投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200907 (51)

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失業率飆高,手頭小有積蓄的待業人士,乾脆自己開店當老闆,不動產專家分析,商圈店面有七類,民眾一定要選對商圈,開店成功機率才會高。

■ 開店有三「本」 店面分七類

  常聽人說,做店面小生意要有三本:也就是要「本人」、「本行」及「本錢」,但即使是有本錢,從事的是自己熟悉的本行,但最後血本無歸的也大有人在,最關鍵問題還是在於開店的位置,以及開店的周遭環境是不是足夠成熟。

  太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,在國內市場上店面百百款,但就商圈周遭環境,可將所有店面分為七大類型:商業街型店面、百貨商場(購物中心)型店面、交通設施型店面、市場類店面、社區型店面、商辦型店面及地下街式店面。就單一的店面類型來看,一般民眾開店開在商業街、購物中心、車站商圈的生意營收較有保障。

■ 複合類型商圈 人潮帶錢潮

  張欣民指出,單一類型的店面常常會面臨生意上門時間太短的缺點,例如內湖科學園區就是屬於典型的商辦型店面商圈,在中午用餐時間可能很多店家都是一位難求,可是一到下午或晚上下班後,幾乎沒生意可以做。

  張欣民表示,市面上最成功的店面商圈,都不是屬於單一類型的店面商圈,像是台北頂好SOGO商圈,就是屬於商業街型、百貨商場(購物中心)型及交通設施型三合一型的店面商圈,所以在人潮即錢潮的匯集之下,可以創造出每坪2萬元的高租金行情,也可以養活大大小小的各類型店家。

 

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目前是否是購屋好時機,不少民眾仍持觀望態度,房仲業者針對購屋房貸餘額進行調查,發現六月房貸餘額比五月多了357.5億元,顯示申請購屋房貸人數大增;相對之下,建商在推案上就略顯保守,貸款餘額六月較五月縮減147.95億元。

■ 購屋族大增 政府優貸僅剩3成

  今年一月份的購屋房貸餘額4兆7105.53億元,到了六月份暴增607.33億元,顯示購屋族對於房市信心回溫;另外,四月份內政部撥款2000億優惠購屋房貸,到了六月僅剩下600億。 內政部長廖了以表示,2000億優惠房貸,預計會在今年八、九月用完,擬定將辦理第三波購屋房貸計畫。

  申請政府優惠房貸的民眾,大多數都是有實質需求的首購族,在購買物件限制上,必須為民國97年10月14日後,完成建物所有權登記的新屋及中古屋,而預售屋則不在申請範圍內,由於中古屋在申請門檻上比新屋低,成為購屋族偏好產品。

■ 金融海嘯影響 建商推案冷淡

  購屋民眾積極進場;反之,建商在推案上就顯得保守許多。 建築貸款從二月份的1兆0624.23億元,到六月份大減606.62億元。 台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出,去年馬政府上任,房市飆升至最高點,許多建商看好前景,大量推出新建案,不過緊接而來的全球金融海嘯,卻使得房市瞬間凍結,以致於去年所推出建案還未消化完,所以才出現「民眾購屋熱 建商推案冷」兩樣情。

 

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全國新成屋市場第二季報告出爐,呈現「價跌量增」趨勢,平均全台新成屋的議價空間達15.19%,等於買新屋平均可打八五折;台北市新屋平均成交價約52.85萬元,成交價比上一季微幅下修1.96%;台北縣平均成交價下跌逾6個百分點,每坪為20.06萬元,成交量卻暴增近八倍;至於台中市與高雄市的新成屋平均成交價各為13.87萬元、11.22萬元。 政治大學地政系教授張金鶚認為,房價下修趨勢已確立,但市場多空看法分歧,民眾購屋仍應謹慎!

■ 房價認知差距 北市冠全台

  上述的國泰房地產指數,專門研究新成屋市場為主,至於在二手房市場,房仲業者也分別提出統計數據。 根據中信房屋資料顯示,台北市購屋族的平均期望單價為每坪27.32萬元,對照近兩個月台北市中古電梯大樓的成交行情,每坪成交均價為44.63萬元,價差竟高達63.34%,顯示台北市的購屋族群,對於房價下修有過高的期待,造成買方認知的房價,遠低於實際成交行情,買賣雙方對於房價的認知差距拉大。

  中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,除了台北市的房價買賣認知差距過大之外,其他縣市甚至出現實際成交價,遠低於購屋族的預期單價,價差幾乎折半,足以證明,中南部的房市仍是買方市場。 譬如,台北縣每坪平均成交單價18.44萬,購屋族的期望單價卻是19.74萬元,高於實際成交行情;尤其在台南地區,每坪成交均價僅6.03萬元,購屋民眾的預期單價卻高達12.61萬元,價差比高達五成以上。

■ 兩岸和平紅利 台灣房市正「瘋狂」

  根據永慶房仲集團7月份的資料顯示,台北房市「價微漲、量微縮」,由於屋主普遍對房市前景樂觀,因而對於房價存有過度期待,不過自用需求在4、5兩月大量出盡後,7月份追價意願已較為薄弱,使得7月份交易量較上個月下跌6%。 永慶房屋總經理葉凌棋指出,目前價格認知拉大確實造成市場上「有買氣、難交易」的現象,不過,因都更觀念普及,讓市區的老公寓意外的成了民眾入住北市的替代選擇。

  根據最新一季的信義房價指數顯示,2009年第二季台灣地區住宅房價指數為139.52,較前一季大幅上揚近一成,亦較去年同期增長2.7%。 尤其自六月份起,北縣房市的交易表現,以板橋、中永和以及未來有多線捷運經過的新莊表現較佳,推升北縣房價水準,較前一季上揚5.9%,並超越去年同期的高點。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮觀察,第三季房價走勢仍須觀察交易量的多寡,尤其在自住型的回籠買氣逐漸告一段落之後,回流資金是否能夠持續接力,還是個問題。 太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,由於兩岸和平紅利加持,台灣房地產正面臨前所未有的「瘋狂」,台北市的房價絕對不寂寞,一定會再漲!

 

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每年一到七八月,又有大批社會新鮮人踏入職場,在離鄉背景打拼事業之前,一定要先租屋,找好安身之處。 房仲業者建議,社會新鮮人租屋時,應該先請房東「驗明正身」,預防「假房東、真詐財」;至於房東帶看屋時,應該謹記四大防護措施,以確保自身的人身安全。

■ 社會新鮮人租屋 請房東驗明正身

  坊間曾經發生「假房東、真詐財」事件,讓房客白白損失押金和頭期租金。 太平洋房屋行銷部建議,承租人在簽約之前,應請房東出示房屋稅單,提供所有權狀或調閱建物登記簿謄本,以確認對方是如假包換的真屋主。

  假使屋主委託第三人處理房屋出租,應請代理人出具委託書;不過要留意的是,如果租到金拍、銀拍或法拍屋,有可能在租期未屆滿就被強制驅離,因此最好調閱建物登記簿謄本,看清楚他項權利部份是否有查封註記,如果民眾委託房仲租屋,則可尋求仲介事先過濾。

■ 租屋帶看引殺機 房東四大防護措施

  今年三月,台北市士林德行東路曾經發生屋主自行於網路租屋,引來精神異常男子隨機行兇的殺身之禍。 因此不論是房東或房客,提醒您看屋應做好安全防備,在看屋過程中,雙方至少有2人結伴同行,以保障自家生命及財產的安全。 「網路地產王」建議,挑選合法、合格的房仲業者租屋,可避免上述憾事發生的機率。

  假使包租公、包租婆自行透過網路出租房子,一定要做好四大防護措施:1.不在網頁上揭露屋主或房東全名,也不載明房屋詳細地址;2.先在電話中初步了解承租人的身家背景及租屋動機;3.約帶看屋時,先約在附近超商或公共場合為宜;4.約帶看屋時,最好雙方都有人在場陪同。

 

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房仲業者針對網友進行第三季購屋意願調查,半數網友認為,目前房價過高無法負擔,但是景氣已經觸底回穩,打算慢慢看屋,超過七成網友甚至表示,股市起伏太大,還是投資購買房地產比較實在。

■ 景氣回穩 買股不如買屋

  信義房屋調查第三季購屋意願,九成六的網友認為,目前房價過高或勉強可接受;逾八成的受訪網友明白表示,縣市升格不會增加購屋意願;儘管普遍認為房價過高,仍有七成一評估,景氣已經觸底止穩,可以準備進場看屋、買屋。

  此外,一成八的網友看好台股走勢,打算賣屋或是暫緩購屋,把資金投入股市;相對地,更有高達71%認為,股市的起伏太大,還是購買房地產比較實在,甚至已有11%網友打算將股票脫手出清、獲利了結,把這筆錢投入房地產。

■ 下季房價走勢 45%看法持平

  未來三個月的房價走勢如何? 四成五受訪的網友認為,房價走勢盤整或持平,上下震盪不會超過5%;認為房價上揚或是下跌超過5%,或高達一成的人數比例不到三成。 若以北、中、南各區觀察,近四成民眾認為,新竹的房價將會下跌逾5%以上;相對地,網友對於台中房價看好度較佳,僅26%受訪民眾預測,台中房價跌幅逾5%。

  信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,短期內市場氣氛快速轉變,已反映在市場熱絡的交投上,不過從問卷中也發現,現在購屋民眾對於反撲的房價,慢慢感覺到壓力,尤其是在台北市,有1/3的民眾看壞未來1季房價,看好的民眾僅有1/4。未來是否因為房價回升,加上經濟復甦力道不明顯,導致整體房市交易速度減緩,仍需要好好觀察。

 

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都市更新可以讓房價翻漲好幾倍,不過想要老屋變金屋,除了地段要好外,土地的容積率也相當重要,因為不同的容積率,都更後所分配的坪數面積也不同。

■ 商業用地 容積率較高

  房仲業者表示,想要投資都更屋,就要挑選容積率越高的土地區分,容積率越高,改建之後的面積也越高,假設「商一」土地的面積為200坪,建蔽率是55%、容積率是360%的話,可蓋出720坪的樓板面積。

  但是如果土地區分為「商四」用地的話,就有800%的容積率,與「商一」相比,就多出880坪的樓板空間,住戶可以分配到的面積比例也越多,所以想要投資都更屋的話,盡量選擇容積率越高的土地區分。

■ 地段精華 仍是關鍵

  除了之外容積率之外,投資都更屋還要注意地段、屋齡、樓層數、土地持分等,尤其地段要精華,像是日前就有銀行業者與住戶合作改建,由於地段精華,房屋改建後房價翻漲一倍多。目前像是中正、中山、松山、大安等區,都是相當不錯的投資地點。

  另外,屋齡越老舊都更的機會越大,像是老舊公寓就是很不錯的投資標的,因為公設少、土地持分高,都更整合也比較容易。

 

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房市回溫,許多人開始趁低利進場購屋,打算自住兼投資,可是房仲業者要提醒購屋族群,想要轉手賺差價,就要投資大家都能夠接受的產品,以免套牢。

■ 投資房市 先問自己

  房仲業者表示,許多投資新手,受限經驗與資金的限制下,選擇在三級地段投資,導致後續難以轉手,只好認賠出場。 房仲業者表示,要避免這種情況發生,最好在投資前問自己,如果是自己要接手會不會買?買的原因為何?不買的因素何在?

  房仲業者表示,因為你顧慮的缺點,未來的投資客也會考量,所以要盡量選擇普遍大眾可以接受的產品,像是地段好、精華區、優質學區的產品,大家都想要搶進的地區,房價自然水漲船高,房屋也會較容易脫手。

■ 避免特殊產品 三房最好賣 

  房仲業者表示,大環境注意到後,之後就要周遭的生活環境,注意該大樓有無管理上的瑕疵,有無風水上的疑慮或是輻射海砂的情況,這些都是最基本要注意的。

  另外,也要盡量避開特殊性的產品,像是天主教徒不在乎凶宅,可是對於一般民眾而言,是避之唯恐不及,當然接手的對象也因此過濾大半,轉手性大打折扣;另外,格局特殊的房子,像是坪數過大或是過小的產品,也會影響轉手性,而2~3房的產品,仍是市場主力。

  房仲業者表示,供與需仍是最基本的房地產投資精神,越多人要的產品,就越容易轉手,當然投資的風險也就越小。

 

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寸土寸金的台北市,每坪房價動輒數十萬,這讓很多購屋族,無所不用其極的想多增加一點室內的空間,不少人甚至會直接將陽台空間延伸,成為室內空間的一部分。 提醒購屋族,陽台擴建屬於違建的一種,只要有鄰居通報,就會採取即報即拆,屆時反而得不償失!

■ 購屋先看格局圖 違建即報即拆

  「買屋的人對違建陽台,千萬別抱著貪心的心態!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,很多人因為貪便宜而故意去買這類房子;而如果是不知情下購買,且在購買之後遇到報拆糾紛,買方有權向賣方求償。 不過,專業房仲業建議,買方在購屋時最好先調閱格局圖,充份了解實際狀況為何,避免未來可能發生的糾紛。

  如果鄰居自行加蓋違建陽台,民眾可上縣市政府網站查詢相關規定,如違建物符合建築法之各項規定,則屬「程序違建」,依規定處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並勒令停工補辦手續;如為「實質違建」,則依法必須強制拆除其建築物。

■ 預售、新成屋外推 詳讀合約先三思

  近年來,也有不少預售屋或新成屋,在樣品屋的展示時,將室外陽台顯示為室內空間的一部分,讓展示空間看起來更寬敞;不過,實際交屋時,卻仍以陽台形式交屋,購屋族倘若屆時才發現,屋況與樣品屋有差異,就很容易發生購屋糾紛,建議購屋時,一定要詳讀相關合約,以免交屋後才後悔!

  此外,也有建商遊走法律邊緣,在交屋時,直接將陽台空間變成室內的一部分,由於整棟大樓都採統一外推的設計,較不容易出現鄰居報拆的糾紛;不過,倘若日後因為外推問題引發糾紛,而建商已經人去樓空,最後權利受損的,仍是住戶本身,購買前千萬要三思!

 

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看見新的大樓或別墅外觀式樣是不是覺得都很相似很眼熟? 深咖啡色整齊的外牆二丁掛、大樓頂層打些夜間照明的藍光、一樓到二樓抿石子加天然石材、在加幾根大圓形羅馬石柱、深窗落地窗、玻璃景觀圍牆…等等,最好作造型表現的透天別墅也出現同樣情形? 在建築業同樣無可避免出現一窩蜂模仿現象! 然而仍有部分建築業者抱持理念建造心目中的好宅,重劃區7期8期與10期有幾個漂亮的案例值得分享。

■ 七期崗石別墅 成功人士當堡主

  以七期高貴優勢地段的先天條件來蓋別墅總是容易被認同,基地小戶數少於10戶,正好迎合多金人士特殊要求,小社區外觀造型設計成「同中求異」,戶戶乍看相似,若再細看才發現細節上選材用料鑄鐵花樣均不同! 「開務大觀」位於七期惠文路與公益路口,設計理念掌握到菁英分眾的特殊需求要領,細節上再以分眾吸引愛現又龜毛的高總價小市場。

  七期別墅普遍大量使用天然石材 要屋主感覺安全並以城堡主人自詡,市場人士指出,完全去化代表市場可以接受,但不代表滿意! 要小心目前竄起的新興智慧科技宅,結合天然生態人文訴求的趨勢,這一點只有幾家公司強調,而且都不是蓋在七期,其中陸府建設蓋再8期的人文生態豪宅就很有創意與突破性,已在高總價市場引起正面回應,甚至同業爭相仿效!

■ 10期獨棟百坪別墅 主攻樂活族

  位於太原路三段底的高陞建設百坪土地別墅案「天地臻好」,以寬敞的土地磁吸希望養花養狗,甚至種菜的特殊客層。 業者張副總表示,位於 10期邊緣的別墅客層原本就比較少,客戶多屬喜愛鄉村風情的人,希望接觸呼吸山區的清新山氣、住家非常寧靜閒適,這類換屋族都有自己的偏好。 本案提供大地坪讓住戶可以自由運用發揮興趣,闢作花園或菜園或大庭院,客戶要過隨遇而安的生活,而不是凡事都半強制地規劃完成!

■ 大小事全包 服務導向切中人心

  目前在台中八期推出億元以上大別墅的陸府建設「觀止」一案,看似與景氣不佳難以連結甚至反其道而行,市場人士卻認為是聰明之舉! 業者結合環保意識在建築選材擴大使用綠建材,備有24H待命的專業客服人員隨時接受Call-in,包括對空中花園植栽永續照料,不只是賣房子,更是盡心盡力賣服務。 住戶不必擔心住家發生的任何問題,「管家式」的建商目前在中部地區一直受到好評,業內更爭相仿效,陸府建設與龍寶建設正是「管家服務」的先驅!

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台中市南屯區因生活機能強、交通方便,揚洲建設公司在南屯區三厝街推出「藏馥」電梯別墅,建築力求通風、採光與美感,打造兼具環保、科技居家環境,吸引換屋族青睞。

「藏馥」基地在三厝街、大墩十一街口旁,面12米寬的三厝街,規劃面寬5.2米到10.4米的電梯別墅,近七期重劃區、文心森林公園等,學區大墩國中小預計明年招生,附近有黎明、南屯商圈,生活機能強。

業者說,藏馥交通方便,5分鐘轉進烏日高鐵站,沿著中山高速公路,順勢銜接中二高,近清泉崗機場、中部科學園區和水湳經貿園區,掌握中部交通動脈,佔盡地利的優勢。

「藏馥」別墅外觀採用新古典風格,選用天然石材,每戶地坪26坪到55坪,建坪100坪到162坪,一樓挑高4.1米,氣派大方;空間設計也順應節能省碳潮流,力求通風、採光,與美感,打造節能寓所。

業者說,有別一般別墅給人透光不足的印象,「藏馥」以日光天井、中庭採光,如自然光源透過中庭採光玻璃磚,直達地下室車道,節省地下室電費。

每戶搭配網路到府服務、寬頻光纖網路架設到住家,另搭配EHOME系統,住戶出門時,透過電腦、手機等產品設定,監看屋內老人家或小孩狀況,並且可直接遙控住家電燈、電視開關等。

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經濟不景氣但台灣物價不便宜,一棟透天別墅的建材與設備的造價成本不見跌勢,台中的建設公司只好自行吸收成本,將銷售策略轉向「別墅首購族」,別墅售價區隔成500~650萬元與650~900萬元兩級,地坪22~25,建坪50~60坪。 業者表示,預算600~900萬元的別墅首購族客源多,未來此類首購別墅推案會增加2~3成!

■ 台中大雅位居中科 就業機會支撐房價

  新台中市的大雅區境內含括兩條高速公路和環中路,更有中部重大建設要推動,國際機場擴建、中科特定區重劃開發、水湳經貿區開發,都必須假以時日,民間與公部門猛砸預算投資開發該區域,勢必造成地方繁榮,地價成長。 本月份位於后里的友達8.5代面板廠已經復工,就業機會隨產業復甦增多,大雅居於中科中心位置方便度第一名,就業機會也不惶多讓!

■ 烏日、南屯潛力佳 建商擁地自重
  烏日與南屯密不可分,南屯新的自辦重劃區正預告著它的繁榮,烏日高鐵站特區土地與南屯楓樹里、鎮南休閒區連成一氣,往西結合大肚山成功嶺附近的精密科技園區,再與北邊的台中工業區、中科西屯基地串聯,作為中部最大工業走廊,俱足諸多好條件,如工作機會多,土地資源豐富,新重劃區公設規劃新穎,屋價相對便宜等,發展潛力不容忽視。

  台中某些建商長期看好此兩區域前景,默默囤積土地坐等好時機準備推新別墅! 不只別墅產品好賣,勝美建設鎖定首購族群,長期在忠勇路口主推屋美價廉的美式社區大樓,意外受市場青睞,業績亮麗,持續再推「勝美市」No.2「飛夢特區」。 北部建商在中部作出正面示範,目前某中部上市的建商即將於嶺東大學附近推出新案,嶺東房市熱鬧超出中科西屯,讓市場人士跌破眼鏡,此區域房市兼容別墅與大樓產品,市場變化迅速活潑,值得細細觀察!

 

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景氣回升,不但小套房核貸解套,就連過去貸款成數較低的法拍屋,現在也因為市場漸趨活絡,加上銀行競爭相當激烈,法拍屋代墊最高額度也從去年底的六、七成,悄悄攀升至八成以上!

■ 精華地段法拍屋 貸款成數安啦!

  根據統計,今年第二季,台灣地區各地法院拍定總金額為365.9億元,比第一季增加139億元。 銀行主管表示,當房地產市場好轉時,法拍市場也會跟著熱絡,近來代墊款的業務量成長近三成。

  法拍屋市場逐漸轉熱,民營銀行表示,今年第二季法拍屋貸款的業績量較第一季成長兩、三成。 一銀主管表示,台北市的精華地段的房子,向銀行申請八成以上的代墊款幾乎沒有問題,外縣市額度則可貸到七成左右的水準,想利用這波法拍屋大量釋出、逢低買進的消費者,等於投標者可以降低現金部位,在法拍屋競標時能有更多產品可選擇。

■ 法拍屋利率高 賺價差難度高

  不過,要提醒法拍族,法拍屋貸款利率介於5%至7.5%,略高於房貸,而利率的訂定標準,通常取決於客戶過去的信用紀錄、職業等級與產品區位,代墊時間則通常以不超過兩個月為限,加上屋主在代墊期間還沒拿到權利移轉證書、所有權狀等相關證明,未來產權變動性仍高,銀行承擔風險也相對較大,因此銀行只能按「信用貸款」處理。

  此外,法拍屋交易有超過一半來自投資客,民營銀行表示,投資客的特性是買進法拍屋後加工、裝潢,約半年後就轉手賺取中間差價,萬一房市反轉,該房屋很可能再度成為法拍屋,銀行放款風險比自住客高出許多;銀行通常會透過往來紀錄、聯徵中心查詢等相關資訊,判斷客戶是否為投資客。 因此,如果是投資客,即使後續取得證明、轉成有擔保放款,仍無法像一般優質房貸戶享有第一年1.5%的利率優惠。

 

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台中有多條小河流經市區,兩岸遍植行道樹,春秋時節景緻分明,住家擁有大棟距的河岸景觀,更有充裕的散步空間,運動遛狗最方便;有的河道縮小後,經過多年發展不得不加蓋爭取空間,河道上面變成美麗的公園,路旁並且規劃有停車格,狹長河岸變身為最佳的景觀住宅用地,是建商眼中不容錯過的商機。 景觀佳、棟距遠,寬敞的綠園道就是免費大公設,購屋族認同度高,台中溪畔住宅銷售扶搖直上!

■ 七期綠十字園道 中部最優豪宅

  台中七期新市政中心的綠十字園道赫赫有名,周遭主要建築物有市府辦公廳與市議會大樓,還有歌劇院、新光三越、遠東SOGO百貨、準備重新開標的會展中心與大草坪公園。 聯聚信義大廈樓層最高,頂樓圓頂光體綻放黃金光芒煞是好看,幾乎成為七期地標!

  綠十字園道住宅奇貨可居,成交單價自30~60萬元都有! 長期投資七期房產的珠寶商李先生特別對綠十字園道豪宅情有獨鍾,他認為過不久此區豪宅單價將能挑戰新高。 明年隨新市府團隊進駐,七期新市政中心發展漸入佳境。

■ 七期惠來溪近捷運 房價潛力NO.1

  新光三越正對面的惠來溪畔綠園道直通水湳經貿園區中央森林公園,兩岸盡是惠來路三段與弘孝路高樓大廈。 惠宇建設早有開發惠來路三段底的高級別墅「惠宇皇家莊園」、弘孝路上的大樓「惠宇人本新觀」。 像一塊璞玉惠來溪畔綠園道,深深吸引商機嗅覺靈敏的興富發建設投入豪宅案,眼光類似惠宇建設當初投建豪墅「皇家莊園」;勇建建設持續看好惠來溪畔住宅,繼「勇建藝術館」再推出首購型大樓案「勇建水悅」。

  業內人士指稱,惠來溪畔綠園道新建大樓價單坪自十餘萬元至30萬元不等,地屬青海路家樂福商圈生活機能特好,距離逢甲夜市與新光三越旁的台中直轄市新都心均在步行十分鐘以內,與藍、綠捷運線800米等距,如經國綠園道、太原綠園道、五權西四街綠園道、東光綠園道,地段優勢與環境長遠性與可塑性,更勝其它綠園道。

 

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中市房地產市場最近因台商返台投資置產等熱錢效應增溫,尤以好地段新成屋行情看漲,總太建設公司在台中市五期重劃區推出「品精誠」大樓建案,強調寧靜精品住宅,吸引自住客群入住。

總太建設公司董事長吳錫坤說,對許多台中人而言,五期重劃區就像精品名牌一般,入住五期就是生活品味表徵,包括食好、衣好、住好、行好、育好、樂好的「住五期六好」的美名不脛而走。

「真正富有者擇居五期」,五期不只是生活便利,還有優雅的街道,尤其公益路旁頂級店街氛圍,常讓外地人風靡不已,尤其是靜巷單純住宅建案一曝光,就成為行家出手的目標。

吳錫坤說,品精誠擁有得天獨厚的環境,公司在規劃上也格外費心,希望地盡其利,不論在採光通風、格局舒適性、坪數齊質性、公設景觀、建築外觀等等都要求做到最好。

品精誠共分二區,一為如意區,座北朝南向,規劃54坪、66坪精質四房,即將落成交屋。二為雙璽區,純雙併規劃,全棟三面採光,均質55坪四房,已開工,格局尚可量身設計,開放預約入主。

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媒體觀察報導,許多都會商圈店面空置率其實不低,但是經濟部商業司統計卻發現,某些業別新開店數不減反增,其中餐飲業、旅館業(不含民宿)、批發零售業成長幅度驚人。 商業司官員分析,今年三月起興起的開店熱潮,主因一是民眾失業乾脆創業,二是認為景氣已觸底可以先開店等待復甦。 事實上台灣三大都會區都可觀察到主要大街上,大型店面甚至搶手的三角窗有許多都已閒置高掛「租讓」,然而次要道路、巷道口卻招牌燈亮,20~40坪小型店面需求強勁,餐飲、小吃冰品、補教、美髮、服飾、美妝、超市等行業展店數量大增!

■ 台中低總價店面 交易強強滾

  銀行業者對於店面(非透店類)比住宅還不放心,台中中古店面的貸款成數最多僅有7成,業者分析認為,台中店面樓價起伏過大,雖然二樓通常可作居住使用,但並非傳統大樓住宅,都是作自用店面或收租目的,轉手率偏高,市價又比大樓住宅貴近一倍,銀行比民間更保守看待台中店面價值,估價通常偏低於市價。

  仲介業者舉例說明,太原路一段長榮桂冠酒店後面,有一棟出租套房大樓的1+2樓店,屋齡14年當年第一手成交價單坪24萬元,7年前經過一次銀拍,以超低價250萬元轉售給第二個屋主,七年來都作出租用途,今年五月屋主花不到一個月時間輕鬆再轉售,450萬元成交、單坪13萬元,第三個屋主稍加整理後只花7天就又租掉,租金報酬率達5.5%。

  若是算第一手屋主出租的報酬率卻只有2.3%,仲介店東表示,說真話會被罵,買台中小型店面投報率很不錯,但只能買「中古」的! 第二位與第三位屋主買來出租蠻划算,因為取得成本只介於第一手的五成價左右。

■ 不動產累積財富 危機入市機不可失

  曾在金融業涉足很深的群森房屋台中立業店東吳茂楚分析,2007年7月起美國發生次貸危機,進而引發全球性金融危機,不景氣讓世界各國政府降息猛印鈔票,造成資金面異常寬鬆。 美元貶值最恐慌的就是有錢人了,境外三資不停匯回台灣,此時介入房產風險最低,房市不振才有機會買到便宜店面和土地。 吳茂楚說,遇上這波金融風暴,不景氣就是福氣,聰明人應積極把握一生僅有一次的機會,投資台灣房地產,替自己財富加分。

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根據勞委會統計,無薪假人數暴減,已由今年初23.8萬人,大幅下滑至7.9萬人;換言之,大約將近16萬人重回工作崗位,「收假」回流最明顯的區域就是科學園區。 房仲業者調查,全台五大園區以新竹科學園區的房價漲幅最為驚人,去年第四季每坪14.2萬元,今年第二季漲至每坪17.8萬元, 房價漲幅25%。

■ 中科、南科人口少 房價缺乏反彈動能

  根據台灣房屋統計,去年第四季竹科附近的房價大約下滑至每坪14.2萬,到了今年第二季反彈至每坪17.8萬,漲幅達25%。 台灣房屋不動產研究室經理古景良分析,竹科附近的房市,可以說直接受到股市影響,股市漲,房市交易量就增加,原因很簡單,這些科技新貴平常忙於工作,並沒有太多時間去做投資上的管理,因此竹科人的投資模式不會太複雜,「除了股市,就是房市」,資金大多在兩者間滾動。

  相較於竹科房市火熱,台中科學園區以及台南科學園區的變動不大,中科去年底的房價一坪約12萬元,今年第二季小幅上漲6%,每坪約12.8萬元;至於南科的房價幾乎文風不動,中古透天厝介於220至330萬元的價位。 古景良分析最主要原因,就是就業機會不充足,中科就業人口大約2萬人,而南科大約4.6萬人,就算相加僅達內科或竹科的一半,由於人口動能不足,使得房市缺乏反彈動能。

■ 內科站穩五字頭 南軟三鐵共構發酵

  台北市的內湖科學園區擁有約十萬人的就業人口,人口動能是支撐房價的基本盤,加上七月捷運內湖線通車,內湖的房價易漲難跌,即使經歷去年金融海嘯,內湖去年第四季的中古屋每坪均價55.6萬元,到了今年第二季微升至57.8萬元,漲幅約4%。

  至於南港軟體園區的就業人數,雖然僅有1.5萬人,但是附近中古屋平均成交行情從去年第四季的34.2萬到今年第二季的36.7萬,漲幅為7%。 古景良認為,南港展覽館站預計將於2010年底通車,屆時捷運南港線與內湖線交會於南港展覽館站,2010年高鐵南港站也將通車啟用,未來南港擁有捷運、台鐵、高鐵三鐵共構的優勢,房價自然逆勢抗跌。

 

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台中縣市「轉大人」升格為直轄市的區域發展策略研究報告已經出爐,市府委託逢甲大學所作的這份報告,目標遠大、雄心壯志,要將新台中市邁向國際化成為亞洲新門戶,此規劃案將逐月透過縣市聯繫會報充分溝通達成共識,預定2010定案並希望交由未來新的台中市長拍板實施。

■ 新市政第一辦公廳 豐原第二辦公廳?

  台中市都發處長黃崇典指出,原台中市定位為「區域發展中心」也就是「政商精鑰中心」,政商中心以發展工商業、服務業、經貿活動為主;原台中縣則另設6個「地方中心」各自發展地方特色產業,如農業、休閒業、特色產業等,6個「地方中心」為豐原市、大里市、太平市、烏日鄉、大甲鎮、梧棲鎮。 由於位於七期的新市政大樓已不敷使用,是否擬將部分局處遷到豐原市陽明大樓,目前仍無共識。

■ 亞洲門戶 中部科技走廊

  報告中規劃欲整合現有各大工業區,壯大台中市成為科技大城,整合對象包括中科台中基地、后里基地、台中工業區、南屯精密機械園區1 、2期、水湳經貿園區、太平烏日北彰化工業帶成為「中部科技走廊」;陸海空三大海港、空港與高鐵作快速轉運中心。 物流業者指出,台中港特定區、大雅清水靠進國際機場,烏日鄉大肚鄉靠近高鐵站區都是不錯的物流倉儲設站地點。

 

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買豪宅,最在乎的就是安全,台中豪宅業者為了讓客戶瞭解建材都是頂級建材,特別安排客戶到鋼鐵廠參觀,甚至還讓客戶在自己購買戶數上的樑柱上簽名,讓客戶相當安心。

■ 買豪宅 親自看建材 

  對於一般民眾而言,建材的好壞很難自己判別,而且想了解卻也無從入門,台中的總太建設為減少客戶疑慮,給予客戶最大購屋安心,近來更分梯次安排客戶南下榮重鋼鐵廠親自參觀鋼構廠,並對SS鋼構鑄成和豪宅結構提供詳盡解說,讓客戶真正能深入了解未來入住的住宅品質。

  此外,還讓客戶在參觀之餘,更能在自己購買戶別的樑柱上簽名,具有眼見為憑的用意,更讓客戶有多一層深刻的參與感,以及購屋的親身認證。

■ 蓋屋前 先做教育訓練
 
  為了讓客戶安心,還有建商為確保施工品質,還注重工地內福利社對於工人的飲食與安全衛生,更不販賣酒精飲料,甚至在個案啟動前,還招集工地勞工講解建築理念,讓承包商直呼,沒看過蓋房子,還要先辦教育訓練的」。

  豪宅販賣的不只是大坪數的空間而已,全方面細心服務,才是豪宅客戶最再乎的,建商也都卯足全力,試圖用最好的服務贏得客戶的青睞。

 

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房市回春,就連銀行核貸最嚴格的小套房,也傳出解禁!過去最多只能貸款五、六成的套房產品,現在視地段的不同,最多也能享有九成左右的貸款額度,房仲業者認為,這對現金不多的單身購屋族而言,真是一大購屋利多,勢必引發另一波套房搶購熱潮!

■ 套房享優利 捷運宅身價高

  幾年前,張小姐趁景氣不錯,將工作幾年賺的積蓄,全投資到西門町一間套房上,雖然每個月出租的收入,的確可以拿來貼補房貸,不過,房市近一年行情大跌,套房核貸趨嚴,張小姐原本打算賣屋,卻因為貸款額度低,遲遲找不到願意收購的買家!

  隨著景氣緩慢回春,現在銀行核貸從寬,不但貸款成數大增,就連這幾年被視為貸款毒藥的套房,也跟著沾光解套。包括中信銀、上海商銀、元大銀等民營銀行,對室內坪數達12坪(不含公設)、在捷運線200到500公尺內的小套房,會視條件考慮提供房貸,房貸成數也全面提高到八成五。

■ 套房銀貸約2% 房市當紅炸子雞

  由於套房坪數小,不好脫手,但銀行業者私下表示,目前銀行多數已重新定義,即使坪數小的套房,只要地點好,也可能申請到房貸。不過,相較下,銀行還是最歡迎捷運線的套房族。以上海商銀、元大銀、國泰世華銀和華南銀為例,最近推出的房貸專案,前三年平均房貸利率介於1.96%到2.11%;而中國信託、上海商銀、台北富邦及國泰世華還有元大銀行,在大台北區放款成數,全面拉高到八成五,少數個案甚至會給到九成貸款。

  套房房貸解套,房仲業者也樂見其成,許多過去因為被房貸成數過低,而遲遲無法成交的物件,最近都紛紛進入市場,而詢問的購屋族也越來越多,因為房貸優惠利率不再排除小套房,過去幾年被套牢的小套房投資客,終於有了解套的機會,「在寸土寸金的都會生活,套房勢必又將成為當紅炸子雞!」

 

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【張瑞傑╱台中報導】
強調有天有地的透天別墅,是大台中地區最受歡迎的主力產品,但台中市區內最便宜的新別墅,總價至少也要千萬元以上,為了搶攻別墅首購市場,不少建商在台中市外圍區段附近,以「低總價」為訴求,部分新案更強調總價不到700萬元,就可以進住全新的透天別墅。

歷經去年的金融海嘯後,台中市今年以來的預售房價普遍下修1~2成,為了刺激買氣,建商接連在台中市外圍推出低總價別墅,企圖搶攻別墅首購族市場,包括11期外圍、10期北側區、廍子區段徵收地區附近,以及南區、南屯區精科周邊等地,都出現不少千萬元以內的新別墅案。

車程多1分鐘省50萬
仲聯建設副總經理賴慶璋說:「台中市外圍交通動線發達的區段,在10分鐘不到的車程,都可以通往台中市的任何地方,平均多開1分鐘的車程,至少可以省下20~50萬元。」

近期推出的低價別墅案,如位於11期外圍的「仲聯映花園」採1樓停車,面寬4.2~4.8米,總價758萬元起;南區「桂之都」採前院與1樓停車,面寬4.25~5米、總價698萬元起;廍子地區的「九川大觀」全部為前院停車,面寬4.5米、總價更只要680萬元起。由於價格不高,市場反應不錯,其中「仲聯映花園」與「桂之都」2案都完銷結案。

全國不動產11期加盟店經理王啟淙表示,11期重劃區內的新別墅至少1500萬元、60坪左右的新大樓總價約1000萬元左右,強調總價不到千萬元的「仲聯映花園」對首購別墅族群有一定的吸引力。

嶺東地區、保安公園一帶,交通動線便利且有精科、特3號道路等重大建設加持,部分新別墅案開價仍僅有700~800萬元。

重大交通建設做支撐
另外位於10期北側區的「翠堤園」、「臻邸」等案,分別採前院與1樓停車,廣告戶分別以總價880、888萬元起,永慶不動產10期加盟店經理程立漳說:「面寬4.5~5米、總價900萬元以內的新別墅,價格比平均行情便宜100萬元左右,相當具有競爭力。」

而南屯區的「優閣」採人車分道、1樓室內停車,面寬4.35~6米,預計7月底重新公開銷售,主力約700~800萬元,地點鄰近施工中的特3號道路與中山高南屯交流道,訴求是同區段最便宜的新別墅案。

皇城不動產總經理石士宏指出,台中市外圍區段的重大建設持續進行中,包括預計今年10月動工的台中捷運綠線、台中生活圈4號道路、以及南屯區的精科、特3號道路等,未來將大幅改善交通動線,目前房價雖無明顯上漲,但購屋詢問度漸趨熱絡。

廍子區段徵收地區未來推案多
台中市土地行情下修幅度有限,加上原物料成本醞釀漲價,市區內的預售新別墅價位動輒1500萬元以上,甚至連過去標榜房價相對便宜的南區、北屯區10期重劃區,平均土地價格也已站穩每坪10萬元以上,未來再推出千萬元以內的低總價別墅,機會已大幅降低。

4號道路明年通車
不過,位於台中市縣市交界的地區,例如10期重劃區東側的14單元整體開發區、頭汴坑溪的廍子區段徵收地區,以及北屯區、南屯區的環中路兩側,部分區段的土地,目前仍然維持在每坪7~10萬元左右價位,是未來較有可能出現低總價別墅推案的區段。

有巢氏10期加盟店店長林志雲表示,廍子區段徵收地區經過重劃,土地釋出量較環中路大,加上台中生活圈4號道路預計明年通車,交通動線大幅改善,「未來廍子區段徵收地區,將成為總價700~800萬元首購別墅的主要推案區段,發展潛力最高。」


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