投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200904 (56)

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同一間房子,換成不同人來賣,可能就會有不同結果!東森房屋南港站前加盟店店東呂文法,把客戶委託的房子當成自己的家重新規劃格局,讓原本2年都賣不出去的房子,在2週內就順利成交。

■ 當成自己的家 規畫最好格局

  呂文法的同仁曾經接過一個案子,可是同仁們看了這間房子的格局,都不禁皺起眉頭,用一句行話直接形容「格局真的有夠爛,是所謂的『芭樂案件』!」那是一間面積33坪左右的L型房子,屋型不理想、採光受限、家具也不好放。這間房子在市場上已經銷售兩年了,屋主的開價一降再降,價格誘人,卻還是賣不出去。

  於是呂文法帶著皮尺進入這間房子,開始仔細地丈量,用原子筆畫出屋型並標註尺寸、門窗的位置,並且在房子裏靜靜地待了一會兒,想像如果是自己要住,會如何規劃格局,在與同仁不斷討論下,終於畫出一個比較理想的格局,並且找來室內設計師製作3D立體設計圖,讓客戶一眼就能感受。

  這間房子原來有2個暗房,經過呂文法的格局調整,只剩下一個有間接採光的「半暗房」,結果竟然在第3組帶看的買方就成交了,由進案到成交,只花2個星期,就解決了屋主2年的煩惱。

■ 為客戶解決問題 找出客戶需求

  除了把客戶的房子當成自己的家規畫,呂文法還經常跑銀行,不過不是趕著3點半軋票,而是接受屋主委託,到銀行跟承辦人員協商,看是不是能在房子被查封之前,先交給呂文法賣賣看。

  如果順利成交,屋主不會一天到晚被銀行追著要債,而且還能清償欠銀行的債務,甚至還能小賺一筆;銀行可以順利回收債務,想買房子的人則多了一個選擇;至於房仲業者也促成一樁美事,同時拿到應得的報酬,多方皆贏,比起被法院查封拍賣好得多。

  呂文法有感而發地說,「幫客戶解決問題,找出客戶的需求,就是房仲人員的價值所在!」也是呂文法從事房仲經營17年所堅持的一貫經營理念!

 

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房市買氣稍稍回溫,最近開始看屋買屋的人越來越多,不過,市面上這麼多房仲品牌,仲介更是品質不一,有些小細節看似無關緊要,若不注意,房子沒成交不打緊,如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛,就得不償失了。 專家建議,除了房仲的品牌之外,事前最好多打聽多比較,慎選有口碑的房仲經紀人,以免辛辛苦苦存的購屋基金泡湯了!

■ 挑品牌 交易過程有保障

  住商不動產企劃研究室建議,買屋動輒數百萬、上千萬,選擇不動產經紀業者時,首重業者的形象與信譽。 強調品牌的業者,對經營理念及經紀人的管理會較有制度,除了在服務品質較有保障之外,具規模的業者較能提供量多質優的房屋供買方選擇。

  此外,也要盡量選擇具有專任地政士的公司,整個交易過程就都由業者全攬負責,可避免發生糾紛時互踢皮球現象;而佣金是依成交價格固定比率來收取的公司,對買賣雙方也較有保障,讓彼此都可以可清楚了解價格的交涉過程。

■ 重口碑 避免購屋糾紛

  可別以為大型房仲就不會有老鼠屎,景氣不佳,業務員為了成交不擇手段的消息時有所聞,常見的手法,是業務員會扮演「雙面人」,藉此拉近買賣雙方的價差,先對賣方擺個衰臉,說房市有多差,如果不降多一點,房市愈來愈差,擺愈久愈賣不掉,或是買方也在看其他物件等;然後再回過頭跟買方說,這個物件有多難得一見,錯過這次,保證會後悔一輩子,或者有多組人馬最近就要付斡旋金,營造出物件很搶手的種種假象,許多交易糾紛因而衍生。

  「建議購屋族多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度!」住商不動產企研室主任徐佳馨說,每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好,但好的從業人員,除了態度親切和善、誠實可靠外,更應具備積極、主動、負責的個性,才能保證交易過程中安全並且愉快,建議消費者多打聽比較,最好尋找親友介紹的仲介,以減少購屋風險。

 

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時機歹歹,不少人想逢低買進房市搶便宜,不過到了預售屋案場,擔心買貴了,卻又不知道該如何開口殺價,房仲業者表示,目前預售案價格已漸漸出現彈性,且建商姿態軟化,對有購屋需求者而言,是個不錯的購屋時機,而如果能掌握一些議價訣竅,則更能買到物美價廉的好物件。

■ 鎖定標的詢價 打探底價不買貴

  景氣差,建商為了搶攻危機入市的客群,紛紛祭出優惠方案,不少更是殺價求售,台灣房屋不動產研究員江怡慧說,議價的精神,不僅僅是為了取得便宜的價格,也意在探出底價,不要買得比別人貴,可能的話,再讓建商讓步做一些價格或贈品犧牲,但絕非毫無誠意的亂砍價。

  第一步也是最重要的,就是事前做功課,選定目標物件,房仲業有句話老話,議價是內行人的專利,如果在看屋之前,能先上網google一下附近房市的相關報導,或是先向當地房仲打聽一下中古屋行情,了解一下該區目前和過去有什麼推案,推案價、實際成交價如何,如果你都都瞭若指掌,那麼銷售人員一聽,就算不對你肅然起敬,也不太敢漫天開價。 只要你掌握的資訊愈多,代表你愈內行,銷售員就愈不敢拉抬價格,就愈能夠買到便宜的房子。

■ 人海戰術看屋 團購折扣最划算

  如果看過物件,有進一步購買的意願,那麼除了自己當場議價外,也再試試請幾組好朋友分批去看屋,同時進行議價動作,如果大家探到的價錢都一樣,那可能就真的是公司底價了,但如果有一組比較便宜,就用那一組的行情去簽約。

  或者也可以找朋友一起去,以技巧性的方式詢問,若一次買兩戶或三戶,折扣空間有多大,藉此試探建商底價的空間。 一般而言購買戶數愈多,折扣空間愈大,待探出底價後,再說你的朋友不買,以現在的景氣,這樣的議價方法,仍有頗高的成功機率。

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去年下半年房市冷颼颼,銀行承做小套房貸款興趣缺缺,理由不外乎是轉手不易。 不過隨著房市回春,小套房不再被銀行視為燙手山芋,不必限於銀行A級客戶,只要透過特定房仲交易的物件,部分簽約銀行甚至連低於十二坪的套房也願意承貸,第一年貸款利率1.5%,小套房貸款成數最高可達八成。
 
■ A級房貸族 貸款成數最高九成

  所謂「A級房貸族」指的是債信良好的銀行貸款客戶,一般而言,銀行評量房貸族的等級,不外乎下列四個標準:1、職業:多數人口中的「四師」,也就是醫師、律師、老師、會計師,都被視為經濟來源既高又穩的族群;2、收入穩定:舉凡公務人員或是能提出在職證明以及薪資證明,佐證個人工作、收入穩定,是爭取高成數的關鍵;3、百大公司行號:躋身全國前一百大的公司行號員工,因為身分關係擁有較佳談判籌碼優勢;4、年收入:對於超級業務員而言,提出傲人的年收入證明,也是向銀行要求低利率、高成數的參考依據。

  永慶房屋在今年三月陸續推出低利率1.5%的「購屋省利計劃」及「公教特惠屋福利專案」活動將延至年中截至,簽約合作的十家銀行屬遠東商銀貸款成數最高,針對公務人員最高可貸九成;至於台北富邦、遠東商銀、陽信商銀以及安泰銀行,房貸成數最多達八點五成。

■ 外銀搶客源 套房貸款一視同仁

  套房一族若不屬於銀行A級客戶,難道就貸款無望了嗎? 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,這就必須視套房的狀況而定。 譬如,位於台北市精華地段的套房,主建物加上附建物的實際坪數達十二坪,就有機會獲得低利率、高成數的房貸。

  陳俊宏表示,以永慶簽約合作的外商銀行星展銀行為例,為了瓜分房貸客源,即使是套房物件也一視同仁,第一年房貸固定利率1.50%、第二年機動利率1.88%、房貸成數八成。 至於兆豐金控、台北富邦銀行甚至對於坪數低於十二坪的小套房也願意承貸,不過限制條件是小套房的位置必須位於台北市精華地段。

 

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低利時代來臨,房貸戶樂不可支,卻讓許多定存戶叫苦連天,定存戶們想轉投資高投報率的店面,卻又不知如何選擇,房仲建議,挑選店面有訣竅,挑對地點和鎖定目標族群,才能輕鬆當包租公、包租婆!

■ 平價為王 夜市店面好招租

  東森房屋董事長王應傑認為,景氣差,平價化時代來臨,夜市周邊的物件會相較於其他的店面產品,詢問度明顯高出許多,就以台北的師大夜市、台中的逢甲夜市來說,整體的租金下修空間其實不算太明顯。其中,台中逢甲夜市商圈店面,只要貼出頂讓紅單,就有不少商家前來詢問,因此在店租價格上,較沒有太大的讓步空間。

  永慶房屋店面事業部經理李元鳳分析,以現階段而言,高總價、大坪數的店面,普遍面臨招租不易的高風險,無法享有大額的租金收益,風險較高。

■ 小套房應近學區 帶租約最穩定

  僑茂不動產商仲部協理曾偉豪解釋,想投資小套房,一定要掌握學區、捷運周邊等2大原則,因為相較於店面、商辦等產品,套房的承租方多半是過客,以來學生和上班族來說,都可能因為畢業、工作地點變動,隨時出現臨時退租的情況,所以有學區、捷運等要素的加持,才能夠確保物件的招租順利。

  曾偉豪也強調,其實知名大學或醫學院附近的套房,一直是學生求學的首選,因此租客來源穩定,較不必擔心空置率,且轉售時由於房價有撐,也可享不錯的利潤。此外,若是學生套房帶租約,日後學生退租時,還可請學生介紹新房客;若是店面帶租約,則應考量承租方的營運狀況是否穩定,通常以連鎖業較佳,連鎖業中,又以直營體系較加盟體系穩定。

 

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效法台北人購屋必勝經驗,沿著捷運動線置產風險最低、利潤最大,在台中市今年十月將動的文心-烏日高架捷運綠線,與未來的中港路藍線地下鐵的站區卡位戰正悄悄開打! 仲介業接到來自北部客層的任務,暗中收購未來站區周邊的中古店面,包括樓店與透店。此外中港路藍線地下鐵預設站區雖尚未公佈,投資人卻也自行推估,認為將設七期新光三越站、中港路文心路站、忠明路華美西站。 不少房市投資老手對此商機充滿期待,認為搶先卡位利潤可望極大化。

■ 中捷藍線精華地 漢口東興路、太原精誠路

  接近七期的台中東興路與漢口路口,也就是永豐棧麗緻酒店周邊500公尺範圍,包括精明路、漢口路的樓店租金行情約在1200元/坪,精明路老公寓一樓店面售價約26萬元/坪,年投報率約有5%。另一個估計可能為藍線捷運站區太原路一段與精誠路口(原SOGO二館附近),以中港路為界分屬重劃區四期、五期,商圈人口密集生活機能特優,並有大量年輕租屋人口,學校有忠明國小、漢口國中,新成屋單坪約16萬元,15年內樓店單坪價只約14萬元,出租投報率也有5%。

■ 三角窗樓店租金高 小坪數店舖正搶手

  台中仲介表示,在捷運路網成熟以前,買台中樓店自用或出租一定要考慮到好停車的問題,因台中人依賴汽機車代步,成熟商圈人口多、店舖密集停車困難,因涉及生意流量,店家作生意最注重這個問題。另外,許多大型連鎖店為省店租,對於三角窗大面積樓店或透店需求大降,紛紛遷往同商圈的8米以上巷口或巷內,也造成原本不太吃香的樓店身價看漲,投資人宜多留意此商機的消長。

 

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善用政府兩千億優惠房貸,加上房仲業與銀行合作的高成數房貸方案,中產階級坐擁千萬豪宅不是夢。 不過在低利時代,如何挑選適合的房貸類型,房貸族可要多加比較。 房仲業者表示,目前最常見的是「分段式指數型房貸」,不過低利時代最聰明的選擇是「一價到底」的固定利率房貸。

■ 房貸類型比一比 「一價到底」最優惠

  銀行房貸類型琳瑯滿目,涉及層面包括貸款利率、償還年限以及償還方式。 區分房貸類型大致分為五大類:1、「理財型房貸」或「回復型房貸」:適合有理財規劃或是備用金需求的房貸戶;2、「抵利型房貸」:以定額存款抵折房貸本金,等於存愈多、愈省房貸利息;3、「分段式指數型房貸」:這是時下房貸最常見的類別,譬如每三個月機動微調房貸利率;4、「遞減型房貸」:房貸利率由高至低,逐年遞減;5、「一價到底」的固定利率房貸。

  太平洋房屋企研室經理鄭國英表示,上述這五大類房貸以「一價到底」的固定利率房貸最划算,試想目前五大行庫的一年期定存利率才0.77%,若能一價到底十五、二十年房貸利率不變,當然非常划算,不過銀行願意承貸的機率渺茫;至於在低利時代,最不聰明的選擇屬於「遞減型房貸」。 鄭國英認為,房貸族如果沒辦法選用「一價到底」佔貸款銀行的便宜,不如依個人需求,選擇「理財型房貸」或是「分段式指數型房貸」。

■ 房貸成數多寡 「人」、「屋」是關鍵

  選定房貸類型,接下來就必須向銀行爭取高成數的房貸。 太平洋房屋副總李珠華指出,房貸成數高低與貸款人以及抵押物件有密切關聯。 就「承貸人」而言,醫師、律師、會計師等,擁有穩定收入者,加上良好的個人信用評鑑,自然會獲得高成數房貸。

  就「物件」而言,抵押的房屋若是位於精華地段,鄰近學區、公園、商圈或捷運站,同時屬於標準三房以上規格,也有機會順利通過銀行的高成數房貸。 此外若是透過房仲業買賣房屋,通常會有長期合作銀行,願意配合房仲業提供優惠房貸。 李珠華建議,房貸成數不是越高越好,以七至八成為宜,若是申辦九成以上房貸,恐怕會陷入高利息,以債養債的惡性循環。

 

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交通部修正興建台中第一條捷運綠線,總預算高達台幣513億元,已經經建會通過,捷運綠線原規劃只有288億元,現增加3個站區北屯機廠、水南經貿園區、圓滿劇場,全長16.71公里,預計今年十月先移樹、管線作業,2012年完工,2015年底通車。

■ 因應升格直轄市 綠線延伸至彰化市

  台中捷運綠線沿線站區除新增北屯機廠、水南經貿園區、圓滿劇場3點,其餘為G3松竹路—舊社巷週邊,G4北屯路舊社公園,G5興安路口,G6崇德路口,G7中清/大雅路口,G8河南路口,G9櫻花路口,G10台中港路口,G11大業路口,G12向上路口,G13五權西路口,G14文心南五路口,G15建國北路/環中路口,G16興華街64巷週邊,G17台鐵烏日車站,G18高鐵台中站。

  台中市政府為因應台中縣市合併升格直轄市,希望將來綠線可規劃延長到彰化市與北屯大坑口。 另外中港路藍線與橘線也將繼續爭取千億經費,使台中如同台北一樣具備捷運路網。

■ 捷運線小坪數樓店養大金雞

  台中市的餐飲、娛樂消費、服務業相當發達,店面需求兩極化,對於小坪數店面需求更多,小樓店租金付擔較輕,最受店家歡迎。 小樓店總價低,換算投資報酬率比透天店高很多,綠線捷運經過文心路多有大樓店面可投資,未來站區將形成新商圈,如何趁完工前挑出好標的,著手養金雞已成為台中房市最熱門話題!

 

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「地方制度法」修正案經立法院三讀通過,只要人口數超過一百五十萬的縣市都有望升格,截至目前包括台北縣、台中縣市、台南縣市以及高雄縣市,都有機會搭上升格順風車。 房仲業者建議,投資客提前佈局,把握兩大原則,長期獲利相當可觀。

■ 複製「台北改制」經驗 台中升格漲幅20%

  三十一年前,也就是民國57年台北市改制前,台北市文山、內湖、南港、士林以及北投區,在當年都隸屬於台北縣,後來劃歸為台北市後,房價漲幅天差地別。 以文山區的木柵、景美為例,改制前房價跟深坑不相上下;改制後,文山區的房價已經漲至深坑一倍以上。 住商不動產企研室主任徐佳馨直指,擁有「富爸爸」直轄市的光環,房價漲勢相當可觀。

  在這波升格當中,以台中縣市的動作最快,連帶使台中縣鄰近鄉鎮房地產價格蠢蠢欲動。 由於台中烏日、太平、大里、潭子、大雅等鄉鎮市,建地每坪最低不到十萬,最高未達18萬。 一旦順利升格,房價即使不能比照台中市,至少能再漲兩成,趨近台中市房價八成左右。 徐佳馨表示,台南縣的永康、仁德、新營,高雄縣的鳳山、岡山等地,都可能因升格受惠。

■ 掌握2原則 提早佈局穩穩賺

  無論是台中縣市或是台南、高雄,只要升格為直轄市之後,財政困窘的難題獲得紓解,進而獲得更多資源,促進地方繁榮建設,對於提振房價勢必有所助益。

  徐佳馨提醒投資客,提早進場佈局最好把握兩大原則:一、共享生活圈:最先受惠的必是成熟的周邊區域,以台中市升格為例,房價最先喊漲的地區是烏日、太平、大里、潭子與大雅。 二、重大交通建設:台中烏日因為有高鐵加持,房價漲多跌少;此外台中、高雄捷運線區段,也是風險低、保值佳的投資物件。

 

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房市持續盤整,現在正是進場的好時機,但是要如何去頭砍尾殺價,卻是一門很深的學問,讓專家告訴你,怎麼樣才能以最划算的價格買到心目中理想的好物件!

■ 現金為王 先砍單價再殺總價

  隨處可見的房產廣告,多半都是以單價來吸引民眾,如每坪20萬輕鬆成家,但實際上到了案場,多數預售屋銷售人員報的都是總價。 碰到這種情況,專家建議,購屋族不妨先將總價除了坪數,還原成單價,然後先從單價殺起。 譬如總價1200萬的30坪房子,每坪單價就是40萬,如果以總價殺,頂多殺到1000萬上下。

  但如果是先從每坪40萬的單價開始談,打個8折,每坪32萬元,總價就可以議到960萬。最後再來個去尾數,甚至可再和銷售人員商議再少個10萬元,也許950萬甚至900萬元就可買到。

  此外,如果手頭上有現金,那麼在不景氣的當下,也可當成一大利器。 許多個案銷售大半年,代銷公司急著要結案、建商也需要現金周轉,有能力付現買房子的人,往往有更大的砍價空間,甚至可以砍到意想不到的價錢。

■ 談妥價格 再“拗”贈品、裝潢

  如果左砍右砍,還是超出自己的預算,那麼在價格談得差不多之後,最後當然要用力“拗”贈品或是裝潢建材,彌補一下自己的荷包,而且現在正值數年僅見的買方市場,當然是能拗就拗,像是建材選配方面,要業者全送或許有困難,但打個6、7折還不成問題,東省西省,其實也是一大筆錢。

 

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政府加碼增撥兩千億優惠房貸,台北市最高可貸350萬,其他縣市可優貸300萬元。 假設拿這筆錢在臺北市中心購屋,僅能買間小套房,若是在中南部置產,三百萬可買到不錯的房子。 台灣房屋首席總經理彭培業透露,中南部購屋訣竅很簡單,只要掌握「軌道經濟」跟著重大交通建設走就對了。

■ 高鐵苗栗站 農地每坪1.6萬起

  高鐵苗栗站位於苗栗後龍鎮豐富里,可望結合竹南、後龍、銅鑼等科學園區,以及遠雄醫療園區,成為新興交通運轉中心。 目前高鐵苗栗站周邊的農地,平均每坪市價介於1.6~1.9萬元之間。 儘管當地房價不會隨著高鐵大漲,但基於「軌道經濟」論點,苗栗高鐵特區的房價勢必抗跌。

■ 台中綠線、高雄紅線 捷運房價漲一成

  原訂在民國101年通車的台中捷運綠線(烏日文心北屯線),遲至今年十月才要動工,總計全長16公里,沿線設置18個車站,與並且與台中捷運藍線以及紅線接軌。 由於沿途串聯北屯路、文心路、向上路等台中市重要道路,連結水湳經貿園區,縮短台中縣市距離,房價漲勢可期。

  台中市向上路目前的房價每坪8萬至15萬左右;北屯路與文心路大樓房價,平均每坪約10-15萬元;至於透天別墅的總價1300萬起跳。 一旦台中捷運綠線通車,以後只要搭乘高鐵抵台中烏日站,就可以轉乘捷運直達至台中市中心。 台灣房屋研究室經理古景良預估,台中捷運綠線區段的房地產漲幅大約一成。

  同樣道理可套至高雄捷運紅線南岡山站(R24),雖然現階段僅在辦理增設作業,但南岡山站是紅線北端終點站,加上岡山是工業、軍事重鎮,當地居民對於捷運的依存度高。 當地建案皆是四至五年屋齡的透天厝,目前市價約500-600萬元,古景良依據「捷運帶動房價」的經驗法則,預計未來漲幅逼近一成。

 

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低利、房價下修、政府優貸加碼,不少民眾紛紛考慮把定存投入房市,希望不讓辛苦錢變薄,不過專家要提醒民眾,千萬別被房仲舌燦蓮花沖昏了頭,購屋前一定要先考量房屋的生活機能、價位以及交通便利性,才不會買到賠錢屋。

■ 生活機能佳 轉手性強

  房仲業者表示,買屋首選地段,首選生活機能佳的的區域,最好不要距離商圈太遠,有便利商店或是大賣場的話,可以滿足生活之便;如果有公園等休閒公共設施或是醫療機構等更好。

  另外就是要考量周邊有無學區,如果有知名國中小學加持,都容易吸引新婚小家庭青睞;而若有知名的高中、大學,則可替環境增添人文氣息。專家表示,生活機能完善的區域,不但抗跌,轉手性也強。

■ 頂樓僅值三成 留心計價陷阱

  除了環境之外,價格更是民眾考量的因素,因為人人都希望買到便宜的房屋,不過專家提醒,購屋時一定要看清楚權狀計算方式,雨遮、陽台、夾層、頂樓計算是否正確,曾經有民眾買了頂樓加蓋的房屋,明明權狀是40坪,房仲卻告訴買方,由於使用兩倍的面積,所以付了兩倍的價格,事後才發現被騙。

  房仲業者表示,頂樓加蓋的權狀不變,不過使用的空間確實較大,通常頂樓的價錢,會以每坪的1/3的價格計算,並不是以原價計算,民眾購屋要特別注意。

■ 交通越便利 投報率越高

  除了區域、價格要留意之外,房子會不會增值,最重要的就是有無交通建設,因為交通建設越發達的區域,越容易吸引通勤族與投資客的眼光,不但房屋增值性強,買屋出租的投報率也會比較高。

 

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從2003年SARS的低點之後,台北市的房價一路狂飆,年輕家庭、受薪階級大多只能望樓興嘆,根本買不起台北市區的房子,紛紛轉往台北縣購屋,影響所及,現在台北市區國小出現招不到新生的窘境!

■ 置產難、少子化 北市國小新生銳減

  台北市房價經過歷年的飆漲之後,有小孩的年輕家庭,根本不敢奢望憑自己的力量就可以購屋置產。以捷運即將開通的內湖地區為例:預售屋的行情價格是四十五萬起跳,中古屋的房價也要三十到四十萬之間,一般受薪家庭月收入平均不到十萬元,想獨力購買內湖地區的房屋,根本是天方夜譚!

  因此,不少在台北市工作的民眾,開始往台北縣移居,希望能以較低的房價購屋,而孩子也跟著在台北縣設籍,以台北縣當紅的海山完全中學為例,每年招生人數都爆滿。 相較之下,內湖大湖國小每班只有二十人,迷你一點的只剩下十七人,這與北市教育局規定,額滿學校每班三十二人,一般學校每班二十九人的數字,明顯有落差。

  「年輕人買不起該區房子是招生率下降的主因!」當地房仲業者說,房價太高,加上新生兒的人數大幅減少的情況下,學生來源相對減少,國小招生率屢創低點,內湖區甚至有國小今年每班學生只剩17人,沒有新生就讀。

■ 2000億房貸 無殼族可圓購屋夢

  「政府再加碼提供二千億房貸,成為年輕家庭一圓北市築巢夢想的大利多!」房仲分析,2000億房貸對年輕首購族來說,正是搶進台北市1000萬以下產品的好時機。新房貸的申貸,只要年滿廿歲國民想購屋者,每人限購一戶,北市每戶最高貸款額度為三百五十萬,其他地區最高三百萬,房貸利率僅一點三二五%。

  根據估算,土銀分配到200億,是額度最高的金融機構,合庫銀150億、台銀140億,像這些行庫申貸額度比較充裕;另外,一銀、華銀和彰銀等三大商銀,分配額度大約在70億到80億之間。 景氣寒冬,政府大方送暖,買不起台北市的外移人口,不妨趁機多看屋,把握這個可以遷回台北市居住設籍的機會!

 

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打算趁機撿便宜的購屋客恐怕要失望了,上個月國內房市才剛剛回復榮景,這個月已傳出屋主悄悄調漲房價惜售。 房仲業者擔心,房市交易尚未回穩就吹漲風,恐讓「買屋救現金」的投資客打退堂鼓。

■ 售價再降一成 議價空間僅2.53%

  換屋族張小姐一直想在台北縣新板特區買間總價一千萬左右的三房中古電梯住宅,從上個月開始陸續看屋。 張小姐本來打的如意算盤是等這波房價再下修,確定已到谷底再出手撿便宜,沒料到事與願違,上個禮拜再去看屋,屋主已經把售價調高5%至10%,張小姐換屋的美夢頓時成空。

  根據中信房屋四月份的委託物件顯示,賣方開價比三月份降低一成,住宅產品的議價空間只有2.53%,由此看來,大多數的屋主認為房市買氣回溫,對於售價產生信心。 房仲業者擔心,一旦漲風持續擴散,恐怕會讓買方裹足不前,房市景氣再打回原形。

■ 交易量攀升六成五 價格下修4.5%

  中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,從去年十月到今年三月份,國內住宅產品陸續調整售價,價格下修幅度從平均9.35%,緊縮到4.5%。 至於交易量成長幅度在今年三月大幅攀升高達65.96%。 這表示買方認同房價已下修到合理範圍,正是出手投資的好時機。

  全台房市復甦,其中又以台北縣市「價平量漲」表現最為突出。 台北市屋主平均主動降價6%,成交量成長77.20%;台北縣屋主平均降幅4.2%,交易量成長幅度為69.20%表現亮。

 

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買屋投資,除了轉賣之外,定型收益的產品,投報率絕對高於銀行利率,不過想要當個包租公、包租婆輕鬆賺房租可不簡單,有沒有穩定的租客才是重要關鍵。

■ 學區、捷運周邊 不怕沒租客

  房仲業者建議,要穩定的收益,就要有穩定的租客,建議民眾首選學區以及捷運周邊,因為學區周邊學生多,而且生活機能相當豐富,只要用比市場稍低的行情價格出租,就不怕沒有客源。

  除了學區之外,捷運周邊也是投資的好地段,因為通勤族為了工作便利,往往會選擇價格稍高,而交通便利的捷運周邊租屋,最好是選擇在捷運步行5分鐘左右的距離最好,不怕沒有租客上門。

■ 中南部學區 投報率最高

  賣屋出租最重要就是投報率,房仲業者表示,台北地區因為房價相對較高,所以投報率比較低,大約3%~5%之間,不過增值空間大,投資門檻較高;而中南部因為房價較低,投報率相對較高,大約在5%~9%之間,投資門檻也比較低。

  買屋投資收租一定要選對區域,才會穩定的租客,接著才會有穩定的租金收入,不過房仲業者也要提醒民眾,計算投報率的時候,也要將裝修、家具等成本一併考量進去,才能當個快樂的包租公、包租婆。

 

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店面一直有股強勁需求,開店做生意少不了一間店面,就算在網路開店成功,最終還都會再開家實體店彌補不足。 僅管有空方消息某些商圈店面空置率增加、租金下降,乍聽之下似乎店面行情不妙,如果聽信了恐怕會避之惟恐不及,更不會買店面作投資。 如果冷靜思考一下,周遭朋友有誰買店面虧過錢的?

■ 台中樓店總價便宜 投報率不差

  銀行界對台中樓店的貸款成數有「異」見,只願意放貸5~7成而已,這件事對台中樓店業主很不公平。 銀行判斷,樓店並非住宅,小業主恐怕缺乏決心去捍衛財產,造成樓店轉手率偏高,樓店的土地持份小,單坪市價又比樓上的純住宅貴,樓店小業主貸款還不了就丟給銀行法拍,吃過呆帳的銀行記起教訓,從此「另眼對待」不敢放寬放貸,買方自備款宜充裕最好3成以上。 台中市樓店總價便宜租金不高,房客生存率反而較高,報酬率往往高過台北。

■ 危機化作商機 把握投資良機
  群森房屋台中立業店店東吳茂楚表示,全球性的不景氣讓世界各國史無前例的積極救市,其中「印鈔票」造成資金面寬鬆,幣值貶值,最恐慌的人除了失業者之外就屬有錢人了,過去炒外匯、炒基金、買股票、保險單成為傷心往事,為求保值,現在利用最低迷時機點介入房地產,可說是風險最低的投資項目,尤其土地投資更好。 吳茂楚認為,能遇上這波不景氣是福氣,現在應該把握千載難逢的機會積極投資房地產,快速累積財富。

 

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經濟不景氣,不少企業為節省開支,便考慮從換辦公室下手。 商仲業者觀察,近來商辦市場「大搬小、新搬舊」情況日益劇增,200坪以下的商辦產品需求逆勢看漲,也讓許多想靠收租保值的民眾,紛紛投入小商辦市場!

■ 投資比例高 精華區搶手

  受到央行持續降息的重擊,讓許多滿手現金的定存戶開始尋找安全穩健的管道,商用不動產向來以長期穩定收益著稱,就成為投資的新選擇。根據信義房屋商仲部的成交資料指出,目前市場買方需求有約48%是自用、44%是收租投資、8%是買斷投資,扣除自用需求外,約有半數是投資需求。

  在台北市的區域方面,23%買方偏好選擇大安區、中山區有22%、松山區19%、信義區17%,上述幾個精華地段就占8成,但是租金價格部分,則視較去年同期微幅下滑1成,就長期來說,商辦市場的投報率仍是高於其他金融商品。

■ 小商辦需求大 200坪以下最受歡迎

  戴德梁行總經理顏炳立說,近來整體經濟情勢不佳、內需不振,不少企業都已縮編,雖然整體商辦市場買氣弱,但卻出現「大搬小、新搬舊」搬遷模式的興起,企業為節省開支,就將開始想節省辦公室租金。

  根據目前市場買方的需求,以市中心精華地區、中小坪數的辦公需求較高。顏炳立分析,以往市場最受歡迎的產品多是300到400坪左右的產品;現在則是200坪以下產品大受歡迎,主因經濟不景氣,不少中小企業降低支出,因此偏愛小型商辦。

 

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雖然房市買氣小回春,但整體經濟情勢還沒有明顯反彈的跡象,失業無薪在家的人,仍為數不少,眼看房租交不出來,不少無殼蝸牛想跟房東議價,卻又開不了口,該怎麼辦?房仲建議房客們,不妨真誠的向房東表達經濟困境,並以過去準時交租的經驗,當作調降房租的有利說詞,景氣不佳,現在多數房東也擔心房子租不出去,願意降價以求的人越來越多!

■ 租屋市場高空置 降租5~10%非夢事

  在台北工作的小王,在八德路租了個小套房,一個月租金一萬二,沒想到碰上這波金融海嘯,薪水硬生生被老闆打了八折,否則就得被裁員回家吃自己,小王不得已,只好向房東說明原委,房東最後看在小王住了兩年的份上,同意降租兩千元!

  「多數房東在意的是人和!」住商不動產企研室主任徐佳馨分析,其實多數房東最擔心的是碰上奧客,他們最在乎的房客人品、工作性質與誠意,如果房子已經租了一陣子,加上過去交租紀錄良好,房客不妨坦白說出自己的經濟困境,而租屋市場不景氣,許多專業包租公、包租婆,擔心下一任房客沒著落,房租降個5%~10%,現在多半不是問題。

■ 態度誠懇有禮 切忌漫天砍價

  碰上景氣寒冬,很多人想跟房東殺價,卻遲遲開不了口,通常最適合的殺價時機,就是租約到期,剛好要重新簽約的時機點,房客可以試探性的了解房東的降價意願,再決定開口要求降價的幅度。

  此外,提醒想要殺價的租客,千萬不要漫天砍價,或是謊稱已經找到更便宜的房子,以免激怒房東,不但造成雙方不愉快,最後反而連房子都住不下去,這就得不償失了。因此,態度必須誠懇有禮,同時,要不斷向房東表達自己過去的優勢,比如交租準時、生活單純,更要強調自己雖然目前手頭比較緊,但仍有穩定工作,每個月按時交租絕對不是問題,最好還要跟房東強調,自己是真的很喜歡目前的居住環境,捨不得搬離。

 

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停車位總價低,常被視為投資工具,不過大樓停車位常因產權和使用的問題爭議不斷,房仲業者提醒,投資前務必認清登記方式與權利範圍,而且要挑選停車位鑑價有兩大原則,平面式優於機械式車位、車位樓層越低價格也越低。

■ 挑車位先試停 獨立權狀可買賣

  房仲業者建議,買車位除了注意樓層、寬度及高度、載重限制、迴車道、管理費、位置、編號、建物建號等,最好再實際開車進出車位一趟,如果是停車塔設計的停車空間,還要評量尖峰出入時段的等待時間是否會造成困擾。

  中信房屋表示,依「建築技術規則」規定,合法建築物的停車位為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位等3種。一般而言,法定停車位不得外售給非大樓或社區的所有權人,自行增設停車位及獎勵增設停車位,只要有獨立權狀就可以單獨買賣。

■ 無權狀車位 外租須管委會同意

  中信房屋建議,若權狀上已註記樓層別和車位編號,消費者可至縣市工務建管單位調閱使用執照圖和竣工圖;若權狀沒有標示停車位及使用權,則依「分管協議」或是「管理規章」來保障。若是沒有獨立權位的車位要外售或外租時,則需經管理委員會同意;若權狀無標示權利,又無「分管協議」或「管理規章」確保使用權,僅能以「使用慣例」轉手,但若日後發生使用糾紛,也很難有解決之道。

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永慶房仲集團發布今年第一季購屋趨勢調查,結果顯示全台高達六成民眾,打算在下半年進場購屋,這表示在房價下修以及利率超低的雙重誘因下,握有資金的民眾已經等待入市;不過仍有57%民眾認為,未來三個月房價持續小幅下跌。

■ 未來三個月房價 57%民眾喊降價

  根據永慶房仲第一季購屋趨勢大調查顯示,針對央行持續降息,減輕民眾購屋負擔,62%民眾表示的確提高購屋意願;政府持續加碼,增撥2000億優惠房貸,82%民眾表示如果現階段購屋,一定優先考慮申請優惠房貸。 至於哪一類型的房地產最能保值增值? 一般住宅(43%)、店面商辦(42%)幾乎不分軒輊,最受一般民眾青睞,僅有一成四民眾選擇豪宅投資保值。

  值得注意的是,儘管房市景氣略為回溫,全台仍有57%民眾認為,未來三個月房價會小幅下修,顯示整體經濟景氣尚未完全復甦。 永慶房屋總經理葉凌棋表示,今年第一季房市表現「價平量增」,建議賣方不宜開高、買方不應追高,否則可能導致築底盤整期拉長。

■ 唱衰論 資金行情假象

  淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰一針見血表示,國內房市低迷僅維持半
年,隨即買氣回溫,這是政府作多導致資金行情。 莊孟翰說,兩岸關係改善、遺贈稅降到10%、2000億優惠房貸、利率創新低,馬政府極力政策作多吸引熱錢投資房地產,引爆這一波資金行情。

  莊孟翰表示,去年國內經濟成長率0.12%,預計今年下跌至-2.97%;平均國人GNP從美金17576元(2008年)縮水9.2%僅剩15957元美金;今年二月失業率5.75%,失業人數早突破六十二萬人。 諸多負面數據加上U型景氣理論,證實這波回溫僅是假象,房市將會再度下挫,呈現W型曲線。

 

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