投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200901 (48)

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近幾年來,高單價高總價的豪宅紛紛崛起,除了比氣派,每一種建材更是上上之選,從外觀的門面氣勢、結構安全,到內裝的材料和出入門禁系統,通通都是價格不斐的高檔產品,頂級的建材早已成為豪宅的基本配備,才能展現屋主非凡的尊貴氣勢。

■天然石材築牆面 鋼骨架構不可少

  以目前市面上所推出的豪宅來說,SRC鋼骨鋼筋混凝土結構可說是豪宅的基本配備,由日本引進的SRC,是在鋼骨外層另配鋼筋,並同時灌漿形成保護層的產品,因為結合了純鋼骨(RC)和鋼筋混凝土兩者的特性,所以柱子的耐震度相對較高,如果遇上強震,可大大降低建築過度變形或是崩塌的危險。

  除了房屋的基本架構有來頭,內部的天然石材牆面,更是呈現豪宅貴氣的主要建材,以大理石為例,紋路對稱、色澤較深、拋光度高的物品價錢一定較高,或是罕見的觀音石、萊姆石、純白大理石或帶金屬光澤且花紋一致的花崗岩等,也都是頂級豪宅的首選。

■木製品突顯氣質 嚴密門禁系統重安全

  除了天然石材可以顯現出豪宅主人的絕佳品味,木製家具的選用也是另一種呈現。不論是沉穩的檀木地板,亮麗的花梨木、內斂的黑檀木或是典雅的胡桃木傢俱,都展現屋主個人風格的最佳擺置品。挑選木材,應先觀察其木紋,紋理細緻美觀,而且會散發出香味者較佳,此外,質地硬、木質結構厚實的原木,較能夠呈現出細緻的質感。

  豪宅頻頻熱賣,安全和隱密性也成了另一重點,除單門單戶的設計之外,紅外線保全監視、磁卡門禁、指紋、聲納,或是角膜辨識等,都是各個豪宅必備的安全設備,近來更有建商和業者結合,推出以ETC當作門禁出入管制的服務,讓金字塔頂端的族群可享受,結合科技與時尚的自在生活。

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如何在五花八門的產品中,挑選績優股?以店面投資來說,首要關鍵就是挑選人潮群聚的區域,此外,充分了解商圈資訊,以及掌握市場行情也都是事前的準備課題,只要把握交通便利和精華地段的原則,投資店面也可以輕鬆簡單!

■ 店面首重格局地段 詳讀合約不吃虧

  店面產品和類型五花八門,但不論是在成熟商圈,或是潛力商圈的店面,其面積大小約在20到40坪之間較剛好,格局方正也是不可或缺的要素。此外,周邊空租店面的數量、未來增值性、適合業種、人潮與來店客比例等評估點,都是決定租回報率的重要關鍵。

  在店面位置的選擇上,越能夠吸引目光、進出便利的物件,越容易讓顧客進門光顧,因此,一樓店面產品是最佳選擇,尤其是三角窗位置,通常都會有大批人潮湧入。至於二樓店面雖是不得已的選擇,但通常價格較為便宜,因此,若有三角窗位置,且獨立進出口的物件,也是不錯的選擇。

■ 陰陽街難集市 租金最高差一半

  所謂的「陰陽街」,就是指在同一條路上,陽面的店鋪生意興隆,陰面這邊卻門可羅雀。會形成陰陽街的原因,可能是道路過寬、緊鄰永久性空地,如公園、學校,或是商圈周邊有、老舊社區占據阻隔等情況,使得同一條路上,兩邊可開發的狀況不一,而連帶影響到商圈的整體發展。

  東區是全台北「陰陽街」效益最明顯的地段,自從主打精品路線的微風廣場進駐與SOGO同側的單號地段,更是加速帶動人潮往SOGO復興館這一頭聚集,造成對街的「陰面」商家數量銳減,店面租金部分,最高還差距了5成以上,也使得對街的商機只能改走大眾化的餐飲路線,來力求生機。

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投資房市,除了靠轉賣出租賺錢之外,現在買都市更新屋,也成為一種新興的房市投資策略!由於老舊社區的坪數實在,一旦經過都市更新後,房價一夕暴漲,舊屋馬上變金屋。

■ 注意土地區分 建坪越高獲利越多

  投資都更屋,一定要選對區域,因為都市更新案之所以迷人的原因,在於改建後,不但房價翻漲,坪數也可能隨之變大,不過投資都更案時,一定要注意土地的使用區分,到底是住宅用地還是商業用地?因為會有建蔽率與容積率的不同,容積率越高,建坪就越大,改建後當然也分的越多。

  通常來說,商業區會比住宅區高,因為商業區的容積率從商一的360%到商四的800%不等;而如果是住宅區的話,最多也只有300%的容積率而已,容積越高獲利就越高,所以在選擇投資標的時,商業區是最好是投資標的,讓你的老屋輕鬆變金屋。

■ 都更整合越快 獲利越快

以目前來說,台北縣政府所推動的都市更新,有五大熱區,包含板橋、新店、樹林、汐止、永和等,在去年度(96)已完成都市更新的先期規畫,預計在97、98年度接續辦計畫擬定以及相關的變更和招商程序。

  而都市更新最困難的地方,在於整合不易,因為許多更新案,往往規模過大,所以拖了10年以上都尚未整合完成,所以民眾在投資都更標的時,盡量選擇整棟公寓在4樓以下的房子,因為戶數少、產權也相對單純,整合速度也比較快;另外要盡量避開店面與高店租的路段,以免屋主為了賺租金而整合不易。

懂得過濾標的後,再查詢公告地價,有穩健成長的區域,就是可以考慮的產品。投資都市更新案,最重要的就是要整合迅速與高倍獲利,民眾一定要掌握這兩個準則,才可以手中的老屋「麻雀變鳳凰」。

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受到金融海嘯影響,房市買氣緊縮,2008第四季國泰房地產指數調查顯示,雖然全國房價指數仍維持在歷史新高點,但上漲力道已經明顯趨緩,銷售率與成交量指數,分別創下92年第二季與93年第二季以來新低,顯示成交量跌,但房價卻沒跟著下跌的衰退趨勢,張金鶚預言,「這恐怕將延後房市落底的時間!」

■ 預售屋推案量大減 銷售期大幅延長

2008全國新推案個案市場,年大幅萎縮了21%,其中以台中都會區與台北縣各減少三分之一最為明顯,各地銷售率都呈現萎縮狀態,台北市三十天銷售率跌破10%,價格支撐能量已經嚴重不足;台北縣成交量指數,相較上季與去年同季,分別萎縮四成與七成,三十天銷售率下滑到6%以下,後勢仍看跌;桃竹與南高的表現,銷售跌幅則相對偏緩。

雖然銷售成績一路下滑,不過房價卻未如想像的跟著下滑。前三季的成交價格都呈現上漲,第四季雖然漲幅回穩,但平均每坪19.99萬的成交價格,仍較上季上漲了0.23萬,台北市的成交房價55.21萬/坪,也比上季上漲了0.25萬,可見房市雖然買氣不振,但建商仍不願下修價格,政大地政系教授張金鶚認為,房市的修正,通常是價先於量,但房價遲遲無法修正,房市自然無法落底,這對市場恢復正常面將造成阻礙!

■ 交屋期恐爆退屋潮 租金市場出現下滑

根據第四季國泰房地產指數報告分析,95年以後大量申請的新建案,將陸續在今年交屋,由於景氣下滑,張金鶚憂心,不但連購屋的消費者沒能力履約交屋,一旦爆發退屋潮,連建商也抵擋不住這波金融大海嘯,屆時房市恐怕將更雪上加霜!

  過去價格相對平穩的租屋市場,上季也出現下滑趨勢!整層住宅的標準租金為2.09萬元,租金指數較上季大幅下跌了6.63%,相繼年同季也大幅下跌了7.97%;套房產品標準租金1.14萬元,租金指數較上季跌了7.35%,相較去年同季,則大幅下跌10.11%!

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房市有多冷?數字會說話!根據信義房價指數顯示,台灣地區住宅房價指數走勢已連續三季下修,其中北市指數單季下跌9.26點,北縣指數下修幅度亦達7.04點,同步創下自2000年以來單季最大跌價空間!

■ 失業率攀升 房市跌跌不休

  受到全球金融海嘯波及,2008年11月國內的失業率已驟升至4.64%,失業人數達50.7萬,反映在房價表現上,高雄美術館區週邊、農16重劃區及左營高鐵站區週邊大樓住宅,高雄市房價指數較前季大幅下滑約一成,來到129.38;在台中市區部份,受到七期、八期重劃區週邊價格回到2006年水準的影響,台中市房價指數亦同步下修至94.61,較前季修正約9.5個百分點;大台北地區房價指數下滑的程度雖不較台中高雄般猛烈,但同樣也出現較明顯的修正,其中台北市較前季減少約4.83%,來到182.47;台北縣部份則減少4.55為147.62,均已回到07年同期的價格水準。

■ 房價「硬著陸」 創2000年以來最大跌幅

  信義房屋發言人陳文祥解釋,雖然第四季大台北地區房價指數的修正比例,不若台中高雄明顯,但已經是自2000年網路泡沫以來,單季修正比例第三高的時段。2000年網路泡沫事件蔓延,北市房價指數在第四季出現極大的跌幅,較前季下跌幅度達6.75%;而在2003年初所爆發的SARS疫情,引發房市的拋售潮,使得03年第二季的北市房價指數應聲重挫,較前季修正5.84%;去年受到金融海嘯引發全球性經濟不景氣的影響,台北市房價自08年第一季的高點開始出現反轉走勢,連續三季向下修正,累積修正幅度達13.65點,已是自2000年以來修正速度最快、修正幅度最大的一次,呈現「硬著陸」的現象。

自2008年9月底起,三個多月內,央行連續降息六次,累積降幅達2.215,利率急速下修的情況下,讓國內的房地產市場再度回到「買比租划算」的情況,陳文祥表示,在配合政府的各項救市措施及低利率的環境下,待價格修正至市場接受水位,應能有效激發出潛在的購屋需求。

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房地產景氣差,根據統計,房仲店已經銳減一成之多,而不動產仲介公會理事長李同榮表示,景氣尚未落底,預計到年底房仲數可能會再少1~2成,以目前房仲數3500家推算,年底可能再收300家,預計這波金海嘯將會沖倒600家房仲店頭!

■ 景氣尚未落底 都會區首當其衝

  李同榮表示,雖然有些加盟店已經提前出場,但是還是有不少店頭仍在苦撐,等待房市春天的到來,不過這波景氣恐要低迷至2009年底,預估關店總數會到達600家以上,其中以北、高都會區首當其衝。

  李同榮解釋,因為台北、高雄屬大型都會區,過去幾年的漲幅也最大,所以跌幅也會最深,此外,這兩個地區的房仲店頭數也最多,所以衝擊也最大。

■ 鎖定區域、客層 經營30年不搖

  2009年,雖然房仲面臨前所未有的挑戰,但李同榮仍樂觀表示,只要用心經營不怕沒交易量,李同榮經營房地產超過30個年頭,雖然過去20年當中,有14年景氣是不好的,但是他經營的房仲卻依然屹立不搖。

  李同榮說,雖然他經營的是獨立品牌,但是他清楚定位區域及價位,鎖定天母和北投地區、2000萬以上的高價產品,堅持深耕地方才是最好的行銷策略,李同榮要店頭與在地民眾建立良好的互動關係,「畢竟買賣房子不是小數目,唯有讓民眾信任,才容易成交!」

  李同榮認為,未來房仲可能會有走向行動辦公室的方式,取代現行一個小區域內房仲林立的模式,而這波金融海嘯,也正好讓房仲市場有正常的汰弱機制,以提升房仲人員的專業度,這對市場而言,反而是種良性競爭!

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隨著台中縣、市明年將合併升格直轄市,腹地廣大的中部人口6百萬,加上居於台灣中心點且擁有國際海空港的優勢地位,也是目前距廈門大三通最近的距離,種種條件,賦予台中商辦需求極高的發展空間!

■ 把握不景氣 適時進取好標的

  台中市區中港路一段、二段商辦大樓林立,大多數為銀行、證券、保險、投資公司、媒體承租。產業外移,貿易、海空運、直銷業家數銳,影響大坪數的出租率,空置率逐年增加,許多中小型公司不重門面,改以巷子內透天厝做公司,建坪7、80坪租金只需2、3萬元,還可以兼做倉儲、宿舍,省錢又好停車。

基於租金收入穩定,台中建商與人壽公司把握不景氣,適時進取好標的,轉作包租公。台中市新市政中心目前有2場A級商辦正在興建,一個位在文心路二段新市政廳旁「順天經貿廣場」,只租不賣,另一案位於市政路目前結構體中的「市政都心廣場」;台中港路2段有全新拉皮的興富發RICH19,也是只租不賣,遠雄人壽在中港路段精誠路口圈了塊地預備蓋辦公樓,另外位於台中港路1段由國泰人壽標下的原廣三Sogo二館正在改裝做出租辦公樓。

■ 中古商辦單坪6萬元 最看好捷運物件

關於行情,仲介透露,台中二中附近大雅路上有15年中古高級辦公樓成交價單坪只有6萬元,而且銀貸額度很高。目前台中市租金最高的辦公樓位於公益路一段,單坪租金仍在千元以下,房仲指稱,未來最看好文心路沿線捷運站區商辦大樓,其次台中港路2段靠近七期區段。台中商辦市場長期受投資人忽略,反而暗藏商機。認為現在介入台中商辦風險低投報高,是投資店面之外,另一個好標的。

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過去漲幅原本的不大的台中市南屯區、南區、北區,5月時於受到322總統大選利多的刺激,到達每坪11.97萬元的價格,但是年底受到全球經濟不景氣的影響,下滑至每坪10.97萬元,跌幅為-9.1%,與台中其他區域相比反而跌幅較小,成為這波金融大海嘯下的相當抗跌區!

 台灣房屋不動產研究室分析,大多數的投資大眾都看好南屯區未來發展,價格也能保持一定的水準,文心路、大墩路與公益路等賣場與百貨林立,生活機能強,加上未?五年在中科持續引進高所得人口及創造產業群聚效應,因此南屯區算是台中地區抗跌性強的房市區塊!

  台中市跌幅最高的西屯區,主要是因為地處七期重劃區,台灣房屋總經理彭培業表示,七期以豪宅建案居多,而受到日前金融風暴與台股大跌的影響,全台豪宅的買氣受創,加上西屯區近兩年新蓋建案非常多,導致餘屋量飆升,因此價格下修,半年來跌幅高為-15.53%。

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房市到底何時觸底?不少房地產相關學者與業者眾說紛紜,去年5月,前不動產仲介公會理事長李同榮就曾經預言,走了好幾年多頭的房市即將下滑的,果然,2008下半年房市慘跌,哀鴻遍野,如今,李同榮根據經驗法則評估,「房市要落底,起碼得在今年第四季以後!」

■ 根據房市經驗 盤整期約一年半

  李同榮說,民國61年、70年、78年,台灣房市都曾經面臨走跌的衰境,「通常都得經過一年半的盤整期,才有可能觸底反彈!」要觀察市場是否已經觸底,李同榮則建議,以中古屋價跌三成為指標,一旦中古房價出現一定的下修趨勢,這才代表市場即將反彈回升。

以這一波金融海嘯造成的房市大跌來看,目前台北市的中古屋價已經跌破兩成,與售更從五月的高點,下跌了兩成半到三成,高價宅的跌幅更是深不可測,但因為跌幅還不夠,因此市場上的交易量仍無法浮現,李同榮認為,第二、三季下探的空間仍大,「而去年5月才開始走跌的房價,經過一年半的盤整,落底時間可能落在今年第四季以後!」

■ 還未觸底反彈!年後購屋撿便宜

「觸底不代表反彈!」李同榮也提醒,78年房市大跌,房價約在79年底觸底,盤整了將近十年,才出現近幾年的房事多頭盛況,可見房市反彈還需要一段時間先回溫,同時還要視景氣基本面評估,才能確定能否回到之前的房市榮景。

  看壞今年房市景氣,不過李同榮卻認為,現在正是消費者進場的好時機!雖然今年5月房市高出行情價三成的的成交,屬於房市不正常現象,但近幾個月買氣急凍,只剩正常交易量的三、四成,同樣也不是市場正常情況,李同榮預估,「過完年後房價下修,購屋族還有便宜可以撿!」

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景氣不佳,房市冷清,政府加快腳步推動都市更新!2009年開始,營建署將陸續檢討修正都市更新相關法規、加速政府為主都市更新招商投資,並協助輔導民間都市更新案儘速實施。

  為加速都市更新,營建署將針對簡化作業程序、增加獎勵誘因、國有土地參與更新機制、強制更新及其他排除投資障礙等部份,檢討修正都市更新條例及相關子法。此外,營建署也將加速政府為主都市更新案招商投資,並針對已選定20處政府為主優先推動都市更新案,成立專案推動小組,推動招商作業;98年成立中央都市更新基金,支應政府為主都市更新案招商作業所需經費,並且已由公務預算撥充基金4億元,未來視實際需要逐年編列。

  除了公部門本身的腳步加快,營建署也將協助輔導民間都市更新案儘速實施,除了由內政部營建署及各地方政府提供單一服務窗口協助外,更新案件因地方耽誤未處理時,內政部將召開都市更新審議會逕行審議。

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2009開春,房市景氣如何?欣元商仲預估下半年買氣就會回升,但總體交易量仍將創下十年來新低,甚至比SARS 時期更低!

■ 價跌量修 購屋族撿便宜好時機

  「買氣將比去年下半年增加1成!」欣元商仲看好明年房市止跌有望,不過整體交易總數將創10年來新低量,甚至更低於SARS期間之交易量,而被視為景氣落後指標的法拍市場,97年全省月平均有7000戶,98上半年預估全省法拍屋)平均總戶數,將突破8000戶以上!

  不過,欣元商仲預估,98年整體房價平均將下跌1成,供給量高的區域將下跌1.5-2成,這對購屋族來說,不啻是一大福音。

■ 店面市場看跌 投資客第二季進場

  店面市場方面,今年全年度次級商圈的空置店面將有增無減,租金仍看跌,不過,商用不動產僅辦公室及店面影響較小,尤其有租客之產品,而今年上半年交易量仍然低迷,第二季部份投資客會進場撿便宜貨,租金報酬率至少維持在4%以上,才可吸引買方進場。

  在價格方面,捷運及一級商圈店面房價下跌0.5-1成之間,次級商圈空置率10-20%之商圈店面房價將下跌1-2成。

■ 消費券效應 連鎖店看好第一季

  97年零售餐飲業消費指數已連續5個月下滑,工業生產及出口均衰退下滑,造成減薪、裁員,失業人口破50萬,消費力不振,因此,今年各大連鎖店整體開店量僅剩往年一半,承受租金的能力也下滑1-2成,而營運不佳,入不敷出之連鎖店將持續裁撤賠錢據點。

  不過受到消費券與陸客來台效應影響,欣元商仲預估,今年第1季及第4季連鎖店業績表現較佳,第2季及第3季營收不樂觀。

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今年底捷運綠線將動工、明年又將進行台中縣市合併為直轄市,台中市房市牛年開春喜氣洋洋!由於過去幾年,中部房價漲幅有限,因此受景氣衝擊相對較輕微,其中,生活機能完善、商業發達的五期沿線,與七期文心路二段只有一線之隔,又有台中第一條捷運線經過,沿途新站區已成為店面投資的不二選擇,不少人逢低買進,開始尋求投資捷運店面!

■ 大業路口家樂福站 集結成黃金商圈

  期待捷運新站口形成黃金商圈,五期這邊的店鋪不論新舊,幾乎沒有物件委售,但委租中的樓店卻很多,房東抱緊寧可不租也不輕易降價的原則。房仲說分析,「房東光看到捷運『錢』景不錯,當然要長期持有金雞母哪裡會想賣掉?」其中,公益路口、大業路口、市政路口區段最佳,大業路口家樂福站應會集結成黃金小商圈,熱鬧程度將僅次於愛買雙捷運共構的中港路站。大業路站區往西通過七期最高檔的別墅區,1000米距離直抵行政院中部辦公室的黎明新村商圈,形成人潮串聯匯流效果。

■ 文心森林公園加持 大新國小站周邊看俏

  捷運綠線大業路站往南到達大新國小向上路出口,以文心森林公園為地標,公園的圓形戶外劇場常舉辦演唱活動,戶外停車場寬敞,向上路貫穿台中市精華區,交通便捷可連接特三號線直到台中港、又接上五權西路交流道可上國道 1號,還可經中彰快速道直抵烏日高鐵站。

  業者認為,五期向上路大新國小站周邊過去雖然炒作森林公園題材,房價卻無起色,現在正好趁捷運效應起漲點逢低入市,利潤較大。

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土地融資緊縮,市場上傳出有建商為了求現,已經開始拋售土地!政大地政系教授張金鶚分析,建商賣地求現會造成土地價格的下修,也將會連動房價的下修。

■ 出清手中好牌 週轉資金渡難關

  張金鶚表示,土地是建商最重要的資產,此時有建商賣地,原因除了極需資金的週轉外,在大環境不好的情況下,已經精簡人事成本的建商,如果還是無法收支平衡,只能出脫手中土地,以免先被貸款壓垮。

  「養地對於建商來說,是一項重要的投資!」張金鶚分析,除非萬不得已,建商通常不會輕易將手中的“賺錢的王牌”出清,除非連建商都不看好後續土地的價格,「而建商開始賣土地,是房價開始下修的徵兆!」

■ 土地融資緊縮 市場悲觀氣氛蔓延

  而美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民則表示,銀行對於土地的融資明顯緊縮,可見不看好土地價格,甚至認為過高,一旦建商開始拋售土地,將使市場增加悲觀的氛圍,讓土地價格開始下修,並帶動房價應聲下滑。

  2008年的房市榮景,讓國有土地遍地開花,頻頻創下空前高價,但是近半年來景氣反轉,成屋交易停滯,250萬一坪的豪宅已成往事,雖然年底還有幾筆零星土地高價成交,但是僅限於精華區內的小土地,整體而言,房地產與土地的價格下修,似乎成為建商最不願面對的真相。

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景氣波動,再加上銀行定存利率連跌,不少人轉向房市投資,改當包租公、包租婆,中信房屋建議,手頭上有充裕現金的民眾,不妨在主要租屋市場中挑選生活機能佳、交通方便、與靠近學區的路段產品規劃不動產投資!

■ 優質交通機能宅 租屋族最愛

  根據中信房屋調查結果,全台三大住宅租屋市場排名依序為台北市(61.8萬人)、台北縣(59.3萬人)、台中市(14.8萬人),調查結果也顯示,國人租屋最常選擇的附加條件,以生活機能良好(42.71%)最高,其次為交通便利27.57%,第三與第四則分別為近學區10.00%與近工作地點8.57%。

  在租屋產品部份,中信房屋胡佩蘭特助指出,目前佔全台人口數15.09%的租屋民眾,所偏好的產品以電梯大樓(兩房以上)所佔比重最高41.71%,套房次之31.29%,公寓(兩房以上)佔居第三18.14%。

  就坪數需求而言,大多集中在15~30坪之間(97.29%),七成(71.14%)民眾月繳房租萬元以下,這顯示租屋市場仍是經濟壓力下的選擇;另外,15坪以下的小坪數產品僅佔6.29%,30坪以上則是2.43%,而22.14%的民眾可負擔月繳租金1~2萬元。

■ 同樣坪數產品 報酬率南北大不同

  從投資報酬率來看,中信房屋董事長胡佩蘭提醒,同樣產品在不同縣市有不同報酬率。台北市目前30坪總價1,350萬元的中古屋產品,月租行情為為兩萬五千元~兩萬八千元,換算下來的投報率約為2.2%;而高雄市則約為3.3%。值得注意的是,台中市甚至高達5.2%;若民眾將三房一廳的房子請照後變更為四間套房,再花30~40萬元裝潢出租,投報率更高達8.3%。

  胡佩蘭補充,此次的調查也發現,一般房客最擔心租屋時遇到色瞇瞇(36.14%)和小氣(21.00%)的房東。並且無法接受門禁管制(38.43%)、不能開伙(25.57%)、不能帶異性朋友回家過夜(23.14%)等租屋限制。

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為保障5000餘家會員公司,以及為數10萬之多的房仲從業人員的生存與經營權,房仲公會全聯會15日召開記者會,嚴正抗議農會可從事農地買賣,痛批「這根本是在搶房仲飯碗!」

  才剛接任不動產仲介經紀營業保證基金會主委的魏嘉銘,同時也是嘉磐建設董事長,他認為去年通過的《濃又發展條例》,讓農會等農民團體可以辦理農地買賣、租賃、委託經營等仲介業務,大幅壓縮了農業縣市的仲介生機!台灣房屋也表示,過去有很多農民以農地抵押向農會貸款,有些人後來根本繳不出貸款,造成農會有一大堆抵押品。

  房仲公會全聯會表示,「農地銀行」政策上路一年半以來,各地農會雖然可以協助農民買賣、租賃農地,但一則破壞了既存法令「不動產經紀業管理條例」的「人必歸業,業必歸會」的立法精神,會使土地掮客規避政府的管理,重回從前掮客打濫仗、「牽猴仔」的混亂局面,「將使合法仲介業受到無法彌補的戕害,使合法的不動產交易現況毀於一旦!」

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景氣有多差?數字會說話!失業率從五月份的3.84%攀升到11月的4.64%,其中大學以上失業率更高達5.25%,不少人開始考慮開店當老闆,台灣房屋首席總經理彭培業建議,創業者除了要挑選新興產業,還要抓住市場潮流,並瞭解區域行情,因為租金可能是小本創業所必須負擔的最高成本部份,一定要審慎思考!

■ 瞄準聚集經濟 補教、3C最賺錢

  望子成龍、望女成鳳,再怎麼省,父母也不會省孩子的教育經費!每到晚上六點跟九點,不少補習班、安親班附近街道都嚴重塞車,這表示含有教育概念的補教業仍然具有市場。台灣房屋建議開設地點,以車站、學校附近為佳,以台中的德安百貨為例,涵蓋台中縣與台中市消費人口,加上歷史名校中興大學、台中高農、台中家商等圍繞,讓復興路補習班林立,就是設置補習班的絕佳地點。

  台灣房屋園區分公司副總莊秋芳則表示,科技業面臨大幅裁員,許多科技人朝向自行創業發展,但這些被裁員的科技新貴,大部分手頭上還保有資金,提醒準備創業的民眾,若是要鎖定3C商品,最好是面寬五米以上的店面,面寬夠寬較容易吸引目光,此外,停車也是必須考慮的問題,以新竹光復路為例,商圈雖然人潮充足,但停車問題受到是店家的詬病,所以在開店之前要先考慮停車位是否充足。

■ 緊鄰百貨商圈 女性商品店家首選

  此外,百貨公司週年慶爆滿的女性血拼人潮,不論景氣與否,證明「好好寵愛自己」的女性商品,市場依舊存在,這類女性商品的店面創業者挑店面時,雖然不能跟百貨公司抗衡,但可以沾沾百貨公司的光,以台北市為例,東區SOGO商圈是首選,另外,五分埔與晶華酒店附近商圈,都是經營女性商品的絕佳地段!

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台中市文心路綠線高架捷運今年底動工,也將進入交通黑暗期,雖然高架化會產生噪音破壞街道景觀,尤其對沿線透店3樓以上影響最大,根據台北經驗,凡是捷運共構站區域房價表現都很不錯,因此,不少專家與業者認為「是時候了,該密切注意台中藍綠線捷運站效應!」

■ 捷運效應 文心路中港路口周邊夯!

  房仲表示,文心路中港路交叉點雙捷運口周邊,以步行500米以內距離最看好,例如大容西街、大墩19街、清海路一段、惠中路、惠來路三段、文中路惠來國小等區段,這些街區就在七期新市政特區對面,立地條件萬中取一,外加交通機能優化,好上加好。

  房仲業說,現在捷運系統啟動,會製造新站口並形成黃金小商圈,就是炙手可熱的熱區,台中市捷運系統會帶高房價但對漲幅卻不認為會有「飆」的可能,房價、房租水準都需待市場考驗!

■ 不景氣購屋術 捷運線精華區別墅當紅

  位於新市政特區北面,雙捷運口周邊500米步行距離以內的惠來路三段、惠中路附近別墅區,有藍線捷運地下鐵規劃,漸漸受到換屋族重視,就是看中地點比七期西側還棒,中港路一線之隔,享受新光三越、遠東SOGO、大都會歌劇院的繁榮,買百坪別墅拉皮整修、變裝新別墅,比花3、5千萬買七期房子,可省下大把銀子。

  此外,房仲透露,別墅區8米巷子大、鬧中取靜,走路5 分鐘可到七期新市政府上班,市府議會員工有幾千名,許多公務員頗有興趣。

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時機歹歹,不少房市投資客退場,但隨著買氣逐漸回溫,手頭有多餘資金的投資客,該把錢放到哪裡,才不會被通膨給吃了?台灣房屋總經理彭培業建議,「現在投資店面正是時候!」

  彭培業說,921過後,當時根本沒有人敢買房子,他當時就預言,店面投資的報酬率較高,因此,要求當時的北區房屋各店頭,趕緊將人力與資源放在店面上,果然,921過後,店面市場大熱,「買賣房地產,就是跟時間對賭!」

  「店面是目前最強的貨幣,比歐元、美元更好!」放眼2009市場,彭培業再度看好店面市場,他強調景氣不好,失業率高,創業率也高,現在不少人開始轉向做小生意,等景氣起反轉,彭培業預估開店人數還會再增加,不過,目前的主力產品,還是集中在總價3000萬以下的中低價店面。

  而新年度開始,台灣房屋也開始將各店頭營業主力,放回店面市場,就是看好兩岸三通後的連鎖效應,希望景氣翻轉,再創佳績!

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國內房市交易幾乎停滯,政府部門苦思如何救市,學界也提出不同的建言,
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議,不如限期調降土地增值稅,
房價可望有1成的下修!

■ 調降土增稅 創造三低環境

  「降低土地增值稅的方式,政府曾在2002~2005年間使用過,當時成效相當不錯!」張欣民表示,土地增值稅是賣屋的最主要成本,當年在土增稅減半政策之下,讓買方有較大的議價空間,因而促進了中古屋市場的流通,而形成低稅率、低房價、低利率的「三低環境」,帶動房市全面復甦。

  因此,如果政府若能在限期內,將目前20~40%的土增稅全面降到10%或更低,再搭配限期取消契稅的話,買賣雙方的成本都降低了,可望讓房子有0.5~1成的下修空間。

■ 降稅熱絡房市 政府稅收不減反增

  雖然表面上降稅會讓政府稅收減少,但是張欣民認為,會因此刺激房屋交易量會增加,所以在「薄利多銷」的環境下,整體稅收不一定會減少,以2002~2005年的經驗為例,當時的稅收不減反增,「這對當前低迷的房市,或許是一種新的救命藥方!」

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冷氣團罩頂,但台中市卻陽光普照暖烘烘,讓人心情開朗!氣候溫和、物產豐富、有高山有大海地理條件特優,使台中市已然成為台灣退休族定居首選城市,台中建商看準商機,紛紛蓋起市郊大地坪別墅,總價2000萬元上下,在快速道路聯結市區的交通利多下,採買、消費或就醫都超方便!

■ 郊區獨棟擁百坪土地 私院養花種菜

  台中市別墅具有百坪左右土地,4層樓總價壓在2000萬元,已經出現在北屯太原路三段廓子部附近區域,有建商以退休族為對象,希望用休閒養生等慢生活主題贏得買家歡心,建商樂觀相信,將吸引與台中有地緣關係的北客!

  別墅預留近70坪土地空間,可供住戶彈性規劃利用,業者透露,土地利用多朝向「發呆亭」、花房、菜園、庭園養錦鯉魚、羽毛球場、烤肉區等。

■ 百坪雙拼別墅 頂級客層最愛

  大毅建設專案經理楊鴻鵬指出,在不景氣聲中,高級別墅逐漸重拾頂級客層的青睞,立法遺贈稅降至10%,更有助於境外資金匯流入房市,加上大家終於相信,購置房地產遠比投資基金股票穩健,因此,已經開始投資置產好區段、有景觀的大別墅。

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