投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200909 (269)

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基於總統府及總統官邸的維安考量,台北市都市發展局公告擴大博愛特區範圍,面積擴大為原來的三倍左右,不過博愛特區擴大,外界質疑,威權時代過去,警總才把特區縮小,現在民主時代,卻反而擴大,根本是擾民開倒車,台北市長郝龍斌今天(29號)表示,博愛特區範圍及建築物高度管制,是由總統府、國安局召集會議決定的,台北市政府只是配合辦理,北市府也無從評估範圍是否合理。(林麗玉報導)
位於總統官邸旁的一品苑,因為高度可能影響總統維安,總統府邀集國安局等單位共商解決,擴大博愛特區管制範圍,從目前的延平南路、中山南路、常德街、寶慶路、愛國西路、南海路範圍,擴大為中華路、中山南路、信義路、杭州南路、愛國東路、忠孝西路,和平西路、寧波西街範圍內,面積大約擴大了三倍,台

北市長郝龍斌表示,擴大博愛特區範圍,是總統府決定,台北市政府配合辦理,而之所以擴大範圍,是國安局依照各種槍械射程評估出來的。台北市都發局長丁育群表示,擴大博愛特區,已經在8月10號公告,細部計畫預計明年2月完成。而目前新範圍內有10個案子正在申請都市更新作業,會以可以容移方式輔導。

而對於外界質疑,擴大博愛特區管制範圍是開民主倒車,台北市長郝龍斌表示,北市府無從評估範圍是否合理,不過對於民眾的反彈意見,相關的看法會反映給府方評估。

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店齡54年的永和豆漿店「世界豆漿大王」創始店,由於爆發產權紛爭,板橋地方法院28日進行法拍,地坪26.6坪的店面,法拍底價3,815萬元,最後由創始人的後代李慶餘搶標成功,不過代價是六千萬元,平均每坪225萬元,堪稱是「全台身價最高的豆漿店」。

■  每坪225萬元 逾市場行情

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)指出,法拍第一拍是由法院委請專業估價師定出拍賣底價,通常第一拍接近市價,李慶餘以總價6,000萬元得標,超出市場行情近六成,換算土地每坪225.39萬元,應是永和商業地行情前幾名,也接近一橋之隔北市中正區住宅土地的行情。

  住商不動產永和樂華店謝秉吾店長表示,以永和世界豆漿大王所在的永和路二段週邊土地來看,區域內成交量少,但合理價格應該在每坪130-150萬間,今日該案標出每坪超過280萬元的天價,雖然是得標者另有考量的價格,但卻也是創了永和地區土地的交易天價。

  信義房屋永和頂溪店長林仁杰指出,「世界豆漿大王」創始店的店址位於台北縣永和路2段282、284號,將兩門號打通成大店面,若以店面的效應來估算,因頂溪站周邊從竹林路、中正路一帶的精華店面,每坪的地坪單價可達150~200萬,但由於「世界豆漿大王」本身就是集客磁場,因此每坪法拍到230萬左右,應屬合理範圍。

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搶進房市投資,這幾年十分流行的地上權宅,吸引不少投資客的關愛眼神,由於這類地上權宅,通常地處精華地段,加上價格比同區房子便宜三成左右,投資報酬率相對誘人,不過提醒一般消費者,所謂的地上權宅,所有人僅能取得建物所有權,並未擁有土地所有權,因此,銀行核貸額度較低,加上一旦折舊轉手更加困難,購買時一定要詳加考量!

■ 買屋不買地 定期定額付租金

  所謂的地上權,屬於物權之一種,地上權可設定抵押申辦房貸,不過,購買地上權的個案時,購屋人除購得建物的所有權外,並未取得土地所有權,且需先繳交權利金及每年需給付定額租金給土地所有權人。

  權利金的支付除了以定額支付外,多按公告現值或營業額的一定比例計算,而年租金的計算,則多採公告地價的1.5%~10%給付;此外,目前地上權個案設定的租期從25~70年不等,如果並未打算將不動產傳子傳孫,地上權產品則可成為購屋時的另類選擇。

■ 價殺七折超划算 核貸不易地租高

  不過,要注意的是,地上權產品因為住宅市場中的新興產物,故房貸利率與成數需視各銀行與個案而定,若整批預售個案房貸可貸至高達七成左右,日後若轉手後房貸可能僅在四至五成間,除此更需考慮未來的轉手是否會有折舊率高、轉手不易等問題;此外,在計算房價時,千萬別忘了每年繳交的地租支出,這也是購入地上權宅應併入計算的費用。

  早期國內知名的地上權個案,多為飯店或百貨商場,知名的個案如土地所有權人為台北市政府的晶華酒店、台北國際金融大樓、國有財產局的華航大樓、凱悅飯店、世貿大樓等。

  此外,太平洋崇光百貨則是向塯公圳水利會設定地上權,而近兩年才逐漸出現戶數較多的地上權租賃住宅個案,如環泥建設的京華D.C、寶成建設的寶成皇家河畔住宅、忠冠建設的通化財神等,這些個案售價約為同區域一般住宅產品的七成左右,貸款成數則視個案而定,雖未有土地所有權,但因房價低於同區甚多,因此,若地點合宜往往可創造銷售佳績!

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政府6月30日放寬陸資來台購置不動產的限制已快三個月,但陸資來台購置不動產的個案未如預期般熱烈。據了解,法令放寬至今,內政部僅核准兩件自用住宅申請案,總計七年來共收到25件申請案,有八件獲准,但陸企買樓依然掛蛋。

內政部地政司地權科科長游適銘昨(28)日指出,最近三個月核准兩位大陸人士購買台灣不動產,地點分別位於基隆與桃園,申請目的是自用,房屋面積不大,且是公寓,總價僅數百萬元。至於陸企購買不動產申請仍然掛零。顯見「陸資來台」議題,至今仍「只聞樓梯響,不見陸資來」。

CCIM台灣聯誼會會長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示,陸資只能以「自用」需求購買辦公室、營業場所、廠房及住宅宿舍,顯示政府不許陸資以「投資」目的購買不動產。即使以「自用」目的購買的不動產,多餘空間也不能出租,在現有法令限制下,陸資來台投資商用不動產的時機仍未成熟。

過去數月商用不動產買氣主要是國內壽險公司、國內投資者、大陸台商、華僑及港資所推動,陸資沒有實際購買行動。

曾東茂說,就算陸資以「自用」需求購買台灣不動產,也未必會被批准。因為政府審核取得不動產權利的評估因素中,還有國安考量。地政司表示,在過去的申請案中,有一件住宅買賣申請案因位於台北市的南海路,可直視玉山官邸,被國安局以安全考量否決。

瑞普國際物業總經理劉美華表示,陸資企業來台投資須先經濟部批准,6月至今,有十家陸企獲經濟部批准來台投資,包括八家大陸航空公司、福建新大陸電腦收購台灣帝普科技,及一家北京網路公司。但這些陸企還未申請在台購買不動產。

劉美華認為,陸企來台購買做為自用的不動產需求,短期內不會出現,陸企現在是測試市場水溫,初期應會以租賃取代購買,例如幾家大陸國航來台設置辦事處。

資料來源:udn房市情報     回首頁

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繼建物公設分開定價後,近日有監委提案雨遮、陽台不要登記,以此降低房價。中華民國建商公會全聯會理事長王光祥昨(28)日表示,登記制度是保障房地產所有權最好的方式,若監委提案廢除登記制,將造成國內750萬戶住宅市場大亂。

王光祥說,建商只是房地產業的生產者,但財產擁有者是廣大的750萬戶所有權人,假如陽台、車位通通不登記在產權裡,就表示任何人都可隨意使用他人的空間,將造成更大的困擾。

建商公會全聯會秘書長于俊明表示,雨遮、陽台不登記就好像「把汽車的後照鏡拔掉,但室內空間也不會因此變大」,目前各界一直鑽公設比高低的牛角尖,卻忽略就算把建物公設比拿掉,實際面積也未因此增加。

于俊明說,台灣房地產登記制度是保障產權所有者最有利的模式,過去很多舊大樓就常遇到地下室沒有登記,產權不清,結果無法買賣、改建,甚至被住戶無理占用,衍生出來的問題相當複雜。

一位建設公司主管表示,目前房地產常見的30%公設,光是因應建築法規而產生的面積就占20%左右,以台北市為例,一樓以上樓地板面積每超過50平方公尺就要設一個法定機車位,這個部分就占公設比11%,此外,住宅大樓每一層要設一個排煙室,就占了3%左右,還有八樓以上必須設兩個樓梯,也占2%至3%,若再加上電梯的空間5%,基本公設比就要21%。

王光祥說,陽台具有完備建物使用機能,例如洗衣、晾衣、熱水器、空調設備空間等以及避難功能,良好的雨遮設計是節能及開窗自然通風所需,具有綠建築功能,如果取消陽台、雨遮,民眾居住範圍更形狹小,也更不符合國際建築潮流趨勢,將使國人生活品質倒退。

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根據房仲業者調查,近七成購屋民眾拒絕一再追價,甚至超過三成購屋族寧砍價不加價,由於價高量縮,壓縮獲利空間,投資客逐漸退場,改由換屋族進場,平均自備款276萬元,業者預估,總價低於七百萬元的中低價位產品,將是第四季最大受惠者。

■ 買方追價無力 殺價一成左右

  根據中信房屋的宅指數秋季報告,購屋民眾對於房價的滿意度呈現今年度最低點、近七成買方拒絕追價、逾三成寧砍價不加價、短線獲利需求遲疑,驗證了第三季交易量下滑的結果。此外,H1N1疫情可能擴大的變數,成為買方期待房價下滑的主因之一;至於都更炒作效應,促使今年第三季的公寓產品需求度大增。

  中信房屋董事長鄭余正全表示,自信能夠將賣方開價「殺到8折以下」的買方,比例為46.8%,較上一季減少10.7%,顯示買方的心態不再是「殺很大」;高達四成二的購屋族確信,議價折數在8~9折之間。

■ 自備款近3百萬 總價7百萬搶手

  另外,在自備款議題上,購屋族的自備款平均落在276萬元左右,以「100-300萬」的分佈比例較高(47.8%),自備款金額在「總價3成以上」佔62.3%,經交叉分析後,儘管投資或自住的自備款比重皆下降,但自住客設定的購屋總價卻微幅提升,投資客的購屋總價卻下降,可以看出房價高漲,投資客評估無太大獲利空間。

  鄭余正全表示,第三季房市雖然遇上88水災重挫台灣、優惠房貸不續辦等不利因素影響,但台灣房市的活力未減,因此Q4在傳統旺季的年終房市買氣依舊指日可待,唯買方對房價的認同疑慮與降價的心理需求,必然出現買賣雙方的價格拉鋸戰,因此,鄭余正全以其數十年的房地產經驗預估,在預算的考量下,購屋人將轉向總價約七百萬的中低價產品。

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人口快速老化,政府財政和福利政策恐無法支應龐大老年人口生活所需,衛生署提出「以房養老」的「反向抵押貸款」制度,因事涉金管會業務,主委陳沖今(28)日赴財委會提出報告,擬師法歐美國家,研議發展類似「反向抵押貸款」制度,即老人以自有住宅,抵押給金融機構,金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢,供養老人至終死為止,陳沖表示,這不是單純金融商品設計,必須與經建會、內政部及衛生署等有關部會共同研議推動,至少需要 1年的規劃時間。

金管會主委陳沖今日赴立法院財委會進行業務概況報告,金管會在報告中提及鼓勵金融機構針對不同的需求開發金融商品,例如:與相關部會合作,鼓勵金融機構可考量老年人的資金需求,研議發展類似反向抵押貸款的金融商品,或針對少子化問題,鼓勵保險業極積開發各類保障型及年金保險商品。

所謂「反向抵押貸款」(reverse mortgage)主要是指65歲退休老人,生前將房子抵押給銀行或保險公司,再由該銀行或保險公司按月支付一筆養老金,等到該老人死亡後,所抵押的房屋就歸銀行所有。  

陳沖進一步說明,有不少國家也推動過,有的成功,有的失敗,像澳洲就是成功的例,美國一開始不成功,後來經過改良過,讓銀行風險減小,政府角色增加,老人將房子抵押給銀行,銀行會固定支付一筆錢,一直到給付金額達到屋貸款價值的 95%後,就由政府介入,由政府支付老人之後的生活費用。

據銀行公會初步意見,認為此政策有 3大風險,如國人平均壽命過長、房價波動產生的價格風險,及資金流動性風險,甚至是如何處理子女繼承和防止詐欺、與對房市影響等,建議由政府編列預算補貼、或採取部分行庫配合試辦外,也須研擬相關法令配套措施,避免道德風險。

陳沖說,賣屋養老政策若單純從金融商品是不可行,金管會過去也曾研究過,但這需要其要其他部會經建會、內政部、衛生署等共同研商推動,他曾在行政院會後私下與相關單位章見溝通,大家都願意做這件事,但由於這是很精細的商品,要整個國家機制的設計與配合,而且還涉及預算編列,至少要花 1年的時間規劃。

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知名建商舉辦國內首見的網路競標新成屋活動,凡是獲得授權碼的民眾,即日起至10月6日截止,可在網路標購取得資格標,就有機會低價標得位於台北縣林口的85坪豪宅,市價三千萬,起標價一千八百萬元。

■ 雙車位+百萬裝潢 豪宅市價三千萬

  遠雄建設為了歡慶四十周年,史無前例推出網路競標活動,標的是遠雄大未來僅剩的一戶85坪新成屋。這間豪宅擁有雙主臥、前後陽台、全室採光、景觀視野良好,光是露台就有六坪大,市價約三千萬元,起標價一千八百萬元。為了提升民眾競標意願,遠雄建設加碼提供平面雙車位,以及耗資約兩百多萬的無毒環保裝潢。

  這項網路競標活動分三階段進行,只要是遠雄建設事前遴選的VIP貴賓,就會收到授權碼邀請函,自9月25日至10月6日期間,憑藉授權碼在活動網站參加網路標購,凡是取得資格標的競標者,必須在10月15日親臨接待中心參加現場競標,每一個級距100萬元起跳。

■ 林口餘屋多 買屋投資宜審慎

  遠雄大未來位於台北縣林口的文化三路與仁愛路口,總計364戶,坪數75至127坪左右,表定價每坪30萬元。遠雄建設聲稱,由於台北縣升格直轄市,加上機場捷運的利多加持,目前幾近完銷階段。

  中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,遠雄這個建案已交屋一年左右,實際成交價每坪約15萬元上下,至於周邊屋齡十至十五年的中古大樓,每坪成交價介於10至13萬元不等。由於家樂福大賣場進駐,已形成不錯的生活機能,使得這個區段的房價比其他區段抗跌,不過林口餘屋過多,投資型買家應多加考慮。

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澎湖觀光博弈炒得沸沸揚揚,原以為澎湖縣民為求經濟發展,應該會大力支持開設賭場,沒想到公投結果,跌破專家眼鏡,看好澎湖發展,大手筆投資買地蓋飯店的業者,在賭場預定地周圍買地,造成地價狂飆近10倍,現在幾乎被套牢!

■ 飯店投資成泡影 業者叫苦連天

  澎湖爭取了廿多年的觀光博弈,公投失敗,一夕夢碎,首當其衝的幾處大型觀光度假村開發案,更是面臨嚴重挑戰,過去三年內,美國哈利士、澳洲皇冠、美國MGM、澳門金沙、馬來西亞成功集團等紛紛跨海探路,就是相中澎湖未來發展的遠景。而目前已著手完成土地整合的,包括湄京風櫃度假村、大澎湖國際度假村、金沙灣國際度假村、第三漁港度假區開發計畫的達步施福澎公司等,就等著觀光博弈一通過大展身手,如今希望落空,投資已經進行一半,未來發展態勢,備受關注。

  福朋大酒店的總經理張翔閎說,原本預計要在澎湖蓋雙子星式的飯店,目前整地已經完成,地基都看得到,當初打算投資50億元,現在已經砸了5億,「蓋到一半的酒店還不能停,只能撐下去!」

■ 投資客遭套牢 澎湖房價回歸基本面

  各家房屋仲介業者一致表示,未來三個月內澎湖地價、房價勢必崩盤。賭場落腳澎湖的預定地白沙鄉後寮村,地價從1000多元,飛漲到接近萬元,預期公投會過關的投資客幾乎被套牢,甚至傳出有人開始面對融資壓力。

  「短期間澎湖的房價,一定會大幅受到衝擊!」澎湖群森房屋經理詹廷龍說,這些具指標性的國內大型投資業者,恐將束手束腳滯留觀望,大戶縮手,小戶自然跟著走;政府應該盡速協助澎湖覓出一條新生路。

  房還有仲業者私下表示,土地價格將是第一波連鎖效應,原本各處大型投資基地附近的土地接連被熱烈炒作,早年澎湖棄如敝屣的農地狂飆三、四倍,一坪五千元變成兩萬元,這下子,澎湖的土地開發又淪落黑暗期。

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維護權利
「少數服從多數」的民主法則在都更案裡造成不少糾紛,說穿就是權利分配不均。目前北市、北縣府皆已通過「針對釘子戶公權力將強行介入」法令,地主與實施者協商的過程中,更應注意維護權利。

有意見立即提出
地主與實施者談都更時,最易遇到雙方對價值認定的標準不同。北市府都更處處長林崇傑說,協商過程中地主要充分表達意見,勿貿然簽名,公開展覽期間也要盡量表達意見;若地主與實施者有異議,會進行個案審議,也請不動產估價師公會重新鑑價修正。估價師公會研究發展委員會主委郭國任提醒,估價無放諸四海皆準的公式,會因估價師立場、見解不同有所出入。


林崇傑說,地主不應只站在自己立場計算價值,房地產價值會因時間不同而改變,若房地產行情下滑,實施者也有風險,「不能因房地產行情高漲,就覺得實施者賺取暴利。」為解決民眾針對權利價值的認同差異與不滿,都更處正研擬權利變換的評估標準及費用提列的估價原則,預計今年底提出法案,若順利通過年底即適用,彌補現行法令的缺失。

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嚴格說起來,台灣至少有半數以上的人,是沒有受過任何相關理財教育的,因為除了大學或技職的商學科系,才會有所謂的會計學或經濟學的學分或課程。而教育體制在辦理這些商學科目的原始用意和方向,是在訓練職業上的工作技能競爭力,而不是生活上的應用,因此大部份的人對於理財的觀念,其實都是在家庭或其他環境的接觸中因習慣而養成的,不同環境的接觸所建構出的理財觀,就會有很大的不同,這也就是為什麼每個人在談理財、談金錢觀念,於認知與觀點上都會有很大差異性的主要原因。

■ 從小培育理財觀

  由於沒有正確的理財標準規範,以往中國人對於財富上的固有觀念就是「儲蓄」,努力賺錢和存錢就是唯一的理財方法,所以並不重視什麼是所謂的「金融」,而當金融發展得愈成熟,銀行的商品愈來愈多、愈來愈複雜,金融型態商業化之後,許多人因為信用卡、現金卡的問題衍生出許多卡債的問題,「卡奴」的問題影響了整個社會層面的時候,政府才開始重視到理財教育問題的重要性,開始要規劃小學的理財課程,希望理財的觀念能夠從小紮根做起。

■ 房產投資的進修管道

  「理財」不只單只是金融和收支的範疇,「房地產」也是「財富」的一環,就份量來說它所占的比例更重,為了補足正規教育體制中,對於房地產教育資訊的不足,目前現有的房地產相關教育課程,能夠接觸的管道,大致上有幾個部份:一個是「不動產仲介及代銷公會」所舉辦的「不動產營業人員」課程。另一部份則是各大專院校所附屬的在職教育機構,如文化大學、實踐大學等教育推廣中心;清華大學附屬的「自強基金會」等,除了提供專技普考「不動產經紀人」、「地政士」資格證照考試之法規課程外,另一方面也提供符合市場的實務性課程,讓未必想從事不動產行業的一般民眾,也可以輕鬆了解房地產,以補足在學校裡不曾學過的房產知識。

■ 房產教育的重點

  未來,教育當局在規劃「理財」正式課程的同時,有關「房地產」的基本教育,對於產權認識的概念,主建物、附屬建物、公設等坪數的計算,要讓它成為普及性的知識,對於市場的價格判斷依據,就不會如此紛亂了。當消費者都擁有普遍的市場認知與價格判斷能力時,自己就可監督,這樣一來市場會更加公平而透明,日後也可以避免類似像公設比問題,所引發監察院彈劾內政部這樣的情況或爭議一再發生了。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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最近週末假日翻開房地產專刊,一定有這樣的發現,新建房產不再標榜房子有多好、交通有多便利,而是在廣告就大剌剌的標明,鎖定北部的投資客進場,還強調「今天買屋、明天收租」,讓不少北部客好奇,買屋收租有多好賺?

■ 專人招租收租 幫房東打理大小事

  這個忍不住讓人多看兩眼,打電話問個清楚的房地產廣告,是位在台南成功大學旁的一棟新建大樓,主體大樓已經完工,業者仿效北部酒店式管理的模式,找來資產管理公司,針對周遭包括成功大學,南台科技大學,台南大學等五間大學院校的學生,將樓層打造成五星級的學生豪華套房,再以飯店式管理,幫屋主從裝潢、招租、打掃、簽約甚至連收租後,還可直接匯款到房東帳戶。

■ 鎖定北部客 號稱投報率7%

  業者在廣告大膽的鎖定北部投資客,打出「南屋北賣」的口號,聲稱只要自備一百萬,就可以買下三套房加上一車位,年收入號稱可達29萬。業者強調,今天交屋,明天收租,投資報酬率可上達7%,但房地產業者觀察,附近雖然學校多,但民宅空屋也多,房屋是否能順利出租,攸關投資者能否順利回收資金。

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行政院消保會24日審查通過「預售屋定型化契約」修正草案,新增預售屋應羅列主建物、附屬建物、公共設施三部份的坪數與售價,對於坪數誤差小於1%,買賣雙方「互不找補」的現行規定,也改採「有誤差就找補」取代,預計最快十月中旬就能施行。房地產業者認為,此舉有利於資訊透明化、防止建商虛坪灌水,但可能導致單價提高、買賣雙方為了「坪數誤差」爭論不休。

■ 預售屋買賣新規 有誤差就找補

權狀三十坪的預售屋,扣掉三成公設比,也就是九坪的大小公設,實際坪數絕對不是二十一坪,而是大約二十坪。為何會這樣說?因為現行預售屋交易明定,坪數誤差在百分之一的範圍之內,買賣雙方互不找補。

為了杜絕建商趁機虛坪灌水,行政院消保會審查通過的「預售屋定型化契約」修正草案,不僅規定只要有誤差,即使小於百分之一也應該找補;並且新增規定,賣方應該清楚標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數與價格,讓購屋民眾一眼就能看出,到底花了多少錢買公設。

■ 搭配計價機制 避免買賣紛爭

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮舉例,比方在台灣常見的露台,通常以房價的三分之一計算,這是長時間下來,市場產生的經驗值。一旦新的規定施行上路,預售屋的交易不僅要經歷市場磨合期,恐怕主建物的單價也會隨之提高,尤其是「有誤差就找補」可能引發更多買賣紛爭。

「網路地產王」總經理鄭弘杰表示,如果誤差0.1公分,十公尺長的牆面,誤差就是一公分,幾乎是百分之一的誤差,這個「互不找補」的誤差,是為了讓買賣雙方有一個「緩衝」。不論是「切分計價」或是「有誤差就找補」,平心而論立意良善,但如何讓建商、代銷商、房仲以及購屋民眾,能快速建立一套完善的計價機制,主管機關絕對不能等閒視之。

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近幾年來,即將晉級直轄市的台中市「轉大人」越作越成功,市府積極改善市區交通,台鐵的高架捷運化將在10月16日開工,北屯松竹站到太原站的主體工程先行施作永久軌道,工期一年;緊接將興建高架路橋松竹站到大慶站、台中車站與橋下工程,預計2014年完工;高架之後,即可整平被鐵道分割的地面與美化景觀。生活四號高架快速道路明年再通車,太平與台中東區、北屯的交通將大為改善,對人口稠密的東台中與老舊區的中區恢復生機,並可望帶動包括太平市、大里市、大坑廓子地區的進步繁榮。

■ 鐵路高架捷運化 台中火車站三鐵共構

  在地建商大毅建設看好東區發展,幾年前首先在沒落的台中公園旁蓋一片高級透天別墅,當時並沒人太看好,主要原因是當時的時空背景,台中心市區不斷向西屯、南屯擴展,七期、八期、中科,甚至連南屯嶺東都成為房市大亮點,建商與購屋族都互相認同這種趨勢發展,靠山區交通動線很緊繃的台中東區、太平、北屯大坑因此被市場冷落好一陣子。

  來自桃園的春虹建設在公園與火車站之間蓋了幾棟大樓,最近新完工的「東京市」戶數多達600戶,成為台中秋季檔期最大量體,將由世界鴻公司包銷該案,取名東京市象徵時尚進步。當地仲介業表示,台中火車站附近極缺新成屋大樓,高架捷運化的台鐵為太平、台中東區和中區帶來新希望,未來加上台中港路藍線地下化捷運通到火車站,台鐵、紅線藍線捷運齊會,火車站成唯一的「三鐵」共構車站,勢必如同台北火車站與板橋火車站重現熱鬧景象,進步繁榮應該可期。

■ 交通動線立體化 台中邁向國際新都會

  「跟著政府走」最能保障房地產投資,台鐵高架化捷運化的改善工程作得很好,交通動線立體化將有效徹底解決老問題,帶動地方繁榮,市民也注意到其它新興區域的發展,例如台中機場與高鐵站的聯外動線,希望增加環線呼籲增加高架化、地下化、快速道等立體化交通重大建設,打造寬大的格局,引領台中市早日成為國際都會。

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楓樹社區為台中市知名的示範社區,區內農村住宅氛圍濃厚,近年來推出不少換屋型別墅,集中在楓樹巷附近,「上楓樹」規劃獨棟、雙併別墅,各戶強調至少有10坪庭院空間,「佑晟綠築」採用Low-E隔熱玻璃等多項節能建材,為台中市少見的綠建築別墅。

環境單純
楓樹巷位於台中市南屯區楓樹社區內,區內有濃厚的傳統建築聚落,永春東二、三路沿河堤種植整排的楓樹,並設有南屯溪自行車道,生活機能單純安寧,楓樹巷附近有規劃中的鎮南休閒專用區。由永春東二路轉環中路,可銜接中彰快速道路、中二高烏日交流道以及高鐵台中站,交通動線便利。

面寬5米產品為主流
區內目前有「佑晟綠築」、「上楓樹」、「打里摺楓堤」、「敦峰楓爵」等案陸續完工,面寬5米主流產品之主力總價約1500~1800萬元。
東森房屋台中豐富加盟店經理楊青峰說:「楓樹巷鄰近8期重劃區,加上交通動線優勢,且房價比8期便宜200~300萬元,因此吸引不少換屋客。」除本地客外,另包括烏日、彰化與霧峰的外地客源。


「上楓樹」規劃面寬5~7米的獨棟、雙併別墅,可停2~3輛車,各戶均有10坪的庭院空間,總價1638萬元起。
「佑晟綠築」部分戶別有電梯,各戶採用Low-E隔熱玻璃、醫療級中央集塵系統、頂級過濾淨水系統等配備,是台中市少見的綠建築別墅。

周邊整體外觀不一致
「上楓樹」戶戶有側院、前院,在同區段屬於較少見的規劃,產品格局與外觀建築風格接受度均高;「佑晟綠築」強調綠建築規劃,建材等級較高,2案產品各有特色,不過楓樹巷附近仍有傳統聚落混雜,整體外觀較不一致。 

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隨著房貸利率下修,稍有經濟能力的六、七年級生,已成為房市主力,但購屋經驗不足的他們,很容易買到中看不中用的「草莓屋」。房地產業者建議,一定要特別小心休閒宅、裝潢宅,與所謂的出租包賺宅,因為一不小心,恐怕會讓自己被房市套牢,不得翻身!

浪漫休閒宅 轉手無門賠錢貨
「所謂的草莓屋,指的是外表耐看卻不耐用的房子!」太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,幾乎都是首購的六、七年級生,最缺乏的是經驗,在現金有限、感性與想像無限的情況下,最容易被「草莓屋」所吸引。

滿腦子浪漫幻想的六、七年級生,最容易被位於山之巔、水之涯,一棟棟如詩如畫的休閒宅吸引,張欣民表示,如夢似幻休閒住宅,正是「草莓屋」的典型代表,這類房子雖然景觀優美,但地處偏遠,買了之後,每年根本住不到幾次,價格更是一交屋就開始跌,就怕未來轉手無門。

裝潢屋、包租屋 草莓族最易上當
此外,近年來房屋市場買氣轉強,投資客最擅長重新包裝產品,但房子的真實面貌,卻與合理房價有明顯落差,很多首購的六、七年級生,往往只看到美美的裝潢外表,就衝動下訂,不但房子買貴了,住進去之後,才發現美美裝潢後的管線,很快就開始出狀況,最後還得敲掉裝潢重做。

而包租、保證賺錢的房屋個案,更是容易吸引經驗不足的六、七年級生,尤其去年不少知名大學商圈,出現不少高利誘因的預售個案,對於手握現金的草莓族而言,具有莫大吸引力!「這類個案往往打出高達7-8%的租金收益,以誘人的獲利前景吸引投資客!」張欣民指出,這類個案要能成功,除非建商財力雄厚,而且形象極佳,否則最後跳票的機會很大。

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「合購」是情侶或投資客常見的購屋方式,但合購易引發分配比例或房屋歸屬等購屋糾紛,專家建議購屋族登記為共同名下時,應先將集資費用和分配比例問題,以白紙黑字立下契約,另外還有貸款、過戶及未來售出等細節,也最好事先溝通清楚,以免日後產生紛爭。

避免糾紛
住商不動產加盟行政處協理吳光華表示,許多未婚情侶及投資客會採合購方式購屋,「合購」也就是成為房屋的共同持有人,但是合購房屋,最容易在分配比例或房屋歸屬問題上引發紛爭。吳光華說:「房屋合購的權利與義務最好事前溝通清楚,以免日後為了房子,產生不必要的糾紛。」


吳光華指出,合購房子首要面對的是登記問題與貸款問題,在登記為共同名下時,應先闡明各人的出資比例,並以自己跟合夥人等共有名義去設定標的物產權,按照出資比例持分共有,可避免日後發生房屋歸屬問題;但缺點是日後標的物買賣,均須經各持分者同意才可進行。

1方借貸1方作保
如果有貸款,還會面臨由誰出面借款的問題,目前多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」,通常1間房子的貸款人,銀行只接受1人出面借款當「債務人」,而且銀行多會要求提供另1人當「連帶保證人」,建議最好是由經濟條件較好的一方當「借款人」,另一方則作為「連帶保證人」。


如此,一方面合購人可共同承擔責任,且也較有機會在貸款利率、成數及還款的年限等方面,爭取到更好的貸款條件,並考量到未來還款和合購人分合不定等現實面。另一方當「連帶保證人」,也較能預防日後產生房屋糾紛,而未來房屋要出賣時,連帶保證人有優先購買該房屋權利。

繳費過程勿用現金
中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒,三五親友或投資客組成的合購團,集資費用與比例最好一開始就以白紙黑字立下契約,中間所支付的費用最好不要直接交付現金,應採取可留下證據的匯款、票據或ATM轉帳方式,以求自保。另外合夥人還可將契約另行公證,未來如果不幸產生糾紛,也不至於會有太大疑義。


江龍名指出:「自住的年輕情侶,第1次購屋可能受限於資金,不一定能買到最適合的物件,也常發生房屋日後轉手不易情形,因此建議在購屋時,就必須考慮轉手的難易,才不會萬一未來分手,房子想賣還賣不掉。」 

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影響民眾購屋意願的因素有很多,最普遍的,就是大家都怕買在高點。如何判斷高點?有人參考歷史房價,有人用房價所得比,我認為,最合理的,應該看房市未來走向。

當市場往上走時,任何時候房價都是低點。道理很簡單,房價天天漲,今天你認為是高點,到了明天就成了低點。不論今天來看昨天,或是明天來看今天,房價永遠都是在低點。

相反的,如果市場在往下走時,房價就統統是在高點,今天你買了,明天就下跌,所以你是買在高點,同樣的明天再買,後天又再跌,一樣是在高點。

所以高點或低點,看歷史房價,看房價所得比都不準,因為它是一個相對值。歷史房價只能告訴我們過去的歷史,不能指點我們未來,房價所得比也只是一個參考值。如果能準確的預測房市走勢,就可以知道房價是在高點還是低點。

那麼,現在的市場究竟是在往上走,還是往下滑?我認為是在往上走,原因除了市場現有眾所周知的兩岸題材外,另有兩個現象也讓我相信市場將會繼續往上升。

首先是股市開始緩步上升。很多人認為股市漲愈多,房市愈好,但事實並非如此。股市瞬間漲得太快,資金都流到股市裡,對房地產就不一定有利。等到資金回流房市,投資客搶進,對自住客也不是好事,不是買不到,就是買不起。

股市漲勢趨緩,是最有利於房地產發展的。因為房地產會跟著股市溫和上漲,民眾可以買到理想的房子,同時也以作為理財工具,而非變成投資客的投機工具。

其次是都會區土地價格持續上升。土地是都會區建築最大的成本,土地如果漲,建築成本就上漲,房價也許短期不漲,但長期一定要反映。

我在去年12月,在市場代銷業者沒人敢接案時,在台北縣市接了很多案子。當時跟建商接案,條件、價格比較好談是原因之一,但主要還是我發現市況雖不好,但是土地交易價格並沒有下跌。那代表市場其實是在蟄伏,而非崩盤,一旦有機會就會起來。

最近台北市有好幾筆土地都創新高,住宅區土地甚至飆到一坪四百多萬,這些土地未來一定會反映到市場,持續帶動未來價格繼續翻揚。

我建議自住需求的民眾,現在只要覺得交通、環境、住宅條件的標的,想買就放大膽去買,不要怕買在高點,因為現在市場是在往走,你覺得是高點,但只過了今天,你就會發現是在低點,如果不買,以後就得付出更高的代價。

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如果想找房子,還只會找仲介、看紅紙或是上房屋網站,那可就遜了!在台灣非常熱門的社群服務「噗浪」(Plurk )受到眾多台灣網友的喜愛,舉凡有食衣住行任何問題,都可以在噗浪上獲得回應或解答,現在也有網站與噗浪合作,推出「噗浪機器人」,網友只要噗文想要買屋或租屋,三分鐘內就能取得物件資訊,輕鬆尋找理想中的房子。

越來越多人因為工作或時間上無法與朋友頻繁聯繫,紛紛藉由網路來傳達友誼或交換訊息,噗浪這類社群服務網絡流行後,許多人有任何疑難雜症,會習慣上噗浪找噗友尋求答案,並享受熱烈的討論過程;而噗浪上除了能與噗友交流之外,也提供各種算命、求籤、點歌、幫你罵人等特殊服務,現在連找房子都可以上噗浪解決需求。

提供買屋、賣屋、租屋之不動產仲介網路服務平台的「樂屋網」,結合噗浪率先推出「噗浪機器人」,只要網友到噗浪簡單「噗文」五步驟,三分鐘之內「噗浪機器人」立刻代搜符合「噗文」條件的房屋資訊,立即就能線上看屋。「噗浪機器人」簡便快速的搜尋服務,不但創房仲業界之先,首度結合社群互動功能,持續提供最完整豐富的房屋物件情報,更滿足台灣網友對購屋資訊的多元需求。

樂屋網副總紀健琪表示:「樂屋網看好微型網誌的使用熱潮與影響力,將Plurk上資訊交換的概念,進而發展成『樂屋噗浪機器人』,使用者隨時可透過自己經常使用的網路服務功能,輕鬆獲得樂屋網上物件資訊,讓忙碌的現代人有效整合網路房市資訊。」有別於傳統須分別登入不同房仲網站才能搜尋到完整房市資訊,上噗浪「噗文」找屋只需五個步驟,3分鐘後,噗浪機器人將馬上詳列符合搜尋條件的物件,讓網友輕鬆瀏覽各種好屋資訊,希望找房子再也不是惱人又花時間的苦差事。


噗浪尋屋五步驟

1.上Plurk將rakuya(http://www.plurk.com/rakuya)加為好友。

2.選擇「問」或是「asks」發文標籤。

3.在發言內容前加上「@rakuya」。

4.註明「我要買」或是「我要租」。

5.輸入搜尋關鍵字。(輸入時請使用空白鍵隔開關鍵字,例如林口_500萬_三房兩廳)


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中央銀行停止降息,金融業房貸利率目前正是谷底,未來可能會反彈,銀行也把握機會搶房貸市場。國泰世華銀行已經喊出短期內「新增100億元」房貸放款新目標。目前最低房貸利率,最低約1.39%。

目前一段式房貸利率最低的有台北富邦和彰化銀行的專案,針對符合條件的公教人員,利率壓低到只有1.39%起,北富銀限制只有貸款的3成才能適用最低利率,其餘7成要用較高利率,彰化銀行則無此限制。

其他推出一段式房貸專案的公司,包括台灣銀行、上海商銀、國泰世華銀行及大都會人壽、玉山銀行、台灣中小企銀等,這些銀行的一段式利率起跳價,則介於1.60%到1.88%之間。

上海商銀經理馬婉瑜指出,不管是一段式或三段式利率,都是採「浮動計息」,但一段式利率的好處是可一目了然,讓房貸族清楚自己的利息負擔是多少,因為一般指數型房貸,多分成「三段式」,對房貸族來說,計息方式比較複雜。

有人認為,一段式房貸利率會比三段式利率「省息」,但馬婉瑜說,目前房貸至少鎖3年才沒有提前清償違約金罰鍰的問題,因此比較房貸專案,最好比較前3年房貸平均利率,有些三段式房貸利率,前半年最低壓到1.5%起,若把前3年利率一平均,三段式房貸利息支出甚至比一段式房貸還少。

馬婉瑜建議,想要在短期(例如3年內)就將房貸還清者,可以找前半年利率壓很低的三段式房貸,如果房貸還款期間在7年以上者,則可考慮一段式房貸。

另外,銀行的一段式房貸,多以「公教人員、公營事業編制內員工(不含約聘僱等非正式員工)」專業人士和專業人士,例如醫師、會計師、建築師、績優上市櫃公司高階經理人等,並非人人都可申貸到。

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