投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200801 (13)

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【盧金足/台中報導】
被稱為台中市金磚區的科博館、七期重劃區,房價動輒3、40萬元,讓許多購屋者望屋興嘆;而擁有豐樂公園、綠地與明星學區的八期、十一期重劃區,則可望在精密機械園區、中科、水湳經貿園區陸續營運帶動下,人潮帶來錢潮,成為今年台中房市的落後補漲區。

 

台中市建築開發投資公會市場調查主委鍾尹堂表示,建材原物料、 土地成本上漲壓力增加 ,勢必轉嫁到消費者身上,七期新市政中心 房價預估會衝到每坪40萬元行情,反觀土地成本較低的八期、十一期,近來在建商大肆推出高檔產品後,每坪房價可望上看20萬元。

 

鍾尹堂說,八期重劃區擁有豐樂、南苑、豐富三大萬坪公園、捷運 綠線連接烏日高鐵站,近期美商好市多購物中心開幕,房價逐漸增溫,另精密機械園區市府已完成招商,將帶動下一波漲幅;以去年推案的「發現登陽」為例,預售每坪15到18萬,目前已漲到20萬元,約達 1成5左右的漲幅。

 

八期重劃區現在儼然成為建商新的超級戰區,進場個案大多圍繞豐樂雕塑公園四周,如每坪20到28萬的「聚合發先得月」、每坪22到2 8萬元的「元鈞枕草子」、每坪25到32萬元的「大城新紐約」,「惠宇澄峰」每坪更打出30到40萬元行情,強調公園綠地的熱銷新賣點。

 

另一被視為年後房價補漲的區域,則是位在洲際棒球場旁的十一期重劃區,附近的環中路連接中彰快速道路,方便到達新市政中心、烏日高鐵站,而開發進入緊鑼密鼓階段的水湳經貿園區緊鄰此區,房地產推案熱絡。

 

業者表示,十一期鄰近衛道中學、馬里遜美國學校及仁美國小等明星學區,受到許多換屋族的歡迎,每周來客量激增,不管是投資或居住,都具增值前景。

 

十一期重劃區以往都以興建透天別墅為主,大樓產品僅有「窗的博物館」及「崇德水蓮」兩案,近來在仁美國小及洲際棒球場相繼完工、水湳經貿園區也定案後,房價後市看好。

 

今年在洲際棒球場附近推案的建商,除大樓個案的「日出登陽」,還有先建後售的太子建設,惠宇建設則將在823公園旁推新案,以其知名度及基地位置,每坪單價可能要再創該區新高。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
隨著中國醫藥大學附設醫院的癌症暨急重症中心啟用,活絡五權路路段的商業機能,醫院的院區範圍也擴大,使中醫商圈各區段發展更均衡。房仲業者指出,該區透天店面總價漲幅達50~60%,加上英才路的新店面街廓已成型,店家效益也逐漸顯現,透天店面開價2000萬元以上。

潛力區段
中醫商圈由中醫大學與其附設醫院為核心,該醫院鄰近中正公園與育德綠園道,由學士路貫穿進化北路、健行路、育德路、英才路直達五權路,店家依路段分為醫療器材、餐廳小吃、補習班等類別的小型聚落,上班族、就醫民眾與學生是此商圈的主力消費人口。

永慶不動產台中北區學士加盟店經理方志宏指出,癌症中心啟用後,人潮移入趨勢明顯,多家經營醫療器材的廠商欲進駐此區,但該區只有單面的店家效益,且店家已屆飽和,可發展的腹地有限,因此店面總價漲幅達50~60%;而路寬8米的五順街、五義街的住家,也吸引店家承租,漲幅達20%,目前透天店面總價900~1100萬元、租金2.3~5萬元。

近學校補教業興盛
中信房屋北區學士加盟店店長許清彥表示,中醫商圈的各區段店家類別明顯,美德街、學士路、健行路醫療器材、餐廳、超商群聚,中午用餐人潮多,是目前店家效益相對較高的區段,店家閒置期短、接手率高,區段內以透天店面較多,1樓坪數25~30坪左右,每戶總價約1500~1800萬元。健行路角店每坪可達20萬元左右。

方志宏表示,距離中醫大學步行距離5分鐘的永興街至進化北路,有學生套房聚集,路幅10米,長度約600米的永興街,各式小吃林立,是餐飲業種最發達的路段,在北區頗有名氣。他表示,依據過去經驗,其他業種進駐永興街的獲利率不高,屋齡20年以上,透天或大樓店面售價800~1200萬元,租金2.7~4.5萬元。

靠近中醫大學、五權國中的英才路、大德街口,新完工的透天別墅與店面,交屋約1年左右,是商圈內最新成型的區段。許清彥表示,由於鄰近五權國中,因此補習班是該區最主要的業種,屬於中醫商圈內的文教區,每戶店面開價2000萬元以上,最高達2800萬元。

裕毛屋將設點前景佳
中醫商圈各路段大多面臨停車問題,以健行路、學士路路幅較寬達25米,道路系統較無瓶頸;且區段發展成熟、店家密集度高,估計每日進出的消費人口約有2萬人。預算在1500萬元左右的購屋者,自備600萬元即可進場購屋,投資報酬率約5~8%。其次可參考英才路、大德街口附近新成型的透天店面區段,裕毛屋超市將在育德路、大德街口設點,未來店家效益看好。

停車位太少 客人不便
我在中醫商圈學士路、五權路口附近的咖啡店已工作3年,中國醫藥大學的癌症中心啟用後,到此區段就醫、消費的民眾明顯增加,對生意有正面影響;但是路邊劃定的停車位太少,希望有關單位能夠多劃些停車格,減少至此購物消費民眾被開單的機會。

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【莊富安/台中報導】
立委選舉國民黨大勝,激勵中部豪宅建商加強對海外台商的行銷宣傳火力,聯聚、精銳、寶輝、總太等多家領導品牌廠商,紛紛在桃園機場、機上雜誌、高鐵車站與高速公路沿線製作大型廣告看板或刊登豪宅銷售廣告,欲吸引返鄉過年台商的注目;聯聚甚至率先在香港赤(ㄌㄚˋ)角機場推出形象廣告看板,其接待中心並首度在新春期間不打烊,要全力搶攻春節期間台商鮭魚返鄉置產的強大商機。

 

中部地區一向是機械、自行車、橡膠、製鞋、紡織等傳統產業大本營,近二十年來赴海外投資的台商估計超過八萬家,這些台商在海外經營事業有成、累積龐大資產後,部分已開始有落葉歸根的想法,欲返鄉置產做為未來退休終老之地。

 

聯聚建設副總王于娟表示,今年立委選舉結果國民黨大勝,除有助未來國內政情穩定,更有益於房地產行情續往上走,部分台商已預約春節期間要來看屋,加上從過去推案對台商銷售的經驗,許多台商集中在春節返鄉期間成交,因此公司高層決定,今年新春期間接待中心全體人員都要上班,來迎接這批豪宅準客戶。

 

聯聚去年已在華航、長榮等飛機雜誌刊廣告,在高速公路沿線製作大型形象廣告,收效不錯,今年趁香港赤(ㄌㄚˋ)角機場釋出廣告招租,也順利承租到一幅廣告看板,刊登內文為「建築的感動需要二個人,一個人能做,一個人會懂」,並有台灣台中等字眼,讓習於大陸簡體字的台商經過時備感親切,興奮得向聯聚公司人員反映已經看到了。

 

精銳、龍寶、總太、聚合發、惠宇、大城等多家中部豪宅業者,為搶攻春節返鄉台商置產龐大商機,近來也不吝編列大筆行銷預算,在桃園機場、高鐵車站或高速公路沿線製作大型售屋廣告看板或燈箱,欲讓中部台商返家途中,一眼就看到,取得好印象;至於推出億元豪宅的寶輝建設,更將宣傳矛頭對準機上雜誌、高級進口汽車雜誌,要全力爭取海外台商的認同。

 

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【莊富安/台中報導】
看好國民黨取得立委大選壓倒性勝利,未來四年將是國內房地產市場難得的黃金成長期,包括聯聚、精銳、寶輝、聚合發、由鉅、仁山、豐邑等多家中部豪宅品牌建商,都已積極儲備未來推案的土地料源,尤以聯聚、仁山各有四塊位在七期的菁華土地,總價在數十億元間,最受注目。

 

聯聚建設副總王于娟強調,立委選後,出乎意料國民黨獲得大勝,未來政局將讓民眾購屋有安全感,建商也樂於繼續推案。

 

目前聯聚手中已購置了四塊土地,合計約有五千七百坪,都是位於七期新市政中心周邊熱門地段,將在明年與後年分別推出聯聚仁和、雍和、國際等三個豪宅建案與一家國際級五星飯店,全力搶攻國內房地產市場未來可能出現的一波大多頭行情。

 

看好未來中部豪宅市場仍大有可為,建商搶地動作不斷,其中惠宇已斥資數十億元購得七期育德路約三千坪土地,最晚明年要推案;聚合發則購得惠來路約七百坪土地,規劃在今年或明年度要推出新案;另外,精銳控有惠國段一四一號與雪梨汽車旅館現址等兩塊熱門土地 ,合計達九百五十餘坪,也預計在今年四月與六月中要推案;知名品牌建商寶輝在惠來路與市政北二路口握有六百坪土地,則預計在今年六月前要推案。

 

而行事作風維持低調的新豪宅品牌建商仁山建設,更在七期內陸續購進三千坪菁華土地,欲在未來四年內陸續推案,總推案規模估至少在一千六百億元以上。

 

惠宇建設行銷總監楊玄吉指出,中部豪宅市場雖在去年第三季後出現交易停滯現象,但在立委大選後已有不一樣氛圍出現,各接待中心開始出現看屋人潮,而在國民黨取得國會壓倒性的席次後,將有強大的力量可開始推動與經濟、民生議題有關的法案,整個台灣景氣都會朝有利的方向發展,將對台灣房價帶來強大的推升效果,就有如二○ ○三年SARS風暴後,帶動國內房地產景氣向上飆升的情況類似。

 

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【莊富安/台中報導】
立委選後激勵中部民眾對房市後市的信心,不僅豪宅市場回春,連首購族也開始進場,正在台中七期、八期與十一期推案的聯聚、由鉅、惠宇、登陽等多家業者,連日來明顯感受上門詢問的購屋族增多,人潮回升一至三倍之多,並有成交紀錄出現,將有益台中房市在上半年提早回春。

 

台中市建築開發公會市調會主委鍾尹堂認為,由於立委選舉結果,民進黨成績慘不忍睹,勢將影響藍、綠兩邊陣營未來都須將總統選戰主軸回歸到經濟面訴求,使兩岸經貿會走向更開放,對台中房地產未來發展也會有更正面的發展。

 

而在國內政治情勢明朗後,台中豪宅市場積壓已久的買氣開始爆發出來,以聯聚建設的新案「方庭」為例,據銷售人員表示,選後三天來前來看屋的人數,較往常增加了二倍,並有三戶下訂,一掃先前的陰霾氣氛。

 

而位於十一期重劃區的「日出登陽」,規畫坪數從四十三至一百坪,為針對台中房市首購族群新推的指標性個案,該案場平日來客數就不錯,尤以回籠客戶比例高,但兩天來反而是過路客增多,並締造出三戶的成交紀錄,可看出民眾對於未來景氣的樂觀。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
第五市場為台中市西區規模較大的早市,附近形成的生活圈發展成熟,國中、小學區都在附近,且周邊公園綠地多。區域內房屋屋齡較舊,新建案較少,目前新成屋大樓每坪約14~15萬元,全新透天別墅總價約1300~1500萬元,房價呈現穩定發展。

環境單純
第五市場位於西區樂群街、自治街、大明街、自立街等路段圍成的街廓,是西區居民主要的生活採買場所之一,附近有忠孝國小、光明國中、台中教育大學、台中女中等學校,以及地政大樓、台中醫院、台中市議會、台中市政府等機關,區域內的居民多為律師、醫師或公教人員,為環境單純的文教區。

除了市場、學區及公家機關等提供的生活便利性,區域內小型的公園綠地林立,有三民路、自由路口的公館公園,以及大新街的藍興公園,向西北延伸可接樂群公園,東北側隔柳川可銜接五權園道及五權西1街、五權西3街等2條美術園道,形成一片綿延的帶狀綠地,成為該區的特色。

中古透天500萬起
東森房屋台中院前加盟店經理王慈暉表示,西區屬於早期開發的區域,第五市場周邊的房屋密度高,所剩空地不多,新建案相對較少,目前區域內最新的大樓為新成屋「當代美術」及「美學NEC」,每坪開價約14~15萬元;屋齡10年左右的大樓,每坪約10~11萬元;屋齡30年以上的公寓,4樓以下每坪約5~6萬元,4~5樓每坪約4~5萬元。

由於生活圈發展成熟,區域內屋齡較老舊,透天住家或別墅為最主要的產品,目前新的透天別墅僅有預售案「美術大富」與新成屋「典藏」,總價約1300~1500萬元,永慶不動產台中美術館加盟店經理卓大為說,屋齡約20~30年的透天房屋,總價約500~600萬元,中古市場的交易穩定,房價起伏不大。

王慈暉指出,到本區購屋的客層,除了在附近上班的首購族外,有不少是學區因素,為了子女就學的方便而選擇本區,以較低的價格買到生活機能好又鄰近學區的房屋。附近的台中女中有許多外地就讀者,也形成外地客戶到本區買公寓產品,不但能讓家中子女方便就讀,還能將其他房間出租,賺取租金效益。

中古屋多 須注意屋況
在本區購屋建議可選擇忠孝國小周邊,接送小孩上下學較方便,且忠孝國小後方就是第五市場,買菜很方便,交通上可節省不少時間。該區內大樓產品較少,舊公寓較多,每坪約4~6萬元;屋齡20~30年的透天住家總價約500~600萬元。由於產品屋齡較舊,若買超過20年以上的中古屋,建議水、電管路要換新,可請仲介公司提供標的物現況說明書,了解房屋的基本產權資料。

市場附近早上交通亂
在這邊生活5年多,這裡買東西很方便,除了第五市場,比較大型的建國市場騎機車也只要5分鐘,附近有忠孝國小,距離火車站也很近,生活相當便利。不過早上的時間市場附近人潮較多、交通較凌亂,比較難停車,中午過後市場的人潮散去後較容易停車。附近很多上班族、老師和公務人員,晚上約9點過後附近較無人潮,環境較安靜。

◎環境
.台中市早期發展區域,生活機能成熟,三民路上的三民市場攤位較零星,第五市場位於忠孝國小後方,是西區居民主要採買的地點之一
.區域內小型的社區公園多,有公館公園、藍興公園及樂群公園等,但無較大型的公園,最近的大型公園為美術館及南屯路的崇倫公園
.三民路上有地政大樓,民權路上有台中醫院、台中市議會及台中市政府等機關

◎交通
.三民路、林森路為區域內主要道路,三民路上有多線公車行駛,三民路往北可銜接民權路、中正路至台中火車站,往南可接五權南路上中投公路,林森路往北可至美術館,林森路往南可至台中縣大里市
.除主要幹道外,區域內道路較為狹窄

◎學區
.忠孝國小位於三民路一段、光明國中位於自由路一段


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【陳建徵╱台中報導】
大型土地持續開發且日漸稀有,小型社區成為未來市區推案趨勢,台中市預售市場近年來有不少總戶數在百戶、甚至50戶以內的小型大樓社區,公共設施較少、並強調居住單純是主要特色,業者認為,社區大小雖不直接影響房價,但小社區容易管理,居住品質佳,房價也易維持。

居住單純
台中市預售市場近2、3年來,逐漸以大樓產品為推案主流,而且在大型基地愈來愈少、且難以取得下,基地面積500坪以下的小型社區,已漸成推案趨勢之一,由於基地面積小、規劃戶數也不多,總戶數大多在百戶以內,而且有不少是50戶以內的小社區。

以目前建商的規劃趨勢,300~500坪左右的土地面積,通常規劃為雙併或4併結構,每層樓2~4戶,20層樓以下,總戶數都不超過百戶,而由於基地面積不大,中庭面積及公共設施項目也不會太多,游泳池、三溫暖等大型休閒公共設施,也較難在這類小社區出現。

社區雖然有大、小之別,但房價卻不會有直接的影響,信義房屋東興店專員張富強指出,影響房價的主要因素是地段,其次是產品規劃及建材,在中古屋市場,社區管理好壞,也會影響房價,通常大型社區居住人口多,管理品質較難維持,小型社區人口少,彼此協調容易,管理品質得以掌控。

永慶不動產南屯慶豐加盟店店長潘建勳表示,200戶以內的社區,是一般購屋者最能接受的社區規模,尤其100戶左右接受度最高,超過300戶以上的社區,管理較不易,客戶抗性也較高,而且換屋型的客戶,又較首次購屋型客戶,重視社區規模。

分攤較多管理費
張富強表示,戶數多的大型社區,如果以2房以內的小坪數住家或套房為主,房屋出租的比例較高,由於房屋出租常更換房客,住戶品質也較難掌控。台中市西區、南屯區、西屯區等大樓社區集中區域,購屋客戶指名要求小型社區的比例,約佔購屋客戶總數的6成左右,顯示購屋者對小型社區接受度略高。

社區戶數多寡,也會影響管理費分攤,張富強表示,一般大樓社區管理費,每月每坪約45~55元左右,大型社區戶數多,可共同分攤,管理費可略減,小型社區戶數少,分攤的管理費會較高,不過有些公共設施較多的社區,維護費用高,管理費也較高。

新業建設董事長卓勝隆表示,由於近年來大樓產品規劃坪數放大,因此應以社區總建坪來評斷社區規模,社區總建坪約4000~6000坪左右,為適當的社區規模,以每坪每月繳交50元管理費計算,社區每月管理費收入約20~30萬元,可以負擔社區每月的管理成本,若社區管理費收入低於15萬元,則會影響社區運作。

1樓多為零店面
由於地價及房價持續上漲,銷售困難度提高,因此近年來建商多半採取規劃坪數放大策略,以減少社區總戶數、加快銷售速度。

大樓規劃的主流型態,以4併結構為主,標準層每層4戶,4戶共用2電梯,15層樓以下,總戶數多在60戶以內,公設比控制在33%以下,且大多規劃零店面,1樓全是公共空間及中庭,強調居住單純、沒有商業行為干擾。

可先了解住戶素質
一般購屋者對購屋條件的考量,依序分別是:價格、地段、生活機能、管理、格局規劃及學區等,對於社區的大小,通常並非考慮的主要重點,不過如果對社區的居住品質很在意,建議可以透過社區管理員、或仲介業者,了解社區住戶的屬性,及左鄰右舍從事的行業,事先熟悉社區管理與鄰居的素質,也有助進住後彼此交流。

避鄰超大型社區
大型土地利用小型零星土地開發小型社區,將是未來的推案趨勢之一。小型社區雖然擁有社區內部居住品質單純的優勢,但部分小型社區緊鄰居住人口多、且店面業種雜亂的超大型社區,因此外部環境仍然面臨汽機車亂停、出入人口複雜等問題,選擇小型社區除了慎選地段,也要留意避開超大型社區,尤其1樓有大量店面的套房型社區。

環境:
.美術館地區以公園綠地為特色,包括2座美術園道、存中街園道
.5期重劃區內有家樂福大墩店及文心路、大墩路2處黃昏市場,精誠路商圈也有不少沿街商店
.中科地區有TECH Mall購物中心及台糖、愛買等2大量販店,西屯路有黃昏市場。但區內較缺乏小型鄰里公園
.8期重劃區有豐樂、豐富及南苑等3座大型公園。好市多日前開幕,提供大量採買機能,補足8期重劃區生活機能

交通:
.美術館地區以五權西路為主要聯外交通,西接中山高南屯交流道、中彰快速公路及施工中的特3號道路
.8期重劃區鄰近高鐵烏日站、中山高南屯交流道及中彰快速道路,車程均在10~15分鐘
.5期與7期間的文心路,及貫穿8期的文心南路未來將有捷運綠線通過,向上路口、五權西路口、文心南五路口附近各有1處捷運站
.中科地區介於中山高中港交流道及中二高龍井交流道間,並以中港路為主要對外交通動線,施工中的60米中科路未來可紓解流壅塞
學區:
.美術館生活圈學區包括中正國小、大勇國小、向上國中、崇倫國中等,向上國中為明星學校,位於美術館旁美村路、存中街口
.5期重劃區公益路以南主要學區為大新國小、大業國中,部分區段學區則為忠明中小學、崇倫國中
.8期重劃區主要學區為永春國小及萬和國中,皆為明星學區
.中科地區小學包括永安、國安國小,國中學區安和國中距離較遠,西屯路福科國中施工中,中科地區未來就學會較方便


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【陳建徵╱台中報導】
學生套房市場再度熱絡,台中預售市場近期推出多件學生套房案,且以透天學生套房最受歡迎,每戶透天住家可隔成8間以上學生套房,每戶每年收租最少48萬元以上,總價投資報酬率6%以上。逢甲、嶺東等校鄰近中科及精科,科技上班族租屋更強力支撐當地套房市場。

客源廣泛
學生套房是房地產市場的投資收租型產品之一,中部地區各大學院校,以逢甲、靜宜等校附近學生套房市場發展最成熟,不但學生人數多、套房供給量也大,建商推出的學生套房產品,也以鄰近市區的學校周邊推案量最大。

透天可隔8~10間套房
永慶不動產西屯逢甲加盟店店長魏嘉榮指出,逢甲地區學生套房,仍是當地最重要的房地產產品之一,但由於可建土地已不多,近幾年建商推出的套房產品推案量減少,中古學生套房成為市場交易主力,買方有不少是公教人員或退休族群,利用小額閒置資金投資,收取穩定的租金收入。

逢甲、東海等房價較高的地區,以大樓型學生套房為主,其他大學生活圈,則以透天型學生套房居多,尤其沙鹿地區的弘光、靜宜大學附近,近幾年更推出不少透天學生套房,成為沙鹿地區預售市場的推案主力。

透天型學生套房,大多為樓高4~5層樓,以面寬6米為區隔,面寬6米以下的透天產品,每層可前、後隔成2間套房,每戶可隔出8~10間套房。面寬6米以上,則每層可前、後共隔出4間套房,每戶共可隔出16~20間套房。

單戶套房貸款較不易
以面寬6米以下、4層樓標準型透天住家為例,全戶隔出8間套房,每戶每月租金5000元,每年可收租金48萬元,若全戶總價700萬元,則每戶總價投資報酬率約6.8%,總價愈低、租金愈高,每年的投資報酬率就愈高,而且有不少建商採附家具、家電銷售,讓未來的房東出租更容易。

由於房價持續拉高,大樓型套房成本提高,加上金融機構對坪數小、總價低的單戶小套房的貸款審核趨嚴,透天型學生套房因總價高、整棟貸款容易,在各地的推案量有增無減,推案量也漸有超越大樓型套房的趨勢。

另外,也因單戶小套房的貸款不易,大樓型學生套房過去多訴求可零星購買、小額投資,但近來建商銷售策略已轉變,多半規定以多戶為1單位銷售,藉此擴大購買總面積、提高核貸機會與貸款成數。

台中市北屯區中臺科大、南屯區嶺東科大,是近2年台中市透天學生套房的熱門區段,最近並接連推出「中臺大學城」及「太子嶺東大街」2件透天學生套房,「中台大學城」是純學生套房,全棟均隔成套房。「太子嶺東大街」則為透天店面加學生套房,1樓是店面,2樓以上是學生套房,店面與套房動線分離,可分別出租收益,強調「1店雙效」。

東海周邊套房推案少
霧峰地區也有朝陽及亞洲2所大學,過去除當地少數地主自地自建的套房大樓提供學生租住,不少學生都轉往大里地區租屋,但霧峰地區今年來也推出「大學VIP」及「朝陽之星」2件學生套房案,均規劃為大樓型學生套房。

信義房屋中科店主任唐昌沛指出,東海商圈的學生套房,幾乎全部是私人自地自建的套房大樓,從20餘間套房的小型透天套房、到百餘間套房的套房大樓都有,除了東海大學學生,鄰近的弘光、靜宜大學的學生,也會跨區至此租屋,享受較佳的生活便利性。

房價高漲,學生套房的租金也跟著水漲船高,許多學生已漸漸無法負擔高額的房租,建商推出的套房產品,必須除了學生以外,也能吸引其他上班族租住,才能維持穩定的房屋出租。

魏嘉榮表示,逢甲地區生活機能及交通條件佳,加上鄰近中科,不少中科員工及台中市上班族在此租住,套房市場因此仍能持續蓬勃發展。「太子嶺東大街」專案經理張偉謙也認為,嶺東商圈旁施工中的精密科技園區,未來將引進上萬名就業人口,依中科發展模式,精科員工也將有大量的套房租屋需求,嶺東地區的套房市場仍將呈供不應求。

步行10分鐘到校為佳
投資學生套房應愈近學校愈佳,由套房社區步行至學校時間,最多在5~10分鐘為限,步行時間超過10分鐘的區段,就必須考慮機車及汽車的停車問題。由於學生為外食族群,套房社區周邊也應有完整的生活機能,提供每日3餐所需。另外套房本身除了基本家具外,也最好具備網路、冷氣、電視、冰箱等家電設備,才能提高出租的競爭力。

◎環境˙
大逢甲地區生活機能完整,西屯路、福星路、逢甲路、青海路等路段商業發展成熟,最適合外食族群
˙中臺科大附近以東山路沿線生活機能較佳,東山路、軍功路口有傳統市場及生鮮超市,其餘區段生活機能較不足
˙嶺東地區以永春南路、忠勇路2路段生活機能較健全,忠勇路有春社市場及文山黃昏市場
˙朝陽科大附近主要生活機能仰賴霧峰中正路及樹仁商圈,或可至大里塗城地區補充採買所需

◎交通
˙大逢甲地區交通條件極佳,鄰近中山高中港交流道,及中彰快速公路,中港交流道附近有朝馬交通轉運區,統聯、國光等多家長途客運業者在此設有轉運站
˙中臺科大對外交通聯絡以東山路、松竹路、太原路等為主,台中生活圈4號道路未來將沿軍福路通過,連結高速公路將更便捷
˙嶺東地區鄰近烏日高鐵站,車程約10分鐘內,並近中山高南屯交流道與中彰快速公路,未來特3號道路完成後,可接中二高龍井交流道及台中港區
˙朝陽科大地區以霧峰中正路及林森路為主要交通動線,往南可接中二高霧峰交流道、往北可至大里、台中市南區

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【蔣福錦╱台中報導】
台中5期重劃區大墩路上的家樂福商圈,是5期、7期的民眾日常消費的主要商圈,商圈內店家密集度高,周邊的街道內小吃店林立,提供附近上班族的飲食所需,商圈成熟、消費客層穩定,近3年店面價格上漲約2成,以公益路的店面價值最高,透天店面總價約3000萬元。

黃金地段
家樂福大墩店位於5期大墩路與大墩12街、大墩11街的交會處,周邊店家林立,形成穩定、成熟的大墩家樂福商圈,商圈主要範圍大約為公益路以南、向上南路以北、文心路以東至東興路間,銜接精明商圈,提供較平價的生活消費,公益路到大墩12街之間有大墩購物廣場,吸引不少人潮前往商圈消費。

公益路上有多家銀行、辦公大樓及知名連鎖餐廳,平日就有不少車潮、人潮,商圈內主要的南北向幹道大墩路沿線,有連鎖精品服飾店及鞋店,店家密度高,周邊的巷弄內有各式的小吃、餐飲店,擁有固定的消費族群,平日消費客層以上班族為主,並提供5期、7期的住戶日常生活的消費。

大墩路透店2000萬起
21世紀不動產台中文心加盟店店長高玉郎表示,公益路是商圈內店面價值最高的地段,透天店面總價約3000萬元,每月租金約10萬元,大樓店面每坪約50~60萬元,若以40坪的店面計算,總價約2000~2500萬元,每月租金約6~7萬元。大墩路透天店面總價約2000~3000萬元,大樓店面總價約1200~2000萬元,為商圈內店面價格次於公益路的路段。

大墩路往南接大墩南路可至8期重劃區好市多量販店,東森房屋5期首富加盟店店長周宗儀表示,好市多開幕後,假日湧現的車潮帶動大墩路附近的店面,價格略為上漲,而文心路未來將有捷運綠線經過,大業路及向上路均規劃捷運站,未來帶來的人潮將使文心路至大墩路之間的區段還有增值的空間。

高玉郎指出,商圈內近3年隨著土地價格的上漲,店面價格上漲約2成,且商圈內的店面產品具有保值性。目前大墩路周邊的街道內店面價格較低,但交易量也不多,周宗儀建議想來本區買店面的民眾可趁早卡位。

早午餐人潮多 停車不易
消費客群以上班族為主,早餐跟午餐時間的人潮比較多,生意還不錯,店面的租金在可以接受的範圍內。
停車位的問題需要改進,雖然附近有停車場,但是距離較遠,且路邊都沒有畫停車格,停車較不方便。

巷弄內店面投報率較高
建議可買大墩家樂福商圈周邊巷弄內的店面,例如大光街、大英街、大進街和大勝街等,總價較低,與較熱鬧的大墩路、公益路等區段價差約有3倍,巷弄內的店面投資報酬率較高,預算準備1000萬元左右可以買到大樓店面,若以每月租金3萬元計算,租金報酬率約有3~4%。不過須注意的是,附近的巷弄多為10米左右的道路,上下班時間和中午的時段容易塞車。

大墩家樂福商圈區段行情

●公益路:文心路至東興路
.透天店面/約3000萬元/約10萬元
.大樓店面/2000~2500萬元/6~7萬元
●大墩路:公益路至向上路
.透天店面/2000~3000萬元/約10萬元
.大樓店面/1200~2000萬元/6~7萬元
●大英街:公益路至向上路
.透天店面/1000~1200萬元/3~4萬元
.大樓店面/700~800萬元/2~2.5萬元

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【蔣福錦╱台中報導】
永春國小為台中市8期重劃區內的明星學校,校齡及設備新穎,加上城堡式的外觀,成為8期地標性的建築。學區內居住人口密度低、公園綠地多,環境單純安寧。房屋以透天產品為主,總價800萬元可買到屋齡約10年左右的中古透天,總價400萬元可買到屋齡10~13年的大樓3房住家。

校齡新穎
永春國小位於台中市南屯區永春東路,介於文心南路與大墩南路之間,校地面積約6000坪,屬於8期重劃區,於1999年創校,目前全校學生約2300人,共68個班級,校舍及教學設備新穎,擁有不錯的辦學口碑,加上童話城堡般的特殊外觀,將校園環境營造成童話王國的感覺,不但成為8期的明星學校,也是8期內具有地標性的建築。

棋盤街道 環境單純
永春國小學區內屋齡均在20年以下,21世紀不動產領袖八期加盟店主任賴柚吉表示,8期為較新的重劃區,道路為完整的棋盤式街道及整齊的巷弄,區域內沒有娛樂場所及辦公大樓,為環境單純的住宅區,居住的人口密度低,公園綠地比高,區域內就有豐富、南苑及豐樂公園等綠地。

賴柚吉表示,學區內以中古透天產品較多,大樓產品較少,新建案不是預售就是結構中,目前預售大樓每坪約18~22萬元為主力,最高開價將近40萬元。屋齡2~3年的新成屋大樓每坪約15~16萬元,屋齡12~13年的大樓每坪約10萬元。

新成屋透天別墅若建坪70~90坪,總價約2000~2500萬元,屋齡2年內的別墅總價約1500~1600萬元,永春國小周邊、屋齡約10年的非臨路型中古透天住家總價約800~1000萬元。

捷運綠線 有助漲勢
好市多量販店(COSTCO)開幕後,每逢假日必湧入大量人潮,不但補足了8期的生活機能,也為房價帶來一波新的話題。賴柚吉表示,好市多開幕後想在附近購屋的客戶明顯增加,預計2年後附近的大樓交屋後帶來的居住人口,將更帶動附近的生活機能,而捷運綠線從8期中間貫穿,以及緊鄰的13期重劃區都是未來房價看漲的助力。

東森房屋台中豐富加盟店店長何靜育建議,預算不充裕的首購族,想在永春國小的學區內購屋,可選擇文心南五路與向心南路交叉口附近,或是海德堡商圈周圍的中古大樓,自備約110萬元可買到屋齡約10~13年、總價400~500萬元的3房2廳含1個車位的大樓產品。

永春東 東興路周邊 機能佳
永春國小為8期重劃區內校齡較新的學校,8期內以別墅產品居多,大樓產品目前不是施工中就是預售中,選擇性較少。若是首次購屋,想住在靠近永春國小、生活機能又較佳的地段,建議可選擇東興路和永春東路十字路口的周圍,屬於8期內寧靜的住宅區。

該地段鄰近5期重劃區,騎車5分鐘就可以到5期東興路及南屯路便利的生活圈,適合注重生活便利性的購屋者,該區新的產品較少,屋齡大多是約13~14年的透天產品,總價800~1000萬元都在合理的範圍內。

永春國小學區
◎學區
大興里(全里)
大誠里(第3~13鄰)
豐樂里(第9~11、21~23鄰,及第12鄰向心南路以東)
田心里(第13~16鄰)
同心里(第15~25鄰)
向心里(第1~8、11~14、16、17鄰)
資料來源:台中市教育局


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【王尹軒/台北報導】
內政部今(一)日公告,九十七年全國土地現值平均調升幅度為三 ‧二三%,全台各縣市,以台中市調幅九%居冠。官員表示,今年全國廿五縣市土地現值全面上升,是繼八十七年來,首度出現的情形。

 

台北市調升六‧六九%、高雄市調升一‧五九%。台灣省各縣市以台中市調升九%居冠,其次依序是桃園縣八‧二八%、金門縣八‧二七%、台北縣六‧五二,及台中縣六‧○八%;調幅最低為澎湖縣,僅○‧○二%。

 

地政司官員表示,中科磁吸效應持續發酵,繼去年台中縣土地現值為全台調幅最高者後,九十七年輪到台中市,成為第一名。台中縣政府指出,中科效應、科技創新園區興建、七期重劃區標售地價屢創新高,還有高鐵通車等因素,都帶動整體台中地區的發展。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

 

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儘管今年下半年受到美國次級房貸風暴等利空衝擊,台中房市出現價揚量微縮的盤整狀態;信義房屋認為,97年大選過後,開放大陸人士來台觀光,以及兩岸三通政策明朗,台中將是直接受惠地區。

 

美次級房貸衝擊 房市盤整

 

信義房屋總經理薛健平指出,內政部統計處統計顯示,2006年台中市房屋買賣移轉件數達41561件,與前一年比較成長11.38%,市場交易熱絡,讓台中市三度蟬聯全國「家戶購屋比」最高的縣市,達11. 72%,意味著每百戶家庭當中就有近12戶買房子。今年截至10月底內政部統計處的統計,台中市的房屋買賣移轉件數則為31641件,在外界紛紛對年底房市信心陷入陰霾之際,表現尚稱穩定。

 

西屯區 再度奪回賣座冠軍

 

信義不動產企研室主任蘇啟榮也指出,今年下半年預售市場轉淡,但台中整體市場交易並沒有退燒的跡象,根據信義房屋第三季房價指數,也以台中市上揚幅度最高,指數由去年第三季的73.49,上揚為 81.83。

 

此外,根據信義房屋不動產企研室之調查統計,今年1-10月台中房市之賣座冠軍再度由西屯區奪回賣座冠軍,係與七期重劃區房市交易持續熱絡有關。而暫由冠軍退居第二的南區,因位處台中市主要幹道間,交通便利,區內更有中興大學與中山醫學院,人文鼎盛,生活機能成熟,使得購屋知名度一直是名列前茅。

 

中科最具潛力 房仲業看好

 

信義房屋中區執協歐智雄認為,西屯區在七期及中科之加持下,價格不斷拉高,撮合難度確見提高,相對南區房價較低,又有近高鐵站之優勢,成交自然容易多了。但整體而言,台中房市最火紅的地區,今年仍集中在七期、八期、中科與美術館周邊等四區,也就是所謂的「金鑽四區」,區內精華地段房價每坪上攻30萬,至於豪宅產品每坪單價更上看40萬元,可說是台中房市的一級戰區。

 

歐智雄指出,台中房市另一主要動能是中科,目前大約有2萬科技人進駐,其中只有2成屬台中市籍,其他8成都是從外地來,以每一就業人口帶來一個家庭,平均每年將增加近8000戶的潛在住宅需求。未來幾年在中科持續引進高所得人口及創造產業群聚效應下,中科附近仍將是台中地區最具潛力的房市區塊。

 

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【陳建徵╱台中報導】
7期重劃區、8期重劃區、中科、美術館加科博館特區等4大區段,是台中房市的金磚4區,去年推案量合計將近台中市總案量9成,4區平均房價超過20萬元、最高房價達每坪60萬元,業者認為,金磚4區仍將是今年台中市最受矚目的推案焦點。

發展快速
台中市預售市場依生活圈型態,可區分為多處特定的推案區段,其中以7期重劃區、8期重劃區、中科、美術館加科博館雙特區等4大區段,最受到建商及購屋者認同,此4大區段合稱台中市的金磚4區。

交通便利居住品質佳
金磚4區近幾年來,都是台中市預售市場的推案主力區段,尤其去年4區推案量更高度集中,去年台中市共推出約1600億元左右案量,金磚4區合計案量約達1400億元,佔全市總推案量將近9成,其中更以7期重劃區推案量最龐大,約佔全市總推案量8成,市場推案嚴重傾斜。

台中市建築公會市場資訊主委鍾尹堂指出,由於7期房價高且推案量大,有7、8件百億大案,造成去年台中市預售市場推案過於集中,而且產品規劃、定價、客源等也過度集中,因此去年下半年起,房價漲升力道趨緩,成交速度也放慢。

鍾尹堂表示,由於外來客的首選區段,仍集中在金磚4區,因此4大區今年仍是預售市場的主力推案區,推量比例雖會略有下降,但仍是最重要的幾個區段,市場焦點不會轉移。

萬群廣告總經理謝坤成指出,台中市金磚4區共同的特色都是擁有極佳的交通條件、區內或周邊都有重大建設支撐,除了8期重劃區以外,各區都位於中港路的軸線上,而且各區都有高比例的公園綠地或公共設施,居住品質佳,也是最具有發展潛力的4個生活區段。

8期大樓產品為主流
謝坤成表示,7期是金磚4區之首,有新市政中心、大都會歌劇院、國際會展中心等重大公共建設,8期及美術館、科博館特區則都擁有大量公園綠地,中科則是兼具4大區所有優點,包括2處高速公路交流道、3所大學、2家量販店、2家大型醫療院所,以及引領台中市未來發展的中科園區,是最值得期待的特區。

鍾尹堂表示,4大區段目前以7期房價最高,尤其市政路以北的新市政中心區,預售案開價每坪35萬元起跳,最高開價每坪60萬元。8期及美術館、科博館特區其次,平均開價約25萬元起,最高每坪40萬元。中科目前房價略低,預售案每坪約16萬元起,最高每坪25萬元。

以推案地段分析,7期去年以新市政中心最集中,今年新市政中心豪宅案推案量將減少,但預估仍有500億元以上,7期市政路以南的南側區,今年推案量將增加,且將有預售案創下每坪40萬元以上新高價,產品規劃則以80~100坪左右為主。

8期去年推出8件頂級換屋型大樓產品,並取代以往的高價別墅,今年仍將維持大樓產品為主流的趨勢,規劃坪數範圍較大,約60~120坪。美術館及科博館特區,今年也以80~100坪左右較多,每坪開價則有後來居上的趨勢,預計有機會衝破每坪45萬元。

中科地區往年都是以別墅案量最大,自去年起大樓產品取代別墅,今、明2年仍將維持此一趨勢,而且規劃坪數也將持續放大,50~100坪左右將成為未來主流,當地目前房價在金磚4區中最平價,預售屋開價多在每坪20萬元以內,也是首次購屋族最有機會進住的區段。

此區房價不易回跌
金磚4區是台中市最熱門的推案區段,尤其7期重劃區更是金磚4區之首,當地地價、房價都是台中市之冠,台中市政府今年將再度標售7期抵費地,由於台中市現有精華土地供給有限、建商手中土地存貨也不多,屆時將再掀起建商加價搶購熱潮,加上原物料價格持續上漲、營建成本居高不下,在金磚4區帶動下,房價回跌的機會不高。

選擇外圍區段待漲
金磚4區是台中市近年來最火紅的區段,不但建商積極推案,也很受購屋者認同搶進,房價漲幅也高於其他區段,最高漲幅都超過1倍以上,部分區段更超過2倍,預算有限的購屋者已經愈來愈難以負擔,建議預算不足的購屋者,可以選擇金磚4區的外圍區段,如逢甲、5期等地,也具備重大建設利多,目前房價漲幅雖不若金磚4區,但極具上漲潛力。

環境:
.7期文心路沿線有愛買中港店、家樂福文心店及文心黃昏市場等提供生活採買
.7期內有市政綠園道、惠來公園、南屯公園、文心森林公園,及規劃中的大都會歌劇院等公園綠地及休閒設施
.中科地區有TECH Mall購物中心及台糖、愛買等2大量販店,西屯路有黃昏市場
.8期重劃區有豐樂、豐富及南苑等3座大型公園。好市多日前開幕,提供大量採買機能,補足8期重劃區生活機能
.科博館至美術館地區除2大文教設施外,北側有植物園、沿線有經國綠園道、南側有存中街園道及美術園道等,但生活採買須至向上商圈或SOGO商圈

交通:
.7期重劃區北臨中港路、東接文心路、南近五權西路,南北分別鄰近中港及南屯2處交流道
.8期重劃區鄰近高鐵烏日站、中山高南屯交流道及中彰快速道路,車程均在10~15分鐘左右
.文心路及文心南路未來將有捷運綠線通過,向上路口、五權西路口、文心南五路口附近各有1處捷運站
.中科地區介於中山高中港交流道及中二高龍井交流道之間,並以中港路為主要對外交通動線,施工中的60米中科路未來可紓解中港路車流壅塞

學區:
.7期學區為惠文中小學,為目前台中市最受歡迎的明星學校
.8期重劃區主要學區為永春國小及萬和國中,皆為明星學區
.科博館至美術館沿線地區,學區包括忠明中小學、中正國小、向上國中、大勇國小、崇倫國中等校
.中科地區小學學區為國安、永安國小,國中學區距離較遠,為安和國中,西屯路福科國中施工中,中科地區未來就學會更方便


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