投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200903 (43)

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房地產業者宣稱國內房市已經度過寒冬, 不過究竟支撐房市的力道為何? 根據中信房屋最新出爐2009年第一季宅指數顯示, 由於定存利率一降再降, 房地產躍升成為第三名抗跌保值的投資理財工具, 進而使得不少投資者趁機進場撿便宜, 危機入市成為支撐房市的主要力道; 購屋的議價空間也回歸理性, 議價成數大約七至八折左右。

 

■ 房地產保值抗跌 躍升投資理財第三名

  中信房屋委託創市際市場研究顧問公司, 針對國內第一季房市的調查研究發現, 過去消費者投資理財的方式以定存為主, 如今因為銀行存款利率不斷調降, 導致現金為王的觀念產生微妙變化。

  調查顯示, 僅有30.6%的受訪者認為, 現金存款最能抗跌保值; 28.8%的受訪者偏好黃金或是貴金屬; 值得注意的是, 房地產以20.1%躍升成為抗跌保值的第三名。

■ 危機入市=房市基本盤 議價空間回歸理性

  中信房屋董事長鄭余正全表示, 觀察這份宅指數可以得知, 危機入市是今年第一季房市基本面的主要支撐力道. 危機入市的族群擁有下列三項特徵: 個人月收入六萬以上, 家庭月收入十二萬以上, 或是可動用資金五十萬以上。

  這個族群偏好房價七百萬左右的產品, 購屋目的以自住型60.9%為大宗, 尤其在新竹與台南地區最為顯著. 至於投資型的購屋人佔了28.8%, 五十歲以上的家庭主婦比其他職業的族群, 更傾向藉由投資房地產抗跌保值. 此外房價的議價空間不再殺很大, 逐漸回復七到八成的理性議價成數。

  中信房屋樂觀看好國內房市走向, 利基點在於危機入市族群的搶便宜投資心態, 以及63.7%租屋族打算在近期之內購屋, 這兩項利多因素將使得第二季的購屋需求穩定攀升。

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購屋族備足銀彈攻台中,北區首購型新成屋案傳來捷報,「勝美學」、「時上TOP」,在沒有促銷噱頭情形下成交量穩定增加,看在搞0利率送家電裝潢促銷活動的其他同業眼裡,特別稱羨。台中房產投資圈人士表示,不管建商賣500萬或5000萬元房屋,這種時機勢必要動作快降價搶客!建商應儘早開出購屋人願意買的價位。投資客一語道破台中預售與新成屋市場冷淡的主因「建商開價仍高,購屋族拒絕接受」。

 

■ 衝業績「銷」愁!部分建商開始降價

「時機這樣差,勉強湊錢來買,別人才多少…,你們家的太貴」,接待中心的對話不輕鬆,客戶一個比一個精、對行情很「窗光」,擺明不降價就不買。本身是商人的投資客李先生認為,台中的大樓蓋太多,一個人想看房子隨時有超過20棟可看,建商「ㄍㄧㄥ」價錢不但不聰明還可能誤事,一票房子賣不動,小心留來流去留成愁。

資深代銷業者謝先生表示,市場敏感度高的建商多半是銷售出身的,建築業景氣反轉有時候快得沒道理,先賣先贏衝業績,降價只是少賺,卻能保本經營。

■ 七期投資客佔8成 降價求解套

一位專在七期買豪宅的投資客透露,市場傳言七期還有大利空,最新成交的某些品牌豪宅,價格也挺不住愈賣愈低。七期豪宅結構中加成屋戶數超過2千戶,須花好長時間轉售給自用客,屋主大換手以後才有商機。

投資圈人士說,房價取決於經濟實力,若經濟不改善,失業率居高不下,整體房價還會續跌,建商預售不佳,手頭留很多成屋,很快就變中古屋,會壓垮財務,七期豪宅大庫存的特殊現象,建議必須強效降價解決。

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王莫昀/台北報導
低利率政策刺激,自住客成為現階段購屋主流,促使台中巿329檔期,新成屋買氣與預售巿場表現背道而馳,新成屋巿場逐漸回溫,但以往熱鬧的預售市場卻轉向抬面下作業,紛紛採潛銷方式降低推案成本,推估總推案量約100億,只剩去年的七分之一。

 台中建開公會表示,台中市去年329檔期預估推案量約1500億,實際推案只有700億左右,今年受到全球金融海嘯衝擊,推案量持續萎縮,原估算還有400多億的案量,但目前看來只剩100億上下。

 推案地點,則由七期及鄰近七期的西屯區其他地段,肩負三分之二的推案量。

 住商不動產黎明店長陳俊雄指出,由於政府持續刺激內需,銀行一再降息,中古屋市場也有2成左右的降價幅度,吸引部分置產型投資客從定存解約,投入到成屋及店面市場,希望藉由租賃來賺取高於銀行的利息,避免讓自己的財產縮水。

 陳俊雄說,台中房市在農曆年後已有明顯回溫,近期假日也出現較上個月多出1.5至2倍的看屋人潮,其中以七期新市政中心及西屯區近朝馬一帶來人增幅較大,目前七期新成屋成交價約在每坪18至40萬,價格落差主要是因地段及建商品牌不同有所差異。

 在預售市場部分,由於受到市場信心不足,買氣急凍、購屋者觀望,以及指標大案「聯聚仁和大廈」無條件退屋的影響下,今年329房市黃金檔期,建商不是延後推案,改採先建後售,就是縮小接待中心規模因應,推案量規模由原先的400多億銳減為100億。

 深受市場矚目的「龍寶誠臻邸」,之前打出每坪50至60萬元,最近有延長進場時間的打算;「聚合發獨秀」改採先建後售方式,七期唯一的預售個案僅剩「詮佳臻寶」透天案,另外仁山、總太建設紛紛將接待中心轉型成接待會所,不僅服務已購客戶,也可以測試水溫,了解市場狀況。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

 

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【張瑞傑╱台中報導】
博館1街位於科博館生活圈內,該區擁有科博館、植物園、園道、公園等多處文化與休閒設施,文教氣息濃厚。「高松敦園」步行3分鐘可至科博館與經國園道,總價1580~3118萬元;「虹府臻璽」社區面對民龍公園,總價1360~1850萬元。


機能便利
台中市北區博館1街與中港路一段平行,沿線貫穿英才路、西屯路、民權路與梅川東、西路等路段,英才路上有多家餐廳,博館1街北向接博館路可通達科博館、植物園、經國園道與民龍公園,或至民權路、西屯路口有店家聚集,中港路、美村路口有廣三SOGO百貨。


社區型產品為主
中港路為台中市最主要的交通要道,東向可通往台中火車站,西行可銜接中山高中港交流道,沿線並有多班公車可搭乘。
信義房屋科博館店經理許正彥說:「博館1街路幅僅10米,屬於次要道路,區內車速不快,住宅環境鬧中取靜,但周邊可開發土地少,幾乎很少新案推出。」

透天別墅以社區型產品為主,戶數多不超過10戶,且多半採人車分道、1樓停車規劃。「高松敦園」近英才路,步行3分鐘至科博館,全案規劃6戶,總價1580~3118萬元。「虹府臻璽」全案7戶,社區面民龍公園,總價1360~1850萬元。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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根據台中市都發處與台中市建築公會統計,2007全年台中推案總額1755億元,創10年新高,而2008年減少為1000億元,不過今年329檔期推案卻大幅萎縮約只剩100億元!

 

■ 低利時代來臨 轉租為買等於儲蓄

  目前建商多以舊案新包裝、撤銷新案、停工、轉售土地或休息退場等方式對應困局,329建案大減量,未來的新屋供給變少,對去化餘屋大有幫助,讓中部房市朝正向發展。

  雖然景氣衰退,主計處預估今年GDP負成長2.97%,有購屋需求的人仍不少,這群人若能善用史上最低利率,轉租為買增加正資產,減少現金支出就等於賺錢;而退休族群更關心「錢要能滾錢」,不能坐吃山空,本月份股市成交量常在700億水位,很明顯投資性資金已經下海了,根據經驗法則,股市會提前反映經濟現實,一旦股海賺錢,房市連動好轉,也是觀察指標之一。

■ 逢低買進!置產保本最穩當

  但實際訪察台中首購案場銷售情況,業者雖然已經加碼送裝潢、送家電,甚至降價做誘因,成交率卻不理想,除了自備款不足與個人信用不好有關,「想等低點再買」的觀望氛圍四起,成交量始終不見起色!資深代銷業者提醒消費者,15年來,台中市的大樓價格漲幅都不大,「現在利率超低,買房子自己賺租金的確很划算!」

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景氣持續低迷,法拍屋市場卻逆勢成長,近來到法院搶拍的民眾愈來愈多,不過法拍達人顏福榮提醒消費者,高報酬的法拍市場暗藏的風險也相當高,最好做足功課再進場,否則虧損可動輒上百萬!

 

■ 搶購法拍撿便宜 拍賣公告看仔細

  法拍屋起家的租屋達人顏福榮表示,多數人認為進入「點交/不點交」的程序後,才會出現許多急待克服的麻煩,但顏福榮提醒,其實只要從錯誤解讀法院的拍賣公告開始,這場投資就可能變成駭人的大災難!

  顏福榮說,好幾年前,他用逼低價標到林森北路一間房子,後來才發現被設定優先購買權,「我已經花了上百萬,居然我要住、要租還得經過另一個人同意,為了解決問題,我浪費了好多時間與另一位持有人談判交涉!」

  最近,顏福榮的一位友人標到信義區的某間公寓,到了現場才發現網路資訊與法院公告相差十萬八千里,57坪縮水成28坪,居然還被火燒厝,而且那棟公寓的門牌標示很奇怪,明明是一樓,註記的卻是B1。

■ 使用權利問仔細 租賃、承購權藏玄機

  「魔鬼藏在細節中!」,顏福榮建議投資民眾務必以法院公告的拍賣公告為準,仔細解讀當中的訊息,除了點不點交之外,還需要注意是否有租賃權存在,如果拍賣標的物已經出租給第三人,基於買賣不破租賃原則,在租約期滿之前,拍定人不能請求承租人返還不動產。

 此外,通常國宅都有承購資格的限制,拍定人必須符合條件才能競標;而萬一標的物被設定讓地上權人、共有人、承租人有優先購買權,即使得標後,拍定人仍無法順利取得完整使用權。

 顏福榮強調,投資法拍屋要留意的環節很多,諸如研究拍賣公告、現場勘查屋況等等,相當麻煩又複雜,但要賺錢就得耐煩,萬一賠錢了,絕對要認賠殺出,鍛鍊好心理素質,才能在法拍屋市場過關斬將,賺取穩當的獲利。

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房市進入低檔盤整期,買賣交易件數大幅下滑,購屋糾紛卻創下卻與交易量反向而行,刷新7年來的記錄,去年整年度飆升至近2,000件而房屋漏水始終是民眾最煩惱的問題,多年來高居購屋糾紛榜首。消基會房屋委員會召集人林旺根表示,房市不景氣時,更容易因發現小瑕疵而引爆糾紛,提醒民眾最好多加打聽,避免吃虧。

 

■ 交易過程 買賣都有隱性風險

  雖然房市冷颼颼,但是購屋糾紛卻屢創新高,其中又以房屋漏水問題達364件居冠,占比為18.3%,等於是每5件糾紛,就有1件是因漏水而引起。房仲業者也分析,其實在買賣房子的交易過程中,雙方都有隱性風險,舉例來說,房子過戶前,買方有交付資金風險(假如賣方一屋二賣、房子遭假扣押等);賣方則有過戶後拿不到尾款的風險(如買方已將房子過戶給第三人、或設定給第三者等)。

  房仲業者提醒民眾,在簽約之前,對於房屋和合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神,將每一項細節掌握得越仔細,權益就更多一分保障。另外,為避免消費糾紛,購屋支付「定金」及「斡旋金」時,應該要深思熟慮。而仲介業者在提出斡旋金要求的同時,必須「主動告知」消費者還可以選用要約書的權利,否則將認定也將違反公平交易法第24條規定。

■ 首次買賣 相關流程打聽清楚

  根據內政部所統計各縣市政府受理的不動產消費申訴案件,全台去年整年度的購屋糾紛件數1993件,創下2002年以來的新高記錄,不過,買賣交易件數卻持續下滑,達37萬9,290件,房市冷清的程度,已回到2003年SARS期間35萬件交易量的水準。

  太平洋房屋行銷部協理吳癸森說,買賣房子技巧的掌握非常重要,一般會出問題的交易,大部分都是一方欠缺經驗,又碰到故意欺瞞的售屋人員。因此,不論是委託房仲、代書或自己處理,對於房子過戶流程、交款成數,或行政機關作業時間、習慣,都要有起碼概念,減少出錯的機率。

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游泳池、健身房、空中花園,公共設施成為現在預售屋銷售很重要的一環,
還有造鎮建案更強調,不用出門就可以享受一切生活所需的設備!不過,建議您
購屋前,最好先向銷售人員索取室內分坪表,細細與合約內容比對,否則交屋才
發現公設被灌水,被時候釀成購屋糾紛,更得不償失!

 

■ 美日賣室內實坪 台灣買屋含公設

政大地政系教授張金鶚認為,不少建商常強調,台灣的房價比起鄰近各國,價位低了很多,不過消費者可能不知道,美日等國家銷售房子,通常賣的都是室內實際坪數,而不包括公設,但台灣卻是連公設一起賣,所以買房子前,不要忘了要先用機算機算一算,扣掉公設,你的家到底還有多大空間。

依照新的建築法規,七樓以上的大樓,必須要有兩個逃生梯加上排煙室,因此,現在的新案子通常公設比都在30%上下。要特別提醒消費者,由於買房子沒有辦法實際去測量公設的面積,但是可以從合約中先了解端倪,以地下室的停車場為例,有的建商就直接將停車場劃為「大公」,但這對沒有購買車位的人來說,其實很不公平,因此,簽約前先看仔細,以免影響自身權益,因為一個車位可能影響的公設比,可能就高達5%。

■ 詳閱合約、分坪表 計算公設坪數

此外,買房子時也可以要求銷售人員,提供室內分坪表,透過圖表可以清楚看出包括室內面積、陽台、雨遮,以及大公、小公的坪數,透過數字,消費者也可以對房子內部的坪數,有更完整的了解。

公設除了攸關實際居住坪數大小外,與你的荷包也息息相關。因為公共設施越多,可能需要付的公設管理費也越高,因此,建議消費者在購屋前,也要好好參考一下房子附贈的公共設施,如果有太多您根本不太會使用的公設,不但浪費了購買坪數,還可能會讓住戶白花更多管理費,去支持這些不常使用公設的運作,徒然增加居住成本,實在很划不來

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面對不景氣,許多建商也頻頻出招,但是小心有陷阱!房仲業者指出,有部分建商為了降低每坪單價,吸引客源,就暗中把停車場、車道計入銷售面積,讓每坪單價「看似」便宜,但換算下來,

 

■ 比價先看公設比 換算單坪價格才正確

  根據過去消基會的統計,「公設比」一向都是最常見的購屋糾紛。永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,並換算成實坪的單價比價,才是聰明購屋。

  陳俊宏指出,常見的公設灌水手法包括,誤將中庭花園當成公設、把小公登記在主建物面積、地下室公設面積由全體住戶平均分攤或將部分車道面積灌給住戶等。一般來說,「公設比」可分成大公、小公,「大公」指的是地下室、機電房、消防設備、走道和門廳等,至於樓梯間、電梯則屬於「小公」的範圍。

■ 公設比看清楚 貨比三家不吃虧

  購屋時一定要精算公設比,以30坪的大樓為例,一般來說,公設比多在20到25%這個區間,如果買到公設比30%的房子,若每坪30萬元,多出5%公設比,就要多花45萬,這還只是一開始的購屋成本,購屋後每月公設的維護費用,又是另一筆花費。

  信義代銷副總經理李少康建議,從94年7月1日建築法規新制開始實施後,30%以上的高公設產品成為常態,消費者可使用的室內空間越來越小,民眾不妨在比價之虞,也多留意一些新成屋或是屋齡較短的中古屋,選擇公設較低的產品,爭取更多的使用空間。

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利率頻頻調降,讓許多定存戶叫苦連天,想轉投資高投報率的店面,卻又不知如何選擇,房仲建議,如果想提高店面的租金,或是降低空置的風險,不妨考慮先把店開好再出租,其中又以加盟連鎖店最划算,如果地點合宜,還可望爭取到額外的投資經費。

 

■ 路寬、店深應注意 加盟連鎖店好處多

台灣房屋副總謝萬雄說,想投資店面,可用自己創業的角度下去找適合的點,這種尋點方式,雖有點不按牌理出牌,但也因為形同自己開店,所以多評估了市場的接受度和適合經營的產業別,如果資金足夠,也不妨先把店開好,再轉租給房客,如此一來,想拉抬租金的幅度也勢必容易許多。

不過謝萬雄也提醒,基本的店面投資原則一定要留意,像是靠馬路的店面,路寬最好在15到20米之間,以免車子呼嘯而過,過門不入;另外,店面深度也不要太深,免得多花本錢,又無經濟效益。

投資店面經驗豐富的全國不動產董事長葉春智說,最簡便的方式,就是直接找各行各業連鎖店中的「展店部」來對自己的店面進行評估,不論是美髮、洗衣、超商、餐飲,或是和食衣住行都可以接洽看看,請業主們來評估,如果對方覺得合適,就會投資,如此一來,不僅會有額外的資金注入,租金也能大幅拉高。

■ 分租店面 易造成反效果

葉春智提醒,有些房東在租金拉高後,為了多收租金,就把一間店面隔成兩三間,但實際上,店面必須有一定的格局,太小了,往往生意就做不起來,而一旦有一間長期空置,其他店面租金往往就會下跌,總收入反而減少。

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景氣差,失業率大增,讓許多有微薄積蓄的小市民在面臨裁員危機後,想自己創業當頭家,但要如何選擇好店面招來人氣,帶來錢運?房仲建議,不論是想自己創業或是投資店面,都應該從互補或是反向的面向思考,仔細觀察周邊店面的類型,才可以開創好的銷售成績。

 

■ 先選類型再選地點 互補效應開發客源

想要自己當頭家,選好地段、好店面,是相當重要的一個環節,台灣房屋副總謝萬雄建議,在挑選店面之前,就應先想清楚,到底要賣些什麼,要賣給誰。這可以從兩個方向思考,一種是觀察當地什麼店多,就開什麼店,因為店多,就表示該地區有一定的客源,另外,則是反向思考,什麼店少,表示當地缺乏該種店面,就開那種店。

除此之外,也可以從互補的角度去做為評估店面類型的標準,比如說,如果周遭賣鹹酥雞、炸雞排,或是碳烤類的小吃攤多,那不妨就可以考慮開一家飲料店或是冰品店,因為吃了油炸類的食物,往往會口乾舌燥,想要搭配冷飲的機率大大增加,這樣的互補概念,也會間接開發出新的客源。

■ 計算來往人潮 統一發票見端倪

在想清楚要開什麼店後,一定也需要粗估該店面的來往人潮,了解主要消費族群分布情形,和消費價位,方便產品的定價。傳統的計算客量方式,都是在路口或鄰近的便利商店門口「按馬表」,來一個按一下,謝萬雄提供一個小撇步,他說,只要早上到超商買一條口香糖,晚上再買一次,然後從統一發票上的編號回推,就可以算出一天來客量。

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台中七期與中科房市紅火之初,不少業者搬出來豪宅理論教育消費者,認為高人一等的VIEWS 有多重要,當時台中購屋族深信「景觀無價」的論述,斤斤計較棟距、誰家旁邊公園綠地多。但如今台中房市已回歸基本價值,購屋三大要素「地段」、「機能」、「學區」最被認同肯定!

 

■ 商圈透天厝最保本 大樓10年間仍跌掉1/3價

30年來,位於南屯的黎明新村透天厝竟然漲價10倍,難怪南屯區會勇居全台灣區域房價抗跌第一名。一名家住黎明新村的老住民阿宗說,他1969年入住黎明新村,當時用62萬元買下2層樓小透天,以後第二次買屋還是買同社區的透天厝,他結論時用反問句「試問在這附近,哪裡可以買到一千萬以下的透天厝呢?」根據記者實地訪查附近,同屬黎明商圈的有景觀的住宅大樓,10年間房價平均約跌掉原價的1/3強!

■ 美式社區沒有VIEW 但有幸福空間

阿宗見證了一件人盡皆知的道理,好地段透天房子保值!他強調,除了交通便利、生活機能好鬧中取靜外,很多朋友第一次來做客都稱讚說,這裡好像美國的小鎮,公園多大數、草坪壯闊、松鼠穿梭其間、夜鷺、斑鳩林叢中覓食。房市專家解釋說,厝好地段好卡要緊!買房子是住戶自己的事,與其跟著賣方廣告詞,不如回歸基本思維,搶手地段周邊最保值保本,產品方面則以透天最具增值性。

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景氣寒冬,企業裁員的效應擴大,北市辦公室市場出現嚴重「退租潮」,不少人將商辦移往租金較低的台北縣;此外,更有不少縮編的公司當起二房東,乾脆將多出來的辦公空間,分租給其他公司,以降低公司經營的管銷成本。

 

■ 租金太貴!北市商辦外移北縣次級商圈

跟據仲量聯行統計,光台北市近三個月已退租面積高達1.3萬坪,是去年全年退租坪數的3.3倍,預估全年退租面積將達2萬坪,創八年新高,預估今年租金降幅高達15%到20%,明年租金還會再跌3至5%。

儘管如此,相較台北縣的次級商辦商圈,台北市的租金仍屬高價位,當企業面臨裁員減薪的窘境,寧可選擇搬到汐止、五股等次級商辦,先降低每個月的租金開銷,讓企業經營成本降到最低。

■ 企業瘦身後分租 降低每月管銷成本

此外,因為企業瘦身後,需要的辦公空間不如以往,因此,不少公司雖然還沒有搬到較遠的北縣次級商圈,可能也必須將辦公空間分租給其他公司,同樣也可以降低企業營運成本。

值得注意的是,在目前經濟渾沌的狀況下,為留住企業租戶,不少房東不但同意了分租這種非市場慣例的要求,連降低租金支出,以留住企業租客,都成為現在商辦房東不得不然的方法之一。

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時機歹歹,專家提醒有購屋打算的民眾,在置產前最好先敲敲算盤,看看自己荷包,扣除自備款之外,是否還有多餘的零用金可以使用。舉例來說,選擇中古屋必須要負擔代書、搬家、裝潢等費用,若是預售屋可能須預繳管理費和水電管線費用等,這些雜支開銷,也是一筆不容小覷的數目呢!

 

■ 購買預售屋 瓦斯管線需自付

  選擇預售屋,雖然不必像中古屋一樣大舉翻修管線,或是花費龐大的裝潢費用,但是通常屋主須要自行負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等雜項支出。永慶房屋代銷協理王財旺指出,這些額外的費用,通常都在交屋前要繳清,光是水、電管線費,可能就會突破10萬大關。

  不僅如此,天然瓦斯的管線費也是自行負擔項目之一,一般來說,瓦斯管線費是依據接通瓦斯管線的總費用,再由各戶數分攤,假設總費用是200萬元,由20戶分攤,則每戶應負擔10萬元。不過瓦斯管線費因是以戶別計算,所以不會因為坪數或是產品類別而出現不同的負擔金額。

  此外,大部分的建案,為了保障預售屋完工後,能維持住宅的管理品質,建商會在交屋前,向住戶預收管理費,預收期間自3個月到1年不等,目前多數是預收半年期,這個管理費則是依各戶的坪數大小,而收取不同費用。

■ 選擇中古屋 至少預留20萬雜支費

  美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,想購買中古屋的民眾,最好能在房屋總價之外,再準備約總價2%的雜支費。以中古屋來說,不論是交屋、產權過戶等代書費,或是裝潢、搬家、管線維護等,都算在這一類的雜支中。也就是說,如果是總價1000萬的房子,那至少必須預留20萬的現金來應急。

  張欣民提醒,光是搬家以及裝潢費用,就大概佔去總價的1%。此外,多數民眾買賣房屋時,會透過房仲代理,以買方而言,成交後還必須支付1到2%不等的仲介服務費。

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三月春暖花開,股市明顯回溫,吸引更多投資人下海賺錢,日成交量動輒千億元之上,股市的春燕已回巢了,那房市的春燕回來了嗎?證券業者認為,若股市能持續反彈走穩,投資人賺到錢,資金或有機會再流入房市!不過,台中房產代銷業卻坦承,中部房市「足冷」春燕不來了,表面上看屋人氣好像多一些,但業績實在不理想,主要是台中成屋市場供過於求、房價持續看跌所致。

 

■「愈賣愈低」疑慮未除 購屋族反不急於出手

代銷業者徐志彰直指,新成屋市場成交怠速的主因,第一守價,中部多數業主口袋夠深,不積極回應顧客降價要求,其次利息維持低檔,新成屋個案的土地與建築融資利率2%,自認熬得過這波不景氣;第三買方看空房價,多數購屋預期族建商會「凍未條」而「愈賣愈低」。

徐志彰憂心表示,業主不降價,買方也不急,雙方僵持造成冷市。只怕將來利率調走高到4%至5%以上,或景氣低落失業續增,撐不下去的人更多,屆時房市會更令人擔憂。

■ 憂通縮轉通膨 房價跌勢終結

詮佳建設董事長李欽泗審慎樂觀指出,這波金融海嘯導致的不景氣很不尋常,舉世無人有經驗值來做對應,不過,台幣錢變薄了是事實,對照台灣房市多次起落現象,如今台灣錢滿為患,很可能通縮後很快會有通膨,房價跌勢有望提前終結,若經濟基本面表現不惡,房價上修力道會更強。

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台中中科、市區都默默推出挑高屋大樓做夾層或大面寬「工業別墅」,外觀公設質感看來與普通住宅無異,但根據建築技術法規,合法的樓中樓規定極為嚴謹,只能設置在大樓的一樓或頂樓,合法夾層也不得超過1/3面積或100平方公尺,大樓其它樓層高度亦不得超過3.6米,未符合上述條文而施作夾層者,皆是違建。所謂「工業住宅」乃屬於違法使用的廠房,其實際設計依據工業廠房標準而定,都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域,在此所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用。專家建議購屋大眾避開這類產品,勿貪小便宜,以免影響自身權益與房屋轉手性。

 

■ 專家:「工業區住宅」是錯誤的、不存在的非專業名詞

市場出現4.2米、4.7米的大樓挑高屋夾層與工業區別墅狀況最多。建商廣告上會大方出現使用用途「一般事務所」、「零售業」、「餐飲」「服務業」等字樣,可登記公司感覺像住在商業區內,巧妙規避法律責任,包裝成「挑高住宅大樓」、「7米以上大面寬透天別墅」來販售價實際上還是工業廠房!

專家提醒,為避買挑高屋夾層、工業樓、工業墅,看屋時應要求賣方提出建物謄本,建物「主要用途」,問明銀貸稅賦、夾層施作責任歸屬或直接向政府建管單位查證。

■ 挑高屋夾層與工業別墅 屬違章隨報隨拆!

挑高屋本身雖是合法建築物,夾層屬非法的違章建築,無法登記在權狀面積。二次施工的夾層,使房屋載重變原設計的一倍半,地震來時將產生一點五倍的搖晃力。所謂挑高夾層屋、工業住宅大樓、工業別墅都是在建設公司拿到使用執照時,再搭建C型鋼加裝潢或直接擴建隔間。買這類產品通常是願打願挨,不但有貸款、水電、稅賦、戶口問題之外,按各縣市的違章規定,若遭人檢舉,都是隨報隨拆毫不留情。

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文心路一段上有文心森林公園、圓滿戶外劇場及明星學校大新國小,具備公園、學校的優質住家條件,吸引不少購屋族群捨棄7期,選擇文心路。文心路未來預計將有捷運綠線行經,蔚為台中市的潛力區段。

熱門社區
文心路一段呈南北走向,北起大業路,南至南屯路,位於台中市5期、7期、8期等3大重劃區交界,為台中市交通要道,沿線有多線公車行經,可轉乘至高鐵台中站,未來文心路上將規劃捷運綠線,能讓此區交通更加便利。

公園學校機能佳
該路段的住宅環境也很不錯,兼具公園綠地與學校,文心路上有文心森林公園及剛加蓋完成不久的圓滿戶外劇場,滿足居民休憩需求,位於圓滿戶外劇場對面的大新國小,為5期明星學校。文心路、五權西路口有黃昏市場,大墩路另有家樂福,相較於7期重劃區,生活機能成熟許多,也因此受到購屋者青睞。

永慶不動產台中7期惠中加盟店經理詹益隆表示,文心路指名度較高的社區如「全友天池」、「熊貓帝國」、「上第」和「鄉林麗京」等,房價以「全友天池」最高,該社區為台中市過去知名建商全友建設所興建,屋齡較新且社區管理良好,每坪約15~17萬元。

信義房屋南屯市政店經理劉銘杰指出,「全友天池」鄰近圓滿戶外劇場、家樂福,產品為3~4房,分為前後棟,面文心路的前棟行情比後棟高。詹益隆說,社區內面文心路戶別棟距較開闊,房價因為有無面對文心路而產生價差,面對文心路戶別價格約高後棟10~15%。

面文心路行情高
詹益隆指出,「熊貓帝國」受惠於同時面對文心森林公園及大新國小的立地條件,成為熱門社區,每坪約12~15萬元,「上第」則因建築品質與住戶口碑佳,雖然屋齡約14年,單價仍有11萬元以上的行情。熱門社區如「全友天池」、「熊貓帝國」、「上第」與一般中古大樓房價相比,每坪至少貴1萬元,一般屋齡近15年的中古大樓,每坪約8~10萬元。

詹益隆認為,捷運綠線對整體房價有拉升效果,可望刺激指名度高的社區和一般中古大樓,不過尚須等待捷運完工且營運步上軌道,約需至少3~5年,拉抬效應才能顯現,受益最大的則是文心路的新推案或新成屋。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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房市到底何時落底?股市表現好轉,而根據中信房屋統計,自2月開始,官網瀏覽人次每周以30~38%幅度穩定成長,平均每位網友每次至少會點選10個物件參考,且重複造訪官網搜尋物件次數2~3次/天。中信房屋董事長特助胡佩蘭認為,「這跟市場上大量釋出屋主價格調整的訊息,有密切關係!」

 

■ 網路看屋最hot 北中南都會區搜尋大增

「經由官網預約看屋人數,成長高達205%!」中信房屋董事長特助胡佩蘭說,從2月屋主集體調降開價後,消費者積極進場蒐尋物件的情形大增,根據統計,消費者上網搜屋主要區域仍以抗跌區域為主,分別是台北市以大安區、士林區、中山區為主;台北縣以板橋、新莊、樹林為主要搜尋區域;台中市以西屯區、南屯區、北屯區為主;高雄市則以三民區、左營區、苓雅區為主要搜尋區域。

開春以來,網路地產王的流量也同樣屢創新高,較年前大增了1.5倍,這顯示購屋族群的需求仍在,而想趁機進場撿便宜的購屋族,近來更有不少人上網,打算直接議價購屋,而「網路地產王」的團購登記名單,也大增了6倍以上,「網路地產王」執行長何至元說,這代表沉寂已久房市即將春暖花開,購屋族已經把心動化作行動,願意把資金重新投入房市!

■ 買賣認知仍有差距 大膽議價是王道

  不過胡佩蘭也發現,目前中古屋市場買賣雙方的價格認知仍有落差,以台北市中古屋行情為例,目前平均每坪約38.64萬元,若以30坪估算總價將達1160萬元,然而消費者搜尋條件卻大多設定為總價501~800萬元,坪數31~40坪產品為主,顯示出目前購屋族對於房價下修尚有一定的期待。

  胡佩蘭建議購屋人,這波待售房價的下調,並非整體性的下修,而是端看屋主的財務支撐力,因此購屋人必須就物件個案狀況不同,大膽提出議價幅度,才能成功買到自己滿意的低價宅!

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看屋人潮回籠買氣依然冷,台中部份建商使出「購屋免息」絕招,意圖衝高買氣,有的「自備20萬起、 2年30萬零利率」、「免地震險、火險、契稅、代書費、管理費」、「200萬元10年零利率」,雖然購屋人潮明顯回升,但真正進場購屋的人卻不多。

 

■ 台中空屋率勁揚 擔心整體房價再跌

根據台中市唯一的天然瓦斯公司非正式資料,已接管但未繳費的總戶數相當驚人!整體空屋率勁揚,台中地區房市的老問題再現,購屋人擔心沒能買在低點,因此,邊看邊想,遲遲不敢下手。

從台灣不動產交易中心公布的即時房價分析資料顯示,全台各行政區台中縣市整體跌幅11.32%,來到2005年水準,其中,中市西屯跌幅全台第二29.99%、中縣大里市負27.36%、中縣潭子鄉負22.24%、中市西區負19.12%,全台跌幅最小的竟出現在台中市南屯。

■ 經濟改善所得增加 房市才有榮景

房市尤如股市,明知一定要「逢低買進」,但購屋人還是追漲不追跌,看在中部許多房市達人眼裡,認為只有經濟基本面改善,國民所得增加,房市才有榮景可期。目前市場上待售中古屋極多,新成屋賣壓沉重,如果賣不掉,恐怕變成「新古屋」或「中古屋」,希望建設業者能降則降,勿須再出噱頭,主動降價直接回饋比較有效,畢竟首次購屋族的大問號多半是「自備款不足」、「擔憂房價再跌」。

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景氣差,租屋糾紛也大增!根據崔媽媽基金會租屋法務部門調查,光在2008年12月就接獲高達30件關於房客詢問退押金的案件,1月15天內,就有22件關於押金返還的案件,近一個月內,一天法律服務量,五件中欠租就有三件,其中第一位為「終止租約」,約佔27%,「押金返還」名列租屋案件投訴第二位,有16%;「欠租」排名第三,約有9%。

 

■ 房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

崔媽媽基金會建議,如果房客一有欠租行為,房東應先口頭催繳,如果房客還是不繳租金,超過兩個月以上,就可以先發存證信函明定一定期限內給付,存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式,最後就是房客的積欠總額,包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷,沒有任何回應及解決此事的誠意,建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成,則寄發第二次存證信函,載明依民法第440條請求終止租約,如果房客仍置之不理,房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書,至法院訟訴輔導科,說明情事,訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東,在訴訟期間內,因尚未合法終止租約,故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電,否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪,且房客可請求依民事求償相關損害賠償。

■ 房客退租 不得以押金抵扣租金

許多房客遇到租約期滿,無法續租,房東不退押金,有些房客,認為自己租期滿了,房東可能不肯退押金,就覺得可以不用繳租,讓房東就扣押金就好了。

但其實在法律上押金與租金則分屬二個不同的契約行為,租賃契約中之租金,是用以支付租賃物之使用、收益;而押金則是用以擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償,以及在租約期滿時房客按時返還房子,所以在法律上為避免房客損害房屋,造成房東求償無門,故押金除經房東同意抵扣租金,否則不得以押金抵扣租金。

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