投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200802 (16)

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建築大師伊東豐雄於2月16日暢談台中大都會歌劇院建築設計概念,彰化縣長卓伯源親臨會場聆聽,並針對大師於論談中所敘地標性建築與城市美學規劃前衛觀念,觸動改造彰化城市景觀。

 

卓伯源表示,彰化縣地標性建築包括國際級高鐵彰化站、鹿港露天博物館與彰化市東區都市計畫再造新風貌,都是首選。他說,彰化東區都市計劃案已經內政部審查通過,目前彰化縣都市計畫土地僅11. 9%,還有88.1%可發展空間,廣達1026公頃,潛力無窮。

 

卓伯源致詞時表示,此行主要是表達中部人對胡市長的魄力、遠見與宏觀的國際觀高度的敬意。他說,伊東大師獲得台中大都會歌劇院國際競圖首獎,前衛設計與革命性創新工法,預計完工後,可吸引來自世界各地遊客參觀。個人除表達讚佩,並認為此舉勢必會為台灣建築界掀起一番崢嶸並茂景象。

 

目前擔任於東海大學創意設計暨藝術學院院長曾成德,長期深耕於台中市整體都市景觀營造,是台中市胡市長志強倚重的環境景觀總顧問。對於伊東大師能夠於台中大都會歌劇院國際競圖中,獲得所有評審委員的一致青睞,曾院長認為是其具有世界級當代建築的前衛視野,以及中台區塊喜歡戶外生活的地方風情。卓伯源日前與曾院長晤談中,深刻體認到,彰化縣必須引進國際一流技術、一流的觀念及一流人才,貫徹「彰化走出去、世界走進來」的理想。

 

卓伯源為了打造彰化縣嶄新都市景觀與風貌,特別指示縣府建設處組成跨局處「高鐵彰化站推動小組」,建設能展露彰南花卉園區特色地標性建築,並督導城市暨觀光發展處積極推動富藏文化資產鹿港古蹟區,改造為兼具休憩養生與文化旅遊的露天博物館。同時也指示縣府團隊積極規劃催生彰化市東區都市計劃,日前並獲內政部審核通過,整體完善建造成科技工商綜合城市,徹底改造彰化縣。

 

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【盧金足/台中報導】
台中市七期重畫區房市強強滾,但最近成為藝文新重鎮的圓形戶外劇場與緊臨的文心森林公園,帶動周遭房地產行情,躋身為新的豪墅群聚區域,成為建商搶建的熱門標的。業者還規畫200坪豪宅,吸引金字塔客層,房價也從每坪20到30萬,推升至30到35萬水準。

 

圓形戶外劇場完工啟用後,因為場地大、交通方便,變成台中市藝術表演最頻繁的據點,加上附近佔地寬廣的文心森林公園,藝文配合綠地的新賣點,今年第一季開始,已有登陽、國泰、精銳等三大建商,將此區域視為主力戰場,陸續推出百坪豪宅,搶攻七期的房市。

 

台中市建築投資開發公會市場調查主委鍾尹堂指出,相對於七期新市政中心、大都會歌劇院房價漲幅高,臨近文心森林公園周邊土地, 房市仍具很大補漲空間。

 

和金鑽四區之一的七期比較,七期一向被視為豪宅推案集中地,寶輝建設在大都會歌劇院旁推出的豪宅個案,每坪開價50到60萬;而未來文心森林公園和戶外圓滿劇場,在捷運綠線站完工期待下,預估今年將站上每坪35萬以上的價碼。

 

不動產業者表示,建商看好文心森林公園周邊環境、生活機能發展,相繼推出新案,而且坪數都以大坪數為主,動輒80到200坪的規畫,顯示戶外圓形劇場附近的房地產,市場接受大坪數的消費客層已逐漸成形。

 

長期在七期重畫區推出豪宅案的精銳建設,去年在文心森林公園北側推出「精銳米蘭」,每坪賣出30到35萬,短短兩個多月時間即售磬,今年第一季打鐵趁熱,再推出總銷50億的「海德一號」,業界緊盯精銳的新推案,每坪單價可能會再創這個區域的市場高標。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
學區是多數家長購屋時的考量之一,明星學校更是購屋時的主要指標,台中市的明星學校大多是校齡較新的學校,包括全台中市最新的仁美國小、5期的大新國小、及北區賴厝國小和7期唯一的小學惠文國小,為了讓小孩有良好的就學環境,就近購屋、提早設籍是不二法門。

搶手物件
賴厝國小位於漢口路四段、梅川東路口,創校至今約10年,為發展超過20年的北區內校齡較新的學校,校舍為城堡式建築,校園四周採無邊界的綠籬圍牆設計,校風新穎,首創學童不用穿制服上學,學區周邊的生活機能方便,主要仰賴漢口商圈、家樂福崇德店,並緊鄰太原綠園道,吸引許多北區、北屯區的家長選擇就近購屋。

賴厝國小旁新案漸出
信義房屋大雅店經理陳佑任表示,賴厝國小周邊大多是屋齡15~20年的透天產品,總價約500~600萬元,中古大樓屋齡平均10年,每坪約10~11萬元,近1~2年太原綠園道兩側才開始蓋新的大樓,預售案每坪約13~15萬元。他指出,綠園道及學區附近都是不錯的居住環境,若預算充足的換屋族可考慮綠園道周邊的新成屋,不過綠園道周圍停車愈來愈不易。

北屯區的仁美國小為目前全台中市校齡最新的國小,於2005年正式招生,位於崇德路三段與崇德十二路口,校舍為開放式設計,外觀新穎具特色,成為新興的明星學校,學區屬於11期重劃區,周邊多為純住宅區,商業行為較少,現階段消費以松竹路以南的崇德路商圈為主,崇德路為台中到潭子、豐原之間的重要幹道,未來性看好。

大新學區巷內車流大
學區內主力產品多透天別墅,陳佑任指出,房屋屋齡平均約5年內,透天別墅總價約1000~1500萬元,新建的別墅多偏向豪宅規劃,地坪從40~60坪都有,總價約2500~3500萬元,由於都是知名建商投資興建,規劃的質感較一致,塑造出較佳的居住環境,吸引許多在地與周圍縣市的換屋族到此購屋。他建議,在重劃區內可以社區有管理的為優先考量。

5期重劃區為台中市早期發展的區域,大新國小位於文心路、向上路口,為5期內最新的小學,極受家長青睞。永慶不動產台中南屯大新加盟店店長江燦亮說,學區附近就有2家家樂福、文心路有文心黃昏市場、文心森林公園,以及未來將沿文心路通過的捷運綠線,生活便利及交通的優勢,讓學區內房價近幾年皆呈穩定的微幅上漲。

住商不動產台中惠文加盟店店長周國勝指出,大新國小周邊中古大樓屋齡約11年左右,透天產品屋齡約20年左右,以未來的發展性來看,建議家長可買在靠近文心路、走路5分鐘內就可以到捷運站的地方,總價450~500萬元可買到屋齡約11年、3房附車位的中古大樓。在居住上須注意交通問題,由於巷弄內車流量多,家中有小孩須特別留意。

惠文學區中市最熱門
7期重劃區內目前唯一的學校惠文國小、惠文中學,是台中市目前最熱門的學區,周邊的房價也是全台中市最高,由於學區內就學人口眾多,學區範圍每年都會調整,想進入惠文國小就讀,必須特別注意設籍的時間問題,設籍愈久入學的優先順序愈高。

中信房屋台中惠來加盟店經理王彥傑表示,7期緊鄰5期、黎明商圈等便利生活圈,可補足目前生活機能不足問題,目前學區內以總價450~650萬元中古大樓或總價1500萬元以上豪宅最受歡迎,河南路、公益路一帶中古大樓以3房產品為大宗,而黎明東街以東仍屬惠文國小學區,可在周邊買到屋齡8~13年、每坪10~11.5萬元的中古大樓,總價最少450萬元就可進住7期重劃區的惠文學區。

招生前期學校還在施工
台中市的明星學校大部分是校齡較新的學校,學校的設備較新穎、師資也較齊全,不過部分學校分成2~3期的工程,招生後持續施工,招生後的前幾年,校園環境可能較不完整。且部分位於新興重劃區內的明星學區範圍較大,周邊生活機能仍在發展中,大眾運輸系統也較缺乏,學童無法自行步行上下學,家長必須親自接送。

5分鐘到學校產品保值
明星學校的吸引力能帶動學區周邊的房價,許多家長會因為家中孩童就學問題而選擇到明星學區的周邊購屋,明星學區有一定的指名度,且每年都會有新生來學校就讀,學區周邊的購屋需求是不會間斷的,若考慮到將來換屋脫手的問題,在學校周圍步行或車程5分鐘左右距離的產品都是不錯的選擇,只要產品規劃的不錯,未來必定有其保值甚至增值的空間。


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許多屆齡退休的中壯年族群或是中產階級、電子新貴,在這兩年吹起了一鼓蓋屋、買地風,到台灣宜花東地區和澎湖買地、蓋房,房仲 業者表示,在這兩年的價格,平均上漲兩成以上,除了計畫自己享受外,還有投資民宿,委託當地業者經營,自己假日再到當地度假。

 

住商不動產企研室主任徐佳馨說,雪山隧道通車前就有很多台北人,到宜蘭礁溪買房子,通車後,礁溪一帶的溫泉套房買氣更顯熱絡,除了純投資之外,也有許多外地人購買享受一陣子之後,再轉手賣出。

 

這一年來平均算,宜蘭礁溪的房價,被北部人買上來,如果房子的景觀好、地點佳,過一陣子再前進新的溫泉套房,永遠享受新鮮感。目前最受歡迎的類型是擁有獨立水權的溫泉套房,如果景觀夠好,市場上也出現一坪二十五萬的天價,徐佳馨說,雪隧通車前後,宜蘭地區有兩成以上漲幅。

 

往下走到花東,漲幅也相當驚人,住商不動產花蓮中山店店店長游楊輝指出,花蓮地區有慈濟醫院進駐、東華大學設立等,醫療資源齊備,空氣清新、環境好,吸引退休人潮買地蓋房,特別是慈濟醫院所在的吉安,三年來農地價格從一坪一萬飆漲到二萬,漲幅最為驚人。

 

不過游楊輝也提醒,由於農業發展條例的限制,土地必須要在七百五十六坪以上才能興建農舍,若是在八十九年一月二十四日之前、土地又在七百五十六坪以下,就只能供原地主興建,許多經驗不足的都市客因此買不到農地築夢,反而買進了一肚子火。

 

游楊輝說也建議,七百五十六坪對都會人來說,實在很難想像有多大,也太過空曠,避免買了後一個人缺乏照應,最好找三五好友一起買。

 

中信房屋也表示,由於農地買了之後,必須兩年後才能蓋農舍,五年後才能買賣,因此炒作空間不大,建議是真的要退休、悠閒享受自然生活再買。

 

中信房屋指出,也有計畫在十年後退休的夫妻,到花東看地、買地,等待房子完工,退休就享受農村生活,也可以先將房子交給在地民宿業者代管與維護,假日就到台東住宿,退休前賺旅遊財,退休後自己住,享受閒雲野鶴的生活。

 

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中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會副理事長賴正鎰:以國際城市房價和台中房價相較,新加坡每坪單價達450萬元,韓國首爾為400萬元,台北達150萬元,台中七期豪宅每坪開價僅60萬元,屬於相對低點。目前國際資金、美元到處流竄,無限資金追求有限的資產,房市行情看漲。

 

台灣經貿情勢過去深受美國影響,美國股市跌台灣也跟著下滑,不過近年來,兩岸三地互動密切,台灣和大陸間關係更是連動性影響,香港也取代了美國貿易地位。目前台灣有3千億美元,等同10兆餘元資金投資在大陸,這就是台灣人厲害的地方,單向投資基礎根本不受影響。不過若能搭起兩岸互動的橋樑,兩岸之間三通直航,國內經濟將直接起飛。

 

以立委大選前後觀察房市,選前半年時間房市確實來客量少,立委選後1周,來客量比前3個月還多,顯見政治對經濟的影響面有多深。 2008年台灣政局將逐步走向穩定的局面,目前國際資金都在等待進軍的時機,不少外商非常看好台灣商業不動產商機,手中都握有1千億元資金準備投資,實力不容小覷。

 

1年半前,本人預測台北房價每坪將達150萬元,很多人都說不可能,如今卻一一印證。未來台北房價每坪將直逼300萬元,台中達100萬元,高雄也會到60萬元。目前七期房價每坪約3、40萬元,成長空間很大,確實指日可待。

 

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台中市建築開發商業同業公會市場資訊委員會主委鍾尹堂:回顧9 6年台中房市在重大建設陸續完成後,建商恢復信心,推案量達1754 .65億元,較95年增加543.15億元,增加45%。不過總戶數減少26%,主因為七期豪宅爆量,呈現案量大、坪數大、樓層高、單價高的「二大二高」豪宅為主。但是去年下半年房市成交量下滑,主要受到銀行緊縮放貸成數、對投資客核貸從嚴審核之故。

 

展望97年房市,第1季因卡在大選期間景氣持平,第2季新政府團隊陸續安定入主後,政策明朗化對於整體房市必為利多,預估全年案量可達1700億元,業者多集中在西屯、南屯等區域推案,就金磚四區中,今年七期重劃區推案範圍轉移到戶外圓形劇場周邊,美術館則由園道推到科博館特區,中科也轉向十二期重劃區及周邊發展,另外五期和南區分別都有個案出現。

 

由於地價節節升高、營建原物料成本直飆,之前出現真空狀態的首購產品,今年每坪單價也達15萬元以上,過去中部房市低房價時代逐漸遠離。展望未來在政府全力支持、業者態度積極、景氣回升、消費信心增強下,匯成一股房市向上提升力量,再加上從建築執照、使用執照以及買賣件數移轉總數量均呈現正成長的情況看來,中部房市前景看好。

 

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台灣省建築開發商業同業公會聯合會理事長穆椿松:回顧2007年台中房市,上半年比下半年好,主要有四個不利因素。首先是台幣貶值資金外移,股市、房市都不佳,其次為大陸來料加工退稅金額從17% 降為5%,造成台商緊張。再者美國次級房貸風暴,導致全世界經濟下滑,以去年的耶誕節而言,買氣不振,最後則是股市差、學者高談利空,購屋族陷入一片觀望氣氛。

 

展望2008年,目前看來,正面大於負面,利多因素包括一、選後兩岸關係改善,兩岸開放觀光勢在必行,對於台灣內需市場助益良多。二、在中科、機械園區產業面支撐下,台中國際貿易蓬勃發展,辦公大樓需求倍增。三、油價居高不下,各種營建原物料成本高,房價上漲無回跌空間。鼠年元旦過後,應該隨時都有引爆點。

 

另外,2008年是台灣充滿機會的一年,由於近年全球能源、原物料愈來愈貴,但台灣處於低利率環境,高通膨、高原物料、加上亞洲貨幣升值趨勢,台灣房地產還有被推升上漲的空間。至於大陸觀光人口抵台,直接帶動消費市場,如旅館和零售業,也會間接刺激房市買氣。

 

再加上中科在民國91年動工後,去年進駐員工人數已突破2萬人,也陸續投入各個案場購屋,成為台中市新客源。至於台商回流部分,則為中大型企業獲利好,轉而返鄉投資,以七期大坪數豪宅而言,7 成以上都是台商,可為明證。

 

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政治大學地政學系教授林左裕:去年美國次級房貸違約風暴席捲全世界,也對美國房地產有直接負面影響,不過對台灣房地產無直接負面影響;但因其引發骨牌效應,如卡債等,影響美國的消費市場,進而造成對台採購的衝擊,可能會間接影響台灣的總體經濟及不動產市場,後勢值得觀察。

 

展望2008年台灣房市正面因素包括一、貨幣供給額,2005-2007年增率央行控制在4.5%-5%之間,以抑制通膨。二、租金價格指數,以 2007年3月為例比去年同期增加約0.5%,三、高鐵、中科、南科和高捷效應帶動房市發展。四、台灣的境外基金因美國次級房貸風暴損失低於1%,五、美國為過度舉債消費的國家,台灣儲蓄率高,六、台灣房貸成數低於8成,且已度過之前東南亞金融風暴及卡債風暴。

 

不過其他值得注意的因素則為一、美國為台灣第三大出口國,未來經濟成長可能受美國消費低迷影響,二、多家銀行的房貸放款餘額逼近上限,三、台灣利率偏低,未來利率若上揚,可能提高投資客成本而釋出物件,四、油價造成成本上揚,五、M型社會成形,所得成長率低於經濟成長率等。

 

大台中地區近3年供給量大,亟需建設利多,包括中科、捷運或台商、外資直接投資挹注等,現階段重大建設開打,對台中房市助益很大。總之,未來台灣整體不動產走勢,至少持平或微幅向上,因此自住客可選擇適合個人或家庭好的標的物購置,投資者可選擇區位投資。至於預售屋因成本推動無跌價空間,中古屋有補漲空間,房價越等只會越貴。

 

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台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長歐瑞琨:對於去年第4 季房市降溫,這是股市影響房市短暫現象,台中房市有四道強勁力道支撐,榮景可期。第一道力道即是中科帶來的產業爆發力。12座晶圓廠奠定根基,形成世界最大的晶圓產地。5年後等到85家廠商全部到位後,增加6萬個人口,這些新的薪水階級,消費能力最強,將是台中市一股新興的買氣。中科也帶動工業區廠商回流,精密機械園區爆滿,這些都是產業的連鎖效應。

 

第二道力道則是近年來中部地區陸續完成的中彰快速道路、中投公路、二高,和一高構成完整的交通網絡,帶動中部6縣市5百多萬人口集結台中市消費。

 

第三道力道為未來兩岸三通包括機場和海運,台中市擁有的天然優勢,以香港經驗,大陸觀光人潮又造就其第二春。

 

第四道力道則是台中市逐漸形成國際城市,清泉崗機場未來將增設國際航線,台中港又是對外貿易港口,再者新市政議會中心、大都會歌劇院都採國際競標,提高台中市能見度。

 

至於具「四大一特色」的水湳經貿園區今年初即可以辦理區段徵收,公共設施下半年動工,並且同步辦理招商,預計民國98年交地進行各項開發,更帶動台中市的休閒、展覽觀光人潮。

 

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台中市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長陳永欽:台中市勢必成為第四個直轄市,遠景可期。以中部仲介市場全年度成交件數比較,95年4萬1千多件、96年為3萬8千多件,雖然件數減少,但是金額和 房價漲幅卻是提高。就仲介市場同業現象而言,95年底統計入會的同業為355家,今年則為322家,但是未掛招牌營業的還有5百多家,各家品牌林立,戰況激烈。

 

回顧去年仲介市場也是出現金磚四區熱絡局面,以七期而言,預售 屋成交價每坪在35-45萬元,十年屋在2、30萬元,八期預售屋價格為 20-30萬元,新成屋為18-23萬元,至於中科未來將湧入6萬5千個就業人口,新成屋房價每坪為14-18萬元,中古屋則為9-12萬元。

 

展望2008年房市,個人認為,台中房市在鼠年開始即有一大利多,即大都會歌劇院動工,以及建築大師伊東豐雄一系列活動,將台中建築躍上國際舞台。其次是捷運今年動工後,以台北經驗未來直徑5百公尺內繁榮可期。至於水湳經貿園區更可形成中部經貿中心,如美國中央公園一般,形成台中市經濟重鎮,屆時商業辦公大樓湧入,前景可期。

 

今年除了金磚四區房市火熱外,十二期重劃區也是發展重點。目前住一土地開價每坪已達20多萬元,住二開價則為40幾萬元,為新興發展地區。就仲介市場看來,從民國92-97年整體景氣持平後往上拉抬,越來越接近好時機。中古屋在97-101年也會緩和上升,大台中房價 將成跳躍式成長。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市七期重劃區最近刷新三項最高紀錄,包括單筆土地成交每坪二百萬元、預售每坪最高六十五萬元、新成屋每坪最高五十萬元,連帶牽動高總價豪宅調價漲幅,各案開價至少三十萬元起跳。業者認為,明年七期房價將有機會跨過每坪八十萬元的門檻。

刷新紀錄
隨著鋼筋、水泥等原物料不斷上漲,連帶拉抬營建成本,高總價豪宅率先反應在房價上。

向來是台中市豪宅指標的七期新市政中心,以「寶輝一品花園」每坪由五十至六十萬元調至五十五至六十五萬元最高,創下中部地區開價最高的預售案。

明年預售上看80萬
「總太東方帝國」每坪四十五至五十五萬元居次,目前無調價,預計五月二十日總統就職後,每坪再調三至四萬元。其餘包括「聯聚方庭大廈」、「聚合發榮耀」等案最高開價都在五十萬元以上,使七期房價再次向上堆疊。

21世紀不動產市政加盟店經理高珮雲說,中市預售屋開價持續攀升,七期預計下半年每坪單價將上看七十萬元,明年則有機會突破八十萬元。

七期近來多筆土地成交,在惠中路、市政北七路口的角地以每坪地價二百萬元成交;文心森林公園對面、惠文路與大墩七街口的角地每坪一百五十萬元;市政路、近河南路的土地每坪一百二十萬元,均創區段土地行情新高。

位於七期南側、正對文心森林公園的「海德1號」每坪三十五至五十萬元,預計四月十五日正式公開;八期豐樂公園旁「惠宇澄峰」每坪二十八至三十九萬元。

各區調價後創新高
正對科博館與植物園的「山璞植物園」最高調至四十四萬元,目前銷售金額近五億元;育德園道的「惠宇仰森」每坪開價最高三十萬元。位於環中路、中清路的獨棟豪宅別墅案「順天天賦」每戶總價八千五百萬至一億三千萬元。各區段調價後均創下新高紀錄。

高珮雲指出,文心森林公園遼闊棟距與綠地,將是豪宅房價的最大支撐,下半年同樣有機會上看每坪六十萬元。此外,目前陸續完工、交屋的「寶輝花園廣場」每坪成交近五十萬元,是目前台中市新成屋市場的最高價個案。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市近年房價不停飆漲,尤其7期新市政中心,每坪開價最高達60萬元,7期南側的文心森林公園周邊成為建商推案的新熱門地點,今年將推出每坪上看40萬元的豪宅產品,將能帶動周邊的房價上漲。而房價向來偏低的嶺東地區,有特3號道路及精密科技園區等重大建設的帶動,也將是今年熱門的補漲地段。

利多匯集
台中市7期重劃區新市政中心去年豪宅推案量大,最高開價每坪已達60萬元,建商開始往南側文心森林公園周邊推案,包括去年推出的「述森林」、「大塊人物」、「精銳米蘭」、「博星人子」等預售案,每坪開價約20~30萬元,由於具備交通與地段的優勢,建商推案趨向大坪數豪宅產品,成為台中市新興的豪宅聚落。

中古大樓每坪8萬起
永慶不動產台中南屯大新加盟店店長江燦亮表示,文心森林公園周邊近3年才開始出現較大量的推案,以惠中路、向上路口周遭推案量較集中,新推案以大樓為主,圍繞在文心森林公園周邊2~3條街道之內,走路1~2分鐘都可到的距離,目前新成屋大樓每坪約15~20萬元,屋齡15年左右的中古大樓每坪約 8~12萬元,3年來漲幅約2~3成。

國泰建設(股票代號:2501)於文心路、大墩7街口的新案將於農曆年後推出,預計每坪最高開價達35萬元左右,而精銳建設去年以每坪110萬元買下惠文路、向上路的角地,今年上半年將推出「海德公園1號」百坪豪宅案,中信房屋台中惠來加盟店經理王彥傑表示,該案位於文心森林公園第1排,具備豪宅的優勢條件,屆時每坪開價預估將上看40萬元。

王彥傑指出,文心森林公園周邊以透天別墅較多,新成屋透天別墅總價在2000~3000萬元之間,1年內的上漲幅度約3成。
由於文心森林公園具備有綠地、永久的視野及棟距等豪宅特質,預計今年第1排的豪宅產品陸續推出後,比價效應下可帶動周邊的另一波房價漲幅,今年的上漲空間預計將比7期新市政中心大。

台中市南屯區忠勇路、嶺東路周邊形成的嶺東生活圈,房價在台中市仍屬偏低,發展也較緩慢,近5年內才有比較成熟的發展,住商不動產台中五權加盟店店長盧威勳表示,由於精密機械科技創新園區及特3號道路等重大建設的帶動,近2~3年房價已漲2成,土地的增值空間也不小,農地4年前每坪約3萬元,目前每坪約7~8萬元。

嶺東生活圈將竄紅
盧威勳指出,嶺東生活圈內以屋齡3~5年的透天別墅為主,總價約700~1100萬元,同樣屋齡的大樓每坪約8~10萬元,購屋客層以來自彰化地區佔多數,由於鄰近中彰快速道路、中山高及特3號道路,交通是主要考量,總價700萬元左右可買到5~7年屋況不錯的透天別墅,忠勇路周邊生活機能較好,精科周邊經過重劃,道路較整齊。
目前精密科學園區廠商及人員尚未完全進駐,盧威勳認為,特3號道路沿線的房價未來一定會增值,但增值的空間須待精密科學園區的廠商及人員完全進駐後才能完全發揮,今年店面上漲的幅度將比住家來的大,尤其是10年以上的店面,預估還有2成的上漲空間,住家以較靠近特3號道路的忠勇路、五權西路一帶未來的增值空間較大。

中古屋較具增值空間
7期新市政中心內商業行為較少,距離3分鐘車程的文心森林公園周邊不但生活機能較方便,離市場、學校比較近,房價與新市政中心差距近1倍。文心森林公園周邊具備生活機能跟地理環境的優勢,但中古屋目前房價與其他區域相差不遠,總價400~500萬元就可在本區買到屋齡約15年、3房的中古大樓產品,未來中古屋將較具有增值的空間。

須確認是否位重劃區內
文心森林公園位於7期南側,周邊有部分路段不包括在7期重劃區內,但享有同樣的生活機能跟學區,若是自住較無影響,若考慮到未來的增值空間,重劃區內與非重劃區的漲價空間會有些許差異,購屋時須仔細問清楚。嶺東地區目前人口仍未達一定比例,生活機能尚未完全發展成熟,購屋可選在靠近重大建設的地區,未來人潮進駐後能帶來較繁榮的商業行為。

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二○○七年全國前十大建商名單揭曉,中部地區罕見的有鄉林、總太與聚合發等三家業者一起上榜,以台中地區擁有中科、高鐵站等重大建設利多匯聚,加上台中市長胡志強一向擅長將台中塑造成國際都會的能耐,激勵本地建商在區內勇於加碼推案,能有今天的成績實不意外,更反映出國內三大都會區經濟實力的此消彼長,政府長期來「重北輕南忘台中」的魔咒,終得以解除。

 

回顧九二一大地震與SARS等連串利空衝擊,讓台中房地產幾乎陷入萬劫不復的境界,中部建商倒閉了一堆,幾家上市櫃建商也成了當時雞蛋水餃股的典型代表。但曾幾何時,中部大型建商記取教訓,從失敗中站起來,放棄低總價的販厝、公寓大樓產品,改推高單價的豪宅,與其他地區同業做明顯的市場區隔,並以中部台商與中小企業主做為主顧客群,走出自己康莊坦途。

 

值得一提的是,胡志強在兩任台中市長任內,大力向中央爭取在台中設置中部科學園區,及闢建台中精密機械園區,帶動週邊的台中縣大里、仁化、豐洲等工業區也跟著欣欣向榮,廠商紛紛湧入投資,創造出二十萬的就業人口,在中部經濟繁榮只會好不會壞的票房保證下,使得本地建商也敢於在區內持續推案。

 

尤其,曾幹過外交部長的胡志強更擅長國際行銷,過去無論是爭取興建古根漢美術館、邀請義大利名聲樂家帕華洛帝前來台中演唱,都是朝將台中塑造成國際都會的形式在進行。

 

而台中七期新市政中心內的市政府、國際展覽中心與大都會國劇院等三大建設在近兩年內相繼動工,其設計競圖開得全是國際標,更讓台中的國際都會性格愈加鮮明,讓中部建商樂得以價格一向偏低的台中房價,來與鄰近的香港、新加坡、上海等亞洲城市做比較,以補漲行情做號召,使得高價位的大型建案也一個個推出,讓「千萬買屋、億萬買鄰」的建商宣傳標語,成台中房產市場發展最佳寫照。

 

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每年房地產業界最精彩的重頭戲「十大建商排行榜」,意外竄出房市的大黑馬,台中建築業的「三雄」鄉林建設、總太建設、聚合發建設,竟躋掉不少台北老字號的建築業「前輩」,在「十大」榜上一舉包辦三個席次。

 

台中建築業勢力為何為出現如此驚人的進步,究其原因,台中一連串的重大建設,帶動台中建築業實力壯大,才是推案量遠遠超越台北老牌建商的最大關鍵。因此,以「時勢造英雄」來解讀,並不為過。

 

這兩年,原本「悶」了十幾年、一直盼不到「三通」利多的台中房市,總算在各種重大建設帶動下,盼到了春天。尤其是水湳機場改建的話題,去年香港「首富」李嘉誠之子李澤楷高調到台中考察房地產 的消息面加持,再加上中科園區的效應持續發酵,大大帶動以豪宅為大本營的七期重劃區,出現百家爭鳴的盛況,也使得台中地區這一年的推案量,創下近十年來的新高,達一七五五億元之多。

 

從九十六年全台灣地區的推案量,台中的建商頗有「後來居上」的趨勢,尤其以大舉「中軍北上」的鄉林建設推案量破一四三億元,最為凌厲。至於總太建設,董事長吳錫坤非常年輕,員工平均年齡也僅三三.五歲。

 

另外,聚合發走「平價」策略,在看好台中房市下,趁勢將重心逐漸轉入台中市最精華的七期重劃區,因此快速累積資本。

 

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【莊富安】
立委選舉結果揭曉,民進黨慘遭滑鐵盧,逼迫綠營必須跟隨藍營步調將總統選戰主軸拉回到經濟、民生議題,以拉攏中間選民,使得兩岸三通在今年實現也更有希望,激勵鄉林、由鉅、聯聚、精銳、順天、寶鴻、寶輝、太子等中部地區十餘家重量級建商,紛紛搶在第一季進場推案,合計總案量規模將超過五百億元,推案重心仍放在七期新市政中心的高價豪宅產品。

 

預計在明年第一季進場的個案中,以鄉林建設的「極光計畫」最受注目,該案位於七期重劃區中港路與朝富路口,基地面積廣達三千五百坪,總戶數多達四百五十戶,為中部地區近年來罕見的大案量豪宅,總銷金額估將在一百三十至一百五十億元間,佔明年七期新市政中心總案量的三分之一。

 

鄉林建設總經理魏嘉銘認為,二○○八總統選舉,不論是馬英九或謝長廷當選,未來至少會有三年的時間會專注在經濟、民生等議題上,將刺激國內房價往上走,中部建商在看好此一利多題材下,紛紛在第一季加碼推案。

 

其他準備在第一季加入推案者,還有由鉅建設的「大謙」,推案規模也達到一百億元;另外,聯聚的「仁和大廈」、「雍和大廈」、寶輝在三越MOTER處的新案、精銳的「海德一號」、喜全的「真鑄大廈」,加上寶鴻的「寶鴻21」、新業的「新業君子」、林鼎的「林鼎一邸」等個案,各家推案規模從數億至數十億元不等,呈現百家爭鳴氣氛,讓台中第一季房市規模欲小不易。

 

相較於七期重劃區房價已大幅跳升到每坪三、四十萬元的高不可攀,漲勢落後的台中八期、十一期重劃區,因坐擁精密機械園區二期、水湳經貿園區等重大經建利多,頗被本地建商看好,認為可展開一波補漲行情,包括惠宇、聚合發、大城、元鈞、登陽等多家建商,近期已紛紛進場推案,可望推升兩個重劃區今年房價站上每坪二十萬元大關。

 

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【莊富安/台中報導】
鋼筋價格近來直直漲,每噸售價站上二萬七千元,加上混凝土售價與模板工資也都上漲了二成左右,使得近半年來台中七期各開工的豪宅案場成本上升,包括聯聚、總太、聚合發、山璞等多家建商,都醞釀農曆年後要調漲售價,漲幅從三至二○%不等。

 

總太建設董事長吳錫坤指出,該公司在七期市政園道推出的百億元豪宅大案「東方帝國」,為與同業做區隔,特別採用高價的純鋼骨結構做號召,不料,鋼構成本近來由每噸五萬五千元飆漲至七萬元,加上預鑄牆板也大幅上漲,整體成本已較三個月估算時多出二成左右,在沈重的成本壓力下,不得不向客戶尋求轉嫁,除已於本月中旬每坪先調漲了三萬元外,接著總統選後及總統就職時,也會各別再調漲三萬餘元,採三階段方式,欲讓每坪售價能調足十萬元。

 

聯聚建設副總王于娟表示,該公司最新建案「方庭」半年前動工時,鋼筋每噸價格僅一萬九千元,但現已推升到二萬七千元,增幅達四二%;另外,台泥也宣布混凝土價格從二月一日調漲四百元,加上模板工資近半年來也跳漲了近二成,使得總營建成本已增加了好幾個「億」元,為兼顧施工品質及保有一定毛利,別無他途只能調價,預計農曆年後要調漲售價五至六%,每坪約上漲二至三萬元。

 

另外,每坪定價在三十五至五十五萬元間的聚合發「榮耀」,為合理反映成本上漲,也預計每坪要調漲五千至一萬元;而山璞建設「植物園」建案,每坪擬轉嫁二至三萬元給客戶吸收,預計元宵節後即要展開調漲行動。

 

據了解,聯聚、總太、聚合發與山璞等多家建商,近來紛紛表態年後要調漲售價,主因四家業者從預售發表迄今,已各有六至八成的銷售率,無異是吃了定心丸,擁有向上調價的實力。

 

但也有部分豪宅建案如惠宇的「澄峰」,強調公司財力雄厚,上漲的部分還能自行吸收,因而短期內還不會調漲售價,以照顧老客戶;但如果原物料持續飆漲,中長期不排除轉嫁給客戶。

 

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