投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200906 (59)

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北縣、台中縣市、高雄縣市才通過升格沒幾天,台南縣市也傳出升格的好消息,不過房市是否也會跟著就此跟著水漲船高?房屋業者表示,房屋的增值與否,除了攸關地段與生活機能之外,最重要的關鍵還是在於基本的供需。

■ 投資房市 供需仍是關鍵

  過去幾年房價漲幅最大的區域,大都落在台北縣市,像是南港、信義區等,在過去曾經是雜草一片的信義區,沒想到居然成為台灣目前房市最火紅的區域之一;南港也因為經貿園區與三鐵共構的加持下,躍升近幾年來最火燙的投資標的,不過這種景象,有只有在台北才看得到。

  根據資料統計,台灣的自有住宅率超過85%,不過以台北市而言,住宅需求依然大於供給,以致於房市供不應求,房市自然逐年攀升,再加上建設的加速推動下,10年來部分地區房價漲了一倍,反觀桃園、台南、新竹等縣市,過去10年以來,大多數地區的房價漲幅都不超過5成。

■ 升格不代表需求 經濟、就業為觀察指標

  由過去的經驗可以知曉,房市的漲幅,除了交通與建設之外,供需才是最重要的關鍵,而供與需要如何平衡,就在於經濟是否復甦、是否有足夠的工作機會?經紀好人民自然有能力購屋,經濟要好,失業率就必須下降,失業率的下降與否,就要觀察是否有足夠的工作機會被提供出來,而這也是縣市合併升格直轄市後,最需要面對的問題,也才是房價支撐的重要關鍵。

 

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內政部建築研究所委託中華民國住宅學會,調查今年第一季國內房地產景氣動向,綜合判斷分數為六分,較上一季下降一分,燈號連續三季亮藍燈。 儘管領先指標大幅下滑,但廠商對未來景氣普遍看好,顯示經濟基本面、市場消息面與廠商預期仍不一致,預估半年內持續呈現盤整趨勢。

■ 半數業者看好景氣 優貸額度僅剩千億

  政大地政系教授張金鶚代表中華民國住宅學會,發布今年第一季房地產景氣動向報告,綜合指標部分下降1.25%,為99.78;房地產的生產與交易面大幅下滑,降幅分別是2.64%與2.93%。 房地產景氣對策訊號較上一季少一分減為六分,燈號連續三季亮藍燈。

  張金鶚表示,回顧歷史數據民國89年第三季至90年第三季,亦呈現對策訊號六分的藍燈狀態,盤整期長達一年半,對策訊號分數才逐步上揚。 展望未來房地產景氣,景氣領先綜合指標為91.97,大幅下降1.76%;不過整體而言,50%房地產相關業者預期第二季景氣將好轉,預估第三季景氣好轉的業者比例更提高到58%。

  此外,截至6月19日止,內政部營建署統計申請四千億優惠房貸的戶數高達10萬7,488戶,其中台北縣為2萬9,414戶最多,台北市1萬3,948戶次之,桃園縣1萬2,978戶與台中市8,075戶,分居三、四名。 已核貸戶數為9萬4,695戶,購買中古屋為5萬9,474戶,其餘為購置新屋。 總計申請優惠房貸金額已達2,922億元,換言之,優惠房貸餘額僅剩一千億左右。

■  基本面不佳 短期盤整至少半年

  張金鶚認為,未來房市仍是利空大於利多,主因基於經濟基本面不佳、失業率偏高、租金下跌、實質薪資所得退回十五年前水準等利空因素,導致成交量回溫,但房價仍持續下修,預估最短半年之內,國內房地產仍呈現盤整格局。

  美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,過去台灣房市從高檔下滑,起碼經過二至三年的下修期,這次房市景氣下修不到三季立即反彈回溫,跌破不少專家學者眼鏡,關鍵在於兩岸互動良好,加上「三資匯流」帶動的資金行情,下半年房市景氣是否全面復甦,得看陸資是否真的來台、金融MOU及ECFA是否簽訂這三項利多關鍵。

 

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景氣不佳,失業率持續攀升,不少上班族乾脆轉換跑道,專職在家當SOHO族,不但工作時間彈性,有些人接案量夠大,收入甚至比做辦公室領死薪水來的好,不過,這些SOHO族如果要買房子,在銀行業者眼中,卻是核貸困難的特殊人物,銀行業者建議,SOHO族不妨尋找條件較佳的保人或擔保品,可以增加不少貸款的優勢!

■ SOHO貸款不易 銀行核貸成數偏低

  大多數的銀行核貸時,首重貸款人的個人條件與職業類別。軍公教等公務人員最受銀行青睞,他們的收入來源穩定,相對有較佳的還款能力,不但各家銀行爭相核貸,就連利率也將給於較優惠的利率。相對而言,工作性質較不穩定的SOHO族要購屋貸款,門檻就比一般上班族來的高,就算年收入足以繳款還錢,但銀行對這類申貸戶,態度多較為保守,核貸成數也較低。

  對此,銀行相關工作人員私下表示,建議這類申貸客戶,如果是配偶有固定的工作,最好以配偶的名義購屋,以增加申貸籌碼;如果真的沒有可以貸款的資優人選,最好先找到銀行資歷比自己好的保人,提高貸款成數,也是增加貸款籌碼常見的方法。

■ 有力保人與擔保品 增加申貸籌碼

  此外,如果能找到位在台北縣市的擔保品,也是提高房貸成數的方法,位在台北縣市精華地段的擔保品,至少都能帶到七成以上,最多甚至可以上看八成;而其他縣市則多在七成以下。因此,銀行業者建議,如果是無固定工作的SOHO族,最好先存購自備款,以免核貸不易,影響購屋計畫。

  如果真的買了房子,才發現貸款金額與想像的有落差,有些人會選擇貸二胎房貸,不過,現在市場上標榜3.99%的二胎房貸利率,加上開辦費等巧立名目的費用後,最低利率也落在7~9%,因此,建議最好不要輕易申請,以免交屋後的負擔太過沉重,最後仍淪為法拍斷頭戶。

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台中縣市人口270萬人,面積廣達2200多平方公里比台北縣還大,一如預期內政部升格審查通過台中縣市合併升格為直轄市,升格成了台中縣市房地產利多消息,21世紀不動產總經理王福連表示,原先的「縣」與「市」交會處,將會是率先起漲的熱區。

  台灣房屋首席總經理彭培業認為,三都升格後台中縣市最被看好,受惠最大的是原台中縣,台中升格後的房市動能優於高雄,預估未來台中房市將呈現跳躍式成長。台中市房價將上漲1~2成,高鐵台中站的烏日鄉甚至有機會漲幅3~4成。

■ 「縣」「市」交界變熱區 捷運宅宜長期投資

  來自台北代銷八期「英倫帝堡 2」頂級別墅業者高驥暐表示,原台中縣貼近台中市的大型鄉鎮房價上漲力道最強,例如大里市、太平市,反而對原台中市區房價影響不大,對於台中市郊區邊陲地段尤其幫助不大。 高驥暐指出,過去台北縣市城鄉房價差距大,近幾年來被大量的「捷運路網」打破迷思,有了省時便利的捷運,城鄉距離大縮水,現今三重新莊中和的房價緊追台北市郊區如北投、文山、南港。

  長期而言台中捷運應該對房價僅有加分效果,但不會如台北縣市一樣飆漲,會對藍綠捷運優先通過區域的台中縣烏日、太平、潭子、龍井房價產生較明顯的拉抬力道。 對照北縣捷運沿線房價飆漲,台中捷運效應不會太大,主因是新的台中市面積大過台北縣,戶籍人口卻比北縣少近百萬人,加上沒有台北市265萬設籍人口與大量流動人口,大台中人口數不夠多,捷運營運或許會發生困難。

■ 13期高潛力補漲區 八期獨棟別墅看漲

  高驥暐以八期「英倫帝堡 2」頂級別墅為例說明,客戶主要來自彰化、南投、霧峰的中小企業主,選買八期頂級別墅有同樣理由,第一是交通方便來往工廠與住家省時;其次,生活低調,習慣住透天房子,八期環境單純綠地多,幾乎都是透天別墅,建物外觀低調,外界不易與「富豪」作聯想,較有安全感;第三,經驗談,住獨棟大別墅好用又可以保值。 高驥暐直言,台中房價折舊很厲害,特別是大樓產品!房價能保值都已不錯,談何增值?台中房價能保值因素不多,僅能靠路段增值與捷運完工效應而已。

  高驥暐指出,優值戶數少、管理完善的頂級別墅確實能保值,若要增值就要買對潛力路段,八期永順路旁與13期公辦重劃區(單元6、7)就很有機會!「縣」與「市」交界的13期範圍東到西川一路,西至環中路,南到建國南路,北到三民西路,總面積228公頃,規劃住一作純住宅為主,八期旁紊亂的景象將會改頭換面,13期位置緊靠烏日高鐵、有捷運綠線通過、與優質的南屯楓樹里為鄰,重劃後土地價格倍漲自然帶動附近房價,20米的永順路臨路大地坪獨棟別墅,隨之水漲船高增值可期!

 

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房市回春,買屋看屋的人潮大增,您也心動了嗎?但到底該符合什麼樣的條件,才有資格買房子?專業的房仲建議,最好先仔細衡量自己的收入與債信狀況,再決定下訂購屋,以免淪為斷頭一族,成家夢未成,小心先拖垮了自己的生活!

■ 房貸支出比例 不得超過收入三成

  「一般而言,建議每月貸款償還金額,不要超過每月收入的30%!」吉家網建議,這個比例隨著收入的絕對金額變動,不妨先試著存下月收入的30%(包括房租支出),如果此時不覺得生活品質有明顯的下降,表示目前的收入可以支付更高比例的貸款償還費用,才可以考慮進場看屋。

  而購屋時的自備款項準備好了,貸款的申請費用、代書費用、仲介服務費,這些購屋成本都需要現金的支持,這也是整個購屋過程中,最辛苦艱難的部分,如果預算差的不多,首購的年輕人可以透過親友的協助,或是搭配其他政策性的優惠貸款。

■ 個人債信紀錄 攸關核貸與否

  此外,購屋免不了需要其他金融機構的貸款,如果購屋者已經有穩定、長期的工作經歷,對貸款銀行的貸款審核,將有正面的助益,而如果之前的金融風暴使工作經歷曾出現斷層,只要能提出正當的說明,償債能力也不至於因此被打折扣。

  在提出貸款申請之後,銀行必定會對個人信用紀錄作檢核,在個人的金融信用紀錄方面,銀行可以透過金融徵信中心取得資料,追蹤個人的信用狀況,包括個人的消費性金融貸款是否按期償還等等,就算沒有信用卡,也未曾向銀行申辦過任何消費性貸款,也不表示您沒有任何個人紀錄可資佐證,電費、自來水費、電信費、瓦斯費的付款紀錄,以及以往的房租繳納紀錄,都可作為個人的債信紀錄。

 

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國內房地產在今年三月由谷底翻升,跌破不少專家學者眼鏡,目前仍維持「價量齊揚」的趨勢。 在兩岸關係持續加溫的前提下,預估下半年將形成「三資匯流」的局面,遠雄企業團董事長趙藤雄表示,三十八年來,台灣房地產漲了55倍,房地產是最穩當的投資,未來只會愈貴不會愈便宜!

■ 房地產投報驚人 38年暴增55倍

  財經名嘴謝金河也是財金文化董事長,特地邀集遠雄企業團董事長趙藤雄、高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍,以及上海樓市智典月刊發行人蔡為民等人,舉辦這場名為台灣資產價值大翻升的財經座談會,重點在於預測台灣下半年的房市發展。

  財金文化董事長謝金河表示,目前看到至少「三資匯流」到台灣,過去台灣資金外流,造成股市、房市長期低迷不振,現在軌道改變,將會造成新的效應。 遠雄企業團董事長趙藤雄分析,十年來台灣房地產漲最少,全世界漲了150%,台灣才漲16。6%,如果依照全世界的漲幅,三十八年來不只漲55倍。 網路地產王董事長鄭弘杰認為,如果房地產要行銷全世界,只有網路地產能。

■ 政策綑綁外資 國際買家卻步

  一旦台、中、外三資匯流,台灣房市勢必再創高峰,這也難怪趙藤雄鐵口直斷,未來房價只會愈來越貴,不會愈來愈便宜,下半年將要鎖定台北市,準備五百億推案。 不過在一片看好的聲浪下,劉學龍以外資的角度,點出政策面的規範與限制,成了外資進入台灣市場的絆腳石。

  高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍指出,政府訂出五千萬美金上限必須檢討放寬,因為商用不動產投資動輒上億或幾十億美金,規定五千萬美金不符合國際投資門檻。

  上海樓市智典月刊發行人蔡為民提出兩岸三地資本流動的「翹翹板效應」,他說兩岸三地比過去更加熱絡,形成有些地區房價相對較低,資本就會流入低房價的地區,促使當地經濟更加蓬勃。 不過蔡為民擔心,台灣的投資規模小,一旦陸資炒作,恐怕上海炒樓會在台灣歷史重演。

 

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興富發建設在台中市推出「赫里翁」大樓建案,業者強調整棟大樓以大量石材打造,外觀走裝飾性強巴洛克風,200公尺迴廊羅列成排羅馬列柱,更顯氣勢宏偉,吸引台北客青睞。

興富發「赫里翁」基地在青海路、弘孝路口角地,濱惠來溪畔,距新光三越台中店500公尺,斜對面50公尺為家樂福青海店,生活機能極強,近高速公路中港交流道,交通方便。

「赫里翁」基地面積1160坪,是由二棟雙併式大樓構成,每棟大樓高25層、地下4層樓,平面車位,大樓外觀採歐式古典巴洛克風,室內規劃85到110坪,總戶數142戶。

每戶規劃4房,格局方正,四周設計八角窗型陽台,方便種綠色植物。

業者說,「赫里翁」大樓以大量石材打造,加上隔震、日本OILBS免震科技系統等,打造傳承百年建築,基座以花崗岩打造,一樓零店面,門廳面寬40公尺,挑高7米,外迴車道上方拱門以神獸石雕裝飾,外圍200米長迴廊,羅列成排高9米羅馬列柱,更顯氣勢宏偉。

公共空間採用水晶燈、大理石雕像等裝飾,走歐洲宮廷風格,一樓後方規劃有凡爾賽後花園,規劃長20公尺雙圓弧泳池,周圍拱柱、石雕環繞,宛如置身歐式庭園。

地下室規劃富麗堂皇的80坪羅馬公共浴池,分男池和女池,每個浴池直徑4米圓型澡堂,另有雪茄館、Lounge 等。

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沅林建設公司在中市西屯區七期重劃區西側推出「沅林市政莊園」別墅建案,以「7h+」高地段、高綠地、高純靜、高藝術、高品質、高安和和住戶高素質,打造新富領袖城堡。

台中市七期重劃區受中部科學園區、高鐵等開發,加上新市政中心動工,位居中部房地產龍頭地位,西側新市政豪墅區是低密度開發區,目前有詮佳建設公司在龍門二街,推出19戶詮佳臻寶別墅,沅林建設在龍門路、朝貴路角地推出30戶的沅林市政莊園。

市政莊園副總經理林永欽說,好地段的大坪數豪墅,因產權獨立或土地擁有比例高,靠著土地有很大保值空間。

沅林市政莊園基地共1132坪,規劃30戶獨棟、雙併別墅,每戶建坪30坪到60坪,建坪85坪到170坪,總價3500萬到6980萬元,整個建案採封閉式莊園社區設計,建築外觀採新古典城堡的造型,很有特色。

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【陳宇軒╱台中報導】
台中世貿中心位於台中市西屯區,鄰近台中工業區與中山高中港交流道,生活圈內有世貿公園與傳統市場,生活、交通、休閒機能兼具,是西屯區的精華區段之一。周邊以屋齡10年以上的中古大樓為主,每坪7.5~9萬元。新推案多為大樓產品,強調可眺望世貿公園與東海牧場,每坪13~16萬元。

街廓整齊
台中世貿中心位天保街、福安8街口,鄰工業區一路、中港路等主要幹道,工業區一路、中工三路沿線有多家小吃、商店與福安市場,由工業區一路接中港路可至台糖量販店。
工業區一路北向接中港路可至中山高中港交流道、中彰快速公路,工業區一路南向可至台中工業區,或轉天保街、朝馬路,可進入台中市7期。

近中山高及中彰快
永慶不動產台中中科加盟店店長連慶雄說,世貿生活圈鄰近中港路,區內生活機能發達,還有世貿公園、東海牧場等綠地,是西屯區的精華居住區段之一。
連慶雄指出,世貿中心周邊以屋齡10年以上、社區型的中古大樓為主,分布在工業區一路、福安7街、福中9街等路段,鄰近世貿公園,主力為45~65坪、3~4房格局,每坪7.5~9萬元,屋齡10年以上的中古透天產品多為臨路型別墅,零星分布在福安7街、福中9街等巷道,面寬4.3~5米,總價700~900萬元。

中古別墅700萬起
信義房屋西屯中港店店長陳勵信說,該區10年內的中古大樓僅有「天空之城」,因建商品牌指名度佳,是當地中古大樓的指標社區,每坪12.5~13.5萬元,目前預售屋及新成屋也以大樓為主,新推案包括「愛瑪市」、「順天視界觀」等,都集中在工業區一路上,每坪13~18萬元。
陳勵信說,世貿地區街廓整齊,生活機能佳,「受到許多工業區員工與在地客、25~35歲的首購族喜愛,以屋齡10年左右的中古大樓最受歡迎。」

台中市政府目前已規劃市政路延伸至中科,連慶雄說:「市政路延伸計劃完工後,可改善世貿中心周邊交通,加上12期重劃區逐漸開發,世貿生活圈將往東延伸,房價有增值潛力。」

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台中縣市升格審查才剛過關,可是已經有不少建商已經“預測”未來房市發展,尤其台中最青睞的地區七期,建商不但開始惜售,更大膽掛保證,成屋將會保持60萬以上的行情。

■ 升格利多 七期穩住60萬?

  台中縣市合併升格的房市推力,再加上近期房市回溫,已有總太、聯聚以及寶輝建設等七期豪宅紛紛相繼惜售,而之前已購投資客,若目前轉手賣出還可小賺約100~200萬。

  而正在興建中的「總太東方帝國」,建商更保證成屋後每坪單價會保持60萬元以上,對此總太建設吳錫坤董事長回應說:「現今建商資金充裕,不會因景氣不好而降價求售」;而總太建設不僅看好台中縣市合併的商機,對於台中以外的縣市,更有計畫的逐地北上購地;目前以新竹為首站據點,日後如有適合之地也不排除進軍台北。

■ 磁吸效應發威 預見台中移民潮

  台中市建築開發公會理事長賴源釗認為,大台中合併升格後,重大建設利多不斷,從水湳經貿園區發展及捷運施工等,到兩岸直航衍生商機,都不斷活絡台中房市;同時台中市長胡志強先生任職市長期間,積極發展城市美學、推動捷運系統、提高汙水下水道建置比率、提高綠地比等實質建設,以及近年推動文化活動,都讓台中住屋環境、空氣品質、生活空間向都為人稱道,台中早已成為新興魅力城市。

  賴理事長說,受惠於高鐵通車,都市一日生活圈的生活型態已成行,而未來台中縣市合併升格後,台中因位居中間樞紐位置,都讓南來北往更加便利,因此台中成為年輕族群及退休人員購屋區域首選,「移民台中」勢必引起下一波全民風潮。

  台中不動產代銷經紀商業同業公會理事長唐廷照也表示,對於台中縣市升格,台中市西屯區、南屯區、北屯區和捷運沿線周邊,以及鄰近台中市的台中縣大里市、潭子鄉、大雅鄉、烏日鄉等,因直接受惠於升格重大建設,將最具發展潛力;此外,台中縣沙鹿鎮在具備交通便捷及大學城之優勢下,加上鄰近台中市新市政中心區及中部科學園區,將有機會發展成為台中市的副都心,未來發展前景也相當看好。

 

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股市帶來房市活水,房仲業者表示,從6月初至中下旬,全台各縣市主要商圈店面,平均成交天數約較3月份,整整縮短了14天之多,預期商圈店面的轉手速度也勢必加快。想靠投資店面大賺一筆嗎?專家分析,除了挑選三角窗這類優質物件外,進駐社區商圈、切割店面分租,或是選擇長期投資的經營策略,是讓投報率大幅增加的好方法。

■ 方正格局搶手 三角窗匯集人潮

  不論是在成熟商圈,或是潛力商圈,一般來說,正方形的格局都是搶手物件,不僅擁有寬敞舒適的視野、容易掌握客人的動線規劃等優勢,也較易吸引顧客停留目光,連帶地帶動買氣。但是面寬至少要達5米,才能夠呈現出整體空間的質感,總坪數大小則以介於20到40坪之間較為剛好。

  除了格局、總面積需要注意,店面位置的選擇也相當重要,像是三角窗的店面,雖然價格往往較其他產品高出1到2成,但是租金效益也相對的較多,李元鳳說,街與街相交的三角窗,是人潮最容易匯集的地方,而且即使是對向的人潮、車流,也會在等待紅綠燈的時候注意到,宣傳效果簡直打廣告更有效。

■ 評估未來性 永續策略不可少

  永慶店面事業部經理李元鳳說明,店面的投資門檻相對較高,尤其是精華地段的店面,單價和總價通常更是比一般物件貴上2到3成,因此投資客在下手前,得先評估商圈未來的整體發展性,以及個人的資金能力。最好擬定長期的經營策略,投資期限至少要以10年為基準,整體的投報率才可望呈現正向上揚的曲線。

 

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超低利率、景氣回穩,5、6房市皆開出紅盤,不少人也動了成家或是買屋投資的念頭,不過房仲業者就提醒民眾,購屋前最好評估三大要點。

■ 了解自身需求 選擇購屋標的

  房仲業者表示,民眾購屋前,要想清楚購屋的目的,自住還是換屋?中古屋還是新成屋?房仲業者建議,首購族如果手頭緊,不妨從中古兩房找起,總價在500~700萬間,房貸壓力才不會太大,不過要盡量選擇在交通建設附近或是精華區,方便日後脫手。

  而換屋族購屋時要注意生活機能是否充足,家中如果有學齡兒童,就要以學區周邊物件為主。

■ 跟著交通建設買 穩賺不賠

  挑選好地段仍是購屋不變的法則,而且首重交通建設,台北市過去幾年來,房價隨著捷運落成而屢創區域新高價,而近期內湖捷運即將通車,周邊房價再度引發熱潮,由此可見,捷運幾乎是房價的保證,而下一步的房產熱區,將會是環狀線經過的雙捷運交會處。

■ 利率超低 房貸低於收入3成

  房仲業者表示,高達20年的貸款還款期,未來房貸利率也可能隨著景氣變化而修正,而現在房貸利率已經近底部,所以家庭收支對於房貸預算的調配,要更加注意,最好不要超過總收入的3成,以免日後負擔越來越重。

  低率時代購屋,唯有多看多比較,並且衡量自身還款能力,找尋適合自己需求的物件,才是當下最聰明的購屋方法。

 

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高雄房地產業者為刺激消費者買氣,常打出買屋送裝潢的口號,雖然現在消費者也非省油的燈,都知道業者在玩什麼把戲,但多數購屋者在臨門一腳的成交時刻,尤其是注重居家感覺的粉領族,也常因「送裝潢」,經常會衝動的簽下定單。

■ 簽約比照實品屋 新屋裝潢不吃虧

  目前市面上送裝潢促銷活動,業者普遍以「買愈多、送愈多」的廣告手法,在總價上回饋給客戶,但不少聰明的消費者拿起計算機,怎麼算都覺得,其實房價坪數早就包含了裝潢費用。

  房屋仲介業者建議,首購族群若擔心室內裝潢品質,又捨不得請大牌設計師操刀,就得格外重視實用收納功能,在購屋簽約時,必須註明清楚該戶是否比照實品屋樣式,或者是否可以局部更動。

■ 成屋加裝潢 賣相佳成交快

  多數業者認為,以高雄首購為主的住宅產品,無論日後要變賣轉手或出租獲利,有無裝潢常會影響產品的出脫時機,購買小坪數的首購族群,因為日後換屋轉手機會高,有無裝潢會影響買賣成交速度,一般在五年內屋齡,裝潢都還有一半價格優勢,這也是房地產業者打出買屋送裝潢,在銷售市場始終不敗的原因。

 

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時機歹歹,內需不振商圈縮小,昔日「一店喫三代人」的古諺恐怕要改改了,買店面大有學問,尤其中小城市地區須特加注意各商圈生態,買得好發大財,買不好變「蚊子店」!

■ 大店面負擔重 小店面坪效高

台中屬於二線城市,市區的透店、樓店數量不相上下,數位網路科技與實體物流崛起後,一樓實體開店需求有減量的現象,加上大量販百貨店、連鎖超商統包生意壓縮小商店生存空間!電視購物、網路購物、線上遊戲、網路視訊、宅急便等宅經濟崛起也大大改變實體店生態。

  台中店面市場供需的消長,以40至75坪的中大型店面影響較大,例如千坪賣場的大型家具店營收一直下降,著名的台中文心路、大雅路、松竹路家具店經營日趨困難。汽車展示中心縮編,大餐廳、金融業、SPA美容、名牌精品店縮小面積或不再擴點。小店面需求轉強的現象,應該與來自原被縮編的行業與加入新創業的連鎖加盟者有關。

■ 人氣店面20米寬無安全島 25~75坪最實用

  台中仲介業者表示,從經驗值判斷,台中市人氣店面的街道通常都不超過20米寬而且道路中間無安全島,小店建坪26~40坪,中型40~75坪最佳,已成台中市的人氣店面,由於營業規模小,承租方付擔輕鬆!

  目前台中市非三角窗與第一巷口的小型店面需求持續增溫,隨著物價調漲風聲賣方也開始守價不願殺低,相反地,寬廣大馬路的大店面如忠明路、台中港路、文心路許多店面出租困難招租期超長!

 

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被外界視為是簡易國土重劃分的「升格審查案」,台北縣、台中縣市、高雄縣市已通過內政部的升格審查,此舉對於三縣市政府與居民而言,不僅是喜事一樁,更攸關房價漲跌走向。 房仲業者認為,台中捷運綠線將在十月動工,預定民國104年通車,房市動能最佳,將呈現跳躍式成長,成為三都升格的最大贏家。

■ 台中房產動能大 縣市合併大於二

  台北縣、台中縣市、高雄縣市升格為直轄市後,不但統籌分配款增加、人事擴編、法定地位提升外,建設軸線也會隨著道路重新規劃而逐漸翻轉改變,21世紀不動產總經理王福連表示,原先的「縣」與「市」交會處,將會是率先起漲的熱區。 台灣房屋首席總經理彭培業認為,三都升格以台中縣市最被看好,因為台北縣的升格題材早就提前炒過,台中升格後的房市動能優於高雄,預估未來台中房市將呈現跳躍式成長。

  台灣房屋調查,台中市除了西屯區、西區、南屯區的中古屋房價落在10至13萬元之間,其餘的中古屋平均房價介於10至13萬元左右,預估台中縣市合併之後,台中市房價將成長一至兩成。 台灣房屋不動產研究室經理古景良表示,台中縣市合併的效果是一加一大於二,其中受惠最大的是台中縣,尤其是高鐵台中站的烏日鄉最受矚目,平均每坪房價7至10萬,預估未來漲幅三至四成。

■ 北縣升格行情 板新莊房價上攻

  稅收及統籌分配款大幅增加,是縣市升格最實質的益處,對於台北縣而言,未來重大交通建設,譬如捷運環狀線、淡海輕軌、捷運三鶯線等,皆可陸續執行。 太平洋房屋副總經理李珠華認為,台北縣板橋、新店、新莊看好度最高,板新特區具備四鐵共構優勢、新店裕隆廠「造鎮計畫」已進入實質開發階段、新莊副都心擁有捷運通車效益。

  信義房屋統計,1999年台北市平均房價每坪22.59萬元、台北縣12.86萬元,台北縣市房價差距76%;2009年第一季,台北市平均房價每坪36.08萬元、台北縣18.67萬元,兩者相差93%,由此可見台北縣市房價落差日益擴大。 信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,台北縣可望因為升格,提升居住品質,進而縮減台北縣市房價差距。

 

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陸資來台勢在必行,由於看準這龐大商機,國內首家房仲業與對岸聯手合作,成立投資顧問公司,搶攻陸資來台市場,業者預估,假若今年開放將會有2000家的陸資企業陸續探路、設點,這其中包含了金融業、不動產業及餐飲業。

■ 陸企陸資來台 對岸金融業打先鋒

  21世紀不動產轉投資的「汎太國際投資顧問股份有限公司」,是首家國內房仲業者專門為陸資來台投資所設立的投顧公司,主要是針對陸資或外資在台設立分公司、商號提供服務,並且協助陸資在台企業進行認購、併購企業等商務事宜。

  汎太國際投顧董事長王福漲透露,兩岸經貿交流將是未來台灣倚重的經濟來源之一,兩岸的經濟開放只是早晚的問題,對岸以中國銀行為首的四大金融銀行,已表達來台轉投資銀行的意願;此外,餐飲業、地產業、面板業者對於來台投資或設點,也表達高度興趣,一切就等兩岸簽妥MOU。 王福漲預估,一旦今年開放陸資來台,陸資企業家數將高達兩千家。

■ 陸資若來台 信義區商辦為首選

  淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,目前來台設點的陸資企業有九家,分別是聯想、天獅集團、中國中鋼、東方航空、南方航空、廈門航空、中國國際航空、海南航空、上海航空等,其中聯想電腦因合併IBM,早在2006年即於101設點。

  由於不少陸資已先行來台探路,近幾個月商辦的詢問度增加了三至四成,而單價第二季與上一季相比上漲6%,每坪均價達38.6萬,成交量部份亦較今年第一季成長了二成四,而房仲業者預估,大陸的國營事業將選在101大樓設置辦公室,到時台北市信義區的商辦需求將會大增。

 

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央行利率低,不少人將存款用來買屋收租,投報率比定存高出不少,不過卻有不少人擔心,一旦房屋收租後,房屋稅也會增加,為此稅務局表示,要視出租後房屋的實際使用情況而定。

■ 商用與自用 落差2.5倍

  稅務局表示,房屋稅的收法,是依照實際的使用情況而定,一般用房屋是依照房屋現值課徵1.2%,而非住家之房屋,如為營業用者是3%,或是私立醫院或是自由職業事務所為2%,人民團體及其他非營業用者為1.5%,最高與最低,落差2.5倍。

  不過民眾無須擔心,稅務局表示,如果房屋出租他人仍當作住家使用的話,就可繼續按住家稅率課徵房屋稅,而如果是出租供營業用的話,就必須改採營業稅率課徵。所以建議投資者買屋轉租前,不如了解租客的用途。

■ 鄉下房屋稅較貴? 稅務局:依現值而定

  近期稅務局接獲不少民眾質疑,為什麼鄉下地區的房屋稅,會跟台北市的差不多,甚至超過?稅務局表示,房屋的現值是依照面積乘上房屋標準單價後,再計算折舊率以及地段率,並不是依照房屋買賣交易的均價計算,所以市價與房屋現值並直接關聯。

  稅務局進一步解釋,決定房屋標準單價的因素包含有,房屋用途、構造及總層數三種外,另外,樓層的高度、獨院式房屋或簡陋房屋等亦會增減其房屋標準單價。所以,房屋樓層數與造價成本成正比,樓層數愈多,建築造價成本愈高,而房屋標準單價愈高,相對地所負擔的房屋稅也愈重,所以即使台北房價比鄉下高好幾倍,但是所繳交的房屋稅可能差不多。

 

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收益型產品當道,房仲業者統計關鍵字搜尋排行統計,發現頂加(頂樓加蓋)、透天(透天店面)、挑高(套房)搜尋最熱門,位居關鍵字排行榜前3名,顯示在低利時代,兼具自住與收租的產品,讓許多購屋者大感興趣,不過,專業房仲提醒,頂樓加蓋出租屬於違法行為,就算是既成違建,也可以即報即拆!

■ 頂加產品受歡迎 84年前就地合法

  信義房屋統計近2年網路關鍵字搜尋排行,頂加(頂樓加蓋)從去年的第4名躍居第1名,透天則是首度入榜就高居第2,信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,「這是由於收益型產品大受網友歡迎!」

  但是,頂樓加蓋到底合不法?可不可以買?根據建築法規,民國84年1月1號以前蓋的就算合法,但是為什麼還是有部分84年以前的頂樓加蓋,面臨報拆的命運?房仲業者建議,下訂簽約前多打聽,免得投資泡湯不打緊,被舉發拆除更是得不償失。

  根據消防與建築法規規定,公寓頂樓的空間,是作為避難平台使用,不得增建,根據「臺北市違章建築處理要點規定」,民國84年1月1號以前的頂樓加蓋,是屬於既有違建,被列為“緩拆”,原則上不會拆除;而84年1月1號以後加蓋,一但舉發就必須立刻拆除。

■ 頂加出租違法 即報即拆有風險

  不過,想利用頂樓加蓋出租賺錢的投資客,一定要注意,台北市建築管理處規定,頂樓加蓋是不能用來出租的,但是由於判定困難,之後便規定只要超過2個房間,就算是有租出行為,就算是違建,因此,即使是84年以前的既有違建,依然有被報拆的風險!

  房仲業者建議,購買前一定要先看是不是84年1月1號以前蓋的,還要取得分管使用同意書,因為萬一樓下住戶要求取回使用所有權而檢舉的話,就得面臨拆除的風險,想要投資頂樓加蓋來收租賺錢之前,一定要考慮再三,是否有拆除的風險,以免賠了夫人又折兵。

 

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失業率屢創歷年新高,使得不少民眾就算勒緊褲帶過日,卻還是難逃付不出房貸的悲慘命運,最後只能任憑房子被法院查封、拍賣。近年來,法拍屋的數量明顯增加,法拍業者建議,想購買法拍屋的民眾,應先評估自身的資金調度情形,以免得標後付不出錢,此外,若想獲得較高的貸款,也盡量避免選擇不點交屋。

■ 銀行先評估 代墊款好申請

  想投資法拍屋,一定要先有充裕的資金,根據法院公告規定,得標者須在得標後7天內繳清所有款項。104法拍網總經理籃茂山提醒,雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務,但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

  目前有提供法拍屋代墊款服務的銀行並不多,各家利率也有所不同,其中聯邦銀行可以針對個案提供行情評估,做為競標時的參考。籃茂山說,法拍屋可貸款的比率,一般約是拍定價的6到7成左右,但實際代墊成數,各銀行評估準則些略不同,還需視個人的信用和經濟能力而定。

■ 不點交屋 核貸標準嚴苛

  由於法拍屋是遭到法院查封的物件,因此在沒有瑕疵擔保的情形下,總是讓很多銀行不願意提供房貸的服務。籃茂山提醒,就算部份銀行願意提供代墊款項,但多半不接受不點交屋物件的貸款,因為法拍房雖然產權清楚,但通常不代表得標人就能立即擁有使用權,又加上不點交屋的屋況讓人更難掌握,加上法拍屋並沒有提供瑕疵擔保,所以得標者往往都必須承擔許多額外支出,也使得銀行願意核貸的標準相對嚴苛。

 

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近來,法拍屋的數量明顯增加,吸引不少民眾想進場撿便宜,法拍業者提醒,不點交屋的風險高,申貸的難度相對提高,至於想賺轉手差價的人,最好要有充足的資金,否則當期買進又隨即賣出,將多出2到4成土地增值稅的額外支出。

■ 買進又賣出 增值稅最少多2成

  一般來說,法拍屋的土地標價通常會低於當年度公告現值,因此多半以得標當時的土地標價來做移轉現值,並進行土地增值稅的徵收。104法拍網總經理藍茂山提醒,如果遇到投資客在得標後又立即轉手出售,則在土地增值稅的計算上,就必須從原先的土地標價移轉現值到當年度公告現值。這一進一出間,所差距的稅率約在20到40%上下,課稅金額則會依照標得的物件價格從10萬到百萬不等。

  藍茂山說,還有另外相當少見情況需要額外支付土地增值稅,就是拍定的土地標價低於公告土地現值,且土地標價的總額仍不夠支付土地增值稅,在這種情形下,得標人需根據土地稅法規定,得繳清不足扣繳土地增值稅的差額,法院將發給權利移轉證書,拍定人才能辦理房屋過戶。

■ 得標7天內對保 銀行代墊才OK

  藍茂山提醒,由於得標者必須在得標後7天內一次繳清得標總額,不得分期付款,所以如果是向銀行申請代墊款項的民眾,應在確認得標後的兩天內,盡速到銀行進行對保動作,如此一來,才能夠確保銀行可以在規定的7天內,完成代墊動作。

  如果7天內無法完成繳清餘款的動作,法院將會沒收保證金,甚至還會要求,額外支付後續賠償的費用,如重新開標的相關支出等,藍茂山提醒,想撿便宜前,要先熟悉程序和規定,才不會賠了夫人又折兵

 

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