投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200908 (48)

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【網路地產王/劉祈相/台中報導】


  無論在辦公室或外出,用PC 、NB、 PDA、3G手機都能隨時上網看顧自己住處、家人尤其兒童與老人家在屋內外活動情況。邀朋友到家聚會,到了客廳時,只要輕觸冷光控制面板已設定好的按鈕,「聚餐」的浪漫情境立刻出現,所有的燈組、電動窗簾、AV家庭劇院進入預設模組而產生令人驚豔的效果,省下的時間讓主人家得已從容招呼朋友們。這樣的高智能無線智慧科技已經正式走入更多人的家庭,強烈吸引時下年輕朋友,首購族特別喜愛住在這種人性化的數位宅,安裝高智能無線智慧宅設備的新成屋案,銷售業績嚇嚇叫。

■ 無線勝有線 操作超EASY

  杰峖數位科技高智能無線智慧宅設備的中部總經銷瑞晟國際實業有限公司總經理謝揮斌指出,無線市場接受度最高,舊式的有線安裝配合弱電須固定式配管,破壞壁面或裝潢,杰峖無線智慧宅設備運用WIMAX無線訊號平台加上無線E化設備,省下基電配管線的成本,這套設備含遠端控制主機或近端觸控面板所有設施都可以拆下帶走在組裝,無論新屋或中古屋都能隨時安裝。

■ 家電、保全、多媒體 功能整合

  無線全智能智慧宅設備的能作情境表現編輯、整合燈光、電器、AV音響、CCTV攝影機,控制方式是透過內建雙向無線接收模組,可接收無線傳感器,建立防盜報警系統。遠端控制須靠PDA、手機、電腦,近端控制就利用手指觸碰類似電視遙控器大小的面板或直接按晶控面板都可以指揮達成作用。整合後的情境群組也可以隨時修改,將來要搬家也可整套帶走再重新組裝。

■ 「一條龍」服務 選配全配悉聽尊便

  謝揮斌說,目前高級房屋使用這套設備幾乎都藉由室內設計師作設計規劃時建議使用,若施工時只作部分選配,完工後如想增加功能,都能即時追加一點都不麻煩;而在新成屋市場的首購型住宅反應特別好,按裝這套設備,費用不多,讓新家客廳、臥房顯得體面時髦好用,可增進居家生活情趣,提前實現時下年輕人對E生活的憧憬。建設公司通常在售屋作搭贈免費提供選配設備給買主,一些基本功能的主機面板等等,交屋後屋主覺得好用想增加擴及到其他房間或整合更多影音家電、安控,都隨時能的得到充分的服務包括維修。

 

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【陳宇軒╱台中報導】
台中市立東山高中在8月1日正式成立,是北屯區第1所完全中學,國中部學生享有免試直升高中的機會,實現12年國教。改制1個月來,學校周邊看屋人潮增1倍,房價也有約1成的漲福,房地產業者認為,未來學校周邊房價仍持續看漲,有機會成為台中市最新的金磚特區。

台中市原有3所完全中學,分別為7期重劃區的惠文高中、逢甲生活圈的西苑高中、與科博館生活圈的忠明高中,每所學校學區各有不同的區段特色。今年8月1日,東山國中正式改制為台中市立東山高中,是台中市第4所、也是北屯區第1所完全中學。未來國中部學生將有免試升學的機會,省去升學考試的麻煩。

免試升學刺激遷居
台中市政府教育處副處長葉俊傑說,台中市北屯區是台中市人口最多的行政區,但區內一直沒有完全中學,「東山國中是921震後重建的學校,校舍與設備較新,地點、設備符合升格效益,因此將東山國中升格為完全中學。」

永慶不動產台中10期加盟店經理程立漳指出,東山高中位於10期重劃區,改制後,吸引不少民眾考慮在此學區購屋,「過去1個月來,每周看屋人潮成長了1倍,許多家長都是考量到小孩可以享有免試升學機會,一口氣唸到高中畢業。」

程立漳說,東山高中周邊房屋買賣詢問度熱衷,並以30~45坪,3~4房的產品最受歡迎,10年內中古大樓房價也從每坪10~11萬元,漲至11~12萬元,漲幅約1成,回到金融風暴前的房價水準。

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住家是每個人生活、休憩的主要處所,如果住家附近有「嫌惡設施」,將會影響到居家品質;不過在房價高漲的年代,不少人為了省點錢,寧可犧牲些許生活品質,享受約5%到20%之間的區域行情價差。但房仲提醒,如果家附近的嫌惡設施,足以影響生命安全,房價再低也不要買!

■ 嫌惡設施多 議價空間大

  嫌惡設施基本上可以分為兩大類,一是對生命安全造成威脅的設施,例如:起降噪音大且有飛安顧慮的飛機埸、油氣易燃的加油站、瓦斯槽、容易產生電磁影響人體健康的高壓電塔等;另一是對住家生活安寧造成干擾的設施,例如:神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、墳墓、污水管、垃圾場、高架道路、特種行業等。

  「依其個人不同的好惡程度,嫌惡設施宅的議價空間有 約5-20%的幅度!」有巢氏發言人施亮州指出,其中,可能造成生命威脅的嫌惡設施,可細分為4種,包括飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等。這類的中古屋,多集中在市郊,而在台北市行政區中,則有松山機場,以及內湖區的大台北瓦斯鋪設的瓦斯槽管線。這一類的嫌惡設施,買方只要在社區多走動,通常都可發現,在區域差價上 ,最少有5%,最高可達20%的議價空間。

■ 礙眼宅難脫手 容忍度因人而異

  不過,有巢氏提醒,具有潛在公共危險的嫌惡設施,不但明顯造成生活的不便,影響到居家品質,甚至會影響居家生命安全,一般消費者都會避之猶恐不及,購買房屋時最好遠離;此外,提醒消費者,選購這類嫌惡設施宅,未來可能面臨脫手不易的問題,最好也要一併考量進去。

  有巢氏表示,嫌惡設施的容忍度因人而異,因此,若能早一步發現,對於無法接受者,可以避免花大錢買到不合適的房子;而對居家附近有嫌惡設施較不介意者,特別是有預算壓力的首購族,則可藉此做為議價依據,進而獲得較優惠價格。

 

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中古屋的價格,往往受限於屋況不好而有所影響,房仲業者就建議,中古屋賣相要好,首先的步驟就要先讓環境煥然一新。

■ 化整為零 除舊佈新
  
  房仲業者表示,要出售中古屋,首先要將廢物與不必要的物品丟棄,一來可以讓空間感變大,二來動線也會比較流暢,積滿灰塵的雜物,會影響購屋者的觀感。

  除了除舊之外,更要佈新,將衛浴陳年污垢打掃乾淨,適時搭配上空氣芳香劑,有異味的浴廁會另買方卻步;將牆面的壁癌、漏水徹底解決,並且刷上新的油漆,可以讓空間煥然一新。

■ 花小錢 替房屋增值

  除了打掃乾淨之外,使用許久的舊燈光,會因為時間的關係而照度不足,可以花點小錢換新的燈管,讓照度提升,讓空間更明亮;另外,舊是的燈座或是插頭開關,都可換成較為新穎的樣式,花小小的錢,可以讓房屋價值向上提升。

除了室內之外,公寓樓梯,周邊環境可稍微打掃一下,不要讓買方連室內況都沒看到,就被髒亂的環境嚇跑,這樣的房屋,就很難賣出好的價錢。

 

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隨著時代進步,民眾找屋不再需要挨家挨戶看屋,上網看屋省時又方便,不過房仲業者提醒民眾,網路上所標示的數字或是距離,可能跟實際有所落差,購屋前一定要前往實地看清楚。

■ 網路訊息勿全信 實地探訪問分明

  除了物件資訊可能會誤差之外,網站上的地圖,有時會因為衛星定位的關係而不準確,另外,像是預售屋也要注意,部分建案的銷售中心與基地位置是分開的,所以最好要問清楚、講明白。日前就發生誤植地址,導致投資錯誤的案例,所以網路上的數字千萬不要全信,購買前一定要與實際謄本核對清楚,以免吃虧上當。

■ 參考網路地圖 問清建案所在地

  網路看屋除了有照片呈現物件風貌之外,現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽功能,可以提供民眾快速了解地理位置,更方便快速找屋。不過房仲業者提醒購屋族,有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有些許落差,而且實際距離無法透過地圖準確判斷。

  若是購買預售屋也要問清楚基地位置,因為部分建案的銷售中心與基地位置是分開的,購買前一定要問清楚,才不會造成購屋糾紛。

 

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假使您還誤以為購屋市場以男性為主力,可就大錯特錯了!根據房仲調查發現,去年大台北地區的購屋族,女性過半數佔53.8%,比男性多出七個百分點,平均年齡逾41歲,偏好坪數四十坪以上,總價近1,500萬元的市區捷運宅。

■ 女性購屋能力驚人 總價近1,500萬

  根據永慶房仲集團成交資料顯示,去年大台北地區女性購屋成交件數比例為53.8%,較男性的46.2%多出近8個百分點。進一步分析大台北地區的女性購屋族的特性,平均年齡為41.5歲、總坪數約43.5坪、成交總價落在1,446萬元左右,這已是連續4年突破千萬的購屋成交總價。

  永慶房屋研展部協理黃增福表示,依大台北女性購屋預算及需求坪數來看,女性的購屋選擇不再如以往,僅侷限於低總價、小坪數的套房產品;隨著經濟自主能力提昇,女性對居住需求條件也越來越注重,選擇的產品也較以往更加多元。

■ 逾六成女性購屋族 最愛北市中正區

  針對購屋區域分析發現,台北市中正區是女性購屋族的最愛,高達6成2,其次是大安區與松山區,約佔5成8左右。顯示女性在購屋選擇上,多希望鄰近工作地點、交通便利、治安較好的區域,因此多偏愛市中心精華區地段,若是捷運宅更是女性購屋族的首選。

  面對越來越多的不婚族,黃增福建議,單身女性不妨考慮在捷運站或優質學區附近,購買約三十坪的公寓或電梯大樓,可以分租給單身女性或學生,扣除每月的房貸支出,仍有一筆租金收入;假若是與家人同住的未婚女性,可挑選總價較低的套房產品投資,學習當個專業的包租婆。

 

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風災重創南台灣,釀成不少家破人亡的慘劇,讓人聞之鼻酸,不過,由於台灣平地住宅已趨飽和,目前三分之二的山坡地,成住宅重點發展區域,在土地取得不易的情況下,不少建商開始主打「樂活養生」訴求的山區住宅,對嚮往山居悠閒生活的現代人來說,的確是個物美價廉的誘人選擇,不過,在天災頻傳的台灣,選擇這類住宅時,一定要睜大眼看仔細,以免身家財產受到安全威脅!

■ 避開順向坡 大面積開挖易鬆軟

  首先,先審視房子是否位在所謂的「順向坡」,這類地形的岩層與山坡傾斜方向一致,一旦經歷雨水、河流湖泊的長年沖刷,或人為的開挖填土後,這類山坡容易發生順向滑動,造成崩塌的意外,十多年前的汐止「林肯大郡」,就是典型的順向波滑動的意外。

  此外,為了能有大片平坦的土地,以供興建房屋的,建商會在坡邊進行大面積的開挖填土,但這類基地的土質常因過度鬆軟、不夠扎實,容易在颱風、豪雨或地震後,發生崩塌及土壤流失的危險;而蓋在崩積層、陡坡附近、地下坑道,或是地震頻繁的斷層帶之上的房子,也容易造成地基掏空下陷的狀況,需要格外小心注意。

■ 遠離擋土牆 保持距離以策安全

  至於保護家園的擋土牆,則以四公尺以下為宜,並採分段分階設計以控制每階高度,而房屋建築與擋體牆面應保持適當距離,距離越遠越安全,才能避免土石流或坍方時直接危害建築結構體,造成人員與財產的損害。

  山坡地的滑動狀況,平常就可以看出其前兆與警訊,在外觀部分,若周邊排水管龜裂淤積、擋土牆與建築外牆有開裂崩落、房屋周圍樓梯或排水溝與建築產生開裂或落差,就代表地層已有滲水軟化或是滑動的徵兆。從建築內部檢測,樑柱若有歪斜、牆面牆角或地下室龜裂、門窗變形造成開關困難、水塔進水量或水壓不穩,就可能是房屋已有受到土石擠壓而逐漸傾斜的跡象,應請專業人士進行勘驗評估。

 

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再過一個禮拜就是「開學季」了!許多家長為了讓孩子能夠進入知名學校就讀,紛紛搶進明星學區買屋設籍,像是北市的中正區和大安區,以及北縣的海山學區,都是有高升學率支撐房價的超夯學區,近年來房價最高漲幅達2成2。 房仲業者提醒,買屋前應先確認地段的學籍,和提前在規定的時間內入籍,才能順利入學。

■ 文教區呼聲高 中古屋價高達60萬
  中正區、大安區不僅是著名的文教區,也是北市房價最高的區塊,這兩區當中,又以龍安國小和新生雙語國小的行情最高,中古屋價從兩年前的每坪單價40多萬,一路漲到60萬的天價。

  住商不動產總經理室專案主任徐佳馨分析,龍安國小的學童可選擇就讀升學率高的金華國中,或是有雙語教學的龍門國中,所以該區內不論是中古屋或是套房,都出現一房難求的情況。 另外,像中正附小、弘道國中等明星學府,還擁有鄰近捷運中正紀念堂的絕對優勢,讓房價硬是比同區的國語實小再多出近兩成五的售價,每坪價格約在45到55萬上下。

■ 海山學區最抗漲 房價倍數成長

  除了北市的文教區外,像板橋的海山學區也是北縣首屈一指的明星學區,不僅升學率是北縣完全中學的前幾名,且該區從國小、國中到高中都位在漢生東路上,如此「一次到位」的優勢,吸引了許多首購族和新婚族在此置產。

  不僅能夠讓孩子在熟悉的教育環境下求學,還可省下大筆的通勤費用,加上鄰近新板特區,讓海山學區的房價持續加溫中。周邊不論是新成屋、預售屋或中古屋,房價漲幅幾乎都呈倍數成長,新成屋、預售屋的行情約在每坪40到45萬,而10到15年的中古公寓,每坪則是約25萬上下的價格

 

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【劉祈相/台中報導】


  交通部鐵路改建工程局表示,台鐵自豐原站到大慶站全長21.2公里,將在 8月與10月,針對太原段與潭子段先行動工,全線預計2014年完工。另外將增設豐南站、頭家厝站、松竹站、精武站、五權站,其中松竹站與綠線捷運G3共構、大慶站與綠線捷運G13共構,房價增值充滿想像空間。不過,市場人士也有不同看法,認為鐵路高架化或捷運化早該做了,根本談不上房市利多。

■ 縣市合併升格 豐原潭子邊緣化?

  整體來看,台中都會區發展重心由七期新市政中心輻射出去,西屯與南屯發展態勢最強,東區、北區、北屯建設不多,難以吸引人口流入,無法受惠於生活四號道高架快速道。

目前台中市最重要的建設如西屯中科、南屯精密科技園區、烏日高鐵站、國際機場、西屯水湳經貿園區、七期大都會歌劇院、七期市政廳、七期文心森林公園、藍綠捷運線、大型百貨公司都幾乎集中到西、南屯,直轄市之後的豐原潭子被邊緣化的情況,恐怕只會越來越明顯。

■ 台北鐵路地下化 為何台中不能?

  有民眾擔心高架化,破壞景觀並帶來噪音問題,台鐵與綠線捷運都是高架作法,確實會產生這些問題。台北市區台鐵全面地下化後,使得市區地面平整,被分隔的都市終能合而為一,台北市的整齊美觀受惠於台鐵地下化工程有關。台中市多是透天厝3、4層樓高,高架電車噪音勢必嚴重影響周邊居民安寧。

■ 共構效應 特定區段房價大漲?

  潭子仲介業者樂觀表示,被台鐵山線阻隔,松竹站房價便宜,與北屯路價差甚大,未來台鐵高架捷運化,與文心、烏日綠線捷運共構,房價補漲預估至少四成!南區的仲介業者也指出,南區東興路、中山醫大附近,房價預估漲2成。

  不過部分房地產業者表示,捷運共構代表人潮集結,房價因人氣旺而看漲這是常識,不過台中市人口少、住戶密度不高,經營捷運可能會虧損累累,捷運帶動房價不是鐵律,需要人口夠多,產生住房需求,房市才有商機!高雄捷運與高鐵的虧損就是人口不足的案例。

 

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西屯區房價走勢圖.bmp

南屯房價走勢.bmp 

西區房價走勢圖.bmp 

北區房價走勢圖.bmp 

北屯區房價走勢圖.bmp 

南區房價走勢圖.bmp 

 

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富宇建設公司看好中部黃金科技走廊效應醱酵,在台中市福林路、國安一路角地,推出「天瀚」大樓建案,以大坪數、節能設計,並且比照七期的公共設施,搶攻精英族群市場。

台中縣市合併定案,由中山高速公路、中彰快速道與國道三號高速公路形成的「黃金科技走廊」,涵蓋清泉崗國際機場、中部科學園區,台中工業區、精密科技園區、水湳經貿園區、高鐵特定區等重大建設,行情看漲。

富宇建設推出的「天瀚」大樓擁有可飽覽全台中市的視野景觀,位於國安一路與福林路口角地,街廓完整,基地方正,位處「中部黃金科技走廊」核心,擁有良好生活機能、便捷交通。

富宇「天瀚」以精品住宅概念,推出坪數、總價是全區最高檔的,規劃地上25樓、地下4樓,每戶坪數60坪到130坪,總共108戶(含店面10戶),住家樓高3米4,地下樓層設有平面197個停車位,今年8月全新交屋。

外觀設計ART DECO風格表現,22樓以上逐層退縮,並設計露台,戶戶三面採光,配備節能深窗、雙層隔熱玻璃,多數戶別同時具有雙景觀,85坪以上規劃雙套房、百坪以上廚房配中島、傭人房。

「天瀚」公共空間比照七期豪宅,規劃有高爾夫果嶺練習區、25米國際標準戶外溫水游泳池、健身房等,頂樓專為菁英人士量身打造景觀Sky Lounge。

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黎明路商圈鄰近7期重劃區,具有生活機能與交通等雙重優勢,房價較7期便宜許多,是南屯區指名度極高的居住區段,受到許多在地的首購客喜愛。指名社區集中在黎明路、公益路口附近,以屋齡5年內與10~20年的大樓最受歡迎,每坪行情分別為13~18萬元及8~10萬元。

黎明路商圈位於台中市南屯區,鄰近7期重劃區,黎明路沿線商家林立,有小吃、餐廳與速食店可供用餐,採買可至公益路上的三彩黃昏市場與黎明黃昏市場。黎明路南北向可銜接五權西路、市政路、中港路等主要幹道,經中港路、市政路西向,可分別銜接中山高中港交流道與中彰快速公路。

大樓產品受歡迎
信義房屋7期河南店店長廖慶泓說,黎明路商圈具有生活機能與交通等雙重優勢,且鄰近7期重劃區,「與7期享有相同的生活圈,但房價只要7期的1/3~1/2」,是南屯區2指名度很高的居住區段。

住商不動產台中向上加盟店經理廖鴻源指出,由於黎明路商圈發展早,可建地不多,加上921震後幾乎沒有新推案,直到近5年才有建案推出,該區以屋齡5年內與屋齡10~20年的大樓產品最受歡迎,每坪行情分別為13~18萬元及8~10萬元,分布在黎明路、公益路、永春東7路、大墩11街等路段。

廖慶泓表示,黎明路商圈發展成熟,房價較7期低,受到許多首購族群喜愛。此區的購屋客層多為在地客、以25~35歲等首購族群為主力。

廖鴻源說,由惠宇建設興建的「人本大業」,屋齡約4年,1樓零店面,使用建材等級高,社區採飯店式管理,並有多項公設,是黎明路商圈指名度最高的社區。

廖慶泓表示,「三采藝術園區」位於黎明路、公益路口,隔黎明路面對三采黃昏市場,生活機能發達,社區內有上百坪的中庭花園,讓住戶不必離開社區就能享有綠地,指名度也不錯。

廖鴻源指出,「中友綠園邸」社區內有游泳池、健身房、視聽室等公設,該案每坪管理費僅35元,相較於該區大樓每坪管理費約50元,明顯便宜許多,在市場上也很受歡迎。


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「登陽漱夏」位於台中八期核心,選擇避開公園第一排吵雜人聲與擁塞交通,營造出無可取代的綠視野與健康環境。

「登陽漱夏」為台中八期首座24樓太陽能光電綠建築,規劃相當於27座網球場綠化效果的太陽能光電系統,運用太陽光的智慧,與環境共生共鳴,讓無窮盡的太陽能發電,供應大樓公設用電,以最實質的方式回饋住戶,每年可減少三萬公斤二氧化碳排放量,具體履行節能減碳、保護地球的承諾。

「登陽漱夏」不僅賦予主人自在、寧靜的居住氛圍,同時坐擁綠海核心,個案生活全方位核心價值,食衣住行育樂盡在舒適的步行距離內,便利的核心優勢爆發力,讓「登陽漱夏」增值潛力倍數加乘。位於八期核心座北朝南稀有角地,永久性綠帶,70、80、90坪齊質大戶規劃,獨棟塔式建築,配乘三部快速電梯,完全國際飯店式規格,來自哈佛名建築師與陳俊男首席國際大師聯手規畫的高檔建築。

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【劉祈相/台中特稿】


  台中預售屋與新成屋交易冷淡,僅極少數個案稍有表現。台灣經濟不振,許多內需型食品、餐飲、服務業大量前往中國各地發展,加深就業困難度,國民所得下跌消費力降低,可籌資大金額的住宅和農地,被抵押借款前進大陸,留下許多債務。一向給人印象空屋率高、住宅超額供給的台中市,經過這五年房市狂熱後,推案空前冷卻,建商忙著銷舊案、清庫存屋!

■ 供過於求 台中房市路迢迢

  在這種不景氣的時空背景,新住宅需求不可能放大,房市最好的台北市都更現在也頂多能解讀為40年以上老屋的換屋需求,根據統計,每年台北市人口淨遷出近萬人,說明越多人想搬離台北市,遷往台北縣的事實。

  中部首善之地的台中市仍有很長與很困難的發展之路要走,台中人口不足、成長非常慢、基礎建設嚴重欠缺如立體交通動線、大眾捷運、衛生下水道、城鄉整合等等,就業機會不多如何吸引新移民?新重劃區土地超額供給,為搶時機建商拼命一窩蜂蓋房子,競爭慘烈,建商經營其實很艱困。

■ 台中建商轉向 赴北部搶市場

  線上的建商紛紛北上開發市場,竹南、頭份、新竹、竹北、中壢、台北市區都有台中建商的個案和最新佈局!昌運建設、豐邑建設、富宇建設、惠友建設、總太建設、總瑩建設、聚合發建設、鄉林建設多有具體的介入!市場人士認為,「逐人潮而居」的建商才算務實,北部市場肯定比中部大,雖然土地貴又難開發,最終是有人買才重要!

■ 房屋首購需求小 豪宅客源有限

  台中業內人士認為,台中首購屋需求其實很有限,原因在於傳統就業機會大減,中科發展停頓下來,科技人才寧可到台北內湖,找工作要緊,不會只因為台中房價比北部便宜就定居台中;另外,走一趟仲介店看台中七期百坪豪宅市場現況,發現豪宅需求更小,證實由投資客資金炒作帶動的假性需求,已被不景氣打回原形。

  試想北上的都是台中線上推大案的公司,為何捨近求遠離台中到北部?現在台中重劃區又大量開發,等到2011年會大量釋出近千頃建地,土地價與房價會被壓抑,加上移居台中的外來人口若不太多,屆時台中房市競爭更加激烈,撿便宜屋機會不小,但房屋保值與否不一定!

 

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【劉祈相/台中報導】


  五年來,過度飆漲的中科特區公告地價已漲3倍,住宅大樓單坪價由9萬多漲到16萬元,獨棟別墅開價也直追八期別墅,敢喊價的建商就有機會賣高。不過今年起,缺少新增題材與投機客的資金動能,中科房市回歸基本面,房價都被打回原形。昔日炒作七期、國美館、科博館與中科所謂「金磚四區」,如今褪成銅磚,炒作特定區域很快就慘遭套牢。幸而還有很多市區優質地段並未受到市場炒作,默默穩定的發展,在房市榮景過後更是難能可貴,既能保值又能增值,讓人肯定住市區的好。

■ 房價大漲 無關縣市升格

  物價飆漲,包括汽油、瓦斯、電費都在高檔,裁員、減薪、無薪假等失業問題仍然嚴峻,經驗老到的房產業者指出,台灣房市將在這股市反彈波帶動中開始止跌,若說回溫還過早,它需要多年的消化盤整,中南部恢復時間一定更長,主因在景氣尚未好轉,88水災又加重南部縣市民眾的苦!

  如果天真以為台中升格直轄市,就一昧看多台中房市,可就大錯特錯!除非快速實際解決失業問題,並增加所得,才能再現房市榮景。台中市建築公會資訊委員會主委鍾尹堂曾經指出,房市榮景恐怕要等上好幾年,房市景氣循環波段可能延長很久!

■ 鄰七期最好! 黎明、逢甲區段正竄起

  88水災讓台灣不景氣猶如雪上加霜,不由得讓人害怕住到郊區小山上,或基礎建設不佳的偏遠地區。從台北房市經驗去驗證,發現市區精華區段大安、信義、中正都是最佳住宅區域;反之,郊區的北投、文山的增值速度就不如前者。

  在台中新都心七期市政中心周邊的精華區段,有藍線(中港路)、綠線(文心烏日)捷運經過的,都是最佳置產區段。黎明新村旁的單元2重劃區與逢甲大學西側的12期,就是未來副都心地位,台中房產業者特別看好這兩區塊,認為發展前景將超越五期。

  至於許多市區原屬於精華區,但缺乏如大眾捷運等重大建設,將來也會慢慢沒落,例如國美館位於五權西路,就是少了捷運規劃實值利多,將來交通不甚方便,因此房價表現會不如中港路二段,以及五期西側的文心路捷運線路段。購屋族應理性選擇市區有前瞻性的優質路段,才能在不景氣當中取得保值的先機。

 

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大城建設公司在台中市八期重劃區豐富公園對面推出「大城凱旋門」建案,一樓結合公園綠意,規劃200多坪公共雕塑公園,並規劃12席名店街,吸引精品業進駐,很有特色。

大城建設長期將建設的重心擺在台中金磚四區中的七期、八期重劃區,「大城凱旋門」位於八期重劃區文心南五路、東興路口角地,近捷運G12站。

大城建設說,大城凱旋門位處豐富公園第一排、擁抱綠意,近好市多量販店,以東興路為主軸,可串連發展成熟的精明一街商圈、大墩路生活圈,順勢融入優雅時尚的五期生活步調,是擁抱綠意、生活機能強的優質生活環境。

「大城凱旋門」基地面積1313坪,樓高14樓、地下三樓,住家每戶48坪到65坪,主力戶為四房,戶戶3面採光,戶戶有棟距、視野景觀,共156戶,公設含健身房、KTV、戲水池、籃球場等,雙塔式建築、雙中庭設計。

值得一提,「大城凱旋門」一樓沿文心南五路、東興路角地,規劃逾200坪公共雕塑公園,開放式的花園,擴大與對面豐富公園景觀的接觸面,規劃有12戶燙金店面,吸引精品業者進駐。

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【文/范世華】


  許多人不敢買房子的原因,不是因為沒有錢,而是誤認為買了房子之後,資金就成了「不動產」,原有的「活錢」變成了「死錢」動不了了!因此寧可長期租屋也不願意購屋。

▓ 先由「無產」變「有產」

  綜觀一般大眾不管是買不買的起房子,對於房地產投資的話題,都還是會有一定程度的關心,可是對於真正還未擁有房地產的人來說,若到達不了有屋的階級,論「投資面」的市場多、空,還言之過早,同樣的若是要講「理財面」,如果根本就還沒有「財」,那又有什麼好「理」的?因此首購第一棟純粹屬於自用的房屋資產,談時機的問題就不必這麼樣的嚴謹,先達到擁有的目標再說。

  以目前銀行房貸的利率這麼低的水準,若每個月的房租預算為2萬元,同樣拿來跟房貸20年期本息攤還的月付金來比較,可以貸款的額度可以到400萬元左右,撇開市場上的豪宅、預售爭議性特殊價位和區域不談,400萬已經是足以購買台北市以外或其他縣市2至3房的中古屋了。

▓ 其實「不動產」才是真的「活錢」 
 
  100萬的現金,如果不能變成400萬的資產,那麼100萬它還是100萬,著實才叫做「死錢」。

  當您擁有400萬的資產(雖然同時也內含了負債),還玩不起所謂房地產市場「投資」的遊戲,但至少已具備有可以發揮「理財」功能的資產規模,有了理財和負債還本的雙重配置,就像是空白的「T字」帳,左右兩邊已填上了數字,有了自己的資產負債表,學過會計的人應該更容易理解,可以套上了「資產=負債+資本」的公式來配置自己的財富平衡。

  像是事業體一般,有了資本損益機制的營運規模可用來操作經營,以積極樂觀的角度來看,若房市漲,自然是賺取到了增值效益,報酬率的增幅是以本金400萬資產總額來計算的,10%就賺40萬了;用消極保守的角度來看,萬一跌價,原本一年24萬的租金,有將近20萬的部份也是還到貸款本金部位,減少的負債抵消跌價的風險,相對也具有較佳的保本實質作用。

  除此之外“房地產理財”還有許多應用或是應變的方式,先立足於擁有房地產資產的階級之後,面對財富管理可因應的對策和方法就會更多樣化。因此先要擁有房地產之後,才能再談房地產的理財觀,如此也才相對地更有機會可以真正遠離貧窮!

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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【劉祈相/台中報導】


  八八水災導致南部與台東嚴重受創,山區土石流問題威脅居民的生命安全,同時也曝露長期以來的老問題,政府有無扎實作基礎建設,以及居民耕作有無濫墾濫伐。近年來的「田園養生樂活」與「上山開民宿」真的值得再推廣?郊區山坡的別墅安全誰來把關?建照依法通過審核就安全了?民眾購屋恐怕仍需自己張大眼睛去趨吉避凶,才能保障自身權益!

■ 記取天災教訓 切勿過度開發

  一場百年水災重創中部地區,位處平地的台中市淹水嚴重。水災沖出台中市「金玉其外、敗絮其中」的基礎建設問題,更有矛頭指向許多重劃區開發過速。水災檢驗了縣市政府治水能力與績效,水患讓人民眾深刻注意到住家的安全重要性,可作為將來買屋換屋的重要參考依據。

■ 參考淹水紀錄 購屋有依據

  根據統計,台中市有14處道路掏空、坑洞150處,台中縣171處路崩,特別嚴重城鎮如下:太平市、烏日、霧峰。台中市淹水嚴重區域有:北屯軍功里、北屯東山路、中清路、松竹路、文心路、北屯路、十甲東路、精武路、台中路、建國市場、台中一中、雙十路,五權南路、大忠南街、精誠21街、中興大學週邊、楓樹里永春東2街、永春東3街、安和路、五權西路交流道、中港朝馬交流道、中清大雅交流道、大鵬新村、中港路2段、七期西側、七期市政北七路、惠中路。

 

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試問,在房地產市場當中,哪種產品房價低,又具有高投報率?目前業界把焦點鎖定在「地上權住宅」產品,如「京站」即是一例。房仲業者表示,地上權住宅因為房價低,不僅可讓預算有限的無殼族入住,更讓斤斤計較的投資客有利可圖,預計未來精華地區的「地上權宅」,勢必如雨後春筍相繼出現。

■ 「台北花園」身價高 每坪至少80萬

  根據住商不動產統計,全台北市最知名的地上權宅共有七處,依屋齡新舊排列,分別是:「京站」、「南京333」、「東京凱悅別館」、「台北花園」、「南京東錄」、「京華DC」以及「寶成河畔皇家」。

  剛落成的「京站」位於承德路,緊鄰台北火車站,每坪推案價35萬元,目前成交價位落於32至38萬元之間。屋齡最高約十五年的「京華DC」以及「寶成河畔皇家」,分別位於龍江路、塔悠路,目前價位每坪各是30-33萬與26-28萬元。位於信義計畫區松勇路的「台北花園」,儘管屋齡大約十年,仍擁有每坪80萬元以上的身價,這與當初42萬推案價相較,漲幅一倍以上。

■ 地上權宅50年 投資收租高報酬

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,地上權產品一向不為國人所喜愛,因為沒有土地所有權的地上權宅,直接挑戰民眾「有土斯有財」的觀念。以目前台灣的狀況來說,多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開;另外,雖然沒有土地所有權,但每年仍需繳交公告地價1.5%-10%的地租,也是一筆花費。

  徐佳馨表示,地上權宅的接手度不佳,市場流通性也不好,屋主多以出租方式獲利,藉高租金攤平房價成本,實際拿來自住者不多,除非像「台北花園」這類坪數大、位於高級地段、又與周邊價差極大的個案,才有自住者較多的狀況,建議投資民眾,必須將增值空間、銀行利率、自身條件做綜合考量,避免貪了便宜,得了懊惱。

 

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【文/范世華】


  對於一般大多數族群,其實並不屬於房地產的投資客,多半僅有一間自住的房子,或是仍然沒有房子。然而在房地產市場多空分歧的論戰當中,最怕的就是這些非關戰事的平凡百姓,反而受到不必要的氣氛所影響,想換房子的不敢換、想買房子的不敢買,結果最後該做的什麼都沒做!

  如果不是將房地產當成投資商品,以自住為用途的房地產交易,不管是換屋或是新購,房地產所呈現的都只是一種「資產」的型態,並非「商品」。

■ 面對抉擇的心態反應

  通常在「商品」的市場,投資所看的就是「價位」,在價格一片漲聲熱潮不斷的趨勢下,很多人看是「機會」,也有人會唱是「危機」。無論您怎麼認為,這當中究竟要選擇加碼?離場?入市?還是避險?……這令人揪心的難題,就和面對股市行情的變化是一樣的,手中有股票的到底要不要賣?空手者要不要進場?不同的人會有不同的心情。換做是房地產目前正處於高檔振盪趨勢不明的情況下也是一樣,你的手中是持有、或未持有“非自用”額外的不動產?心情的反應自然也會隨著市場的氣氛而呈現各種不安的狀況。

■ 房地產市場為資產屬性,股票市場為資金屬性

  其實消費者首先只要認清一點,房地產市場和股票市場就其屬性來說,本來就有很大的不同,股票市場的操作是要以資本(或資金)的角度來去看待,而房地產市場的操作則要用資產的角度來去看待,資本(或資金)主要的獲利是在追求差價,計算的是「價格」;資產的主要獲益則來自於增值,著眼點是在「價值」。

  因此論房地產的屬性,若是以自用為目的,它還是歸資產性質會比較恰當,以資產的角度來看,那麼就要用理財的方式,用時間和配置的觀點來應用,以獲取資產的報酬。從金融資產的角度去看房地產,自住的房子雖然不能產生投資效益,不做投資客,但還是可以用“房地產理財”的方法,利用資本報酬時間上的特性,產生其他不小獲益的!

【本文作者為網路地產王資深顧問】

 

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