投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200806 (32)

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【盧金足/台中報導】
被稱為金磚四區的中科,市府將依都計法近30年來首次發布禁建令!縣市禁建面積高達3100公頃,中市即占1220公頃,禁建時間為兩年,未來將規畫物流專區、住宅區、莊園式住宅區、工商綜合區及醫療專區,完成後將成為台中市另一個閃耀的金磚區。

為避免土地零星開發造成資源浪費,台中市、縣政府將針對中科周邊土地擬訂「中科特定區」計畫,依都市計畫法發佈禁建令。

法令發布後 不再核發建照

副市長蕭家旗表示,這是台中市近30年來,首次依都市計畫法發佈的禁建令,禁建期限兩年,中科特定區畫定的面積約有3100公頃,範圍北至中部國際機場南側,東以中山高速公路、大雅都市計畫區及台中市中清路乙種工業區為界,西臨台中港特定區計畫區界,南至台中市西屯區福安里附近細部計畫區以北之農業區為界,包含中港路以北、東大路以西土地。

台中市轄內約占1220公頃,目前台中市都市計畫委員會已經通過這個案子,待行政院核定後即可正式發布禁建。

蕭家旗強調,所謂的禁建,指的是禁止在禁建範圍內一切建築物的新建、增建、改建,並禁止變更地形或大規模採取土石,為避免禁建消息傳出後造成民眾搶建,市府同步展開勸導民眾興建房舍或工廠,因為一旦禁建法令通過執行,市府就不會核發建照,增建即視為違建取締。

台中市從民國六十年後,即未再畫設特定區,市府表示,中科特定區禁建兩年,並不是為禁建而禁建,而是準備進行整體的規畫開發,未來這片土地將設事業專用區、物流專區、運籌專用區、住宅區、莊園式住宅區、工商綜合區及醫療專區,為金磚四區的開發優勢再增新利多。

 

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高鐵通車後,縮短台北到台中的距離,再加上台中房價便宜,目前已掀起一波波北客移居台中的風潮,特別是退休族群,更嚮往好山好水的中部生活。

為了要做好迎接退休客的準備工作,由台中市政府工商策進會、台灣省建築師公會台中市辦事處,以及台中市建築開發商業同業公會主辦的「退休生活在台中研討會」,將於7月分正式登場,集結產官學界,共同為退休生活把脈。

台中市建築開發商業同業公會總幹事林丙申指出,高鐵通車後越來越多北客移民台中,甚至在七期豪宅個案中曾出現一半是北客的現象。他說,若以財務規畫面來看,北部退休族賣掉50坪的房子,以每坪單價40萬元計畫,2千萬元房價到台中置產,買下5百萬元中古屋,還有1500萬元養老金,何樂而不為?

他指出,這次的研討會,希望拋磚引玉,早日完成大眾運輸、退休住宅規畫,以及公部門的休閒娛樂場所,讓退休人士更愛台中市。

研討會的內容,除了舉辦退休在台中專題演講外,還請學者分析台中城市生活環境概況與退休居住區位適宜性分析,另外進行健康養生住宅案例分享,以及智慧型永續健康綠建築與退休生活探討。

為了規畫出退休生活最美的藍圖,也請麻園頭溪畔的大忠社區里長女兒熊英芝分享消費、社群生活、健康生活及美食,還有退休台中的休閒旅遊市場、社會福利照護與醫療服務等資源。最後還有退休前後的投資理財操作,以及透過振英會館為例,談退休社區的規畫與經營等。

台中市建築開發商業同業公會副理事長張麗莉也表示,高鐵通車後,全省各地距離拉近了,再加上台中市氣候、人文,公共設施豐富,公園綠地多,最適合退休生活。她認為,退休人士未必適合傳統的含貽弄孫生活,他們也渴望有自己的朋友,進一步的充電、學習,甚至旅遊;以去年10月份開幕的振英會館而言,包括北中南退休人士和旅外華僑,以及即將來台LongStay的日本友人,顯示出台中市城市魅力確實驚人。

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商辦大樓一級戰區都集中在台北市,而有港口及機場優勢的台中, 商辦大樓行情走勢如何?台中在地的商仲業者,深刻感受台中商辦市場,拉升力道有待提升,業者指出,未來,台中最夯的房產以廠辦跟豪宅為主,如果台中港口及機場成為三通指定地點,當地商辦才有台北互相抗衡的機會。

信義房屋台中中一區協理黃伯堯說,許多大型企業的總部,都設在台北,因為台北有得天獨厚的優勢,中央政府機關、各重要部門、企業上下游廠商都在台北,就算真的三通,台商回流、外資企業進駐,也會選擇台北。

台中的好處是在腹地廣大,最有利基的是廠辦,自從裕隆集團將廠辦合一,遷到三義後,有越來越多的企業,也仿效裕隆集團作法,廠辦合一,台中工業區的土地,在這股需求提升下,近5年來,台中工業區地價飆漲40%。

黃伯堯指出,92年台中工業區的地坪一坪7.5萬至8萬就買的到,現在要花12萬至13萬才能買到。

選後房地產行情熱度急升,但是,對台中商辦並沒有明顯、強力的帶動,黃伯堯說,好的是台中七期重劃區的豪宅及工業區的廠辦,台中主要幹道中港路上的商辦,一坪租金仍在400元至800元之間,沒有漲到,空屋率仍然很高。

黃伯堯表示,台中商辦要好,必須有幾項具體條件要實現:1.兩岸三通限定陸資來台設辦事處,只能選擇台中;2.台商資金大舉回台,在台中成立製造業中心,帶動台中經濟;3.政府遷居台中。

住商不動產表示,相較於北高兩市,台中市的辦公大樓市場規模較小,近幾年來,台中市房地產市場交易熱絡的榮景,都只有豪宅、廠辦熱絡,對辦公大樓市場的影響有限。

最近一年來,商辦租金、售價僅小幅上揚,投資報酬率在5%至6. 5%左右,未來,三通以後,如果台中港、清泉崗機場成為三通直航港口及機場,才有機會拉高台中商辦價格。

 

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【陳宥臻╱台北報導】
房地產景氣佳,法拍屋成為民眾找尋好物件的管道之一,不過銀行主管提醒,法拍屋付款情況與一般購屋不同,銀行針對法拍屋的代墊購屋費用,利率從6%起,約為房貸利率的1倍以上,且未點交的房子,不在銀行的承貸範圍內。

注意細節
法拍屋的底價比市價低,不少民眾以撿便宜的心態搶標法拍屋,不過法拍屋的資金運用較複雜,比購買成屋要更謹慎。
台灣中小企業銀行個金部經理石琬如解釋:「民眾參與競標法拍屋前,要先付底價2成的保證金給法院,加上銀行僅代墊底價的8成金額,且法拍屋大多會溢價標出,如此一來,民眾的自備款就會比一般成屋略高。」

聯邦針對個案評估
板信商銀個金行銷經理賴岳青指出,法拍屋的付款方式也與購買成屋不同,民眾在得標法拍屋後,必須在7天內繳清尾款,才有辦法過戶,所以在銀行無法取得抵押的狀況下,只能先以代墊模式核貸尾款,利率是6.25%,屬於無擔保放款。並且各銀行只承作「已點交」的法拍屋,因為未點交的屋況複雜、風險太高。

在客戶完成房子過戶後,就能抵押給銀行,因此在1~2個月後,銀行就能將代墊尾款的金額全數轉為「一般房貸」,利率就可以回歸到2.9~3.5%的水準,等於是驟減一半。

假設張先生得標1000萬元的法拍屋,銀行代墊800萬元,利率9.23%、代墊2個月,總利息負擔是12.3萬元。

北中高代墊數最高
目前台企銀的代墊利率是9.23%,聯邦銀行則是6.3%,不分個人債信條件,代墊利率都是「不二價」。台企銀有專人可隨同客戶一起競標,給予市場行情評估;聯邦銀則是可針對個案提供行情評估,作為民眾競標時的參考,費用是單筆1000元,可從未來承辦房貸的手續費中扣除。

值得注意的是,有關法拍屋的代墊成數,各銀行評估的準則不同。

以台企銀為例,是以法拍屋的底價為準,最高可以代墊底價的8成,如果拍定價格比底價高出1成,客戶必須自己吸收。
板信銀賴岳青指出,法拍屋的坐落地點,決定代墊成數的標準。例如位於大台北地區、台中市和高雄市等精華區,就能以拍定價的8成,為代墊的最高成數。聯邦銀行不採上述的核貸方式,而以銀行自己鑑價法拍屋價值後,再以此金額的7成為核貸上限。

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【張瑞傑╱台中報導】
為滿足民眾對住宅品質的要求,列為豪宅配備的制音樓板,在台中市逐漸應用於換屋型大樓產品,台中縣沙鹿地區甚至出現配備中空制音樓板的透天別墅案。不少建商在樓板規劃中,融入減音、隔熱的設施工法,對消費者來說,制音樓板大樓較同級產品,每坪單價僅貴5000~6000元,但卻可換得安寧居家環境。

提升品質
傳統大樓樓板厚度約15公分,各樓層間常因搬動家具、兒童追逐等活動引發「騷音」,讓住戶易受樓上或樓下的聲音干擾,是大樓產品最引人詬病的缺點。

建商為改善騷音干擾、並提升產品價值,開發出獨特的材質與制音工法應用在樓板中,市場上通稱為制音樓板。制音樓板藉由改變樓地板間的材質、厚度,以達到減少聲音傳遞、震動干擾,一般分為加厚樓板與中空樓板2種樓板施工法。

制音樓板多使用在集合式的大樓產品居多,且因造價高於傳統樓板,因此過去多使用在豪宅型產品居多;制音樓板厚度從22.5~30公分不等,樓板較厚,可降低各樓層的噪音,且能有效阻隔熱源傳導。

各大豪宅案必備建材
中空樓板內包覆EPS保麗龍球體,因高剛性地板結構、跨距大,無須施作小樑,可充分使用室內空間、節省裝修費用。不過施工手續稍微複雜、成本也較高,博宇德工程研發部經理詹德威表示,中空樓板因鋼筋、混凝土用量較每坪成本約增加3000~4000元,不過可省下模板、水泥、油漆等。

此外,EPS保麗龍球體重量較輕、可降低樓板對結構的載重負荷,許多建案利用於屋頂,作為隔熱、節能的材質。
制音樓板可以提升居住品質,因此成為建商在建材訴求的重點之一,台中市7期重劃區目前推出的各大豪宅案,幾乎都把SRC鋼骨鋼筋混凝土結構、制震設備、制音樓板等,列為豪宅的基本配備。

中空樓板在台北市建案的使用情形十分普遍,台中市則以7期豪宅最多,如「順天夏朵」、「聚合發榮耀」、「總太東方帝國」等。加厚樓板則單純藉由更高的厚度來達到制音的效果,施工過程較中空樓板單純,因此也有不少大樓產品使用,如「寶輝一品花園」、「由鉅大謙」等案,使用中空樓板與加厚樓板的個案各半。

沙鹿有中空樓板別墅
隨著原物料成本提高,近來也有不少標榜換屋型的大樓案如「惠宇科博仰森」、「元城三穗」都採用制音樓板,台中縣沙鹿鎮甚至出現中部第1個中空樓板別墅案「山水一品」。

毅一建設經理潘榮山表示,1棟透天別墅僅由1戶人家使用,與大樓是多樓層、多戶使用不同,透天產品每層施作中空樓板的實質意義不大,因此透天別墅案「山水一品」僅在主臥與次臥間的樓層,規劃厚度22.5公分的中空樓板,較符合使用機能與經濟效益。

購屋民眾石嵩碩表示,台中市目前預售大樓每坪約15~18萬元,有中空樓板的大樓住宅品質較安靜,雖然每坪房價可能較高一點,但看屋時還是會列入購屋考量。


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【張家銘╱綜合報導】
台中市為盆地地形,地理位置未臨海,區域內也無大型河川流經,因此景觀住宅產品均為面向大型綠地、公共設施、綠園道等。其中,面大都會歌劇院第1排的「一品花園」,開價每坪55~65萬元,以景觀加上地段條件,寫下台中房市新高價,顯見景觀優勢對於房價的加分效果。

美景加持
台中市景觀住宅產品集中在擁有大片綠意、大棟距的地段,包括早期的科博館、美術館、經國園道等,到現階段最紅的7期重劃區內,有大都會歌劇院預定地與市政綠園道,新興熱門潛力區段則為7期南側的文心森林公園,以及8期重劃區的豐樂公園。

景觀區段房價躍升
7期市政綠園道是台中市房價最高的區段,市政綠園道由2條綠園道呈十字型交會,是台灣相當少見的規劃,南北兩側各為台中市政府,與台中市議會大樓未來遷址預定地,西側則有大都會歌劇院預定地,東側為台中市警局所在地,是未來台中市發展核心所在。

順天建設副董事長王忠正表示,市政綠園道無論是住宅棟距、道路路幅,及園道的大面積綠地,都是型塑優質住宅區的條件。目前園道旁預售案每坪40萬元起跳,寶輝建設規劃興建的「一品花園」,每坪開價55~65萬元,創台中市房價新高。

科博館、美術館為台中市早期知名景觀住宅區,前者面積約4萬坪、後者約3萬坪,除展館主體建築外,園區內遍植綠樹與草皮,周邊住宅享大片綠意景觀,以及長距離的棟距,園區還提供清新空氣與充足的遊憩機能。

商業活動少適居住
不過,這2個地段因位處市區精華地段,發展較久,周邊少有土地可供開發,新案較少,尤其是第1排的位置,目前僅科博館旁有新案「山璞植物園」,單價34~44萬元。

文心森林公園佔地2萬6000多坪,位於7期重劃區南側,由向上路、文心路、惠文路與大墩七街包圍,在台中市面積僅次於台中公園,採開放式無圍牆規劃,園區內除各式遊憩設施與植披外,還有戶外圓形劇場,定位等同於台北市的大安森林公園。
由於文心路將有捷運綠線行經,並位於5、7、8期台中市3大重劃區交界,地段優越。新業建設副總經理穆椿權表示,文心森林公園特區人口居住密度低,商業行為較少,適合純住宅。

今年4月已有精銳建設「海德1號」,與國泰建設(股票代號:2501)「森林觀道」公開,是首次有正對文心森林公園的個案推出,視野與棟距是主要賣點,位於公園西側的「海德1號」開價每坪35~50萬元,寫下文心森林公園周邊新高價;東側的「森林觀道」則開價每坪30~40萬元,由於地段佳,國泰建設發言人陳仁澤表示,公開後1個月左右就已完銷。

豐樂公園位在8期重劃區,面積約1萬8000坪,公園中心有人工湖泊,周邊散布52件台中市歷屆露天雕塑大展優秀作品為最大特色,附近的COSTCO量販店在去年底開幕後,補足當地採買機能,公園第1排推案「惠宇澄峰」,開價每坪28~39萬元為目前最高。

精華綠園道 新案屢創高價
台中市少見林蔭大道,反而是綠園道縱橫於市區之間,房價表現不遜於北、高的林蔭大道。
台北與高雄林蔭大道路幅寬敞,多為6~8線道,中間穿插2排種植大型樹木的區塊,主要著眼於交通的功能性;台中市綠園道的路幅與北、高的林蔭大道相當,不過為求較高的綠覆率,綠園道多為4線道,園道中間為大片綠地,並規劃有自行車道。

大樓單價已達30萬
台中市精華的綠園道旁,可開發土地少,房價屢創新高,美術園道、經國園道旁的大樓預售案,單價已有30萬元水準,市政園道「總太東方帝國」每坪最高開價也達55萬元,育德園道預售案「惠宇仰森」,開價最高每坪30萬元,不但創下當地房價新高。

信義房屋美術館店專案經理林冠佑表示,台中市的綠園道呈現帶狀、連貫的分布,從美術園道經過美術館,往北延伸到經國園道,再以市民廣場為轉折,串連科博館、植物園連接到育德園道,這些綠園道周邊是在地中部人購屋時的首選地點。


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【蔣福錦╱台中報導】
21世紀不動產領袖7期加盟店副總經理李品瑢,身處台中市房市一級戰區的7期重劃區,對於趨勢有敏銳的觀察,去年操作河南路店面替客戶賺進4000萬元,是他印象最深刻的一次買賣。他認為,只要掌握趨勢、主流產品與出手時機,就一定能獲利,而短期投資的風險低,獲利近1倍時,就是最好的脫手時機。

掌握趨勢
李品瑢從逢甲大學財稅系畢業後,選擇到離家最近的1間仲介公司上班,從此踏入房地產界。剛接觸房地產時,他在逢甲商圈買了1間大樓店面,3年後賣出,讓他賺進1倍,這次的獲利經驗,讓他從此更專注投入於房地產,並在2004年將戰場轉往7期,鑽研豪宅產品的買賣。

景觀住宅漲得快
今年以來,他在7期成交近30戶豪宅,都是新市政特區內的鋼骨結構產品,購買者有6成以上是台北投資客或台商。他表示,新市政特區公共建設的面積比例超過一半,且鋼骨結構產品是未來的主流,今年立委選舉、總統選舉與總統就職後,建商3波調價的漲幅至少10%,當初購買的客戶,目前獲利至少有3成。

李品瑢表示,投資豪宅首先要掌握未來的趨勢,2005年7期最高房價不過每坪20多萬元,當時他參考台北經驗,大膽斷言未來7期房價將漲1倍。早期他替客戶介紹位於大都會歌劇院第1排的產品,買進時每坪約11~12萬元,貸款成本每坪不到4萬元,後來屋主轉手,每坪賣出近20萬元,獲利近1倍。

不過,有些時候,在同樣的時間點、差不多的價格買進,幾年後房價漲幅卻不盡相同,李品瑢說,挑選產品是其中差異的關鍵。

如4年前同樣在7期的2個預售案,開價相差不到3萬元,成屋後其中1案從預售時的每坪15萬元漲至18萬元,另1個個案則是因位於新市政特區內雙十字綠園道角地,有無可取代的視野,單價從18萬元漲至34萬元。

除了豪宅之外,2003年河南路尚未全線開通時,李品瑢的客戶在河南路靠近公益路買了1間總價約3600萬元的雙店面,2年後有人出價4600萬元要買,李品瑢認為時機未到,還有增值的潛力,勸客戶不要賣,後來河南路開通後,去年該店面以7500萬元成交,替客戶多賺了近3000萬元,是他印象最深刻的一次交易。

買預售屋利潤高
李品瑢認為,投資房地產只要掌握趨勢、主流產品與出手時機,就一定能成功獲利。因此,他蒐集許多報章媒體的資料,提供實際的資訊或數字給客戶,預估利潤空間、並建議客戶在適當的時機出手。

至於操作手法,李品瑢建議:「以投入的資金計算,買成屋至少須自備3成,若沒有資金的壓力,建議買預售屋,只要不到2成的自備款,本小利大,利潤更高。」在最高點賣出會有被套牢的風險,短期投資在1年內轉手1~2次,獲利會比賣在高點好。

我的投資金律
台中捷運商圈 未來主流
2005年我剛進來7期時,隱約感覺台中市7期跟台北的信義計劃區類似,但我認為7期會超過信義計劃區,因為7期有台中市政府、市議會、大都會歌劇院、國際會展中心等重大建設,且都集中在小區塊內,走路不到10分鐘的距離,加上這些都是已動工的建設,1年後會相繼完工,依照台北的經驗,這些建設完工後,房價還會攀高,而捷運動工則是另一個高點。

7期重大建設密度高
此外,台北捷運站周邊的房價漲幅,3成到1倍以上,尤其是雙捷運交會點的漲幅更大,台中的捷運還沒動工,未來捷運商圈的店面會是主流趨勢。

另外,香港2003年開放後,房價大漲,台灣即將在7月4日開放直航,依香港經驗來看台中,未來房價還有上漲空間,投資標的建議以鋼骨結構的豪宅,或是捷運站周邊的店面。

去年10月鋼材等原物料還沒漲價、日本地震與四川地震也還未發生時,我就認為鋼骨結構的產品會是未來市場主流,今年開始,隨著鋼筋等原物料價格上漲,加上日本、四川大地震後,有錢人更重視住家安全,而目前7期內成屋連同預售案,SRC鋼骨鋼筋混凝土、甚至SS純鋼骨結構的產品卻不超過20棟,這些產品不但將成為稀有絕版、也是未來的主流。

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【盧金足/新聞分析】
市議員蕭杰昨天又加強爆料火力,透露被懷疑涉案的建商,曾嗆聲他要選市長,將不配合業務的官員統統換掉;雖然後來該建商打趣,他要選是「菜市場」的市長,建商對市府官員業務把關不同調,是否埋下禍因?成為各界關切的話題。

日前大陸富豪團參訪房地產,被議員懷疑是影武者的建商,並不在四家興建豪宅建商名單內,雖然胡志強說明,名單設定由台中市建築投資公會決定,但這家建商還是不服輸,另闢「午夜場」安排大陸富豪團吃消夜,展現跨海人脈,互別苗頭。

台中市近年來房地產景氣翻紅,胡志強借助建商之力,回饋地方藝文活動、警力配備,從男高音波伽利演唱會、捐贈警車、城市美學座談會等,都由建商大力挹注,讓民間參與文化城軟硬體資源。

但和胡志強交好的眾建商中,情誼有的親如兄弟,有的則保持距離,因為建商是生意人,業務把關不能因此放水,其間即爆發台中會展中心的工程,還涉及上億地下室土方,經審計處糾舉為「盜賣國土」,最後市府才和建商補約,要求建商歸還土方出售的經費,讓市府引以為戒。

市府靠著建商出錢出力,讓台中市在經費不足時,還能順利舉辦多場國際級藝文盛會,但現在也因建商被懷疑涉官員偷拍案,案情愈演愈烈。胡志強一直要求市府團隊上緊發條,不料一場設局偷拍案重挫市府形象,後續發展如何,藏鏡人未來曝光,也是市府既期待又怕受傷害的答案。

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【盧金足/台中報導】
台中豪宅以往分布在科博館、美術館兩旁綠園道,今年最新評選出爐,名列成屋的10大豪宅,位在7期、科博美術館區,各占5席;交屋未滿1年或目前預售案的10大潛力豪宅建案,7期一舉囊括8席,顯示都市發展西移,7期成了最夯的豪宅聚落。

由台中市政府、台灣省建築公會、逢甲與朝陽大學及台中建築業界等,合力評選的中部10大豪宅;第1名由聯聚和平大廈與龍寶文化臻邸競爭,最後由聯聚和平大廈勝出。

品相皆美 聯聚龍寶難分軒輊

10大潛力豪宅冠軍評分,聯聚信義大廈與寶輝一品花園難分軒輊,最後由聯聚信義大廈登上寶座。

中部10大豪宅出爐,台中不輸台北豪宅的品質,台中豪宅無論地段、設計規畫、精緻度、售後服務,漸超越台北豪宅水平,建商重金請來國際級建築師,讓7期猶如國際建築競技櫥窗,連大陸地產富豪團都專程安排到7期取經。

10大豪宅評選結果,近年崛起的聯聚建設是最大贏家,包括和平、東方、信義、仁愛、方庭共5個建案上榜,拿下10大成屋豪宅、10大潛力豪宅雙料冠軍。

歌劇院旁新案 每坪上看70萬

寶輝、龍寶建設表現也很亮眼,10大成屋第2名的老牌建商龍寶建設,共有3個建案入選,在以男性居多的建築業,張麗莉是罕見的女性董事長,常為社區舉辦音樂會、運動會,和住戶就好像親人、好友互動,凝聚客源的向心力。

10大潛力豪宅亞軍的寶輝建設,近年以大都會歌劇院周邊為主,結合美日澳等國際團隊,新建案一品花園成交價,每坪將站上65萬大關,預計下半年在大都會歌劇院旁的惠來路、市政北二路推出新案,可望突破每坪70萬的新天價。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
何厝國小位於4期重劃區,距中港路、文心路等主要幹道不遠,環境鬧中取靜,產品以透天別墅為主;中港路、文心路口未來將設置雙捷運站,房仲業者表示,捷運話題帶動買氣,中古別墅近3年房價漲15%,中古大樓每坪7~11萬元,開價合理,產品接手率高。

鬧中取靜
何厝國小位於台中市西屯區重慶路、四川路口,該校著重自然科學與鄉土教學活動,社團活動亦十分豐富,頗受家長好評。何厝國小周邊屬於4期重劃區內的住宅區,與漢口國中相距400米,區內道路路幅多為6~8米,車速不快。四川路、重慶路口有五金賣場,青海路、漢口路上有超商、連鎖餐廳與小吃店家群聚,生活機能發達。

青海路可連接文心路,何厝街、漢口路通達中港路,中港路銜接中山高中港交流道車程約3分鐘可達,中港路、文心路口未來有捷運綠線、藍線交會,步行5~10分鐘可達雙捷運站。

信義房屋西屯店經理劉佳洧表示,4期重劃區發展較早,國小附近大筆建地不多,剩餘土地較零碎分散,因此近3年內推出的別墅,每案僅規劃5~7戶、地坪約20~25坪左右;因產品稀少,總價1300~1600萬元,區內幾乎沒有千萬元以下的別墅。

大樓屋齡多逾10年
主力產品多為15~20年的透天別墅、住家,以地坪30坪以上、面寬5~6米、臨路的前院停車別墅最多,土地不用持分,單層室內面積至少20坪,總價1000~1200萬元,在當地很受歡迎,近3年房價漲15%。

永慶不動產文心青海加盟店副理黃勤榮表示,大樓多集中在青海路、漢口路主要幹道附近,屋齡10年以上產品,以40~50坪的3~4房居多,10年前開始出現15~25坪、1~2房的住宅,每坪9~11萬元,雙捷運站附近的預售大樓開價每坪20~25萬元;大樓產品接手率很高。


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【蔣福錦╱台中報導】
中山高速公路在台中縣市設置6處交流道,由北而南串聯起大台中地區的交通網絡,由交流道連接市區的交通,通常在20分鐘車程內,吸引不少通勤的外地客到交流道周邊購屋。其中,以台中中港交流道周邊中港路沿線產品種類最齊全,新成屋大樓每坪13萬元起可輕鬆購得。

動線流暢
中山高在台中縣市的6處交流道,由北而南分別是后里、豐原、大雅(中清)、台中(中港)、南屯及王田等交流道。其中大雅交流道設於台中市西屯區與台中縣大雅鄉的交界處,下交流匝道後可連結中清路、環中路,環中路西行可上中彰快速道路,中清路沿線的西側即為水湳經貿園區,中清路往南銜接大雅路至台中市區約20分鐘車程。

中清路旁新別墅為主
中信房屋台中水湳加盟店經理陳忠義表示,中清路沿線前幾年由於容積管制實施,新推案都以透天產品為主,基地較大的建案,會推社區型別墅,目前全新別墅總價約800~1100萬元,屋齡15~20年別墅,總價約600~700萬元。而順天建設於中清路、環中路口推出的預售案「順天天賦」,規劃上億元的頂級別墅,開價遠高於當地行情,屬於較為特殊的建案。

近2~3年由於水湳經貿園區議題的帶動,中清交流道周邊推案量逐漸增多,也開始出現大樓產品,如豪邸建設於中平路推出的預售案「經貿磐石」,以及結構中的「愛知音」。

陳忠義指出,預售案每坪開價約15~17萬元,新成屋大樓每坪約13~16萬元。中古大樓屋齡幾乎都10年以上,集中在敦化路一帶,每坪約7~8萬元。

陳忠義提到,一些北部的外來客、或是在彰化地區工作的客戶,由於常有往返外地的需求,常會選擇到鄰近台中市的交流道周邊購屋,不但方便對外的交通,也能節省車程。

主幹道中港路路網廣
台中中港交流道下匝道後連接台中港路,台中港路是外地進出台中市的主要幹道,台中港路往東南向車程5分鐘即可至逢甲地區、7期重劃區,台中港路西行可延伸至西屯、中科地區。

信義房屋西屯中港店專員林義政表示,交流道西側台中港路以南為早期發展的地區,台中港路北側近幾年由於中科進駐,開始出現新建案,加速當地發展,中港交流道西側周邊由於就業的人口數眾多,包含中科、台中工業區及榮總、澄清2間醫院的醫護人員,推案產品種類齊全,大樓產品從套房到3房產品都有,新成屋大樓每坪13萬元起。

另外,別墅產品也不少,由於總價相對於市區較低,吸引不少醫生族群購買,全新別墅總價至少1500萬元起跳,屋齡5~10年的別墅總價1000~1500萬元。

五權西路大樓新案多
中港交流道東側又分為台中港路以北的逢甲地區,及台中港路以南的7期重劃區,其中7期重劃區是目前台中預售豪宅市場集中區,房價最高超過每坪60萬元;逢甲地區推案產品則包含套房、首購型住宅、換屋型住宅等兼有,預售屋開價約18~30萬元。
南屯交流道銜接的五權西路往西通往嶺東地區,往東可經由台中市7期、5期到美術館,特3號道路連結五權西路與精科、台中工業區、台中港,未來通車後可疏解五權西路部分的車流,也將使五權西路沿線成為台中市西南側的重要區段,不少建商紛紛至此推案,太子建設也將於五權西路推出新的大樓預售案,預估每坪開價至少20萬元以上。

位於台中縣烏日鄉的王田交流道,近幾年由於高鐵站的設立,逐漸帶動周邊發展,也讓烏日前2年推案量暴增,高鐵特定區內的全新別墅總價1200~1800萬元,烏日市區內的全新別墅總價也至少800萬元起跳。東森房屋台中高鐵加盟店店長黃連發認為,本區具有3鐵共構的交通優勢,吸引不少外縣市的客源來此購屋。


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【張家銘╱綜合報導】
好學區能提升區域居住品質,對房市加分不少,尤其大專院校發展而成的大學城生活圈,因兼具綠地、景觀與發達的生活機能。房地產業者表示,台中市大學城周邊人口聚集,產品以套房或3房為主,由於買屋賣屋接手率高,轉手、出租都有不錯報酬率。

轉手率高
台中市有多所大專院校,逢甲、東海大學周邊,分別鄰近中港、龍井交流道,其中由逢甲路、福星路店家發展而成逢甲商圈,聚集逢甲大學、僑光技術學院及部分中科員工人潮,是台中市最大夜商圈。

太平洋房屋逢甲直營店專員張世明表示,大學周邊發展密度高,新推產品以大樓為主,透天別墅較少。大樓產品分布類型,則依照距離大學校區遠近而有不同,距離學校愈近學生租屋需求愈高,步行上學5分鐘距離內以套房為主,其次為2房、3房產品。

張世明指出,逢甲大學生活圈地理位置鄰近大台中地區未來發展的核心區段,有重大利多的加持,每年房價至少成長10~15%且歷久不衰。福星路、逢甲路附近的「正逢甲商圈」,新成屋產品以1~3房為主,每坪14~16萬元,學生套房的租金報酬率普遍在6%以上。

5分鐘到校園最搶手
永慶不動產台中中科加盟店協理連慶雄表示,東海大學附近東大路、玉門路鄰近中科,有TECH Mall、愛買等大型賣場,生活機能較成熟,以2~3房大樓較多,預售每坪16~25萬元,10年以上大樓每坪6.5~11萬元;而當地學生套房月租金在4000元以上,租金報酬率最少3%。

中國醫藥大學是台中市內的醫科大學,鄰近中正公園、一中商圈,屬台中市舊市區,新屋數量稀少,大樓行情約在15~16萬元,10年大樓單價11.5~12.5萬元,公寓每坪7.5~9萬元。由於位處市中心,套房月租金行情較其他區域佳,約在6000~9000元,報酬率6~12%。

位於南區的中興大學附近有興大園道、復興園道與健康公園,屬低密度住宅區段,新大樓產品每坪10~13萬元,一直是首購族買屋主要區段,租金報酬率約在4%以上。

信義房屋國光店經理楊宗錫表示,南區大學城附近大樓推案類型較為特殊,以45坪、適合自住的3~4房最多,純投資式套房反而較少;此外土地取得不易,因此推案地點也不集中,興大以五權南路、仁和路等近園道的路段較多。

留意區域空置物件數
而中臺科技大學、嶺東科技大學位在台中市較邊緣地段,房價較其他大學城便宜,10年中古大樓每坪6~12萬元,以學生套房月租金行情5000~6000元計算,報酬率可達6~13%。

雖然台中市大學城附近套房出租市場有不錯的報酬率,不過也因報酬率佳,租屋市場競爭激烈,待租物件相當多,因此若想投資當地的套房出租市場,須注意是否有過多的空置物件待租,以免貿然進入市場投資,卻發生手中物件租不出去的情況。


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台中市不動產代銷公會6月5日舉辦理監事改選,由老鷹廣告總經理唐廷照出任第3屆理事長。唐廷照在當選後強調,今年因為原物料與 營建成本上漲,房市多空詭異,不過長期來看,台中房市仍樂觀,他也會結合建築和仲介等友會主動行銷台中房市。

現任理事長歐瑞琨則表示,過去2年,台中市政各項公共建設不僅美化了市容,也提高了市民邁向國際化的心胸,許多國際投資家,在對世界投資布局時已將台中列入他們的投資籃圖之一。不管是商用不動產、或是豪宅,甚至商機,台中已成為重要的選項。

至於台中市建築公會理事長賴源釗也指出,從民國93年以來,台中市房地產一路狂飆,此為胡市長帶領市府團隊拚經濟的成果。他說,近來台中市豪宅個案,出現北客占一半的現象,甚至還有家族集體購屋,一次買10多戶,令接待中心同仁樂不可支。

賴源釗說,公會將乘勝追擊配合台中市建築師公會、工商策進會舉辦以「退休生活來台中」的行銷話題。此外,兩岸關係趨緩,明年將安排「房地產考察團」前往中國上海、廣州等地進行房市交流,未來若有機會,也不排除組團至中東杜拜考察。

另外應邀與會演講的台中市副市長蕭家旗更強調,馬總統愛台十二項建設中有9項和台中市有關。他說,包括捷運綠線將延伸到彰化、南投,爭取三院三館來台中設立,另外在4年內達成縣市合併的使命,未來台中市將成為全國第二大城市,前景可期。

蕭家旗並指出,未來台中房市將出現兩極化推案地點,分為是豪宅特區和一般重劃區。以豪宅特區而言,七期新市政中心土地有限,下一個豪宅特區將會移到十二期重劃區和水湳經貿園區,在重大建設加碼下,水湳經貿園區可望形成國內都會區示範園區,目前水岸生活圈正在積極招商中,未來發展潛力無窮。

 

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中部建商掀起時尚精品風,日前Tiffany與聯聚建設、BVLGARI與寶輝建設合辦頂級珠寶秀,最近翔柏國際也預計7月份在「順天天賦」接待中心舉辦旗下代理品牌ARMANI、BOSS等企業家時尚秀。

日前知名珠寶商Tiffany選在聯聚仁和大廈接待中心舉辦「Tiffan y Celebrates」婚紗派對,邀請胡婷婷與聶雲主持,現場吸引胡市長、前中華開發總經理胡定吾、喬山羅坤泉、勤美何明憲、前名主播蔣雅淇等名流出席。

至於「寶輝花園廣場」也舉辦國際知名BVLGARI年度頂級珠寶秀活動,現場展出珠寶不到30件,市價超過10億元。這項名為「寶格麗星光輝映名流之夜」的活動,選在寶輝花園廣場26樓SKYLOUNGE舉行,由寶格麗台灣總經理胡瑞主持,六位凱渥名模擔綱演出,據了解當天約有十餘家上市、櫃公司老闆與會。

而位於中港路上的「順天天賦」頂級豪墅個案,接待中心以FENDI 家具精品打造,最近也吸引精品業界的矚目,代理ARMANI、BOSS、K ENZO等男士服飾的翔柏國際,最近也看好順天天賦的頂級客層實力,預計在下個月推出企業家服裝秀。

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【馬婉珍/台北報導】
全台最大的綜合性工業區非台中工業區莫屬。中部位居台灣的中點,又擁有直航空港的優勢,吸引許多返台的台商進駐,而成立已超過 20年的台中工業區,正位於中山高和二高之間,原料、貨物等運輸時間大為縮短,效率提升,值得推薦給回流台商。

住商不動產台中區區經理賴萬表示,中部地區近年來進步快速,尤以人口最密集的台中市最受矚目。台中周邊工業區林立,多為傳統製造與機械業,對於廠房的需求非常大,位於台中市內的台中工業區,占盡地利之便,進駐率最高,目前有近千家廠商進駐,年產值近3千億元。

此外,從台中工業區開車到中科(中部科學園區)只要15分鐘,周邊又有精密機械創新園區正在開發中,是中台灣最重要的產業聚落,儼然形成一條大台中科技走廊,未來的發展潛力可期。

而台中縣沙鹿、潭子、大里等地的工業區,在今年以來詢問度與買氣也直線上升,賴萬說,除了原本的地方買家,更多的是大陸返台想要重新開始的台商,目前,中部地區工業區的價位,已從兩年前的每坪6萬元攀升至現在的每坪12萬元,漲幅達100%。

賴萬說,台中工業區不但腹地廣大且完整,在環保污水處理方面也做得很完善,用電、用水等基礎設施也以重工業使用為基準,不會有跳電的疑慮。

由於台中工業區周邊屬於台中市都會區,消費重心集中於此,廠商若有人才需求,徵才時也不怕尋人有困難。

當地房地產人士還指出,以風水來看,科技走廊內的台中工業區、中科、精密機械園區等3大工業區,位居台中市都會區的心臟地帶,中山高與二高這2條高速公路,以及中彰快速道路又交織成一個畚箕形口袋,算是難得一見的聚財寶庫。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
列入「愛台12項建設-都市及工業區更新」的水湳經貿園區,是台中市最受矚目的大型經貿園區開發案,未來發展將牽動水湳、逢甲生活圈與12期重劃區等地,周邊住宅區土地每坪開價達50萬元、預售別墅總價最高超過1億元,建商提早進場布局與地主惜售情形普遍。

中信房屋台中水湳加盟店主任劉真廷表示,水湳經貿園區綠地涵蓋範圍大且公共設施眾多,利多話題相互堆疊,完工後會帶動周邊中清路、中平路沿線,及逢甲、12期重劃區等地,未來有機會成為繼7期後的新一線房市戰區。
台中航空站於2004年3月底正式由台中市水湳機場遷至台中縣清泉崗機場,水湳機場舊址僅剩空軍部分單位駐守,台中市政府積極擬議水湳機場遷建後的再發展計劃,全案預計年底完成都市計劃變更審議,明年3月完成區段徵收,預計2012年完工。

加工廠林立有待整合
水湳經貿園區佔地247公頃,總開發經費約476億元,交通鄰接中清交流道、環中路與中彰快速道路,地理位置大約介於台中清泉崗機場、7期重劃區新市政中心與台中西部科技走廊間,至各區車程約10~15分鐘。

區內以「4大1特色」為主軸,由佔地75頃、約等於3個台北大安森林公園面積的中央森林公園串聯大型會展中心、大公園、大巨蛋體育館,以及標高300米的台中願景塔,中央森林公園周邊將規劃水岸住宅、文化商業與文教創新研發等專用區。

丰閣不動產研究中心負責人許瑞生表示,水湳經貿園區是台中市最具開發潛力的新興區段,區內公有土地比率高,未來市府預計將農地以區段徵收方式辦理土地開發,目前農地每坪已達13~14萬元,重劃完成後商業區土地每坪上看175萬元、住2、住3土地則有每坪60~80萬元的行情。

此外,水湳生活圈部分土地位於整體開發區,周邊仍多小型加工廠,環境有待整合,目前已有部分建商進場收購土地,不過因地主惜售,故土地釋出不多。

12期土地已正式開放
園區東側、南側為水湳生活圈、第8單元自辦重劃區,西側為逢甲商圈與12期重劃區,北側為農業區與整體開發區,施工中的60米中科路東向聯絡計劃道路完工後,將可直接串聯中科園區。

劉真廷則表示,12期重劃區6月1日土地正式開放、釋出,是目前最能反映水湳經貿園區潛力的區段,目前住2土地每坪開價已達50萬元,未來將朝低密度住宅區方向規劃。

逢甲商圈因房市需求特性,去年推案多為套房與小坪數住宅,銷售速度快,不過土地日漸減少,因此今年預售推案轉往上安路、青海路一帶仍有建地的區段,主要以50~60坪的中大坪住宅為主,每坪17~29萬元。

水湳生活圈以敦化路、陳平路的公園與學校周邊為主要房市交易區段,目前區內以5年內的中古透天別墅居多,開價多在800~1100萬元,房價漲幅不如土地飆升速度。

水湳生活圈別墅居多
目前當地的大樓預售案,僅有位於中平路的「經貿磐石」,新成屋大樓每坪開價13~16萬元。
看好水湳經貿園區的未來發展性,順天建設在中清路、環中路口推出的「順天天賦」每戶別墅最高總價超過1億元、總銷金額達70億元,是今年園區周邊、也是台中市最具指標性的豪宅別墅案。

水湳經貿園區小檔案
●營運概況:台中市政府擬定都市計劃細部計劃,並送內政部審議中
●計劃名稱:水湳經貿園區
●範圍:大約位於福星路以東、中平路以西、黎明路以南、河南路以北,佔地總面積約247公頃
●已完成建設:將採區段徵收方式進行土地開發,最快2012年完成
●規劃中建設:
◎以中央森林公園蜿蜒串聯園區,
◎公園佔地75公頃,約台北大安森林
◎公園的3倍面積,經費37億元
◎大巨蛋體育館佔地5.8公頃、經費80億元
◎大會展中心佔地40公頃、經費112億元
◎大學城佔地38公頃、經費15億元
◎台中塔標高300米,經費10億元

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【馬婉珍/台北報導】
買屋收租金,也算是一種理財工具,然而,投資並非無往不利,一定也有風險,所以,要當一個成功的包租公之前,必須先下功夫、學會投資套房的竅門,才能更了解市場,正確掌握投資機會。專家指出,台中的套房投報率約6%至8%,比起台北、高雄兩大都會區還高,從台中套房下手,利潤並不差。

一位10多年前在台中投資公寓、華廈等大面積的房子,轉而投資套房的包租公,提供3點訣竅參考。

一、密切注意商圈移轉。學區周邊、商圈在外租屋的上班族,工作了一整天,下班都希望能早點回家休息,上班地點若離住家很近,通勤就比較方便。

照理說,投資套房應切中商圈核心,然而,各大都會區都有商圈移轉的隱憂,如高雄鹽埕區在10多年前是非常熱鬧的地方,如今因商圈移轉而不如往昔;而像台中火火車站周邊,原本也是商業活動最頻繁之地,附近店面每年嬋連地王寶座,如今也因商圈移轉,鬧區轉換至中港路周邊。

此外,群義房屋南屯店主任詹豐澤也建議,以台中而言,大專院校附近通常是商圈集中地,投資套房可以學區周邊為首要考量。目前像是逢甲商圈、東海商圈、一中商圈等,周邊都有完整的商業機能,學生在此就學、生活,都會創造租屋的需求,不論是租給學生或上班族,都有商機。

二、專營學生套房。套房達人說,在台中投資學生套房,投報率高達8%,比定存或買股票好太多,不過,有些大學附近的增建很多,一旦鄰居檢舉,就必須拆除,風險很大;有些學校距離商圈太遠,若新手投資,他不太建議列為首選。

詹豐澤說,計算學生人數、宿舍房間數以及學生外宿人口等三者的比例也很重要,他以中興大學為例,由於中興大學不像逢甲大學或東海大學一般,周邊有熱鬧商圈的加持,但是它卻是包租公偏愛投資的地區,主要是因為中興大學的學生有1萬4千人、宿舍房間有2千個,學生外宿比例高達8千人,這對於包租公來說,投資套房就會有利潤。

三、套房物件勿分散,才容易集中管理。所投資的套房物件,也不要分散太遠,以免管理不當,會因此喪失房客,降低出租率。

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房價高漲,台灣房屋不動產企研室建議消費者,以「房貸與租金替代率」來衡量自己是否適合購屋。如果租金高過房貸金額,不僅適合自住,更是投資好標的,例如台中科學園區,近3年來部分區域的房租收入,是房貸支出的110~171%,在全省3大都會區9大商圈中表現最佳。

台灣房屋首席總經理彭培業表示,中科的員工大部分都不是本地人,而且都很年輕、多單身,在員工宿舍有限,且中科廠商對外籍工程師或員工在外租屋,大都有提供房租津貼補助,使得租屋的需求增加。未來中科住宅無論房價或租金,一旦更多廠商進駐後,需求量將再提高。

比例大於100% 買比租划算
彭培業提出「房貸租金替代率」觀念,做為是租屋還是買房的參考指標,簡單來說,房貸租金替代率就是用每月可負擔租金支出上限,除以每月房貸支出的費用,所得到的比率,當此比率大於或等於100%,就是買比租划算,建議直接購買不動產,將租金拿去繳房貸。

台中科學園區周邊房價以2005年每坪7~12萬元為基準,坪數以30坪計算,平均優惠利率3.05%,貸款期間20年,貸款7成,貸款金額為147~252萬元,本利平均攤還,每月本息攤還8198~1萬4039元,3年所繳貸款總額為29.5~50.5萬元,而平均租金每月每坪300~800元,3年租金支付總額32.4~86.4萬元,甚至比付房貸還高出2.9~35.9萬元,比較之下買房子的確較划算。

比率在59%以下,則建議還是先以租屋為考量,短期2~3年內善用投資理財方式,累積個人資產,當經濟能力提升後,再考量是否購屋。

另外,可以依個人資產配置、工作穩定性及當地住宅供給和需求的數量實際情形,決定買屋或租屋。

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【張瑞傑╱台中報導】
列為兩岸包機直航機場之一的台中國際機場,今年7月起就可實現假日包機直航,新政策連帶拉抬周邊沙鹿、清水與大雅地區的房市買氣。房仲業者表示,海線沙鹿地區影響最直接,近來預約看屋的客戶中,10組中就有3~4組是國外華僑回流購屋,目前預售新案總價至少680~1200萬元。

台中國際機場又稱台中航空站,位於台中縣沙鹿鎮清泉崗地區,是台灣第3座國際機場,目前有包機前往日本、韓國、普吉島、帛琉等地,也有定期國際航班前往香港與越南的航線。機場的交通動線可由中清路銜接中二高沙鹿交流道、沙鹿、清水地區,車程1~分鐘可達,進入台中市區開車約15~20分鐘。

台中航空站主任王幼琳表示,由於第2航廈開發計劃還在環境影響評估中,國際、國內航線仍共用1條入出境動線,目前1天可容納1000~1200人次入出境,7月4日起將採取有條件式開放包機直航,國際與國內入出境動線分流工程預計10月底、11月初完成。

新案總價600~1200萬
永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇表示,兩岸包機直航議題,帶動海線沙鹿、清水地區的房市買氣,最近1、2個月內有不少台商、華僑回流購屋,多選擇交流道附近的別墅產品,以距離機場車程5分鐘內最受歡迎。

住商不動產台中沙鹿加盟店店長顏曜智表示,清水鎮市中心預售推案較少,目前僅有結構中的「清水別墅」,區段屬於成屋市場,以別墅為主力產品,總價600~1000萬元居多。盧俊昇表示,沙鹿鎮三民路、光華路一帶鄰近台中國際機場、生活機能便利,客戶詢問度最高,不過光華路可開發建地不多,因此建商逐漸往三民路周邊、七賢路一帶購地推案。

盧俊昇指出,過去沙鹿以面寬4.5~5米、總價至多不超過700萬元的透天別墅為主流,建商看好直航的未來性、預售新案以面寬6~7米、地坪40坪以上的獨棟、雙併別墅最受歡迎,總價提高至1000萬元左右。

中清路下半年推案多
東森房屋大雅中清加盟店經理黃崧源表示,大雅鄉去年上半年在中科發展利多下,推案集中於中清路兩側,去年下半年推案則以市區內較多,改以訴求生活機能居多。今年受惠直航議題,加上中清路可連結大雅、沙鹿雙交流道,既有交通動線順暢,因此不少建商在中清路沿線購地,預計今年下半年推案重心將再次回到中清路上。

黃崧源指出,沙鹿鎮東海路、清泉路一帶距離機場不遠,每坪農地開價4~5萬元,2007年至今土地保守估計至少漲3~4成,漲幅甚至較靠近中科園區的大雅鄉秀山、橫山地區略高;不過當地換屋需求不多、外地進住人口較少,因此房價漲幅與土地不成比例。

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【林大正╱台北報導】
台中、高雄房市轉熱,新建案價格狂飆,精華區段中古屋行情看漲,尤其是位處成熟商圈,擁有綠意景觀的住宅區段,房價更是節節高升。台中市自然科學博物館與國立台灣美術館,並稱舊市區2大綠地,周邊串成的綠園道首排,擁有景觀的舊大樓與別墅,更長期受投資客青睞;另外知名學區維持高人氣的逢甲、一中商圈,周邊店面也值得長期持有。

行情看俏
台中市西屯區因主要百貨商圈與市政建設的西移,造成舊市區所在的中區、北區快速沒落,不過,少數人氣不墜的商圈與公園綠帶周邊,相對仍是高房價保證;包括大樓和兼具店面價值的透天產品,部分屋齡逾20年,依然搶手。
住商不動產住商不動產加盟事業處台中區經理賴萬表示,部分新舊建築的外觀差異太大,中古屋要能維持房價利潤,只有靠地段彌補。

科博館店面效益可期
以熱門的科博館與國美館為例,從健行園道、經國園道一路往南,連結到南區的忠明園道,平均80~100米寬的綠蔭大道2側的景觀大樓,去化速度均相當快。21世紀不動產台中市政中心加盟店經理高珮雲指出,美術園道旁是著名的咖啡街,氣氛頗佳,部分園道第2排屋齡12年左右的大樓如「貝多芬園邸」,不僅房價抗跌,裝潢後每坪可提高2~3萬元不等。
高珮雲表示,綠園道與2大館區本身景觀條件太吸引人,像國美館附近有些屋齡15甚至30年以上的舊公寓或連棟華廈,所有權人太多,加上市區還有大幅釋地的空間,改建機會小,且會有附近巷弄的景觀落差,買下來裝修後出租,會比賺取價差更具獲利空間。

購屋前打聽建商品牌
建商品牌的影響也相當明顯,投資客宜先打聽。中信房屋漢口加盟店經理陳曉倩舉例,如龍寶、惠宇等建商,綠園道附近有些個案從潛銷至交屋前,就換了好幾次約,顯示投資客不斷換手。
陳曉倩表示,未來科博館將興建立體人行空橋,拉攏中港路南北區域的往來,屆時附近的店面效益可期,投資客不妨長期持有。
此外,北區的一中商圈和逢甲商圈,都因為附近有學生消費族群支撐,套房與店面產品當道。賴萬分析,近幾年台中市人口呈現正成長,商圈享有便利機能,自然受到年輕的上班族或學生歡迎;例如一中商圈有投資客買進舊公寓或透天,改裝成套房或雅房,每月租金5000~8000元,平均報酬率可達6~9%。

逢甲旁房價年漲1成
而逢甲商圈套房近5年逐漸以大樓為主,愈接近校門口的租屋需求愈高。賴萬表示,逢甲商圈最大優勢不僅套房租賃與店面需求穩定,著眼點還是在於2009年旁邊12期重劃區開放興建,與水湳經貿園區的開發為中長期的利基,預估未來每年房價漲幅至少1成,也是西屯區僅次於7期之後,較具發展潛力的區段。
例如福星路、逢甲路一帶,處於逢甲商圈核心路段,過去1~3房產品預售時每坪即有14萬元以上的實力,除了投資客互報好康引發搶駐心理外,後期發展潛力,才是推升區域房價的主因。

 

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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