投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200905 (51)

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【陳宇軒╱台中報導】
Tech Mall購物中心位於台中市西屯區,鄰近中科園區,周邊生活機能發達,交通便利。周邊以大樓產品為主,新成屋大樓每坪約12~20萬元,房仲業者認為,由於該區餘屋不多,若市政路延伸計劃順利推動,未來房價將有2成以上補漲空間。

聯外便利
台中Tech Mall購物中心位於西屯路、玉門路口,西屯路東向可接福雅路、安和路、中彰快速公路,沿玉門路南向可接中港路,中港路東西向可接中山高中港交流道與中二高龍井交流道,交通動線完善。

Tech Mall購物中心內有生鮮超市、五金量販、羽球館,與多家大型餐廳,西屯路兩側也有多家商店、小吃與水堀頭黃昏市場可供採買,中港路、福林路口有台糖量販店。

屋齡10年內別墅多
信義房屋中科店店長陳顯文說:「Tech Mall購物中心鄰近中科園區與東海大學,是該區生活機能的重心。」周邊還有國安國小與即將招生的福科國中,學區完整,西屯路為中科地區主要幹道,交通便利。

中信房屋中科福華加盟店經理張惠珍說:「Tech Mall購物中心自3年前進駐後,周邊推出不少新建案,以大樓產品為主。屋齡5年內,35~55坪,3房格局為主力,每坪約12~20萬元。」

新屋入住率漸攀高
張惠珍表示,目前新成屋都集中在國安一路及玉門路上,新成屋別墅產品僅有「隱CASA墅說」等少數社區。陳顯文表示,該區別墅屋齡多約10年內,總價約1000萬元起。

張惠珍指出,該區房價較台中市區低,生活機能佳,且鄰近中科園區與東海大學,目前客戶多來自中科員工、東海大學教職員,也有不少來自沙鹿鎮、龍井鄉等周邊區域,以25~40歲的首購族居多。

陳顯文認為,目前該區新屋入住率愈來愈高,且台中市政府已提出市政路延伸計劃,由市政路穿越中山高直通福林路,完工後將可改善中港路易塞車的問題,未來房價至少有2成以上的補漲空間。

預售案及新成屋案近期推案量較少,惠昇建設新案「惠宇可觀」位於福順路,強調居中科地區核心,坪數46~120坪,預約單價每坪15~18萬元,是該區最新預售案。

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【張瑞傑╱台中報導】
大型造鎮案案量大、戶數多,常成為同區段的指標個案,中部地區最近推出不少大型造鎮案,採整體開發,社區整體質感佳,尤其低總價更是最大賣點,主力總價約500~600萬元,多數個案均位於都會區外緣,訴求首購族。

台中市區的土地近年來價格高漲、可開發的大片建地取得困難,造鎮別墅案幾乎都位於市郊區段,房價也比較低。
其中屬於長期開發的大型造鎮開發案,例如位於台中縣大肚鄉的「台紙新市鎮」、彰化市的「台灣新故鄉」、「陽明新天地」,整體面積都超過萬坪,總戶數超過300戶、甚至近千戶。

「裕國天泉」擁溫泉
另外也有一部分屬於規模略小的透天別墅造鎮案,基地面積萬坪、總戶數約百戶,建商採分期開發,從去年中至今,包括沙鹿、龍井地區的,「中港芬蘭」、「中港瑞典」、「The漾別墅」及「裕國天泉」,以及南投市的「京城」等案。

此類社區的共同特色為社區土地面積大、價格不高,因此單戶別墅總價也以低價為最大賣點,去年還曾經出現過總價398萬元起的超低價位。

然而,今年以來價位稍有調升,除了「裕國天泉」強調社區有溫泉、附加價值高,總價超過千萬元,其他個案主力總價多僅約500~600萬元,價位在市場上的競爭力十足。

多處於市郊機能較差
台灣紙業公司建設部副理高永平說:「由於開發時間、區段不同,一般重劃區內的透天別墅,產品整體造型不一致,而整體開發的造鎮式別墅,採共同開發,街廓完整、整體質感也較佳。」
由於大面積土地在市中心已經不多,因此各大型造鎮案多出現在市郊,土地價格不高,房價也比較低,但市郊的生活機能不如市中心,則是各大型造鎮案的共同缺憾。
萬閤廣告經理邱明堂說:「低總價是大型造鎮的趨勢,能夠讓購屋者略為犧牲生活機能便利性,卻能以較低總價購屋,因此仍然有不少首購族群趨之若鶩。」

引進商店 強化機能
造鎮個案大多位於都會郊區,常有生活機能不夠便利的疑慮,不過也有部分建商為了補足生活機能,規劃各項公共設施滿足住戶需求,如台紙公司在大肚鄉的「台紙新市鎮」,社區佔地7萬多坪,區內預留學校預定地、機關用地、停車場等,並規劃公園、籃球場、社區活動中心等設施,甚至吸引了便利超商、五金量販店進駐。

提高附加價值
由上櫃公司裕國冷凍集團(股票代號:8905)在龍井鄉推出的「裕國天泉」更以溫泉為訴求,強調1戶1湯池,更推出溫泉會館,規劃游泳池、溫泉SPA、健身房等設施,社區有櫻花林公園與庭園造景,另有24小時保全管理與統一門禁管制,附加價值高,因此總價也提高,每戶總價千萬元起,主要強調休閒機能。
總誼建設在彰化市建國南路的「陽明新天地」分3期推出,目前已推出第2期。第1期共65戶透天店面與社區別墅,社區內有2層樓的社區會館,與500坪的南洋風中庭、水景花園、兒童遊戲區等。第2期有88戶、共4排的透天店面與別墅,其中55戶店面規劃出內、外商店街,強調住店雙效,是少見有商店街的造鎮社區。


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儘管房市未全面止跌回穩,台中中古屋房市在四月份的表現卻很亮麗,在台中理財型的物件指的是店面與整棟透天套房,大學校區與主商圈的小型樓店和整棟出租套房,只要打出高租金報酬率,交易特別快,甚至常見當日看屋當日簽約的熱況。正當預售市場忙於去化一兩年前推案餘屋之際,中古屋市場的理財型物件開始受到新入行的投資客青睞,這個現象房市專家解讀為物件的「良性換手」,有利於房市後市發展。

■ 房客租金負擔輕 低總價店面好出租

  台灣經濟基本面尚未改善,失業率走高近6%,小吃攤與連鎖店吸收很多失業人口,開實體店創業的人很多,需要的店面面積不求大,設點在台中主商圈非主要幹道,租金相對省很多,30坪以內小面積樓店好找,月租金不超出20000元的很好出租,對屋主而言,坪數不太大的低總價樓店出租快、空檔期短又能保值,長期換算下來租金報酬率反而比大店面好太多。特殊時空背景也造成台中市主商圈非主幹道 30坪以內小面積樓店意外爆紅,無論出租出售都成當紅產品!

■ 租金數百萬最穩 不畏高價強力收購
 
 大台中地區大學多達17家公私立大學及科技大學,學生外宿人口眾多,學校成為套房集中地,近年來建商熱推整棟透天套房或是一樓當店面二樓以上當套房的店墅。學生套房一次收足半年租金,學生比上班族流動性稍高,但麻煩事比較少,這類套房特別強調高租金報酬率,年毛租金報酬率抓在7%就有誘因,並搭配代租代管公司替房東處理業務,年服務費是租金一 成,只要地點好,退休族很多人捧場,東海、逢甲、中興大學附近最多這類產品。

  一棟透天套房幾十間,租金豐厚,多半以高價託售,因屬非自用住宅用途,雖有出租合約證明收入,銀貸可能不到8成,買方最好備足3成以上才容易成交。例如東海大學成交一棟透天有80間套房,成交8000萬元年收700萬元,毛租金報酬率高達8.7%,自備款加仲介佣金高達2600萬元,自有資金回報率高達25%。現買現賺租金,在不景氣當中整棟套房儼然成為絕佳理財工具。

 

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不論是別墅或是豪宅,對於領死薪水的上班族而言,無疑是遙不可及的夢。 不過若是把台北市購屋的預算拿到台中市,卻很有機會入住所謂的「山寨」小豪宅。 台中七期的新建大樓,越蓋越像是小豪宅或是社區電梯別墅,每坪開價三十萬,實際成交價介於14至20萬之間。

■ 台中北七期市政廳 房價回復基本面

台中縣市議會已決議明年台中新市府團隊,將如期遷入七期新市政中心辦公廳,大台中新都心正式誕生。市政廳位置在北七期新光三越附近的惠中路與市政北七路口,住市區的民眾一定留意到市政廳周遭景觀與天際線已起了很大的變化!

超高豪宅大廈一棟棟完工交屋,市政廳周遭的北七期與對面的中港路文心路上更有大戶數的新成屋或預售案也同時在銷售,顯示台中新都心的重新定位讓附近的房市前景看俏,卻也因為七期利多出盡不宜炒作,房價必須恢復到供需基本面。

■ 豪宅品質大樓價位 「山寨」版小豪宅出線

特別是位在雙捷運站區步行範圍的新大樓,房子品質越蓋越好,活像「山寨」版豪宅,售價很友善約只北七期的半價,大受民眾歡迎買氣直上,讓住不起豪宅的小市民,也能享受豪宅品質!中港路與文心路交叉口是藍線地下化捷運與綠線高架捷運的會合點,愛買、中華賓士、上城、合作金庫旁邊就是未來雙捷運站區。雙捷運站區四周700公尺範圍正是台中房市熱區!

七期旁很多「山寨」版小豪宅最高開價來到30萬元,實際價約在14~20萬元之間。仲介業者不解的表示,房子差不多,與七期隔一條馬路(指中港路與文心路)房價差一半,恐怕台北人很難理解吧!

■ 豪宅供需失調 別墅增值富人首選

七期面積不小,要論七期房價應分區塊而論才行,目前七期豪宅案量、受歡迎程度與價位出現三種現象,由北向南呈遞減狀態,北七期(新光三越、市政廳附近)最多最高、中七期(市政路)其次、南七期(公益路以南)較少較低。目前仲介業的豪物件宅售價高低分歧,有低於20萬~45萬元不等。豪宅在同區塊更因樓層別、屋齡、總戶數多寡、建商商譽、地段門牌等主要因素呈現不同買氣。

一位不願俱名的建築業內解析豪宅市場,第一,若每坪30萬元以內,當地多數有錢人應該可以接受。第二,短期蓋太多供需失調,行銷過程難脫炒作之嫌,自住客佔少數投資客佔多數,不景氣同時大量殺出,自住客懷疑日久無法預期社區水準,第三,所有豪宅案開價均高,預售到交屋3~4年,建商與仲介卻同時賣屋,走一趟仲介店即可了解市價混亂,真假豪宅、山寨豪宅選秀,魚目混珠造成「劣幣驅逐良幣」現象,戶數少管理好的豪宅反而無法反映價值!第四,大豪墅加入競爭瓜分客戶,若買大樓豪宅150 坪總價來到5000萬元,因公設比很高,室內實際坪數變少,若5000萬元買到市區優質地段小社區電梯別墅,室內實際坪數多很多,單一土地持份,銀行鑑價高,保值增值可期。

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「北士林、中逢甲、南花園」不僅成為時下年輕人口中的熱門據點,現在更隨著開放陸客來台觀光,再度讓各大夜市周邊店面的房租一再攀升。交通部觀光局也公佈一項調查,結果顯示,陸客在台主要遊覽景點排名以「夜市」居首位。

■ 台南夜市打響名號 投報率高達5%

  信義房屋台南區協理林武雄分析,隨著政府開放陸客來台觀光,觀光人潮所帶來的消費動能,正是提升台南地區店面收益性、發揮投資效益的關鍵。目前以台南市最知名的花園夜市為例,換算其周邊的年租金及店面購置成本,25到30坪左右的店鋪月租金在5萬左右,和台北市士林夜市動輒一個月要30、40萬的租金相比,不僅便宜許多,但湧入的人潮卻是不分軒輊。這也使得台南花園夜市周邊的店鋪年投報率高達5%以上,和台灣其他地區店面投報率相較,明顯高出許多。

  林武雄補充,現在每到周末除了夜市湧入大批的觀光客,具備地方特色的小吃商圈,和眾多古蹟,也是台南地區成功吸引陸客目光的主因,未來潛力無限。

■ 4大夜市發燒 租金差距大

  台北士林夜市、台中逢甲夜市、台南花園夜市以及高雄六合夜市,是許多觀光客來台點名非去不可的景點,眾多美食及多元的購物選擇,帶動了周邊店舖的
行情,往往一有店面或商舖要出租、轉售,短時間內就可以立即轉出。

  但是各地方的店鋪行情也有極大的差距,以台北知名的士林夜市來說,一間20到30坪左右的店鋪,因為地段的不同就出現20到40萬不等的行情,而六合夜市則因為部份商舖和店面是攤販,遊客能見度較低,因此價格拉抬空間較小,平均約在3到8萬之間。

 

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520檔期台北縣市推案約500億元,其中台北市豪宅案佔170億元,台中市推案數卻掛零,這是自1999 年921震災後最冷的一次。回顧2006年的台中七期熱推號稱台灣史上最大豪宅聚落(台商聚落),台北正在流行推小套房,美其名「精品小豪宅」,台北豪宅案很少也無集中現象,分散各區域,台北與台中距離才140公里,城市發達程度與成長軌跡大異其趣!對當初苦口婆心被批看空的學者來說,台中七期豪宅同區同步集中猛推百億大案的狂熱,如今看來,確實太超過了,真被學者的逆耳忠言言中了。

■ 七期豪宅爆量 深埋銷售隱憂

  台中市2007年總推案量1553億元,西屯獨佔901億元。重案區的西屯,包含中科西屯造鎮式商務套房與七期新市政中心百億豪宅案。七期土地炒到220萬元/坪,大案、大坪數、高樓層、高總價的「二大二高」成豪宅特色。分析該年度西屯區推出3535戶,戶數之多居中市之冠;第2名為南屯329億、1753戶;第3名為北區127億,659戶;第4名西區107億元,600戶;第5名為烏日57億元,416戶。

  當年八月發生油價炒作的通膨危機,接著十月又有金融危機,一路拖累全球經濟不景氣至今。以投資客為主力的豪宅、中科店面、套房面臨退場危機,在七期專售豪宅的仲介店多家關閉,這就是台中329檔期低數字與520檔期零推案的前因!

■ 資金行情再炒豪宅 台北能台中也能?

  中科西屯與新市政中心豪宅房市激情已過,去年以來台灣景氣空前困難,全台房價挺不住,去年中古屋全國跌幅排行榜,西屯居第二名,跌幅高達約30%,根據西屯區房仲業者解釋,西屯逢甲商圈與新光三越對面的西屯或新市政文心路對面五期的房價跌幅很小,西屯中古屋跌幅高達3成的主因是豪宅與中科房價高漲回跌的佔比太高,其實跟著建商殺進殺出的投資客通常都買第一手低價,就算現在出清手上新成屋豪宅,仍有價差可賺!

  業者分析台中、台北豪宅市場審慎指出, 520檔期台北豪宅火紅推案,一戶四億元,比「高貴」、比「奢華」、比「服務」!因為台北豪宅市場確實很大,需求客層寬廣,包含國際人士、政界人物、千大企業主、演藝人員、其他各行各業菁英族群都是目標。當國際各大都會豪宅價位來到富人都能認同的價位,居於使用需求與比價,台北市的豪宅市場有理由也有條件在這波資金行情裡,再熱炒一次。

 

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遊客來台中玩不只要逛逢甲夜市了,愈來愈多人更愛上公益路美食街約會,華燈初上時分公益路變漂亮了,自從市府街景再造並大量運用燈光製造浪漫,爾後,公益路沿路街廓轉角處成串的天然石燈能投射到行人腳邊上,半月圓型高腳人行步道燈10步一盞,一字排開,散發鵝黃燈光像是熱情歡迎來訪台中的佳賓,遊客們輕易地選一家餐廳來享受美食,飯後散步到街角喝茶聊天,或驅車轉往不遠處的PUB一條街~華美西街,繼續無樂不作、唱歌敘舊,朋友們就共度了一個很有氣氛的台中之夜。

■ 小兵立大功 街景再造氣氛浪漫

  台中市府投入的街景再造工程規模不一,遍及台中市各屯區,工程陸續完工啟用之中,其中公益路是台中的美食地標,又匯集有上百家的中外餐飲店,包括燒烤店、火鍋、泰國菜、牛排館、日本料理、啤酒屋、咖啡館、茶餐廳、羊肉爐,應有盡有,市政府選中它做街景亮化工程,經濟效益最大,工程包括汰換地磚、增設藝術街燈、綠化植樹、刪減停車格等,其中利用燈光設計製造浪漫吸引遊客,彷彿讓人置身歐洲歷史小鎮,最深受市民歡迎。

■ 驚豔台中夜景 務實城市行銷

  年輕朋友最愛到大肚山上遠觀台中夜景,燈火讓台中市區異常璀燦就像夜間飛行般讓人感動,要讓遊客體驗都市之美,美麗的街景工程設計最不可少,市政府更在中港路與中清路啟用太陽能光電板的LED街燈,自行發電做路標與照明雙重用途,利用藝術造型燈具結合太陽能發電科技,來營造科技文明感,一到黃昏點燈時,主要大道上銀花火樹燦爛輝煌,路人無不驚豔此刻美景。

  花小錢利用科技搞街景再造,燈光設計小巧思就把台中美食街與主幹道變漂亮了,行銷台中找回人氣,不唱高調,讓遊客喜愛到台中玩,對台中的欣賞感與時俱增就是最好的城市行銷範例。

 

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房市成交漸回溫,不少賣方收起低調姿態調高售價,導致買賣雙方議價空間變小,這時候房仲業者建議,善用一些議價技巧,說不定有意想不到的效果。

■ 勤做功課 掌握區段行情

  房仲業者表示,議價的成功與否,其中一個重大關鍵在行情了解與否,因為如果功課做的不夠,出價就會不夠準確,價格的落差可能從數十萬至數百萬元不等,所以建議購屋者,即使看中喜歡的房子,要出價之前,不妨先問問其他房仲業者周邊的行情,或者是利用網路上資訊多打聽附近的成交價格,出價才會比較準確,也不容易當冤大頭。

  出價過後賣方開價仍過高的話,這時候不妨掌握房屋的缺點來議價,例如風水不夠好、座向不佳、或是屋齡老舊等等,畢竟房屋一定都有優缺點,擅用自身可接受的小缺點議價,也可望減少價金。

■ 勿露喜貌 勇於出價

  當房屋的狀況自己相當喜歡時,也不要表現的太高興,這樣一來賣方姿態就會變高,議價空間自然也變小了,所以要盡量表現出可有可無的姿態,讓賣方說服你買,會比你說服賣房容易得多。

  房仲人員建議,不管開價如何,一定要勇於出價,因為現在看屋人潮多,但是觀望的人也多,勇於出價或許有機會買到不錯得價格,另外提醒購屋者,出價前一定要想清楚,並且注意斡旋金的相關權利義務,以免出現購屋糾紛。

 

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店面產品五花八門,要如何選對好物件,讓財源滾滾而來?永慶店面事業部經理李元鳳分析,投資店面首重地點、人潮、面寬,好地段、交通便利和方正的格局,都是黃金店面缺一不可的要素,所以投資前一定要多方打聽、實地勘查,才可以讓口袋「麥可、麥可」!

■ 社區商圈客源穩 門面切割坪效高

  相較於人潮眾多的黃金商圈,社區商圈雖然沒有廣大商機,不過卻擁有客源穩定的優勢。李元鳳分析,由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的,因此這類商圈也多半會結合學區,適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中,這一類產品不僅有穩定的投報率回收,風險也較低,適合理性、保守的投資族群。

  此外,門面寬的店頭也是值得投資的物件,門面寬意味著廣告的綜合效益較大,相對來說,吸引消費者的聚焦力也較高,因此在不景氣的狀況下,寬門面的店面,還有多等份切割、分租的利用性,以1個5米寬的店面來說,約可切割成3個店面,不僅可以避免店面空置的情形,還可以使坪效拉高,連帶提升總體投報率。

■ 實地勘查多打聽 近交通樞紐人潮多

  除了物件的先天優勢外,選擇鄰近大眾運輸工具的據點,像是捷運站、公車站等,也容易吸引人潮上門,不過店門口應該盡量淨空,避免有遮蔽物擋住店面,否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒,投資店面前,一定要先實地場勘,最好是連續一段時間,每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率,再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式,來增加自己的投報率。

 

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景氣復甦慢,頭路不好找,有專業卻拒絕失業的待業人士,乾脆自己開店當老闆,目前選擇台中開店創業的人很多,讓租金低廉的小店面又回復昔日人車鼎沸的熱鬧氣氛。

■ 股市夯錢來也 店面商辦搭熱氣球UP

  台中港路一段原SOGO百貨二館產權落在國泰人壽手上,現正在改造為A級辦公大樓,隔鄰的一大塊空地上也正在興建「遠雄人壽」大樓,離開台中百貨界數十年的遠東集團準備重返台中,刻正在七期新光三越邊蓋起偌大的遠東SOGO旗艦店,上市公司順天建設正在文心路邊七期蓋商務大樓當房東、興富發建設早在台中港路二段朝馬RICH19商務大樓做房東。

  金融業財團與上市建商該不會「碰巧」都同時在蓋大樓吧?一位資深台中房產業內人士解讀說,兩岸關係加溫,陸資陸企可望到位,大陸人的「台灣熱」一觸即發!最先受惠的是台灣股市,接著才會輪到房市。台灣泛房地產業前景空前看俏,晶華都已飆成股王,不少財團因坐擁龐大的出租商辦大樓、觀光飯店與土地資產,已浮現增值效益!

  反觀老百姓的店頭生意如何?台北十大熱門商圈因為陸客消費題材反映利多,店面與夜市生意開始復甦,周邊房市看好,出現承租率提高、交易價位止跌、租金止跌現象。股市夯,民眾消費信心稍加回籠,吸引自雇者創業展店,台中的小店面需求激增,空屋狀況大有改善!

■ 強效聚客! 跟隨大賣場置產

  不止小店面開張激增,連大品牌超市量販店也加碼展店,頂好惠康超市正在台中北屯昌平路、文心路口開店,全聯社也在太原路一段與忠義街口開店,這些以民生消費品為主打的大品牌超市量販,同時展店意義非凡。

  房產業認為,超市量販店開店,事先都先做過人口與消費力市調,家戶數與所得足以支持營運目標才會進駐,超市量販店替商圈增加採買機能帶來生活便利,大品牌超市量販店尚能帶動人潮,對當地房價與周邊店面帶來支撐效果,若要買樓或創業開店,參考大品牌連鎖店地點,實不輸為聰明選擇。

 

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稅季來臨,稅務單位提醒民眾,如果自辦市地重劃而無收益者,地價稅可望全免,而未來重劃區完成後,地價稅還可減半徵收兩年。

■ 自地重劃 可省最多

  為促進土地利用與發展,政府會以積極採取公辦市地重劃或鼓勵區域民眾自辦市地重劃方式來辦理,桃園縣政府地方稅務局表示,民眾的土地如果參與重劃,土地稅方面是有減免優惠的相關規定。

  該局指出,重劃地區內的土地,在辦理重劃期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,地價稅可以全部減免;於重劃辦理完成以後,自完成之日起地價稅還可減半徵收2年。

■ 免稅優惠 排除營業使用
  
  不過要提醒民眾,如果土地在該重劃期間內仍提供營業使用,例如原來已建有房屋、工廠仍繼續使用,或土地上供營業人營業使用的話,則不適用此優惠,仍得繳納地價稅。

  另外,如果辦理重劃期間,土地雖因使用而不能享有免徵地價稅,等到土地重劃辦理完成後,仍然還是可以適用減半徵收2年的規定。除此以外,土地參與重劃,因進行重劃時間均相當長,為保障土地所有權人之權益,稅法也規定,土地於重劃完成以後第一次移轉時,土地增值稅還可以減徵40%,以鼓勵土地所有權人積極配合政府土地政策之實施。

 

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房市股市雙漲,商辦市場最近出現投資新兵,商仲業者不藏私傳授心法,只要掌握「七四七原則」,即使生平第一次投資商辦,也能立刻上手。

■ 3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品

  從今年四月至今,股市狂飆帶動房市,根據央行統計,去年下半年以來,海外台資回流資金高達170億美元,其中不少熱錢都湧入房地產,尤其看好陸企來台駐點,商辦店面成了這波投資標的。 太平洋房屋表示,位於台北市內湖成功路四段的店面物件,今年四月初以一億250萬元高價成交。

  值得觀察的另一現象是,最近商辦市場出現不少生面孔買方,成了商仲業者口中的「商辦新兵」,佔了整體買方約五成比例。 商仲業者觀察發現,近來這些生平第一次投資商辦的買方,大多是傳統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師,也有不少是置產海外的僑胞或台商。 這批商辦新手偏愛總價三千至五千萬元,大約一百坪上下的物件,相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大小。

■ 七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數

  信義房屋商仲部協理何偉宏建議,第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。 第一個「七」是指物件的全年平均空置率,應該小於7%,計算公式很簡單:平均空置率=空置面積 / 樓板總面積。 所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 / 商辦購買總價 )。 最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。

  此外為了考量投資標的未來增值空間,何偉宏也提出三點建議:第一,商辦應座落於台北市主要商圈;第二,距離捷運站五百公尺之內;第三,商辦大樓管理完善。

 

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台股自二月至520以來大漲逾6 成,究其原因,第一,資金行情;第二,兩岸關係緩和,經貿題材發燒,兩岸政府做多,開放陸客、陸資、陸企入台,進行觀光、留學、投資參股、置產、對台採購、擬簽金融MOU、議簽ECFA等。 反觀台中房市卻低盪到谷底,房市交易價量數據與去年同期比較,年增率呈現高額負成長,520檔期新推案掛零,顯示房市仍未全面止跌回穩。

 

■ 熱錢泛濫 房產營建股大漲

  物價包括汽油、瓦斯、電費都仍在高檔,裁員減薪無薪假仍時有所聞,定存年息才0.7%,缺乏可靠理財管道的民間散戶游資,只好藉由政府強力作多的大陸題材的「台灣熱」找出路,一舉投入股市套利,明知財報不佳,把股市先炒熱再說!大幅開放陸企入台參股、置產、居留等題材更加速快股市飆速,房產股才有表現空間。

  上櫃市泛房地產業股價積極表態~營建、觀光、資產類股受大陸題材激勵,其中「晶華」飆升為股王,然而多數內外銷企業都仍在苦撐,台灣就業市場嚴峻,有經驗的房產業者大膽預測,台灣房市將在這波股市帶動中止跌,說復甦過早,需要一年休養盤整,中南部可能需更長時間恢復,主因在景氣尚未好轉!

■ 520新案掛零 賴源釗:銷售成屋為主

  中國台商大本營的台中市,現在已稍有感受到大陸人「台灣熱」現象,台商以個人名義趁機收購台中市區精華土地的案例不少,台中整體房市表現有三個主要面向:第一,自僱開店創業者增多,小店面出租或成交順利;第二,建商以去化手上新成屋案為目標;第三,中部台商夾陸資入台「投金探路」,炒台股、目標收購市區建地、店面、商辦廠辦、觀光用地。台中建築投資公會會長賴源釗說,台中建商目前以銷售新成屋案為主,520新推建案數掛零。

 

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房價開始出現止跌回升的趨勢,房仲業者建議,想購屋的民眾,應該好好把握這個時機,趁著建商想衝業績的心態,積極看屋,而且下單前,可以先參考區域附近中古屋、標地案的價格,以及比較同質性區域的售價等,都有助於以較低的價格購屋。

■ 中古屋當基準 最多高2成

  永慶房仲代銷事業處協理王財旺表示,因為預售屋評估的是未來的效益,所以售價上比較沒有所謂的公定的標準,但就以新成屋來說,每坪價格應比同區域中古的華廈或大廈約高出1到2成左右,以此推算,如果某區域中古屋的行情約在每坪20萬上下,那麼新成屋的每坪應在22到24萬間,才算是合理的售價。

  除了從市場上現有的中古屋推算價格,王財旺建議,多留意區域附近標地案的得標價,對於了解房價也有一定的幫助。

■ 同質區域 多看多比較

  以目前市場普遍看好的三重重陽重建區為例,和它同質性區域就有大直重劃區,兩者都以水岸景觀為強打主力,因此隨著大直房價高漲,不僅三重的房價會連帶受惠,甚至會帶動海岸景觀宅的熱潮。

  王財旺分析,比較同質性區域,可以進一步了解市場優勢和價格是否合理,並防止區域建案哄抬房價。多比較鄰近區域的建案,和透過部份房仲業者線上提供的成交行情,也是購屋的參考依據。

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看好網路租屋市場,相關網站如雨後春筍相繼成立,主攻預售屋與新成屋的「網路地產王」,為了搶攻市場並回饋網友,自本月20日起,推出全新租屋刊登功能與服務,並以低於現今網路租屋市場行情一成的費用,在不景氣的時代為消費者看緊荷包。

■ 包租族看過來 刊登廣告現省一成

  「網路地產王」自20日起推出的租屋刊登服務平台「網路租屋王」,光是在收費部份就略勝一籌,時下收費的租屋網站,刊登一則廣告收費200元,「網路租屋王」為了服務包租公、包租婆,刊登每一則招租廣告只要180元,足足便宜一成費用。

  租屋達人顏先生在大台北地區擁有三百多間套房,簡單的說就是一般人所謂的「包租公」,身為全職包租公,有效率管理物件以及降低成本是一門重要學問。 以顏先生名下三百間套房為例,假若全部在租屋網站刊登招租廣告,費用成本六萬元;反之若轉到「網路租屋王」刊登租屋廣告,廣告成本立刻省下六千元,長期下來相當可觀。

■ 租屋詐騙頻傳 「網路租屋王」嚴把關

  景氣差、詐騙案件頻傳,尤其是標榜免收費的租屋網站,很有可能成為歹徒伺機行騙的管道。 房仲業者表示,歹徒若是假冒屋主,最常以「假出租、真詐財」方式行騙,甚至有可能一屋多租,造成多人上當受騙。

  「網路租屋王」為了杜絕租屋可能衍生的弊端,多了一道把關手續,聯手與房仲店東、代理商共同過濾、嚴選物件,期許網友透過「網路租屋王」租賃房子,不但便宜、快速又安全!

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台中買屋置產不像大台北地區可以「逐捷運而居」,擔心選錯地點、買錯房屋種類,將來轉售可能要再賠錢,專家建議民眾在台中購屋,假若預算足夠,不如買別墅;此外中科大雅重劃區,有機會成為台中房市的大黑馬。

■ 別墅VS大樓 預算足不如買別墅

  在台中除非地段屬A咖,否則大樓住宅的保值性不強,若希望將來轉售還能小賺一筆,購屋預算若相去不遠,買別墅相對有機會。房仲業者舉例解釋說,假設一個中科上班族花500萬元買中科西屯40坪新大樓(含車位坪數),每坪12.5萬元,公設30%,室內坪數剩25坪,管理費每坪60元,車位月清潔費400元,每月實繳2800元。

  若改買中科大雅鄉商業區旁的4樓別墅,總價600萬元、地坪20、建坪52、使用坪數56坪,單坪不到12萬元,有雙車位、零公設比、零管理費,多的1百萬元房價可由銀貸處理,自備款不必增加,預計5年後轉售大樓每坪約剩下10萬元,轉售別墅總價應該還能維持600萬元以上,換算一下當然會要買別墅。

■ 中科大雅重劃區 可望成為房市黑馬

  多年來中科發展良好,導致中科西屯區房價高漲,大樓單價趨近逢甲、黎明商圈行情,連高檔別墅價也趨近七期西側、南側與八期。趨勢如此,自用客與換屋族,手握同等預算當然寧可捨郊區買市區。

  目前位在大雅鄉的中科特定區,有一個潛力區土地與房價尚未遭到哄抬,地點位於中科第一排,沒有飛機噪音,距離茂德、華邦大樓僅300公尺,即中清路以南的秀山路陽明國小附近,預計五年後將重劃成住宅區與商業區,增強中科大雅區的生活機能,加上台中國際機場改建全新入出境大樓、加長跑道、增加國際航點,有著中科、機場、直轄市門牌加持,中科大雅區是否成為房市專家眼中的大黑馬,很值得後續觀察。

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興大園道周邊有大學、綠地、自行車道以及水岸景觀,綠帶、藍帶交疊延伸,生活步調悠閒、人文氣息濃厚,是台中市優質住宅區,包括「松下屋」、「興大奇美」、「興大綠園道」、「春秋」等案,面對河岸、園道景觀的社區,最受到消費者青睞,每坪8萬元起可購得。

興大園道位於台中市南區,主要範圍由東峰公園至忠明南路的興大路兩側,區內有綠川流經,並有復興園道、東峰公園以及中興大學綠地。信義房屋國光店經理楊宗錫說:「興大園道呈L型延伸,行經此區的車輛速度不快,加上本區的樹木、河流景致宜人,下午4、5點的時段吸引許多學生、教師與居民慢跑、運動。」

學府路上商家多
學府路上有超商、冷飲、餐廳等小吃店家聚集,是當地主要的消費商圈之一,興大路銜接國光路可通達台中縣大里市,轉忠明南路、五權南路可連結中投公路以及中二高等。

東森房屋台中興大加盟店店長黃連發說,學府路上商業活動熱絡、永和1街、仁義街則以學生的租屋族群為主、小坪數的套房為主,「面對興大園道的永南街、永東街有園道加上綠川的天然棟距,住宅環境較學府路安寧,是換屋族喜愛的區段,坪數30~50坪左右的產品接受度很高。」

楊宗錫表示,擁有視野的產品一向是購屋族重視的要素,「松下屋」、「興大奇美」屋齡新,位居園道角地,面臨公園與河川,都有園道景觀,尤其頂樓視野十分開闊,坪數規劃50~70坪,也是同區坪數較大的大樓住宅,不少興大教授購買,是本區段指名度高的產品,每坪14~16萬元。

「松下屋」較新
黃連發指出,「興大綠園道」屋齡較舊、公共設施項目較少,指名度雖不如「松下屋」,不過該社區同樣有雙面的園道棟距,社區前方有小型公園,因此仍有一定的指名度,符合預算不高的民眾購買。

楊宗錫表示,「春秋」位於仁義街上,鄰近學府路商圈,雖然並未直接面對園道景觀,但有綠川區隔商圈與住宅區段,住宅質感不差,屋齡雖然已屆10年,仍然十分受到歡迎,每坪8~10萬元,物件一釋出很快就會有人接手。


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景氣低迷,百業蕭條,過去房市大好時,很多人一擲千金裝潢,動輒百萬的預算,讓不少設計師賺的笑不攏嘴,不過,金融大海嘯過後,不少富豪階級資產大縮水,豪宅市場大不如前,一般民眾裝潢,更是能省則省,為了接單做生意,很多設計師現在開始接一些小案子,就算只有三、四十萬的預算,也願意畫圖設計,不少購屋族也連呼划算!

■ 裝潢預算下滑 設計師削價競爭

  景氣大好時,千萬豪宅搭配百萬裝潢,是很多富豪階層的基本居住要求,不過,隨著豪宅景氣下滑,很多單坪上看百萬的房子,根本乏人問津,房市的不斷下滑,連帶影響了下游的設計產業,很多設計師現在根本接不到案!就算有客人上門,常見的裝潢預算,已經下修到60~80萬左右,但精明的消費者,現在算盤打的更精,不但貨比三家不吃虧,更是能殺就殺,讓不少設計師私下大呼生意難做!

  在室內裝潢一片哀鴻的情況下,不少設計師出現削價競爭的情況,以輯室內設計師李湘亭說,過去半年多來,生意掉了將近三成,在案子越來越少的情況下,很多同業紛紛開始接預算較低的設計案,「就算是只有三、四十萬的小案子也不得不接!」

■ 錢花在刀口上! 簡單裝潢少木作

  室內設計成為買方市場,讓不少消費者有了更多議價空間,相較之前,消費者更可以花少少的錢,享受更有設計質感的裝潢,就算不找設計師畫設計圖,也能找工班議價,減少裝潢支出。

  不過,李湘亭建議購屋族,就算設計預算有限,寧可簡單選擇如天花板、地板等重點部位,找專業設計師裝潢,因為工班只懂得用最簡單的方式裝潢,但不同的房子,有不同的設計方式,尤其現在的集合式住宅,多數都有大型樑柱,如果沒有設計師的巧手包裝,很難完整隱藏包覆。

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危機入市,許多人想趁著個時間買間房子,當個有殼蝸牛,可是該怎麼挑物件,讓專家來告訴你,哪些優點是好物件不可或缺的!

■ 公寓雙陽台 售價高一成

  專家指出,買屋除了挑地段外,精挑產品也很重要,一般來說,擁有前後陽台的物件,是多數人喜歡的格局,因為至少兩面的採光,不僅較通風,光線也較為充足,此外,若是由前陽台進出、房屋長寬比例為6:4的公寓,更是超級搶手的物件,因為不容易浪費走道,能使用的空間寬敞許多,所以即便價格比一般物件高出近1成,但仍往往是一出售就馬上被買走。

  若是大樓物件,則高樓層較受歡迎,普遍是8樓以上的物件,房價會隨著樓層向上攀升 ,業者分析指出,高樓層的視野景觀較中低樓層遼闊,房價也有一定程度的差別,主要關鍵在樓層的視野,低樓層與高樓層間的價差可能達到每坪3萬元至5萬元不等。

■ 客廳重採光  邊間受青睞

  邊間格局是一般人相當喜歡的格局,不僅採光好、通風佳,空間的寬敞度也會隨之變大,但是想買邊間的房子,可要多多考慮一下,因為很可能因為風向和日曬,而影響了原本的優點,所以買房子一定多到現場觀察,多走幾次不同時間去感覺它的風向、陽光等狀況。

  此外,客廳最好位於住家前半部靠近大門的位置, 這樣整個房子的輪廓會較完整,而且走道也會較為整齊寬敞。

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隨著景氣回溫,銀行業者紛紛拉高貸款成數至八成,第一銀行甚至投下震撼彈,推出最高可達九成的房貸,嚇壞不少金融同業,卻讓房仲業眉開眼笑,可是不少民眾私下表示,薪資沒漲,就算免頭期款也不敢貿然購屋。

■ 景氣復甦了? 薪水是指標

  一位工作三年的小陳與女友論及婚嫁,可是女方家長希望小陳能夠給女兒保障,希望小陳買屋置產再談婚事。 小陳無奈表示,剛出社會才三年,去年還減薪15%,不要說房子,連頭期款根本都拿不出來。

  隨著近期房市回溫,銀行放款的房貸成數越來越高,甚至最高可達9成,可是小陳卻開心不起來,因為去年金融海嘯減去的薪水根本都還沒補回來。 股市、房市回溫對小陳而言一點都沒有受惠,即使現在頭款付得出來,卻還是不敢買屋,深怕買了房子,卻付不出房貸。

■ 房貸高未必好 先評估還款能力

  銀行業者表示,房貸貸款的成數高低,是以個人財務能力與抵押物的價值來評估,所以購屋者信用不但要好,更要提出足以還款的證明,例如扣繳憑單與存款等,才有機會借到較高成數的房貸。

  政大地政系教授張金額表示,經濟沒好轉、失業率沒有下降的情況下,該不該進場購屋,一定要謹慎思考。

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