投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200808 (24)

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【張瑞傑╱台中報導】
購屋區段位於明星學區、鄰近重大建設,是房地產保值的絕佳要素。業者認為,台中市將完工的幾所新學校如長安國小、惠來國小及福科國中,設備新、軟硬體規劃完善,具有成為明星學校的潛力,在捷運與中科等題材加持下,新推案每坪房價最高20萬元以上,對中古房價則有直接的加分效果。

後市看漲
台中市幾所新設立的國民中小學因校齡不長、設備較新,且教學內容多元化,幾乎等於優質教學品質的保證,經常吸引不少跨區設籍而造成學生爆滿。各明星學校周邊,更因大量需求支撐成為當地最高房價區段,而且也最具抗跌性。

步行均可到達捷運站
例如位於7期重劃區的惠文國小學區,是中部地區最高房價地區,新市政中心預售大樓,每坪開價已達65萬元,10年內中古房價也至少維持在每坪20萬元以上。
重大建設的利多,帶動外來人口移入,許多屬於早期開發的地區,也開始出現新學校的設立,包括位於櫻花路、長安路口、已完工的長安國小,以及正施工中,位於文中街、洛陽路口的惠來國小,分別鄰近規劃中的捷運綠線G8a站與G9站,步行均可到達。

信義房屋台中新光店經理王舜龍說:「目前台中市新完工與施工中的學校,大多採小班制教學,各個學校均有不同特色,相當具有成為明星學校的潛力。」
長安國小採無圍牆式的開放校園,規劃數位學習中心,此外,每間教室都配有46吋液晶電視、電腦、DVD等設備,第1學年度只招收1~5年級、共16班,目前已招生完畢,只剩下外縣市轉學生的名額。

文中路中古屋2年漲20%
惠來國小以穿透性校園為主,著重人文與藝術風格;福科國中則以國際化教育為主軸,著重學生的科學及英文程度,將要求每位國中生畢業都必須通過英文檢定認證。

永慶不動產文心青海加盟店店長陳世林說:「長安國小招生後,面對學校的店面馬上漲1成。」惠來路、弘孝路的中古大樓華廈指名度也提高,主力產品8~12年的大樓住家,房價每坪微幅上漲至10~11萬元,新成屋透天別墅開價也微漲至1300~2000萬元,對中古房價有直接的加分效果。未來捷運通車後,房價還會有上漲機會。

王舜龍表示,文中路上的惠來國小距離文心路、中港路不遠,與7期新市政中心僅中港路之隔,且文中路非主要幹道,住宅環境鬧中取靜,附近3年內的中古大樓每坪開價16~20萬元,2年來漲幅逾20%。

豐郁廣告經理蔡金均表示,惠來國小鄰近7期,且房價相對便宜。另外,惠中路、青海路等仍有多筆老舊眷村土地,未來釋出後,將吸引建商購地推案,未來性看好。

成熟機能促房價上漲
福科國中位於福林路、西屯路口,是大中科地區在中港路以北唯一的國中。中信房屋中科福華加盟店店長陳顯文表示,近2年在國安一路、玉門路附近有多件大樓案接連推出,產品自小坪數的首購住宅,到百坪的換屋型產品均有,房價也從2006年預售每坪12萬元一路推升至20萬元以上。

陳顯文表示,中科地區除了福科國中外,還有私立的麗澤小學進駐,加上福科國中緊鄰TECH Mall購物中心,即使推案量大,成熟的生活機能與明星學校效應逐漸成型,將成為房價的有力支撐。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南區中興大學學生人數約1.6萬人,周邊衍生出的租屋商機不小,學生對於套房接受度較高,除整棟皆規劃套房的大樓,或是公寓隔成套房的產品外,本區也有不少自地自建的透天產品,全部隔成套房出租,本區的套房租金約5000元,投資報酬率都有6%以上。

需求量大
中興大學位於台中市南區,學校周邊有興大園道、復興園道、忠明園道、健康公園等綠地環繞,中興大學正門口前的學府路,有不少餐飲、小吃店聚集,成為學生平常主要用餐去處。中興大學學生人數約1.6萬人,租屋需求不小,學生對於套房接受度較高,因此雅房在本區較少。

信義房屋台中復興店陳郁 說:「學生租屋多集中在學府路、興大路與復興路一帶。」而也有不少全新的大樓建案,因地制宜在社區規劃一部分的套房產品,如五權南路、忠明南路口的「大城大英國」及五權南路、仁義街口的「興大翡麗」。

學府路透天多採自建
另外,也有不少地主將周邊的零星土地自地自建,蓋成透天產品、全部隔成套房出租,產品多集中在永東街、學府路、建成路,大多是全新或屋齡1年左右。

舊透天改裝套房佔出租市場的2~3成,總價約600~700萬元,裝修費用每戶大約30萬元,可以隔成6~8間套房左右,每間坪數約4~5坪,月租金約5000元,投資報酬率約6~8%,少數舊透天可再加蓋,甚至可隔出15間套房,投資報酬率可高達14%。

原套房產品報酬7%
整棟規劃成套房的大樓在本區較不多,約佔1成,屋齡約10年左右,東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞表示,這種套房產品不須改裝,總價約70~100萬元,室內坪數約5~6坪,每間套房租金約5000~6000元,投資報酬率約7~8.5%。

陳麗霞指出,也有投資者將屋齡20年公寓改裝成套房,佔2~3成;25~30坪的2~3房公寓,總價約200萬元左右,改裝費用約20萬元,可以隔成3~4間套房,租金受樓層高低影響而不一,低樓層接受度較高,每間租金約5000元,高樓層每間租金約4000~4500元,這類型的產品投資報酬率約6.5~12%。

陳郁媖建議,若是小額投資可以選擇屋齡10~15年的3房2廳大樓,坪數30~40坪、每坪約8萬元,若不隔間以整層出租,每戶月租金約可收益1.2~1.5萬元,未來也可以轉手賣給自住的小家庭。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市西區忠孝國小位於三民路一段,學校歷史悠久,與明星學校居仁國中為鄰,成為不少家長指名就讀的學校。學區周邊鄰近台中女中、台中市政府、市議會等,文教氣息濃厚,全新大樓每坪約12~13萬元。屋齡20~30年的公寓總價約150~200萬元,由於總價低,在本區相當搶手。

文風鼎盛
忠孝國小位於台中市西區,由三民路一段、自治街、大明街、四維街4條道路所圍成的街廓,校地面積約1萬坪。該校於1896年創校,迄今已有112年的歷史,於1949年創立少年棒球隊,並成立資優班、資源班等,校風頗受家長好評。

家長指名度高
忠孝國小校門位於三民路一段,對面為西區戶政所,校園後方為傳統早市第5市場,三民路轉至民權路上有台中醫院、台中市政府、市議會等機關,並鄰近台中市知名的明星學校居仁國中、台中女中,周邊環境文教氣息濃厚,三民路、自由路有公館公園,公園往北串連藍興公園、樂群公園等綠地,延伸至五權園道、美術園道。

住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示,忠孝國小學區周邊公家機關多,附近住戶也多為公務人員,對於子女的教育要求較嚴格,學區周邊生活的各項機能皆備,購物方便,但由於屬於舊式社區,外來人口較少,新推案也不多,忠孝國小旁2年內的別墅總價約1000~1500萬元,是學區內目前屋齡最新的產品。

東森房屋台中向上加盟店協理廖朝永表示,忠孝國小後方的第5市場附近,自立街、自治街一帶的房屋屋齡都在30年以上,較為老舊,屋齡約30年的透天住家總價600~1000萬元,10~20年的透天住家總價800~1200萬元,公館公園對面有新的別墅預售案,開價約1500~2000萬元。

廖朝永指出,也有不少家長為了明星學區的原因就近購屋,不但可設戶籍、就學也方便,因此低總價公寓相當搶手,屋齡20~30年的公寓每坪約6~7萬元,總價150~200萬元就可買到。購屋的客層以公教人員佔多數,由於本區多以自住為主,投資客較少,因此市場上的待售物件也不多,房價呈穩定持平,相對較保值。

房價穩定持平
學區周邊的大樓產品不多,廖朝永說,屋齡5~10年的大樓每坪約10~11萬元,10~15年大樓每坪約9~10萬元。王芳進提到,本區的新成屋大樓每坪約12~13萬元,若預算充足的話,全新大樓也是可考慮購買的產品,3房含車位、總價700~800萬元就可在本區找到不錯的全新大樓。


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【林大正╱綜合報導】
房市走弱、投資客退場之際,大學院校周邊套房租金收益成了穩當的投資方式。大台中地區如逢甲大學知名度高,結合周邊夜市機能性強;中興大學今年校內住宿率平均僅1/4,學生外宿比例高,周邊套房需求最穩。這些老字號的大學周邊,已成台中套房投資客眼中的3大熱門投資點,租金報酬率可達7~8%。

善用優勢
逢甲大學介於台中豪宅聚落7期重劃區與水湳經貿園區預定地之間,加上周邊夜市商圈發展悠久,住宅產品多元。如春房屋副總經理李珮宇說:「逢甲介於最具潛力的區域之間,算是『天生麗質』,但現階段景氣趨緩,部分投資客採取獲利了結的保守策略,套房供給量有些偏高。」

裝寬頻網路出租率高
事實上,距離校門口步行逾10分鐘,如果不靠屋齡或設備取勝,就比較難受學生青睞。「當個好房東不難」,李珮宇表示,「只要抓住學生的租賃胃口,花點錢打點一下,就能增加賣相,靠近逢甲校門口或設備較佳的套房,租金報酬率可維持在7~8%,甚至更高。」

擁有門禁管理與電梯的套房,可降低遭竊率,而室內裝設冷氣、寬頻網路,甚至附簡易裝潢,讓學生族不必額外添購,都是提高出租率的秘訣。永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇指出,「現在學生其實很重享受,不少學生考量生活品質或便利性,月租金寧願多花1、2千元捨舊換新」。

台中市商圈往西移轉
位於台中縣沙鹿鎮的靜宜、弘光2所大學,以透天隔套房為主力。盧俊昇說,北勢東路與鎮南路算是靜宜周邊分布較密集的街區,部分總價400~600萬元的透天,可隔5~6間套房,每間約5坪,若房客是學生,通常採預收1學期或半年租金,對房東較有利,而每間套房依坪數不同,每學期租金從2.1~3萬元不等,報酬率平均約6%。

盧俊昇說,跟台北相比,同樣10坪套房總價差了好幾倍,當然租金報酬率有時候高到讓初來的台北投資客難以想像。東海大學因接近中科,除學生外,上班族租屋市場也值得投資客開發。不過須留意台中市近年商圈往西移轉的情況明顯,影響人潮動向,因此固守大學周邊是投資套房不變的鐵律。

盧俊昇表示,另外也有投資客自己買地,自建透天或華廈型套房,待滿租後再整棟出售。以靜宜大學附近為例,地坪90坪、11~20間的全棟透天套房,主力售價在1500~2000萬元間,平均轉手可獲利2~3成。


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【呂雪彗、李淑惠/台北報導】
行政院長劉兆玄昨接見全球面板前三大廠「友達光電」公司董事長 李焜耀,李焜耀當場宣佈友達響應政府愛台十二建設,決定進駐中科 四期彰化二林基地,並於未來十年內分期投入約新台幣4000億元資金 ,興建四座最新一代的平面顯示器廠,第一期廠房將於明年七月底動 工。

劉揆對友達光電以具體行動回應「中部高科技產業新聚落」規劃, 表達肯定和歡迎,並表示,中央到地方都要主動為企業解決問題,不 能把問題留給企業解決;但劉揆強調,每一道行政程序該審核的都不 會少,但會要求各部會協助縮短時間,讓業者在預定時間開工。

李焜耀提出興建與二林基地聯通的高速公路交通問題,對此,劉揆 指示未來再與交長毛治國協調,原則上傾向先建二林基地對外聯絡快 速道路,俟廠商全數進駐後,視情況再興建高速公路。

負責主持中科四期籌設專案小組的政委朱雲鵬表示,這項投資計畫 ,將規劃上游及週邊零組件廠商共同進駐,擴大中部光電聚落,預計 友達未來將招募一萬名以上員工,中、彰、雲、嘉、投等中部六縣市 都會受惠,為六縣市帶來便利就業機會。

朱雲鵬表示,國科會近期將提出籌設計畫報院核定,同時就友達光 電投資設廠的水電交通、環境評估、土地許可及申請建照等問題,予 以大力協助,務必讓友達七月初申請建照,七月底順利如期動工。

友達於中科四期的投資案,將做為友達未來十年長期發展基地,土 地面積涵蓋近400公頃,約可供相當於十代廠規模四座廠房使用,第 一座廠房將是十代線以上。

友達指出,中科四期基地,未來還會有包括發展玻璃基板、精密機 械設備工業、背光模組及光電材料等關鍵伙伴進駐,友達正與康寧、 旭硝子及日本電氣等玻璃基板業者洽談中。

李焜耀也向劉揆說明,未來所有廠房的興建都將比照美國綠建築委 員會所提出的「先進能源與環境」評估系統施工,以落實節能減碳。 他允諾,友達將落實「綠色承諾」,從產品設計、供應商管理、製造 組裝、運籌輸送、顧客服務到回收等階段,降低產品對環境的衝擊, 同時研發更環保產品。

據友達預估,十代廠最快預計明年中建廠、後年裝機,首期投資金 額1000億元,二○一一年可以量產,初期月產能3萬片,年產值1500 億元,約可創造8千到1萬個就業機會,總產能將直逼全球龍頭南韓三星。

 

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【廖嘯龍/台北報導】
將上億金店鋪閒置不理長達數年,到底是頭殼壞掉?還是製造話題 哄抬房價?自稱在台中七期擁有十餘間豪宅的陳姓神秘屋主現身說法 「我不缺錢,這麼好的店面,遲早會碰到識貨的有緣人!」

把「金屋當廢墟」的行徑實在有違常理,也讓隱身幕後的屋主身分 格外引人好奇,有人說他是國中老師,也有人說他是電玩業者,今年 五十多歲,身材瘦小的陳姓屋主說:「其實我早年是肉販出身。」

民國四十幾年,陳家就在萬華三水街市場擺攤賣豬肉,後來年輕的 陳某看準豬肉加工市場前景,不顧父親兄長反對,獨自出來成立了「 新伍陽」肉鬆品牌,與當時的新東陽、新統陽分庭抗禮。

民國七十年初,中山區日益繁華,上述三家知名肉類加工品牌也鎖 定林森北路、長春路口做為主戰場,各據一角展開競爭,陳董為了做 生意,在欣欣大樓轉角,以每坪六十幾萬元的價格,買了一間店面當 門市,成交前一天,屋主臨時刁難提高二百萬元,陳董咬牙買下,沒 想到無心插柳,不到十年,房價竟然暴漲五倍多,成為全台最貴的金 店面!

當年的「三雄之爭」,如今只剩新東陽還在原點屹立不搖,陳董見 房地產有利可圖,乾脆收掉「新伍陽」,轉行成為房產大亨,在中山 區連買六間店鋪,只租不賣,十年前更轉進台中,鎖定逢甲商圈和七 期重劃區做為投資重點。

長相與穿著都帶者土氣的陳董說,許多仲介業者都笑他太傻,寧願 損失上千萬租金,也不肯降價租售,但他認為,光是台中豪宅管理費 ,每年就要繳二、三百萬,但也從沒想過把豪宅賣掉或租出去,因為 「我相信自己的眼光,台灣房市還沒到真正高點,我不心急,一切隨 緣」。堅持不願曝光的陳董說,他現在最煩惱的,反而是一堆人來找 他談賣房子的事,一怕討價還價、二怕心懷不軌,由於房子太多,每 月南北奔波參加住戶委員會,倒成了他最樂此不疲的工作。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
從事房屋代銷業將近20年的陳相勳,代銷的足跡踏遍中部各個地區,其中他最看好台中市7期重劃區與中科,他除了自己投資、也介紹不少客戶投資讓客戶從中獲利,其中就有1位客戶依據他的推薦,近6~7年來獲利超過2000萬元。

相對保值
現為三優利不動產經紀業務部協理的陳相勳,在學校時就讀的是機械系,畢業後無意間在路上看到仲介公司徵人的廣告,從此踏入房地產業,後來經朋友介紹轉投入房屋代銷的工作。

第1次接的預售案,接待中心還在搭建時就有不少客戶來詢問,他回憶:「當時蹲在工地外寫定單,還沒正式開賣就賣了一半,公開的第2天就全部完銷。」

有了第1次成功的銷售經驗,讓陳相勳對於房屋代銷的工作產生興趣,從此投入代銷業,代銷區域遍及中部各個區域,對各區域的地段特性有了更深入的了解。

因此,陳相勳曾建議不少客戶投資他看好的區域及個案,讓不少人都從中獲利,其中甚至有1位客戶,近6~7年來獲利已超過2000萬元。

要把握景氣谷底進場
陳相勳表示,這名客戶原無意投資房地產,只是手上有筆錢不知如何運用,於是推薦他買台中市8期重劃區文心南路附近、還在施工中的透天別墅,總價約1100萬元,完工之後客戶以1300萬元賣出,約半年的時間就幫客戶獲利200萬元,讓該客戶從此對地產投資產生興趣,也對他產生信賴感,時常向他請教投資的問題。

投資房地產,時間點與區段的選擇很重要,陳相勳表示,2001年左右,國內失業率攀升、經濟成長率轉為負成長,外在氛圍悲觀,加上921地震後,很多建商倒閉,新成屋供應量少,歷經了一段長時間的不景氣。

移入人口多房價有撐
當時政府釋出利率優惠貸款,使得不少原本租屋的人都轉為購屋,而銀行定存利率的降低,也有不少人轉而將資金投入房地產。

當時他認為,房價勢必會從底部攀升,一定要把握景氣谷底的投資時間點,因此鼓勵很多客戶進場。而7期是中部6縣市最精華的區塊,若房價上升時,這個區塊會是指標,且漲幅會是最大的。

外來人口持續進住的區段,房價也必定往上漲,中科就是外來人口不斷移入的區域,「以竹科的經驗來看,房地產下跌時,全台房價幾乎打5折,但竹科相對於其他區域的跌幅較小。」他認為中科是進可攻、退可守的區域。

陳相勳建議客戶可在7期、中科2個區段尋找投資標的,他介紹1位客戶買7期大墩十一街近文心路的預售透天別墅,總價約1400萬元,隔年完工交屋賣出,1年左右的時間讓該客戶獲利300萬元。

至於中科,他則建議要投資店面,「1個社區可能有300戶住家,卻可能只有10戶店面。」由於店面有其稀有性,未來也能收租獲利,陳相勳介紹客戶在中科地區、中港路上買了1戶預售的大樓店面,總價1100萬元,完工後賣出的總價是2600萬元,替客戶獲利將近1500萬元。

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【張瑞傑╱台中報導】
鄰近規劃中的捷運綠線G6站的民俗公園生活圈,因生活機能完善、擁有綠意與人文色彩,吸引不少老師、醫生或公務員進住,大樓多為新成屋與5年內的中古屋,每坪12~16萬元,預售或新成屋每坪開價15~18萬元。15年以上的透天別墅釋出較少,總價700萬元起跳。

鬧中取靜
民俗公園位於台中市北屯區旅順路、熱河路口,是採山水庭園、亭台樓閣等中國式建築風格的公園佔地約1.6公頃,與熱河公園相鄰。民俗公園距離崇德路約200米,崇德路上有崇德國中,旅順路上有全聯福利中心、超市等,崇德路上有大型連鎖餐廳、五金賣場可供消費。

機能方便購屋指名高
崇德路北向可通往四張犁、11期重劃區,南向連結文心路四段、家樂福崇德店及北區等地,文心路未來將有捷運綠線通過,將在文心路、崇德路口設G6站,由民俗公園至G6站騎機車1分鐘。

住商不動產台中文心加盟店專員陳思廷表示,民俗公園旁的熱河路為次要道路,剛好介於主要幹道崇德路、昌平路之間,公園周邊住宅環境鬧中取靜且生活機能發達,因此購屋指名度很高,因此每坪房價至少比北屯區其他區段高5000元~1萬元,但仍然比北區、西屯區每坪房價低5000元~1萬元。

中信房屋北屯崇德加盟店經理唐于珍表示,區內以透天別墅最多,大樓少,不過近年別墅幾乎沒有新案推出,大樓近2~3年逐漸成為推案主力。別墅屋齡以15~20年居多,地坪約20~30坪、臨路型的前院停車別墅為主,多規劃連棟式、1樓挑高3.6米的產品,地坪30坪的別墅1樓有孝親房,總價700~1200萬元,不過物件釋出率不高。

唐于珍表示,3年前房市景氣佳,包括惠宇、鉅虹、順天等知名建商看好此區完整的生活機能,紛紛進場在公園周邊推住宅大樓,主推40~60坪、3~4房的產品,預售時開價12~13.5萬元。

推案以小坪數宅為主
2006年有捷運綠線興建的重大利多傳出,再次帶動推案潮,主要推案地點則集中在崇德路、文心路附近,產品也改推15~25坪、套房或2房等小坪數住宅,預售時每坪13.8~15萬元。

唐于珍表示,由於本區有捷運議題帶動,地段未來性佳,屋齡5年內的大樓每坪已漲至12~16萬元,預售或新成屋大樓每坪開價漲至15~18萬元。由於目前營建成本增加,加上捷運動工期程延後,因此市場買氣略呈降溫,不過看好捷運綠線未來的通車效益,仍然有不少自住型的客戶進場。

陳思廷表示,10年以上中古大樓房價落差較大,每坪7.5~11萬元,多位於民俗公園外圍,以30~65坪、3~4房居多,公設比20~25%,因此也受到不少首購或換屋族的青睞,市場交易熱絡。唐于珍表示,本區購屋客層有教師、醫生或公務員,年齡層多介於30~50歲左右,30歲以下買新大樓、30歲以上以購買中古產品居多。


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【張瑞傑╱台中報導】
大型連鎖餐廳、服飾店聚集的台中崇德、漢口商圈,以路寬30米、無分隔島的漢口路為主要路段,崇德路、漢口路口有家樂福崇德店帶動,業種多元,是區內商家效益最發達的區段,店面交易熱絡,透天店面1500萬~1800萬元,每月租金5~8萬元。

業種多元
崇德、漢口商圈位台中市北區漢口路四段、介於崇德路與梅川東路之間,該商圈呈帶狀發展,以漢口路為主要路段,周邊餐廳、KTV、小吃店群聚,崇德路、漢口路有家樂福崇德店,及多棟辦公大樓,消費人口以上班族群居多。

家樂福旁具集結效益
漢口路及太原路有明星學校曉明女中與賴厝國小,永興街有北區區公所,商圈南側連結太原綠園道、梅川綠園道,園道周邊有不少大型住宅社區。漢口路的東半區段店家密集度較高,各區段業種多元但區段屬性各異,店面售價與月租金行情也由東往西遞減。

永慶不動產台中北區崇德加盟店經理蔡協虔表示,崇德路、漢口路是北區的主要幹道之一,銀行、商辦大樓、超市聚集,而漢口路路幅達30米且無分隔島,吸引許多大型連鎖餐廳、服飾等業種設點。加上家樂福的集結效益,使崇德路、漢口路口附近成商業機能最發達區段,透店1500~1800萬元,租金約5~8萬元,角店月租金可達15萬元左右。

漢口路、綏遠路口有KTV、汽車旅館等業種,周邊有許多咖啡館、火鍋店、鐵板燒等店家聚集,凌晨時段也有不少特定族群消費,透店總價1200~1600萬元,月租金3.5~7萬元;大樓店面總價600~1000萬元,月租金2~4萬元。

東漢街永興街樓店多
次要道路如綏遠路、永興街、青島路等區段,住宅密度高,也有不少小吃店家開業,由中醫商圈延伸而來的永興街,小吃業種最多元。透店地坪約20~25坪,總價1000~1500萬元,月租2~4萬元。

信義房屋北區一中店經理卓怡宏指出,東漢街、永興街屬於該區的高級住宅區段,樓店多,過去即有不少精品服飾店與補習班,月租金約2~3萬元,樓店總價500~900萬元。

卓怡宏表示,崇德、漢口商圈過去即是北區主要的消費商圈,不過各路段如餐飲、補習班等業種聚集成形已久,不同客源、人潮前來消費的時間也不一樣,例如漢口、綏遠路口附近,中午營業的餐飲店家較少,必須等到晚上才有人潮出現,崇德、漢口路則剛好相反。有意進場開業的投資者,建議先行評估營業時段與主要訴求客層,未來獲利才能穩定。

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【黃繡鳳/文、圖】
中部建築個案近年來除了外觀令人嘆為觀止外,中庭景觀也越臻完 美。七期景觀大師許富居認為,空間感為中庭美學第一要素,而主牆 、植栽,門廳連成一氣的設計感也缺一不可。

七期豪墅個案「精銳帝景」,完工4年多至今仍然是廣告取景的最 愛,而「世紀莊園」個案更是三菱汽車拍片不可或缺的背景,豪宅個 案越來越講究中庭造景,除了不惜成本引進植栽外,立面的雕塑品也 相當奢華。

每年案量超過50件以上的上境設計公司,該公司負責人許富居認為 ,中部大樓從集合住宅一路演變,開始有中庭景觀意識源起於台鼎「 理想國」個案,其建蔽率低於70%,大綠地空間,讓景觀設計開始萌 芽。

真正發光發熱則始於七期豪墅個案,包括精銳的「世紀棕櫚」個案 ,散發出濃濃的佛羅里達休閒風格,每戶都有自己的私有空間,而迴 廊設計更讓空間變化有趣。到了「國家賞」個案,一棵莿桐樹種上去 後綠意全都來了,基地不同,中庭景觀意象完全改觀。

他也坦承,透天產品中庭景觀重覆性高,每戶分割面積後,可表現 空間少,只能強調私院設計部分,大樓則空間運用多,公設界面強, 取材更加活潑。

他說,就先進國家而言,美國公共空間著墨很早也很深,從墓地公 園、大樓間的空地,都發揮無限創意,而荷蘭設計方向前衛,甚至取 材不鏽鋼做樹的造型,值得國人學習。

 

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【黃繡鳳/文、圖】
在學區、交通、生活優越條件下,且土地稀有,大里重劃區近來地 價節節高升,房價也隨之飆漲,透天別墅最高總價已達4400萬元,大 樓每坪開價也達18萬元,直逼台中市行情。

在928檔期即將進場的新案中,大里房市出現「二高一多」現象, 即透天別墅總價高、在建大樓樓層高,以及透天社區戶數多。其中最 受矚目的是亨都建設不畏景氣變化,將於立人路旁4500坪基地,推出 第一期「環遊世界」個案,地坪30-40坪,建坪60坪,三樓半別墅, 總戶數73戶,總價僅638萬元起,備受換屋族青睞。另外持續推出豪 宅社區的風尚建築,仍一路領先房價,即將推出「風光」個案,建築 外觀採國際最先進的雙皮概念、環保節能建築,精緻的5戶社區,總 價達2850-4400萬元,又創下大里重劃區透天別墅最高價。該案地坪 達40-60坪,建坪為130-150坪,興建地上5樓,5戶中有2戶為雙併造 型、3戶為電梯店面產品,又有居家e-home系統,還是吸引企業主進 駐。

至於深耕大里房市,曾推出「城市之星」預售大樓案,銷售奏捷的 舜元建設,取得德芳南路1359坪土地後,目前採先建後售方式,推出 「舜元帝磐」個案。該案總銷金額逾20億元,將興建大里市最高19樓 大樓,建坪為43-103坪,256戶住家,9戶店面,計265戶,每坪開價 18萬元,也創下大樓新高價。

去年立元一橋通車後,立新重劃區房價也一路飆漲,區域又有立新 國中小學,以及3萬坪親水公園,後勢看好。據「米羅印象」專案經 理徐翊棠指出,區內土地行情原本一坪僅8-10萬元,現在已漲到13- 15萬元,當然會反應在房價上。他說,大里重劃區一期已經飽和,二 期開發近9成,房價又貴,上班族開始移居立新重劃區,成為大里市 一處新桃花源。

 

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【黃繡鳳/文、圖】
大里房市在中古屋成交行情方面,信義房屋大里店專員陳振銘指出,概略分為一、二期和立新重劃區這三塊,三區交易行情有 別。以一期重劃區而言,釋出案件少,透天產品屋齡15年以上,地坪 20-25坪,總價在4、5百萬元,若地坪達30坪,又有前院停車,總價 則逾7、8百萬元。二期重劃區屋齡多在10年以下,地坪25坪總價在8 百萬元以上,若是新成屋,地坪30坪以上,則有千萬元身價。

至於開發不到4年的立新重劃區,去年在立元一橋通車後,行情大 漲,再加上區內擁有立新國小、國中,全區又規劃電線、電纜地下化 ,街道整齊,屋齡4年以上,透天別墅總價在6、7百萬元,至於新成 屋店面產品則超過1千萬元,後勢可期。

現階段大里中古屋熱門商品,他說,以二期重劃區臨路型、前院停 車,屋齡在3-7年,總價750-900萬元最搶手。他也坦承,在物以稀為 貴下,大里土地行情節節高漲造成房價居高不下,以一、二期而言, 每坪地價都逾20萬元,二期角地更達25-30萬元,三期重劃之初不被 看好,每坪地價僅7、8萬元,現在立元一橋通車後,每坪地價都達1 3-15萬元,角地更逾16萬元,漲了3-4成。

 

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【蔡水星、陳世宗、廖肇祥/連線報導】
彰化二林雀屏中選中部科學園區四期擴建基地,未獲選的雲林、中 縣、南投等縣首長則表達遺憾或不滿;雲林副縣長李應元並抨擊執政 黨早內定彰化,遴選只是幌子,實際卻是黑箱作業。

雲林縣長蘇治芬昨天對此結果感到遺憾與抗議。而李應元的反應更 強烈,他抨擊完全沒有專業考量,不尊重評審委員,如同考試還未結 束就放榜,與股市內線交易無異,對包括雲林縣等候選縣市是一大侮 辱。

李應元強調,雲林縣在褒忠農場擁有近千公頃土地,產權屬台糖所 有,地勢平坦,用地取得容易,又有集集攔河堰及興建中的湖山水庫 ,水源供應不虞匱乏,也鄰近中科虎尾園區、高鐵特定區,生活機能 健全,條件最佳;無奈雲林如此優勢,還是不敵政治考量,雲林輸得 心不服、口不服。

台中縣長黃仲生認為,清水高美、甲南基地,擁有海、陸、空便利 條件,且水電無虞,用地取得容易,開發過程中再也不會有抗爭,簡 直可說是地利人和的「寶地」,只要中央核定兩個月就可開發完成, 卻未能雀屏中選。

清水鎮甲南鄉親的不滿更強烈,抨擊中央內定早已甚囂塵上,昨日 還假惺惺的到清水基地現勘,讓中縣各界還抱持很大的希望,期望能 夠起死回生,最後還是無力回天。

南投縣政府秘書長陳正昇指出,先前南投縣府找來學者專家評估、 背書、撰寫規劃報告,極盡用心,但在公佈結果之前,副總統即透露 彰化中選,讓縣府員工覺得做白工。

陳正昇表示,國科會不能因友達光電設廠彰化,影響了決策,盼望 國科會說清楚,南投縣哪裡不如彰化?

 

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十甲路沿線商家密集,提供便利的生活機能,各類型住家聚集在十甲路的周邊,屋齡2年內的別墅新成屋總價750萬元起。

交通利多
台中市東區十甲路西起於台中市進化路、東至太平宜昌路,橫跨台中市東區與台中縣太平市,沿途銜接旱溪東、西路、台中生活圈4號道路,旱溪東、西路往北串連精武路、太原路、東山路等重要道路,往南可通往大里,未來台中生活圈4號道路將在樂業路、太平中山路口分別設置匝道。

原物料漲新推案減少
十甲路生活圈位於台中生活圈4號道路設置的中山路、樂業路2匝道之間,通車後可享受交通之便而不受匝道附近的車流量影響,十甲路上商家密集,有各式小吃、連鎖餐飲店及便利商店,十甲路、十智街口有十甲黃昏市場,市場旁為全聯福利中心,提供居民日常採買。

本生活圈內也有不少小型的社區公園,如十甲路近旱溪東路有長福公園;東英15街有進德公園、進業公園;東英17街、東英街口有三賢公園,公園內還有棒壘球場、籃球場等設施。

東森房屋太平中山加盟店店長林俊亨表示,十甲黃昏市場是約3年前由太平的新光黃昏市場遷移至此,十甲黃昏市場設立後引進不少人潮,帶動了周邊的發展,也使市場周邊的房市交易熱絡、房價穩定,是支撐房價的一項利多,不過由於土地成本及建材等原物料的上漲,目前本區的新推案較少。

前院停車別墅受歡迎
中信房屋東區太平加盟店店長盧俊諺表示,十甲路上以店面產品為主,全新透天店面售價約1300~1700萬元,住家聚集在十甲路周邊,屋齡約2年的連棟別墅總價750~850萬元。此外,因土地使用分區的不同,部分住用地興建獨棟、雙併別墅,由於地、建坪較大,總價也較高,同樣屋齡2年的獨棟或雙併別墅總價約850~1000萬元。

大樓產品在本區較少,林俊亨說,十甲路生活圈有部分屬於9期重劃區,9期內都是別墅,十甲路、十甲東路附近有屋齡約14年大樓社區,目前每坪約6.5~7萬元。由於前幾年取得成本便宜,新屋與中古屋的價位落差較大,目前屋齡3~5年、總價700~800萬元的前院停車別墅是最受歡迎的產品,購屋門檻提高,也使購屋年齡層提高到40歲以上。

盧俊諺提到,十甲路周邊屋齡較新,加上9期是台中市房價最便宜的重劃區,首購別墅的客層可在本區找到屋齡約5年、總價600~700萬元的別墅,若是換屋、想選擇大坪數產品,可考慮獨棟、雙併別墅,全新別墅總價約1000~1200萬元。

盧俊諺表示,十甲路周邊生活便利性佳,又有9期重劃區的居家環境,未來台中生活圈4號道路通車後,將大幅改善本區對外交通,預估房價仍有1~2成的上漲空間。

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【莊富安/台中報導】
農曆鬼月讓中部豪宅交易陷入低迷氣氛,聯聚、精銳、登陽等本地 豪宅業者,近期紛紛針對返鄉投資的台商加強行銷;而日前推出1億 元1戶豪墅的順天建設,更計畫在近日內赴大陸上海、廣州等大城市 宣傳,向聚集在當地的台商直接促銷頂級住宅。

台中市建開公會市調主委鍾尹堂表示,在中國實施勞動合同法,及 最近兩岸三通正式實現後,促成台商返鄉設廠的意願,使得中台灣各 工業區內廠房的交易行情也水漲船高,並可望成為中部房市翻身再出 發的契機。

他進一步表示,中台灣長期來是傳產台商的大本營,這些台商對於 豪宅市場的動態掌握相當精準,甚至有些台商對於地段行情的了解與 建商品牌的熟悉程度,讓第一線的豪宅銷售人員都自嘆不如,而台商 對於產品規劃的要求也越來越高。

住商不動產西屯加盟店經理陳俊雄表示,以往台商投資台中房市, 大多以七期新市政中心大樓為主,最近有些台商也將觸角伸入八期、 11期及最近正夯的水湳經貿園區;而建商現銷售的個案中,聯聚「仁 和大廈」就有三成以上的台商客層,寶輝「一品花園」更有高達五成 以上的台商客層,兩業者的品牌在台商心目中評價都相當高。

除了七期新市政中心外,八期重劃區最近在好市多進駐後,加上附 近海德堡、湖水岸等休閒精品商圈聚集,也吸引了部分台商的目光前 來置產,其中由登陽建設推出的「登陽敕夏」,本月初進場後就有台 商訂購了2戶,總價近4千萬元。

 

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【黃繡鳳/文】
近年來八期新大樓陸續完工,如何取得好宅的標的物?21世紀不動 產台中市政中心加盟店經理高珮雲認為,還是以豐樂公園和豐富公園 周遭為首選,豐樂公園大片綠地圍繞,豐富公園擁有好市多,生活機 能便利,都是熱門購屋地點。

對於換屋族想進駐八期透天別墅的門檻,高珮雲說,以新成屋別墅 而言,地坪25-30坪,總價在1700萬元以上,如精銳「市政桃源」別 墅,地坪27坪,總價為1890萬元;若是屋齡10-12年,地坪21-22坪, 總價也要8、900萬元,這些個案包括「向心園邸」、「豐功偉業」等 ,都是客戶詢問度高的個案。

就八期主要商圈個案而言,豐樂公園第一排華廈,預售到屋齡3年 內,每坪單價在20-35萬元間,代表作品包括「發現登陽」、元城「 湖岸」、和惠宇「澄峰」等;屋齡8-12年,每坪單價約14-18萬元, 主要個案為「湖水岸」、「海德堡」等。別墅個案預售到屋齡4年, 總價從1700-2700萬元,作品如「熊都巴洛克」、國鈞「原墅」等。

豐富公園第一排華廈,預售到屋齡3年內,每坪單價17-22萬元間, 代表作品包括「惠宇豐閣」、新業「大器」,別墅個案總價在1700- 3000萬元,如寶運「臻峰」、「日興御園」等。

她認為,原本公園綠地多的八期,近年來交通動線完善,高鐵通車 ,一高、二高南來北往四通八達,再加上捷運綠線一動工,更加便利 ,而好市多開幕後,住戶購物選擇性多,也為八期加分。她也不諱言 ,過去八期給人廟宇多的負面印象,但是不少佛寺進駐後,並未造成 喧嘩的現象,寧靜和平的氛圍,反而形成住戶心靈的自然沉澱。

 

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【黃繡鳳/文、圖】
中部房市競爭激烈,一棟棟經典建築,越蓋越美麗。位於台中縣霧 峰鄉的亞洲大學,不管是建築外觀、庭園造景、雕刻意象,瀰漫著一 股濃濃藝術氣息,難怪能成為安藤忠雄設計大學院校藝術館的代表作 。

除了硬體建設用心外,成立僅7年的亞洲大學,在97年度教育部教 學卓越計畫再度獲得教育部的獎勵,且比去年增加5%的獎助金。該校 已經連續3年獲得此項殊榮,不但是新設大學第一名,且在28所獲獎 的公私立大學中,獲評成績名列前5名,贏過不少國立大學,是被認 為成長進步最快的新設大學。

位於霧峰鄉的亞洲大學像一座歐洲古宮殿,行政大樓暨圖書館為綠 圓頂建築物,體育館似羅馬競技場,連管理大樓中庭綠意盎然都讓人 驚豔。這所大學沒有藩籬,阿勃勒樹遍布在環校步道,太極湖公園樓 閣林立,連操場邊都巧妙的設置綠草看台。

亞洲大學又像座美術館,中西大師作品林立,包括楊英風的「鳳凰 來儀」,余燈銓的「花樣年華」、陳國華的「生命」,還有國際大師 羅丹的「吻」等巨作;置身圖書館中欣賞羅丹的「沉思者」雕像,更 讓人產生思古幽情。

亞洲大學藝術館,將於明年動工,2010年完工,建築大師安藤忠雄 曾說過:「會接下這個設計案,完全是被亞洲大學創辦人蔡長海的辦 校理念所感動。」未來勢必成為全球另一個地標型建築物。

 

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近年來八期新大樓陸續完工,如何取得好宅的標的物?21世紀不動 產台中市政中心加盟店經理高珮雲認為,還是以豐樂公園和豐富公園 周遭為首選,豐樂公園大片綠地圍繞,豐富公園擁有好市多,生活機 能便利,都是熱門購屋地點。

對於換屋族想進駐八期透天別墅的門檻,高珮雲說,以新成屋別墅 而言,地坪25-30坪,總價在1700萬元以上,如精銳「市政桃源」別 墅,地坪27坪,總價為1890萬元;若是屋齡10-12年,地坪21-22坪, 總價也要8、900萬元,這些個案包括「向心園邸」、「豐功偉業」等 ,都是客戶詢問度高的個案。

就八期主要商圈個案而言,豐樂公園第一排華廈,預售到屋齡3年 內,每坪單價在20-35萬元間,代表作品包括「發現登陽」、元城「 湖岸」、和惠宇「澄峰」等;屋齡8-12年,每坪單價約14-18萬元, 主要個案為「湖水岸」、「海德堡」等。別墅個案預售到屋齡4年, 總價從1700-2700萬元,作品如「熊都巴洛克」、國鈞「原墅」等。

豐富公園第一排華廈,預售到屋齡3年內,每坪單價17-22萬元間, 代表作品包括「惠宇豐閣」、新業「大器」,別墅個案總價在1700- 3000萬元,如寶運「臻峰」、「日興御園」等。

她認為,原本公園綠地多的八期,近年來交通動線完善,高鐵通車 ,一高、二高南來北往四通八達,再加上捷運綠線一動工,更加便利 ,而好市多開幕後,住戶購物選擇性多,也為八期加分。她也不諱言 ,過去八期給人廟宇多的負面印象,但是不少佛寺進駐後,並未造成 喧嘩的現象,寧靜和平的氛圍,反而形成住戶心靈的自然沉澱。

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在油價上漲、台股崩盤陰影下,近來台中房市出現來客量少、成交 緩慢的現象,不過在七月最後一周,自住型買方重現市場,包括七期 園道旁或總價在2千萬元的新成屋,以及其他區域具特色的個案,陸 續傳出捷報,為第四季台中房市出現曙光。

520房市行情,在整體經濟未見起色等種種不利條件下,未呈現「 馬上好」,讓建築業下半年房市前景堪憂。至於土地價格高漲、建材 成本增加,該不該在第四季推案,也成為業界見面的新話題。

不過春耕不動產董事長陳三奇指出,近十天來,局勢開始逆轉,自 住型買方反而趁機進場,總價在2千萬元上下,好的標的物馬上被搶 走,而園道邊A級個案還是紅不讓。他說,七期地價還在高檔,且物 以稀為貴,再加上近來外資也進場,且台中市重大建設才剛起跑,房 市絕對抗跌。

至於台中市建築開發公會市調主委鍾尹堂綜觀市場認為,2008下半 年台中房市價格上揚因素包括(1)兩岸直航、開放陸資、中國觀光 客來台、增加經濟發展的機會。(2)土地價格及原物料價格上揚。(3 )通貨膨脹持續擴大保值效應出現。(4)利率維持4%左右。

而價格下挫原因則為(1)供需失衡情況加劇。部分區域案推案量 過大,造成同業競價。(2)通貨膨脹,民眾購屋能力減弱。(3)學者泡 沫化觀點影響消費者。(4)銀行緊縮融資沒有大幅修正的跡象。

他也預估2008下半年房市產品推案趨勢如下:(1)首購產品減少 、市場變動極為靈敏。(2)品牌與創新設計決定價格。(3)下半年 推案位移郊區成推案重點。

台中房市下半年籌備中的新案包括七期喜全建設「喜全真鑄大廈」 。時代建設「時代春天大廈」。順天建設「順天經貿廣場」、「順天 市政領袖」。聯聚建設「聯聚仁和大廈」。寶輝建設惠來路、市政北 二路口的新案;另外包括由鉅、親家、聚合發建設也將推出新案。

南區也是今年最受矚目的超級戰區之一,如鄉林、大城、國雄等多 家建商都有新案推出。位於文心南路的「鄉林新月灣」個案,規畫3 8-58的換屋型產品,每坪開價暫定18萬元起跳。「大城香謝」位於學 府路、忠孝路口,每坪開價暫定15.5至18.5萬元。「總太願景」位於 五權南路、五權南一路,規劃27~47坪、2至4房產品,為台中市第一 個都市更新的九二一重建案,預計928檔期推出。

 

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【黃繡鳳】
在台中市政府將積極打造洲際棒球場休閒專區後,原本別墅林立的 十一期重劃區,生活機能更加豐富。信義房屋松竹店長楊中宏認為, 這是十一期一大利多,大環境優才能造就豪宅氛圍。

楊中宏指出,十一期重劃區公園綠地多,又有仁美國小等明星學區 ,近來包括登陽、富宇、大毅等建商爭相推出大樓個案,又炒熱了房 市。再加上台中市政府投入資金打造洲際棒球場,其發展前景備受看 好。

他表示,以十一期屋齡5年內的透天別墅而言,總價都在1500-200 0萬元,而公司剛脫手的一戶屋齡7年、地坪25坪別墅,總價也近130 0萬元,至於大樓新成屋,以「總太香草天空」個案而言,每坪開價 在12-13萬元間,較預售階段高出1成價格,後勢可期。

十一期重劃區包括松竹舊社區,以自住客為主,因此各大仲介公司 皆採深耕商圈政策經營,以信義房屋而言,儘管房市大環境欠佳,其 上個月業績達成率仍為中區22家店翹楚,顯示其成交件數確實不凡。

楊中宏說,以位於八二三公園旁「精銳椰風」個案而言,地坪39坪 、建坪116坪,總價已逾3280萬元,而同位於八二三公園旁一塊60.9 坪建地,開價也達1700萬元,由於十一期大塊建地都在建商手中,土 地釋出案件少,物以稀為貴,地價也水漲船高。

 

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