投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200805 (43)

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【郭及天╱台北報導】
房價、物價雙雙高漲,購屋人應如何購屋?台灣房屋首席總經理彭培業以「煮一鍋湯,溢出來的東西,也會雨露均霑。」來看高物價、房價時代的首購族購屋行為,他說目前房價佷多地方都貴了,所以購屋不是買「好的區域」,而是集中資金買「趨勢會變好的區域」,特別是「A級地段旁的B級建築」。

核心區房價快速拉高後,買不起房子的民眾開始向外尋找標的,新一波帶動周邊房價的現象,將更為明顯。
彭培業舉例,例如信義計劃區旁的吳興街,和南港旁的汐止、永和旁的中和,都是因為核心區房價偏高,能夠受惠「房價外溢」效應的區域,此外首購族如在台北縣的三重、土城、新莊等地,還是能發掘到房價較合理的區段及房屋。

公設比低房屋價值高
目前桃園市不少新推案的房價偏高,不妨到房價較低的中壢SOGO海華商圈尋找房屋;台中市7期重劃區房價漲太兇,很多豪宅新案價格直創新高,但位置相距不遠的中科,投資價值就浮現。彭培業說,「好的區域」房價難以高攀;但「趨勢變好的區域」卻還能有享受增值的機會。

彭培業說,因為新的營建法規限制,未來新大樓住宅的公設比只會愈來愈高,在高房價時代,「公設比低」的房屋價值會更形浮現。在台北市,以40坪的房屋、每坪50萬元、總價2000萬元的住宅大樓來看,公設比只要多出5個百分點,就等於多花100萬元在買公共設施。彭培業表示,目前不少民眾因為建商形塑廣告,而多買了許多用不到的設備,事實上多數的公設實用性並不高。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南屯區南屯國小是擁有百年歷史的學校,周邊的生活機能發展成熟,南屯老街、萬和宮皆位於本區,具有傳統人文氣息,學區大致為五權西路以南、向心南路以西,區域內以20年以上的舊式透天住家居多,全新別墅總價約1500~3000萬元,屋齡5~6年的大樓每坪約8~9萬元。

百年老校
南屯國小位於台中市南屯區黎明路一段近永春東路,佔地約1萬坪,於日據時代、1897年創校,當時名為犁頭店公學校,台灣光復後才改名為南屯國民學校,創校至今已有百年以上的歷史,學校辦學特色包括推展書法教學、每周實施全校性河洛語教學,全校共62個班級,學生約1900人。

逾20年舊式透天居多
南屯區是台中市早期發展地區,南屯國小學區周邊生活圈發展成熟,鄰近8期海德堡商圈、豐樂公園,黎明路商家密集,沿線有興農超市、全聯福利中心等連鎖賣場,南屯路上有南屯市場、南屯區公所、戶政所及傳統的南屯老街,國家3級古蹟萬和宮也位於此,永春東路往西可通往中彰快速道路,五權西路可上中山高南屯交流道。

住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁表示,南屯國小學區以舊式透天居多,屋齡多在20年以上,20~30年的透天住家總價約700~800萬元,集中在南屯路、萬和路、萬安街等區段,若為具店面效益的透天店住價值會更高,南屯路近五權西路一帶有少數的全新別墅,總價約1500~3000萬元。

10年大樓每坪約7萬
21世紀不動產台中南屯加盟店店長黃坤安說,南屯國小周邊的大樓,以屋齡5~6年、3~4房的大樓產品需求量最大,這類型的產品每坪約8~9萬元,總價約300~450萬元,屋齡10~15年的大樓每坪約7~8萬元,而本區25~30年的公寓產品也不少,每坪約6萬元。

黃坤安指出,本區中古物件釋出的量不多,由於本區的外來客較少,購屋者多為長期定居在此的第2代或第3代,習慣當地生活環境,年齡層約25~40歲,以首購居多。他認為,由於學區南側緊鄰8期豐樂公園周邊的高總價別墅區,到南屯國小學區購屋,不用花到很高的價錢,就能享受跟高總價別墅區同樣生活環境,是不錯的選擇。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市西部的科技走廊,由北而南串聯中科、台中工業區及精密機械科技創新園區,創造出的大量就業人口,帶動周邊房價上揚,其中以中科最為明顯,設立至今約5年,房價就上漲至少3~5成,精科周邊近2、3年也因為重大建設的帶動,陸續出現新的推案,房價上漲約2成。

台中市西側由北而南相連中部科學工業園區、台中工業區及精密機械科技創新園區,是中部地區的3大重要工業園區,也是台中市政府極力打造的西部科技走廊。台中工業區是台中市最早期的工業集散地,中科園區則於2003年設立,並分為台中園區、虎尾園區及后里園區3期開發,迄今已有120家廠商進駐,並引進約2萬多的就業人口。

中科地區產品齊全
精密機械科技創新園區位於南屯區、北側緊鄰台中工業區,南側近嶺東科技大學,於2006年開始施工,1期開發的廠區供不應求,再開闢2期園區,共計可容納約120家廠商。1期計劃在2008年底前可完成廠商進駐並開始營運,園區內除了工業生產區、相關產業區等,另規劃12公頃的住宅用地;2期園區也預定在2011年6月完成整體開發。

中科地區是3大園區中發展最快速的地區,中科福華加盟店店長陳顯文表示,中科園區一帶原本是大肚山較為荒涼的區域,5年前設立到現在,大量移入的人口帶動了周邊的商圈發展及房價上揚,5年來房價上漲了3~5成,土地價格也上漲了至少1倍以上,近2年許多建商一湧而入到本區推案,集中在台中港路、國安一路、玉門路一帶。

中科地區推案的產品類型齊全,大樓產品2~4房皆備,預售案每坪14~25萬元;其中喬立建設「月河」最高開價達25萬元,是本區目前價格最高的預售案。別墅推案也走向高總價,預售案總價至少2000萬元起跳。陳顯文認為,中科鄰近中港交流道與龍井交流道,除了中科的員工外,交通的便利也吸引許多中部5縣市的外地客來此購屋。

台中工業區價較低
相隔了1條台中港路的台中工業區,房價相對於中科較為便宜,新成屋大樓每坪13~17萬元,預算不足、又想就近住在中科附近,可考慮買在工業區世貿商圈。陳顯文說,中科是台中市4大金磚地區中單價最低的區域,未來中科地區仍將不斷有人口移入,而可建的土地已愈來愈少,因此中科的房價具有相當的保值性。

精密機械科技創新園區鄰近嶺東科大,由於購屋需求不多,推案量向來較少,是台中市房價較低的區段。住商不動產台中五權加盟店店長盧威勳表示,近2、3年由於精密機械科技創新園區及特3號道路等重大建設議題的帶動,房價已上漲約2成;他認為,精科的廠商及人員完全進駐後,房價將還有上漲的空間。

看好嶺東科大與精科將進駐的人口帶來的商機,近年陸續出現將透天產品規劃為套房的產品、及訴求首購族的3房產品,如「太子嶺東大街」、與新成屋「勝美市」。信義房屋南屯店店長張嵩佶表示,嶺東地區從五權西路進到台中市區不用10分鐘,房價比市區便宜,而嶺東地區有許多舊式透天住家改成套房出租,也是許多投資客選擇的標的。

目前在北部工作的黃先生說,本身是台中人,台中市規劃的科學園區,如果能有更多大型廠商設廠,創造出更多就業機會的話,會考慮回到台中定居,以後小孩也能在台中就近找到好工作。


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【林大正╱台北報導】
不動產市場氣氛好轉,眼明手快的可不只有本土投資客,中國資金也對台灣產生興趣。2007年3月,香港富商李嘉誠之子李楷澤應台中市府之邀考察水湳經貿園區開始,至今年4月底,中國富豪團更掀起兩岸房市交流話題;向來沈寂的高雄市場,亦有中國背景人士暗買下地標85大樓的套房;中資著眼點漸擴散至台北以外。

市場熱絡政權轉移,兩岸相關政策將更趨開放;不論我方主動邀請,或中方透過各種管道表達意願,都令業界雀躍期待。有建商不諱言,「馬上」要怎麼做,說穿了就是管得鬆、管得少,唯有信心度的明顯提升促進買方進場意願、縮短成交天數最實惠。但房價節節高漲,泡沫化疑慮激起有識學者連番示警,早讓一般購屋客高喊吃不消。

台北市以外,招攬外資就屬台中市最為積極。繼市長胡志強於去年3月邀李楷澤參訪佔地逾250公頃的水湳經貿園區;同年11月,鄉林建設(股票代號:5531)董事長賴正鎰亦安排萬通集團董事長王石一行共30位建商老闆考察台中房市。

未來建案再攀高價
除了豪宅,店面亦是中資較感興趣的部分。光今年4、5月,中國富豪團就來了2次;鄉林董事長賴正鎰指出,其中最近的1次,包括名成企業團董事局主席俞培俤在內,分別透過第3國或第3地的身分名義,向預售案「鄉林皇居」簽購總價約13.2億元的12戶豪宅與1戶店面,造成話題。

高鐵通車後,台中居北、高2市中間,附近景點多、氣候佳;加上清泉崗列直航第1波機場,觀光與部分商用不動產發展最具前景。新業建設總經理鍾尹堂表示,包括中科、7期與水湳,將形成中部的黃金三角;現階段除了水湳仍處在用地徵收階段外,中科、7期都已略具規模,機能成型。

儘管台中房市不乏過熱聲浪,日前7期惠國段佔地約426坪的公設抵費地標售,據傳由麗瑋建設以高出底價的5.3倍拿下。按建蔽率50%、容積率600%推算,未來推案價格每坪約60萬元起跳,520後,建商搶市依然餘溫蕩漾。

中資來台障礙不少
然而,目前中資來台投資不動產卻面臨不少難題。賴正鎰分析,除須以第3身分名義購屋外,包括另得提供資金來源證明、中國人士每次來台僅能停留10天、每年不得超過1個月與審核程序至少半年以上等,都形成中資來台的主要障礙。

投資房市除房價漲幅外,還需兼顧穩定的租金報酬率。部分來台考察的香港投資客不諱言,以豪宅為例,香港因有大量的商務人士提供一定的承租需求,因此不用擔心住宅空置與及房屋固定支出等問題;但在台灣,連最繁華的台北市都缺乏成熟的租賃市場條件,更遑論高雄或台中。

應落實房價透明化
這群投資客評估,政治上,香港是回歸祖國,台灣頂多是兩岸關係和緩,房市所面對的政治風險不論執政者為何,仍然存在;甚至認為台中部分房價已有過度炒作之嫌,這與國內業界氣氛有不小落差。顯然市場仍預期在520之後,相關題材效應將轉淡,一切回到供需基本面。

身兼住宅學會理事長的成功大學都市計劃系陳彥仲教授認為,政府應從房價監督的角度落實政策;包括對房市資訊的透明化。例如美國芝加哥定期由官方調查住宅推案的密集區域分布、空置率穩定度等,讓市場在景氣好時,不是只有賣方決定價格,買方也能從數據中了解,偏高的行情是否有明顯的人為炒作因素。



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【林桂蘭/台中報導】
七期重劃區土地的標售停辦1年來,21日開出突破行情的成情,10 5號的抵費地得標以220萬餘元創新高價,其他抵費地標案,惠國段1 12地號465坪土地,聯聚建設以每坪141萬餘元標得;惠國段144地號 320坪土地,寶輝建設以每坪188萬餘元標得;惠國段115地號915坪土地,國雄建設以每坪132萬餘元標得。

隨台中七期抵費地破新高後,七期豪宅市場發展令人期待,具有七期豪宅土地專家美名的春耕不動產總經理洪富金表示,七期抵費地在 21日標售完畢,遠比預期開出的行情高出許多,七期地價又再次的創下新高點,勢必推升後續房價的發展。

洪富金表示,除可算的營建成品的推漲外,新政府上台後,油價、電費、水費的調漲,民眾也將面對可能發生的通貨膨脹問題,對於房地產的首購或換屋族群,要繼續提高預算,才能一圓購屋的夢想,M 型社會的情況將更明顯。

洪富金說明,七期的豪宅市場預測則有別於其他地區,由於用途不局限於自用,尚有投資、置產、節稅、社交等用途,儼然己成為金字塔頂端人士必擁有的商品之一,更是抗通膨、保值的最好選擇。

目前的豪宅市場,依然以七期為金磚之首,但房價的高低也在品牌、地段的強弱分明下,有很大的落差,一般而言,一線的產品,目前轉售率較低,價位也都居高不下,持有者的口袋深度也夠,未來價位下修的機會不大,七期很多的重大投資、公共建設,都還在如火如荼中進行,利多是現在進行式,未來可預期、樂觀。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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【蔣福錦╱台中報導】
SOGO商圈鄰近美術館、科博館與精明商圈,區域內店家以美村路沿線最為密集,透天店面總價2000~3000萬元,每戶月租金4.5~6萬元,由於店面需求量大、但店面釋出的少,造成店面價格不斷上揚,房仲業者認為,SOGO商圈的店面未來3年內至少還有20%的漲幅。

吸金地段
廣三SOGO百貨位於台中港路、美村路口,於1995年開幕,圍繞著SOGO周邊發展出的SOGO商圈,以美村路一帶最為熱鬧,由台中港路往南300公尺內商家密集,有多家飲料、小吃及服飾、精品店等,由台中港路往北延伸200公尺內、金典酒店西側的健行路有多家異國料理餐廳,吸引不少外國客人來此消費。中美街上靠近SOGO百貨,也有不少異國料理店。

台中港路店租8萬起
東森房屋台中向上加盟店經理蔡政治表示,SOGO商圈介於科博館與美術館之間,鄰近精明商圈,國際知名品牌LV旗艦店即位於廣三SOGO百貨旁,增添商圈的繁榮度。區域內店面以愈靠近SOGO的店面價值愈高,美村路上的透天店面總價約1500~3000萬元,每戶月租金約3~6萬元,中美街往南可連接向上市場,透天店面總價約1200~2000萬元,每戶月租金約4~7萬元。

永慶不動產台中5期精誠加盟店店長陳韋仲說,台中港路上的透天店面地坪約25~30坪、總價約2300~3200萬元,每戶月租金約8~12萬元,SOGO商圈的大樓店面產品較少,美村路的店面承租率較高,大樓店面每戶月租金約3~5.5萬元,每月4.5萬元的租金是美村路上最普遍、接受度也最高的價位,SOGO後方的街道內透天店面每戶月租金約2~3萬元。

店面出售成交速度快
陳韋仲指出,去年年底至今,有許多從海外回來的華僑想投資SOGO商圈一帶的店面,主要是看好SOGO商圈的成熟度,及客源的穩定性,不過本區店面以出租較多,出售的店面不多,有店面出售時的成交速度都很快。蔡政治提到,SOGO商圈店面需求量大於供給,供需的差異造成店面價格不斷上漲,預估未來3年內仍有至少20%的漲幅。


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【張瑞傑╱台中報導】
台中市捷運綠線預計年底動工,最快2014年完工,將與規劃中的捷運藍線、紅線與台鐵捷運化將形成弓箭路網,預計將出現4個雙捷運車站,房仲業者表示,捷運路網分線逐一施工,未來將帶動捷運站周邊房價3~4波的補漲效益,雙捷運站將會更明顯。

台中都會區捷運路網規劃綠線、藍線、紅線,各沿文心路、中港路與北屯路延伸,此外,台鐵計劃將現有的鐵路採高架化設計,各捷運路網將在松竹、北屯路口,中港、文心路口,大慶車站與台中火車站交會,形成4個雙捷運交會站。

列為優先動工的捷運綠線,由台中市北屯區10期重劃區為起點,經松竹路、北屯路,再由文心路往南延伸進入烏日高鐵站,在北屯、松竹路口與台鐵捷運化車站交會。此區以舊社公園為中心,連結松竹商圈與北屯路商圈,聚集B&Q特力屋、大買家量販店與一點利黃昏市場等,生活機能成熟。

7期外側推換屋產品
21世紀不動產台中威格加盟店經理劉泰豐表示,該區目前受限鐵路阻隔,新推案不多,預售及新成屋別墅總價900~3800萬元;未來在松竹路、舊社巷附近將規劃捷運機廠與捷運特區,總面積約100公頃,目前仍為農地,每坪土地喊價6.5~7.5萬元,未來重劃完成後容積率將達250~350%,每坪開價至少15萬元起跳,是北屯區最受矚目的區段。

捷運綠線、藍線在文心路、中港路2大主要路口交會,區段聚集多棟商辦大樓,並鄰接4期、5期、7期重劃區,距離中港交流道2分鐘車程,是台中市的精華路段。永慶不動產中港加盟店經理陳信彰表示,各重劃區發展時間不一,且區塊各自獨立,捷運通車後將可串聯、縮短4期、5期至7期重劃區的交通車程。

陳信彰指出,建商看好區段未來發展潛力,文心、中港路口近1、2年有不少15~35坪的商務住宅推出,銷售情況不錯;除了小坪數的住宅,今年也開始出現60~100坪的換屋型產品,主要聚集在7期外側區段。

振興路搶推預售別墅
7期內預售案每坪開價40~65萬元,相較5期預售每坪25~30萬元,中港路以北預售案每坪18~29萬元,通車後可平衡房價差距。

中區舊市區是早期台中市的發展核心,周邊有第一廣場、德安百貨公司以及建國市場等,隨著台中市發展西移逐漸沒落,且建地少、推案量少,房價變化也不大。台中火車站未來將成為捷運藍線、紅線與台鐵捷運化的共構站,台中車站東側為台糖台中舊廠、聯合大學城預定地。

信義房屋崇德店經理陳昆谷表示,中區受限於交通動線阻礙發展,距離國道系統也較遠,捷運通車帶來最大的效益,便是打破鐵路阻隔藩籬,一旦動工、通車,房價將有機會大幅補漲。此區屬於住商混合區段,東側振興路一帶有別墅預售案,總價800~2300萬元,大樓屋齡10~15年,以商辦大樓或商務套房居多。

綠線G13站旁價位低
台鐵大慶站與捷運綠線G13站在大慶街、建國南北路交會,此區鄰近中山醫學大學、樹德公園、文心南十路園道與工學園道,大慶街有成形的小吃商圈,文心南路、復興路有B&Q特力屋、愛買量販店可採買。

信義房屋台中復興店經理施旻宏表示,大慶車站以北為第13期重劃區,未來可提供雙捷運站旁的住宅區、大學與整體開發用地。

施旻宏表示,此區房價相對較市中心便宜,加上文心南路、環中路、中投公路等現有交通動線便利,未來通車後應可吸引烏日、大里區段的民眾購屋。目前推案多集中於樹德公園、文心南十路附近,以30~40坪的大樓產品較多,少部分小坪數套房產品在東興路周邊。

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【記者林桂蘭/台中報導】
台中市政府21日標售七期、九期、十期及十一期共23筆抵費地,由於七期已停辦1年的標售,使得此次標售現場爆滿。其中以惠國路段 105地號,位於市政北五路、惠中一街口旁基地面積426坪土地開出每坪2,204,969元,創台中市地價歷史新高,已打破目前地王銳豐建設購得220萬元的成交紀錄。

此次標售開出亮麗的成績,包括惠國段105、112、144地號3筆土地 及惠民段115地號1筆土地,除105號的抵費地得標創新高價外,其他抵費地標案,惠國段112地號465坪土地,聯聚建設以每坪141萬餘元標得;惠國段144地號320坪土地,寶輝建設以每坪188萬餘元標得;惠國段115地號915坪土地,國雄建設以每坪132萬餘元標得。

相對於七期的標售情況,其他重劃區段則顯得冷清,包括九期重劃區2筆、十期重劃區5筆、十期市地重劃區5筆,僅標售2億多元,從此次土地標售來看,也可以印證台中市房地產市場呈現出M型的狀況。

資料來源:中時房地產     回首頁

 

 

 

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【林大正╱台中報導】
三通與公共建設話題不斷的台中、高雄市,隨著住宅、店面行情水漲船高,蟄伏已久的商辦也跟著動起來。最具商辦產品代表的台中市中港路,從2006年底金典酒店售出,打響商用不動產第1砲後;而7期重劃區內的指標案單價最高接也近50萬元。商辦市場距「熱絡」尚有段距離,但不少建商已提前布局。

錢景閃亮
與高雄美術館同為熱門的豪宅指標地段的台中7期,豪宅每坪開價已來到60萬元,而商辦產品目前平均單價仍遠低於指標住宅;由於近10年台中市幾無商辦新案供給,在多方看好三通環境與中科、水湳等發展,具地緣性的商辦需求已緩步出現。換言之,在頂級住宅產品縱有過熱之虞,相對仍凸顯商辦補漲優勢。

產業動能不足待提升
嗅到三通帶來的商辦新契機;包括太子(股票代號:2511)、勤美(股票代號:1532)、興富發(股票代號:2542)及多家在地建商均參與商辦投資。2006年下半年起,中港路沿線的酒店、百貨、舊辦和土地話題不斷;其中舊商辦「凱旋門」興富發斥資19億元,「變裝」後更名為「RICH 19」,預計今年底可望出售。

位於7期、總銷百億元的「市政都心廣場」,客戶幾乎都是多少與台中有地緣關係的企業。豐邑建設專案副總經理陳棟樑說,包括周邊的豪宅客,同時看好頂級商辦需求,也會連帶購置投資。如春房屋副總經理李珮宇表示,像中科、中港路一段全國商圈、與規劃捷運綠線並行的文心路,都是未來看好的熱門商辦區段。

不過,目前台中整體產業動能不足,特別在服務業等級仍有待提升,現階段尚不易引發商辦市場全面而大幅的需求。仲量聯行總經理趙正義分析,加上台中近年來土地釋出快,開發區分散,就住宅與商辦的利潤考量而言,短期內還不會有建商大量投入。

租金報酬率約5~6%
據統計,台中市2007年的辦公室租金回報率約在5~6%,一般企業購置大樓的貸款利率約3%,換句話說,企業考量購置商辦的成本中,貸款本息的攤還比租金支出要低,這有助於企業在辦公室選擇上轉租為買。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮認為,台中的商辦市場從陸資與本土建商近年來積極考察、加溫,前景已不看淡。
商辦市場回溫提高總價,但在整體租金無太大變動下,租金報酬率或有稀釋的可能。李珮宇認為,投資客宜針對客戶屬性、地段環境與標的物本身的屋況3項決定是否出手。

一般而言,150坪左右為需求主流,地段上除了未來捷運沿線、既有商圈外,也不能忽視停車容易與否的問題;如此不論未來收租或轉賣,才具有較大的開價空間。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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台中市政府標售七期抵費地行情不斷創新高,繼前年寶鴻建設以每坪128萬元標到惠中路、市政北二路上角地後,今年520檔期,麗瑋建設再度以每坪220.5萬元天價標到105地號,屢創七期抵費地新高價。

105地號 每坪220.5萬元

此次創新高的105地號計有13標投標,第一標每坪220.5萬元,遠高於第二標183萬元,顯示其勢在必得的企圖心。據丰閣不動產負責人許瑞生分析指出,105地號位於惠中一街,近百米綠園道,為新六土地分區,若連結旁邊教父餐廳土地,未來土地行情每坪達300萬元,若聯合親家建設基地,土地行情每坪達250萬元,奇貨可居。

而144地號有20標投標,由寶輝建設以每坪188.76萬元得標,112地號有14標競爭由聯聚建設以141.45萬元得標,115地號有5標由國雄建設以132.62萬元得標;此次新市政中心的幾個精華土地都順利標出市場新行情。一級豪宅指標建商聯聚建設以141.45萬元標下地號112號 465坪土地,將可連結「聯聚信義大廈」,形成地標性建築。

拍賣地 彌補重大建設缺口

台中市政府地政處長曾國鈞指出,21日開標的26筆抵費地,除七期之外,還有九、十、十一期重劃區抵費地,四個重劃區抵費地標售的總底價高達11億7千多萬元,其中最搶手的就是七期抵費地,底價即達9億7千多萬元。標售結果總金額達36億元,光七期即達34億元。

曾國鈞說,台中市政府興建市政府、議會工程,在原物料飆漲後再追加13億元預算興建、至於戶外圓形劇場和教育部以地易地後,也要補貼12億元,為了要彌補市政建設資金的缺口,市府才會繼續進行抵費地標售。他認為,此次得標金額高於底價3倍,對於市政建設係一大挹注。

在此次標售作業後,七期新市政中心惠國、惠民段,除了惠來遺址外,還有7筆精華抵費地,現階段都在進行短期租用事宜,若有任何 標售計畫,仍待市長核准後,才會進行。

他認為,七期抵費地標售屢創新高,有兩大原因,即中科建廠效應,以及都市發展局獎勵容積移轉的誘因。這些地段不少建設公司都推出新大樓建設案,才會造成七期土地交易屢創新高。

曾國鈞強調,重大建設開動造成金磚四區房市榮景,而學校群聚匯集成商圈發展,除了七期後勁強勢外,十期重劃區在四號生活圈道路一年半通車後,台中市任督二脈打通,十期這個低密度別墅特區,未來遠景可期

 

7筆未拍抵費地 備受矚目

 

對於七期還有7筆抵費地未拍賣,這些絕版的寶地中,目前以惠國段174、175,惠民段95三塊角地最受人矚目,特別是惠國段175,位於六十米市政路、四十米惠中路口,占地面積達1052.14坪,成為建商搶地標的物。惠國段175為新四土地,為旅館和辦公大樓用地,為了增加土地價值,台中市政府都市發展局正研擬改為集合住宅用地,後勢看漲。

 

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在520慶祝行情開打前夕,銳豐建設以每坪220萬元高價買下寶鴻建設「惠國段137」土地,創下七期私人土地成交最高行情。

銳豐建設總經理李明潭指出,公司推出七期第一個豪宅個案「銳豐四季花園」,受到頂級客戶認同,才會乘勝追擊買下市政北二路這塊寶地。他說,「惠國段137」立地條件好,且為「新六」土地使用分區,容積率高,可興建30層大樓,公司即將在6月分開始規畫,年底進場,總銷金額約45億元,每坪單價逾50萬元。

長期深耕七期房市的李明潭表示,台中房價在亞洲城市中相對偏低,以香港豪宅特區南灣而言,每坪單價已達450萬元,台中還不到60 萬元,不少國際企業主才會搶進。他認為,七期豪宅建築水準持續躍進,建商在客戶激勵下,才會持續購地推案,這是未到七期推案的建商,很難了解箇中滋味。

他也強調,七期新市政中心土地稀有,一般建商不了解頂級客戶需求,也無法體會到特殊地段未來性,前進推案的門檻越來越高。至於銳豐建設長期深耕七期房市,了解客戶需求,才會大膽推案。

銳豐建設為了擘建大都會歌劇院特區當代名宅,曾禮聘世界前三大景觀設計公司Belt Collins國際建築團隊,打造「銳豐四季花園」名宅,從外觀彰顯到LOBBY以及休閒空間規劃,以國際水準高標規格臣服了頂級客戶的心,這次出馬推案再度備受各界矚目。

 

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新總統上任,房地產市場也吹起馬英九旋風,台中都會區指標預售 案520檔期至少有200億元規模,且以豪宅產品為主,房價也持續追高。

土地原料成本不斷高升,加上總統馬英九上任後就要宣布凍漲已久的油、電價格必須解凍,在通膨條件不斷增溫下,稀有性高的豪宅會成為金字塔頂端客戶置產保值的首選。

新市政中心豪宅指標建商─聯聚建設,乘勝追擊推出市政北七路、朝富路口的「聯聚仁和大廈」,建坪為110-360坪,規畫80戶,總銷金額約80億元。

「聯聚仁和大廈」基地面積約950坪,正面臨台中國際會展中心,規畫為地上35樓、地下6樓的超高層建築,外觀仍延續ARTDECO與新古典的建築風格。

位於七期南側正對文心公園第一排的「精銳海德一號」,坐擁文心公園2萬6千坪的壯闊濃綠,一開窗就把綠意全攬進室內,其主臥室還有一個直徑3米5、寬8米的超級圓弧型大陽台,深受國際企業主喜愛。目前「海德一號」開出每坪35到50萬元的價位,也是七期南側的新高價。

至於水湳經貿園區的「順天天賦」個案,是順天建設跨入豪宅市場的第一個個案,基地面積7400多坪,採封閉式的社區管理,規畫66戶電梯豪墅,中庭花園約4400坪以及2棟600坪的歐洲城堡私人招待所,每戶規劃230-350坪,總價8500萬~1億3千萬,總銷售金額約70億元。

聚合發建設在由鉅建設「理性與感性」旁也計畫推出新案,基地7 00坪,目前案名未定,但傳出價位可能落在每坪38-50萬元間。

 

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七期抵費地標售再創新高,知名建商聚合發,也在5月21日與華泰、合庫、台銀、台企、京城、安泰、高雄等七家銀行完成聯貸36億元聯合授信案,積極搶進新市政中心推案。

聚合發建設總經理祁興國表示,停標一年的新市政中心抵費地,21日重新開標,以每坪220萬新高是預料中的事,今年年底新市政中心每坪房價將上看80萬元。

聚合發建設董事長陳世坤也指出,此次「聚合發榮耀」聯貸,獲得十幾家銀行主動前來表示願意共同聯貸,雖然已是超額認購聯貸,最後以華泰、合庫、台銀、台企、京城、安泰、高雄等七家銀行為主,聯貸金額共36億元,創下今年以來銀行團連貸單一建案最高紀錄。

華泰銀行總經理李俊偉表示,金融界看好未來台中七期環境發展將越來越成熟,也肯定聚合發在地段選擇的敏銳眼光。

聚合發建設下一個惠來路新案,占地700坪,預計今年下半年推出,由於基地面對大都會歌劇院,視野寬闊,規畫地上34樓地下6樓,坪數約在105-227坪,總計88戶的豪宅大樓,總銷金額達70億元,目前潛銷每坪單價約在50-70萬元間。

 

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在七期土地成交價格屢創新高後,長期深耕七期房市的春耕不動產 市政店長賴建道認為,新市政中心土地稀有,房價還會再漲,特區內 房價每坪30萬元以下都可下手,後續增值空間驚人。

賴建道指出,3年前太子建設「元亨利貞」剛完工交屋時,一位屋主開出每坪18萬元價格,一位北客出16萬元,雙方僵持不下,最後在屋主堅持下雙方還是以18萬元成交,現在房價又飆到30萬元以上,北客幾乎又賺了一倍,樂不可支。

他認為,在七期土地成本居高不下時,再加上四川大地震後續重建需求,營建原物料還會飆漲,七期房價不可能下滑。他也舉總統大選前在七期新市政中心第一線地段,百米綠園道有4個成屋物件,大選後不到一周全被搶光了,第二線市政北二路5個個案,現在也僅存一個,新成屋市場依然火熱。

他說,兩年前他曾向一位買方預測,七期房價一定上看60萬元,當時買方不置可否,今年「寶輝一品花園」個案每坪單價在55-65萬元間,可為明證。他並透露,據悉聚合發建設惠中三街、惠來路二段個案,今年下半年推出,每坪單價將達80萬元,而「龍寶文化臻邸」也有屋主開出每坪70萬元高價,七期房價仍往上攀登。

對於置產型客戶前進七期投資,賴建道強調,選擇標的物以地段、品牌和規畫氣勢為優先考量,增值空間才大,當然建築物最後回歸為自住需求,人性化設計規畫、空間美感,以及健康、休閒、養生需求,也很重要。

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【盧金足/台中報導】
台中市聚合發建設昨天和華泰、合庫、台銀、台企、京城、安泰、高雄等7家銀行,完成聯貸36億元聯合授信案,創下今年以來銀行團連貸單一建案最高紀錄,積極搶進新市政中心推案。

7期標出1坪220萬新天價,「馬」上為房地產加溫,近年來深耕新市政中心的聚合發建設,也搭上「地王」熱,在昨天完成「聚合發榮耀」建案36億元聯貸案,這個建案因為鄰近新光三越,每坪單價55萬,總銷達120億元。

聚合發董事長陳世坤說,台中市房地產看好,很多銀行團相準中部建商的實力,貸款意願大增,「聚合發榮耀」聯貸即獲得10幾家銀行,表達願意共同聯貸,最後以華泰、合庫、台銀、台企、京城、安泰、高雄等7家銀行為主,聯貸金額共36億以創下今年以來銀行團連貸單一建案的最高紀錄。

華泰銀行總經理李俊偉表示,對消費者而言,能夠獲得銀行聯貸的推案建商,營運體質與品牌形象通常相對穩健,也可作為選購房屋的重要參考指標。

金融界也看好未來台中7期環境發展將越來越成熟,肯定聚合發在地段選擇的敏銳眼光,相信「榮耀個案」會因聚合發而發光。

陳世坤說,7期房價1坪站上50萬,下半年即將推出的惠來路新案佔地700坪,正面對大都會歌劇院,坪數約在105到227坪,總計88戶的豪宅大樓,總銷金額約在70億元,潛銷每坪最高單價已飆到70萬以上。

 

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【盧金足整理】
台中市七期抵費地標出1坪220萬新紀錄,大船入港,為市庫帶來36億的財源,但土地行情高燒不退,也讓民眾擔心,房價愈來愈高,以後更難脫離無殼蝸牛行列,房地產從市場自由機制,到最近大陸資金登「台」,引發炒樓訾議,地產行情創新高,憂喜參半。

不應一直賣地 圖利建商財團

▲韓乾(逢甲大學土地管理學系教授):7期抵費地一坪標到220萬,簡直是市府帶頭炒作土地,國有土地是國家資源,不能以賤賣國土,作為開發財源的藉口,檢討土地重畫的精神,當初地主貢獻的土地 ,不能以錢來衡量,如果做為公園綠地,市民都可享受,不應一直賣地,只圖利建商和財團。

聚焦7期 其他區域溫和上漲

▲蕭家旗(中市府副市長):土地行情是經濟發展的表現,這次標價衝新高,但全都聚焦在7期,其他區域的房價還是溫和性的漲幅,目前重畫基金亟需做為公共設施、捷運等經費,標售抵費地絕非炒作,而是挹注財源的管道之一。

整地效應 掀競標高潮

▲鍾尹堂(台中市建築開發公會市場調查主委):標出高價的土地 ,不少都是建商在鄰近購有土地,欲求合併使用,擴大發展範圍,我認為這是單一土地開發行情,因為「整地效應」才掀起競標高潮。

每坪80萬 年底就會實現

▲祁興國(聚合發建設總經理):停標一年的新市政中心抵費地,以每坪220萬新高是預料中的事,新市政中心每坪房價上看80萬元,將會是在今年底就會實現的事。

中市房價仍有漲幅空間

▲賴源釗(台中市建築開發公會理事長):房市那會過熱,7期剩下的土地曲指可數,有的大地主握有土地不賣,造成抵費地標售強強滾,但這是台中市發展的「錢」力和商機,除金磚四區外,其他地區的房價還是平穩漲幅,首購族和換屋族把握現在購屋機會,否則原物料再上漲,房價仍有漲幅空間。

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【盧金足/台中報導】
520新總統就職,市府昨舉行抵費地標售,創下每坪220.5萬元新天價,刷新前年1坪128萬的行情,建商看好馬英九上任後的榮景,競標件數高達111件;地政處預計10億8千多萬的底標,總計7、9、10、1 1期重畫區抵費地標出36億,比底標高出3倍多。

中市府抵費地近年來標售價格不斷創新高,前年標出惠中路、市政北二路上的角地,由寶鴻建設以每坪128萬得標,引發民眾質疑炒地皮,市府為達降溫效果,火速停標一年,但開放重新標售仍擋不住7 期新市政中心抵費地飆漲速度。

521標出慶祝行情

上周銳豐建設即以220萬天價,購入寶鴻建設之前標購每坪128萬元的抵費地土地,漲幅近100%,為這次抵費地標售創新高暖身,寶鴻建設總經理陳明仁表示,台中房價為台北的三分之一,中市七期土地 每坪飆高到220萬以上,是時勢所趨。

地政處昨天開標的抵費地,創新高的7期105地號,投標計有13標,建商底標寫160萬、183萬,本來以為「志在必得」,不料卻開出220 萬5千萬的新紀錄、144地號有20標競標,由寶輝建設以188.76萬得標,112地號有14標競爭,由聯聚建設以141.45萬得標,115地號有5標由國雄建設以132.62萬得標。

7期精華土地全都開紅盤,豪宅指標建商聯聚建設以141.45萬,標下地號112號465坪土地,建商表示,將可連結緊鄰的「聯聚信義大廈」,形成7期地標性建築。

市府選在新總統520就職後隔天開標,希望開出「慶祝行情」,總計標售26筆抵費地,7期釋出的7筆土地,只有1筆未標出、9期5筆土地有2標流標,11期6筆土地5筆流標;抵費地開標底價訂為1億8千多萬,總計標出36億2千多萬,得標金額中,7期就標出34億,其他三期僅標出2億多。

地政處長曾國鈞表示,總計標出36億抵費地,7期標出新高價的一坪220萬,由於沒有容積移轉,所以如果建商推案出售,建坪1坪會在 50萬元以上,7期土地物以稀以為貴,建商拚競標情況激烈,終於站上1坪220.5萬的超高行情。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市政府昨日標售重劃區土地,其中位於7期惠中1街、近市政北五路的惠國段土地抵費地,以每坪220.5萬元脫標,再創台中市土地成交新天價,離上次每坪220萬元的成交價,剛好才10天。房地產業估算,昨天這筆新高土地,未來推案價格將達每坪60~70萬元。

市場熱絡
台中7期新市政中心的公設抵費地標售,向來是台中市土地價格與預售房價的重要指標,2006年4月與9月2次抵費地標售,分別創下7期重劃區每坪101萬元與128萬元的土地天價行情,除了帶動各地土地價格飆漲,也刺激預售房價一路挺升至每坪65萬元。

據傳麗瑋建設標下
昨日公開標售分別位於7期、9期、10期與11期重劃區合計23筆抵費地,最後有18筆抵費地順利脫標,標售總金額約36億2千萬元。其中,光是4筆位於7期新市政中心的抵費地,標售金額就破了34億元。

而此次再度創下台中土地新高價的惠國段105地號抵費地,佔地約426坪,因台中市政府並不公開得標者,據傳是由麗瑋建設以總價9.3億、高於標售底價5.3倍買下,土地使用分區為「新6」,建蔽率50%、容積率600%。市場預測該地未來將與鄰地整合、開發,推案價格將達每坪60~70萬元。

至於日前銳豐建設以每坪220萬元買下的惠中路、市政北二路角地,土地使用分區也是新6,此次標出的105地號,臨15米惠中1街,雖然不是角地,仍以每坪0.5萬元之差,微幅創下土地成交新高價,顯示7期新市政中心土地日漸減少,未來只要有土地釋出,勢必會有建商接手推案。在原物料持續上漲的壓力下,今年底台中市豪宅預售房價,即有機會上看每坪80萬元。

新市政中心的其餘3筆土地,分別由寶輝、聯聚與國雄建設標下,寶輝建設以每坪188萬元,標下惠中7街、近市政北二路的土地,暫時無推案計劃。

建商接棒屢開高價
聯聚建設以每坪141萬元標下的惠國段112地號土地,則鄰近市政綠園道。聯聚建設董事長江韋侖表示,該地預計規劃地上11~12樓的大樓產品,每坪暫定45萬元起跳,最快會在明年329檔期推出。

位於市政北一路、惠民路口的惠民段115地號,由國雄建設以每坪132萬元得標,預計明年3月推大坪數豪宅案,並由國外團隊規劃設計,價格目前未定。

另外,在新市政中心曾經創下天價的土地,不少在今年或明年初推出豪宅案;寶輝建設位於惠來路、市政北二路口,面對大都會歌劇院的新案,預計8月推出,每坪開價60~80萬元,推出後將成台中市的新指標豪宅案。

銳豐建設預計規劃地上30樓以內、主力坪數百坪左右的豪宅,最快今年8月完成設計、10月推出,每坪平均開價50萬元。
由鉅建設位於市政路、市政綠園道口的新案,目前仍在規劃,全案暫定8月推出。

而惠中路、市政北七路口的神采飛揚餐廳現址,土地總面積近800坪,當時的每坪成交價200萬元,據了解由精銳建設買下,明年也有機會推出豪宅大樓。


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【黃繡鳳/文、圖】
七期豪宅在僧多粥少下,其土地行情也創新高,最新成交價格每坪破2百萬元,預售屋成交價每坪達65萬元,新成屋也有人喊出60萬元承接,持續創歷史新高。

 

七期豪宅發展史,從1999年由鉅建設「理性與感性」個案開始,隨後2000年「聯聚和平大廈」開啟中部人對好房子的品味,至今已進入第9個年頭。從七期豪宅新成屋市場可明顯看出品牌差異,如「由鉅 A與A+」「聯聚東方大廈」「聯聚仁愛大廈」「寶輝花園廣場」「龍寶文化臻邸」等,都是房仲業口中新成屋市場指名度相當高的個案。

 

21世紀不動產市政中心加盟店經理高珮雲表示,七期的第一棟豪宅 ─由鉅建設「理性與感性」個案,1999年預售時,每坪賣14-18萬元,2001年完工;目前房價已達28-35萬元。而「龍寶文化臻邸」2003 年預售時每坪單價18-24萬元, 2005年完工;目前行情40-45萬元。至於「聯聚信義大廈」2005年預售時,每坪單價為36.8-39.8萬元,目前無人釋出,但承接行情已喊到60萬元。

 

現階段七期新成屋市場中最高行情當屬「寶輝花園廣場」個案,2 005年預售時每坪房價為22-30萬元,現階段成交價已達48-55萬元, 房價3年漲幅超過90%,至於「聯聚東方大廈」也達48-53萬元,持續追高中。

 

寶輝建設總經理蘇良智表示,國家歌劇院周遭的土地被形容是「大塊的原鑽」,因為完整的大面積基地更突顯稀有性,具有無法被超越的價值,以「寶輝花園廣場」為例,1600坪方正土地只規畫兩棟25層大樓,頂級企業主才會進場卡位。

 

另外,住商不動產黎明加盟店店長陳俊雄則指出,豪宅的稀有性、保值性及節稅功能已受到富豪客層的認同,也成為支撐豪宅房價不墜的主因。「寶輝花園廣場」個案進入交屋階段,帶領房價向前衝,之後就交棒給「寶輝一品花園」,其位於國家歌劇院對面第一排,基地 1500坪、規畫一層一戶350坪,房價一舉挑戰中部最高的每坪65萬元天價。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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【莊富安/台中報導】
由敬業建設集團擁有多數樓層的「敬業樂群」商業大樓,從民國8 8年啟用至今,每坪租金經常性保持在850至900元間,冠居台中市各 商辦大樓,其1樓店舖租金更到達1,200至1,300元的高水準,主要原因要歸功於該棟大樓良好的管理。

 

樓高13層、每層約有220坪的敬業樂群大樓,含地下室共有14個出租單位。

 

現在,這棟大樓的管理工作由集合物業公司承攬,為維持良好的辦公品質,防止閒雜人進入,一般民眾要進入該大樓內洽公,都必須在一樓櫃台前換證取得許可,並由保全人員徵詢過租戶許可後才准入內,在中部地區相當少見。

 

曾有該棟大樓承租戶,對實施該項換證措施持反面意見,但大樓管委會卻認為是維持整個大樓辦公品質與安全的必要作法,因而相當堅持,演變至今,只要有新承租戶欲進駐,大樓管委會都會事先對其提出說明,讓對方有心理準備。

 

目前,進駐敬業樂群大樓較知名的業者,計有中華開發銀行、日商銀行、日商SONY在台分公司等,其他還有貿易公司、中部製造業營運總部的房客,先前勞保局也曾租用過該大樓店面,素質相當整齊。

 

而且,因該大樓從一開始就拒絕直銷與保險業者進駐,承租戶相對單純,讓該大樓續租率超高,經常性保持在接近滿住的狀態。

 

大樓外觀呈現弧形,頗具現代感的敬業樂群大樓,主要業主為敬業建設,現仍擁有地下1樓、地上1樓、2樓、4樓、8樓、12與13樓等樓層所有權。

 

有趣的是,12與13兩樓層先前早已被敬業集團售出,但因該集團看好七期新市政中心商辦大樓的發展潛力,最近又從其客戶手中將它悄悄買回來。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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