投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200809 (24)

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「什麼?透天還有分真假?」別緊張,這只是房仲業術語,提醒民眾購買透天厝要針對需求、挑對產品。21世紀不動產南崁忠孝加盟店店長廖家慶表示,以往透天厝多半以獨棟為建築型態,包含庭院、車庫等,建物產權獨立;但近年來,連棟式透天社區在房產市場中蔚為一股風潮,因集合式住宅須設置管委會,每月定期繳納管理費,相較獨立透天,安全性雖提高不少,但也因土地產權屬共有制,中庭、車庫不再為私人所有,形成所謂的假透天。

■豪宅別墅風行 集合透天成房市新寵

  桃園縣蘆竹鄉建案分屬兩大區塊,南崁地區坐享交流道效應,為群吸台商及台北客,新建案均為百坪以上、動輒兩、三千萬高單價豪宅大樓,反觀蘆竹其他地區則因土地取得容易,尤其新規劃都市計劃區,如大竹重劃區等,因強調生活品質,反以透天產品居多,同時亦反映市場潮流,連棟式住宅別墅逐漸成為房案主力。

 房仲業者廖家慶表示,與早期蘆竹透天相比,產品規劃逐漸走向別墅型,消費者在購買保值性高、自住舒適的透天別墅時,要掌握三大購屋法則:地坪需25坪以上、面寬5米,若未達5米,至少也要4米半,簡單來說就是庭院設計可停兩部車空間以及棟深達13米以上。

■獨立透天有天有地 小家庭夫妻最愛

  為提高購屋量,建商鎖定小家庭客層,近年頻頻在都市郊區推出兩樓半透天產品,廖家慶表示,市郊土地取得容易且臨近市中心,建商主打兩樓半透天產品擁有兩大訴求,一為地坪大,幾乎可達30坪以上,二為室內空間大,確實提昇不少小家庭夫妻購屋意願。

基本上,獨立透天因車輛進出容易、免管理費、頂樓露臺或後陽台均可自由設計規劃,不受集合式透天別墅社區管委會限制,廖家慶表示,獨棟透天格局上代表有天有地,轉手承接意願高,一般來說,庭院可停車又比地下車庫賣相較佳,每坪單價約差一萬元左右。

■小心違建陷阱 二次施工責任自擔

一般透天產品設計之初,若為獨立透天,一樓庭院均規劃為停車用途;若為連棟透天,多半將地下室規劃為車庫使用。不過,市場上部份建案打出一樓為室內停車空間,二樓陽台設計為庭園景觀,直接把格局往上提升一層,民眾接受度雖高,但須承擔的隱形風險相對大增。21世紀不動產南崁忠孝加盟店店長廖家慶表示,這樣的設計規劃對建商來說成本較低,客戶購買意願濃,乍看下似乎兩全其美,但若建商申請建照、執照時,並非以這樣設計草案呈送,恐有二次施工之虞,消費者購屋時必須仔細審對條約內容,避免未來欲轉賣時不易脫手,甚至因違建取締而需自擔責任。

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【張家銘╱綜合報導】
12期重劃區在今年5月發還配地並開放申請建照,為台中市目前最新的重劃區,由於鄰接7期重劃區、水湳經貿園區、逢甲夜市、中科等地段,發展潛力備受矚目,但目前尚無推案。不過,區內住宅用地每坪30~40萬元,過去1年成長約3成,商業用地甚至超過每坪60萬元,漲幅約1倍。

總面積超過81公頃的12期重劃區,區內公共設施比例高達45%,環境優越,許多建商與投資者早已躍躍欲試,尚未完成重劃,地價就已飆漲。不少投資客在12期進行土地投資,獲利都相當豐厚。有巢氏房屋西屯逢甲加盟店經理方瑞良表示,商業區土地的地主幾乎漫天喊價,臨黎明路某些地段較好的土地,1年來漲幅甚至達到1倍。

住宅地價已漲3成
由於12期重劃區部分土地鄰近逢甲商圈、福星路段,因此即使是「住1」土地也具有店面效益,每坪開價已經突破30萬元關卡,福星路、福星北路的「住2」角地開價上衝每坪70萬元,甚至超過當初7期土地放領時的行情。

春耕不動產總經理洪富金表示,12期屬於低密度住宅區,土地除了中港路、黎明路以東的商業用地與「住3」用地外,其餘多屬於容積率較低、僅能規劃別墅的土地居多,且土地持有零碎,大多必須整合。住2、住3單筆土地約500~600坪,若欲進行整體開發,千坪以上的土地開發價值較高。

包括鄉林、惠宇等多家建商提前卡位,土地價格較去年漲了3成以上,以目前建商取得土地的成本估算,總價3000萬元別墅與單價20萬元的大樓,將是未來建商推案主流產品。

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近期台北市的土地標售案,都備受矚目,主因在於台北市寸土寸金,土地標售代表的,也是景氣測溫指標。而義富資產管理服務公司,將於10月15日公開標售的中興大學旁建地,面積2008坪,也被視為測試台中市南區發展的風向球,
底標每坪15萬元,容積率達220%,在台中是難得一見重量級標售案,消息公開即出現領標熱烈狀況!

義富資產管理公司執行專案經理蔡育達表示,這塊土地底標為3.0868億元,位於中興大學文教區旁,基地形狀整齊,周邊公設完善,加上周邊商圈鼎盛、生活機能佳,具備台中捷運綠線、高鐵烏日站、國立台中圖書館以及台鐵沿線更新等大型建設計畫,如果能順利標出,也將可看出台中市的一般房地市場支撐力道。

從台中路、忠明南路、建國南路和文心南路路包圍起的區域,是台中市南區的主要範圍,信義房屋台中國光店店長呂昆穆表示,南區是早期發展的文教區,雖然屬於舊市區地段,但因中興大學文教區之便,周遭發展出大型的公共建設多,附近又有忠孝商圈,且位處台中市主要幹道間,成熟生活機能加上便利交通,人文與生活兼具,加上周邊房價平穩適中,如果土地順利標出,預料將可帶動南區另一波新發展。

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七期超高的豪宅工地依然忙碌,舊案接待中心繼續開張,台中建商為因應這波情勢,多數採取暫緩新案,專心處理手上銷售成績普遍不理想的舊案,928檔期端出的新預售案與先建後售的新成屋案,開價特別平實;中古屋市場則出現買方趁勢砍價,過去頂多15%的議價空間,現在可以高達25%。中部房市已出現微妙逆轉變成買方市場。建商持盈保泰大減推案量,而買方出手也超謹慎,都同樣有助於房市穩定,重返供需基本面。

■實力建商A級區段續推好案

928檔期,最佳區段的七期沒有任何新案;當紅的中科走廊的新成屋案,有富宇建設「凱悅假期」大樓案、勝美建設「勝美市」大樓案、「福安居」別墅案;一向紅火的逢甲商圈有預售案勇建建設「勇建水悅」、興富發建設「赫里翁」,八期、科博館與美術館新案從缺;大里市最高級地段有預售案舜元建設「舜元帝磐」適合換屋族;南屯黎明商圈的哲園建設大坪數新成屋案「水?哲園」同樣鎖定換屋;北區新成屋案則有勝美建設的新大樓案「勝美學」適合成家首購、櫻花建設的「歐夏蕾」套房案適合投資;北屯11期有大毅建設大樓成屋案「履幸福」適合首購。

■買屋要務實 再等會更便宜?

儘管大多數媒體報導景氣不佳,原物料價格回檔,感覺房價應該下修很多,呼籲購屋族千萬要務實,其實物價漲多跌少,再也回不到印象中的低水平了,回顧4、5年前買房子的人,他已替自己省下一大筆錢!現在不管自用或投資,把握競爭激烈的當下,勤訪個案誠懇議價必有收穫,只想等待最低迷時機來進場,恐怕會失望!

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【張家銘╱綜合報導】
重劃區開發前都先經過都市發展整體規劃,居住環境佳,在消費者心中擁有特殊魅力。台中市除了最火紅的7期重劃區外,還有8期、10期與11期重劃區正處於發展階段,其中,8期是3地之中房價最高的區段,10期與11期則訴求低密度開發,產品多為別墅。

廣受青睞
在3個新興重劃區中,8期鄰接5期、7期兩塊發展成熟區域,因此發展較10、11期快速且蓬勃,走精緻風格路線的好市多(COSTCO)量販店,就選在8期展店,可見對該區消費力具有相當信心。

台中市建築公會市場資訊主委鍾尹堂表示:「好市多進駐後,將補足8期重劃區生活機能不足的缺憾,加上台中捷運綠線將在8期設站,未來每坪房價將會持續拉高。」而8期將會繼7期重劃區、美術館、科博館、中科等地段之後,擠進台中市豪宅特區之林。

10期與11期重劃區位台中市北側,隸屬全市人口數量最多的北屯區,鄰近大坑風景區,規劃時以低密度開發為目標,區內多為別墅產品,直到近年才陸續有大樓建案推出。

11期換屋型大樓漸增
台中捷運綠線以10期重劃區為起點,台中生活圈4號道路也進入施工階段,21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元表示:「重大交通建設能增加購屋人信心,連帶刺激房價上揚。」10期北側區近年因有捷運綠線話題帶動,即出現房價上揚、推案量增加的趨勢,但因單筆土地面積以200~400坪居多,因此單一個案戶數通常在15戶以內。

今年以來,11期重劃區陸續有換屋型大樓案推出,包括「富宇光建築」與「富宇四季」,單價約16~18萬元,「日出登陽」最高價每坪20萬元,刷新北屯區大樓預售案房價新紀錄。下半年太子、惠宇等建商將進場,市場預估房價將有機會突破20萬元關卡。

產品特殊化區隔市場
值得注意的是,8期、10期、11期重劃區重劃完成都超過10年,推案逐漸從原先的大型社區,走向戶數少、總價高、產品規劃特殊的趨勢,每案平均規劃2~5戶、至多不超過10戶。

這些個案均為獨棟或雙併別墅,採大面寬、長屋深、採光天井,或是全棟套房、配備電梯等量身打造的規劃,吸引特殊客層。以8期重劃區為例,「蒔間」系列推出各2戶的獨棟、雙併別墅,總價最高達5500萬元;11期的「築都帝悅」總價6600萬元,創下當地天價。

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國際金融局勢起伏不定,連帶重創國內房市買氣,根據永慶房屋的成交資料統計顯示,今年第三季大台北地區的豪宅產品,單日平均交易量較上季減少了約3到5成,豪宅市場目前呈現價量齊縮的下滑曲線,預計第四季豪宅價格的下修速度會加速進行。
■連續兩季成交量跌 修正速度加快

  永慶房屋今天公佈97年第三季豪宅產品的成交統計數據,北市3000萬以上的豪宅,單日平均交易量較上季減少了35%,北縣總價2000萬以上豪宅,單日平均交易量的衰退甚至高達4成7,使得第三季大台北地區的豪宅市場和上季一樣負成長,且「價跌量縮」的情況更趨明顯。

  永慶首席房產顧問葉國華指出,由於目前多數屋主仍保持高姿態,價格下修幅度不多,但隨著928檔期推案驟減的效應發酵,在加上國內外高總價住宅價格都持續下修,預期第四季的台灣豪宅產品,將加快其向下修正速度。

■投資客拋售求現 單價下滑近1成

  96到97年間曾湧現一波豪宅風的熱潮,大推案量帶來龐大的供給需求,但由於目前房市不景氣,使得部分資金周轉不靈的投資客,紛紛拋售求現,大台北地區第三季的豪宅成交單價也些微下修2.3到9%。葉國華分析,重劃區內的新成豪宅或預售豪宅將大量釋出,在價格修正幅度不足,以及市場數量增加的未來,預期豪宅價格將面臨一波明顯修正。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市的自行車道大多架構在原有綠園道上,可環繞台中市1圈,讓兼具休閒與生活機能的園道周邊推案熱絡,面對育德園道的大樓預售案每坪最高達30萬元,而南區的興大、忠明園道的房價則是台中市較平價區段,新成屋每坪11.5萬元起,將是台中市的絕版價。

機能完善
台中市的自行車道全名為「台中市環市休閒自行車道」,於1993年開始分區分段規劃設置,車道沿途經過綠川、梅川、柳川及興大、忠明、育德、興進、東光等綠園道,其中育德、忠明、興大園道分別鄰近科博館、中正公園、健康公園、中興大學等重要設施,且兼具生活機能,周邊推案較熱絡。

興大園道位於台中市南區,房價屬較平價區段,附近推案以大樓產品為主,2~3房首購型產品為主力,如「興大翡儷」、「陽光多瑙河」、「大城香榭」等案,其中新成屋「陽光多瑙河」每坪11.5萬元起,在台中市將是絕版價,不過隨著營建成本的飆漲,房價不斷飆高,今年興大園道周邊新推出的預售案,每坪已從16萬元起跳。

同樣位於南區的忠明園道,位於忠明南路旁、介於柳川東路至南和路之間,園道內將自行車道與人行步道合併設計,並設置小型廣場,提供民眾平日運動、休閒的空間。

忠明園道旁推案多元
忠明園道串聯工學園道、南和路園道及健康公園,附近多為住宅區,健康公園佔地約1.7萬坪,是南區最大型的公園綠地,新成屋「大城大英國」位於忠明南路、五權路口、面對健康公園。東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞說:「健康公園周邊推案以大樓為主,3房是主流,新成屋大樓每坪開價16~17萬元。」

忠明園道周邊推案產品多元,大樓及透天別墅皆備,如新成屋大樓「馬蒂斯」及別墅預售案「敘花園」等,全新大樓每坪約12~14萬元,預售別墅總價1300萬元起。

北區的育德園道位於育德路、介於博館路至學士路之間,全長約1.2公里,延續科博館植物園及中正公園的綠地生態,園道上有附近的居民認養櫻花及蘭花,植栽數量豐富,育德路、學士路有中國醫藥大學,附近形成的中醫商圈,讓育德園道兼具休閒與生活機能。

育德園道周邊早期推案以透天別墅為主,新成屋別墅總價約1000萬元,近幾年又開始出現大樓新建案,由於中醫商圈的居住及消費人口多,周邊房屋需求量大,房價居高不下,面對育德園道的預售案「惠宇科博仰森」每坪最高開價達30萬元,是目前育德園道開價最高的預售案。

梅川園道旁小坪數多
梅川園道全長約2.1公里,北起自育德路,銜接篤行路、中港路,南至英才路、五權路口,園道鄰近篤行國小、台中二中,南可銜接文化中心、美術館,篤行路是該區最熱鬧的區段,而文化中心到西屯路一帶則是推案較集中的區段。

梅川園道周邊的大型建地不多,新推案較為分散,且案量小、戶數少,預售大樓以小坪數產品為主,每坪開價13~18萬元,新世紀廣告總經理蔡岳泓說:「梅川園道的推案量較少,其中有部分大樓推案以挑高型產品為主。」如2年前推出的「中港奇摩市」及今年推出的預售案「摩登4米7」。

梅川園道周邊別墅建案戶數多在10戶以內,預售別墅總價2300萬元起跳,最高不超過3000萬元,新成屋別墅總價約1500萬元,如訴求高檔建材的別墅預售案「五所為」每戶配備電梯,總價2380萬元起。


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【張瑞傑╱台中報導】
屬於帶狀發展的青海路商圈,以重慶路至漢口路的青海路段最精華,透天店面多、大樓店面少,透天店面總價1500~1800萬元、月租金4~6萬元,大樓店面總價900~1500萬元、月租金2.5~6萬元。業者表示,大樓店面總價較低、租金水準與透天店面相當,投資報酬率因而提高,吸引部分北部投資客投資。

獲利穩定
青海路商圈指台中市西屯區青海路一段,介於漢口路與文心路之間,與中港路、西屯路平行。商圈以青海路為主要範圍,沿線有郵局、連鎖賣場、超商與診所,也是當地最主要幹道之一。

21世紀不動產西屯青海加盟店店長鍾陳佳表示,西屯路過去是台中市的主要道路之一,不過路幅較窄,交通尖峰時段易塞車;而青海路路幅達30米,可有效紓解西屯路二段及中港路的車流,有利於店面聚集成市。除當地民眾外,附近有辦公大樓,上班族也帶來不少消費需求。

信義房屋西屯店專員許世瑩說:「由重慶路至漢口路的青海路段,是此商圈最熱鬧、也是最容易出租的路段。」此路段透天店面地坪約25坪,總價至少1400萬元起跳,平均都在1800萬元左右,路口角店總價則達4000萬元以上,每月月租金約3~6萬元,以青海路、漢口路口店面效益最高,角店月租金最高可達15萬元左右。

樓店報酬率比較高
青海路部分地點好的大樓店面,總價約900~1500萬元,較透天店面便宜,不過租金行情最好可達6萬元,投資報酬率因而提高。鍾陳佳說:「台中透天店面多,大樓店面少,台中民眾對樓店較不感興趣,北部的店面產品則剛好相反,因此買樓店的大多是北部投資客。」

文心路擁捷運利多
由文心路至重慶路的青海路,有頂好、屈臣式等連鎖賣場,以及服飾業、診所、超商等,店家業種多元且分散,店家效益以郵局周邊較集中,透天店面總價1400~1800萬元、大樓店面總價800~1300萬元,月租金2.5~6萬元。
許世瑩指出,文心路未來有捷運題材利多,根據台北經驗,捷運動工就會帶動店面價格上揚,目前可逢低買進,不過必須持有2~3年以上。

青海路以南的重慶路,因非主要幹道,面臨國小的店面入夜後幾乎沒有店面效益,主要業種為補習班、小型五金賣場、書局等,透天店面總價約1400萬元,月租金2.7萬元。
重慶路、青海路口有火鍋店、餐廳,透天店面總價1500~1600萬元,租金可達4萬元。青海路至西屯路的重慶路段,以公寓店面居多,總價900~1300萬元,月租金2.5~4.5萬元。

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台中市逢甲商圈是老商圈,房地產投資與自住皆宜,產品自套房、華廈、大樓到透天厝都有,價格平易近人;且介於豪宅聚落7期重劃區和水湳經貿園區之間,又擁有豐富的生活機能,房價相當抗跌;總價200萬元起,就能買到約20坪的2房中古華廈。

行情報你知
逢甲商圈泛指逢甲路、福星路和文華路一帶,主要由逢甲大學附近的店家聚集而成;其中包括各式各樣的小吃、服飾、精品店,以及逢甲夜市外圍的大型連鎖店,不僅吸引台中市民及逢甲大學、僑光技術學院和東海大學的學生前來消費,近年更成為觀光客到台中市必遊的熱門景點。人潮帶來錢潮,此處的房地產無論是店面或住宅都很夯。

住在逢甲商圈,不愁食衣住行育樂等民生需求,除了依賴逢甲夜市,主要採買可到青海路上的家樂福賣場,或是鄰近的西屯市場、櫻花黃昏市場等;想逛精品百貨公司,往南過中港路可到新光三越百貨。下班後或假日想就近散散步,也有逢甲公園和福星公園;聯外交通,可至中港交流道走中山高速公路,往南或往北都很方便。

青海路學區搶手
21世紀不動產西屯逢甲加盟店店長張裕嘉說,想在逢甲商圈置產的民眾,可以選擇距離逢甲商圈騎車車程5分鐘的地段,不僅可享受成熟商圈的便利性,又能避開人群擁擠的街道,所帶來的人聲鼎沸,例如青海路、河南路、西屯路、上安路、上石路、弘孝路和惠來路等,都是推薦路段。

逢甲商圈周遭的住宅產品,新舊交錯,張裕嘉指出,舊房子不見得就比較便宜,主要是因為這裡閒置土地少,新推案一向不多。而且台中市房價仍處於低點,能比較的就只有地段,尤其是成熟商圈更明顯;生活機能愈方便,房價自然愈不易下跌。
首購族可接受的總價約200~450萬元,以20~45坪的2~3房中古華廈為主;換屋族可接受的總價約600~1,200萬元、45~65坪的大3~5房中古華廈。

「學區」是大部分購屋人的主要考量,尤其是青海路2段和至善路交叉口附近的住宅,鄰近上安國小、上石國小和至善國中,2~3房的中古華廈,總價約300~500萬元。

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大台中房地產【黃繡鳳】
在樂活主義潮流下,越來越多的公教人員、退休族選擇自力造屋,完成築巢夢。如何買地、做預算配置、監工選料、設計規劃也成了成敗關鍵。

據太平洋房屋草屯中興加盟店店長洪崇豪指出,中部各縣市中,台中、大里、彰化市,土地成本節節上漲,因此近年來不少客戶選擇到草屯、埔里等風景優美地區買地。他說,連結霧峰到埔里的國道六號即將在年底通車,台中埔里往返路程僅需1個小時,更磁吸台中人前往購地。

洪崇豪說,在自力造屋風潮下,從3、4年前開始草屯、埔里土地價 格也水漲船高;以草屯平地農田而言,目前每分地總價達400萬元以上,因此手上資金不足者,開始找山坡地土地,如中潭公路沿線,南埔、坪頂地區土地,一分地價格僅150-200萬元,再加上營建成本以及庭園造景,總價即可壓低在千萬元以下。

自力造屋儘管美妙,不過洪崇豪也提醒消費者一定要注意以下要領。首先,購地者自有資金一定要足夠,因為買房子向銀行貸款成數可達7成左右,買地貸款成數僅能達到土地款5成而已,客戶口袋要夠深。其次,由於農地法規、建築法令每年都會調整,因此客戶也要和代書、建築師等專業人士討論,如有些土地屬於山坡地保護區,即不可誤觸地雷。

監工選料、設計為成敗關鍵

另外靠自力造屋築夢有成的日碩補習班負責人林永森則指出,他在 6年前取得草屯鎮碧峰里活動中心旁土地,由於基地近補習班,他也不惜成本取得,當年一分地總價即達4百萬元。他說,為了要築夢,他參觀過不少透天別墅,並翻閱無數雜誌,親手設計日式建築外觀、庭園景觀,自己請小包施作,歷經1年半終於完美落成。

回想起這段歷程,林永森認為,一般上班族絕不可如法炮製,因為過程太過繁瑣,有時還得自己追小包,趕進度,不過確可掌控施工品質。他說,近來不少朋友也投入自力造屋行列,但是他們在家居空間需求定位後,即全權委託營造廠施作,事前充分溝通,仍可達到完美境界。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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【楊茲珺╱綜合報導】
股市跌跌不休,選前一片樂觀的情勢已不復見,儘管房市景氣不明,台中、高雄仍有區段房價未見鬆動,加上屋主惜售,表現相對抗跌。例如重大建設集結的台中7期重劃區、自住客為主流的經國園道生活圈,高雄則有景觀綠地取勝的美術館區、新市政中心農16區,都是在逆勢中維持房價的抗跌區段。

各有優點
股市暴跌讓房市也欲振乏力,21世紀不動產領袖惠來加盟店副總經理李品瑢說:「最近2個月,台中預售屋的交易確實鈍化,北客南下看屋的情況比較少,以台中在地的台商、企業主為主。」買方趨於保守,過去有意購買預售豪宅大樓的客層,現在則傾向購買帶租約的透天店面、或是數量相對稀有的透天別墅。

帶租約店面受青睞
不過,李品瑢說,2個月前,7期重劃區有幾筆土地交易,每坪仍在200萬元上下,假使土地價格未鬆動,房價也難有下跌空間;主要是因為放眼大台中地區,7期聚集眾多重大工程,包括市政府、市議會與歌劇院等,都已經開始動工,這些房市利多已經陸續開始兌現。

目前7期內位處市政特區、具建商品牌效應的豪宅,每坪30~40萬元不等,去年「聚合發榮耀」、「寶輝一品花園」等個案,甚至開出每坪55~65萬元的天價,一般屋齡4年的中古案也要22~29萬元。

李品瑢說,近年7期重劃區漲勢驚人,3年前預售每坪僅20萬元,到今年5月漲至45萬元,近來有可能是資金在股市被套牢的屋主願意「少賺一點」,開價少於40萬元,遠較市價低,買主就算是賺到了。

經國園道周邊抗跌
至於房價緊追7期的8期重劃區,因為公園綠地多,綠覆率高、居住密度較低,去年底好市多量販店開業後,補強當地生活機能,加上距離高鐵站不遠,還有捷運綠線貫穿,未來性也被期待,預售屋每坪約20萬元。

相較於新興重劃區,生活機能成熟的經國園道生活圈,區內有自然科學博物館、國立美術館等重大地標,藝文氣息濃厚,尤其科博館是台中市傳統豪宅區段,生活機能成熟,不過由於開發較早,所以目前已無大片土地可供開發,所以與7期、8期相較,漲勢較少,遇到房市空頭時期,跌價空間也小。

目前規劃中的藍線捷運將在此設置自然科學博物館站,對未來房市是一大利多,住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示,科博館一帶以經國園道、市民廣場周邊最抗跌,園道第1排每坪約30多萬元,市民廣場周邊的景觀住宅,儘管屋齡8年,每坪也有25~30萬元的身價。


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台中南屯五權西路上,出現一棟非常非常歐洲的連棟城堡式建築群體,視覺享受美到極點,白天夜晚各有風情,甚至有婚紗攝影公司天天帶新人借景拍攝。這建築有什麼媚力?

■工程施作嚴求完美 買主最在乎感覺

全區壁面、小壁飾、鳳梨蓮花燈、雕像、噴泉均採用純天然石材,11隻純手工石雕的天馬,一字排開排列在高牆上,展翅欲飛;金邊翡翠圓頂與方頂數之間城垛佇立神鷹群守護家園!

負責代銷的日興月盛實業副總蘇興民指出,熊都建設林老闆超熱愛歐洲經典建築藝術,他非常希望自力蓋出一棟足以百年傳承的純巴洛克城堡別墅,不但挑戰巴洛克式建築設計水準,更挑戰我們台灣人的工藝能力。巴洛克建築施作過程對比例尺寸要求相當謹嚴,整體而言是既吃力又不討好,但業主明知巴洛克建築難度高市場小,不預售反而先建後售,就是希望能對客戶提供保障。

■純天然石材打造 專賣特別的客戶

純天然石材打造的巴洛克別墅重質又重量,屋內極盡奢華氣派,標準配備歐洲進口衛浴、5機一體廚具,單戶定價2600到5000萬元,建坪92~160坪,樓高五層地下一層,只有34戶,目前買主多半是外銷企業主,他們來自全國各地,做為自住或行館之用,社區座落南屯熱鬧區段,交通便捷卻擁有寧靜致遠的歐洲氛圍,蘇副總透露部分買主本身特別偏愛巴洛克建築,很多是看上這建築體的「稀有性」和濃烈的「藝術性」,因為市面上找不到真正的純巴洛克建築別墅,客戶一旦上門看屋,感覺對了,幾乎都會立刻買下。

蘇興民說,台中市幾家名牌建商因為這款市場過小,真正了解巴洛克建築精神的客人又少,根本不會、也不願意推出這種真能百年傳家的建案。不過,在台中2500~5000萬元層級的別墅案也不少,例如位在南屯楓樹里的景棠建設「水樹雲風」、西屯東海大學對面的巨匠建設「THE VILLA」兩個預售案。

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熱鬧的逢甲商圈東側弘孝路青海路口,成片空地上悄悄出現3個最新建案,建商們加緊銷售現場準備928檔期開打,這3個案子格局分別是精品小豪宅、3房標準住宅、大坪數豪宅,市場定位與區隔不同毫無衝突。該路段生活機能超好價值不斐,將來銷售成績,建商都樂觀以待!

■優質王牌路段 抗跌保值性佳

興富發建設「赫李翁」大樓豪宅80~120坪預售案,基地正位西屯青海路與弘孝路口,隔壁緊貼著的是佳茂建設先建後售的20坪上下的低總價建案,旁邊興農超市後面,就是勇建建設「勇建水悅」30~50坪的3房標準住宅預售案。

3個新案就在逢甲青海路王牌地段最熱鬧商圈幅射線上,與未來的捷運綠線與藍線幾乎等距500米,立地條件特優,建案基地沿河岸向南500米,直達七期新光三越,再沿河岸向北距離徵收中的「水湳經貿園區」大森林公園,也只有500米,向東到文心路也是500米,對於保值增值有所期待的購屋族,機會千載難逢。

■進場自住投資 富貴險中求

由於位居王牌地段又適宜居家,3個案子都規劃零店面,「勇建水悅」定價單坪14~19萬元,甚至比中科現有熱門新成屋案還平實,「赫里翁」豪宅案負責銷售的萬群廣告林處長表示,訂價仍在討論中。整體來說,3個新案逢甲位居王牌路段,外加七期新光三越商圈效應,2年後蓋好交屋,房市股市或已經翻漲,常言道,富貴險中求,想自用或投資者可要把握趁機進場!

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【蔣福錦╱台中報導】
向心南路沿線是台中市8期重劃區商業行為最密集的區段,向心南路生活圈新成屋大樓每坪20萬元起,大樓預售案最高開價達38萬元,全新別墅集中在永春東路以南,總價2000~5000萬元,中古市場交易量少,房價具保值性,10年來房價上漲50%。

機能成熟
台中8期重劃區重劃完成至今約16年,向心南路是8期最早發展的區域,目前商圈發展已成型,沿線有不少小吃、飲料、餐飲業的商家聚集,其中以介於南屯路、永春東路之間的海德堡商圈最熱鬧,為周邊提供便利的生活機能。另外文心南二路上有向心兒童公園,向心南路、文心南五路口有豐樂公園及湖水岸藝術商圈。
向心南路生活圈屬於台中市的南側,鄰近5期、7期、高鐵烏日站,文心南路上有公車行經,未來有捷運綠線通過,且本區停車方便,交通的便利性跟寧靜的居住環境是來此購屋的主要考量。

預售大樓每坪衝38萬
21世紀不動產台中8期加盟店店長封建州說:「向心南路是8期商業行為最密集的路段。」向心南路兩側的大樓店面總價約1700~1800萬元,透天店面總價2000萬元以上,但出售的不多,造成供需失調。
向心南路沿線推案大致可以永春東路為分隔,早期推案集中在永春東路以北的海德堡商圈,近幾年來推案集中於永春東路以南,尤其湖水岸商圈、豐樂公園周邊。
住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁表示,海德堡商圈的大樓住家屋齡約14年,每坪約10~13萬元。豐樂公園周邊的房價較高,屋齡10~13年的大樓每坪約10~16萬元,其中以面對公園的價位較高,每坪15~16萬元,大樓預售案每坪開價25~38萬元,新成屋有「湖岸」、「發現登陽」等,每坪開價約20~28萬元。
封建州說,向心南路生活圈的別墅集中在永春東路以南,全新電梯別墅總價約3000~5000萬元,無電梯的全新別墅總價2000~2500萬元。戴俊仁指出,向心南路周邊有不少社區型別墅,屋齡約14~15年,總價800~1300萬元,2~3年內的社區型新成屋別墅總價1200~3600萬元。

客層以換屋自住居多
封建州說:「向心南路沿線的房價保值性高,近10年來房價上漲約50%。」原因是本區的大樓戶數不多,每座社區大約50~100戶,且入住率達90%以上,中古市場買賣的交易量不多,需求大於供給,房價自然上揚。
此區的房價較高,產品以換屋型為主,購屋客層大多是40歲以上的換屋族,戴俊仁表示,由於綠地多,生活便利性也足夠,適合養老退休,有不少換屋的最終站都選擇在此,因此本區投資客較少,購屋都以自住為主。購屋客源除台中縣市外,也有不少來自彰化、南投甚至是台北地區。
戴俊仁提醒:「本區的屋齡最舊大約15年左右,已逐漸步入高屋齡的階段,在此購屋除了要注意社區的管理外,屋況也要納入考量。」



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【張瑞傑╱台中報導】
以透天學生套房為主的靜宜大學生活圈,產品屋齡普遍在5年以內,投資報酬率約6~11%,其中以北勢東路、晉文路2地的學生套房滿租率最高。透天套房總價約400~1200萬元,大樓套房每戶75萬元起,總價最高約2250萬元。

穩定獲利
位於台中縣沙鹿鎮中棲路上的靜宜大學、弘光科技大學比鄰而居,穿越中棲路、至北勢東路、英才路上有多家自助餐、風味餐廳與飲料、小吃店聚集,並發展成以學生消費族群為主的「北勢商圈」,是該區十分熱鬧的學生商圈。

靜宜大學與弘光科技大學周邊,以透天套房為主力,產品分布較廣,大樓套房較少。住商不動產台中沙鹿加盟店經理顏曜智說:「近幾年有不少建商推出投資型的透天產品,室內格局全都規劃成套房,投資者不必另外花費改裝費用。」他指出,學生雅房在此區已經被淘汰,透天套房或大樓套房屋齡幾乎都在5年內居多,是租屋市場主力。

套房月租約5000元
永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇說:「北勢東路2側的透天套房,鄰近北勢商圈,生活機能最強,最受學生租屋族歡迎,投資報酬率最高可達11%。」由北勢2街至南陽路的北勢東路路段,透天產品1樓可做店面出租,2樓以上全為套房,這類套房也十分搶手,平均每間套房月租金可達5000元左右,總價700~1200萬元。

介於靜宜大學、弘光科技大學的晉文路、晉武路一帶,至2所學校不必穿越中棲路,因此套房空屋率也很低,顏曜智表示,此區透天套房每戶地坪30~50坪,樓高4~5樓,由於地坪大,室內多為18~22間套房,每間月租金在4000元左右。盧俊昇指出,此區物件多為地主自地自建,釋出較少,買賣行情僅能粗略估算。

距靜宜、弘光稍遠的鎮南路、平等街以社區型的透天產品居多,社區1樓規劃小型商店街,每戶透天產品規劃7~14間的套房,每間月租金約4000元左右,總價700~750萬元。

12坪報酬率6.4~8%
大樓或公寓套房則以中山路紅竹巷與福幼街最多,樓高5~7樓並設有電梯。整座社區多採飯店式門廳管理,單層5~22間套房,每間6~8坪,月租金約4000~4500元,部分坪數較大的產品為12坪、1房1廳格局,租金高達6800元。每戶總價75~2250萬元,投資報酬率約6.4~8%。

顏曜智指出,除大學生的租屋客源外,另外還有中科員工、中龍鋼鐵員工到此租屋,以靠近中棲路的晉文路,與鄰近沙鹿火車站的鎮南路一帶的套房需求較多。

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台中市7期重劃區的新市政中心豪宅雲集,位於其中的學校當然隨之成為明星學校,如比鄰的惠文國小與惠文完全中學,就是目前最炙手可熱的學區。

惠文完全中學分為國中部與高中部,高中目前仍然是透過考試招生,國中則以學區為分發依據;學區範圍北至新市政中心,南為南屯公園,西至河南路4段,東為文心路。

住商不動產南屯市政加盟店組長李美貴說,惠文國中的學區是「正7期」,想買間電梯大樓或透天厝,動輒就要2~3千萬元:「這種價位不是一般人買得起的,所以惠文國中不僅是明星學校,更是貴族學校。而且,也不是買在7期就能念惠文國中,有些路段還念不到呢!」

不過,惠文國小學區的房價可就平易近人得多,要買3房帶車位,總價4~5百萬元就能搞定。學區大致是由河南路4段第1排,到黎明東街一帶短短100公尺的區塊,以及大業路、三和街所圍起的區域。李美貴分析,學區內屋齡約10年的電梯產品,每坪約9~11萬元,屋齡5年以內的新成屋,單價約12~16萬元。

買錯學區機率高
其中較具代表性的大樓及社區,李美貴說,中古屋以三采建設的房子指名度最高,原因是社區營造品質不錯,屋齡約10年,房價較行情高,每坪不低於10萬元。
新社區則以鉅虹建設的「創造之旅」、「願景之旅」,惠宇建設的「惠宇人本大業」較知名,坪數大約45~60坪,單價在16~18萬元,而且釋出量少,不是想買就買得到。

由於惠文學區相當搶手,學區逐年都有調整,再加上惠文國小位於河南路以東的7期重劃區,但因7期房價高昂,因此家長只好往河南路以西的路段買屋;但以西路段分屬惠文國小及黎明國小學區,很多家長搞不清楚,「買錯學區」的比例不低。
由於幾乎每年招生都大爆滿,關於入學資格,前來購屋的家長都帶著不同的訊息,有的人說用租屋的方式無法入學,也有人說寄戶籍的方式行不通。

不過,在當地從事房仲業12年的李美貴說,這些作法都是學校在額滿時不得不動用的優先順序,建議家長還是直接詢問學校,免得被傳聞誤導。例如,家長與小孩的戶籍是否要在同一個戶籍?該戶籍是否在惠文學區?設籍的房子如果是家長所有,會比租房子設籍者優先入學;在學區內住得愈久,也愈容易得到優先入學機會。
惠文國小學區位於7期重劃區邊緣,雖然有些路段並不屬於7期,但卻仍可享受7期完善的生活機能,這也是吸引家長前來購屋的原因。有些不小心「買錯學區」的家長,雖然有些遺憾,但卻不太會抱怨,因為靠近7期的房價近年都上漲了。


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高速鐵路96年3月全線通車,全台一日生活圈形成,南北生活作息 與工作型態產生重大改變,彰濱工業區由於掌握時空地理優勢,在高 鐵通車後,已快速帶動該工業區與台中港及大台中地區的產業成為重 要的產業鏈,彰濱工業區成為中台灣產業後勤的基地規模,為宏觀遠 見的企業前往設廠投資發揮強力的磁吸效應。

中華工程公司指出,中部地區位居台灣南北中心位置,由高鐵台中 站出發至台北站或高雄左營站皆只需50分鐘,通勤時間成本降低,人 員交流次數頻繁,南北往來便利性提高,產能服務量也將大幅提升, 對於沿線產業聚落發展極具加乘效果。

「彰濱工業區」包含線西與崙尾2大區,總面積達2,400公頃,採分 期分區方式開發,該區土地建蔽率70%、容積率300%。

區內大小坵塊尺寸齊全方整,廠商可依設廠需求選擇適當面積,區 內道路寬敞便捷,皆為臨16米至40米之道路,公共設施齊全完備,生 產時所需之自來水、電力、電信等供應系統皆已建構完全,另有污水 收集管線及汙水廠可處理廢水。

該區目前已租售土地面積達420.15公頃,土地租售率已達70.3%, 其中多數業者已順利進駐營運,彰濱工業區內的能源、化工及環保產 業群聚效應正逐漸成型,廠商設廠商機看漲。

 

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【黃台中/台北報導】
鼓勵廠商進駐「彰濱工業區」設廠,經濟部工業局除了推出「006 688」土地租金優惠措施,日前再放利多,今年4月至98年12月,業者 租購「彰濱工業區」土地,還可維持97年4月之售價,雙重優惠已吸 引更多業者踴躍進駐。

為持續對國內產業進駐工業區設廠帶動有利的設廠條件,工業局推 出「006688」土地租金優惠措施,讓承租人可享前2年免租金,第三 、四年租金6折,第五、六年租金8折之優惠。承租轉承購時土地租金 並可全額抵扣土地價款,相當於長期無息分期付款。

在「006688」效應帶動下,彰濱工業區目前已租售土地面積達420 .15公頃,土地租售率已達70.3%,其中多數業者已順利進駐營運, 彰濱工業區內的能源、化工及環保產業群聚效應正逐漸成型。

開發單位中華工程公司指出,目前有多家國內外知名廠商評估進駐 彰濱,設立太陽能產業及大規模之資料處理中心等業務,已申請進駐 廠商以化工、環保及能源產業為主,包括產製特用化學品為主的台泥 化工、拜耳優得、凱美德、東進化學,產製化學農藥製品的興農、優 和化學、台灣日產,產製工業用氣體的聯華氣體、泰山氣體、台灣住 精,從事金屬製品製造的源恆工業、業欣金屬、新光鋼鐵,從事天然 氣發電業的星元電力及星能電力,生產生質柴油的世界生物能源、鴻 潔能源科技,以及從事風力發電業的台電及鹿威風力發電等公司均已 陸續進駐,進駐廠商涵蓋日商、韓商、德商及大陸回流的台商。

 

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2008台中市不動產高峰論壇【時報】
與會者:台中市長胡志強、地政處長曾國鈞、都市發展處長黃崇典 、逢甲大學副校長楊龍士、中華民國不動產估價師公會全國聯合會理 事長卓輝華、台中市建築開發公會常務監事鍾尹堂、台中市不動產估 價師公會理事長楊祥銘、逢甲大學土地管理系副教授楊賀雯、助理教 授陳建元、朱南玉,及本報副總編輯趙虹等人。

最近股市大跌,連帶房市也遭受池魚之殃。為尋求新契機,台中市 不動產估價師公會、逢甲大學土地管理系及本報共同舉辦「2008台中 市不動產高峰論壇」,邀請產官學及公會代表,齊聚一堂,以深入淺 出方式,探討台中房市的未來「金磚區塊」所在,及高通膨之下的房 地產投資策略。

趙虹:客觀來說,在國內景氣低迷到這樣的情況下,舉辦「不動產 高峰」論壇,需要勇氣、眼光與見識,原因很簡單,就是台灣經濟與 國際經濟是接軌的,在鄰近國家經濟都不行的情況下,台灣自然不能 倖免於外。

胡志強:台中市過去3、4年以來,房地產發展非常迅速,原本以為 「520」以後,會更好;結果,今年教師節「928」檔期的推案額度, 僅是去年的3成。其中,高雄幾乎將近零;台中是去年的3成。據說, 我們所期待房地產的慶祝行情,6、7、8 月以後,卻越來越冷。

我在報紙上看到,英國政府面對房貸危機也好,房市危機也好,已 籌措了10億英鎊,要來拯救房地產,這值得我們省思。

議題一/高通膨下,台中房市的投資策略

楊賀雯:市場的錢,非常多時,將造成所有人在追求物資,第一個 會漲的是物價,會把效果反映在第二個股價上,第三個才是房價;而 所有經濟發展的成長果實,最後都會反映在房價上,即不動產所吸收 掉,台灣目前所遇到經濟環境,是經濟蕭條下的高通膨,而不是傳統 概念、經濟熱絡下的高通膨。

陳建元:高通膨會引發經濟蕭條,而「景氣蕭條」或不好時,就是 要來檢視你怎樣的投資策略,才是正確的,這也是另一種財富重分配 的時機。而如何在景氣蕭條時,趕快修正你的投資策略,了解什麼是 有價值型的投資,而不要一窩蜂單純跟隨。

我也認為,以前都只看美國經濟;但現在,還要看全球經濟,因為 台灣經濟已經國際化。

鍾尹堂:不動產投資基本上有五項操作,一、投資土地,集資投資 土地,或買素地重劃;二、投資建設公司;三、買賣房屋,包括買預 售屋、成屋,買低賣高,或買法拍屋,再轉售;四、買來出租,當「 寓公」;五、買不動產證券。現在不景氣,沒有足夠的資金,你可集 資。

楊龍士:房地產市場,從民國93年一直成長到去年,其實覺得有點 飆漲。而景氣不好,有如下了小雨,對房地產而言,有冷卻作用,我 認為,這並不是壞事,若建商開價逐漸合理化,且房價合理之後,只 要選擇好的標的物,加上付得起的利息,即可取得保值的資產。

議題二/台中房市趨勢—下一個「金磚四區」

朱南玉:包括台中七期、八期、美術館,及中科周遭等四區的不動 產價格的漲幅,相當驚人,被稱為台中的「金磚四區」,與高盛的市 場分析─「金磚四國」一樣,都是未來很有投資潛力或發展的地區。

而重要的交通建設,或重大建設地區,例如捷運場站、水湳經貿園 區;另重劃區的12期、13期等地區,未來都有可能成為新的「金磚」 的指標。

曾國鈞:8月29日,高鐵局標售高鐵有些用地,每坪價格13、14萬 元,卻沒有人投標,這是值得我們思考的問題。我們買土地、房子, 是在買生活機能,而高鐵目前交通方便,但目前附近卻沒有生活機能 。

反觀,台中市七期土地價格飆到每坪220.5萬元,除了與交通方便 、公共設施完整有關外,還有文化的因素。舉例來說,七期重劃區的 圓滿戶外劇場啟用後,周遭土地每坪就漲至150萬元。因此,民眾購 屋除了買生活機能外,還要考慮文化因素。

黃崇典:5年前,我接手時,台中市國宅戶數有4千多戶,但至目前 ,只剩下97戶,主要歸功於國宅促銷與降價所致。

七期重劃區是台中市唯一全區有實施都市設計、審議的管制區塊, 每棟房子都必須經審議委員會審查。

議題三/不動產投資 估價的DIY策略

卓輝華:估價最主要有三種方法,第一種最簡單的方法,就是「比 較法」,因為估價師每天蒐集預售屋與法拍屋等行情,再根據這些行 情資料,判斷當地的預售屋、中古屋,及法拍屋的合理價格。

另兩種作法是「收益法」與「成本法」,而收益法是比較穩健的作 法,看看每月是否有穩定的報酬,這就是外商買大樓、飯店及醫院等 標的,就是用收益法,只要投資報酬率符合投資獲利的水準,就會用 這個價格去買。

楊祥銘:不動產投資,我比較注重科學、量化的推算,看它適當的 價值是多少?我常常會從不動產的價格,來看它的租金,或是從不動 產的租金,來看它的房價是多少,才是合理?

以「現金流量折現」模式為例,從市場、產品及競爭力等角度分析 ,來做產品定位,並預測做商場、溫泉旅館的未來營收、營業費用及 營業利益有多少?何時營運才能損益兩平,從這個模型分析,可清楚 知道風險在哪裡?因此,運用科學方法,才是估價師價值的主流。

 

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【劉朱松/台中報導】
台中市長胡志強昨(8)日視察精密機械科技創新園區一期工程的 開發進度;為符合廠商擴廠需求,總面積36.92公頃的二期工程,預 定明年4月完成工業區編定作業,明年7月至11月招商出售土地,有意 申請進駐的業者,包括台灣勁越,及一期未能如願進駐設廠的61家企 業,預估民國100年3月完成二期開發事宜。

經濟發展處產業發展科表示,二期園區編定審查作業,包括環評、 都市計畫變更及用水計畫審查等,在今年4月間即已開始進行,預計 明年4月可完工業區編定審查,隨即辦理土地取得作業,預定民國98 年9月完成,等土地取得後,同年11月啟動興建工業區內的公共工程 ,至民國100年3月開發完成。

不過,為加速廠商的建廠期程,市府在土地取得的同時,會以預售 方式,提前在98年7 月開始招商,並於民國99年10月交地,供廠商進 駐建廠。

目前包括台灣勁越旗下力瑪科技等60多家業者,均有意在該園區二 期工程設廠。其中,台灣勁越已購置該園區一期用地,占地面積7 百 多坪,新廠預定明年3、4月完成,目前對二期需地面積約2,000 坪, 未來同樣以生產光電產品為主。

市府表示,台中市精密機械科技創新園區第二期都市計畫細部計畫 業經擬訂,並由都市發展處公告展覽,任何公民或團體如有意見,可 在9 月21日以前,以書面向市府提出。

 

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