投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200811 (30)

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房市景氣有多冷?就連頂級豪宅也抵擋不住金融大海嘯,應聲下跌!根據房仲店頭提供的行情,現在包括帝寶、信義之星等知名豪宅,都已經跌破百萬元大觀,現在市場行情都從一坪150萬左右的行情,跌到90~95萬,跌幅高達四成!

  「房市沒有不倒的神話!」政大地政系教授張金鶚認為,價格越高的產品跌幅越大,過去被視為相對抗跌的豪宅,現在也無法逃過市場自然法則,而房市大好時,市場充斥各種假豪宅,這類產品相對區位較差,多數集中在推案量較大的區域,如今景氣大不如前,「首當其衝的,就是這類假豪宅產品!」

  網路地產王總經理鄭特滽則認為,這波金融風暴來襲,不少富豪階層也無法全身而退,造成資產大縮手,而一向被視為頂級客層收藏品的豪宅,也開始有出脫套現的現象;此外,不少豪宅投資客在520後進場,當時追高的行情,在景氣急凍後卻一蹶不振,不少口袋不夠深的投資客,現在只能認賠出場,但價格卻已經大不如前。

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景氣急凍,房價信心指數也創下新低!根據國土規劃中心及不動產資訊中心公佈的最新調查顯示,今年第三季的整體購屋者房價綜合信心指數為56分,是91年第二季開始調查以來的最低點,政大地政系教授張金鶚認為,台北縣市的房價還要再跌3成左右,而以去年底為起點,房市衰退期恐怕還要5~7年!

■ 買賣價格認知落差大 議價空間下探三成

  雖然市場冷颼颼,剛出爐的調查卻發現,平均搜尋看屋時間,從上季的5.7個月,延長到6.2個月,但目前房市成交的議價空間,卻只有一成上下,與目前的景氣現況有明顯落差,導致房市買氣不振,張金鶚評估,「接下來連台北縣市都有可能下修到3成左右!」

  房價居高不下,議價空間不足,調查顯示,購屋者期望的購屋價格落在300~600萬,但目前市場成交均價卻高達636萬,買賣雙方對價格的落差,成為目前房市急凍的關鍵因素。

■ 購屋族看衰房市 優惠房貸僅治標

  調查也顯示,七成以上的已購屋者看跌明年同季房價,未來購屋主力的搜尋購屋者,更有八成二看跌本季房價,相較上季的四成一,大幅增加了將近一倍之多,創下91年第二季以來的新低點,可見這群潛在購屋族的消費信心降到谷底,未來購屋意願也大受影響。

  此外,有近半的搜尋購屋者認為,政府優惠房貸對購屋意願有很大影響,只有23%的消費者表示,購屋意願完全不受優惠房貸影響,而已購屋者的購屋壓力指數1.88,與搜尋看屋者1.99的壓力指數,較上季也呈現略減趨勢,這可能也是受到房貸利率降低的影響,不過張金鶚提醒,房貸減息只能治標不治本,現階段的問題在於房價依然過高,消費者現階段要購屋,還是應該三思而後行。

■ 政策救房市?張金鶚:不如資助租屋族

  而政府祭出八大方案救房市,在張金鶚看來,政策的干擾,反而讓第四季仍止不住下跌力道,原本將走衰3~5年的房市,可能延長到5~7年。張金鶚分析,政府端出的政策利多,全都衝著建商而來,一般購屋的消費者根本未蒙其利,反倒因為建照延期、利率下修等政策,讓建商有更多子彈撐住房價不降,讓消費者購屋信心大跌。

  「最壞的時間還沒到!」張金鶚建議購屋族,後年才是購屋最佳時機點,而
調查顯示,有四成的人則選擇暫時租屋,還有四成的人自認買不起房子,因此,張金鶚認為,政府與其搶救建商,還不如將錢拿來補助真正弱勢的租屋族,否則只白白圖利建商,有失社會公平正義。

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一到午、晚餐的時間,通往台中港的沙鹿鎮中棲路上,大學生蜂擁而上北勢東路吃飯消費,餐廳樓上就是溫馨的套房,租金和逢甲、東海大學週遭差不多,不少退休族特別鍾愛這類產權獨立、寬敞保值的透天金店加套房,一買就是好幾十間,搶做包租公包租婆賺錢,有建商鎖定靜宜商圈專推學生套房,幾年來賣出超過2000套以上。

■ 大學生最愛透店宅 安全管理不可少

  「靜宜一街」專案副總林春智表示,市場供需平衡會自動淘汰落伍的套房或雅房,因為學生和家長都相當重視居住的品質和安全,大學生一年套房住宿費上限約五萬元,就連住在頂樓增建的雅房也要花3~4萬元,而學生逐漸熟悉學校內外環境,就會開始擇優而居,搬到又新又好的套房。

  對房東來說,買整棟透店獲利最好,樓下出租店面、樓上出租套房,對學生而言,住在有安全管理的透店型房子不但吃住便利、出入更是安全。

■ 23000名大學生 撐起60億元商機

  林春智分析,一個大學生一年吃住加交通,最保守要花20~30萬元,靜宜與弘光兩所大學人數共23000人,兩校宿舍卻只有3500床位,每年消費額高達6、70億元,這裡的透天店面加套房,已成為全國房東的金雞母!目前約有半數的外地房東,委託物業管理公司代租、代管店面與套房,一年只需付給管理公司十分之一的總租金收入。

  仲介業者指出,由於出租學生套房只論間不論坪,房租預算有限不會與房價等比例上漲,以逢甲學生套房為例,價格最高一間約180萬元,一年租金頂多6至7萬元,換算年投報率才3、4%,東海學生套房投報率居次,而地處沙鹿鎮的靜宜套房土地成本較低,年投報率相對最高。

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花了一生的積蓄買房子,最怕就是購屋糾紛惹爭議,房子沒買到不打緊,最後還賠上辛苦賺的血汗錢,永然聯合法律事務所所長李永然建議,要先詳細了解相關法令,不要貿然下訂,以免悔不當初!

■ 購屋糾紛日增 委託地政士最可靠

  根據內政部統計,94~95年第一季共計1有216件房地產糾紛案件,其中588件是來自建商,557件來自仲介業,還有57件是來自代銷,到了96年就攀升到1316件,數量逐年提升,而糾紛引發的因素不外乎契約審閱權、房屋漏水、隱瞞重要訊息、交屋延遲、仲介公司欺罔行為、施工瑕疵等問題。

  「買房子前一定要先做好功課!」李永然建議,房屋買賣應該委託合法業者,如果消費者自己無法了解、確認房地產交易時的專有名詞及相關手續,可委託有地政士公會識別證的地政士,協助辦理簽約與產權移轉登記等事項。

■ 買屋先實地勘查 衡量能力再出手

  此外,無論是買購買土地、房屋,都應該親自到實地勘查,對標的物範圍內的各種情況詳加了解,最好要向左鄰右舍打聽一下,確知訊息的真偽。買賣中古屋,要注意出售者是否為房屋的所有權人,如果不是屋主親自出售,至少要請對方先出示授權書,否則可能出現「無權處分」或「無權代理」的情況。

  而購買預售屋時,更應特別查明建商是否已經取得建築執照,包括開工、完工、交屋的日期與付款、貸款明細,都要細細計算清楚,並充分衡量自己的經濟能力,以免交屋後才發現付不出房貸,屆時斷頭損失更慘重!

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房市不景氣,消費者不但購屋精打細算,裝潢費用也能省則省,根據信義房屋轉介中心統計,今年民眾的設計裝修費用逐季遞減,從第1季平均86萬元左右的預算,到第3季降到50萬餘元,10月更只剩22萬餘元,預算比起第一季足足減少了75%!

■ 景氣冷!裝潢設計業績直直落

  信義房屋轉介中心發現,民眾荷包縮水,裝修洽談的時間拉長,預算也大縮水,甚至有些民眾只單純粉刷牆壁,或者針對局部補強,原本年底前是裝修旺季,但不少民眾只簡單的裝修將就先住進去,讓不少裝潢業者業績掉了好幾成。

  「裝潢費用減少,已經是不可避免的發展趨勢!」信義房屋轉介中心協理林洋旭說,裝修成本較高的豪宅與辦公室產品,下半年交易量急速下滑,相對裝潢個案也少;而一般購屋民眾在裝潢費用上也精打細算,除了水電、地板、鋁窗等基礎工程外,很多小家庭寧可留下舊的廚具、衛浴將就著用,添購一些基本的傢俱如床、茶几之外,其他如燈飾、窗簾、甚至木作都寧可省下來,等外在經濟環境較穩定之後再說。

■ 自己動手做 便宜裝潢新居有撇步

  信義房屋轉介中心建議,多採用DIY設備、不更動原本管線位置、挑選便宜的替代材質、盡量節省人工花費,都是省錢裝潢的聰明方法;至於室內空間部分,不想花大錢的民眾應該避免變動格局,但可針對衛浴、廚房等局部做加強;此外,不妨多多利用一些分期付款0利率專案,以每月較少的預算換取居家的舒適和好心情。

  景氣寒冬,自己動手簡單裝潢,貨比三家撿便宜,同樣可以用經濟實惠的價格,讓自己夢想的新家質感滿分!

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房市不景氣,消費者不但購屋精打細算,裝潢費用也能省則省,根據信義房屋轉介中心統計,今年民眾的設計裝修費用逐季遞減,從第1季平均86萬元左右的預算,到第3季降到50萬餘元,10月更只剩22萬餘元,預算比起第一季足足減少了75%!

■ 景氣冷!裝潢設計業績直直落

  信義房屋轉介中心發現,民眾荷包縮水,裝修洽談的時間拉長,預算也大縮水,甚至有些民眾只單純粉刷牆壁,或者針對局部補強,原本年底前是裝修旺季,但不少民眾只簡單的裝修將就先住進去,讓不少裝潢業者業績掉了好幾成。

  「裝潢費用減少,已經是不可避免的發展趨勢!」信義房屋轉介中心協理林洋旭說,裝修成本較高的豪宅與辦公室產品,下半年交易量急速下滑,相對裝潢個案也少;而一般購屋民眾在裝潢費用上也精打細算,除了水電、地板、鋁窗等基礎工程外,很多小家庭寧可留下舊的廚具、衛浴將就著用,添購一些基本的傢俱如床、茶几之外,其他如燈飾、窗簾、甚至木作都寧可省下來,等外在經濟環境較穩定之後再說。

■ 自己動手做 便宜裝潢新居有撇步

  信義房屋轉介中心建議,多採用DIY設備、不更動原本管線位置、挑選便宜的替代材質、盡量節省人工花費,都是省錢裝潢的聰明方法;至於室內空間部分,不想花大錢的民眾應該避免變動格局,但可針對衛浴、廚房等局部做加強;此外,不妨多多利用一些分期付款0利率專案,以每月較少的預算換取居家的舒適和好心情。

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日前發生婦人將畢生積蓄拿去購屋,可是沒想到要簽約後,才發現銀行核貸成數不足,導致婦人付不出頭款,高額訂金被沒收,房仲提醒民眾,除了要了解自身的信用程度外,購屋簽約時,也要增加「核貸不足時契約無效」之但書,以確保購屋權利。

■ 購屋合約先載明 申貸不過即解約

  房貸緊縮,台北市中古屋的貸款成數大約7成,其他縣市甚至只有5、6成,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,消費者在購屋時,如果忽略了自身的信用狀況,或者是未查明該房屋地段的公告現值,只單一採納房仲的參考貸款成數,才會導致這種情況發生。

  徐佳馨建議,購屋前可以先請往來銀行評估申貸額度,另外,簽約時一定要在契約內加註,「萬一銀行貸款成數不足時,該契約無條件解約」,防止類似情況發生,確保購屋者的權益。

■ 信用無價!購屋先評估還款能力

  而除了中古屋之外,預購屋的貸款也要特別注意,中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,通常預售屋的建商與銀行關係良好,而且大批申貸,通常會比中古屋的核貸成數高,不過若是個人信用不良,還是會影響核貸成數的高低,因此,購屋前一定要先衡量自身的還款能力與信用狀況,


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農產品有生產履歷保障安全無虞,現在連蓋房子也有生產履歷掛保證!為了蓋出高品質的房子,現在不少建商選擇與源自瑞士的SGS認證公司合作,從申請證照到完工,都有專業人士做作嚴格的審核,甚是還為房子植入晶片,號稱是有身分證的房子,在景氣寒冬,為購屋族全程看緊房子的品管。

■ 房子植入晶片卡 營建過程全都錄

  台灣SGS營建管理經理梁惠銘表示,所謂的建物生產履歷,包含住家的環境檢測、施工可靠度驗證、自動化的專案管理、客戶關係管理、營建材料試驗以及後續的品質服務,目前在台灣約有十多家建商使用這種認證,其中較著名的包含淡水的「海納川」、汐止的「觀止」、台中的「寬域」,以及大同區的「首善」,都有採用這種驗證。

  梁惠銘表示,從建商申請執照開始到完工後的服務,都有專業的團隊監工,檢測所有的材料來源,以避免輻射屋、海砂屋的發生,施工時會在鋼筋與混泥土間植入感應器,以監測鋼筋水泥的強度是否符合標準。

  另外,還會在房子植入生產履歷認證的晶片,包含施工圖、平面圖,甚至何時動工的相關記錄,都可以記錄在晶片裡,只要透過感應器,就可以馬上知道房子的所有資料,房子就像有了身分證般透明。

■ 無線遠端監控 即時監控自己的家

  除了房子從頭到尾都有詳實紀錄之外,施工過程中,工地的四周都會裝上監視器,隨時記錄施工的過程,「首善」專案余紀雄表示,消費者在購買預售屋之後,如果因為工作忙碌無法隨時監看房子的施工狀況,只要透過電腦,輸入網址與密碼,隨時可以上線查看即時施工狀況,相當方便。

  在房市低迷、競爭激烈的當下,不少建商相信,品質才是穩定消費者信心的王道,而對預售屋信心不足的消費者,也不妨挑選這種品質掛保證的優質品管宅,全程嚴密把關自己夢想的幸福家園!

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許多民眾在租屋簽約時,為了省時往往隨便瀏覽就簽名,發生糾紛後才發現,怎麼冒出沒看過的契約條文,崔媽媽基金會建議,租簽約時,一定要仔細閱讀條約內容,有任何不公平的契約一定要求刪除,避免權益受損。

■口說無憑 白紙黑字為上策

崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳提醒租屋者,簽約時要注意該房東是不是屋主的所有權人,以免詐騙集團假藉租屋之名,行詐騙之實。

另外,房屋有缺陷,一定要在契約中明定修繕方式,是由房東還是房客處裡都要說明,另外,房子的自然損壞部分,依據民法,如果沒有明定由房客修繕,房東就有維護的責任,而房客也有告知的義務。

而房屋歸還時的狀態,是要恢復原狀或是維持現狀都要明訂,如果沒有事先約定,房客則不需要恢復原狀。

■不公平條約 應要求刪除

馮麗芳表示,根據民法規定,房屋押金不得超過2個月的租金,如果超收,房客可以依規定要求減少;另外市售的房屋契約中有一條說明「租屋期滿,除房東同意繼續出租外,應按照規定將房屋恢復原狀交還房東,不得請求遷移費用,若有違反,需賠償違約金」。但房客可以爭取事先約定,租屋期滿房客有優先承租權,並且協調租金漲幅與時間,明列在契約條文內,如果要提前解約,雙方責任與義務都要明定清楚。

另外契約中要小心「文字遊戲」,有的房東會在自定契約中註明,一旦違約“任憑房東處置”…,這類狀態模糊的條約,容易讓房東有不合理要求的空間,所以有類似不公平的約定,一定要修改。

坊間契約版本太多,馮麗芳建議,盡量挑選條文少的,房客會有比較大的空間向房東爭取權益,而如果擔心自身權利不保,可以在契約加註「本約若有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相當法令辦法」。通常來說,只要不違反善良風俗的內容,經雙方認可都可成為契約,不過民眾在簽約時,一定要張大眼睛看仔細,別讓自己的權利睡著了!
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景氣不佳,租屋族到處撿便宜,希望低價就能租到喜歡的房子,不過有不少包租公、包租婆卻偏好將房子隔成套房,租給外籍人士,因為這些外來的租客通常消費力較高,對房東來說,長期投資報酬率也較佳!

■ 外籍房客租金高 平均多2~4成

根據內政部統計,全台有將近44萬外僑居住,95年到97年一路成長到97年的4261人,增加了約1.1%~1.4%,其中女性人口以6成4的比例高過男性,北部地區15歲以下小朋友更是全省比重的一半之多。

  來台工作的外國人多半是為公司派駐、付費,以公司作為簽約方,為了讓屋主多了另一層不同的保障,一年以12張支票作為付款是常見的方式,但承租外僑的租賃產品通常因為“附加價值”,使得租金會比周邊一般產品高出2-4成,因為受到生活習慣的影響,外僑對於住家環境的要求較高,喜歡環境優、大坪數、有管理、附傢俱的住宅產品,江龍名建議包租公、婆們,適度的更新與維修,將租屋品質維持好,是必要的投資動作,通常外籍房客在任期結束前,還會介紹下一接任人選銜接,對屋主而言,也是另一種中、長期保障。

■ 外籍人士租屋 偏好學區機能宅

外國人因為購屋有限制,在台居住以租屋為多,其中女性常以小朋友就學問題為優先考慮,而學校周邊便成為首選物件。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,日僑客戶生活圈集中、群居,對於生活品質與機能較為重視,歐美人士則顯隨興,以環境的喜好度決定。

外籍人士租屋的價位,則因職務的不同而有所差距,外僑集中的天母每月租金6-12萬之間,是客戶可彈性接受的大樓價位,較高級的別墅產品更有12-15萬的接受度;台中以學校或園區、商辦附近為主;高雄則集中在澄清湖周邊,安全的管理與完整的傢俱配備,加上良好的環境與美美的景觀常會被這群外國客戶鎖定。

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又到繳地價稅的季節,時機歹歹,該怎麼精打細算才最省?房仲提醒,地價稅的優惠稅率及基本稅率相差五倍,申請優惠稅率的要訣,是地價總額高的先申請,經年累月下來可以節省可觀的稅額。

■ 優惠稅率省五倍 資格審核看仔細

  根據土地稅法的規定,地價稅的基本稅率是千分之十,而超過累起點地價,則以千分之十五到千分之五五的累進稅率課徵;但如符合自用住宅用地的條件,則可適用優惠稅率千分之二。

  而優惠稅率的條件,包括土地所有權人、配偶或直系親屬設籍;或是土地上無出租或營業使用情形;以及都市土地面積不超過三公畝,非都市土地不超過七公畝;土地所有權人、配偶或未成年受扶養親屬設籍,則以一處為限。

■ 申辦優惠稅率 面積大地價高優先

  台灣房屋不動產研究室江怡慧表示,現今購買第二棟或以上的消費者相當多,地價稅優惠稅率的申請有訣竅,必須以地價高、土地面積較大的土地優先,這些土地的地價較高,申辦優惠稅率可以節省較多的稅額。

  台灣房屋副總經理謝萬雄說,透天房屋的土地面積至少十幾坪到二十餘坪,而公寓或大樓的土地持分則只有約十坪左右,市區的地價普遍也較郊區為高,地價稅較高,才能節省較多的稅額。

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胡志強市長留在台中與台中市民一起打拼的話題已經化作行動,共伴著縣市合併升格直轄市議題火速發燒,文心路綠線捷運真的要在2009年動工了,交通部、台北市政府及台中市政府,15日簽署三方協議書,興建台中捷運北屯文心烏日線。由交通部擔任建設主管機關,捷運經驗最豐富的台北市政府負責興建,台中市政府則是營運與土地開發主管機關。

■ 置18座車站 2015年10月通車

  台北捷運局表示,總經費約台幣534億,捷運路線起自台中市北屯區松竹路二號橋,沿松竹路西行跨越台鐵,左轉至北屯路,沿北屯路至文心路四段路口前右轉文心路,再經文心南路由中山醫學大學後方轉建國路,跨越環中路高架橋穿越中彰快速道路後,沿鐵路北側跨越筏子溪進入高鐵台中站區。全長16.71公里,預定設置18座車站,全線預計 2015年10月完工通車營運。

■ 運線房市看多 長期投資較穩當

  台中市議員黃國書與張廖萬堅希望台中市政府考慮成本,避免將來營運虧損,應規劃輕軌捷運省下工程款,也能多做幾條路線,副市長蕭家旗則認為,時間來不及了,現在起應加強培養民眾搭乘大眾運輸工具的意願,讓捷運通車後搭乘人數增多,就不會有賠錢疑慮。

  房產業者指出,根據台北木柵線經驗,車站周圍500公尺房市應會長期看漲,但台中捷運施工期長達6年,交通黑暗期來臨,店面生意大受影響,想介入捷運房產的投資者,建議以長期投資較穩當!

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房市急凍,價格下修,這波寒流讓房地產業哀鴻遍野,不過對消費者來說,卻是危機入市的絕佳時機,21世紀總經理王福連分析,現在購買中古屋,可以直接殺個八五折,而高價的豪宅,更可以殺到八折以下,從前因為價格過高買不起的優質區位與產品,現在是購屋族可以考慮出手的好時機!

■ 大膽議價 搶進優質交通、學區宅

  「過去買不起台北市的購屋族,現在可以開始考慮了!」王福連說,過去高不可攀的台北市房價,現在下修幅度加大,以預售屋為例,520後建商已經自動調降到之前的七折左右,而中古屋可以直接從開價八五折議價,高價的豪宅產品更下殺八折以下!

  因此,過去因為房價過高而買不起的產品,在房市寒冬卻峰迴路轉,出現購買契機,王福連建議此時不妨考慮逢低買進,挑選區位也可以從較偏僻的郊區,移轉到交通便利、學區優質的好地段,一看到屬意的產品就大膽議價,時機歹歹,如果運氣不錯,碰上急需用錢的賣家,剛好就能撿到寶!

■ 房市持續盤整 逢低買進好時機

  其中,豪宅市場在這一波景氣急凍中,受到的衝擊最大。王福連說,金融市場消退,財富階級資產大縮水,這個時候被視為收藏品的豪宅需求,也跟著應聲下降,以台中七期為例,投資客紛紛退場,但今年開始,七期豪宅進入大量交屋期,不少急於拋售套利的投資客,碰上這波房市寒冬,根本六神無主、投訴無門,
「現在七期已經跌了15%,接下來還會繼續跌!」

  王福連說,以此類推,案量越大的地方,到了投資客交屋釋出時,房價的跌幅也會跟著越大,不過最近像淡水等釋出量大的區域,開始因應景氣,以廣告戶訴求搶攻首購客群,目前跌幅相對有限。

  王福連預估,房價將在明年第二季落底,這波房市盤整期將持續到2009、2010年左右,因此,想要搶便宜的購屋族機不可失,著眼未來兩岸三通利多浮現,王福連認為,台灣房市仍大有可為,逢低買進,才能買在起漲點!

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景氣差,不少投資客將資金投入收益穩定的商用不動產,目前市場上的買方以中小坪數的辦公需求較高,其中自用型客戶因企業需求,受景氣影響較小,而收租型的比例也過半,顯見投資人在不景氣下,逐漸傾向穩定收租的穩健理財法。

■ 商仲投資抗跌 市中心中坪數最夯

  根據信義房屋商業仲介部最新的內部成交資料統計,目前市場上的買方需求,約48%是自用、44%是收租投資、8%是買斷投資,因此扣除自用需求之外,幾乎多以收租為主。而在坪數的需求方面,200坪以下的需求就佔了8成。而在區域方面,光是大安區、中山區、松山區與信義區等市中心,就佔了八成一。

  信義房屋商仲部執行協理林彥宏分析,不動產市場雖然受到全球股災的影響,民眾信心不足,買氣連續下滑五個月,交易量只剩過去的六成,但整體而言,平均價格卻只下滑了約1~2成,回顧過去台灣的房地產歷史,修正幅度從未超過三成,可見房地產的抗跌性,比包括股市在內的金融市場好。

■ 逢低承接商辦 投資獲利好時機

  對於市場的觀望氣氛,林彥宏認為,畢竟台北市辦公室供給有限,尤其是部分A級辦公室,更是可遇不可求,一些過去很少在市場上兜售的產品,尤其是因公司週轉不靈而拋售的物件,不妨可趁此時機進場承接。林彥宏建議投資人,若有心長期投資,目前市場上案件選擇性較多,投資人可多比較多評估,若是遇到價格合理且具穩定收益的好產品,仍然值得出手,尤其打算持有3~5年以上的人,現階段是不錯買點。

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陳世宗/中縣報導
機場不只是轉運站,是政府吸引相關產業聚寶盆!十日在中部四縣市首長聯繫會報中,中縣及彰化縣,爭取清泉崗機場規畫為「國際航空城」,建請中央盡速為清泉崗機場功能定位;提案中央設置中台灣經貿特區,台中作為金融及工商總部、彰化產業園區、南投為後花園。

 台中港到廈門是兩岸間最短距離,航程約僅六小時,台中市長胡志強十日在會報中,要求四縣市政府應聯合企畫廈門來台五天四夜或六天五夜深度旅遊;以廈門、台中港為出入口,吸引大陸觀光客從台中港「中進中出」旅遊商機,並爭取日商到中部設置物流中心。

 中台灣產業聯盟四縣市首長早餐會報,昨日於台中港務局舉行;與會有台中市長胡志強、台中縣長黃仲生、彰化縣長卓伯源與南投縣政府秘書長陳正昇,針對四縣市未來發展集思廣益。

 彰化縣政府建設處長周傑,會中提出「中台灣經貿特區」建構計畫案,以桃園國際航空城發展構想,建議以清泉崗機場為中心,幅射狀規畫機場園區及航空城。機場園區包括自由貿易區、航空產業區;航空城含蓋生活機能區、機場相容區與精緻農業區、經貿展覽與濱海遊憩區等。

 台中縣政府建設處配合機場發展,鄰近四周區域畫設六一五○公頃的航空城園區,將發展出航空及相關產業的複合生活、休閒機能的都市模式,未來具備商務辦公、商業服務、臨時居住、文化娛樂及加工製造、物流、會展等七大產業功能。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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從二次房貸到雷曼兄弟破產等國際金融危機,所引發台股狂瀉的市況,連帶影響到台灣的房地產市場,許多投資人陷入前所未有的恐慌,戴德梁行總經理顏炳立認為,取回現金,等待好的標物再進場,是當前最佳的投資策略。

■ 儲備資金 靜待市場變化

在由經濟日報所主辦的『金融海嘯下的不動產趨勢』專題演講中,顏炳立認為,目前全球經濟環境不佳,包括房地產、股市及基金的投資報酬,都呈現負成長的慘狀,許多投資人因無法當機立斷,導致損失,但他也表示,在這種市場環境下,保有越多的現金越穩當,以現階段台灣的房地產市場來看,目前僅在台北市中心的房價,仍呈現相對抗跌,因此選擇優質地段、環境,加上評估合理價格及投報率,是投資房地產的四大法則。

在520之前,不少投資人手握龐大的房地產,就是期待選後的上漲空間,但事與願違,碰上全球金融風暴,加上大陸開放政策效果不如預期,造成市場有行無市,顏炳立強調,大型的土地標售案自七月份信義聯勤案後,已呈現急凍的狀況,也代表預售、成屋市場將面臨價格調整的趨勢,一些地段規劃不佳的豪宅不但首當其衝,降幅也可能最大,而成屋、中古屋市場也會有同樣的下修機會,直到買賣雙方對成交價格的認知趨近。

■ 看數字做決策 別急著下手

這一次的金融風暴,可能是讓財富重新分配的時機,投資人可以透過對價格、報酬率等數字的分析,找出風險較低、投報率高的標的,顏炳立也建議,現階段的投資方式,最好能以自有資金為主,去檢視自身的資產和負債比例,不要再透過高財務槓桿來操作,保留高收益的資產,賣掉沒有空間、收益不佳的資產,秉持挑好物件、等待市場變化及分析收益的三大原則,才有機會在逆境中脫穎而出。

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晚秋沁涼的傍晚,七期公益路二段熱鬧忙碌,惠文學校正放學,學童和大哥哥大姐姐一同下課趕往對街的補習班,餐飲店食客不斷,上班族下班後的晚餐正在此打理,賢慧的母親上超市或黃昏市場買菜,這就是台中南屯黎明商圈的幸福生活!

■ 商圈好學區 年輕人築巢大本營

  惠文完全中學小學是七期名校,加上黎明國中國小這4所學校附近已成為年輕人築巢的大本營,人口密集形成了生活機能完善的黎明商圈,範圍涵括黎明新村、黎明路、七期南側之公益路、河南路、向上路、大業路、大墩11街等。10餘年前建設公司如三采、中友曾大手筆興建大樓住宅,近幾年建商如哲園、鉅虹、雙橡園、時代、順天、太子、惠宇、聚合發、尉鑫等陸續興建大樓,買氣超強。

■ 換屋客層苦無標的 「好」宅倍受歡迎

  仲介表示,由於黎明商圈的機能完善,極缺優質大坪數大樓產品,有許多中產換屋族客層想買大坪數60~80或合併戶,只能到七期新市政中心買所謂豪宅,總價或坪數往往超出預算太多,「水硯哲園」新成屋地點不錯,鬧中取靜生活交通皆便利,哲園建設總經理李梓清表示,蓋好宅最重要,「水硯哲園」的新古典外觀設計感強,附近除公益路A8豪宅之外,沒有大坪數新成屋,相對市場競爭力也較強。

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金融海嘯席捲全球,全民資產大縮水,根據永慶房仲調查發現,有七成民眾購屋預算減少,只有28%的民眾購屋預算未受到景氣影響,其中超過六成民眾購屋預算落在200萬至800萬間。

■ 房貸利率創新低 首購換屋皆進場

雖然購屋族荷包縮水,但另一個調查卻顯示,認為現在該「危機入市」的民眾,佔了49.6%,而認為「還要再觀望」的民眾佔了46.2%,兩者呈現五五波之勢。永慶房仲集團市調研展部黃增福協理分析,央行近一個半月連續降息四次,降幅達3.5碼,加上2000億政府優惠房貸利率已經降到2.425%,創下近兩年來最低,有意購屋的民眾增加,現在就等屋主降價,買方才會出手購屋。

此外,調查也顯示,「首購族」和「換屋族」佔市場83%,黃增福分析,全球經濟衰退及股市大跌,先前充斥市場的投機客只能退出市場,現在進場的消費者,是真正有購屋需求的首購族和換屋族,這也讓房價相對具有支撐點。

■ 購屋預算大縮水 200~800萬成主力

調查結果顯示,超過六成民眾購屋預算落在200萬至800萬間,其中,以401到600萬最多,佔了22.9%,其次是201萬到400萬,佔了20%,第三名是601萬到800萬,佔了18.5%。

其中,兩成二的台北市購屋民眾,預算約為601萬到800萬;兩成五的台北縣購屋民眾,主要預算約在401萬到600萬之間;中部地區購屋民眾的主要預算為401萬到600萬,佔了28.6%;南部地區民眾的主要購屋預算則為201萬到400萬,佔了34%。


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為全力衝業績,台中有建商祭出購屋大利多,高喊「30萬交屋送30萬」!只要30萬元辦交屋就贈送10大家電、10大IKEA家具等,價值約30萬元,前所未見的促銷方案刺激買氣,希望吸引年輕首購族群逢低進場。

■ 房貸利息看跌 首購族進場好時機

  大毅建設「履幸福」大樓新成屋案,位在崇德6路裕毛屋商圈內,現有唯一棟適合首購產品,正面對松竹公園,學區有松竹國小、崇德國中,接近文心路未來綠線捷運G6站,西側鄰近11期的市民公園、極限運動公園,方便散步運動。

  房產業者建議,房貸利息長期看跌,央行一再引導利率下降,對年輕首購族幫助很大,論居家舒適性便利性,選住市區較省時省錢,論購屋風險,市區熟成商圈的新成屋風險最低。

■ 利率下降房租變房屋 30萬元輕鬆成家

  大毅建設「履幸福」副總徐傳傑表示,現在26~30歲戀愛結婚階段的年輕人,能努力存上50萬元已經很不簡單,為擺脫租屋生活,他們非常想儘快擁有屬於自己的房子,擔心存款只夠付頭期款,沒多餘預算添購家具家電甚至裝潢。

  根據首購市場需求,建商推出購屋優惠,只須30萬元起,交屋就贈送10項家電、10項IKEA家具等,約30萬元價值的贈品,年輕首購族只要工作穩定、個人信用無瑕疵,等於拿房租買房屋,不失為划算購屋的新選擇!

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在都市的環境中,因居住空間擁擠,多以公寓大樓類型為主,而遠離都市的鄉鎮區域,則以較為寬敞的透天型住宅為主,命理老師黃友輔提醒,居住的空間越大,反而更要注意風水的配置。

■不只注意配置 更要注意樓層

  若透天厝的一樓前方為走廊,進門後就是客廳或店面,黃友輔老師建議,如果一樓是店面的話,最好將客廳移到二樓,一樓也最好不要當車庫,以免汽車啟動時排放廢氣,有害健康。

  另外,神位若是置於一樓或是二樓的客廳,神位的正方上不可以是廁所、廚房、臥室,建議神位以最高樓層的前方廳堂為佳,與房子座向相同,由內朝外,可以看見天空,是最好的位置。

  廚房通常在一樓後方,廚房的上下應避免為廁所,否則女主人易有病災,臥房也不適合在廚房上下,以免導致心血管的問題。而廚房外推時,不要水溝上,以免破財。

■家人住越近 關係越緊密

  家族成員的臥室,最好在同一層,而且距離越近越好,讓彼此關係可以更緊密,若因空間限制,父母應睡在低樓層,子女睡高樓層,不過應避免讓父母睡一樓,而子女在四樓,相隔太遠,容易導致疏遠,管教有心無力,更不可以讓小孩孤零零的住在頂樓加蓋樓層。

  黃友輔老師還說,各層的前後門最好不要在同一直線上,中間需要有轉換或阻隔,以免財露錢耗;此外,每一層的衛浴間,各樓層應規劃在同一方位,以順暢污水系統的排放。

  透天厝頂天立地的特性,可以讓使用的空間變的很大,能夠發揮巧思的方式,也比一般都市的公寓大樓來更多元,除了要利用既有的優勢好好規劃,更需要透過佈置好風水,來打造一個舒適的完美住宅。

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