投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200812 (52)

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經濟不佳,央行自今年9月25日以來,已經連續5次降息,累計降幅高6碼半,郵局一年機動定存利率由今年七月高點2.65%,快速下跌至近年新低的1.5%,僅次於92年SARS當年的1%!房仲建議,現在把錢放在銀行,還不如“錢”進房市,選擇報酬率穩健的投資標的。

■ 定存利率僅1.5% 房市報酬率3%起跳

  股市受到國際經濟情勢影響,今年股市市值幾乎腰斬,在國際經濟局勢尚未回穩前,目前投資風險明顯偏高,而房市大起小回,基本上以自住需求為主,投資比重有限,再加上金額龐大,一般民眾投機炒作有限,在目前不景氣時代,相對於股市來得穩健許多。

  永慶房仲集團總經理廖本勝說,以500萬定存為例,一年利息約七萬五千元,但實際上如果是大額存款,可能連3萬都不到,與其放定存,不如慎選區域地點,尋找適當的住宅或商辦產品來投資,目前租金投報率3%-6%,都比定存利率1.5%來得划算。

■ 低利時代投資 住家商辦店面都划算

  以一般住宅或是辦公來投資來看,目前租金投資報酬率分別介於3%~4%及3%~6%,都遠比郵局定存來得高。資金相對不足的一般消費者,不妨選擇住宅產品來切入,在目前的低利環境下,七成貸款,350萬貸款以目前一般銀行房貸利率2.2%來計算,每月房貸支出約一萬八,如果能搭到政策優惠房貸大約一萬七左右,與每月房租收入差距不大。

  而手握大筆資金的民眾,廖本勝建議,可以考慮商辦產品,最近自用型買方投入為中小型商辦增溫不少,短期除可自用及收租外,長期來看一定有增值潛力;而店面產品前一波價格已經有點高,嚴重壓縮到目前租金投報率,建議想長期投資的民眾,要精算投資報酬率,可慎選租金投報率3%以上的店面來下手。

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租售小廣告充斥台中市街頭,租售市場都一樣颳起「小美廉」風潮,凡是大坪數店面、住宅、辦公樓都難出租售,因為承租人已經做出最壞的打算、最好的準備,寧可租小地方節省開銷,甚至考慮買來自用還更省錢;租屋族更逢低入市,買氣最好的就屬低價促銷,小而美的新成屋!

■ 高房價城市置產不易 租屋者變多

  根據住商不動產最近發佈調查,20歲至39歲的年輕族群,在購屋成交比例上,出現下滑現象,由去年的51.1%,下降到今年第4季的45%,不過,50歲以上族群的比例,從去年同期的21.9%,上升到25.4%;39歲以下的人多數人以租屋暫代,比重較去年增加近1成。台中業者卻表示,這是台北地區的特殊現象,景氣不佳,年輕人前途未卜,居住在高房價城市就只好暫時以租代買,在房價相對價廉物美的台中,卻有不同情況!

■ 台中新成屋「美而廉」 以買代租超划算

  台中房子規劃設計時尚新潮,房子又新又便宜,中古大樓與新成屋單坪差價約在4、5萬元,中古屋單價較低,但自備款較多須備3成,新成屋則有促銷優惠,又有低自備款誘因,買氣都不錯,舉例買台中中古3房2廳衛總價400萬元,以年利率2%、房貸七成280萬元計算,前3年繳息不還本金,每月只需付出4600元,剛好是逢甲學生套房的月租金水準而已,這是台北市縣房市無可比較的優勢。

  學士商圈新成屋的「勝美學」案楊經理強調,台中新舊屋價差不多,消費者寧可買新房子,選擇熱鬧地點比較保值,現在成屋市場貸款額度高利息低又有多項促銷,裝潢還含在貸款裡,買房子正是好時機!


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捷運周邊抗跌保值眾所周知,不過到底什麼價錢買近才最合理?是不少購屋族心中共同的疑問,房仲建議,不同時期買進的捷運宅有不同漲幅,消費者可以以「公式」檢驗買方開價是否合理,再決定是否購買!

  從十年前木柵線通車的經驗推估,東森房屋表示,捷運路線與場站位置規劃初期,車站出口周邊的預售屋、新成屋的房價、地價,就會先出現一到三成的不等的漲幅;等到捷運開始施工,受到交通黑暗期的衝擊,沿線與站區附近的房價,開始會出現一到兩成的回檔;等捷運通車時辰確認,房價會從原先漲價點,再度向上攀升一到三成。

  但如果通車時間受到延宕,等於宣告交通黑暗期延長,如果已經有人在預期漲價的心理效應下,買到高點的房價,那麼除了自住客因為居住需求較不受房價波動影響外,投資客得想辦法等下去,除了出租變現外,如果資金短缺情況嚴重,可能必須脫手套現,甚至可能要以接近市場價格的方式割愛了。

  因此,想要逢低買進捷運宅,可以選擇在房價回跌的交通黑暗期,或是捷運延宕的時機點進場,都有機會便宜購屋,精打細算的消費者不妨多問多打聽,只要時間對了,可以省下一到三成的購屋預算!

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台中房市新成屋當道,不論市區或郊區的大樓或透天,不論2房的或豪宅別墅,現在都紛紛祭出促銷方案,限時、限量降價、送裝潢,怕只怕沒人來出價,擺明要給客人佔便宜!此時買家入市最有利。

■ 2008最後倒數 台中建商最後搶市

  景氣直直落,年初搶搶滾,如今景氣冷颼颼,十期附近的「承昌大順」透天新成屋案的副總徐志彰表示,原先樂觀看好房市的建商採先建後售,希望完工時順勢漲價,現在希望落空,還必須動腦筋吸引來客,「下禮拜已經是2009年,新成屋又多一歲,上千萬級別墅快變成『新古屋』,很無奈!」

■ 問買賣態度 老代銷:雙方都要更積極!

  房市冷,台中「變相」降價促銷廣告隨處可見,不論從媒體或接待館現場,賣方的態度積極,惟恐留屋會留成愁的氣氛彌漫。

  「眼前房市情勢對買方較有利!」中部資深代銷業者直言,業主或代銷不可消極期待房市自動落底反轉,目前銷售時間最重要,應該要更大膽出手,想方設法,便宜也好、加碼贈品也罷,都要讓買家滿意,順利出清成屋為目標。同時建議欲購屋者,應仔細評估自身財務能力與需求,積極把握建商促銷期優惠逢低進場。

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景氣急凍,過去風光一時的高科技業首當其衝,各種裁員減薪的消息不斷傳出,即使只是先放無薪假,收入銳減,也讓這群科技人的生活大受影響,最近房市更掀起一波「科技新貴賣屋潮」!

  台灣房屋副總謝萬雄表示,過去科技新貴「股票變鈔票,鈔票變房子」的榮景不再,最近包括竹科、內科、中科、南科等園區周遭房市,陸續出現科技新貴出脫手上物件的情況。

  謝萬雄分析,這些科技新貴過去往往在年終發了股票分紅後,就把錢投入房市,過去投資預售屋的高科技人,交屋後如今得面臨繳交貸款的壓力,但景氣直直落,今年別說是年終獎金,就連正常領薪的工作,現在都得上三休四、變相減薪,房子一交屋就得面臨斷頭危機,不少人只好降價求售,因此,謝萬雄也建議,手頭上有資金的消費者,如果有意搜尋科技園區周圍的物件,現在正是逢低進場的好時機!

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【蔣福錦╱台中報導】
精誠路商圈以台中港路到公益路間最熱鬧,大隆路以北的精誠路商圈近精明一街,是最精華地區,店面價格也最貴,透天店面總價約2500~3500萬元,月租金6~15萬元。該商圈生意穩定,加上透店多為屋主本身持有,釋出量相當少,可謂一店難求。

一店難求
精誠路位於台中市西區,五權西路以北的精誠路都屬於5期重劃區,精誠路路寬15米,沿線商家密度高,以台中港路到公益路間最為熱鬧,店面屋齡普遍約10~20年,由於生意穩定,店面釋出量較少,加上透天店面以屋主自用居多,市場上極少有出租或買賣,大樓店面的出租或是買賣成交量相對較多。
21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順說:「精誠商圈約1996年成型,2003年店家開始聚集,其中商圈內的店面又經過2~3次洗牌、淘汰,近1~2年店面價格趨於穩定。」

大隆路以北房價較高
台中港路至大隆路之間的精誠路以西有精明一街商圈,是店面價格最貴路段,地坪20~30坪透天店面總價約2500~3500萬元,月租金約6~9萬元,角間店面月租金約10~15萬元。此段大樓店面較多,總價約2000~3000萬元,每戶月租金7~9萬元。

公益路以北的精誠路店面價格大致以大隆路做區分,東森房屋東興加盟店副理廖峯甫說:「大隆路以北的店面相較於大隆路以南,價差至少高出200萬元。」此外,大隆路以北、精誠路以東有不少舊式別墅改裝成咖啡、簡餐店,但這類店面幾乎沒有釋出求售。

大隆路至公益路之間的精誠路店面價格較便宜,透天店面總價約1300~1600萬元,每戶月租金4.5~5萬元,大樓店面總價950~1300萬元,每戶月租金3.5~4.5萬元。

透店月租金3萬元起
公益路是市內重要幹道,因此精誠路鄰近公益路的店面價格又較為提高,永慶不動產台中5期加盟店店長陳韋仲表示,公益路至向上南路的透天店面與大樓店面約各一半,地坪20~30坪透天店面總價約2800~3300萬元,每戶月租金3.5~4萬元,1+2樓的大樓店面總價約1000~1500萬元,每戶月租金3~3.5萬元。

向上南路至五權西路屬於精誠路商圈後段,王柏順指出,本區段以透天店面較多,總價800~1400萬元,月租金3~4萬元,大樓店面總價800~1000萬元,月租金2~2.5萬元。

精誠商圈的消費客源依店面屬性不一而略有不同,例如台中港路至大隆路的精誠商圈因為鄰近精明一街,有較多外來客,而該區段有不少具異國風情的特色餐廳,也有部分的外國人士會來此消費。而大隆路以南的店面以餐飲類居多,消費客源除了附近居民外,也有不少5期、7期、美術館的人口來此消費。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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內政部建築研究所今日(25)公佈97年第三季台灣房地產景氣動向調查,結果顯示房地產景氣與同時、領先指標都大幅下降,房地產景氣燈號七年來首度出現藍燈,政大地政系教授張金鶚表示,「房市真正的危機才正要開始!」

■ 景氣對策訊號 7年來首度藍燈

  根據內政部建築研究所統計,本季房地產景氣對策綜合判斷分數是7分,較上季的10分相比,減少了三分,讓景氣燈號隨著氣溫,創下七年來新低點,而其中素地交易量指數較上季減少一分、住宅使用率較上一季減少2分。

  政大地政系教授張金鶚表示,第二季初因總統大選結果使房地產市場出現短期的反彈榮景已經消失了,第三季回歸市場持續衰退的基本面,成交量萎縮,議價空間加大,房價信心分數創新低,法拍屋增加,房地產同時指標大幅下滑1.87%,來到100.88,讓第三季房市真正來到下修期。

■ 領先指標大幅下滑 2009房市恐難復甦

  除了同時指標大幅滑落之外,房地產領先指標也不樂觀,根據研究結果顯示,房地產領先指標綜合指數為95.95,與上一季相比較下降2.59%,屬於大幅變動的狀態,這項結果將顯示未來3季後的景氣,也就是說到明年年底為止,房地產仍看不出復甦跡象。原因在於2009年房地產景氣展望,將隨著新成屋大量完工、法拍屋持續增加、失業率攀升以及減薪潮,導致房價負擔能力下降,而出現明顯下修,金融機構的房貸評估將會更趨審慎保守。

  張金鶚說,雖然市場上有釋出降息、降稅等救房市政策,甚至大三通啟航等利多消息,但是仍擋不住經濟成長下修、失業率飆高、房市成交萎縮等多項利空,景氣持續低迷,由民眾買不起房子、建商賣不出房子的情況看來,房地產真正的危機才正要開始。

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2008年進入尾聲,這一年,台灣房市大洗三溫暖!從總統大選的預期心態,到全球掀起經濟危機,台灣房屋分析出十個關鍵因素,讓消費者一窺究竟,也提前為2009房市先佈局!

■ 二房風暴重挫台股 信心危機影響房市

  美國「二房」風暴,美元走軟,油價反彈,經濟前景持續不樂觀,全球股市下挫。這波全球房地產景氣衰退過程中,起初是高油價引發通貨膨脹,導致民眾消費力下滑,然後就是連環的金融財務危機,直接引爆全球股市,而金融風暴嚴重衝擊到台灣股市,投資人不管投資在海外或是台股。

  2008年11月消費者信心指數(CCI)調查的總數為50.00點,與去年同期的63.34點,跌幅高達26.68%,當投資者預期未來房市不佳、不看好的同時,信心也減弱,相對投資態度將更顯保守,也不願意再把口袋裡的錢拿出來,反而轉向寧緊抱現金,靜待市場變化,故投資環境惡化,連帶影響房地產的投資交易。

■ 股市波及房市 失業攀升挫買氣 

根據主計處統計,2008年11月失業率為4.64%,失業人數比10月增加3萬1千人。2008年下半年企業關廠歇業頻傳,失業率的增減,最直接的影響就是民眾將面臨無工作所得收入的窘境,連帶的對於購屋者購屋資金會出現趨緊的現象。

  台股自520以後跌幅將近56%,其他國家跌幅更大,房市股市相互牽連,受到股市持續下滑的影響,房市交易量自七月開下修,房市正式從賣方市場轉為買方市場,直到接近年底,買屋的人數增加,買氣才可以稍微解凍。

■ 全球豪宅市場急凍 油價下修降原物料成本 

  美國金融海嘯狂掃全世界,全球面臨資金流動性風險的問題,尤其是豪宅總價偏高,貸款金額也高,變現性差,因為豪宅客層較一般住宅少很多,另外,豪宅的退訂率也出籠,許多人寧可放棄千萬訂金,也不願意硬著頭皮買,未來房價跌價損失遠超過訂金損失,因此豪宅市場呈現急凍現象。  

  不過,在耶誕節前夕卻傳出房市一大利多,國際油價暴跌逾9%,重挫至4年來新低價位,直逼每桶35美元。低油價目前車市景氣有稍微回籠跡象,運送成本大降,使國際原物料大幅回檔,包括營建的鋼筋、水泥、砂石成本大降,蓋房子成本都大大降低。

■ 利率調降救房市 優惠房貸利多下猛藥

  為了搶救經濟,央行下半年則連續採取5次的降息動作,銀行的降幅預計會介於0.35%~0.5%,目前一年期的定存利率為2.2%~2.15%,調降之後一年期定存利率會降到2%以下,年息剩下大約是1.5%上下。而可以稱為「房市火星塞」的利率不斷下降,有助於加速房市買氣。

  政府更推出振興經濟與房市政策,如降息、房貸戶20年可延展至30年、2000億優惠貸款、住宅政策補貼方案、青年安心成家專案等多項低利優惠貸款政策。降息一來減少法拍屋爆量,另一方面減輕企業融資的壓力,期待低利率將銀行爛頭寸逼出,藉此活絡整個金融市場,達到拯救股市房市的目的。

■ 交通改變房價走勢 大三通效應發酵

  過去一年來,高捷紅線、橘線以及台北捷運南港東延段陸續通車,在房價上都有半年的預期通車行情,在不景氣之下,捷運站成了抗跌的票房保證。高雄紅線、橘線通車前半年,捷運站出入口的店面或路口三角窗店面,都被炒高近一倍以上;南港捷運東延段通車,拉近東南港和北市市中心的距離,南港站和經貿南站堪稱是南港未來最有潛力的雙引擎;另外,南港鐵路地下化之後,周邊的一些住宅房價也呈現逆勢抗跌,或惜售的心態。

  而今年「江陳會」,兩岸簽署了空運、海運、郵政、食品安全等四項協議報告,過去繞道的航線截彎取直,而且開放兩岸金融機構互相設點,未來兩岸金融貿易交流將更緊密,房市自然也會有機會活絡起來。

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未來台中直轄市區發展重心向南屯西屯位移日漸明顯,位在中彰快速道、中山高及高鐵軸線上的黎明新村,因為交通便利的獨特性,成為台中下一個房市發展的明日之星!

■ 台中潛力地段 中科走廊行情看漲

  台中市已經有超過12 期的市地重劃區,土地釋出快雖能平抑地價,但房市卻一直有過度供給疑慮,因此,諸多台中房市資訊一再透露,選擇區域與房屋產品的重要性與唯一性,換言之,買對潛力區域的精華路段上的保值性房產才能贏,否則房子只能用不能幫主人賺錢。而大度山上由后里到南屯成功嶺之間狹長的工業帶,由北至南有中科、台中工業區、精密科技園區,被視為未來房市前景看漲的中部科技走廊。

■ 黎明新村房市傳奇 老社區脫胎換骨

半封閉的上千戶黎明社區緊貼面積186公頃的單元2(黎明自辦重劃區),越過黎明路和七期做實質整合,別墅用地為主的單元2,最主要為住1-A、住1-B、住1-C、僅少數大路邊有住2供作店面。

  黎明新村老美式社區原為省府辦公與員工住宅,現改為行政院中部辦公室,發展33年來形成機能完善的黎明商圈。位居高鐵、一高、中彰、環中、中港、特三號、筏仔溪交通樞紐帶,距工業區僅一線之隔,加上七期發展日趨成熟,4大重劃區中心點的老社區是否引爆點,炸開南屯新行情,後市值得關注!

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2009年的房市如何?美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民以電影1895的數字,預估明年房地產成交量會減少「一」成,全國平均房價會全面打「八」折,房地產業將有「九」裁員減薪,預售屋推案量則將會大減「五」成之多!

■ 交易量下滑1成 房價打8折

  今年的成交量38~39萬件,張欣民預估,2009年的房地產成交量,會減少「一」成,萎縮至34~35件,與2006年的高峰45萬件相比,相差10萬件之多。「八」指的是全國平均房價,將會全面打八折,張欣民表示,08年房市走下坡以來,跌幅大約已經到達10~15%,明年跌幅將可能繼續擴大,全台房價跌幅也會拉大至二成,郊區跌幅將會高過市區,中南部跌幅高過台北地區。

  市場急凍,量縮價跌,房地產業也遭波及,張欣民認為,「九」成房地產相關從業界受波及,可能面臨裁員減薪;首當其衝的預售屋推案量,將會大幅減少「五」成之多。

■ 2009年房市 地產業者最大考驗

  張欣民表示,自2003年開始,房地產起漲,掀起歷年來最長一波的多頭景氣,許多相關業者都有不小的獲利,口袋夠深,要挺到08年底是沒問題的;不過,2009年在整體市場萎縮、價格下跌以及預售案大減的情況下,將會連帶影響相關產業,2009年對於房地產業者來說,將會是最大考驗的一年,張欣民也強調,這是房地產復甦之前的必經之路。

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根據內政部營建署第3季「台灣住宅需求動向季報」資料顯示,第3季全台已購屋者買房子的動機,約56﹪是首購自住, 28﹪是為了換屋自住,剩下接近16﹪才是為了投資,可見首購族群仍為市場主流,換屋自住需求遞減。

■ 危機入市 中古屋成市場熱門

  太平洋房屋李珠華副總指出,以目前的低利率環境,買低總價、訴求2房或小3房的小宅,確實比租屋划算。若以地區來分,北市換屋買氣縮手、首購比重逐漸增加;而北縣、桃竹縣市、台中縣市和高雄縣市首購比重更都是接近6成。其中,全國已購屋者約有45﹪買中古屋、35﹪買新成屋、18﹪買預售屋,證明中古屋是全國購屋者首選。

  再進一步了解購屋動機,李珠華指出,在北市第3季中,購屋的人主要還是以首購自住為主流,台北縣、桃竹縣市、台中縣市和高雄縣市皆是。

■ 考量自身條件 年底到明年首購好時機

  李珠華指出,對於有意購屋的自住客及長期持有投資、保值、升值者,現階段貸款支出比前3季降低了許多,如果沒有趕上前一波房價飆漲前買屋,今年年底及明年上半年,將會是逢低布局的最佳時機點。

  建議消費者先評估自住的需求,以及是否已經有足夠自備款足夠,並評估每月付貸款的能力是否穩定且足夠,如果條件都符合了,又碰上價格合理的房子,就是逢低進場的最佳時機!

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房價連年攀高,國宅房價卻往往比周邊行情低一成左右,因此廣受自住客的喜愛。然而,國宅均免不了有管線老舊的問題,屋主轉賣也受國民住宅條例所限制,想要購置國宅,務必要再三確認物件的屋況和產權!

■ 買國宅、撿便宜 施工品質也不能馬虎

  原名「國民住宅」的國宅,是政府早年為了增進民眾住宅自有率所推出的住宅,幾經轉手、延用至今,多數國宅都有屋齡高、管線老舊的問題。更甚者,部分國宅在進住之初,就陸續傳出了漏水、規劃不良等缺失,使得國宅「物廉價美」的美意產生「一分錢、一分貨」的疑慮。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,民眾購置國宅之前,一定要先深入了解物件的屋況。舉例來說,80年代以後興建的國宅,就常有屋漏的狀況發生;71年11月到75年1月間興建的房屋多為高輻射危險群,選購前不妨要求賣方出示海砂屋、輻射屋的檢測報告,或向周邊住戶打探實際狀況,再決定是否購買。

■ 選購中古國宅 避免產權糾紛

  根據國民住宅條例的規定,國宅所有人必須住滿一年才可以轉賣,惟市場中仍有所有人在期滿之前,就以私下先做權利轉移、期滿後再辦理過戶的方式出售國宅,這樣的做法,很可能在日後導致產權糾紛。

  為了避免發生產權糾紛,徐佳馨建議,民眾在購置國宅時,還是直接選擇中古國宅比較好。其中,80年以後興建的國宅,諸如內湖東湖國宅、北投百齡國宅、中和飛駝國宅等,這些國宅的屋況和規劃都還不錯,不喜歡過於老舊中古國宅的民眾不妨參考看看。

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近年興建的新成屋,常規劃有中庭花園、健身房、游泳池等公設,標榜家就是最好的渡假中心,卻也墊高了公設比。房價比周邊行情低了一至二成的國宅,同樣有高公設比疑慮,既然無法省略公設比支出,建議您選購社區規劃和管理制度良好的國宅,直接化阻力為助力!

■ 設備、環境維護 評估社區管理績效

  國宅社區住戶相當多,動輒數百戶,再加上屋齡老舊,公共設施維護不太容易,偏偏購屋時又不能省略公設支出,導致不少民眾對於國宅的高公設比相當感冒。其實,只要仔細比較公設維護和社區管理狀況,篩選出品質良好的物件,高公設比也未必會是市場抗性。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,有意購置國宅的民眾,一定要從裡到外徹底了解物件。除了了解外圍生活環境之外,更要親自前往觀察該社區的電梯維護、消防設施和公共走道,並與社區店家、住戶交換意見,評估社區管理績效,從而了解公設支出是否划算。

■ 社區緊密連結 優質國宅受歡迎

  如果社區管理得當,公共設施和空間也可以是加分效果。徐佳馨表示,中正區的新隆國宅、松山區的延壽國宅、中和的飛駝國宅,便因社區連結緊密、居民素質整齊而名列國宅管理的模範生。其中,飛駝國宅的房價便因此高出周邊行情1萬元以上。

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央行多次降息,房貸戶、定存戶上演兩樣情。房貸戶樂得多省一筆利息錢,定存戶卻因利息收入減少而叫苦連天。房仲業者建議,與其把資金冷凍在銀行裡,還不如投資房地產做包租婆、包租公,不僅獲利可能更豐厚,資產還更具保值性,免去「錢越變越薄」的憂慮。

■ 千萬定存 利息和收租收入差近10萬

  如果民眾擁有千萬資金,該如何規劃投資?房仲業者表示,千萬資金足夠在信義區購置一間32坪的中古屋,依照目前的區域行情推算,租金在16000到20000元間。一年12個月下來,將可為屋主累積19.2到24萬元的收益。

  反觀在央行數度降息的當下,民眾如果選擇將資金全數投入定存,依照目前1.4%的定存利率來推估,一年利息也僅有14萬元,兩種投資管道的獲益差距高達5到10萬元!

■ 投資風險不同 民眾謹慎評估

  隨著景氣下滑,不少民眾選擇避免投資風險、擁抱現金,但是,任何投資都有風險成本,只要慎選投資管道和投資標的還是有獲利空間。

  房仲業者便建議,受到景氣的影響,不少租屋族群選擇從房租較貴的台北市遷往台北縣,與台北市一橋之隔、大眾運輸便利的地段尤其受青睞,如果民眾投資這些熱門地段的中古屋,行情和出租率均佳,那麼投資效益也會隨著提高。相較於讓資金存在銀行裡,領取微薄的利息、等著錢越變越薄,投資房地產還更具保值性!

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金融海嘯來襲,造成股市重挫、房市低迷,欣元商仲調查中、大型連鎖店2009年的展店計畫,發現明年度中、大型連鎖店展店趨於保守,展店總數只有往年高峰期的一半,其中以走平、低價的民生必需產業為主,非民生必需品等產業大都態度保守,不但停止展店,甚至裁撤賠錢的分店。

■ 八成連鎖店暫停展店 唯餐飲業一支獨秀

  「長期經營各行業連鎖店以來,不曾遇過這麼差的景氣!」欣元商仲總經理焦文華表示,今年下半年幾乎有8成以上的連鎖店停止開店,而收店、頂店的數量更是不計其數。

  欣元商仲調查15家較具知名度的中、大型連鎖店,今年開店總數約在520~
590家之間,大台北區約佔280~320家之間,和前2年比較,總數減少了將近一半,行業以平、低價的民生必需品產業為主,其中又以餐飲業最為積極;在停止或保守開店的行業別調查分析,多數為非民生必需品的相關產業,如麵包、蛋糕、化妝品、汽車展示、影音光碟、瘦身美容、補教業、中式餐廳、服飾業、書店、家電3C等行業。

■ 連鎖店經營困難 店租主力10~30萬

  以超商而言,前幾年四大品牌每年可開出600~800家店,今年大約只開出200多家分店,明年展店目標約在200~300家,因市場飽和及景氣不佳,超商已連續二年開店總數不到以往的一半;至於展店較積極的全聯社、康是美、中華電信、王品及漢堡王,其餘如屈臣氏、大學光學、三商、爭鮮、85℃、吉野家等公司,則較往年開店數保守許多;另外,家樂福量販店及台北旅店等走平、低價、量販的公司,受景氣影響較小,則持續展店。

  「未來一年的景氣恐難樂觀!」焦文華指出,中、大型連鎖店展店能承受的租金,除家樂福、台北旅店特殊需求者除外,單店月租金超過30萬以上,大多不考慮,月租金主力大都落在10~30萬之間。

  停止或保守開店的連鎖店10大行業別中,今年度新增加了麵包、蛋糕、化粧品、中式餐廳、服飾業及家電3C等產業,其中以麵包、蛋糕及服飾業最慘澹;服飾業已經持續2、3年不景氣,投資成本高、租金高,營收下滑3、4成;其他如化粧品、中式餐廳、家電3C等行業,營收平均下滑2~4成不等。

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房市大起大落的2008年,1~10月全台建物買賣移轉件數為32萬7,023件,相較去年同期34萬7,521件,下滑幅度5.89%,已連續兩年呈現衰退,預估今年全年件數可能不到38萬件,僅稍高於92年SARS當時的水準!展望2009年,永慶房屋認為,在自住客撐場下,房市明年下半年可望落底回溫,而利率持續下修、兩岸三通的效應,以及富裕階層轉投不動產投資等四大趨勢,都將是明年房市能否翻轉的重要關鍵!

■ 2009上半年盤整期 自住客撐場

  展望2009年,永慶房仲集團總經理廖本勝預估,2009年上半年交易量能不易有明顯的成長,不過應有機會築底,下半年隨著三通效應的發酵及國際經濟情勢的好轉,自住型的購屋者進場,擴大成交量,房市可望回溫。

  根據97Q3永慶購屋趨勢大調查之調查結果顯示,首購及換屋需求的比重佔78%,而投資需求僅佔22%,,廖本勝表示,由於明年的房地產市場仍難脫盤整格局,因此預期投資買盤仍將保守,自住型買方將持續掌握市場,民眾可好好趁著這波房市修正盤整階段,多看、多挑、多比較各物件優缺點,趁勢拉大議價空間,選擇發展潛力佳的區段,並趁著低利時代,多加利用政府各種優惠房貸,大幅降低購屋負擔並大膽進場議價,一定有機會可挑選到令人滿意的物件與價格。

■ 利率持續下修 逢低買進好時機

  台灣近來頻頻調降利率,政府也陸續推出許多低利優惠房貸政策,加上延長購屋貸款期限至30年等政策,對於購屋民眾而言,將可大大降低每月購屋支出。以房貸500萬為例,用政府優惠利率1.775%、20年期計算,每月本息支出24,765元,30年期每月本息支出僅17,925元,連2萬元都不到,再加上央行持續降息,對於一般雙薪家庭來說,將大幅降低每個月的購屋貸款支出,民眾可趁著這波房市修正進場撿便宜。

■ 三通效應延燒 牽動商用不動產市場

此外,兩岸已開啟海運、空運直航和郵政直通,明年三月,兩岸預定簽訂金融監理備忘錄(MOU),預計半年後兩岸金融機構將可互設分行,從此之後兩岸間貨幣流通就不再需要經過第三地才能做貨幣轉換,兩岸金流實質效益將遠大於人流、物流,兩岸經貿關係才真正全面交流,台灣商用不動產的需求也將日益增加,也推升商用不動產的價格及租金收益。

■ 金融海嘯重擊 不動產投資翻紅

全球金融海嘯引發股市重挫,相較亞洲各國,2007年台灣富裕人士的資產配置中,不動產配置比例僅17%,為亞洲各國中最低,廖本勝認為,未來台灣的富裕人士勢必會調整資產配置的習慣,穩定收益型的資產將逐漸受到重視,其中購買具有穩定租金收益的不動產,不但可享有穩定的租金報酬,又符合台灣人有土斯有財的傳統觀念,未來將逐漸受到富裕人士的青睞。

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景氣寒冬,今年七月離開鄉林建設的前總經理魏嘉銘,卻選在最冷的時機,在台中英才路成立嘉磐建設公司,但到場祝賀的台中建投公會理事長賴源釗卻信心滿滿的表示,明年第二季,台中房市應該就會春暖花開!

  13日的開幕慶祝茶會上,來賓擠滿了百坪的辦公室,包括台中建投公會理事長賴源釗與副議長陳天汶都到場,給予魏嘉銘最真誠的祝願!賴源釗說,他個人深受魏嘉銘心裡話感動,低迷景氣讓大家都閒下來了,真該學習魏嘉銘趁機多陪家人並且每天運動強身。

  至於中部房地產幾時能回溫?賴源釗表示,明年第二季應有機會!賴源釗打趣地說,台中推案冷卻下來,建商有如田螺含水過冬,對於市場常謠言建商某某跳票負面消息,賴源釗澄清說,近幾年建商確有賺錢口袋夠深,也懂得因應時勢收縮規模,大家不必擔心這個問題。

  「與賴董同學30年、共事20年,最終在鄉林的整座森林裡,沒有一棵樹是屬於我的!」終於自立門戶,魏嘉銘感慨的表示,當初默然離開鄉林,經過數月的沈潛,仍然放忘懷不了最熱愛的建築業,今後將栽培屬於自己的小樹苗,對於台中房市的旺盛企圖心,不言可喻。

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根據台北市地政處最新公布的11月買賣移轉棟數,市場交易量幾乎是今年最低紀錄,僅高於2月的3552棟,11月買賣移轉棟數剩下3732棟,是今年以來第3次跌破4千棟,幾乎回到SARS前一年2002年的平均單月交易量!

■ 北市房市價跌12% 成交量急縮五成

  由於買賣移轉登記多呈現上月交易數字,搭配信義房屋在10月的成交價格比對,10月台北市價量都創下新低紀錄,今年年底前的房市交易,已有「旺季不旺」的態勢。信義房屋企研室主任蘇啟榮指出,台北市11月買賣移轉棟數,幾乎回到SARS前一年2002年的平均單月交易量;比起買賣移轉棟數最少的2001年的3111棟,近月市場交易狀況只比當時好一些。

  信義房屋內部比對成交統計資料發現,台北市10、11月平均成交單價每坪約為35餘萬元,較4月每坪下滑約5萬元,價格衰退幅度約12%,但同時間台北市買賣移轉棟數卻急縮將近5成,蘇啟榮表示,現在房價大概修正至去年第2季的水準,但量能卻急凍至2001年的低量,在市場進一步擴量前,市場價格難以具備強而有力的支撐,走勢仍舊偏弱。

■ 逆勢成長!文山、內湖銷售成績亮眼

  台北市的12個行政區中,有6個行政區,買賣移轉棟數較5月高點下滑超過5成,表現最佳的為文山區與內湖區。其中,文山區因為房市5月時基期不高,且位處市郊平均房價較低,衰退幅度較小;內湖則因新成屋第1次登記大量出現在10月,與買賣移轉棟數登記有時間落差,導致11月的買賣移轉棟數不減反增。

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景氣不佳,各行各業經營困難,中部科技走廊龍頭的中科工廠也不例外,進入度小月階段,而台中房市也降溫,首購族成為買盤主力!不過,賣得好的多數是總價500萬內的2、 3房的大樓產品,少許大坪數豪墅也有成績,相對於大樓豪宅或假豪宅市場的冷淡不振,戶數稀少、地段好的大地坪獨棟、雙併豪墅讓企業家更能安心進場。

  台中市建築投資公會理事長賴源釗樂觀認為,明年第二季台中房地產可以春暖花開;再觀察店面市況,資深房仲業者吳茂楚指出,台中市店面成交量價有微幅下滑現像,很多成交個案顯示,若是賣方不貪肯讓價,都會很快成交。

  整體來說,店面買氣還行,租金未見大幅下修現象,投資店面須看報酬率和增值力,在台北3%左右的報酬率已經不錯,但在台中年報酬率須5%起跳,現在全新樓店或整棟透店出租率確實偏低,跟供需失衡有關,加上景氣壞生意難做,失敗率很高,也降低了店面需求,房東購入新店面的成本通常高過舊店面的,而且所在區域或地點未必最好,反應出來的競爭力就不好。持平而言,景氣復甦快慢左右國民所得,房市的榮枯也只能寄望景氣好轉了。

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根據內政部資料顯示,本季全國核發建造執照宅數16,273宅,較上季減少23.63%,較去年同季更減少了37.19%,美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,在景氣低迷信心不足的當下,政府釋出建照可延後兩年的政策,可能會讓建商推案急縮,明年度的預售案可能較今年少五成以上。

■ 景氣前所未見 建商恐急縮

  房市景氣急縮,市場上出現不少案子連預售屋都蓋好了,代銷確認賠停銷的情況,不然就是跟著市場變化,更動產品的格局與屬性,而內政部日前也公佈了第三季的住宅景氣指數,全國核發建造執照宅數只有16,273宅,較上季減少23.63%,更比去年同季減少37.19%,有此可見建商對於大環境的信心嚴重不足。

  此外,政府也釋出建照可延後2年的政策,讓建商有喘息的空間,在大環境不佳、手上物件滯銷、建照減少、可延後推案的情況來看,明年度建商延後推案或是先建後售的機率相當大,所以張欣民預估明年的預售屋推案量,可能會比今年少五成以上。

■ 預售交屋期 議價好時機

  而根據內政部統計,到今年第三季為止,建商所核發的住宅使用執照已經有84941張,預估今年將會發出大約10-11萬張,這也表示明年度將會有10萬戶的新成屋釋出,而其中當然包含想要趁成屋脫手的投資客,在市場住宅供過於求的情況下,議價空間也跟著變大,所以張欣民建議,想買屋的民眾,可以趁現在多看多比較。

  此外,張欣民也表示,房市不景氣,投資客退場,也正是民眾購屋的好時機,民眾購屋時,依然要以地段與生活機能當做優先考量,才會是不景氣的當下,最聰明的購屋方法。

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