投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200807 (26)

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【洪紹欽╱台中報導】
成立五年的中部科學工業園區有六十五家廠商、二萬多名員工,年營業額逾兩千六百多億元,中科管理局工商服務大樓將開放部分空間供廠商進駐,每坪租金僅四百三十元,較台中市西屯區大樓辦公室租金行情約便宜三十元以上。學者認為,該案對科技顧問、器材設備、金融業等較有商機。

中科管理局副局長陳銘煌說,該局在中科路與科雅路交界處,斥資十一億元興建管理大樓與工商服務大樓,其中,工商服務大樓為地下二樓、地上九樓建築,將結合金融、商務、餐飲、購物、科技服務等多功能,正辦理招商。

餐廳超市不適合
目前已有員工診所、就業服務台、金融機構、餐廳、工研院等將進駐,其他可出租空間,包括一樓的公車轉運站、便利商店及辦公室等三個單位,二樓則有一處約一百一十坪辦公室可供銀行出租,另五至九樓共四十個單位供做辦公室,及地下室一樓約一百餘坪做為超市。

陳銘煌指出,每坪租金較同區段的西屯區便宜,預估一年共有數百萬至上億商機,目前有上百家業者申請,將由管理局審核,目前仍可申請。

中興大學財金系教授紀志毅認為,該案對科技顧問、器材設備業者及銀行業有商機,因可就近與廠商接觸,但對餐廳及超市業者不一定有商機,因為餐廳可能只能做中餐,超市在白天上班時間乏人光顧。


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【張瑞傑╱台中報導】
以學生消費人口為主的一中商圈,每逢假日逛街人潮多,店家密度高,學生與外地消費人口湧入,使得店面租金水漲船高,每坪月租金高達1~2萬元;此外,位於台中一中北側的新興區段,商圈規劃整齊,每月租金相對便宜僅2.5~7萬元,未來性看好,也吸引不少投資者進場購屋。

水漲船高
一中商圈位於台中市北區三民路、一中街附近,範圍涵括了台中一中、台中技術學院與台中體育學院等大專院校,因此學生族群成為商圈的主要消費人口,周邊各式小吃、飲料、冰店以及服飾、美髮店等賣場聚集,素有「台中南陽街」之稱,也是台中市店家密度最高的商圈。

信義房屋北區一中店經理卓怡宏表示,一中商圈由學生消費帶動發展,不過一方面也因學校的地理限制,商圈的發展無法向外擴大,與逢甲、東海等呈帶狀發展而成的商圈不同,加上水利大樓內有多家補習班,有大批學生前往補習。

地理限制難以擴大
卓怡宏指出,連結台中一中與台中技術學院的育才街、一中街、三民路,以及三民路106巷、94巷與太平路46巷等,是學生上下學的必經路段,即使部分巷道路幅不足6米,但店面效益仍十分發達,店面每坪月租金高達1~2萬元,15坪左右的店面平均月租金至少15~30萬元。

永慶不動產台中北區崇德加盟店經理謝坤志表示,據過去的物件銷售經驗,30坪的邊間角店月租金約50萬元,加上周邊可出租2~4個小攤位,以每個攤位2萬元月租金而言,每月租金達58萬元左右,地點好的角店月租金甚至高達百萬元以上,店效十分驚人。透天店面售價至少5000萬元起跳,大樓店面總價3000~5000萬元。

透店售價5000萬起
此外,建商看好一中商圈的發展潛力,紛紛位於育才北街、錦新街一帶開發新的商店街。卓怡宏表示,台中一中北側區段在建築設計與道路規劃較完善,可望逐漸發展成新興的精品商店街,目前店面效應稍弱,租金也僅有育才街、一中街區段的一半,店面每月租金2.5~7萬元,3年內新的透天店面,總價約2500~4000萬元。

謝坤志指出,一中商圈店面幾乎只租不賣,很少買賣,因此只要有店面釋出就可以承租;他建議,北側區段新店面的開價行情不一,購屋、承租時,仍應評估投資報酬率至少大於5%以上,獲利會較穩定。


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【張家銘╱綜合報導】
這波房市多頭中,台中與高雄市也有部分熱門區段表現不輸給台北。以台中市為例,近1年房價表現較佳的區段,以新市政中心、文心森林公園、科博館、美術館、豐樂公園與中興大學6大區段為主,其中,科博館周邊漲勢最兇,高達40~50%。

明日之星新市政中心為7期重劃區核心所在,因日籍建築師伊東豐雄設計的大都會歌劇院,以及市政府、市議會、市政綠園道等公共設施,成為台中市新興豪宅聚落,去年7期豪宅案幾乎都集中在此,推案以百坪以上的豪宅為主,房價每坪至少30萬元起,新案更是台中市房價指標,近年寫下中部地區新高價的豪宅,都環繞在此地段。

去年「聚合發榮耀」推出時,每坪最高開價55萬元,是當時7期的最高價,而寶輝建設於大都會歌劇院第1排推出「寶輝一品花園」,目前每坪開價最高65萬元,再創台中市房價新高。由於新市政中心原本房價就高,即便近1年房價成長不少,但因計算基期較高,平均房價漲幅約1成;下半年大都會歌劇院第1排還有新案推出,業界預期,單價將突破70萬元。

國美館旁每坪18萬起
科博館是台中市傳統豪宅區段,生活機能成熟,地段位置佳,但因非重劃區段,加上無大片土地可供開發,近年推案量稀少,因此被新市政中心搶走風采。不過,去年以來陸續有新案推出,多規劃大坪數豪宅。

正對科博館與植物園的「山璞植物園」,每坪開價32~42萬元,將當地預售案價格從20多萬元,直接拉升到40萬元大關,創下當地預售案開價最高紀錄:兇猛的漲勢,也讓此區段以40~50%的漲幅,成為去年至今,台中市房價漲最多的區段。

國美館周邊推案鎖定換屋族群,平均開價18~35萬元不等,產品以中、大坪數為主,主力坪數80~100坪,由於推案量穩定,房價走勢平穩,目前平均房價較去年同期成長約10%。其中,豐邑建設「一即一切」位於五權西路、美村路口的角地,是目前唯一正對國美館的新案,該案開價每坪最高達38萬元,是美術館周邊目前開價最高的個案。

文心森林公園旁價揚
文心森林公園是台中市第2大公園,是台中市最具潛力的明星地段,近1年來房價漲幅在20~30%,面公園第1排的「海德1號」開價35~50萬元,直追最高價地段新市政中心。

台中市建築公會市場資訊主委鍾尹堂指出,大型公園往往是房價的重要指標,文心森林公園先天立地條件佳,位處7期重劃區,面對5期重劃區,文心路沿線未來將有捷運經過,公園前將設捷運站,交通、生活機能等條件具備,未來將成為繼新市政中心之後、7期的第2處核心,房價將緊追新市政中心。

與7期相較,8期重劃區的面積較小,但公園綠地比例卻較7期多,豐樂公園為8期主要大型公園,周邊居住密度也較低;近年8期房價相對落後,不過去年底COSTCO量販店開幕後,生活機能更上層樓,房價也有起色,去年以來房價上漲5~8%。


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【蔣福錦╱台中報導】
中信房屋台中復興加盟店協理吳本源,相當看好台中學生商圈的套房產品,建議散戶可將資金投資在學生套房,不但可長期收租獲利,轉手賣出也容易,他曾建議客戶投資南區大慶商圈、大里塗城商圈的學生套房,租金報酬率都在7%以上。

穩定投資
吳本源從事房地產已12年,早期在未加盟中信房屋前,從事法拍、銀拍屋的買賣,且專挑產權有問題、所有權人多的個案。他認為:「愈複雜的案件獲利愈高」因為這種案件取得成本低,但處理時間長,再加上一般消費者對於法律條文不甚了解,比較少人接觸,因此通常能有較高的獲利。

吳本源表示,5~6年前大雅曾有1棟銀行拍賣的辦公大樓,所有權人將近120人,他前後花了將近1年半的時間整合產權,當初與客戶集資約1000萬元左右購入,最後以3000萬元賣出,單筆獲利將近2000萬元。

中古屋改套房最划算
約7年前吳本源進入中信房屋,目前在大里、南區與7期市政中心各有1家加盟店,而他雖有很多投資房地產的機會,但他認為,房仲若也從事投資,對於買賣雙方的客戶有失公平,因此嚴格禁止自己與同仁從事房地產投資,純粹幫客戶做投資買賣案件的介紹。

吳本源相當看好台中的學生商圈套房,他認為,南區的大慶商圈、鄰近中山醫學大學的大樓,因屋齡較舊且大多沒有附停車位,可以改成學生套房出租,而當地的套房租金行情約4500~5500元,租金報酬率多能在7%以上。

他曾經介紹1位台北的投資客,購買大慶商圈的3房大樓,由於屋主急售,當初買入的總價約220萬元,他建議將其改成學生套房,花費約50萬元將室內隔成4~5間套房出租,總成本約270萬元,後來該客戶轉手賣出的總價約320萬元,不到1年的時間,光是價差就達50萬元。

塗城套房租3500元起
而大里的塗城商圈能夠吸納到修平與朝陽2所學校的學生,商圈內有不少屋齡20幾年的舊式透天,自住型客戶常因考慮買下後還要花一筆裝修費而作罷。

但吳本源建議,可將這種透天產品改成學生套房出租,租金行情每間約3500~4500元,租金報酬率約7~10%,因為有一定的獲利率,轉手也較容易。

學生套房產品適合長期投資,吳本源即曾遇過1位投資較保守的客戶,於是建議他將塗城商圈的舊式透天,改隔成16間學生套房出租,3~4年前購入的總價約300萬元,花費約200萬元整修、隔間,並加裝監視器、外觀做簡單拉皮,目前靠著收租,每年也有1筆可觀的租金收益,而該物件目前的市價,預估已達1200萬元。


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高齡化與少子化時代來臨,退休年齡降低,相對的養生時間增加, 退休住宅也是未來建築趨勢;如何規劃出無障礙空間、健康養生住宅 ,將是下一波建築業思考主題。

由台中市工策會、台中市建築開發公會和台灣省建築師公會台中辦 事處主辦的「退休‧生活-在台中」研討會,11日假金典酒店舉行, 與會產官學專家紛紛提出建言。

針對大環境部分,建築師黃文彬在演講中指出,台中市應該要加強 的地方包括一、整合都市自然資源,即藍帶和綠帶空間互動,讓市民 可以悠遊其中。二、回塑歷史風華,再造老街風貌。三、規畫不同區 域差異特質。四、加強交通與公共運輸系統。五、提升基礎建設質量 ,如人行步道維護等。

他說,每個人都會老,退休後的日子越來越長,大家要有妥善的計 畫。而城市不只要有魅力,更要有創造力,建設一個樂活的美麗城市 ,讓老年人口能有第二春。

至於在退休後住宅與空間選擇的考量上,雲林科技大學副教授曾思 瑜就中高齡居住空間,則提出三大建構原則,包括安全、機能和舒適 性的考量,如地板防滑、廁所扶手、緊急通報系統等,而日照、通風 和採光則是基本元素。

考工記工程顧問公司經理程桂芳也在會中分享健康養生住宅案例。 她說,從70年代省能建築、80年代健康建築到90年代關切整體的生態 體系,在這樣趨勢下,建築師所面臨的已非單純的省能建築技術,而 是更廣泛更週全的以生命週期的觀點來思考建築。

程桂芳說,日本為全球長壽國家代表,在靜岡地區住宅6成以上為 木構造,讓建築與自然充分結合。現階段中寮山區有一個家族的渡假 山莊,也引進北美木材,不但通風採光好,且具備強制排風設備,以 及太陽能光電板和雨水回收系統,室內設計簡潔,透過木格柵隔熱, 也是典型的養生建築。

而生產力建設集團總經理張芳民則以公司耗時4年興建的「CRYSTA L HOUSE」個案為例,分享其智慧型永續健康綠建築。他說,健康建 築為追求舒適的基石,綠建築為低環境衝擊的科技運用,至於生態建 築則為自然調和的空間藝術展現。他並強調,數位革命開啟了數位建 築的興起,包括新科技燈控系統、人性電梯系統、數位家庭自動化系 統,都可讓退休生活更加愜意。

 

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房地產市場放暑假,建商貼心服務卻沒有假期,陸府、精銳、聚合 發等建商舉辦知性、感性、環保的藝文活動,凝聚住戶向心力,更進 而打動潛在客戶的心。

聚合發「榮耀」接待中心自即日起,邀請何國銘、鍾政義、黃丙煌 等國內知名園藝收藏家,展出其收藏百年松柏80盆,每周展出20盆, 預計將分四周展出。

聚合發建設董事長陳世坤表示,聚合發建設從去年開始,透過接待 中心積極投入社區藝文生活系列活動,從朱銘的太極、前輩畫家展, 到今天的仲夏松柏展,就是希望能以藝文品味活動吸引同好。

他說,在國內享有盛名的何國銘,曾榮獲全國盆栽藝術展總冠軍, 從事盆栽藝術30餘年,他表示:盆栽價值在於樹幹與栽種年代決定價 格,這次展出的最高價的偃柏,是25年前在日本購買,在日本價值已 超過10億元日幣。

至於陸府建設台中市南屯區豐樂公園前的生機美學館,於7月15日 正式啟用,並邀請台中市長胡志強、雲門舞集藝術總監林懷民,擔任 啟用典禮之揭幕貴賓,胡市長並盛讚建築業已從工地秀到雲門,不斷 提升建築美學。

至於雲門總監林懷民則表示,台中是台灣的希望,處處可見綠地, 居住在外觀美麗的房子裡,表示每天過日子就是要講究生活內容。用 文化來賣房子,就從台中推廣,進而影響全台灣。

除了獨具特色的建築外觀,陸府生機美學館更富有優雅的美學內涵 ,將於8月份開始,陸續開放美學講堂與生活品鑑課程,包含「驚豔 米勒˙田園之美」導覽、雲門舞集「花語」導覽、四大歌劇導聆、經 典旅行規畫等。

今年暑假有不少建商也趁著推案空檔,積極投入藝文活動,首先登 場的就是精銳建設贊助的俄羅斯太陽馬戲團劇碼「下雪了」,7月18 日起將在台中中山堂一連演出三天。

「下雪了」是俄羅斯丑戲大師斯拉法的作品,在全球公演已超過3 0個國家100個城市及250萬人次觀賞,這是齣馬戲團的舞台劇,全劇 沒有對白,演員涵蓋俄國、美國、以色列、荷蘭等國的表演人員,最 特殊的是劇中的「雪花」是從法國空運來台,以特殊防火紙片製成, 細小而綿密可回收,音樂部份壓軸的是「布蘭詩歌」搭配馬戲團氣球 與觀眾互動。

 

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從民國80年跨入建築業,歷經代銷、仲介業,還曾擔任豐邑建設副 總職務,遠赴大陸、新竹推案,更造就林維建設總經理阮坤池的國際 觀。「蓋一棟房子等於多交一位朋友」為阮坤池的推案哲學。

林維建設近年來推出不少經典作品,如霧峰林家花園對面的「鄰家 花園」個案,「興大文學院」、嘉義中埔鄉「LV度假村」,以及「興 大臻綠」、「林維港麗」等個案,其中「興大臻綠」在完工交屋後才 參賽,並榮獲第九屆國家建築金質獎,施工品質類殊榮,更備受同業 矚目。

阮坤池說,歷經房地產幾波起伏,公司推案原則為選擇好的地點、 妥善規畫產品,以及售後服務。以土地開發而言,一定要具備專業能 力。以當年負責「豐邑椰城」2千多坪土地開發為例,在美國爆發九 一一事件後,他不斷向移民美國的地主遊說,並透過全球經濟局勢分 析,最後地主終於點頭,以每坪6萬元買斷,並創造出預售階段近百 分之百銷售佳績,蔚為同業口碑。

房地產景氣瞬息萬變,接下林維建設總經理職務後,阮坤池以每年 推出兩個新案,且採「小而美」精緻推案締造公司品牌。不管是首購 或換屋產品,一律針對基地特性,規畫出有特色的個案。

以即將完工落成的中港路首購豪宅「林維港麗」個案而言,主力建 坪約18坪,卻透過角地優勢,達到住家採光通風、廊道不用開燈的好 宅效果。且臨路退縮6米,門廳挑高7米,一樓全部規畫為公設,還有 3百坪中庭花園,其戶戶湯屋設計更磁吸都會男女進駐。

縱橫建築業近20年,阮坤池認為,未來建築業還得經過一波波試煉 ,因此建商要求永續經營必須強化土地開發能力,即選擇好的地段, 提升規畫設計能力,滿足購屋族求新求變的需求,加強施工品質,包 括節能減碳,以及經營好的品牌力,才能得到消費大眾認同。

 

 

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在台中市七、八期房價居高不下時,開始有部分投資、自住客將矛 頭瞄準中科特區發展,特別是周遭的科技廠商員工、主管,形成另一 波商圈西移熱。

據深耕中科特區房市的精銳廣告副總邱三恩指出,中科特區具備『 三三三』優勢。第一個『三』為三個重要科工區,包括中科、台中工 業區和台中機械科技園區。第二個『三』為周邊擁有三所大專院校, 如東海、靜宜和弘光科技大學。第三個『三』為三通優勢,不管是台 中港、清泉崗機場都在境內,交通四通八達。

邱三恩說,除了三個重要科工區外,中鋼轉投資的中龍鋼鐵正在擴 廠中,三期全滿員工人數破2萬人,再加上中科廠商陸續量產,不少 種子工程師從竹科、南科調來,有租屋需求,且中科特區南來北往交 通便利,50米的特三號道路,貫穿中興路、台中工業區直達向上路, 前景看好。

以他長期在中科特區銷售第一線觀察,中科特區第一品牌富宇建設 而言,5、6年來共售出3千戶,這些已購客戶到底為何?值得深思。 他說,早期個案客戶中本地人占了7成,中科科技人為3成,現階段剛 好相反。

就房價而言,台中市西屯區大樓每坪單價為16-18萬元,而中科特 區新完工個案,以「富宇勳章」僅9.9-12萬元,差1/3價位,即總價 298萬元起,即可買到大2房27-28坪產品,就算自己不住買來承租都 划得來。他坦承,連第一線的業務同仁都在此特區內置產,2年前總 價4百多萬元房子,現在都漲到500萬元以上,業務同仁還不脫手,顯 示其後勢漲幅可期。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
中彰快速道路連接中二高、高鐵台中烏日站等,加速台中與彰化之間的交通,並成為中部民眾出入高鐵與中二高的主要道路。彰化市東區鄰接中彰快速道路,且房價較台中市低,全新別墅建案總價458萬元起,是不少台中市的民眾選擇購屋的地點。

穩定成長
中彰快速道路全名為省道台74線東西向快速公路彰濱台中線,全長14.8公里,於2002年通車,通車路段起始於彰化市彰南路,終點位台中市北屯區環中路,道路南端起點可接彰化東外環道,穿越八卦山山脈,往南行經花壇至大村、員林,北端終點銜接環中路,環中路續行可接中縣潭子鄉中山路。

中彰快速道路於烏日設置2處匝道,分別連接環河路及高鐵台中烏日站,環河路往大里方向可銜接台中生活圈4號道路,高鐵烏日站周邊聚集眾多交通建設,包括台鐵及捷運綠線等。

指定買彰南路地區
東森房屋彰化家樂福加盟店店長王意筑表示,彰化市東區的彰南路屬於彰化市的外圍區段,早期民眾來此購屋的意願較低,中彰快速道路通車後,鄰近的彰南商圈店家密集度提高、車流量增加,吸引很多常往返台中彰化兩地的民眾到此購屋。

王意筑說,近1、2年來有不少客戶都指定要買在彰南路地區,除交通便利考量外,別墅總價較低,也吸引台中市民來此購屋,不過本區推案量不多,且3、4年前新推別墅案廣告價398萬元,近年隨原物料上漲,新別墅案廣告價僅上揚至458萬元。

烏日地區由於高鐵效應,近2年來推案量暴增,去年下半年推案轉移到高鐵特定區內,今年推案略趨緩。目前高鐵特定區內的個案已陸續完工,新別墅總價1200~2000萬元,明道生活圈新成屋,總價800~1000萬元。
中彰快速道路周邊推案較熱門的區域除7期外,五權西路、8期將是今年下半年的熱門戰區。

7期推案別墅為主
市政路匝道緊鄰7期重劃區,7期推案量大、房價高,較鄰近中彰快速道路的7期西側區、潮洋環保公園周邊,推案以別墅為主,2年內新成屋總價約2500~3000萬元。21世紀不動產領袖7期加盟店副總經理李品瑢表示,本區鄰近新市政特區及國際會展中心,朝富路未來將有4間觀光飯店,房價仍有潛力。

五權西路除直上中山高南屯交流道外,也可接上中彰快速道路,串連台中市與台中縣海線地區的特3號道路開通後,五權西路的交通系統將更完善,未來五權西路沿線會是台中市西南側重要的區段。太子建設於五權西路上的大樓預售案「作新民」本周推出,每坪平均開價約20萬元,可望帶動五權西路沿線房價。

中彰快速道路的另個匝道永春路,銜接永春東路、8期重劃區及楓樹地區,8期豐樂公園與好市多量販店周邊是去年推案的主力戰區,面對豐樂公園「惠宇澄峰」大樓案每坪最高開價近40萬元,創下8期最高價,不過下半年不少建商蓄勢待發。


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【楊欣樺╱綜合報導】
台中市7期重劃區房價愈墊愈高,但事實上,台中市仍有不少單價低於每坪20萬元的便宜區段,例如北屯區10期與11期重劃區、南屯區豐樂公園周邊、南區中興大學附近,因低價優勢,可降低投資門檻,且部分區域未來有重大建設加持,有些則具備綠地、完善生活機能,房價存在想像空間。

逢低進場
台北市精華區域推案,幾乎由豪宅產品一手包辦,價格自然不低,單價衝破3位數不說,還直逼200萬元大關,而台中最精華的區塊當屬7期重劃區,開價也來到每坪60萬元,大幅提高投資門檻。

其實,在明星級區段之外,台中市仍有不少相對便宜、具潛力的區塊,即使沒有「一級」的立地條件,單價卻相對便宜,投資門檻較低,例如南屯區豐樂公園周邊,距離7期不遠,車程約5分鐘可達,開價每坪12.5萬元起,不到7期的1/3。

興大周邊平均報酬4%
永慶不動產台中8期加盟店店長李唐成表示,當地6月成交的比例當中,即有一半來自台北,主要是看好當地價格相對低廉,且房價具有公園綠地的支撐。

還有更早之前來卡位的台北客戶,善於掌握投資機會,早在今年3月,以每坪11萬元購入豐樂公園附近的中古大樓,步行至公園只要3分鐘,目前雖然已有買方出價到單坪14萬元,但賣方要每坪14.5萬元才願意成交,短短4個月,價格翻漲3成。

中信房屋台中復興加盟店協理吳本源表示,台中市南區生活便利,有大慶、愛買商圈與中興大學生活圈,尤其中興大學附近有興大園道、復興園道與健康公園,周邊有龐大的租屋族群支撐,投資報酬率平均4%,且未來將設立國家圖書館,是南區少見的重大建設,完工後將是該區的一大利多。

11期新案衝每坪19萬
北屯區10期重劃區與中興大學的共通特色,皆為綠地、休閒設施眾多,且均受山線縱貫鐵路的阻隔,因此房價不高,屬於穩定成長的區段,永慶不動產台中10期加盟店店長曾仲明表示,台中捷運綠線以10期重劃區為起點,台中生活圈4號道路也進入施工階段,重大交通建設能增加購屋人信心,連帶刺激房價上揚。

11期重劃區內設有洲際棒球場,以及四張犁、823與仁美等公園,還有仁美國小明星學區,開車至中科只需10~15分鐘車程。

有巢氏北屯崇德加盟店店長李國柱指出,在823公園第2排之後的指名大樓社區「欣光水蓮」、登陽建設的「窗的博物館」,每坪行情約12~13萬元,登陽建設在11期的新案「日出登陽」,則將價格推升至每坪18~19萬元。


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【蔣福錦╱台中報導】
德安生活圈為德安購物中心設立後新形成的生活圈,區域內以20年的舊式透天為主,總價500~600萬元。鄰近本區的台糖舊糖廠未來將規劃為結合大學城及商業、市場用地的專用區,為當地發展注入新的契機,有建商看好本區未來發展性,近1年來陸續推出別墅新案,總價約800~2300萬元。

後市可期
台中市東區復興路沿線的後火車站商圈,是台中市早期發展的地區,隨著台中市商圈的西移逐漸沒落。位於復興路、大智路口的德安購物中心於2001年開幕後,引進不少人潮,購物中心佔地2800坪,設有家樂福量販店、威秀影城、餐廳及百貨零售業等,提供附近居民日常消費的去處,在後火車站附近形成新興的德安生活圈。

20年透天500~600萬
而位於台中火車站東南側的台糖舊糖廠,預計今年10月將採區段徵收方式進行開發,為當地注入新的契機。該用地面積22.48公頃,除大學城、商業區外,臨建成路將規劃出市場用地供建國市場遷建,傳璽建設專案經理許貴貞表示,忠孝路、大智路一帶目前商業氣息濃厚,未來配合台糖用地的開發,本區將可引進更多人潮、帶動地方繁榮。

信義房屋東區太平店專案經理陳光裕表示,德安生活圈以20年左右的舊式透天房屋居多,總價約500~600萬元,最舊的透天房屋屋齡甚至到50~60年,忠孝路、振興路一帶近1年才有新的別墅建案,如「和平莊園」、「佑崧大第NO.7」等,總價約800~2300萬元,近10幾年來區域內大型建案較少,僅有零星的個案散布,因此本區的房價變化不大。

臨路型透天接受度高
本區大樓屋齡約10~15年,以商辦大樓或商務套房居多,中信房屋東區太平加盟店專員吳世菖指出,靠近立德街、屋齡約10~15年的大樓,每坪約7.8~9萬元,愈靠近德安購物中心的屋齡愈舊,陳光裕表示,15~20年的電梯大樓,目前每坪行情約6~7萬元,20~30年的舊式公寓,每坪約4~6萬元。

陳光裕指出,到本區購屋的客源,以對當地環境有基本認識的在地居民為主,或是來自鄰近的南區、大里、太平等地,購屋時偏好臨路型、產權獨立的舊式透天產品。吳世菖認為,本區部分路段補習班林立,加上離中興大學不遠,有不少學生及補習人口,在本區購屋除了可自住外,也可考慮投資套房產品來收租。

吳世菖指出,由於大里、太平、東區等地區沒有百貨公司,德安購物中心設立後成為最鄰近這些地區的大型購物商場,因此本區除了引進外地人潮,也帶動了周邊的房價上漲,未來台糖土地開發之後,房價易漲難跌,至少還有1成的漲幅空間。

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【蔣福錦╱台中報導】
樹孝商圈位於台中市與太平市的交界處,與台中市之間的聯絡交通佔優勢。商圈以樹孝路近中山路一帶最為熱鬧,透天店面總價約1100~1300萬元,每戶月租金3~3.5萬元,台中生活圈4號道路將在中山路設置匝道,房仲業者認為,房價有機會再上漲1~2成。

地區優勢
樹孝商圈位於北太平,屬於台中市北屯區與太平市的交界,範圍大致介於中山路以北的樹孝路沿線,樹孝商圈往來台中市的交通便利,中山路西行銜接精武東路可至台中市東區,20米樹孝路往北可通往廍子區段徵收地區、連接到台中市太原路與10期重劃區。

大樓店面300萬起
樹孝商圈的店面營業種類多元,舉凡五金賣場、診所、通訊行及各式小吃、餐飲店皆備,東森房屋太平億成加盟店店長韓慶財表示,樹孝路沿線透天店面總價約800~1300萬元,每戶月租金2~3.5萬元,大樓店面總價約300~500萬元,由於1樓可使用面積約40~50坪,較透天店面大,租金也略高,每戶月租金約5~6萬元。

住商不動產太平長億加盟店業務專員謝明倫說,樹孝路靠近中山路一帶,是樹孝商圈最熱鬧的地點,透天店面大多為地坪約25坪、建坪約100坪,總價約1100~1300萬元,整棟月租金3~3.5萬元。

台中生活圈4號道路將在中山路、樹孝路與樹德路之間設置匝道,韓慶財認為,交通動線是提升房價的重要因素,本區房價有機會再上漲1~2成。

樹孝商圈的消費客層除當地居民外,也有一部份上班族會到此消費。謝明倫表示,樹孝路周邊的大樓住宅多,商圈消費的客層較固定,以附近的住家為主。而本商圈南北往來的交通便利,也吸引不少外來客,如台中市等地的人到此消費。


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【張家銘╱綜合報導】
成熟商圈人潮聚集,房市需求大而穩定,除了台北都會區之外,中南部也有不少具全國知名度的成熟商圈,為投資置產黃金地段。以台中市為例,目前最成熟的3大商圈,分別為逢甲夜市商圈、一中商圈與全國飯店商圈,不動產需求穩健,房價易漲難跌。

機能完善
台中市商圈與城市發展軸線同樣漸往西移,從早期的火車站商圈,西移至中港路SOGO商圈,與7期重劃區的新光三越百貨商圈,台中市的「地王」也隨商圈西移而改變,去年全市公告地價最高的地點,為7期的新光三越百貨,近年建商推案腳步也隨之西移。
逢甲商圈為台中市最具代表性的商圈,擁有全國知名度,外地到台中市的遊客幾乎都會造訪此地。逢甲商圈以各種平價、特色小吃聞名,主要目標客群為學生等年輕族群,商圈內的逢甲大學、僑光技術學院與西苑中學的學生,為主要消費力。

逢甲商圈新建案少
另外,逢甲大學後方即為水湳經貿園區預定地,南側鄰近7期重劃區,西側則有準備開發的12期重劃區,地段優越,商圈內新推案產品多元,包括套房、首購型住宅、換屋型住宅等兼有,預售案開價約每坪18~30萬元。

中信房屋西屯逢甲加盟店經理龔錦堂表示,逢甲商圈因7期重劃區的加持,房價抗跌,但逢甲地區新建案較少,新案推出的成交速度都很快。本區屋齡1~2年的大樓新成屋,每坪約14~16萬元,10~13年中古大樓單價約10~12萬元。

全國商圈原本是台中市傳統的豪宅區段,以台中市長胡志強之前的住所「龍邦國寶」最著名,商圈內有科博館、日華金典酒店、廣三SOGO百貨、全國飯店等,不過在7期重劃區崛起後,全國商圈略顯式微。

全國商圈建設加快
不過,商圈未來將以「台中之緞」空中人行步道往南跨越中港路,串聯至全國飯店與勤美誠品綠園道,加上原有的廣三SOGO百貨,未來性仍被看好,去年經國園道面對全國飯店的豪宅案「百達馥麗」,開價即突破每坪35萬元,創下此地房價新高。

信義房屋西區美村店專案經理陳冠彰認為,近1~2年公益路上有多家大型店面進駐,未來結合經國園道、市民廣場、3 C賣場NOVA,及勤美誠品綠園道招商完成後,不但能帶動商圈發展,也將使周邊生活圈更完善。

一中商圈以補習班群聚的水利大樓為中心,店家也以迎合學生族群的消費為主,多為平價小吃、服飾、運動用品店,並擴及至中友百貨,由於商圈內有台中一中、台中技術學院、台灣體育學院等3所學校,加上中部有補習的高中學生,幾乎都會到水利大樓上課,不論平日或假日,人潮、車潮聚集,消費客層主要都是學生。

信義房屋北區一中店主任卓怡宏表示,一中商圈附近以店面為主,集中在三民路、育才街、五權路等主要幹道,其中以太平路至育才街之間的店面價格最高,透天店面總價約4800~6000萬元,育才街至育才北路的透天店面,總價也有約3000~3500萬元。


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【張瑞傑╱台中報導】
台中市11期重劃區發展潛力看好,土地價格連年成長,全國不動產台中11期加盟店店長王啟淙認為,只要穩健操作,投資11期土地普遍均能有不錯的獲利,他並舉代客操作投資11期土地的成功案例,該客戶即秉持「不追高、不殺低」的投資原則,6年來平均每筆土地投資的獲利高達3成。

穩定獲利
台中市7期與8期重劃區,是台中房市最熱門的區段,而11期重劃區的環境、交通條件與7期、8期相當,地價僅為7期的1/5~1/7,價格相對低廉,吸引不少自用型客戶購地蓋屋。王啟淙有客戶看好11期的崇德路將取代北屯路,成為北屯區的主要幹道,未來增值空間大,6年前便決定投入11期重劃區的土地投資。

6年2000萬入袋
王啟淙指出,客戶6年前以每坪14~15萬元購入的11期土地,至今已漲至20~30萬元,他當時以3000萬元買進數筆土地,每筆土地從50~200坪不等,主要選擇鄰近公園、商業區預定地的住宅用地,鎖定自用型購屋者,平均每筆賺3成,6年來保守估計獲利超過2000萬元。

選對點投資必賺
王啟淙認為,土地只要標的鑑界清楚、產權獨立,後續相關管理與維護費用低廉,風水上的忌諱也比投資房屋少,交易過程較單純,此外,土地沒有房屋折舊的問題,適合工作繁忙、無暇管理的投資者。

以該客戶的投資經驗為例,「只要選對地點,投資土地一定增值」,但有價值的土地應有其合理價碼,投資土地不宜追高殺低,適當的停利點才能有穩定利潤。

王啟淙也曾代客操盤,投資過多筆台中市土地,例如曾以每坪12萬元,購入山西中街、山西南1街約60坪的「住2」土地,地點、環境俱佳,不久後即漲至每坪14萬元,但因該客戶不急著賣,直到有人開價每坪17萬元才出售,8個月內就賺了300萬元。

投資過程中也有失敗的例子。王啟淙表示,過去該客戶買下1塊位於環中路上,但未開闢的計劃道路用地,原本打算以低價承接,轉售給一般公司行號用以抵稅,後來因特定買方少,只能降價賣出,雖不至於賠售,但銷售等待期長,加上獲利不穩定,也讓客戶決定放棄,不再投資此類標的。

隨著3年前11期「住1」土地衝破每坪20萬元關卡,該客戶即在王啟淙的建議下,開始布局位於11期外側、規劃中的第14期重劃區農地,單筆土地以千坪的面積購入,而當時建議客戶購入的農地,每坪不到4萬元,目前已漲至7~10萬元,漲幅驚人,由於目前市場上幾乎無人出售,現在客戶手上還握有的3塊農地,仍不急於獲利了結。


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盛夏時分午後雷陣雨不斷,台中房市也因來客少人心惶惶,不過在 「順天天賦」接待中心卻頻傳捷報;而「順天夏朵」也在進場一個月 後銷售率直逼9成,顯示出順天建設品牌力已大躍進。

對於「順天夏朵」個案驚人的爆發力,順天建設副董王忠正認為, 據他在第一線觀察,包括順天建設20年來營造高品質住宅,客戶有期 待,且深信會做得比同業好。他說,客戶的肯定加上房價躍升為一線 品牌,更讓公司有信心經營七期豪宅市場。

另外上周創下4戶4億元銷售金額的「順天天賦」個案,王忠正說, 「天賦」個案從土地取得、建築規畫,中庭設計足足磨了1年半以上 ,等於推出3個七期個案。進場前團隊也遠赴上海參觀11個大型社區 ,他說,這些管理良好的社區每戶總價高達3-4千萬人民幣,而台灣 國民所得高於上海,因此他深信台灣絕對有頂級豪墅市場。

「天賦」進場後已磁吸國內傳統產業上市櫃公司青睞,對於這群國 際企業主購屋心情,王忠正說,「天賦」個案為市中心獨立城堡社區 ,且因66戶量體夠,安全管理無虞,另外會館的唯一性,中庭如維多 利亞花園的規畫,都讓企業主讚不絕口。

王忠正說,六月初他剛從歐洲考察回國,行經巴黎、瑞士和義大利 ,看看先進國家豪宅的生活方式和價值觀,去建置新的觀念。走到巴 黎看羅浮宮,其內外牆為砂岩元素,剛好「天賦」也有幾棟別墅為砂 岩外牆,到上海參觀市中心別墅,其石材外牆也讓他想到「天賦」完 工時模樣,相當有成就感。

對於這些企業主購置「天賦」個案,王忠正本人內心充滿感激。他 說,上億元豪宅光自備款就高達4千萬元,若不是客戶對公司有信心 ,銷售也不會如此長紅。他說,企業主在油價浮動通貨膨脹時置產, 除了可犒賞家人外,還可營造出更好的居住空間,另外還可進行良好 的稅務規畫,可謂一舉數得。

至於「天賦」鄰近水湳經貿園區,全國最大型市中心開發案,未來 發展潛力更是無可限量。王忠正認為,史上大亨幾乎是靠房地產致富 ,順天建設掌握絕版寶地推出國際級的經典建築,不但嘉惠客戶、營 造美好的城市景觀,團隊也跟著升級,建築就是要營造多贏的局面, 打造百年風華。

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【莊富安/台中報導】
總面積近11公頃的台中市洲際棒球場周邊及七期新市政中心專用區等兩項都市計畫變更案,日前已獲台中市都委會通過,將開放民間以 BOT方式投資經營體育運動設施、觀光旅館、電影城、餐廳、商場與停車場等。台中市政府昨(7)日宣布,最慢8月底前會辦理全國性招商會議,廣邀民間業者參與競標。

台中市副市長蕭家旗昨在市務會議中表示,兩案將運用擴建、營運、移轉(ROT)方式進行招商,目的是要引進更多的商機,讓民間企業踴躍前來投資。而原來體育場用地,經過都市計劃變更為體育園區後,將可提供更多行業進駐,但前提是該園區必須興建2個符合國際標準的體育運動設施,現有的洲際棒球場已是其中1個,希望投資的廠商能再增蓋第二個,如游泳池或其他運動項目設施。

蕭家旗進一步表示,未來的體育園區將規劃成複合式、多元性的園區,除擁有2個符合國際標準的體育運動設施外,尚規劃有觀光旅館、電影城、商店、室內體育娛樂場所、餐廳、羽球館、保齡球館等設施,商機商大。

而該變更計畫範圍位於台中市北屯區洲際棒球場及其南側停車場位置,北鄰80公尺寬的環中路,東鄰寬度30公尺的崇德路,其中「體一」用地面積為9.13公頃,加上停車場用地,合計共10.91公頃。

另外,台中市新市政中心市政園道將闢建為地下停車場的變更都市計劃,也經台中市都委會通過。

 

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【吳敏菁/台中報導】
台中洲際棒球場周邊的都市計畫變更體育園區,日前獲得都委會審議通過,未來除了再蓋第二座國際標準的體育運動設施,也將廣納百業,朝多元化的目標邁進,市府八月將辦理全國性招商說明會,鼓勵民間投資興建觀光旅館、電影城、商店等。

台中洲際棒球場周邊都市計畫變更範圍,位於中市北屯區既有洲際棒球場和南側停車場,北鄰80公尺寬度之環中路;東鄰寬度30公尺的崇德路,共計10.9181公頃。

增建運動設施 開放民間投資

副市長蕭家旗表示,洲際棒球場日前獲得中市都市計畫審議委員會通過。昨天市政會議,特別要求教育處、建設處和都市發展處等業務主管單位,盡速召開招商說明會,鼓勵民間企業投資。

洲際棒球場周邊原來是體育場用地,經過都市計畫變更為體育園區之後,可讓更多行業進駐。

投資廠商的條件是蓋第二座符合國際標準的體育運動設施,洲際棒球場已是其一,未來可以是游泳池或其他運動項目的設施。

蕭家旗指出,作為體育園區,也希望能廣招百業,朝複合式的方向呈現,吸引觀光旅館、電影城、商店、室內體育娛樂場所、餐廳、室內運動設施等進駐,計畫在八月暑假結束前,辦理全國性的招商說明會,年底進行上網招標的招商工作。

都更建停車場 規畫休閒設備

另外,新市政中心專用區的市政園道,開闢為地下停車場的變更都市計畫,也獲得通過。

市府構想新市政大樓與議會大樓中間的十字軸線,將採取BOT的方式,興建可容納1000至2000個停車位的停車場和地下商場,解決未來新市政大僂、議會大樓和大都會歌劇日夜不同時段的停車問題。

除了停車場之外,亦將設置兒童遊樂設施、休閒運動設施與相關設備,像是溜冰場、保齡球場、撞球場、舞蹈社、健身中心等,同樣鼓勵民間企業踴躍投資,讓整個中市經濟更蓬勃發展。

 

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受到全球通膨、股市下跌及原物料大漲的影響,中部房市在520之後出現盤整,業者對於下半年房市轉趨保守,新案進場時間紛紛延後到年底。

台中市建築開發公會市調主委鍾尹堂表示,根據市場反應,第二季受到全球不景氣及股市下跌的影響,購屋者有逐漸退潮的趨勢,第三季恐將持續落底,但是房價受限於土地取得與原物料上漲的影響,下跌空間有限,到第四季尾聲將有反轉機會,目前建商已有拉長戰線,放慢推案速度的準備。

鍾尹堂表示,業界期待的「馬上」行情,將視兩岸直航後,新政府是否能有效提振經濟與政策性配合,轉換成實質利多的關鍵;以澳門為例,在中國的經濟實力支持下,澳門近年來經濟繁榮,人民年均所得提高,房價大漲3倍。

展望下半年新市政中心仍將是推案的一級戰區,以第三季聚合發建設惠中路新案,在原物料高漲下,每坪單價可望突破60萬元;其他建商大多延到第四季推案,包括聯聚、由鉅、寶輝、精銳、龍寶、順天、鉅虹、國泰等公司。除了大都會歌劇院、市政園道等精華區外,推案區域也南移到市政路、市政北一路附近。

第三季新案八期重劃區也是重鎮,登陽建設8月份將在文心南三路上推出「登陽漱夏」,邀請國際知名設計師李瑋(王民)設計規畫,產品將朝流行的精品旅店的設計風格,可望成為此區銷售指標個案,另外元城、新業、久堂建設也將在928之後陸續進場推案。

登陽建設董事長林清賢表示,第三季受到油、電價、原物料上漲,民眾消費信心受到影響,房市將陷入短期盤整,第四季在眾多利空因素出盡下,將有逐漸反轉的機會,而明年房市可望有不錯的表現。

東森房屋市政店協理傅枝火也表示,下半年中古屋市場及新市政中心店面,將是房市觀察重點,豪宅市場由於需求量將逐漸趨於飽和,台商、台北客及之前獲利的投資客動態,將會是影響豪宅銷售的關鍵。

由於明年新市政中心、大都會歌劇院、會展中心將陸續完工,在加上中部地區消費實力受到精品業界的關注,近來精品業者紛紛探詢新市政店面行情,有意設置旗艦店;而陸資來台投資,也是看上新市政中心的商辦市場,甚至有人希望一次購買整排店面。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
國美館、科博館、圖書館等大型文化設施周邊人文氣息濃厚,吸引不少人購屋。台中市各個區段的預售案最高價都是正對大型文化設施,包括面對國美館、科博館等,目前最高開價每坪65萬元,今年大都會歌劇院第1排即將推出的新案每坪開價達70萬元,再次創下台中房價天價。

人文味濃
台中大都會歌劇院位於7期新市政中心,由日籍建築師伊東豐雄設計。新市政中心內還有市政府、市議會、市政綠園道等公共設施,圍繞著大都會歌劇院周邊的區域,是7期的一級戰區,去年7期豪宅案幾乎都集中在此,新推案以百坪以上的豪宅產品為主,房價每坪至少30萬元起,最高價更是每每刷新台中市房價新高。

新推案集中五權西
去年「聚合發榮耀」推出時,每坪最高開價55萬元,是當時7期的最高價,而寶輝建設於大都會歌劇院第1排推出「寶輝一品花園」,目前每坪開價最高65萬元,創下台中市房價天價。今年下半年陸續將有面對大都會歌劇院的新案推出,包括聚合發建設惠來路案,每坪開價預計50~70萬元,而寶輝建設於惠來路、市政北2路的角地,市場預估每坪上看80萬元。

聚合發建設副總經理王重明表示,大都會歌劇院的設立讓7期增色不少,周邊可建的土地已相當稀少,有不少台商、國外華僑、企業主的客戶,認為只有台中才有大都會歌劇院,於是選擇到周邊購屋,供給少、但需求量一直增加,是房價不斷往上漲的主因之一。他認為,大都會歌劇院完工後,新市政中心的房價還會再有一波漲幅。

國立台灣美術館位於西區五權西路、美村路口,人文匯聚且綠地環繞,是台中市屬一屬二的優質居住環境,不少公教人員都選擇居住於此。住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示,國美館周邊幾乎已經沒有可建土地,目前新推的預售案都集中在五權西路兩側。

國美館周邊推案鎖定換屋族群,平均開價在20~35萬元不等,產品規劃以中大坪數為主,主力坪數80~100坪,規劃的總戶數不多,塑造出產品的稀有性。其中豐邑建設「一即一切」位於五權西路、美村路口的角地,是目前唯一正對國美館的新案,該案開價每坪最高達38萬元,是美術館周邊目前開價最高的個案。

鄰近著科博館的周圍以換屋型產品居多,愈靠近科博館的住家價格愈高,面對科博館第1排的建案幾乎均為百坪以上大坪數、高總價規劃。正對科博館與植物園的「山璞植物園」,每坪開價32~42萬元,不但將區域行情推升至每坪30萬元以上,也創下當地預售案開價最高紀錄。

國圖旁房價漸漸漲
南區復興路、忠明南路口將有國家圖書館的設立,對於南區來說是少見的重大建設,圖書館旁即為復興園道、東南側鄰近中興大學,新推案以大樓為主,有針對一般家庭推出的3房產品如「興大翡儷」。

國家圖書館周邊推案,以復興路、忠明南路、五權南路等路段較多,目前預售新推案開價每坪約14~18萬元,今年下半年即將推出的預售新案,每坪開價有機會上看20萬元。中信房屋台中復興加盟店專員余淑芬表示,國家圖書館開始動工後,對房價有加分效果,房價還會看漲。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
梅川綠園道串聯市立文化中心、科博館及美術、育德、太原等多座綠園道,且因非主要幹道,環境單純安寧,受到不少公教與退休族群青睞,由於大型建地不多,新推案戶數少,預售大樓以小坪數產品為主,每坪13~18萬元,預售別墅則訴求高檔建材,總價2000萬元起跳。

坐擁綠意
梅川綠園道園道是梅川加蓋而成的園道,北起太原綠園道,穿越進化北路、大雅路、英才路、中港路至五權路,銜接太原、育德、美術、經國等園道,並串連文化中心、美術館及科博館,綠地分布多且廣,是區段的1大特色。

近年推案熱門區段
由五權西路至西屯路的梅川綠園道,區段連結文化中心、科博館等重大文教設施,是近年來推案較熱門的區段;西屯路至太原路的區段則較少有新案推出。隨著可開發建地日漸稀少,因此預售或新推案較分散,近來包括青成、瓏昇、總瑩等建設公司多在中港路、西屯路一帶推案,也是房屋交易熱絡的區段。

西屯路、篤行路、日新街一帶有篤行市場與多家藥局、診所、小吃與服飾店群聚,生活機能發達。在地民眾張先生表示,篤行街一帶是此區最熱鬧的區段,發展早且小吃種類多樣,商業活動十分熱絡。

信義房屋科博館店經理許正彥表示,梅川綠園道周邊屬純住宅區,道路多12~15米寬,車輛速度不快,生活步調悠閒;住宅以15~20年透天產品為主,分為透天店住與前院停車別墅2種,以篤行路、西屯路與英才路最多,每戶總價約800~1300萬元。
透天店住比例約佔2/3,每戶地坪約28~35坪、面寬4.5~5米居多;產品地坪稍大,樓高2~3層樓,1樓可自行規劃孝親房,不過因住宅多採連棟式設計,因此室內多暗房。

低公設比物美價廉
許正彥表示,新成屋或預售別墅受限土地分布零星,因此別墅規劃10戶以內,多採1樓停車規劃,地坪相對較小而面寬較大,面寬5~6米、樓層則向上發展至4樓以上。

中信房屋北區漢口加盟店經理陳曉蒨表示,大樓主要集中於中港路等主要幹道附近,坪數以30~50坪、2~4房、屋齡10年左右的產品為主力,每坪約8~10萬元,15坪以下的套房較少,預售大樓則有逐漸往小坪數規劃的走向。

此外,因大樓鄰近多座公園與園道,因此產品規劃的公設比約25%,公設比較低,也因此吸引許多預算不高的小家庭進住。
青成建設經理李麗珍表示,雖然台中市的發展西移,不過梅川園道的生活機能成熟且連結多條主要幹道,預售大樓每坪13~18萬元、新成屋別墅總價在1500萬元左右、預售別墅總價最高不超過3000萬元;看好首購與中階換屋族群的購屋需求,此區房市仍有發展潛力。

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