投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200910 (129)

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台北老字號的冠德建設首度進軍台中豪宅市場,與龍寶建設合作推出「誠臻邸」未演先轟動,潛銷期熱銷八成,也帶動其他建商推案。

冠德計畫深耕台中,將與龍寶長期合作,期望每年至少推出一件個案。

信義房屋統計,資金行情除帶動台股屢創新高,9月份北市總價2千萬以上的成屋交易比重刷新今年新高紀錄,達二成三,創下近5年新高,這股錢潮吹到台中,炒熱台中的豪宅市場。

目前中部土地成交屢創新高,聯聚雍和大廈潛銷期封盤、「誠臻邸」熱銷等,炒熱豪宅市場,促使建商提早布局,包括海灣、聚合發、銳豐、總太、精銳、聯聚、寶輝等建商從年底陸續進場,「誠臻邸」二期也開放預約。

「誠臻邸」位於台中市市政路近文心路口,基地1800坪,規劃雙社區,首期為地下五樓、地上22樓的雙塔式建築,零店面、共76戶,每戶坪數96坪到128坪,以大樓別墅化概念,每戶不僅有陽台綠意環繞,餐廳和廚房的大面積陽台打造成私密後花園。

冠德董事長馬玉山說,冠德今年成立30周年,龍寶成立20周年,雙方以50年的功力,在台中七期新市政中心推出龍寶第15件「誠臻邸」作品,冠德計畫深耕台中,與龍寶長期合作,期望每年至少推出一件個案。

龍寶董事長張麗莉說,冠德建設去年初在看這筆土地時,龍寶就決定與冠德合作,今年2月都已送照,但直到今年8月推案前夕又重新翻案,她對馬玉山很不好意思。龍寶沒有搭接待中心,只靠平面圖與過去累積的「粉絲」,順利賣出60戶,單價六、七千萬元的豪宅。


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喬立建設公司看好台中港路燙金門牌,在東海牧場正對面推出旗艦版「喬立月河」大樓建案,強調四面臨路街廓,正對牧場景觀視野延伸,不受阻礙,可飽攬東海大學50萬坪綠意。

喬立副總經理劉利麗說,「喬立月河」臨台中港路,近中港交流道、龍井交流道,位處新光市政、逢甲、東海、中科、愛買、台糖、國際街等7大商圈中心位置,生活機能強,縣市合併升格後,前景看好。

「喬立月河」基地1001坪,規劃地下4樓、地上25樓,總戶數197戶,主力坪數48坪到67坪,四面臨路完整街廓,基地臨路退縮,230公尺環社區健康步道,中庭植栽調節舒適微氣候,景觀開窗,採光、通風良好,讓住戶住得舒適。

劉利麗說,「喬立月河」矗立台中港路最高天際線,業者為此耗時半年,打造六盞以鋼板烤漆、鑲嵌石材的造型燈,每盞造價50萬元、重200多公斤,分別矗立在台中港路門面、二側車道,與台中港路相輝映。

「喬立月河」26F頂樓星光Tea house、私人招待宴會廳俯瞰全台中最有價值的夜景,社區專屬15人次服務團隊提供服務,社區採用「EASY 叩」感應叩系統,不但住家門禁管控、公共設施扣點,也可當電子錢包,具有代繳水電費、便當錢等儲值功能。

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自明年五月一日起,國內預售屋的交易制度將有重大變革!為了保障消費者權益,符合公平誠信原則,建商或代銷商銷售預售屋,必須將主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價,詳細記載於預售屋買賣定型化契約,並且取消百分之一誤差「互不找補」的陳年陋規。業者認為,此舉有利於預售屋交易更加透明化,但畢竟「羊毛出在羊身上」,降低公設售價,勢必會提高主建物單價。

■ 分開計價透明化 有誤差互找補

  內政部送請行政院消保會,於九月二十四日審議通過的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,將在明年五月一日正式施行,修正的重點為:一、增訂契約審閱期不得少於5日。二、明訂主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價。三、增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例。四、現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」,修正為「有誤差就互相找補」。五、買方遲延利息「萬分之五單利計算」,調降為「萬分之二單利計算」。

  信義房屋代銷協理何胤諭表示,「分開計價」對於預售產品的市場資訊將可望更為公開透明化,以往若有少數建商惡意灌虛坪的情況將不復存在,不過在短期內並沒有降價空間可言,因為以目前的房地產景氣,建商沒有降價的理由,因此想賣2000萬元的房子,不會因為分開計價,降價求售只賣1800萬元,對於附屬建物與公設「少賺的部分」,勢必會移轉至主建物。

■ 公設售價調降 價差灌回主建物

  永慶房屋代銷事業處副總吳金銘表示,預售屋建坪分開計價的政策,原意是要解決近年來新建案公設分配認定不一及虛灌面積的問題,但此政策實施後,對預售屋銷售上並不會產生太大衝擊,因為建商無論採取何種方式定價,最後還是會回歸到以總價計算來處理。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,公設另外計費,其實並不會對房價產生衝擊,畢竟買屋是整件買,不是想要不買某一部份就可以排除,但明確規定之後,應該可以有效遏止某些建商狂灌公設的現況,不過在磨合初期,價差有可能灌回主建物,造成誰也沒有便宜誰的結果。

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當眾人一致看好房市之際,東森房屋董事長王應傑卻直言,這次房市快速回升反彈,根本是「假高潮」,預測年底銀根吃緊,房市將會利多出盡。王應傑建議,投資客最好及早脫手獲利了結,「賣」擱等了!

■ 房價「有行無市」 王應傑:假高潮

東森房屋董事長王應傑擁有三十多年房地產經驗,觀察近年來房市戲劇性的變化,他認為從民國九十六年底至今,房市出現了兩次假高潮,第一次是國民黨立委選舉大勝、馬英九當選總統,第二次是今年第二季以來交易爆量,這是拜開放陸資來台、低利房貸以及市場炒作之賜,房價已漲了三成以上。

針對近日來炒得火熱的都更議題,王應傑認為已經達到「畸形炒作」、「有行無市」的地步,房價與總體經濟,呈現背道而馳現象。王應傑說,投資房地產要看口袋有多深,目前台灣自有住宅比例高達八成多,大台北房地產已成為有錢人的投資標的。以民國六十五年為例,當時在高雄與台北,分別推出一坪三萬多的房子,時隔三十多年,高雄的這批中古屋,每坪房價僅八萬多,台北已漲到每坪五十多萬元,也就是說,一旦投資失誤,套牢時間可能長達二、三十年。

■ 短線售屋 長線買屋

年底封關前,房市表現將會如何?王應傑的預測是利多出盡。他認為,每到年底銀根吃緊,加上今年底還有選舉,資金需求更為孔急,假使ECFA與MOU如期簽訂,將會是利多出盡局面,房價上揚空間最多僅剩一成,投資客應該見好就賣,以免淪為紙上富貴,到頭來落得一場空。

王應傑直指台北市內湖、南港炒過頭,每坪喊到七、八十萬不合理,僅有台北市中山南路、基隆路、民權與和平東西路,這個範圍內的精華區才值得投資。總結年底房市投資,王應傑給了八字箴言「短線售屋、長線買屋」,建議投資客及早獲利了結,不宜再貿然進場,至於自住與換屋族不妨好好觀察,再下手不遲。

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媒體報導央行總裁彭淮南要求銀行嚴控授信,房地產市場是否過熱、房價是否過高,成為市場焦點。地產專家學者張金鶚、莊孟翰等認為,股、房市互相哄抬炒作市場,政府早就應該提出相關「預警」措施。
 
張金鶚指出,在金融海嘯後,全世界各地區基本面都還沒回復,台灣房地產卻是集中於台北市豪宅狂炒,難免會有房市泡沫隱憂。事實上,包括香港、新加坡、中國都在觀察房市炒作,有的緊縮利率、有的緊縮個案,台灣無法置身於外,金融單位若是誤判情勢就會形成泡沫。

他強調,資金行情的推升與資訊的扭曲,係造成M型往豪宅方向推案主因,且導致大家只見豪宅價格不斷飆新高,卻看不到一般住宅行情的成交真相。

莊孟翰則強調,一年前在內政部開會時他即提出,政府應就銀行放款住宅建築總額超過收存款總額的20%提出相關因應,他表示,當時央行直言會「預警」,但顯然事過一年,相關措施還未端出來。他說,銀行法第72條之2規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30%,目前已超過20%,是該準備踩剎車,但政府在這一年金融海嘯導致不景氣中,因「不敢說」反而助長房股市更大炒作。

他說,台灣在金融海嘯之後,反其道而行,儘管不景氣,但房股市卻是快速回復,且因兩岸關係、MOU、ECFA、陸資與資金回流等,帶動房地產投資氣氛,從土地、商辦到豪宅炒作得一發不可收拾,即使政府祭出二胎協助年輕人購宅,也被當作炒作題材,其結果是只見地價、豪宅比高點,而年輕族群只有移居郊區、北縣的份。

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央行彭總裁對房市發警語,向來氣憤國內游資氾濫的台大經濟系幫學者,昨天相當肯定央行,已注意到資產價格的不合理上漲,台灣大學經濟學系暨研究所教授暨人文社會高等研究院副院長林建甫進一步建議,為避免價格上漲一發不可收拾,可針對問題最嚴重的台北市,就地產進行融資成數的調降,提高投機客的投資成本。

此外,林建甫也說,國有地標售也應暫停,降低公部門推波助瀾的疑慮。

這類似於國內曾施行過的選擇性信用管制,曾是房市空頭的起因。台大財金系教授沈中華指出,現在問題是「國人買不起房子」,就算政府提撥再多的利息補貼,國人所得也永遠追不上房價的飆漲,因此透過政府的手,讓房價先走出一段下跌坡,是當前可施行的解決對策。

沈中華指出,資產價格飆漲的問題,是去年全球金融海嘯的後遺症,各國央行連續降息形成低利率環境,解決了市場上的信用緊縮,同時也帶來游資四溢的通膨壓力,這個在各國都出現的問題,亞洲最為嚴重,一則全球熱錢全跑到亞洲地區,加以各國央行都不願放手匯率大幅升值,人民幣是如此、新台幣亦是如此,因此深陷利率、匯率、獨立性的三角不平衡困擾。

他表示,資產價格該不該管?要如何管?相信央行的「關切」,不能讓所有人信服,同樣的問題,美國聯準會早在2000年時就經歷過,即使聯準會的態度也是想管、卻不知道如何管,於是邀請美國產學界一起研究,匯集大家的意見交流讓提議對策更可行。

因此,如果央行率先示警,他希望,應進一步讓各界公開談論匯率和貨幣政策,藉由學者、業者的研究與經驗和央行分享,協助分央行的困擾,更促成貨幣政策對總體經濟的助益。

經建會昨日邀請學者就「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」進行座談,與會學者認為房屋的市場價格未必是合理價格,可以參考日、韓訂定標準房價等價格管制的作法,以降低民眾的購屋壓力。

經建會主委蔡勳雄昨日下午邀請中正大學教授王正、師大教授王永慈、中國地政研究所所長林英彥、政大教授曾巨威等多位學者探討這些民生關切的問題。

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面對當前各銀行「前低後高」三段式房貸,再加利用「免還本金」寬限期,助長投資客炒樓歪風,財經官員昨天透露,央行已要求銀行,盡速改善三段式房貸的前、後期「差很大」利率架構。若無解,考慮要求各銀行,停辦三段式房貸,改為一段式或兩段式房貸,以嚴控利率下限。
 
對此,央行總裁彭淮南昨晚表示,央行定期都會邀集行庫主管,瞭解房貸市場現況。但對利率怎麼調、結構怎麼改,則不願發表看法。

央行要求銀行速改 無解就停辦

所謂「三段式房貸」,是目前市場主流商品,特色是前低後高,如前半年利率通常不到一.五%,常造成民眾「利率好低」的錯覺;關鍵在還款的第三年起,利率會回到二.二%之上,等於是「先甘後苦」,房貸戶後期付息壓力較重。

不過,「前低後高」對投資客並無影響,因為投資客只用得到「前低」,用不到「後高」。

官員解釋,若投資客從購入到脫手,只需半年時間,正好適用三段式房貸中,利率最低部分;更好康的是,還能申請寬限期,不但利率最低,連本金都可不必還。講更直接點,這類房貸商品,無疑是為投資客開了一扇「方便門」。

前後期利率「差很大」 炒客太方便

官員表示,若眼光夠精準,通常不到幾個月,房子就能脫手,對投資客而言,前半年利率愈低愈划算。

據了解,央行最初想法,是希望三段式房貸「不要再做了」,利率數字遊戲也別再玩,各銀行能改做固定加碼的一段式房貸,期能斬斷投機客的炒樓之路,以避免高房價成為全民夢魘。

但銀行業者說,若採固定加碼的一段式房貸,利率等於鎖死,屆時只有資金成本低的銀行,能做獨門房貸生意。再者,若沒「前低後高」,銀行等於拿不出任何誘因,吸引他行的客戶轉貸。

銀行主管說,央行的目標很明確,就是要避免三段式房貸中,第一段可能不到一%的低利,助長炒樓歪風。未來可能作法是,除停辦現行的三段式房貸,將其改為兩段式,或一段式房貸;也會嚴控利率下限,適用期間也會拉長。

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國內房價高不可攀,購屋糾紛也很多,據消基會問卷調查,有6成消費者抱怨,買房子後還沒交屋銀行就得先撥款,中間過程利息還得由買方負擔,消基會今強烈要求銀行及建商應完成交易後才能向消費者收取利息,主管機關更應修正「預售屋買賣定型化契約之應記載及不得記載事項」,明訂「貸款撥付日應為交屋日」才合理。

消基會表示,去年1到9月共3890件申訴案,購屋申訴就有244件占6%,另外到消基會諮詢的案件共2259件,其中購屋糾紛依舊占424件,包括銀行貸款及撥付利息負擔疑問、預售屋購屋及交屋糾紛、延遲交屋問題,顯現消費者買房子時常不了解業者手段,對貸款後、交屋前銀行撥款利息該由誰負擔?何時該交屋?交屋是否將公設點交完成問題霧煞煞。

消基會去年進行網路問卷,針對有購屋經驗的消費者進行「房屋貸款撥付與利息負擔」調查,發現6成消費者反應,常有建商在未交屋前就請貸款銀行完成撥款,尤其房屋還沒點交完,買房消費者就已提前當冤大頭負擔銀行利息,消基會認為明顯違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條第3項規定。

消基會呼籲,主管機關應儘速修正應記載事項,明訂「貸款撥付日應為交屋日」才合理,尤其要求房價總額的10%應作為「交屋保留款」,5%在交屋時進行撥款,5%應保留到公設點交完成後再行撥付予建商,維持交易公平,如有不法業者違背,主管機關應加強稽查且開罰。

針對購屋注意事項,消基會也建議消費者購買預售屋簽約時,應提出貸款撥付時要和房屋點交同時進行,如果產權過戶與尾款撥付不同日期,也應依照定型化契約應記載事項規定在交屋前撥款時,撥款日到交屋日所生的銀行利息應由賣方負擔,至於交屋前要請略懂建築、結構的朋友或地政士一同查勘房屋,若不幸發生糾紛,也要勇於爭取自己應有的權利採取申訴、調解及訴訟步驟解決。

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政府對房市態度引人疑慮,投資人如何因應? 永慶房屋總經理葉凌棋表示,就看個人資金情況,短期資金布局者,建議獲利了結甚至只要打平就出手;長期資金布局的投資人,則建議應仍持續持有。

東森房屋董事長王應傑則表示,只要是金融海嘯發生時及之前進場的投資人現在都應該儘快賣屋出場,手握現金,等待情勢明朗再進場卡位下一波熱潮。

葉凌棋分析,央行主要是看到房市未來上漲趨勢,為降低泡沫風險,因此採取動作,也預告國內利率將調高,房貸成數可能降低。在此情況下,投資人如果是資金短期內有周轉需求或是利息負擔較重的,這時應該獲利了結,即便只有打平,也最好出場,以免被困住。

但如果購屋即是長期二、三年的打算,那麼不妨再等待觀望。因為從長期來看,國內房價還是會持續走高,握有房地產,仍會比其他投資工具來得有保障。

王應傑則認為,只要是金融海嘯時進場的投資人,現在都應該要出場,他表示,金融海嘯至今,房價已漲了三、四成,投資客本來就應該見好就收。雖然未來兩岸有ECFA等題材,但他認為真正簽訂就是「利多出盡」時,投資人不應有過多期待。

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政府態度丕變,投資人擔心政府對房市心態偏空,已在市場產生效應。不少房仲業者店頭今天上午紛紛接到投資客詢問「該不該賣」,有的甚至直接表明委售。全國不動產董事長葉春智表示,套房殷鑑讓投資客不敢大意,短期恐怕掀起一波恐慌性拋售潮。

淡大產經系副教授莊孟翰也認為,目前政府的態度,對市場信心確有相當影響,在預期未來房價可能下跌、議價空間加大之下,可能會有較多物件釋出市場;不過他認為房價掉下來是好的,因為市場可以回到真正需求,降低泡沫風險。

馬政府去年上台後,一路作多房市,包括低利優惠房貸、兩岸題材、降低遺贈稅等,但近來態度180度大轉變。除了優惠房貸到期不續辦,各部會這兩天更是同步出手,包括央行找銀行控管房貸授信風險、行政院長吳敦義、經建會主委、財政部長同聲表示房價過高;內政部決定取消停車容獎等。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,政府由作多轉作空,對市場信心毫無疑問是一大打擊,但投資人更擔心的,恐怕是在央行、行政部門關切下,銀行是否採取相關的降低房貸成數相關措施,一旦出現,未來市場變化難以預料。

她指出,前兩三年火紅的套房,就是因為金管會找銀行「聊天」,提醒要控管套房風險,銀行原本只是從8成5、9成降為8成,未料發生連鎖效應,市場急凍,銀行於是再急降成數到五、六成,甚至拒做,最後套房出現瘋狂拋售逃命潮,市場全面崩盤。

全國不動產董事長葉春智認為,這一波大台北投資客口袋雖很深,但有套房前車之鑑,部份投資人近期內可能會採取波段獲利了結,先跑先贏。但在市場空頭氣氛急速發酵下,這些先跑的投資人,未必能以目前房價順利跑掉,這將帶動其他投資人也加入拋售行列。

不過葉春智強調,由於年底政府可望簽訂ECFA、MOU,再加上開放陸資來台購買不動產,這種拋售潮時間不會很長。

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兩岸政策大鬆綁,台商資金快速回流的利多效應下,豪宅旋風從台北快速吹到台中市七期重劃區,繼冠德建設首度和龍寶建設攜手推出豪宅「誠臻邸」,創下每坪最高62萬元區域次天價,聯聚建設「聯聚信義大廈」打破每坪70萬元大關成交價、有希望「坐7望8」之後,帶動豪宅大戰提前自第4季至2010年第1季開打。

自第3季以來,台中也吹起土地飆風,地價屢創新高,新開盤的豪宅個案,更飆出滿堂彩。

台中豪宅「A咖」聯聚建設的「聯聚雍和大廈」尚未公開、10天即被訂購9成,因此緊急宣布封盤;冠德、龍寶合作的「誠臻邸」也熱銷8成多,帶動七期重劃區的豪宅熱。

預期自11月到明年第1季,海灣、聚合發、銳豐、總太、精銳、聯聚、寶輝等將連袂推出豪宅。

住商不動產西屯店店長陳俊雄表示,今年第一炮預售豪宅「誠臻邸」進場後,9月下旬「聯聚雍和大廈」加入開盤行列,挾其品牌、地段優勢,竟在短短10天內,狂賣9成,封盤結案,震驚房地產業界。

緊接著寶輝建設最近以每坪185萬元,砸下30億元買下市政北七路、河南路1,000多坪土地;日前總太建設再以14億餘元、每坪112萬元,標下新壽美術館特區英才路1,258坪角地,更改寫台中市土地區域天價,激勵豪宅買氣。

台中市豪宅天價紀錄保持者,目前仍以11月初將率先開賣的「聯聚信義大廈」,穩坐天價寶座。比較特殊的是,「聯聚信義大廈」破天荒的採取「限時、限量」的銷售策略,每戶達2.3億元,每坪自65到70萬元不等,刷新台中天價紀錄,1個月限賣3戶,結果9月底第一次開盤,幾小時3戶就銷售一空;11月初將第二次銷售,預估在資金行情的推升下,每坪將上看80萬元。

另外,寶輝建設「市政北二路案」、精銳建設「市政北七、惠中路案」、銳豐建設「悅觀」11月將潛銷、12月至明年1月進場,每坪挑戰50萬元大關;至於另一指標案「聯聚仁和大廈」,則計劃明年第2季進場。

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台灣產險搶進台中頂級豪宅市場!據消息來源透露,台產昨(27)日決定斥資28億元,買下台中中港路、館前路口交叉口,面積共2,085坪土地,相當於每坪134萬元,成為台中最新「地王」。

台產預計在該地興建1、2樓為精品商城,3樓以上為大坪數豪宅的建案,估計全棟售價將達100億元以上,可獲利超過30億元。

房產市場人士分析,台產未來1-2樓的商城,每坪售價應接近120萬元,豪宅部分每坪則要超過32萬元,再加上停車位出售,整棟售價即可逾100億元。

台產董事長李泰宏非常看好未來5年內台灣的房地產市場,目前台產旗下共有5大地產投資計畫,加計今年已認列出售新光民生大樓的3億元獲利,估計6大地產投資案從今年開始的5年內,共會替台產帶入135億元以上的獲利,相當於4.5個台產的資本額。

台產這次首度跨足台中市房地產市場,是由臺產100%投資的子公司台產資產管理公司進行買賣,向2自然人及1企業主買下2085坪的大筆土地,且將進行捐地、申請獎勵容積等,換取10倍的容積率,即整棟大樓建坪將高達2萬多坪,也將創下台中市新的豪宅紀錄。

這塊土地緊鄰台中自然科學博物館、植物園、SOGO百貨,周邊的經國林園區域,未來將是台中重點發展區,未來2年,台中政府已有計畫要投入9.2億元,複製日本「表參道」,成為台中市的商業精華區。

李泰宏出身領航集團,具有不動產開發背景,近年更是積極投資台北市康定路、中山女高附近長安段、台北車站的土地開發及都市更新案,下個月還計畫參加新竹中興百貨建築物的法拍案,重押國內不動產市場,為未來獲利預留空間。

據透露,台產規劃,今年實現的不動產投資收益約有3億多元,明年則也有3億元左右,後年估計有4-5億元,台中的豪宅則是在101年全數回收,獲利30億元以上,再加上總部都更案潛在利益90億元,預計這4-5年內,靠不動產賺135億元以上,而台產資本額31.7億元,不動產未來每年將貢獻EPS1-10元以上不等。

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網路看屋已取代傳統看屋流程,購屋人已能善用房仲網站、篩選適合的物件後,再請房仲帶看。但房仲業者提醒,網路看屋固然方便,但切記仍要到現場實地勘察,了解距離捷運站的步行時間、現場實際格局及面積大小等,才可確保權益,也要避開以下五大陷阱:

一、網路照片矇矓美:房仲業者表示,網站上的物件照片,僅能做為初步參考,因部分業者為了吸引客戶,將物件照片稍加美化、掩蓋瑕疵,所以民眾一定要與房仲相約,實際到現場看屋,有問題直接詢問房仲。

二、格局圖與現場有出入:東森房屋資訊處經理林庭箴指出,房仲網站所提供的物件格局圖,可能礙於繪製上的誤差或丈量錯誤,以致與現場實際狀況有所差異,若民眾未詳細了解就衝動購屋,恐造成未來入住時、擺放家具的困難或使居家生活動線更加不便,因此林庭箴建議,民眾網路看屋後,應親自到現場丈量較妥當。

三、實際估算房屋與捷運站之間的距離:大台北地區民眾最喜愛在捷運周邊購屋,而有些物件雖宣稱距離捷運站僅5至10分鐘,但必須快步走才可抵達,對於女性或銀髮族購屋人較不方便。

四、影音看屋的格局,未必是現場實境:有些業者雖提供「影音看屋」功能,但卻利用同棟物件的內部格局呈現,並非原來物件的實境,若沒有到現場實際看屋,不太會發現影音內容與實際情形有異,不知情的消費者容易吃虧,應勤於現場看屋、避免誤入陷阱。

五、同一物件,各房仲開價不同,應多比較:多數屋主會簽訂「一般委託」約,由不同品牌的房仲業者共同銷售,而各家業者在呈現同一物件時,開價往往有所不同,民眾應多加留意同一物件,呈現在不同房仲網站上的售價及資訊,並從中慎選服務較佳、品質較好的仲介服務,確保購屋權益。

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年底豪宅市場推案量暴增,老牌建商賣屋卻靠口碑行銷突圍。成立30年的冠德建設,今年首度進軍台中豪宅市場與龍寶建設合作的建案「誠臻邸」,27日宣布銷售率逾八成;成立40周年的遠雄建設也集結18位知名已購客戶出書,包括前副總統呂秀蓮、前行政院長唐飛都以住戶身分當起房地產代言人。

遠雄集團董事長趙藤雄表示,台北市地價愈飆愈高,房價將反映高昂的土地成本,只會更貴,都市更新案也會因為地主用市價與建商合建,房價不會便宜。

趙藤雄說,台北市土地稀少,建商只好高價標國產局土地,雖然當時被同業笑,但明年再看就不算貴。例如皇翔建設當年以天價買下信義計畫區土地,如今因為亞太會館開價150億元,皇翔地價跟著水漲船高,甚至看來買得真便宜。

冠德與台中品牌建商龍寶建設首度合作的「誠臻邸」案,位於七期重劃區,昨天正式公開。該案未演先轟動,尚未推出前,可售76戶已熱賣八成,雙方對完銷深具信心。

冠德董事長馬玉山表示,冠德今年成立30周年,龍寶成立20周年,雙方以50年的功力,在台中新市政中心推出龍寶的第15件「臻邸」作品,希望藉此讓台中人認識冠德建設。

龍寶董事長張麗莉指出,冠德去年初在看這筆土地時,龍寶就決定與冠德合作,今年2月都已送照,但直到今年8月推案前夕又重新翻案,她對馬玉山很不好意思。龍寶沒有搭接待中心,只靠平面圖與過去累積的「粉絲」,順利賣出60戶、單價六、七千萬元的豪宅。

遠雄昨天也舉辦《幸福力》新書發表會,邀請唐飛、賴世雄等18位成功人士,暢談幸福觀與購屋觀,遠雄集團董事長趙藤雄也暢談累積四、五十年營造經驗的「幸福力層次理論」,為年底即將推出的建案暖身。

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都更題材發燒,台北縣市四、五層樓老舊公寓或有機會翻建大樓,但在台中市區因為新重劃區土地開發不停,建商寧可找土地蓋大樓,也不想費時整合舊社區作都更。

專家認為,其實台中許多屯區待開發土地仍有,並非如同台北市困難,要找到數百坪基地規劃大樓並非困難,規劃符合首次換屋客層需要的四大房,將建坪作到60坪至80坪,再配置兩個平面車位,總價控制在1000~1500萬元以內,足以讓住慣透天厝的屋主,輕鬆換住新大樓。

■ 新建大樓豪宅化 大受換屋族青睞

  為博取首次換屋族的好感與挑剔,建商特別用心,舉凡壁面與地板選材、保全、燈光、飲水、集塵、園藝、環保、制震、工法透明化、公設區藝文化與飯店式社區管理,都得套上七期豪宅優點,盡量讓大樓外觀氣勢、造型、公共空間與社區功能直逼七期豪宅價值。

  各屯區的線上個案已賣出佳績,證明60~80坪大四房產品特別搶手,首換購屋預算約在1,000~1,500萬元之間,二次換屋族預算多3~5成。專家表示,換屋族對習慣的區域顯得特別忠誠!原本住透天厝的人,會考慮到年紀漸大不能再爬樓梯,因此選擇換住同區域的大四房新屋,提升居家品質。

■ 水湳中清路補漲 「經貿巴黎」唯一新案

  舉例,中清路舊機場這一帶多是透天房子,住幾十年,房屋老舊了想轉住大樓的需求非常強盛。久樘建設「經貿巴黎」專案經理林宏吉表示,水湳經貿園區開發區北側的中清路鄰近民航路一帶,幾乎都是舊式老透天或透店,近幾年才有限地蓋了一些透天別墅,幾乎二十年沒蓋過新大樓,因此住宅大樓特別搶手,當水湳經貿圈開發計劃進行當中,限建大樓禁令取消,這區塊居民需求新大樓住宅藉以換屋。

  「經貿巴黎」正踏上時機,規劃3房與4房坪數在38~58坪,預售階段四房的產品不夠賣,客戶多半是當地換屋族,過去他們住慣透天的大面積空間,至少要買四房才夠住。林宏吉說,區域型換屋客層預算有限,但對特定區域認同度特別高,讓建商找到區域深耕的著力點,為迎合區域型換屋族的需求,必須升級標準配備,營造品質向豪宅看齊,讓客戶第一次換屋就能享受豪宅生活。

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央行總裁彭淮南會見公股行庫主管,央行今天雖澄清,但房仲業者解讀這應該是在為明年的升息先作預告,業者分析,彭總裁與公股行庫主管的談話經媒體披露,對房市投機風氣,是有道德勸說功能,但也有人擔心對目前房市交易有殺傷力。

永慶房屋總經理葉凌棋說,彭總裁應該是擔心目前的利率過低,會讓購屋者失去危機意識,忽略利率隨時會變動的問題,到時候利率一上揚,許多人就沒有負擔能力。不過葉凌棋也認為短期內應該還不會升息,起碼會過了今年再說。

葉凌棋表示,彭淮南希望銀行不要貸款給投機炒作房市者,要貸就貸給薪水階級,目的是要壓制投機炒作,因為一旦明年利率調升上揚時,可能會有投資客繳不出房貸時,又把房子丟給銀行,造成爛帳一堆,成為銀行的負擔,若行庫辦理一般受薪階級房貸,即使將來利率受薪者仍有能力繼續還貸款,至於他要求銀行在辦理豪宅貸款時不要只看擔保品價值,還要嚴格審核貸款人條件,其實也就是怕消費者高估自身能力還不了錢,造成政府跟人民沉重的負荷,拖垮國家的經濟。

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央行總裁彭淮南找公營行庫,討論擔保品放貸風險。政大地政系教授張金鶚指出,央行出面喊話很重要,因為台北都會區的房地產泡沫化愈來愈嚴重,然而重點不是買不起,在於房價不合理。

張金鶚表示,目前韓國、新加坡等亞洲各國央行,都已在採取緊縮貨幣政策相關措施,以打壓房地產泡沫化,而國內房價不合理的現象,全民都感受到了,除了央行不希望看到房市出現泡沫化,銀行業者對於投資客的貸款應更謹慎,否則將會助長房市投機炒作,讓薪資所得者更買不起房子。

張金鶚指出,國內房價下半年應往下走,卻下來得非常緩慢,市場基本面應降未降,造成此矛盾情況主因有二,包括資金行情支撐,以及資訊的扭曲。他說,資金已到頂,目前國內資金過多放在房地產,造成房價不穩定,一旦投資客在景氣反轉時紛紛獲利了結,恐會造成房價崩盤,此外,把特殊幾個豪宅個案的行情,藉由資訊錯誤扭曲,造成預期心理,達到哄抬效果,讓房價高漲不下,形成民眾購屋壓力。

張金鶚表示,銀行業者若再給予投機客更多貸款,一旦明年利率反轉走高時,若投機客繳不起房貸,將房子丟給銀行,恐會衍生出銀行濫帳一堆,加劇房市泡沫更惡化。他強調,重點不在於買不起,在於房價不合理,市場基本面應降卻未降,才會呈現此矛盾情況。

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繼澳洲、挪威央行升息後,亞洲市場誰將是升息第一砲,已成為近期市場焦點,不過,由於台灣目前物價相對低點、年底又有選舉,加上台灣歷次升息多「向美國看齊」,因此最快升息動作將在明年初。

昨天彭淮南以邀請台銀、土銀、合庫董事長「閒聊」方式,要求銀行不要低利搶房貸、不要貸款給房市投資客、豪宅貸款不要只看擔保品價值的「房貸新三不」,雖未公開向過熱的房市採取任何政策緊縮性動作,但「房貸新三不」的宣示效果,可能又將讓銀行房貸市場大風吹。明的不能做,彭總統「迂迴」動作,確實是景氣未全面復甦、但資產價值過熱下,不得不採取的「示警」動作。

但從彭總裁近來談話和適時對過熱市場「降溫」動作來看,央行暫時無升息動作,推斷在市場有效控制下,央行的升息應該會在美國聯準會升息後跟進,「彭總裁降息跑第一,但升息,絕對會禮讓其他央行的」。在此之前,彭總裁將採取迂迴戰術,隨時「整頓」過熱的市場,但絕對不會是亞洲央行「升息的第一砲」。

去年金融海嘯爆發,彭淮南以超高效率在第一時間率先降息、連續七次降息,讓台灣在此波金融海嘯中安然度過。不過,近日各國股市重回金融海嘯前水準、及原物料價格蠢動等不利訊號出現,各國央行「退場機制」的討論甚囂塵上,尤其在澳洲、挪威央行相繼升息一碼,印度、香港、大陸也開始採取部分緊控資產、價格動作後,目前各界均在觀看誰將是亞洲第一個升息的國家,也讓今年以來外資加碼股市第一名的韓國、和外資炒匯盛行的印尼,成為目前市場點名的升息國。

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ECFA簽訂時程日益明朗,大台北豪宅買盤也轉趨積極。房仲業今天公布最新統計,北市總價5千萬元及北縣2千萬以上豪宅交易,9月較8月成長約1成5,為連兩月量縮之後,再度恢復成長。但以季來看,第三季交易量仍較第二季衰退達30個百分點,再加上高收入專業人士買方減少,預期的外資、港資買盤也遲未出現,顯示大台北豪宅市場仍未脫離高檔盤整階段。

永慶房屋今天公布大台北豪宅市況調查,市場在經歷7、8兩月價漲量縮低迷市況後,受到市場預期兩岸經貿開放將帶動經濟快速復甦的心理影響,近來高資產人士態度轉為積極,其中,主要豪宅地段的指標性產品詢問度明顯大幅提升,進而帶動9月交易量較上月成長1成5。

但此一情況是否意謂豪宅市場轉趨樂觀,永慶房屋首席房產顧問葉國華持保留態度。他指出,由於今年以來豪宅價格波段漲幅已超過兩成,現階段多數買方已略顯遲疑,加上賣方過度惜售,導致買賣交易時程持續拉長,房價上漲幅度也有明顯趨緩跡象,顯見豪宅市場仍處於高檔盤整階段。

此外根據永慶豪宅事業部統計,截至目前,各界期待的外資、港資買盤並未出現,這類背景買方占總交易量仍不到5%。而隨著房價高漲,以往高收入專業證照人士購買豪宅比例也從18%一路下降到8%,亦為後市埋下不安的因素。

葉國華表示,從政府鬆綁陸資購屋迄今,外資、港資背景買方遲未出現來看,顯示在目前的政策及不動產交易制度下,尚無法立即吸引外來資金進駐。再加上國內豪宅四大買盤─上市櫃公司大股東、台商、中小企業主及高收入專業人士中的高收入專業人士,明顯卻步,顯示可購買族群逐漸縮減,預期未來若價格持續攀升,而未能有外來資金買盤進駐下,豪宅價格支撐力道將可能減弱。

葉國華建議,現階段有意售屋的豪宅屋主,際此兩岸經貿開放實際效益浮現之前,不妨汰弱留強、佈局三通概念區域內指標個案,更能在這波長線看好的局勢裡,坐享增值效益。

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內政部今天公布9月全台買賣移轉棟數,繼8月反轉下滑後,9月再下跌12.7%或4862棟,累計兩個月成交量已下跌近18%。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,由於房價快速墊高、加上優惠貸款不再,不少有購屋意願的民眾選擇靜觀其變,讓買賣移轉棟數連續兩個月出現下滑。

徐佳馨表示,在民眾的實質所得和「一瞑大一吋」的房價實在不成比例下,全台買氣確實在趨弱,不過,由於時序接近年底,依往年情況,每年年底多會有為數不少的購屋族進場買屋,將有助於區域間買賣的活絡。

根據內政部統計,9月各縣市表現多不佳,以三大都會區來說,台北市較上月量縮14.7%,台中市減少10.9%,高雄則大減2成1以上。另外交易量較大的台北縣則從8月的11,573棟下滑到9,590棟,跌破萬棟,跌幅達17.1%。

九月跌幅最大的 澎湖,受到博弈公投未過的影響,上月成交棟數為18棟,較上月大跌55%,預估澎湖應會進入一段投資空窗期,未來將以自住需求為主,回歸市場基本面。

在一片下滑中,新竹市與基隆則表現相對亮眼,新竹市買賣移轉棟數較上月大增53.7%,而基隆市棟數也比上月成長18.3%,是少數逆勢升溫的區。

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