投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200804 (26)

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【陳宥臻╱台北報導】台中7期某建案最近賣出1戶總價近3億元豪宅,買主竟是一位小六學生,這又是1個富人買豪宅節稅案例。房產業者說,節稅關鍵就在於不動產「公告現值比市價低」,所以在計算遺產稅或贈與稅上,可低估價值,成功節稅。

公告現值較市價低
富人看準豪宅增值潛力,又可節稅,紛投入豪宅市場。信義房屋代書部經理林以德說,不動產節稅金牌就在於公告現值較低。例如仁愛路上的「帝寶」,市價每戶達1~2億元,但公告現值可能只有數千萬元,在遺產稅計算基礎上,可省下不少。
房仲業者透露,很多房地產公告現值甚至可比市價低5~6成以上,節稅效果驚人。

實務上,富人到底怎麼節稅,林以德表示,富人把現金換豪宅,不僅對自己的遺產稅計算基礎較低外,對於子女贈與也有好處。依照贈與稅規定,每人每年可贈與111萬元為免稅額度,父母可透過購買豪宅的預售推案,再依照分期繳付的工程款。
若子女已成年且有工作,銀行評估具還款能力後,父母轉讓不動產之餘,再請子女申辦房屋貸款,就能有節稅和扣除貸款總額雙倍效益。

例如章先生先以自己名義買3000萬元住宅,此屋公告現值1000萬元,章先生將房子贈與給25歲有工作女兒,女兒也申辦700萬元房貸。因此章先生在贈與稅計算上,僅有300萬元。



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【張瑞傑╱台中報導】
大台中地區以透天別墅最受歡迎,其中獨棟別墅有天有地、4面採光,是購屋者心中最理想的住宅;近來獨棟別墅逐漸走向精緻量少、或大社區、單戶地坪百坪以上的頂級規劃,預售總價至少2600萬元,最高超過1億元。業者認為,未來獨棟別墅市場需求大。

精緻量少
獨棟別墅又稱「純別墅」或「正統別墅」,此類產品擁有獨立的前、後、側院以及4面棟距、採光,與鄰棟沒有共同壁,私人庭院空間較雙併或連棟別墅多,產品規劃大多面寬6米以上、地坪30坪、建坪100坪起跳,屬於大坪數的頂級換屋型產品,強調隔音與隱密性佳,不過購屋門檻相對也較高,在房屋市場上較稀有。

放大格局人性設計
大毅建設副理陳成聰表示,以11期重劃區為例,若每坪土地平均20萬元、營建成本每坪約8~9萬元,建材等級一般,規劃面寬4.3米的獨棟別墅,加上庭院的地坪空間,總價至少就要價千萬元以上,因此並不適合作小家庭與首購產品的規劃;獨棟別墅必須放大格局,整體建築型態才能符合人性化設計。

台中市的各重劃區道路規劃完善,土地面積較市中心完整且方正,因此也是獨棟別墅聚集的區段;海灣建設副總經理林宴塘表示,重劃區大面積且可供整體開發的土地已愈來愈少,小型土地適合針對小眾市場的量身打造獨棟別墅,除外觀不能更動,室內格局都可依客戶調整,預售總價多在3500萬元以上。

莊園別墅頂級奢華
為滿足頂級客層的需求,建商轉而尋求擁有較大土地面積,交通便利的市郊,推出地坪百坪以上的莊園式別墅社區,此類個案基地往往達數千坪,但獨棟別墅規劃戶數不多,每戶面寬6~10米以上,地坪至少100坪、建坪達200坪以上,總價則從5000萬元起跳,最高甚至億元以上。

里歐廣告協理鄭博仁表示,大地坪的莊園式別墅產品,購屋者多屬企業執行長或負責人,客層屬性特殊,產品多訴求安全、隱私與實用性,在社區內設有數百坪的招待會館以及宴會廳,別墅自住,會館當作企業招待所之用。

毛胚屋成市場主流
為滿足買方需求,一般別墅推案時多半附完整建材,或採進口建材及廚衛設備,替建案賣相加分,不過獨棟別墅多採「毛胚屋」方式銷售,從地材、壁材到衛浴、廚具等,大多留空未處理,或僅裝設臉盆、馬桶,尤其是超高總價別墅案,除了電梯等配備外,交屋時室內幾乎空無一物。

陳成聰表示,毛胚屋的銷售方式是為了迎合自主性強的別墅買方,這類訴求頂級配備的別墅案,其實仍無法滿足頂級買方的住家需求,在後續裝潢時,客戶經常會自行追加設備、裝潢。林宴塘表示,獨棟別墅未來在各重劃區都有機會陸續推出,市場規劃將逐漸走向更具國際化的建築設計。



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【盧金足/台中報導】
台中市七期重畫區最高38層樓的「總太東方帝國」昨天開工動土,預計民國100年完工,屆時將成為與台中新市政中心最高的地標建築;建商表示,購屋者出手購買高達570坪的豪宅,面積比一個籃球場還大的房子。

 

近年來在台灣成為頂級豪宅主流的「宏盛帝寶」、「潤泰敦仁」等每坪百萬以上頂級豪宅,也主打SS純鋼骨當賣點;總太建設董事長吳錫坤表示,台中市豪宅已達國際級城市水準,工法追求與世界同步標準,「總太東方帝國」即是中台灣首座SS純鋼骨雙制震建築。

 

吳錫坤說,「總方東方帝國」在七期新市政中心創下很多第一,是目前七期最大基地面積的建案,高達占地2031坪,擁有1350坪住戶專屬的私人花園、露天陽光泳池,38層的高樓地標,現新市政中心最高層樓的建物。

 

近年來,「豪宅」成為高檔住宅代名詞,除了比價錢、比裝潢,購買「東方帝國」的客戶中,有一戶的面積達570坪。建商說,使用面積比一個籃球場還要大,這種七期「豪宅」,令一般老百姓咋舌。

 

吳錫坤說,除了為金字塔族群蓋豪宅,他也發願以建築的專業能力,幫921的受災戶重建家園,目前進行中的「德昌新世界」,921時受創嚴重,至今還未重建。

 

由於「德昌新世界」位在台中市南區,土地荒廢許久,很多住戶也想重返家園,由於災後重建條款已在二○○六年三月截止,所以無法援用重建條例,改以都市更新計畫方式,推動德昌受災戶的重建工程,這也是台中市在百年大地震後,第一個以都市更新計畫方式重建的案例。吳錫坤表示,預計須投資11億7千萬元,作業順利,可於民國九十九年改建完工,1萬3千坪建坪,興建15樓、326戶,興建完工後,將提出4800萬回饋受災戶。

 

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【盧金足/台中報導】
搭上房地產旺季列車,台中市府打鐵趁熱!繼十五日標售一批店舖、辦公室後,三十日又將標售底價總計8億9552萬元的住宅、店舖和辦公室;且考慮以前標售房地產時間,都從上午9時開始,造成夜貓族市民來不及投標,特別人性化設計,投標時間改為下午2時。

 

都市發展處說,即將走馬上任的新政府,大力推動兩岸三通,造成台中市房地產交易逐漸熱絡,十五日才剛公開標售32戶店舖、辦公室,標售底價合計2億4993萬元,但標售所得金額為2億7142萬元,超過底價約8.6%。

 

其中還有不少店舖和辦公室的地點佳,交通條件優,銷售金額超過底價6成以上,加上最近大陸豪富來台,更掀起房地產熱潮。

 

住宅行政科說,因為市民以國宅作為投資置產標的物的反應熱烈,三十日將推出的店舖、辦公店舖標售案,包括虎嘯中村店舖兼住宅1 0戶、辦公室7戶;虎嘯東村店舖6戶;虎嘯西村店舖兼住宅12戶、辦公室3戶。

 

博愛社區店舖11戶;田心國宅社區店舖2戶;光大國宅店舖4戶、店舖住宅1戶、店舖辦公室7戶;文心經典辦公室26戶;文心市政天廈辦公室2戶;文心及第辦公室13戶;文心社區辦公室9戶、店舖1戶;華美一期店舖兼住宅3戶、住宅1戶;大墩一期住宅1戶。

 

全數合計店舖24戶,辦公室60戶,店舖及住宅26戶、住宅2戶,店舖辦公室7戶,底價總計8億9千552萬元

 

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【曾敬德╱台北報導】
從事商仲經驗約20年的焦文華,介紹過不少投資客卡位精華區店面,獲利頗豐,其中不乏身價超過10億元的投資客,從3年前開始已經南下陸續卡位中南部精華區店面,最著名的就是台中逢甲商圈,逢甲路與福星路口4間上億元角間店面,其中3間都被台北投資客買下,等待長期房價增值機會。

南下掃貨
台北市不少精華商圈店面,都被特定投資客大量掃貨,不過精華區店面釋出量愈來愈少,這些投資客近3年已陸續南下尋找都會區的一級店面,如台北市知名的江姓、姜姓、鐘姓與知名的林醫師等,這些投資客身價都超過10億元,常替這些投資客評估店面的欣元商仲總經理焦文華指出,台中逢甲商圈最貴的4間角間店面,其中3間都已經被台北投資客買下。

逢甲商圈最熱門的4間角間店面,最近1次轉手是在去年,原屋主為長年旅居加拿大的華僑,因為管理不易,有意脫手,台北張姓投資客看好精華商圈店面潛力,以總價約1.3億元買下,月租金55~60萬元,換算租金投資報酬率超過5%,加上附近2間角間店面,逢甲夜市最高價的4間店面,其中3間都被台北客攻佔,由於取得時間較早,以2~3年前取得成本,與現在租金換算,投資報酬率高達6~8%,現在這些投資客都不願輕易脫手。

區域客認同度較低
焦文華指出,通常區域型投資客,對於店面價格認同度較低,總價5000萬元幾乎是台中投資客的上限,但對於習慣購買總價上億元的北部投資客,台中的精華區店面就顯得便宜許多,當時建議他們,只要超過5%的資金報酬,精華區的店面,就趕快買下來卡位,現在房價都增值2~3成。

焦文華認為,在台北市、高雄市都可挑選捷運站出口沿線店面,但台中地區目前沒有完工的捷運線,現在卡位預定捷運站周邊店面仍太早,由於台中周圍6縣市人口習慣往台中市消費,造成不少人潮都匯聚在大學院校周邊夜市,如逢甲商圈、一中商圈。

卡位中捷周邊尚早
另外,百貨公司匯聚的地區,也是容易吸引人潮的地區,如中港路的百貨商圈,這些都是台北客南下投資首選地區。

另外,台中市近年因為中科院區進駐,連帶就業人口不斷增加,吸引零售業聚集,目前生活圈已經成型,現在中科商圈的店面也值得投資,至於知名的天津街商圈,因為商圈規模較小,人潮夠多但消費力不強,不建議現在進場投資該區店面。

焦文華建議,投資台中市店面,首選發展成熟的商圈,因為台中主要的商圈人潮與規模,都還比不上台北市,最好挑選租金投資報酬率達4.5~6%的店面。

評估商圈條件
˙商圈條件:捷運站旁
說明:緊臨捷運站出口,最好是捷運交會站,搭乘捷運站日乘人數達4萬人次以上
˙商圈條件:知名連鎖店密集
說明:中、大型連鎖店開店最密集的路段為主,不能有太多空置店面
˙商圈條件:商、辦、住混合區
說明:商業區土地使用強度較高,可容納較多人口,另須考量商圈腹地大小及上班、住宅的人口
˙商圈條件:人潮、車潮流量大
說明:人潮、車潮多,另須注意逛街人潮的消費力及年齡層
˙商圈條件:結合大型設施
說明:百貨公司、學校、醫院、夜市、知名景點

直營連鎖店最佳租客
買到1個地點好的店面,僅是卡到投資成功的先機,接下來就要設法找到好的、穩定的承租方,其中連鎖業者就是不錯的選擇,但須留意連鎖業者又分加盟體系與直營體系,選擇直營體系最為理想,可有效降低結束營業的店面空置風險。
 
再來就要探尋附近的店面行情,以餐飲業者為例,通常租金不能超過營業額15%,若低於15%業者將面臨虧損的窘境,服飾業租金只能佔營業額的20%,這樣就能有效訂定最大的租金價格。

 

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【郭及天╱台北報導】
台北市土地價格高漲,各建商的推案規模都增加,讓業者展開近年少見大規模的籌資動作,包括鄉林(5531)、遠雄(5522)、皇翔(2545)、大漢(5530)等上市櫃建商,本月紛透過現金增資或發行公司債來籌資,除了改善財務結構、降低負債比外,充實銀彈擴大投資規模,有助於在未來購地戰中勝出,顯見建商對於後市樂觀。

大漢計劃私募9億
近期大量推案及近年業績不錯的建商積極籌資,有建商形容,現在土地價格高漲,衍生資金需求,「磨刀霍霍」就是要搶土地。

今年在台北市中山、內湖,台北縣三峽、林口新推案規模逾300億元的遠雄建設,計劃透過發行公司債及現金增資,籌措約25億元資金。遠雄執行副總經理黃志鴻表示,主要希望將目前負債比降低至50%以下,不過興建巨蛋的資金需求還不會那麼快產生。

去年辦理現增的皇翔建設,由於去年底股價不理想,延至近期再辦理近20億元的現金增資。皇翔財務經理游玉華表示,主要用於償還以台汽北站和信義計劃區「F4」2筆大型精華地為大宗的負債,利息壓力不算大,未來仍會持續購買土地。

鄉林募集20億資金
大漢建設計劃透過私募方式募集9億元資金,大漢總經理賴亮雯表示,雖然今年不會推出新案,負債比也在30%左右,不過「台北市土地價格實在很貴,需要有更充裕的資金作後盾」,大漢目前就有包括三重千餘坪土地在內的多筆土地開發中,同時也在整合不少都市更新,還有汐止總銷20億元別墅案打算先建後售,因為建材價格波動大,都有資金需求。

鄉林打算透過現增或發行公司債方式,募集約20億元資金,據了解,資金將運用於積極發展東南亞飯店、辦公室投資,還有即將動工、總投資金額120億元的台中國際會展中心BOT案。

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【張瑞傑╱台中報導】
豐原市中心生活圈是豐原市周邊鄉鎮的消費中心,預售與新成屋別墅總價800萬元起。業者表示,市中心內各項機能發展成熟而穩定,10~15年中古別墅抗跌性高,總價500~700萬元。大樓產品鄰近火車站,以45坪、3房住家最受歡迎,預售與新成屋每坪開價11~14萬元。

商業繁榮
台中縣豐原市舊稱葫蘆墩,市中心以東西向中正路、南北向中山路為主要幹道,外圍由圓環東、西、南、北路環繞,形成環狀交通路網。該區以豐原火車站、廟東商圈為核心,店家沿中正路、三民路、信義街呈放射狀發展,各式傳統小吃、餐廳、服飾店聚集,商家密集度高,生活機能十分發達。

瑞穗國小旁指名度高
豐原市中心發展歷史悠久,因此透天別墅、店面密集度很高,住商混合普遍,僅有「隆豐社區」屬於少數透天別墅聚集的住宅區。

永慶不動產台中豐原加盟店主任李志宏表示,豐原市中心發展成熟,別墅為生活圈內主力產品,不過可供開發建地少,新案取得建地面積通常不大,因此個案戶數不多且分散於豐中路、信義街與中興路等路段,每戶總價至少800~1750萬元,目前以新成屋案「作風」開價最高。

太平洋房屋豐原直營店專員鄭仲堯表示,別墅屋齡以5年為分水嶺,5年內的中古別墅總價700~1200萬元。10~15年的別墅約500~700萬元左右,價差不大,雖然房價漲幅小,不過保值性很高。超過20年的舊式住家是區內的多數產品,地坪多在20~25坪,靠近國小、高職院校附近住宅較多,其中明星學區瑞穗國小的舊式住家指名度略高。

中古大樓單價9萬起
鄭仲堯表示,市中心大樓產品較少,多集中於火車站附近,每戶從10~50坪、1~4房產品都有,其中45坪、3房產品最受歡迎。新推大樓案多訴求住家挑高設計、結構安全與豐富的公設項目,預售與新成屋每坪開價11~14萬元。10年內中古大樓公設較少,每坪9~10萬元,住家離主要幹道愈近,單價愈高。

李志宏表示,本地、外地購屋客各佔一半,外地以東勢、石岡、后里等鄉鎮居多,其中也不乏新竹、台北的客源。購屋年齡層約25~40歲,7成買透天別墅、3成買大樓。

鄭仲堯指出,隆豐社區別墅屋齡多為15~20年,部分區段屬於工業住宅,住家周邊有小型加工廠,且可貸款成數不高,有意購買此區的民眾應留意。



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【林大正╱台北報導】
「未實現的重大建設都不算利多出盡,找對地段,台中的房子怎麼不能買!」接觸房地產投資不到10年,卻能在台中房市一片套牢聲中大獲全勝的劉建宏斬釘截鐵地表示。從7、8年前婚後第1間房子賠錢開始,總有股不服輸意志的劉建宏,結合事業與興趣不斷勤做功課,終於讓他歡喜收割。

贏得先機
雖然過去曾在台北工作,身為台中人的劉建宏對家鄉還是有難以割捨的感情。剛結婚的他為了找房子,從台北市中心找到關渡;最後決定回到台中市,在西屯區的長榮桂冠酒店附近買下1間約35坪的大樓,沒想到價錢竟一路下跌,921大地震後,原本1坪12萬的行情,法拍屋居然只要6萬元。

選對房客報酬穩
婚後經濟壓力和自己不服輸性格;加上小孩出生,夫妻倆也需有間書房,劉建宏和太太商量後,決定改租更大的樓中樓含車位,每月租金約1.8萬元。至於原住家裝潢、電器全都保留不動,另租給1位北歐的鞋業貿易商。

這位奔波於台、歐之間的「空中飛人」當時在桂冠酒店包月租套房,單月租金就要9萬多,見劉建宏1個月連裝潢家具竟然才租2.3萬元,直呼撿到便宜;而劉建宏扣除自己每個月1.8萬元的租金,就因選對房客,劉建宏的租金硬比同社區、同格局的其他屋主多了約1萬元以上;不僅生活空間大1倍,反還能賺些外快。

拜選對房客之賜,劉建宏在3年前把第1間房子以每坪10萬元售出,帳面雖有虧,但精算後的租金報酬率竟然還賺了2成。乍嚐甜頭,更點燃他對房地產投資的興趣。

劉建宏聽說信義房屋(股票代號:9940)不但有6個月的保障底薪,還能增進不動產交易知識,想想摸蛤兼洗褲,時間到了再拍拍屁股走人;未料自認口才不佳的他,進了信義卻是業績驚人,連他自己都有些意外。

房仲經紀人多少給人油嘴滑舌印象,憑著真誠、實在與客戶往來,即便口才不算犀利,劉建宏拿下新人獎、龍虎榜等紀錄,業績甚至超越前輩,倒頭來,他反而忘了本來要「騙底薪」這回事。

劉建宏表示,房屋買賣不像股市動動手指,透過網路就能直接下單。過程繁瑣加上鉅額交易,投資門檻高,總讓一般人卻步,加上沒有退場機制,一買就套的情形屢見不鮮。

劉建宏認為,台中市的利基在於市府議會大樓、中科三期、捷運,甚至於因應可能三通的清泉崗機場都已進入實質動工進駐的階段。他強調,水湳機場、博奕特區這種「空包彈」可以不理,但正在動的建設未竟之前,利多氣氛都不會停止。慣於潑投資客冷水的他,卻願意介紹周圍的朋友到台中買屋。

房地產地段當道
像7期的大都會歌劇院首排每坪喊到60萬元,爬升段根本不用預設高點,此外,惠文國小周邊、科五館套房等,都是他主攻的戰場。美國房地產大亨唐納?川普(Donald Trump)曾說,房地產的3大關鍵:地段、地段、還是地段。

「投資客的成功秘訣,還在於搶得先機。」劉建宏說,他隨時留意土地標售的消息,在潛銷預售階段甚至更早的時候,就要先行卡位,把一般人喜歡的樓層戶別先搶下來,並且從自住的立場,把房子稍做整修改造,經過「最佳化」,賣相也比較好。
工作結合興趣,現在專注於不動產研究的劉建宏說:「我覺得自己很快樂」。

買賣須投市場所好
不動產雖迷人,卻有流動性風險的致命傷;像房價狂飆時,7期部分的透天從2000多萬漲到4000多萬元,漲了6成以上卻賣不掉,原因就在市場偏好景觀大樓時,透天產品流動性就會降低。

在這個商場要成功,你得投市場所好,否則價格喊得再高也沒用。

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【林大正╱台北報導】
踏出台北市,台中、高雄豪宅價格「便宜」到讓許多初臨案場的投資客眼睛一亮。跟北市單坪直逼150萬元行情相比,中南部豪宅一次就能買個3~5坪,加個主力單價在120~150萬元的車位,讓看準選後行情的台北客蠢蠢欲動;但專家提醒,別只用台北房價標準衡量一切,以免買了就套,事前準備功課更要做足。

買氣超旺
房地產市場的變革,從2007年早已悄悄展開。隨著國人對高鐵仰賴漸深,北中南3大都會間的「距離」,可能比尖峰時段從台北市區開車到淡水、桃園都還近;加上總統大選後,台灣房市看似一片光明與石油上漲帶來的通膨壓力,大環境塑造的房市利多讓房價見回不回;建商樂透,手上有錢的投資客更是心癢難耐。

以台中市為例,兼具國際性地標的7期大都會歌劇院,與動工中的捷運、新市政中心等重大建設如火如荼地展開,不少建商跟著砸下重金。

7期單價衝上50萬
精銳建設延請美國五星級飯店御用的李奧納多建築團隊推出「海德一號」個案,塑造建築質感,且面文心森林公園景觀,單價最高上衝50萬元。

中港路沿線、7期和捷運沿線是今年台中市推案重點區。北區房屋七期惠文特許加盟店店東陳裕方表示,中山高中港交流道下接中港路,往市區方向不遠就是7期重劃區,兼具交通、綠地與未來市政中心進駐。陳裕方觀察,7期一帶的豪宅平均有一半以上都是投資客,其中北客2~3成、在地客約3~4成。

而近期8期重劃區、國美館與科博館周邊亦有豪宅個案推出。值得注意的是,隨都市發展,區域內房價落差也不斷擴大;最明顯的文心路才一街之隔,房價最高從每坪60萬元,驟降到每坪約10萬元。在享有同樣環境下,預算有限的投資客不妨退而求其次,往結構中的捷運站周邊、或7期等核心地段周邊搜尋物件。


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【莊富安/台中報導】
在7、8期重劃區漲幅已大之下,房價仍處於低檔的台中11期重劃區因緊鄰水湳經貿園區,區內擁有數家明星學校加持,深受中部建商喜愛,順天、登陽、太子與富宇等業者近期紛紛進場推案,潛銷期間都有3至5成的銷售率,市場買氣表現不弱。

 

11期重劃區是以環中路連接中彰快速道路,到新市政中心、烏日高鐵站各約10與15分鐘,交通相當便利;深受矚目的水湳經貿園區也緊鄰此區,使得區內指標個案「日出登陽」推出後,數週來銷售情況不惡。

 

而富宇建設在區內的新案「光的建築」,也有不錯來客量。另外由上市公司順天建設規劃的「順天天賦」,預定在5月中進場,由於每棟透天豪宅坪數逾200坪,推出後每棟均價將在1億元之譜,將創新區內新天價。

 

台中市建開公會市調主委鍾尹堂認為,11期重劃區目前才剛起漲,每坪房價約在16至20萬元間,後市看好。

 

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【郭及天╱台北報導】
太子建設(2511)昨天公告以13.8億元處分台中市7期重劃區的土地,換算每坪100萬元,太子這筆1382坪土地曾經在去年5月以每坪82.8萬元賣掉,結果因為買方反悔,只好重新找買主,昨天賣掉賺進4.84億元,反而還多出1億多元的獲利,成為意外收獲。

太子在2006年以每坪58萬元買進老虎城購物中心後方、巿政北二路及朝富路口角地,不過該筆土地使用分區屬容積600%「新五」用地,只能作飯店等商業設施規劃,太子去年底賣掉,卻因買方反悔,造成去年帳上業績原本認列12.05億元營收、3.36億元獲利無法實現,但昨天賣掉,反比原本成交價高出1億多元,約可貢獻太子每股0.5元獲利。

貢獻獲利每股0.5元
不到1年的時間,成交價從每坪82.8萬元漲到每坪100萬元,漲幅逾2成。
太子建設總經理陳仁欽不願透露新買主身分,據市場人士指出,買主為味丹企業旗下的東龍建設。

冠德國泰7期重頭戲
近年來包括國建(2501)、興富發(2542)、冠德(2520)等台北建商,看好台中7期重劃區相對偏低土地價格,紛紛搶進,大選後在回流台商買方對購屋意願和價格認知雙雙提高,指標豪宅案都有去化加速現象。

其中最受矚目,1筆為過去長年深耕大台北房市的老牌建商冠德建設,本月初砸26億元買7期市政路上、容積400%「新三」用地,計劃和台中建商龍寶建設合作開發,打算用「雙品牌策略」推每坪60萬元豪宅。

另1筆為營建業龍頭國泰建設去年底買下冠德建案後方土地,市場認為2家台北建商在7期推案仍是台中7期的重頭戲。


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在七、八期地價飆漲,開發日漸飽和時,中部建商包括登陽、富宇、大毅、惠宇和太子相繼看好十一期房市,前進推案,也帶動投資置產型客戶前進卡位。

 

據富宇「光建築」專案協理蕭國揚分析指出,十一期重劃區拜中彰快速道路之賜,到七期只要10分鐘,但是房價卻不到七期的一半,再加上鄰近水湳經貿園區、中科和十二期重劃區等重大建設,後勢備受看好。

 

蕭國揚認為,十一期重劃區最受自住客喜愛的是公園綠地多、生活機能豐富。以「光建築」個案為例,鄰八二三公園、仁美公園和仁美國小,住戶一開窗就坐擁滿眼的綠意,生活相當愜意。再加上房價每坪僅16-18萬元,遠低於七、八期房價,難怪能磁吸竹科、中科科技人進駐。

 

他說,為了塑造十一期最美麗的城市景觀,今年十一期新案,不管是「日出登陽」或「光建築」,都賦予建築物最美的外觀和環保節能功能。以「光建築」而言,不但聘請燈光大師袁宗南規畫燈光計畫,還委由集合物業進行飯店式管理,讓服務更加升級。近9百坪基地上,每戶住家都能享受到三面採光,再加上環保節能等貼心設計,未來將形成地標式建築。

 

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營建原物料飆漲,首購族擔心越等越貴,近來台中市首購新成屋熱銷,包括「藍海帝國」、「大城大英國」、「大城弗羅里達」和「四季水蓮」等個案,形成M字型另一端購屋熱潮。

 

台中市建築開發公會理事長賴源釗明言,「土地貴、營建原物料飆漲,每坪工程造價越來越高,首購族要買要快,今後台中市預售個案 房價都在15萬元起」。再加上油價調漲蓄勢待發,不少觀望許久的首購族也悄悄進場看屋了。

 

「四季水蓮」專案經理蔡明勳也指出,該案位於十一期低密度住宅區,附近文風鼎盛,正對普林斯頓雙語小學,近仁美、崇德、文心和松竹國小,又掌握崇德裕毛屋商圈優勢,生活機能豐富。他說,為了回饋年輕族群,公司規劃30-40坪產品,讓首購族買得起,且每坪單價僅13.8萬元起,遠低於周邊預售新案18-19萬元,才會磁吸上班族進駐。

 

蔡明勳也強調,十一期重劃區絕對是A地段,水湳經貿園區和捷運 等重大建設圍繞,交通便利、生活機能豐富,目前區域內中古屋行情每坪已達12萬元,因此年輕人應抱著租

不如買觀念,買一個溫暖的窩定居吧!

 

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【黃繡鳳】
總統大選後台中市房市熱度未減,知名藝人南下購屋潮也方興未艾,連國劇名伶魏海敏上周也南下台中置產,為購入八期豐樂公園旁的「聚合發先得月」個案,做室內格局的修改。

 

台中市建開公會市調主委鍾尹堂表示,台北在這短短的3年裡房價 漲了2成,在物價不斷攀升的壓力下,消費者信心指數不斷降低,連帶影響預售屋及成屋銷售率;反觀台中房市不僅生活機能優越,而且在中科、高鐵、精密園區效益的帶動下,房價不斷創新高,投資報酬率驚人,不僅台商,甚至連台北知名藝人也都選擇在台中購屋置產。

 

七期重劃區一向是名人與藝人的最愛,從王月購入約80餘坪左右的「聯聚仁愛大廈」,漲幅高達近150%,余天購入約180坪左右的「精銳歐洲之星」也有10%以上的漲幅,連綜藝天王胡瓜也購入「聯聚怡和大廈」,目前房價漲幅約有40%,至於知名主持人白冰冰新購入的「聯聚方庭大廈」,目前也有5-10%的漲幅。

 

此次國劇名伶魏海敏,並未挑選熱門的七期重劃區,而選擇以公園、綠地最多的八期重劃區豐樂公園旁的「聚合發先得月」,室內面積約在70坪,總價在1500萬元左右。

 

國劇梅派唯一傳人的魏海敏,最近逐漸將表演重心移到中國及歐美國家,未來將有一半時間在國外參與演出,一半時間會在國內。因此她希望在國內的時候,能夠有舒適寧靜的空間來做充分的休息。此次南下台中,希望能將室內格局改成兩房,作為起居與收藏戲服之用。

 

魏海敏表示,此次選擇「聚合發先得月」是透過建商友人的推薦,並且參考建商的品牌及豐樂公園旁的優閒生活,所做的決定。聚合發先得月現場專案副總蔡忠和表示,七期重劃區最近漲幅過大,每坪單價都在40萬元左右,而且都是以投資客為主,相較於八期重劃區目前 房價每坪約在25萬元左右,反而較兼具保值、增值與居住的潛力。

 

蔡忠和進一步表示,八期重劃區是台中市的綠色景觀中心,區內豐樂、豐富、南苑三大公園占地都在1.1萬到1.9萬坪,去年好市多COS TCO購物中心進駐,生活環境大為便利;在交通上捷運綠線連接高鐵烏日站已確定動工,特三號道路貫穿五權西路連接一高、二高直抵台中港,渴望在今年通車,將可紓解中港路的車潮。

 

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【盧金足/台中報導】
台中市府七期抵費地,將在五月重新招標,業界看好一坪可能創下 200萬天價。為搶攻金字塔頂端的豪宅客層,七期建商已先大打品牌戰,除競邀國際大師操刀,售後服務也跟進升級,請來身手俐落的特勤當保鑣,有錢人擔心治安問題,捨得花大把銀子,保障居家安全。

 

台中七期近來成為兩岸三地,知名的豪宅聚落,為吸引高檔客戶的青睞。中部建商接觸這些被稱為「金字塔上避雷針級」的客源,發現有錢人較勁,貴婦喜歡爭秀新款名牌包包、大老闆則收集豪宅坐落的地段,以豪宅門牌當名牌。

 

有錢人花費上億元買固若湯的豪宅,但有的台商長年在大陸工作,台灣家人的居家安全最重要,寶輝建設強調擁有一支「終極保鑣」,服務對象就是豪宅客層,受過專業訓練的保鑣,為增加忠誠度,減少流動率,最高待遇還達一般行情的兩倍。

 

這批訓練有素的保鑣,在住戶無法接送小孩上學或回家,可以請保鑣幫忙當保母,住戶到銀行提領鉅款,馬上變成護鈔人牆,連大老闆晚上赴宴續攤,擔心夜歸安全,有如特勤身手的保鑣,個個身高都在 180公分以上,出門在外,不必怕成為歹徒下手的對象。

 

七期建商表示,有錢人住豪宅,著重低調奢華的品味,不想被當成暴發戶,所以建商品牌形象擺第一,還要提供量身打造的服務,大手筆請出國際知名建築師設計豪宅外,連售後服務都以國際化當賣點。

 

寶輝建設將完工的「寶輝花園廣場」即與全球最大的不動產管理集團仲量聯行合作;聯聚、登陽建設不只經營建設業,旗下還擁有物管、營造公司,凸顯一條龍的便利服務;由鉅建設協理吳媛媛表示,交屋23年的房子還在做售後服務,除耗材酌收成本費,人工部分完全由公司吸收。

 

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【陳建徵╱台中報導】
看好商務住宅出租市場,永勝資產公司在台中推出「行動飯店」服務,以人員接送、居家清潔及居家修繕等3部專車,巡迴各商務出租住宅社區,提供商務客全套飯店式服務,未來將擴展到北中南各社區,業者強調,增加行動飯店服務的出租住宅,租金最高可較一般住宅高3成。

永勝資產在北中南承接超過3000戶房屋代租、管理,該公司去年在台中市中科園區旁接下「中科會館」商務住宅社區,坪數11~18坪,出租對象以中科的商務客為主,由於不少商務客要求承租更大坪數及需要房屋清潔、衣物送洗等服務,因此該公司買下3部專屬服務車,改裝並巡迴各商務住宅社區服務。

租金比一般高1~3成
永勝資產總經理徐銘達表示,3部專車分別提供人員接送、房屋清潔整理與衣物送洗、居家修繕等3大服務項目,目前服務對象為中科的商務客,未來將把此行動飯店服務、擴大到該公司代管的竹科、南科及台北市商務住宅社區,「中科會館」目前行情約8500~1.5萬元,較一般住宅租金高1~3成。


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【黃任膺╱台中報導】
台中市東區一塊二十多公頃的台糖用地,原規劃開發為中華城購物中心,但因財團財務困難,開挖後即停工至今,成了大水塘,阻滯地方發展十年;台中市政府決定開發為結合大學城、市場及商業用地的專用區,即日起在東區公所及市府公展細部計劃,預定今年十月開發。房地產業者估計,開發案至少帶動房價漲兩成。

振興地方
該用地原以設定地上權五十年的方式進行開發,規劃設置中華城大型購物中心,二○○一年因負責的威京集團財務困難停工後即荒廢。其中台糖土地佔近七成,三成為市有地,市府將斥資七億多元徵收土地及建設公共設施。
依該專用區計劃草案,「文教事業專用區」佔八點二四公頃最多,除供大專院校設置學院分部,也可讓教育事業進行學術研究或推廣教育。

各校將設置城區部
台中市都市發展處副處長劉應榮說:「台中鄰近縣市的大專院校,如台中縣的朝陽、勤益等科技大學,或彰化的大葉大學,都有意來此設城區部。」
其次「第二之一種商業區」,佔地四點五二公頃,用以滿足居民及大專院校師生生活與娛樂休閒,針對大學城使用管制,禁絕舞廳、酒吧、酒廊、特種咖啡茶室等。專用區東南側臨建成路一帶,劃設出二點一五公頃的「市場用地」,供建國市場遷建,及台中捷運行控中心使用。
劉應榮表示:「中華城購物中心計劃荒廢後,阻滯地方發展十年,未來藉由大學城進駐,將成振興東區的明日之星。」二十一世紀不動產副總李品瑢表示:「目前東區房價每坪平均七萬到十三萬元之間,若缺乏都市更新等刺激,很難看漲,若大學城能吸引有日、夜間部逾兩萬名學生的大學進駐,可帶動房價上漲,以逢甲商圈為例,就極具商機和前景。」

「閒置髒亂必開罰」
此外,西屯區東大路與福科路口約兩千五百坪的台糖土地,也因長期閒置堆滿貨櫃形成髒亂點,日前市府承租,又獲大毅建設公司贊助,開發為福聯及福瑞公園。
台中市長胡志強昨主持啟用典禮時說:「公有地只要閒置髒亂,市府一定依法開罰,過去這些事只由市府做,現在會要求馬英九一定要協助,務必讓台中市成為最美的城市。」

東區台糖用地細部計劃
◎面積:22.48公頃
◎位址:北臨復興東路,東接樂業國小,南至建成路,西到10M-400計劃道路
◎時程:
.即日起至4/26,在台中市政府及東區公所布告欄進行細部計劃公展
.今年5至9月分別送市府及內政部都會委審議
.今年10月區段徵收及開發

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【張瑞傑╱台中報導】
昌平路是北屯區早期發展的主要交通幹道,沿線街道2側店家密度高、商業機能發達。文心路以南的昌平路一段商圈,是北屯區南側的主要消費區段,業種以小吃、便當以及皮鞋、服飾店居多,每戶透天店面總價1300~2500萬元,商圈機能穩定而成熟。

發展穩定
住商不動產台中文心加盟店專員許志揚表示,該商圈以文心路至北屯路間的昌平路一段為主要範圍,昌平路路幅約20米,中間無分隔島且車速不快,利於店家聚集,多年來成為在地民眾的主力消費支撐。

人潮聚集力強
位於昌平路一段、鄰近文心路的區段以東光市場為核心,此區段周邊以小吃、自助餐等餐飲業為主,主要消費人口為當地辦公大樓的上班族群。

信義房屋北屯松竹店主任邱冠達表示,此區距離捷運綠線G5站不遠,因此已開始醞釀上漲動能,房價、租金都微幅調漲,透天店面平均1500~1800萬元,正臨昌平路的邊間開價可達2200萬元,透店月租金3~6萬元,近3年來漲幅1~2成;雖然部分面臨加油站的店面僅有單面效益,不過整體區段效益完整,因此人潮聚集力仍然很強。

皮鞋街交易少
許志揚指出,靠近文昌國小、貫穿昌平東10街的文昌路一段,以補習班、診所及早餐店較多,屬於文教區段,入夜後的商業機能略顯薄弱,透天店面總價1300~1500萬元、大樓店面總價350~450萬元,每月租金1.5~4萬元不等。

貫穿興安路至北屯路的區段,屬於「皮鞋街」的範圍,邱冠達表示,雖然較無外地資金或大型連鎖賣場進駐,不過商圈店面釋出低、交易少,具有房價與租金行情起伏不大等特性,即使景氣不佳,收益仍維持一定水平,透店總價1500~2500萬元、月租金4~6萬元,店租高、業種屬性不同,不適合餐飲業種進駐,也不適合買屋轉手、賺取價差的投資客。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市精華的綠園道旁可開發土地少,房價屢創新高,美術園道、經國園道旁的大樓預售案單價已有30萬元水準,市政園道「總太東方帝國」每坪最高開價也達55萬元,育德園道預售案「惠宇仰森」每坪開價最高30萬元,不但創下當地的房價新高,也成為台中市第4條單價30萬元的豪宅園道。

環境絕佳
信義房屋美術館店專案經理林冠佑表示,台中市的綠園道呈現帶狀、連貫的分布,從美術園道經過美術館,往北延伸到經國園道,再以市民廣場為轉折,串連科博館、植物園連接到育德園道,這些綠園道周遭提供良好的居住環境,不但有足夠的休閒空間,生活機能發展成熟,是在地中部人購屋時的首選地點。

美術園道釋出量少
林冠佑指出,美術園道、經國園道與7期重劃區的市政園道購屋客層又有所區隔,市政園道由於有中港交流道的交通便利性,購屋客層以外縣市的企業主或台商為主,而美術園道與經國園道都是發展成熟園道,周邊環境的人文素質良好,且園道兩旁車流量少,享有居家的寧靜度,住戶以退休族或律師、會計師等專業人士居多。

美術園道兩邊可開發土地稀少,目前新推預售案往五權西路兩側延伸,產品規劃以中大坪數為主,設定換屋族群,主力產品坪數80~100坪,百坪豪宅新推案多,但規劃總戶數不多,相對釋出量少,塑造出產品稀有性,林冠佑說,美術園道周邊目前預售屋大樓每坪約27~34萬元,預估未來推出大樓預售案將上看40萬元。

經國園道價漲3成
經國園道是短期內較具發展性的綠園道,漢宇建設副總經理陳基鎮表示,經國園道未來將有「台中之緞」計劃,將沿著120米的經國園道、建置立體行人空橋,串連科博館特區與全國商圈。

林冠佑表示,經國園道的生活機能較強,附近有向上市場、NOVA商圈、SOGO商圈,加上大廣三原址改為誠品商場將於母親節前開幕,將再帶動周邊人潮及商機。

市政園道單價最高
經國園道周邊目前已沒有土地可開發,林冠佑說,新成屋大樓每坪約22~34萬元,園道住宅的稀有性,讓經國園道房價近3年已漲3成,勤美集團預計將在全國飯店旁推出豪宅案,房價上看50萬元,將再次創新經國園道的房價。

7期市政園道是台中市價位最高的區段,園道兩側預售豪宅每坪開價至少40萬元起跳,而總太建設在市政園道旁推出的豪宅案「總太東方帝國」,目前每坪開價最高55萬元,也是目前市政園道的最高房價,預計短期內有機會上漲至每坪60萬元以上。

中信房屋北區學士加盟店經紀人賴鴻騰表示,育德園道周邊為舊社區,產品以透天別墅為主,社區型新成屋別墅總價約1000萬元左右,別墅預售案總價約1200萬元,大樓的屋齡較舊,平均都10年以上,近幾年才有新建案出現,而惠宇建設於育德園道前推出的預售案「惠宇仰森」,每坪最高開價達30萬元,創下育德園道的房價新高。

育德園道屋主惜售
育德園道的指標案「惠宇仰森」推出後,周邊的屋主已出現惜售的現象,賴鴻騰指出,到本區購屋的客戶,有很大的比例是為了中國醫藥大學附設醫院醫療便利性,甚至有些在中醫大學就學的學生家長,考量家中小孩就學的方便及安全性,直接就近在附近購屋,這些客戶佔了1~2成,他認為,周邊房屋需求量持續放大,是房價居高不下的主因。

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【莊富安/台中報導】
在台中七期房價水漲船高帶動下,緊鄰該區但生活、商業機能更完善的五期重劃區,也出現向上比價效應,今年初以來吸引總太、永順發、寶鴻與國泰等業者紛進場推案,其中寶鴻的店鋪售價每坪達八十萬元;國泰文心路豪宅案每坪最高達三十五萬元,雙雙創下區內近期推案新高,與七期價差縮小至僅二成左右。

 

寶鴻建設總經理陳明仁認為,台中合理房價向為台北的三分之一,在台北行情現已上看每坪二百萬元,台中七期最高房價很快可達到七十萬元,五期屆時要攀升到每坪四、五十萬元的行情,並不為過。

 

泰建設近期於文心路、大墩七街口推出新案,強調每戶都可享有文心森林公園的大綠地視野景觀,喊出的價碼為每坪二十八至三十五萬元。而總太機構轉投資的駿億電子在稍早前推出的「品精誠Ⅱ」,每坪售價約十八萬元,總戶數四十戶現也已售出七成左右,成績不惡。

 

五期重劃區曾經是台中的地王,其後雖被七期所超越,但目前仍是大台中地區的主要商業中心,歐內店舖租賃市場呈現需求大於供給的現象,只要有店家退租,馬上就有新業種進來取代,其中又以餐廳、咖啡館、泡沫紅茶店、服飾及寵物店等業種最為熱門,租金行情居高不下,商業、生活機能相對七期完善。

 

值得一提的是,在看好五期重劃區房價可望向七期跟進比價,將有一波可觀漲幅下,過去在區內推案後曾中斷興建的「萬世如意」大樓個案,傳出已由永豐棧麗緻酒店接手,預計今年中可以完工上市。

 

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