投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200902 (63)

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張瑞傑╱台中報導】
透天店面相對保值,台中市有不少精華路段或商圈,都有店面產品推出。業者指出,只要地點、路段佳,透天店面的年投資報酬率幾乎都有3~4%以上,且折舊率比大樓、透天別墅低,尤其是發展成熟的商圈,單戶店面總價可達3000~5000萬元,在房地產市場上一直是不敗的保值產品。

保值產品
房地產市場以住家為主,不過有少部分建商針對精華路段,推出店面型產品,一般可分成透天店面或大樓店面,其中透天店面依照路段特性不同,又分不同類型的產品,包括「純店面」、「透天店住」。

透天店住為1樓店面、2樓以上為住家,通常2樓規劃標準客廳、餐廳與廚房空間,3樓以上為臥室,由於兼具自住、投資的「雙重效益」,可攻可守,在市場上很受消費者青睞。

學校商圈報酬更佳
純店面產品,即指完全無隔間的店面,除了1或2樓作為賣場空間,3樓以上則為倉庫使用,此類產品單純投資使用,過去只出現在稀有性高的精華路段,而近年來台中市精華路段推案以大樓為主,因此純店面的透天產品已逐漸被透天店住取代。

部分業者看好學生商圈的穩定發展,近3年也開始流行在各大學院校周邊,推出透天店面加學生套房的產品,1樓作店面,2樓以上規劃6~10間的學生套房,包括中台科技大學、嶺東科技大學、台中技術學院等校周邊,都出現過此類產品,目前銷售中個案如「一中街1號」、「柏凱金店王」、「東山旗艦」等。

部分個案為強調店面與住家的雙重使用效益,把1樓店面、2樓住家或套房區隔出不同動線,以進出不受干擾為訴求,例如西屯路「碧益宏觀市政」,1樓與2樓以上的住家完全分離。

不少重劃區因人口逐漸移入,商業機能、店面效益慢慢增強,因此建商在主要幹道兩側也推出不少透天店面產品,如10期重劃區東山路、軍功路、松竹路、11期崇德路、崇德11路、9期的十甲東路、8期文心南五路、永春東路等路段,都有不少店面產品推出。

除了臨路型的透天店面外,近幾年也出現不少大型商店街式的透天店面個案,利用增闢「內店街」增加商業機能,並將消費群引進,如一中商圈的「益民一中商圈」、「一中街1號」、「東興批發大市」,台中縣沙鹿鎮的「靜宜1街」、「世紀富裕國」等。

「一中街1號」業務副理邱詔量說:「一中街的店面特性屬於集中式的發展模式,商家十分密集,因此單戶店面可再分割成2~3個單元出租,加上自成一格的小型廣場文化,店家的效應將更多元化。」

適合保守型投資人
住商不動產中區經理賴萬說:「透天店面在不景氣的時候,年投資報酬率至少3%以上,比定存利率高、也比股票、基金風險低,折舊率比大樓、透天別墅低,因此十分適合理財觀念保守的民眾。」

賴萬表示,由總價來看,台中市以12~20米路、屋齡10~20年、地坪20~25坪、總價約1500~3000萬元的透天店面接受度最高,適合小吃、服飾業、髮廊等人潮易聚集的產業。商圈愈成熟,代表人潮多、出租率高,產品地坪也會愈小、總價愈高,如逢甲、東海、一中商圈,單戶主力總價3000~5000萬元。

若道路中央有分隔島,就表示車潮快,商家一般人潮較少,則適合公司行號、工作室等靜態性質的業種,主力總價為1200~2000萬元。



資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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景氣差,因為失業繳不出房貸的人越來越多,銀行公會決議,大幅放寬「房貸紓困」條件,原本失業半年才可以申請延長房貸寬限期,現在放寬至失業一年內也可以申請,而且每人不限申請一次,最長貸款期限,以不超過30年為限。不過房仲業者認為,要搶救房市,最好全面開放延展寬限期,一來可減緩房貸戶的心理壓力,二來銀行也可減少斷頭風險!

■ 全面延展寬限期 裁員減薪都保障?

失業勞工在申請房貸本金緩繳時,原本規定須取得勞保失業給付等相關證明文件,但為了符合實務需要,公會決定勞工只要提供離職證明、定期契約證明文件,及勞工行政機關出具的離職證明文件等,就可以提出申請延展房貸期至30年。

  但是,21世紀不動產總經理王福連卻認為,許多產業除了裁員外,也開始大放無薪假,有些只能領到最低工資的房貸族,連失業補助都領不到,經濟壓力也不小,他們也是銀行斷頭的高風險族群,「如果能連這些族群也照顧到,全面放寬延展寬限期,不但可以減少房貸族被斷頭法拍,更能減低銀行的龐大呆帳!」

■ 延展30年寬限期 小心利息增百萬

  王福連也表示,在雷曼兄弟破產後,金融海嘯橫掃全球,各國開始去槓桿化,導致資金破洞產生,所以各國以降息的方式,避免不良信貸持續擴大;而延長房貸以避免斷頭、法拍,或是各種降息政策,可以減少民眾不敢消費的心理壓力,避免經濟再度惡化。

  不過,民眾申請延展寬期時也要注意,假設貸款500萬為例,利率3%、本息攤20年,每個月需支付27730元,但是轉換成30年,每個月繳納21080元,少繳6650元,看似減輕不少負擔,但是換算下來,30年卻要多繳近百萬元利息,所以建議房貸族,還款能力提升後,一定要盡快償還本金,縮短還款年限。

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交屋旺季來臨,不少購屋族將搬進新家,一圓成家夢!不過辛苦存了一輩子的錢,終於有了自己的窩,如果因為點交不仔細,住進去之後才發現買到問題屋,可就得不償失了!SGS專業房檢師丁志翔提醒,交屋時,有關「水」的設施一定要仔細檢查,以免日後發生漏水問題,到時候建商或屋主不認帳,修補起來麻煩可就大了!

■ 簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏

  有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所,丁志翔建議,驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住,並放滿水測試會不會漏水;而乾溼分離的浴廁,也要實際用蓮蓬頭開大水量,去沖洗各個角落的交接處,因為往往漏水的地方,就是與水泥的交界處;而浴室與廚房的地板排水口,也要實際用水測試使用情況。

  此外,浴室的馬桶也是檢查重點,因為如果馬桶漏水就是24小時不停歇,很容易就流失大量水費而不自知,丁志翔建議可以自備紅墨水倒在水箱內,過一陣子在檢查馬桶有無流出紅色的墨水,就可以測試水箱是否密封。

■ 抓漏大漏洞 冷氣孔、窗框測試不可少

  除了浴室廁所之外,往往會被裝潢包裝的客廳冷氣排水孔,日後萬一出現堵塞,拆除將浪費大筆室內裝潢費用,因此,交屋時要特別注意,一定要實際測試有無漏水,以免造成後續的困擾。

  另外,房間的窗緣如果施工不當,也很容易就會造成漏水,所以一定要檢查窗框與水泥間邊,有無用矽利康做好防水,否則雨水很容易滲到室內,影響入住後的居家品質。

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台中市繼南屯觀光魚市場與企鵝、海生館定案動工,位居北屯的十期重劃區文中六用地獲德國Melchers集團相中,擬建經營滑水纜繩公園Ski Park,市府更計劃成案後再蓋觀光纜車攻上大坑山頂,打造國際級遊樂區帶動大坑風景區觀光,創造工作機會與商機,有效繁榮區域房市。

■ 滑水纜繩公園新景點 可辦國際滑水賽

台中市根本沒有高級觀光景點,舊的遊樂場凋零,現在得以引進國際級觀光產業集團到台中投資,不但為台中市創造新景點並可舉辦國際滑水賽事,一舉數得。

台中市工策會總幹事王瑩表示,德國Melchers集團在全球投資有百處遊樂區,業者更在巴黎成功創造人工海灘美景,希望在在台灣找氣候宜人、交通樞紐的都會打造人工海景,台中雀中?選。人工湖深達1米半,一旦簽約動工,半年可完成硬體設施,一年內對外開放營運,不定期舉辦國際滑水賽事,預估吸引每日3千入園人數。

■搭觀光纜車不必到貓纜 台中大坑就有!

市長胡志強樂觀其成,他表示,若該集團決定落腳北屯十期文中六用地4.4公頃,將配合利用滑水園區纜繩設備,興建觀光纜車通往2、3公里外的大坑,打造國際級遊樂區帶動大坑風景區觀光。台中市觀光導遊協會理事長黃定國說,把閒置荒地開發成國際級新景點,絕對能有效刺激觀光客,也較能開發出深度旅遊。

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房市買氣冷,不少房市專家都認為,這是因為市場信心不足,而根據國土規劃及不動產中心第四季住宅需求動向報告也指出,目前台灣五大都會區的購屋綜合信心指數,已經降到50分,創下92年第二季以來的新低點!

■ 買賣價格差距仍在 潛在購屋族仍觀望

購屋信心從上季出現反轉後持續下修,近期與未來房價信心分數,都呈現看跌狀態,其中以台北縣與台中縣、市,對房價信心更顯不足,政大地政系教授張金鶚分析,「這隱含現有房價可能因買賣雙方認知差距過大,而有強烈下修的壓力!」

但房價到底還能下修多少?從住宅需求的角度來看,約87%的購屋搜尋者,看跌第四季房價,這意味著在這群潛在購屋族眼中,房價還有下跌空間,他們認為近期房價平均下跌幅度約為20.2%,但未來還有23%的下跌幅度,換言之,這些還在觀望的潛在購屋族認為,房價未來還有一波跌幅,他們短期內進場的可能性也大為降低。

■ 議價空間增一成 物件搜尋期少0.6個月

潛在購屋族群還在停看聽,但第四季已經購屋的消費者,卻出現搜尋物件期較上季減少的情況,第三季平均看屋時間長達6.2個月,第四季卻只要5.6個月,值得觀察的是,平均議價空間,也從上季的9.8%,增加到了10.2%,這表示賣家讓價,的確讓市場小幅回溫。

此外,已購屋的消費者中,首購自住的需求持續增加了六倍之多,也創下92年以來的新高紀錄;而法拍屋市場的需求量也出現增加趨勢,張金鶚提醒,「這可能是房市下滑的警訊!」

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儘管最近房價已經出現鬆動,看屋的來客也明顯增多,但市場上仍呈現看多買少,觀望氣氛濃厚的味道,台灣房屋總經理周鶴鳴說,觸底時間還是要看房價回跌的程度而定,「至少得比去年高點跌個2~3成,才算合理行情,房市也才會開始觸底回升!」

■ 房市回春!底部約在今年第二、三季

  周鶴鳴以92年SARS後的情況為例,之後房市行情一路看漲,至今走了近五年的多頭市況,投資客個個賺的荷包滿滿,現在行情下滑,顯示房價已經出現過度不合理的漲幅,不過房價要跌回92年的價格,已經不可能,因此,周鶴鳴認為,目前最合理的跌幅,約落在94年左右的房價,也就是取高點與低點的中間值,「比去年高點跌個2~3成,房市也才會開始觸底回升!」

  以目前的房價來看,已經比去年的高點將了約一到兩成,推估下來,房價應該還有衣到兩成的跌幅,才有可能催出買氣,也讓購屋族開始心甘情願拿出現金買房子,「而從目前的買氣與市況看來,時間點應該約落在今年的第二、三季左右!」

■ 好物件不寂寞 不用降價也一屋難求

  不過,周鶴鳴也提醒購屋族,如果一定要買在最低點,小心得不償失!「現在已經是相對低點,手握現金的人,已經可以考慮進場!」周賀鳴說,房地產是不可替代的商品,根據二八定律,約有兩成的人,會在房市相對低點先進場,而這些口袋較深的買家,通常比較在意購屋品質,換句話說,剩下八成的人,會等房價底部浮現才購屋,「但這個時候好的物件已經缺貨,消費者可能會面臨有錢也買不到好房子的窘境!」

  好區位的物件永遠不寂寞,只要可替代性低、釋出量也低的房子一釋出,幾乎就立刻被相中賣出,「以台北市為例,鄰近信義與東區商圈的國父紀念館附近,不但生活機能成熟,捷運幾乎就在門口,呈現供不應求的客層,根本不用等房價跌,成交一樣搶搶滾!」

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央行降息連連,錢放在銀行只會越來越薄,現在台中最夯的投資,就是套房鍊金術!近來高報酬仲介專員,手上多是「中醫地37坪整棟24間套房滿租中,年收租200萬元退休養老免煩惱!」、「總價668萬逢甲大學9間電梯套房投報9%上滿租中」、「售1585萬地28坪絕對稀有物件東海商圈透店+ 20間套房滿租中年收租120萬」等物件,投資報酬率起碼都8%起跳,足以吸引讓投資人從電話線那端蹦出來!

■ 透天整棟產權清楚 銀貸7成起

「套房賣主才不是缺錢,而是因為有利潤才拋售!」逢甲在地的惠雙房屋福星店高專吳曜光分析,物件本身投資報酬率超高,賣主不急,邊收房租邊賣看看,買方多數在計算投報率值不值與逢低進場時機對不對,條件合的自然會成交!

單獨產權獨立套房低於15坪以下只有渣打銀行承辦,銀貸只有5成,舊式整棟電梯華廈套房,若五間各有權狀的,銀貸也只能5成,最近新建的套房都以多間合併建坪,整合成一張權狀,規避小套房銀貸難度。逢甲商圈透天改套房的物件,在銀貸上至少有七成,地段好的甚至高達8成!

■ 生活機能完善 逢甲上班族、學生客源足

目前最火紅的逢甲商圈觀察套房市場,客源充足多為上班族與大學生,涇渭分明,河南路以東屬上班族偏愛區域,上班族住套房必須寧靜、寬敞、戶數單純,不想與眾多大學生混住;最受歡迎的價位,學生套房年租約五萬,上班族約7~9萬。

吳曜光說,透天套房寬敞、設備優,無管理費、停車費,美中不足就是缺管理員,整體來說,透天套房最受租客和投資人喜愛!上班族付的租金比大學生高,租期又較穩定,透天套房轉手快還能享有增值。

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信義房屋上萬物件的聯合降價,不但在同業間引發「比價效應」,根據信義房屋統計,光2月12日單日瀏覽網頁的人次,就成長2.5倍,市場更出現「溶冰作用」,成交量大增四成六之多!

■ 比價效應浮現 看屋買屋人潮湧現

信義房屋統計,活動舉辦當周,平均每個業務員帶看人次增加8.6%,2月16日至22日當周更較2月第1周增加13.6%,若與1月中旬當週相比,平均每個業務員帶看就多了3成。

2月回籠的買氣,也反映在成交量上,根據信義房屋成交資料顯示,活動後10天台北市的成交量,就較活動前10天增加43.9%,北縣成長33.6%,整體台灣地區增加46.3%,市場交易熱絡程度明顯回溫。

■ 屋主讓價7~8% 買方出價回歸理性

信義房屋仲介業務部執行協理蘇守仁指出,去年底賣方普遍開價仍高,但買方出價很低,雙方對於價格不僅沒有交集,還存有「價格鴻溝」,但「賣方普遍降價7~8%後,刺激買方看屋與出價意願,原本屋主擔心若調降售價後,買方又砍價2~3成,無法順利賣到心中理想的價格,但實際上發現,屋主讓價後,買方反倒回歸理性,也較願意出價,而非試探性的大幅砍價。

以板橋的府中站商圈為例,總價500~600萬元的物件,銷售狀況特別好,信義房屋板橋府中店店長黃樹銘指出,最近買氣的確比年初好很多,加上優惠房貸的低利優惠,光上個週末,店裡就成交好幾件。

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盧金足/台中報導
一家德國財團有意來台灣投資滑水纜繩公園,地點可能選在大坑十期重畫區,預期未來將結合國際滑水協會舉辦比賽,市長胡志強希望增建如貓空纜車的大坑纜車,吸引觀光客源。

 德商美最時Melchers是保時捷財團轄下的子公司,在世界各地投資一百多處休閒娛樂事業,最近來台灣考察水上休閒場地,認為台中市配合度最高,有意投資開發。

 副市長蕭家旗表示,德商為投資「滑水纜繩公園」(Ski Park),已花了近一年時間找地點,本來較屬意台糖土地,但台糖因月眉遊樂世界失利,對水上休閒事業沒興趣,加上租金較高,可能會選定占地四公頃的十期重畫區土地。

 台中市工商策進會總幹事王瑩表示,滑水纜繩公園,以纜繩、滑水開發內陸水上遊樂園,總投資額約六千萬到一億元,動工約需半年,一年後就可以開張,趣味性是台灣前所未有,如果合作有譜,即由市府提供土地,廠商提供技術、負責營運、國際行銷等方式共同開發。

 市長胡志強建議在滑水公園場址和大坑步道,約三公里路程興建纜車,觀光客即能從水上遊樂區搭纜車,直通大坑遊樂區,配合外商國際行銷能力,可望為大坑帶來商機。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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景氣冷颼颼,過去被視為預售屋重要檔期的329,今年卻出現空前冷清,去年總銷2200億左右的預售屋推案量,今年只剩900億,大幅萎縮了近六成之多,信義房屋代銷事業部延展組主任劉東秉說,「這應該是史上最冷的329檔期!」

■ 預售屋看跌?劉東秉:還會更冷

  劉東秉說,除了上市櫃建商必須推案,才會有財報數據之外,不少小型建商現在都選擇韜光養晦,按兵不動,因此,今年329的推案量少的可憐,「可以預見的是,預售屋價格可能又有一波小跌的空間!」

329檔期這麼冷,劉東秉分析,不代表購屋需求已經消失,主要是因為目前市場信心不足,購屋族都寧可把錢放在口袋裡,也不願意拿出來買房子,因此,建議消費者,把今年當做功課年,多花點時瞭解市場與行情,隨時準備進場購屋,「而今年的預售屋銷售數字,可能還會比去年更差!」

■ 自住客撐場 2~3房產品成主力

  329買氣不振,就算勉強推案的建商,也在產品上做了大幅調整。過去常見的大坪數產品,現在全變成票房毒藥,銷售的主力產品變成2~3房,房市多頭時,包括三重、板橋等次級地段推出的大坪數豪宅,現在全都被打入冷宮,買氣冷冰冰。

此外,投資客退場,今年仍然是自住客撐場的局面,不過劉東秉分析,因為景氣實在太差,消費者對建商的信心也缺缺,過去以預售屋為主的大台北房市,現在出現更多「先建後售」的成屋案件,值得注意的是,過去成屋市場多是集中在區位較偏遠的次級區域,購屋族群也屬於經濟能力較差的低階購屋族,但最近連中高階購屋族群,關愛眼神也逐漸轉向成屋市場,「這顯示預售屋市場的空間,已經越來越狹窄!」

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過去329檔期,被視為預售屋的重要旺季,但今年卻一片冷清清!住商不動產總經理陳錫琮表示,受到景氣影響,裁員減薪不斷,民眾購買的能力與信心不足,329檔期的預售案量大幅縮減,加上降幅有限,預售榮景不再,反而是年後中古屋的交易量,可望高於預售屋市場!

■ 預售屋市場 每坪可望降2~3萬

  陳錫琮表示,329房市受到景氣影響,買氣大幅衰退,而其中預售屋的買氣會更低迷,因為民眾普遍看衰預售屋的後市,加上建商得以延後推案,所以今年329的預售屋市場,將會出現空前的低迷。

  除了量縮之外,預售屋的價格也勢必往下修正,只是下滑的幅度仍有限,每坪大約只下修2~3萬,陳錫琮表示,由於於前幾年建商取得的土地成本相當高,而且手中有大量餘屋尚未售出,加上現在融資的利息相當低,因此,短期之內,預售屋價格大幅下修的機率不高。

■ 預售屋市場急凍 中古屋出頭

  反觀中古屋市場,陳錫琮認為,因為中古屋的屋主是獨立個體,一棟100戶的大樓,只要有1戶破盤,整棟大樓的房價就會跟著下跌,所以中古屋下修的空間比預售屋大,而在預售屋沒信心、新成屋房價居高不下的情況,有需求的購屋者,將轉向議價空間大的中古屋,陳錫琮預估,329的中古房市交易量將超越預售屋市場。

  陳錫琮認為,第一、二季的中古屋會因為屋主拋售而出現修正,而到了第三季後,中古屋可望吸引逢低進場的換屋族,或是定存轉投資的客層進場,中古屋市場可望在預售屋市場急縮的情況下率先復甦!

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根據台中市都發處與台中市建築公會統計,2007全年台中推案總額1755億元,創10年新高,而2008年減少為1000億元,不過今年329檔期推案卻大幅萎縮約只剩100億元!

■ 低利時代來臨 轉租為買等於儲蓄

  目前建商多以舊案新包裝、撤銷新案、停工、轉售土地或休息退場等方式對應困局,329建案大減量,未來的新屋供給變少,對去化餘屋大有幫助,讓中部房市朝正向發展。

  雖然景氣衰退,主計處預估今年GDP負成長2.97%,有購屋需求的人仍不少,這群人若能善用史上最低利率,轉租為買增加正資產,減少現金支出就等於賺錢;而退休族群更關心「錢要能滾錢」,不能坐吃山空,本月份股市成交量常在700億水位,很明顯投資性資金已經下海了,根據經驗法則,股市會提前反映經濟現實,一旦股海賺錢,房市連動好轉,也是觀察指標之一。

■ 逢低買進!置產保本最穩當

  但實際訪察台中首購案場銷售情況,業者雖然已經加碼送裝潢、送家電,甚至降價做誘因,成交率卻不理想,除了自備款不足與個人信用不好有關,「想等低點再買」的觀望氛圍四起,成交量始終不見起色!資深代銷業者提醒消費者,15年來,台中市的大樓價格漲幅都不大,「現在利率超低,買房子自己賺租金的確很划算!」

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房地產未來景氣看不清,土銀大幅緊縮房貸,其中對於小套房、偏遠地區、餘屋量大的地區,嚴格要求控管房貸風險,未來在房貸難申請情況下,恐會影響區域房價。

■ 套房、偏遠地區 成房貸毒藥

  由於住宅違約率上升,金管會發函各銀行停辦高風險的指標,其中包含主面積低於15平方公尺、偏遠地區、環境複雜、餘屋量大區以及套房申貸的量大區,
明顯看壞套房、偏遠、餘屋量大地區的房價,未來在房貸申請不易的情況下,很可能會影響買氣,而造成房價下跌。

  台灣房屋不動產研究室經理古景良表示,套房產品在過去房貸緊縮下,已經脫離市場主流,所以影響不大,反觀部份過度炒作的區域,實際的價值跟不上房價,影響將會最深。

  住商不動產企研室主任徐佳馨也表示,除了偏遠區域房貸緊縮之外,銀行對於購屋者的還款能力也更嚴格審查,未來民眾買屋不是有錢就好,維持良好信用紀錄,銀行才願意借錢給你。

■ 精華地區 領漲抗跌最好貸

  徐佳馨還表示,所以會選擇現在進場的購屋族,於購屋貸款成數的門檻調高已經有心理準備,所以緊縮房貸對於買氣影響不大,甚至部份精華區依然有8成的貸款成數,徐佳馨表示,景氣不好也是驗證房屋的價值最好時機,選擇精華區還是最安穩的購屋選擇。

  另外,中信房屋江龍名也提醒購屋族,房貸緊縮的當下,購屋時一定要契約中加註,「萬一銀行貸款成數不足時,該契約無條件解約」的條例,防止申貸不過,賠了終身積蓄。

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當華麗大器碰上簡約時尚,兩種衝突的風格卻能激盪出協調並容的火花,以輯空間設計師李湘亭極盡巧思的創意,將透天別墅單層20多坪的小空間,巧變成視覺無阻絕的寬敞設計,簡單的天地牆面,搭配大地色系的簡約現代感,客廳變成主人宴客小聚的完美空間,也讓室內設計利用極大化。

■ 低調奢華時尚風 空間機能極大化

  「小坪數如何創造大空間,是這個設計最大的難題!」受限於坪數大小,設計師裝潢取材費盡思量,一樓廚房用穿透性十足的玻璃取代水泥牆面,不但降低了空間分割的視覺阻絕,保有室內格局的完整方正,相較開放式廚房的毫無隔離,玻璃牆面避免了油煙外流,影響客廳空氣的通透;為了隔開廚房對門的衛浴,設計師將衛浴隱藏在木質牆面後,減少了廚房、衛浴門對門的空間不適感,也讓室內看來更完整簡單,增添視覺空間上的寬敞感受。

  喜愛在家中招待朋友與客戶小聚的主人,特別重視客廳的大器質感,李湘亭設計師利用別墅四米五的挑高空間,以弧形天花板軟化現代設計風的垂直剛硬,客廳牆面更大量採用純白大理石的低調奢華,讓主牆面與電視牆、天花板連成一氣,乾淨簡潔卻能簡單營造出空間的時尚質感,最讓人捨不得移開視線的,是挑高垂吊的義大利鎢絲吊燈,古典與現代兼容並蓄的燈飾,畫龍點睛地讓客廳品味大大加分。

  「所謂的新機能美學,就是將空間機能與居住氛圍極大化!」李湘亭設計師將一樓各種不同的空間,透過視野延伸的巧妙設計,組合成一氣呵成的新機能空間,感覺整個房子變大變寬了,住在裡頭的人,少了壓迫感,心情也跟著微笑。

■ 量身打造機能宅 幸福溫暖無價

  相較於客廳的時尚大器,二樓主臥加重了空間設計的華麗元素。為了突顯主人獨有的品味,臥室牆面別出心裁地選用了皮革材質,同色系的紅色矮櫃與咖啡色義大利躺椅,讓視覺呈現出協調而完整的色調,低調奢華的主人家品味,可見一斑。


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今年正值房市低迷,但卻也同時進入一波交屋熱潮,民眾的裝潢預算被迫緊縮,要如何運用最少的預算打造出喜歡的居家空間,也成了設計師和屋主共同的難題,是日式簡約?還是個性普普風?民眾不妨先參考網路和工具書,事先做功課,才可以和設計師有效溝通,打造出心目中理想的居家環境。

■ 善用網路、工具書 多樣風格看分明

  現在的資訊相當發達,業主不妨在裝潢前,先從相關網站上搜尋到相當豐富的資訊,以「網路居家王」為例,它除了貼心地將每位設計師依照個人擅長的風格分類,也提供互動看板的服務,讓屋主的疑惑能尋求到專業的協助。另外,更可以24小時隨時線上觀看設計師的作品集,讓屋主只要動動手,就能輕鬆閱覽每一個案例。

  除了網路的便利性不容小覷,坊間也推出許多室內設計相關的工具書或是雜誌,提供多元的小知識供屋主們做為參考,但是專家也建議,在挑選設計師前,應花點時間和設計師做進一步的溝通,才可以避免事後若出現認知差異時,後續追加工程的麻煩。

■ 提出idea 「設計顧問」幫你圓夢

  景氣不好,居家裝潢的預算大幅減少,以往60、70萬的預算更是直接腰斬,手頭緊的民眾,不妨考慮找「設計顧問」來進行規劃。民眾只需要將自己的預算和喜歡的設計風格,和設計顧問加以討論,就可以省下一大筆裝潢費用。

  一般來說,設計顧問提供的服務包括規劃室內空間和協助採買傢俱,雖然和不能和設計師們的精心規劃和完整的空間配置相比擬,但是卻是俗擱大碗的好選擇,也因此獲得不少小家庭的青睞,而且省去木作和師傅的工錢,也可以將入駐時間縮短到10來天,低預算一樣可以創造出夢想的居家!

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曾經最紅火被喻為台中金磚4區的七期、八期、中科、國家美術館,碰上房市景氣下滑,開始掉漆失色!其中以真假豪宅混雜的七期,下跌情況最為嚴重;
去年上半年就購入的投資客叫苦連天,中科則受景氣之累,房市受挫;相較之下,以自住客為主的國美館與八期,行情相對穩定得多!

■ 七期真假豪宅充斥 供過於求去化慢

  七期仲介業者分析指出,早期沒人想像得出七期會成為全國最大豪宅聚落,台中豪宅代銷業對豪宅市場,發展出獨門的階梯行銷模式。第一手買主即台商與特定投資群,從土地開發到預售期,就個案出資做股東,正式公開時宣佈銷售已破若干成數,烘托賺錢氛圍,旋即調高售價,一邊高調廣告,一邊做DS直銷給目標客層即有錢的親戚、生意上的人脈與外圍投資客,既神秘又順銷,整盤人跟著代銷一案接一案做。

利之所在,吸引更多建築同業加入搶錢行列,七期抵費地搶標成單坪200萬元,預售價隨著成本喊到60~70萬,不過,旁邊卻有殺聲陣天,只賣2字頭的豪宅成屋個案!真假豪宅充斥七期,買方難辨,許多物件被轉售數次,去年上半年買的人就住高點套房!

■ 八期、國美館自住客居多相對穩定

而在西屯中科,造鎮式的美套房、中小坪住宅強烈吸引想賺租金的包租公和基層員工,但景氣太差中科失色,房市受挫嚴重,但仲介業者認為,「景氣好轉後,七期與中科仍然強勢,買方宜多加留意逢低進場時機!」

從供給量觀察,國美館附近建地稀少,新大樓戶數不多,八期限低密度開發,別墅為產品主力,客層多為自用,投資客佔極少數,兩者房價比七期缺乏操作題材,如此一來兩區行情反而掉得少,顯得相對穩定。

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房市買氣不振,過去房市多頭這幾年,賺的荷包飽飽的不動產經紀人,現在全都哀鴻遍野!雖然信義、永慶等大型房仲,依然在大舉徵才,不過這一波景氣急凍,受傷最深的,卻是市場上約45%的獨立品牌,入不敷出,不少獨立品牌店家乾脆拉下大門,暫時歇業避鋒頭,等景氣回暖,再捲土重來!

美商易而安不動產總經理黃鵬(言希)說,目前市面上的品牌房仲約佔55%,不過仍有約45%的獨立品牌,鎖定社區在地客層,以長期深耕經營的方式維持營運。

  房市多頭時,這些獨立品牌仍有不少固定市場客層,但碰上金融大海嘯,這些資本與資源相對薄弱的獨立品牌,卻首當其衝,根據統計,去年下半年以來,房仲店頭倒聲頻傳,其中約15%是大型加盟品牌,不過高達30%的獨立品牌,擋不住這波景氣寒流,紛紛不支倒地。

這些撐不住的獨立品牌房仲,除了了經營不善,直接關門大吉外,其實有不少人乾脆先歇業停工,避開這波房市不景氣,等拜景氣反轉再開工,其中也不乏有獨立品牌業者,先轉進知名房仲店頭,充實銷售經驗。

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大墩路為5期重劃區主要道路,與7期重劃區新市政中心僅相隔文心路,沿線商家聚集,為機能成熟的生活圈,房價卻較7期便宜許多,大墩路指名大樓每坪20萬元以內,產品以3~4房為主,由自住型客群支撐房市,距離大墩路不遠的文心路、中港路分別有規劃中的捷運綠線、捷運藍線,房價具抗跌優勢。

大墩路為5期重劃區主要生活圈,沿線有大墩廣場、家樂福、麥當勞、屈臣氏與便利商店等,大墩路與向上路口有萬壽棒球場,可滿足食衣住行需求,5期重劃區與7期重劃區僅文心路之隔,生活機能卻比7期重劃區成熟。
大墩路北起中港路,南至南屯路,大墩路往北轉中港路西行,可銜接中山高中港交流道,往東可達台中火車站,文心路規劃中的捷運綠線、以及中港路捷運藍線,使大墩路發展更具潛力。

3~4房最受歡迎
永慶不動產台中東興加盟店經理許國珍表示:「大墩路屬於成熟生活圈,受到自住型買方青睞,可支撐該區房市交易,目前市場上少有投資客介入,房價抗跌。」此區3~4房比套房受歡迎,行情也較高,指名大樓每坪至少11萬元以上,套房社區單價則在8~9萬元之間。

此區因區段條件佳,跌幅有限,以「寶佳麗」為例,景氣佳時每坪均價約15萬元,現在每坪均價約14萬元,僅下修約1萬元,跌幅在1成以內。許國珍指出,大墩路生活機能強,房價比7期重劃區便宜,7期重劃區指名大樓至少25萬元起跳,大墩路單價最高指名大樓「惠宇敦品」每坪15~20萬元,全區零店面。其他熱門社區還包含「寶佳麗」、「采固卓越」、「寶璽公園爵邸」等。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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【陳建徵╱台中報導】
擁有寬廣市區景觀的大樓住宅,是許多人購屋選項之一,台中市有多處路段享有居高臨下、眺望市景的優勢條件,尤其西屯中科及世貿地區是市景住宅群聚處。業者認為,市景住宅房價較一般住宅高1~2成,但保值性高、未來轉手快,目前每坪13萬元起就能買到全新市區絕景房。

市場搶手
大台中地區略呈盆地地型,都市周圍山陵環繞,由山陵高處俯瞰台中市區,有多處絕佳景觀的眺望點,其中以台中市西、南屯區大肚山台地沿線可及性較高,尤其中科園區設立後,帶動建商推案,中科及世貿地區近年來出現不少訴求市區景觀的市景住宅大樓。

保值性高轉手快速
信義房屋台中區協理黃伯堯指出,在市區的大樓只要高度夠高,多半就具有市區景觀,但視野可能只有局部,台中市7期重劃區雖然有不少高樓,但因建物密集,不一定每棟大樓都有視野景觀,中科及世貿地區的幾處路段,因位居大肚山上,具備全面性的廣闊視野,與7期高樓豪宅的視野不同。

順天建設副董事長王忠正說:「台中市具備居高臨下、完整市區視野路段並不多,工業區一路因道路前方有高度落差,整排道路沿線都具有開闊的市區景觀,是難得的地段條件。」

中科及世貿地區市景住宅的主要路段,包括工業區一路、中港路三段等地,另外福林路沿線因面對低矮的透天建築,也形成新興的市區景觀點,部分路段除了東向的市景外,更同時擁有南向或西向面對東海牧場,雙景觀是地段優勢,也是建商的重要訴求。

想擁有市景,必定要付出略高的代價,王忠正表示,同一棟大樓,有景觀的景觀房,每坪約較無景觀房高約1.5~2萬元、約1~2成,但景觀房仍較受歡迎,銷售速度較快。

愈高樓層愈受歡迎
黃伯堯也認為,在成屋市場流通的市景住宅,有景觀與無景觀的價差最高約達2成,但「有景觀一定比較好賣、而且景觀愈稀有愈好賣。」「天瀚」專案經理王建騏說:「擁有市景的住宅,愈高樓層愈受歡迎,有許多客戶是因為視野景觀而購買,而且售出順序是由高樓層依序往下賣。」

工業區一路的「愛瑪市」、「順天視界觀」等案,都同時面向台中市區及東海牧場,而且都有部分戶別同時擁有前後雙景觀,客廳及主臥面向台中市、次臥則面向東海牧場,強調白天看萬坪綠地、晚上看市區夜景。

中港路三段的「喬立月河」,面對東海牧場,但部分戶別也有市區景觀或雙景觀。國安一路、福林路口的「天瀚」,則是面向東向的台中市區及北向的中科園區,各戶3面採光,多數戶別同時具有雙景觀。

各市景住宅案開價由每坪13萬元到每坪25萬元,產品類型則從首購型2房、3房住家,到百坪以上大4房豪宅都有,「愛瑪市」則為複式4米2挑高產品。

 

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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台幣走貶、央行連降息,不少錢進銀行的定存族,已經悄悄將錢轉往商辦市場,根據房仲業者統計,2月份的商辦買氣激增,比起去年12月增加了3成之多!

■ 央行連降息 定存戶錢進商辦

台幣貶值,銀行閃電降息,讓定存利率普遍跌破1%,手握大筆資金的客戶開始轉向具備固定收益的不動產,其中已有租客的商辦大樓,成為不景氣年代的置產好選擇!信義商仲發現,最近尋找固定收益型的買方,比起去年12月份增加了3成之多,甚至還有部分租金收益約4%~5%的商辦大樓,買賣方正積極洽談中。

  「在低利、價格走跌的環境下,新的一年將是商辦投資不錯的時機點!」永慶房屋商仲事業部黃增福協理表示,農曆年前的北市商辦均價為每坪36.5萬,延續了去年第四季的價格水準,呈現價平走勢,整體來說,北市的中小型商辦交易並無明顯的衰退跡象。

  而回顧民國92年SARS期間,央行利率只有1.375%,當時店面一片蕭條,空置嚴重,就是在這樣的時空背景下,有些投資人開始佈局店面,97年房價大漲後都賺了不少,而觀察目前的商辦環境就有當年店面投資的影子。

■ 選對標的增值快 投資商辦有撇步

  信義商仲執行協理林彥宏提醒,投資商用不動產要注意區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大原則。其中,「區位」與「增值性」最為關鍵,因為好的「區位」容易出租,投報率較高;而「增值性」就看購入的價格未來是否有增值空間,以目前商辦平均價跌兩成五來看,搭配收益率後,多數的辦公室買點都已浮現,尤其目前台北市市中心精華區,單坪售價3字頭就可以買到,比起住宅而言,絕對具有價格吸引力。

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