、西屯區中清店、青海店、南屯區文心店、大墩店及東區德安店等,是台中市分店最多的量販業,6家店分據各地,也形成完整的供應網。

捷運綠線促進繁榮
最早設立的崇德店,位於崇德路、漢口路口,屬於4期重劃區,消費群涵蓋範圍包括北區及北屯區,尤其4期重劃區開發超過20年,已有大量居住人口,崇德店設立後,逐漸發展出崇德家樂福商圈,鄰近的文心路未來將有捷運綠線經過,也將有助當地商圈更繁榮。

位於5期重劃區大墩路的大墩店,當地原為純住宅區,公益路、大墩路口大墩購物廣場設立後,開始聚集人潮,家樂福大墩店在隔鄰設立,更使商圈更完整,並發展為5期重劃區最大的區域型消費商圈。

信義房屋東興店經理方治勝指出,大墩家樂福商圈與精明商圈、向上商圈並列5期重劃區3大商圈,並且為台中市金磚4區的核心位置,即使7、8期重劃區目前均已有量販店,但服務範圍仍可達7、8期,加上附近人口密集、鄰近學校及文心路,地段條件具有優勢。

德安店旁預售案少
方治勝表示,5期重劃區主要產品為大樓社區,屋齡多在10~16年左右,含車位總價400~800萬元的3~4房住家,是最受歡迎的主流產品,購屋者多為25~35歲左右、在附近文心路、公益路等地上班的首次購屋族群,且有一半左右是外來客源,而在此商圈長居後,即使換屋也以當地為首選。

家樂福德安店位於台中後火車站德安購物中心內,是東區最大的消費中心,服務範圍可達東區、南區、甚至太平、大里等地,不過因位於後火車站老舊地區,人口並不密集,近年來預售案推案量也不大,房屋缺乏汰舊換新,未來發展契機在於鄰近的台糖大型大學城再開發案。

家樂福青海店位於青海路、近河南路口,原屬於大逢甲生活圈,但設立2年來,已逐漸自成獨立商圈,中信房屋西屯逢甲加盟店經理龔錦堂指出,家樂福青海店設立前,青海路、河南路口即已陸續進駐麥當勞、生鮮超市、藥妝連鎖店及各類大型消費設施,家樂福進駐後,使得商圈更成熟完整,並成為逢甲地區的生活消費中心。

文心店附近待發展
龔錦堂表示,家樂福青海店未設立前,附近10年左右中古屋房價每坪約7萬元,但在家樂福進駐後,商圈急速發展,目前相同條件產品每坪房價已上漲至8萬元以上,漲幅近2成,而且屋主愈來愈惜售,釋出量大減,除了家樂福的支撐外,鄰近7期、逢甲商圈、中科、水湳機場再開發區等優越的地段條件,都讓房價持續不墜。

去年成立的家樂福文心店,是家樂福各店中最新的分店,位於7期重劃區文心路、面對5期重劃區,由於7期居住人口尚未集中,因此主要消費客源以5期重劃區及附近上班族為主,商圈則仍在發展中。另外家樂福中清店因位於台中市與大雅交界,消費客源幾乎均為大雅地區人口,列屬大雅地區商圈。

龔錦堂表示,量販店設點,一定會經過商圈調查,了解當地人口聚居情形與客源範圍,量販店設立後,又會吸引消費人潮,並帶動周邊商業行為,使得商圈更為鞏固,因此在以量販店為核心的商圈,生活機能沒問題,房屋容易增值,房價更具抗跌,購屋跟著量販店走,是最基本的

5期大樓適首購
5期重劃區大墩家樂福商圈生活機能佳,大樓社區又多,是許多首購族群購屋的第1選擇,總價預算300~400萬元,可以買到含車位2~3房的大樓產品,區段範圍大約從文心路到精誠路、大隆路到五權西路之間,都可買到,屋齡約10~13年左右,建議自備款可準備60~80萬元,只要是自住型客戶,貸款7~8成應該都沒問題。

選擇零店面社區
家樂福量販店在台中市有6家分店,幾乎每家店附近都形成人潮聚集的重要商圈部分分店周邊因人潮大量引進,造成汽、機車亂停、各種業種的店面急速增加,甚至影響安寧的居家環境。因此在家樂福各商圈購屋,不一定要選擇緊鄰家樂福,或即使緊鄰,也以零店面大樓或管理較佳的社區為宜。

環境
.崇德路沿線以民俗公園附近街景較整齊,有較多新成屋可選擇
.家樂福文心店位居7期重劃區,但主要生活圈包括5期,東興路東興公園附近有公園及學校,居住品質佳
.德安商圈多年未推出新案,周邊以20年以上老舊透天住家為主,有賴大學城推動後帶來發展新機
.青海路家樂福周邊有麥當勞、3C賣場、生鮮超市及連鎖藥妝店等,且近逢甲及新光三越,生活機能最完整
.大墩家樂福商圈為住家及辦公混合型商圈,公益路沿線有不少大型餐飲,但缺乏大型公園綠地

交通
.文心路沿線未來將有捷運綠線經過,家樂福文心店前將設G10站
.青海家樂福商圈近7期、中港交流道、中彰快速,且青海路及西屯路有多線公車行駛,交通便利
.崇德家樂福商圈文心路口未來有捷運綠線G6站
.德安商圈位於台中火車站後站地區,至前站地區須繞經復興陸橋或台中路

學區
.5期重劃區公益路以北國小學區為東興國小、公益路以南主要為大新國小,國中學區主要為大業國中
.崇德家樂福商圈學區為文心國小、賴厝國小、崇德國中、五權國中等
.青海家樂福商圈學區包括上石國小、上安國小、至善國中
.德安商圈學區主要為大智國小、育英國中



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【陳建徵╱台中報導】
台中捷運綠線今年將動工,交通部高鐵局並劃定沿線7站具捷運聯合開發潛力,根據台北地區大眾捷運系統經驗,聯合開發案房價將較當地行情高出1~2成,聯合開發案周邊也將發展成捷運新商圈,未來發展潛力無窮。

潛力無限
台中地區第1條大眾捷運系統「烏日文心北屯線」(簡稱台中捷運綠線),東起北屯區松竹路2號橋附近,全線以高架方式沿松竹路、文心路、文心南路、建國北路進入高鐵台中烏日車站,全長16.7公里,預計2013年完工、2014年正式營運。

G6G9站附近推案多
台中市政府交通局長祁文中指出,台中捷運綠線日前經交通部高鐵局評定,台中市轄內共劃設G3、G5、G6、G8、G8a、G9(2處出口)及G11等,共7站8處辦理聯合開發,開發內容將以集合住宅、商用不動產(含辦公室、商務飯店、百貨公司、購物商場、商店街、美食中心等)為主。

捷運聯合開發在台北地區已進行多年,開發完成之土地除部分供做捷運場站等相關設施外,其餘土地都經建商開發推案,今年下半年,台北地區捷運開發案更達推案高峰,初估推案量將超過400億元、總戶數達3000戶,包括中和線南勢角站、中和線景安站、新店支線小碧潭站及淡水線關渡站等案,都開出預售屋新天價。

台中市捷運綠線的7站聯合開發,目前以G6站文心崇德路口、G9站文心中港路口及G11站文心五權西路口等3站附近,建商開發動作最頻繁、推案量較大,當地預售屋開價也持續創新高。

聯合開發聚集商機
祁文中表示,根據台北捷運聯合開發經驗,透過聯合開發的場站都非常成功,場站附近商機、房地產蓬勃發展,以台北市忠孝東路、復興南路口的SOGO百貨為例,聯合開發後商機聚集、生意直線上升,當初未參加聯合開發的地主都很後悔。

永慶房屋代銷部協理王財旺指出,台北地區房市目前已經以捷運為主要價值判斷,愈近捷運站、房價愈高,捷運沿線也衍生出多處新商圈,且都以捷運站為商圈核心,台北市以捷運站500公尺內、台北縣以捷運站1000公尺內,為房價最高點,也最受歡迎。

王財旺表示,捷運站500公尺內,表示步行可接受的距離;捷運站1000公尺內,則以騎機車到達捷運站,尤其台北縣多以捷運站1000公尺內的住宅接受度高。捷運站周邊房價,較其他區域高出1~2成,聯合開發案房價,又比捷運站周邊高出1~2成。
信義房屋台中新光店主任江朗安指出,台中捷運綠線沿線,近2年推出多件小坪數住宅產品,銷售速度都很快,今年中文心、中港路口G9站旁預售案,更在短時間內600戶完全銷售,購屋者幾乎都是投資客,看好的理由都是未來的雙捷運站效益。

G8站將有中科支線
祁文中表示,G3站松竹路與舊社巷口附近,目前商業活動不多、房地產價格不高,但未來經過聯合開發後,將帶動當地商機與房地產發展,是屬於「雪中送炭」型的捷運聯合開發。

G5站興安路口、G8站河南路口及G8a站櫻花路口,當地可建土地不多,目前房地產開發也不熱絡,但未來也有機會藉捷運聯合開發翻身,尤其G8站及G8a站鄰近規劃中的水湳機場再開發地區,G8站未來更考慮規劃中科支線、穿越水湳機場直抵中科,也極具發展潛力。

江朗安表示,G6站崇德路口附近、G9站中港路口附近及G11站五權西路口附近,是目前捷運綠線沿線最熱門的場站生活圈,交通條件及生活機能都較其他場站優越,雖然房價已有1波漲幅,但預估捷運動工時、及捷運快完工時,都將再有另1波漲幅,仍然值得留意。

3~4房產品易出租
捷運是台中房市的熱門話題,台中捷運綠線沿線近2年也推出不少捷運住宅,由於小坪數產品近來金融機構貸款審核趨嚴,建議有意投資捷運住宅者,可選購捷運站附近,30~65坪左右、3~4房產品,目前每坪月租金約600~700元左右,且極易出租,未來在捷運完成時,還可轉手獲利,不過前提是一定要附裝潢、家具,出租金額會較高。

購屋避開捷運高架
捷運住宅是未來房地產主流,但台中捷運綠線採高架化,捷運沿線純住宅大樓,須留意避開捷運軌道,大樓3、4樓正對捷運軌道,不但較吵雜、也有陽宅風水上的顧忌,部分建商在規劃正捷運沿線住宅大樓時,將大樓1、2樓的公共設施樓層高度提高,讓所有住家樓層都高於軌道,選購時可詢問建商高度及防噪音問題。

環境:
.各聯合開發場站附近多有量販店,如G6站家樂福崇德店、G9站愛買中港店、G11站好市多台中店等,生活機能便利
.G3站附近有舊社公園、G6站附近有民俗公園、G11站附近有文心森林公園,兼具捷運與公園雙重優勢
.G5站興安路、G8站河南路、G8a站櫻花路附近可建土地不多,開發速度較慢
.G9站鄰近7期新市政中心,新市政府大樓正興建中,未來發展潛力大、房價最高檔

交通:
.G6站崇德路口,連接潭子、豐原,G7站中清路口,通往大雅,G9站中港路口,銜接沙鹿,交通流量大
.G7站中清路口可接中清交流道、G9站中港路口可接中港交流道、G11站五權西路口可接南屯交流道,轉接方便
.G9站中港路口未來將與捷運藍線交會,將設轉乘站,是未來台中市的交通核心

學區:
.G5站附近有四維國小、G6站附近有文心國小及崇德國中、G8站旁為文華高中、G9站旁惠來國小正施工中
.G6站崇德路口、G8a站櫻花路口,國中及國小學區較完整,就學方便

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