投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200810 (37)

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520掀起的豪宅熱潮,讓不少精華地段的豪宅喊出天價,每坪動輒要價一、兩百萬,不過隨著景氣下滑,被視為奢華收藏品的豪宅行情不再,因為金字塔頂端的客層在這一波股災中也損傷慘重,現在都寧可把現金放在口袋裡,觀望景氣後再考慮出手。

  520後房市像溜滑梯般直直落,剛開始豪宅市場不動如山,口袋深的頂級客層購置豪宅,仍是不手軟,但隨著這波金融大海嘯襲擊,這些頂級客層也無法全身而退,有人對房市的信心一夕崩盤,還有人手上的資產大幅縮水,原本房地產界最看好的豪宅市場,一下子冷了下來,不少看好520後豪宅房市的建案案場冷清清,整天都見不到一個來客。

  以天母為例,有代銷私下表示,原本一坪開價約百萬的大坪數豪宅,現在有客人直接對折殺價,只願意開價五十萬,遠遠低於行情價,建設公司惜售,現在已經決定先建後售、直接動工,而為了因應急凍的豪宅市場,現在代銷也打算將原本上百坪的坪數規劃,改成中小坪數,希望迎合景氣寒冬的小宅市場需求,也度過這個房市寒冬。

  事實上,豪宅產品價跌量縮的情況,不只天母,包括過去被視為豪宅票房的大安、信義區,成交量都呈現一路下滑的情況,有代銷憂心的表示,這樣冷颼颼的房市景氣,跟跌跌不休的股票一樣,何時探底,誰也不知道。

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時機歹歹,有些租客為了節省租屋預算,會跟其他人分租一層公寓,通常這類租客面對的房東,都不是真正的房屋所有者,而是將房子分租出去的二房東,崔媽媽基金會執行主秘黃小黛提醒租屋者,如果向二房東租屋,有些事情要特別注意,以免權益受損。

■ 向二房東租屋 先問有無出租權

  黃小黛提醒,租屋者在租屋時,要先弄清楚出租者有無出租權,如果是房東自己出租,可以請房東出示相關證件以證明為本人,而如果不是屋主本人,應該請房東出示屋主的委託書。

  而如果是二房東的話,要請二房東出示與大房東的契約書,並且注意二房東的簽約日期,不可以超過二房東與大房東的簽約日期,而且要留意二房東與大房東的租約,是不是有「不得轉租」的約定,以釐清二房東有無出租的權益。

■ 二房東若捲款潛逃 易引起糾紛

  雖然彼此都有契約約定,但是萬一碰到二房東捲款潛逃時,還是容易出現糾紛;而如果二房東要提前搬走,二房客一定要向二房東拿回押金,否則屋主是不須向房客負責任的。向二房東租屋,有一定的風險在,所以租客在租屋前一定要考慮再三,而且契約內容一定要規範清楚,以免造成無謂的困擾。

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外國人來台居住,喜好公園綠地、河濱公園等優質環境,不過,這類優質住宅的價格通常不低,但為了追求品味生活,這些離鄉背景的外國客,寧可多點預算,就是不想犧牲居住品質。

■ 天母大直陽明山 外國人最愛景觀宅

  以台北為例,一般外國人最熟知的天母,因為中山北路六段很早就有美國學校及日僑學校設置,外國人的密度堪稱全台第一高,天母的新成屋,平均每坪80~110萬,但如果買20年公寓,每坪價錢可以下到45~55萬,相對划算;而台師大商圈,因為緊鄰語言學校,也有不少外國人出沒,這裡20年以上公寓,價錢更平易近人一些,每坪約38~50萬;而陽明山建業路上,有英國、法國、德國學校,加上陽明山好山好水、空氣清新,也是老外居住的首選區,別墅平均藥價3500萬~3億不等;而視野遼闊的水岸豪宅區大直,假日可以在河濱公園騎腳踏車休閒,大直街還有私立道明外僑學校,成為外籍科技新貴的最愛。

■ 價廉物美!外人聚居台中科博館、高師大

  出了台北市,台中也是不少外國人喜愛的居住環境,外國人居住密度較高區域,以美術館到科博館、植物園這塊帶狀區域為主,因為這裡有外國人最重視的綠地休閒空間,每坪約18~25萬與每坪約10~12萬的中古屋房價,比起台北市價廉物美,十分受到外籍人士喜愛;而大坑別墅區,則號稱是台中的天母,生活空間較為舒適,加上房價不高,也聚集不少外國人來此定居。

而高雄市學區最好的區域—高雄市立文化中心及高師大,則是日本人聚集較多的區域,20年中古屋,每坪單價只要10~12萬,新成屋每坪開價也只要20~35萬。

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景氣持續下探,連豪宅也受到波及!根據永慶豪宅事業部成交資料統計,10月份北市豪宅日平均交易量,比上季衰退一成七,北縣豪宅衰退達兩成四,交易量均續創今年新低,此外,10月北市豪宅成交單價較上季下修5.4%、北縣下修6.5%,修正幅度比前兩季更大。

■ 豪宅價滑 宜適度汰弱留強

  台灣因總統選後賣方對未來三通效益期待高,導致先前豪宅價格仍維持高檔,不過,因三通成效不如預期,加上國內股市持續破底大跌,已使豪宅成交量續創新低,價格修正幅度也逐漸擴大;此外,過去幾年預售豪宅推案量大,不少地區豪宅近期均陸續完工交屋,未來這些地區豪宅價格將因供給量增加,而受到更大壓抑。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示,金融海嘯利空不止,未來經濟前景仍不明朗,建議已投資者面對後金融海嘯時代,應適度汰弱留強,調整資產配置,避開投資比重過高之區域,輔以中長線觀點在優質地段。

■ 投資客出場 自住客成豪宅主流客

  由於隨著金融海嘯利空衝擊不斷,豪宅價格已面臨修正,葉國華表示,目前市況已不利短線投資獲利,不過,許多以往因釋出少,高價仍無法購得的優質地段物件,目前在屋主資金調度需求下,已逐漸在市場釋出,對於尋找優質環境的自住型豪宅買方,可說是一大利多。

  此外,因台灣地區富裕人士在亞洲各國中,對於高風險股票及金融商品資產配置比例較高,在這次金融風暴下損傷相當嚴重,未來資產配置重整需求大增,預期未來低風險保值需求的不動產配置比例可望升高,藉以降低投資風險,未來,自住及保值需求將成為豪宅市場主力。

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現在多數人老把不景氣掛在嘴上,但台中市居然還有接待中心買氣滾滾,業主招呼客戶忙得不亦樂乎!在台中南區自辦重劃區有個五層樓別墅,6房4衛,開價1000萬元,在本週二天假日看屋數高達五十餘組,成交也有五組,真是羨煞同行!

■ 台中南區價廉物美 換屋首購族最愛

  多年來南區房價水準一直保持溫和穩定,新別墅1千萬元有找、新大樓單坪10~15萬之間,五年來漲幅最小,遠不如西屯、南屯甚至烏日,風水輪流轉,現在時機歹歹,購屋族反倒開始認同南區。

  近六年,業者在南區默默推案的建商,包括順天、大城建設、鄉林、佳泰、久樘、親家、林維等等;今年下半年看好南區最新推案的有生活家建設、國雄建設,業者之所以有信心,是因為南區不但地價合理,開發成本相對較輕,加上南區生活機能與交通環境已經徹底改善,購屋族也因房價相對便宜願意下手。

■ 優質生活環境 自辦重劃區補漲空間大

  南區最紅火的區段之一,是台中高工旁的自辦重劃區,區內擁有棋盤式道路規劃、街廓整齊等人造優勢,加上地段又與八期同路毗鄰,土地價值被低估,未來具備補漲空間。

  自辦重劃區屬於民間自行提出的城市發展計畫,將地下電纜化、電信地下化、排水系統一致化及道路規格化等做為公共設施,並串聯崇倫公園、健康公園、中興大學、東峰公園等大型開放空間,塑造南區市民最佳的休閒遊憩主軸,並開啟最好的生活環境。

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跌跌不休的股匯市,再替台灣房市場雪上加霜,整體消費信心渙散,只剩下現金充足的人,默默計算著下一個賺錢的標的。房仲業者建議,自住客與長期投資客此時可以選擇台中無敵A咖區域地段,肆機進場搶反彈。

■ A咖七期八期 B咖逢甲水湳經貿園區

  台中業者表示,今年年底之前七期的大樓豪宅價位,仍將處於微幅下修狀態,主因是買氣渙散、供給增加,目前2字頭單價的七期,已經是完全的買方市場。正因為如此,房仲認為,七期是千載難逢的A咖,趁現在危機入市,雖然未必能買到最低點,但絕對是相對低點!

  而逢甲水湳經貿園區,則被視為台中房市的B咖。七期新光三越對面水岸邊惠來路三段與弘孝路已經悄悄竄紅,往北直達該園區的中央公園預定地,它比台北大安森林公園大上三倍,眼光獨到的建商已經推出新案,如勇建建設「勇建水悅」首購住宅、興富發建設「赫理翁」豪宅、佳茂建設先建後售精品套房案等三案,大量吸引有識的自住客長期投資客進場卡位。

■自用客衡量財力 大樓別墅兩相好

  若是完全考慮自住,俗閣大碗便宜房子不要光在市區找,郊區也有不少優質標的,台中市郊區與台中縣交界處有,很多透天別墅新成屋500~900萬元;都會型生活型態的自住客,專家則建議買在市郊區邊上的B咖地段的大樓。

  房仲認為,市區別墅高不可攀,無法套利,不建議投資,自用客衡量財力,在市區要捨別墅買大樓;在郊區就要反過來,要捨大樓買別墅。

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房市買氣不振,正是進場買房子的好時機,此時議價技巧就顯得格外重要,台灣房屋不動產研究室研究員邱太煊建議,看屋前最好先做功課,不但要了解區域行情,大膽開價,看中喜歡的標的,還要勤打聽,知己知彼才能買到好價錢!

■ 掌握賣方情況 大膽出價

  股市大跌,有不少人為求現金週轉,希望能趕快把房子出脫,邱太煊認為,這個時候就是最好的議價時機,民眾在看屋時,可以與房仲多聊聊,了解賣方賣屋的原因為何,如果急於求現的話,不妨大膽出價,從市價的7折開始開價,說不定可以撿到便宜。

  另外,由於現在市場價錢過於混亂,部份區域甚至出現一坪20萬的落差,民眾想要撿便宜之前,一定要勤作功課了解區域行情,再以最近成交行情做為出價的依據,成交的機率就會比較大。

■ 團體議價空間大 殺完單價殺總價

  網路地產王總經理鄭特滽表示,房市冷正是團購買屋最好時機,民眾可以多找幾位網友,一同與建商談判,以量制價,不但可以省錢,更可以省去議價的時間;另外,住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,民眾在議價時,要先從每坪的單價開始殺,殺完單價再殺總價,就可以買到更優惠的價格。

  回溯選前的賣方市場,賣方甚至連價錢都不願意開,更別說議價了,而現在景氣反轉為買方市場,才是真正有機會買到便宜屋的時候,危機入市買屋,一定要勤做功課、大膽出價,才是上策。

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房市不景氣,但對於自住者來說,反而是個換屋的好時機,逢低買進,現在不少換屋族進場撿便宜,不過專家建議,不同的換屋族群有不同需求,換屋時前除了注意房價之外,更要注意生活機能。

■ 以小換大 用距離換取空間

  換屋需求通常發生家中空間不夠住時,像是結婚、生子,或是為了照顧父母
方便,需要更大的空間,這時候就會有換屋需求,中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,換屋最大的問題就是資金的問題,通常資金足夠的人,會在習慣生活的周邊找尋更大的房子,而如果資金不夠,可能就要移往非精華區域尋找標的。

  像是北市往北縣或是桃園基隆移動,價錢落差就很多,以台北市平均1200萬的價錢來說,在中永和地區可以買到大約40-50坪的房子,更遠點的林口三峽甚至桃園基隆,還可以買到透天厝,是用距離換取空間的換屋方式。

  江龍名建議,雖然以同樣的價錢,換到了較大坪數的房子,但可能因此失去居住在市中心的生活便利性,因此,換屋前一定要衡量工作的地緣性與生活機能;此外,往市中心外圍開始移動,雖然以小換大,可以有更寬敞的居住空間與品質,但不同區位的房子,未來的增值性也不同,換屋前也要多觀察比較。

■ 以大換小 以價錢換取品質

  還有一種換屋模式就是以小換大,原本一家人同住的家庭,在小孩紛紛成家立業後,留下來的兩老不再需要這麼大空間,就會出現新的換屋需求,不動產研究室副理江怡慧表示,通常這類的換屋模式,會挑選坪數較小的兩房產品,區位則鎖定交通便利,生活機能佳的精華區,像是中永和的捷運站、大安區、台師大附近,用同樣的價格換屋,雖然空間變小了,但是生活品質卻大大增加了。

  江龍名提醒,換屋時有「先賣後買」與「先買後賣」的方式,依每個人的財務狀況不同而有所區別,先賣後買比較不會有資金上的壓力;而先買後賣,就需要較多的資金,不過要賣的房子有較多時間處裡,價錢也可能會談的比較好。

  不管是以小換大還是以大換小,一定要注意考量到安全管理面的問題,另外,生活機能是否完善、交通便利還是換屋的首選,一定要多加注意。

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兩房產品門檻較低、保值性佳,加上自備款低、貸款成數高,未來更具有好出租、好轉售的優點,放眼國際都會型城市,如歐美或香港地區,首購族逐漸朝向「兩房小宅」產品靠攏,不過該怎麼挑選抗跌保值的兩房產品?房仲提醒,還是要從交通與生活機能等方面來考慮,將來脫手也會比較容易。

■ 兩房產品規劃 首重市場接受度

  一般而言,兩房產品的單層戶數偏高,單層戶數建議以四戶之內為理想值,六戶其次,六戶以上則可能出現社區內出入份子複雜,電梯可能不敷使用等問題,這些都會大大影響居住品質;此外,信義代銷也提醒購買兩房產品的消費者,要注意未來的保值性及增值性,交通便利、生活機能好、通勤就學方便,是兩房產品選購的三大重點。

  喜歡小宅的購屋者,有不少人習慣在裝潢時將客廳及主臥房空間放大,結果卻壓縮到第二個房間的大小,常見的手法是利用和室裝潢以放大空間。儘管如此,一個過於窄小的房間,卻可能提高將來轉售的困難度,因此,完整的兩房才是小宅理想的空間規劃,在裝潢時,未來轉售時的市場接受度,也要一併考慮進去。

■ 買在起漲點 兩房增值空間大

  兩房小宅要保值,首重交通便利性,台北縣捷運沿線的建案,價格比起台北市區,相對物美價廉,未來捷運將通過的區域,目前還在起漲點,是不錯的購買標的。

  新莊五股站附近的新建案,目前開價還在二字頭,未來新莊副都心開發完成,勢必將帶動一波漲幅;中和景安站附近也有不少建案,每坪三十多萬的價格,比起台北市區地房價平易近人許多;其他包括板橋、北投、新店附近等接近捷運站附近的建案,交通便利,生活機能完備,選購這類兩房小宅,房價抗跌性較高,即使未來要換屋脫手,價格也有相當的支撐點,將來想以小換大,資金也不用發愁。

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買氣跌宕谷底,自住客大舉進軍房市,換屋族成為市場上的購買主力,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,由於換屋族資金較充裕,選屋多半從空間、增值性,和生活機能等三大面向著手,因此反而對於中古屋的接受度較高。

■ 大換小、小換大 提升品質最重要

  根據近來的房仲調查結果指出,目前市場上的買方,約有8成左右都是屬於自住型客戶,其中換屋族約佔37%。徐佳馨解釋,和首購族相比,換屋族的經濟能力明顯穩定,因此在這一波不景氣中,換屋族才是真正足以支撐市場的購買主力。

  一般來說,換屋族又可分成大換小、小換大兩種,有些是因為孩子長大需要更多的空間,另一種則是因為孩子成家立業而想換個小坪數的居家環境,雖然對於空間的需求不同,但是換屋族最在意的,不外乎是提升生活的品質。徐佳馨說明,有不少換屋族在面臨第二次購屋時,會盡可能完整建構自己對於家的夢想,所以提昇生活品質,也成為購屋的主要考量。

■ 換屋最愛中古屋 重增值性、生活機能

  除了提升生活品質的需求外,換屋族對於未來增值性和生活機能也相當重視,就以目前大台北地區來說,增值性高和生活機能完善的區域,多半較少推出新建案,也因此換屋族對於中古屋的接受度,甚至比預算充足的首購族還要高,但是在坪數的需求上,還是仍以中、大坪數為主。

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【張家銘╱台中報導】
東海理想國生活圈位於龍井鄉,位於台中盆地邊陲地帶,近年來因藝術街成為知名觀光景點。當地主力產品為透天別墅,藝術街屋齡10年左右別墅總價650~850萬元;大樓僅有15年左右的「理想國」系列,目前每坪6~9萬元。近年來新推案皆為透天別墅,預售總價在800~1700萬元間。

知名景點
東海理想國生活圈大致為遊園北路、遠東街、國際街和中港路之間的區塊。台中都會公園位於此區塊北側,南側有東海大學,東北側則為中科園區。生活圈的商圈位於國際街和藝術街沿線,國際街多為平價餐飲店;藝術街則有簡餐店、超市、麵包店等,另有各種手工藝品店,充滿藝術氣息,已發展成行人徒步區,成為台中知名景點。

聯外道路仰賴遊園北路、國際街,遊園北路東可接西屯路,通往中科園區,遊園北路與國際街往南均可連結中港路,中港路可往來台中市區、台中縣海線地區,並可上中二高龍井交流道,或中山高中港交流道。

藝術街別墅650萬起
生活圈內主要產品為別墅,10多年前曾由村莊建設推出一系列的「理想國」建案,產品包括大樓、別墅,這些大樓社區也成為當地少有的住宅大樓。此區近年來房價受惠中科效益,信義房屋西屯中港加盟店店長林值瑋說:「中科各大廠移入消息確定後,5年來房價已上漲2~3成。」

主力產品透天別墅分布在生活圈各處,藝術街沿線10年左右屋齡的社區型別墅,總價650~850萬元;遊園北路、東海街、遠東街的別墅屋齡約20年左右,開價400~550萬元。另外,國際街有屋齡超過30年的透天住家,總價約400~600萬元。

中古大樓每坪6~9萬元
大樓在遊園北路、遠東街沿線,屋齡15年左右,最新行情每坪6~9萬元,格局從套房到4房均有;生活圈內有零星的公寓在藝術街沿線,屋齡25~30年,目前單價5~7萬元。

永慶不動產台中中科加盟店店長連慶雄表示,此生活圈購屋客層,主要為有地緣性的東海大學,以及弘光、靜宜2所大專院校教職員為主,另外也有部份中科員工在此購屋居住,小部份在東海夜市做生意的攤商或店主也會居住在此。

由於生活圈位處台中盆地邊緣,屬於郊區地段,環境本來就較具有休閒氛圍,藝術街發展為藝術性商圈後,更為此地增添藝術氣息。不過缺點是所在地勢較高,冬天風勢較大。

 

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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【張家銘╱台中報導】
位於台中市西區模範街的模範市場,是周邊生活圈日常生活購物的主要商圈,由於鄰近的中港路、公益路辦公大樓與公家機關群聚,周邊也有不少國宅,上班族及當地居民是商圈主要客群來源,業種多為餐飲業。商圈內以公益路上的店面行情最佳,透天店面月租金最高每坪2000元。

觀察行情
模範市場商圈約為公益路、民權路、英才路、向上路等路段所圍起的區域。永慶不動產台中美術館加盟店店長卓大為表示:「此區段店面種類主要為透天店面,大樓店面僅有少數分布在公益路沿線。」

周邊建築屋齡較久
模範街並非主要交通幹道,因沿線為模範新村等國宅或早期官舍,住宅密度高,商業型態以滿足當地住民基本需求為主,最多的業種為小吃店、餐廳等餐飲業,另外有零星的便利商店、小型書局、藥局等。而中港路上不少辦公大樓距此商圈不遠,中午時刻不少上班族會到這裡用餐,成為商圈的另一客群。

模範街沿線多為屋齡較久的建築,店面分為國宅1樓店面或是透天店面,國宅樓店目前每坪月租金約500~650元間,售價每坪15~20萬元;透天店面則因屋齡較久,多已超過20年,因此交易以土地計價,每地坪售價約25~28萬元,但因可使用面積較大,月租金每坪最高可達800元左右。

公益路為西區舊市區通往5期、7期重劃區的主幹道之一,由於路幅較寬,加上行經車流較多,集市的效果明顯高於模範街,店面行情也較高。信義房屋科博館店經理魏櫂良指出,公益路、市民廣場前的勤美誠品綠園道商場開幕後,對周邊商圈有不小的加分作用。

向上路店家汰換快
模範市場商圈內的公益路店面,以愈靠近英才路、公益路口NOVA商場的店面行情愈高,樓店每坪月租金約達1800~2000元間,售價則在每坪70~80萬元左右;透天店面和模範街同樣多以地坪計價,每地坪售價約40~50萬元,月租金每坪1500~1800元。

商圈南側的向上路為此商圈另一處店面較多的路段,但因為距離中港路辦公大樓較遠,因此集客能力不如公益路和模範街,導致店家汰換速率較快,店面的閒置數量較前述2個區段高。

向上路沿線幾乎皆為透天店面產品,雖然店面效益比不上公益路或模範街。
不過由於鄰近台中教育大學第2校區,不少店面樓上改裝成套房出租給學生,加上向上路為台中市重要交通要道,讓此地的透天店面價格保持在一定的水準,售價每坪約30~40萬元間,店面月租金每坪約在800~1200元間。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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從早期的陽明山的傳統別墅區,到新店山區的玫瑰中國城等知名老豪宅,台灣的豪宅由來已久,不過隨著時代變遷,現在的豪宅強調的是區位,越接近都市精華地段的豪宅越值錢,這樣象徵財力與地位的高級住宅,也成為中高產接階級的最愛!

■精華地段景觀豪宅 北中南發燒

到底什麼樣的房子,有資格稱的上豪宅?住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,現今的豪宅往往位居精華地帶,不只是管理佳,坪數大,建材好,更要交通方便,最好還能兼顧景觀,其中不乏名人加持者,而這些知名豪宅不單成為該區地標,更連帶拉抬週邊中古屋房價。

綜觀北中南三地,台北市的豪宅區位,包括早期的敦南、仁愛區塊,與傳統的士林天母高級住宅區,到如今的信義、大安、大直等區塊,單坪開價起碼80萬起跳,松山區的近期的預售屋推案,甚至喊出了一坪220萬的高價,創下豪宅市場新高;而台中七期的豪宅,基於低密度開發原則,除了大樓式豪宅外,更有透天產品可供選擇,價值也上看50萬,由於七期已經開發趨近成熟,未來上漲空間不可限量;至於高雄美術館、農16與愛河畔的知名豪宅,多以愛河與美術館周邊景觀為賣點,成為都會金字塔頂端客戶鎖定的對象,每坪單價也有30~40萬的行情。

■豪宅光環延燒 周邊中古屋也看漲

徐佳馨分析,豪宅除了建材、規劃等本身條件之外,週邊環境也是重要考量,對於金字塔頂端的消費者來說,居住環境不僅要生活機能健全,更要著重私密感與安全性,由於條件要求多,建商可以選擇的區域有限,豪宅自然形成區塊。有趣的是,這些豪宅並不會因為形成區塊而拉低價格,反而因為群聚效應,形成所謂的豪宅區,連帶拉抬週邊房價,如台北仁愛路帝寶週邊中古屋站穩每坪40萬以上可見一斑。而這種現象也吸引了不少投資客,前進豪宅週邊中古住宅,改裝後加以套利。

豪宅風潮下的另一個衍生產品為超高總價的小豪宅,其中尤以台北市的精華地帶最為明顯,包括大安、松山、信義、中山等區,都不約而同推出單價超過60萬,總價動輒千萬以上的小豪宅,和正統五千萬以上的豪宅相映成輝。房仲業者提醒購屋人,除非具有無可取代的稀有性及獨特性,與其購買屢創天價的豪宅,倒不如轉向落成兩年以上,管理品質及住戶素質均已具成熟口碑的中古豪宅。


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侯雅燕/台北報導
經建會昨日通過國科會提報的「中部科學園區第四期建設計畫」,總面積為716公頃,預計明年中將開始動工,目前友達、華邦、華映等國內科技大廠將進駐,總投資額約有7,000億元,預定未來可吸引約1.2兆元投資額。

 經建會指出,中部地區高科技產業設廠有高度需求,目前中科園區第一至第三期,總土地面積為765公頃,包含台中園區、后里園區與虎尾園區分別為,可出租土地面積僅剩11.65公頃,用地明顯不敷使用。

 為因應光電廠友達預定在2009年7月興建次世代廠用地的需求,國科會中科管理局規劃辦理中科第四期建設計畫,並以彰化縣二林園區為基地;經建會昨天召開委員會審查通過全案的籌設計畫,並預估明年7月底前,應可完成相關規劃前置作業,並讓園區與廠商可以同步動工。 中科管理局局長楊文科指出,目前二林園區面積高達716公頃,跟中科前三期園區合計765公頃的面積差不多。

 據了解,目前已有友達、華邦、華映等廠商願意進駐,光是友達已經預訂了200公頃的土地,投資額高達4,000億元;而華邦與華碩也各預訂30、40公頃,投資額各約1500億元。

 楊文科強調說,如果一切順利,2011年廠商即可生產,未來中科四期預計可吸引1.2兆元的投資金額,並創造年營業額9,000餘億元。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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儘管房地產不景氣,但房價仍在高檔,許多新婚夫妻都在煩惱該不該買屋,就怕買了之後房價還會繼續下修,崔媽媽基金會執行主秘黃小黛表示,這時候不如先租代買,渡過景氣寒冬。

■ 選定區域 先租看狀況

景氣寒冬該不該買屋,讓很多新婚夫妻大傷腦筋,崔媽媽基金會執行主秘黃
小黛表示,如果擔心房價買了會下跌的話,建議不妨以租屋代替購屋。

  因為大約在年初左右,有許多大案量的區域開始陸續交屋,新屋的案量變多,投資客原本想轉手賺一筆,沒想到景氣反轉,買氣緊縮,許多投資客賣不出去,乾脆高掛租屋牌,填補房貸缺口,這時候先租代買,一方面可以掌握區域行情,對於生活機能也能藉機適應,過一陣子再買也不遲。

■ 眼光放遠 長時間規劃

  而住商不動產企研室主任徐佳馨表示,可以先勾勒出幾年後想買的房子大小、位置,之後再決定要租哪裡;此外,租屋之後一定要訂下購屋目標,長期規劃後續的買屋計畫表,千萬不要因為租屋壓力小,就莫名其妙把錢花光,這會失去原本想要買屋的價值與意義。

  另外也提醒民眾,如果只是要純自住不投資的話,只要手頭資金足夠,還是可以挑選機能好的地區購屋;但如果手頭資金不夠,千萬不要貿然買屋,尤其建議房貸款不超過總收入的1/3,以免繳不出房貸而遭斷頭。

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在少子化的趨勢下,現代小家庭的父母都把孩子當寶,為了讓孩子能夠進入知名學校就讀,許多家長們紛紛搶進明星學區買屋設籍,像是北市的中正區和大安區,以及北縣的海山學區,都是有高升學率支撐房價的超夯學區,近年來房價最高漲幅達2成2。住商不動產總經理室專案主任徐佳馨提醒,買屋前,應先確認地段的學籍,和提前在規定的時間內入籍,才能順利入學。

■文教區呼聲高 中古屋價高達60萬

  中正區、大安區不僅是著名的文教區,也是北市房價最高的區塊,這兩區當中,又以龍安國小和新生雙語國小的行情最高,中古屋價從兩年前的每坪單價40多萬,一路漲到60萬的天價。

  徐佳馨分析,龍安國小的學童可選擇就讀升學率高的金華國中,或是有雙語教學的龍門國中,所以該區內不論是中古屋或是套房,都出現一房難求的情況。另外,像中正附小、弘道國中等明星學府,還擁有鄰近捷運中正紀念堂的絕對優勢,讓房價硬是比同區的國語實小再多出近1/4,每坪價格約在45到55萬上下。

■板橋海山學區最抗漲 房價倍數漲

  除了北市的文教區外,像板橋的海山學區也是北縣首屈一指的明星學區,不僅升學率是北縣完全中學的前幾名,且該區從國小、國中到高中都位在漢生東路上,如此「一次到位」的優勢,吸引了許多首購族和新婚族在此置產。

  不僅能夠讓孩子在熟悉的教育環境下求學,還可省下大筆的通勤費用,加上鄰近新板特區,讓海山學區的房價持續加溫中。周邊不論是新成屋、預售屋或中古屋,房價漲幅幾乎都呈倍數成長,新成屋、預售屋的行情約在每坪40到45萬,而10到15年的中古公寓,每坪則是約25萬上下的價格。

■距離近不代表同學區 租屋6年才能入學

  過去曾經有民眾買在明星學校的周圍數百公尺內,但該地點卻不屬於明星學校的學區,導致假學區的買屋糾紛。徐佳馨提醒,千萬不要以為住得越近,是就讀明星學校的保障名額。建議想在明星學區周邊置產的父母們,在購屋前,可先向鄰居或鄰里長詢問,詳細確認房屋所在地的學區歸屬才有保障。

  依據法令規定,需連續租住滿6年以上,才可申請入學。而依據一般學校新生入籍的時間規定,應在每一學年度開始的前一年的12月31日之前,取得房屋所有權狀,才有得以在當地學區就讀的資格,換句話說,如果家中有小孩想升學,至少也要提前1年左右,就已經將戶籍遷入,才能夠確保就讀的資格。

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台中縣市合併升格為直轄市,是中部最重要的大事,也是攸關大台中發展的里程碑,更是台中房市的一大利多,不過現在卻傳出,這項合併利多最晚可能拖到2014年,這也讓引頸企盼的房地產業者大呼,實在等不及了!

■ 台中縣舉債600億元 縣市合併添變數

  馬總統選前開的這張台中縣市合併支票,行政院長劉兆玄10月初在台中也表示,台中縣市合併升格最快在2010年、最晚2014年完成。雖然台中市長胡志強與台中縣長黃仲生,已向總統當面表達希望2010年完成合併升格,但台中市議會在20日緊急動議中決議,在中央沒有提出完整配套前,不能輕率實施台中縣市合併升格為直轄市!台中市府會不同調,中央被議員譏不積極無誠意,看來市民還有得等。

  此外,台中縣面積2051平方公里,人口154萬人以上,縣境的海線、山線相對不發達,其中和平鄉、東勢鎮、新社鄉、石岡鄉等有較多天然災害,而台中市建設優良,104萬人口幾乎都在平地精華區,不少市議員不諱言,合併恐怕讓台中市10 年不能發展,更何況中央沒錢,直轄市的財源更是一大問題。

■ 合併後500萬人商機 台中更加國際化

  不過,合併後的台中市,將來擁有戶口數260萬人,流動人口之50萬人,加上依賴台中消費的彰化縣生活圈,台中市的都會圈時際會高達500萬人以上。

  此外,居台灣正中心,台中地理條件佳,有山海與平原與氣候溫和農產漁產豐富,因為有國際機場和台中港,國際能見度也隨之大增,加上中科產值又年年擴增,未來就業人口預計10萬人,就業機會增加,自然有利房地產市場的活絡,著眼台中縣市合併後的遠景,房地產相關業者希望中央與地方協調,趕緊實現縣市升格的計畫,也迅速帶動區域房市。

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近來房市欲振乏力,店面的空置率也屢創新高,想靠投資店面大賺一筆嗎?專家分析,除了挑選三角窗這類優質物件外,進駐社區商圈、切割店面分租,或是選擇長期投資的經營策略,是讓投報率大幅增加的好方法。

■社區商圈客源穩 門面切割坪效高

  相較於人潮眾多的黃金商圈,社區商圈雖然沒有廣大商機,不過卻擁有客源穩定的優勢。永慶店面事業部經理李元鳳分析,由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的,因此這類商圈也多半會結合學區,適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中,這一類產品不僅有穩定的投報率回收,風險也較低,適合理性、保守的投資族群。

  此外,門面寬的店頭也是值得投資的物件,門面寬意味著廣告的綜合效益較大,相對來說,吸引消費者的聚焦力也較高,因此在不景氣的狀況下,寬門面的店面,還有多等份切割、分租的利用性,以1個5米寬的店面來說,約可切割成3個店面,不僅可以避免店面空置的情形,還可以使坪效拉高,連帶提升總體投報率。

■評估未來性 長期經營策不可少

  李元鳳解釋,店面的投資門檻相對較高,尤其是精華地段的店面,單價和總價通常更是比一般物件貴上2到3成,因此投資客在下手前,得先評估商圈未來的整體發展性,以及個人的資金能力。最好擬定長期的經營策略,投資期限至少要以10年為基準,整體的投報率才可望呈現正向上揚的曲線。

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2~4人的小家庭,因為家中成員變多,原本租屋的空間已經不敷使用,購屋的急迫性增加,但雙薪夫妻開始負擔孩子的教育經費,預算相對捉襟見肘,建議這類的小家庭購屋,必須掌握「先求有,再求好」的原則,在挑選房子時,更要把錢花在刀口上!

■考慮居住需求 小家庭先挑2~3房

一般而言,因為小家庭已經有孩子活動由動與獨立空間的需求,因此,建議購屋的房型以三房為宜,不過如果手頭真的不夠寬鬆,至少也要挑兩房大小的產品。不過,由於小家庭未來仍有換屋需求,因此不建議購買套房或挑高小坪數型的產品,2~3房的產品是最小家庭最通用的產品,將來轉售脫手會比較容易。

在室內空間上,考量到未來孩子的需求,坪數以20~30坪為宜,先求有再求好,小家庭購屋以解決居住需求為優先,千萬不要好高鶩遠;此外,區位好的住宅通常價格高,能負擔得起的住宅面積就會較小,小家庭的成員如果有高度的工作需求與壓力,還是以距離工作地點較近為佳,等待工作較為穩定,通勤的時間壓力較小時,再考慮較長途、大面積的住宅。

■中古屋議價空間大 逢低買進好選擇

小家庭購屋應盡量選擇在市區內,屋齡沒有那麼高的成屋為佳,因為預售屋、新成屋的售價較高,相對議價空間也沒有中古屋大,對經濟狀況比較窘迫的小家庭來說,最好選房屋總價約400~500萬的產品,自備款約100萬左右,是經濟能力有限的小家庭比較能負擔得起的選擇。

此外,房貸利息過高,會讓資金不足的小家庭,被壓得喘不過氣,甚至嚴重影響生活品質,因此購屋支出,最好控制在每月家庭總收入的1/3左右,或者可以與銀行協議,前3年只繳利息不納本金,等存有一定金額時再還部份本金,減輕月繳的壓力。

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站在七期惠來路與市政北3路口環視四周,一棟棟超高筆挺的豪宅如同列隊的英雄,各個威武雄壯霸氣十足,仔細一瞧,原來氣派的外觀幾乎全包滿米色系的石材,裡面迎賓大廳、lounge的地坪與牆面、梯間、住戶的玄關、客餐廳、浴室也全部包滿進口天然石材與藝術石飾。這些昂貴的進口天然石材,或粗曠質樸或溫潤優雅,正如同第一男女配角,陪著豪宅主體發揮「兼顧面子與裡子」作用,最後能爭取購屋客戶認同。台中豪宅大量使用進口石材,建商真正做到了「點石成金」!

■ 台中房市超競爭 成各國石材選美會

  目前台中豪宅價位相對便宜,以位於七期歌劇院地段最夯最貴,剛交屋的寶輝建設花園廣場,成交單價約在40~50萬元之間,相較台北縣市的高房價,更可見台中豪宅價位的委屈與競爭態勢。

專營進口中東、土耳其、印尼高級天然石材的港泉公司總經理林睿紘認為,為爭取挑剔的豪宅買主,台中建商簡直是在賣藝術品,不管整體設計感或局部加強,豪宅設計師走到了喜新厭舊的地步,不可撞石材,像影星穿衣服千萬不可以撞衫,每一棟台中豪宅都造得獨一無二,就像是在蓋藝術品。

■ 創新設計盛行 中部高檔石材市場大

  林睿紘預估,今年下半年石材出貨量可望成長50%。而施作一棟豪宅,進口天然石材用量特兇,甚至占造價高達十分之一都有,中國產地的多半是粗俗花崗石,距離最減輕成本,在台灣使用量最大,頂級豪宅也有用它,不過,大樓裡面凡人可以看的到、摸得到、踏得到的地坪牆面,設計師或超龜毛的建商老闆,就一定會挖空心思特選高級進口石材,用來表達大樓的建築語彙。

  台中甚至有建商非但不偷工減料,反而加碼叫進更美更特殊質感的石材,甚至親自到倉庫找貨,直接拍板決定。現在許多七期豪宅接待中心用的石材也循著這方式看貨。林睿紘坦言,台北房子較好賣都採用「大色貨」,屬於便宜的石材,高雄房市低單價,個案多數局部採用高級石材,台中的高級石材市場最夯,主因是中部豪華別墅、豪宅量體很大,加上建築師和設計師多勇於創新、規劃設計。

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