投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200912 (71)

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台北市預售屋平均房價在2009年第三季站上60.1萬元,大安區更是正式突破9字頭,達到90.8萬元一坪的平均房價,60.1與90.8萬元兩個數字,雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。

2008年台北市預售屋房價,受下半年金融風暴的衝擊,房價『開高走低』,一直到2009年的3月份起,住展風向球燈號才從連續5個月的藍燈(谷底衰退),轉為代表衰退注意的黃藍燈。

北市預售屋房價從2008年的59.9萬元,回檔至2009年第一季的58.1萬元,下跌幅度3個百分點,第二季的房價57.6萬元,較第一季的跌幅更縮小至0.8個百分點,跌幅愈縮愈小,第三季隨著房市進入928黃金檔期,第三季房價石破天驚的正式站上6字頭,創下歷史新高,北市房價可謂正式擺脫盤整的格局,率先表態反彈。

從住展雜誌最新發佈的2009年房價報告中得知,台北市12個行政區房價與2008年比較,2009年平均房價較2008年上漲的區域有信義區、大安區、松山區、南港區與大同區等5個行政區,其他7個行政區的跌幅從最小的百分之1.4至最大的百分之18.9個百分點不等,其中北投區的跌幅最小(跌1.4%),士林區的跌幅最大(跌18.9%)。

漲幅前三名,分別是信義區的24%、大安區的14.9%及松山區的9.6%,三區正是台北市市中心的第一環,突顯出的是市中心房價高的抗跌性與強的補漲力道,其中大安區的平均房價更衝上95.2萬元一坪的歷史高點,離每坪百萬的房價只差4.8萬元。

北市豪宅聚集的大安區與信義區,除了大安區房價直逼百萬大關外,信義區也直追在後,每坪房價為83.7萬元,而有上海機場與松山機場直航利多的松山區,在2009年的表現也愈來愈強勢,房價上看7字頭。

雖說北市前三名漲幅的房價表現亮眼,惟以2008年與2009年台北市12個行政區的整體平均房價來觀察,2009年的平均房價為58.8萬元,較2008年的59.9萬元,出現的是下跌1.1萬元、下跌1.8個百分點的市況。

從2009年北市房價出現『小跌』來看,央行總裁彭淮南擔心房市過熱或泡沫化的情況並沒有發生,應該說台北市只是少數幾個特殊產品的豪宅熱賣熱銷,及少數建商喊價喊過頭下,意外的成了『民怨』的第一名。

2009年3月房市回溫以來,台北市的土地標售一再創下新的記錄,市中心土地更在供給量稀少,及都市更新速度慢如牛步下,加上亞洲資金行情的出現,使房地產成為資金追逐的標的,於是台北市市中心的土地,不管是大面積的也好,小面積的也罷,都成為壽險業及建商搶獵的標的,台北市住三的土地已創下一坪462萬元的天價,在土地價格屢創新高下,大安區的房價直逼百萬的行情,自然成為建商與香港、首爾、上海、北京等大都會房價較勁、較價的指標區域。

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國產局12月24日標售共12筆的土地與住宅,由於多是今年流標後重新拍賣的物件,因此雖然標售底價普遍向下修正5~6%,但最後仍僅順利標脫1筆位於雨農路的1樓住宅。此次標售因為標的條件不佳,導致脫標率不到1成,但仍無礙整年度國產局標售的亮麗演出。

雖然國產局停止標售大面積土地,不過精華區的小面積土地,仍吸引開發商積極進場。根據信義房屋不動產企研室統計,2009年國產局共舉辦27次的標售會,推出212筆的土地或住宅,結果吸引高達747封標單,順利標脫108筆不動產,標脫率高達50.9%,若以平均每個標脫標的計算,就吸引了6.92封投標單。


信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,今年房市從年初開始逐季增溫,國產局土地標售也愈來愈旺,今年國產局土地標售有5大特徵,包括土地價格頻跌破投人眼鏡、買方背景多元、精華區小面積土地搶手、老舊公寓搶標激烈與壽險業大幅加價搶地,除了國產局的標售案外,其它銀行的公開標售,也都創下不錯佳績。


今年國產局土地標售案,只要是精華區具備一定規模的土地,往往開標時就會吸引一陣又一陣的驚呼聲,而手頭資金眾多的壽險業者,看準目標搶地時更是志在必得,加價幅度遠勝其它上市櫃建商,像是今年新壽就搶下重慶南路與內湖陽光街土地,其它開發商難以望其項背。


另外,今年買方背景多元,國產局的土地標售,對於一些想要找尋產權乾淨的小型建商,原本就是個不錯的管道,但今年土地價格越追越高,北中南建商都來國產局搶地,連過去以承攬工程為主的營造廠商,也進場搶地,買到後轉手利潤比承攬工程還高。


除了開發商搶地狀況熱烈外,受惠都更題材與房價攀升影響,老舊公寓今年顯得特別搶手。整體而言,今年國產局土地標售大演煙火秀,對於房市也有正面激勵效果,2010年土地依然搶手,只要國產局能端出條件夠佳的土地,仍舊會吸引開發商進場搶標。

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台北市中心房價高,許多購屋人紛紛選擇房價較低的周邊區域,不過這些區域雖然房價較低,銀行會因為風險控管的問題,讓這類產品貸款成數低於預期,可能讓消費者發生貸款不足的情形,銀行業者建議,最好先請附近銀行代為估算價格,再決定購買與否,是比較保險的作法。

■ 窮鄉僻壤成數低 銀行代估較保險

  銀行業者指出,由於銀行會按照區域做分級,因此同樣的屋齡,因為坐落位置不同,就會有不同的貸款成數。一般銀行對於台北市中心和周邊的幾個房價較穩定的行政區,如板橋、新店、永和等地貸款成數較高,除了房屋本身因素外,貸款人條件好甚至可以達到八成以上,而這些區域以外的地方,貸款成數就比較低了,因此,購屋人可以在購屋之前多找幾家附近銀行打聽,甚至麻煩代為估算貸款成數,避免發生訂金付了,卻貸款成數不足,得被迫解約賠錢的狀況。

 建商房仲專案貸 新屋買來更輕鬆

  房仲業者表示,雖然銀行不願意給這些較為偏遠區域的房子高成數的貸款,但是,購屋者可以觀察區域內較為知名建商的建案,因為不少建商由於長期以來與銀行的配合默契,讓銀行願意用專案方式,提供個別建案較高成數的貸款,讓新屋買來更輕鬆。而想要買中古屋的購屋人,可以詢問房仲業者是否有配合的銀行,往往會有意外的驚喜。

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房市傳來好消息,內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向,景氣對策訊號比上季上升3分,燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈,轉為黃藍燈。至於未來市場,領先指標呈小幅上升情況,預測明年景氣大致維持現況。

主持這項研究的政大教授張金鶚表示,兩岸關係持續改善,主計處預估2010年經濟成長率4.39%,讓不動產市場出現回溫,不過,過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂,他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

建研所今午表示,第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分,較上一季上升3分,燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。

建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查,建商多認為是負面,不過代銷仲介則認為是正面,對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款,45%廠商認為對房市有正面影響,負面不到一成。

建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法,詢問廠商預估明年上半年房價,結果顯示,近4成認為會下跌,36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季,認為房市景氣轉好或不變達到8成,占絕對多數。

建研所表示,未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題;至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

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在經歷2008、09房地產投資市場的震盪後,台灣商用不動產市場也逐漸起色,昨日(12/28)有外資商仲公佈一項統計數據,今年商用不動產投資金額達到新台幣950億,已超過去年度706億的水準,同時土地成交總金額也來到1,584億元,其中壽險業者是最大的投資者,而建商則在土地取得上最為積極。

■ 不動產買賣主力 壽險業及建商

  高力國際董事總經理劉學龍進一步分析,受惠於去年的金融風暴事件,不少壽險業者紛紛把資金撤回台灣,而相較於高風險的金融商品,不動產自然成為青睞的投資標的,加上固定的租金報酬,都是讓壽險業前進商用不動產市場的重要原因,其中富邦人壽買下了信義區新光A11及環亞百貨等,總投資金額259億居壽險業之冠,新光及南山人壽分別以180億及121億居第二、三名,而在投資標的及區域部分,仍以大台北地區的零售商場標的為主。

  另外在商辦供給量部分,受限於大台北地區土地稀有的特性,09年新增面積33,190坪,明年度則僅有19,600坪,2011甚至呈現零成長的狀況,直到2012年才有遠雄人壽A1一萬四千坪、國泰人壽A3八千坪商辦完工,在供給量停滯的狀況下,空置率有望降低。

  在土地交易部分,建商仍居於主力,09年成交金額來到743億,原因除了未來推案需求外,也為了因應未來土地日益稀少的問題,另一項值得關注的是一般廠商的土地交易也高達633億,代表企業對於未來的期待而衍生出擴廠、自蓋商辦的需求。除此之外,不少建商也因為大面積基地取得不易,開始收購辦公大樓進行都市更新,或是單純的獲取轉手的利差,也開始佈局商用不動產。

■ ECFA、MOU效益待觀察

  劉學龍也表示,今年外資投注在台灣商用不動產投資達到218億,未來在ECFA及相關法令限制鬆綁後,有機會在金融風暴後重啟在台灣的佈局,而MOU簽訂後,兩岸銀行互設分行據點對商用不動產帶來的效益是最大的,但金融業牽涉的範圍廣泛,短期內恐怕無法看到立即的幫助,劉學龍認為,反而是複雜度較低的加盟連鎖業、零售業及餐飲業,是陸企有機會最早進入台灣市場的產業,所帶來的將不只是商用不動產需求,住宅市場也會受到一定的需求挹注。

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兩岸交流熱絡,真的會讓台灣房市往上提升嗎?財金文化董事長謝金河昨天表示,鮭魚返鄉是功成名就的象徵,因在外面賺飽的台商會想回台灣買豪宅,但這跟一般房價是脫勾的。

遠雄集團與財金文化昨天舉辦「2010後MOU、ECFA時代兩岸置產全攻略」系列演講,邀請財金文化董事長謝金河、中國信託首席經濟顧問劉憶如與安侯聯合會計師事務所葉維惇座談。

謝金河表示,目前的低利環境,從第二季以來股市、房市雙漲的現象,很多人認為這是一種泡沫;但他認為,目前台灣的房價跟上海、香港比起來實在不算貴,卻有很好的空氣、水,以及方便的醫療體制和自由的民主生活,是很好的居住環境。

不過他也說,現在政府極力打壓房價,是因為民怨認為房價太高,但以上海和香港經驗來說,其實一般住宅與豪宅的價格是脫勾的,短期內可能會因此一起上漲,但長期來說,豪宅走豪宅的價格,一般住宅最後還是回歸到一般的價格。

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2009年接近尾聲,回首今年的房地產新聞,「10大民怨之首,都會區房價過高」是房仲業者的首選,其次,「建物與公設分別計價」、「1生1屋,土增稅繳10%」都有業者認為影響重大。

台灣房屋不動產分析師邱太 (火宣)指出,根據網路票選2009年重大房地產新聞,結果由「十大民怨,都會區房價過高」這則新聞奪冠。

他分析,高房價為民怨之首的新聞事件持續發燒,儘管政府打算增加房屋供給量來抑制房價,但效果似乎緩不濟急,房價依舊往上走。尤其是今年民眾將不動產作為投資理財工具的比率,較3年前增加了15%到20%,房市恐有過熱現象。

永慶房屋也認為「十大民怨之首,都會區房價過高」勇奪年度新聞的第一名,而且從這則新聞中顯見「買不起房子」是許多人心中的痛,雖然為了抑制高房價,政府頻頻出招,不過遏制效果尚未浮現,市中心房價依舊節節攀升。

另外,明年5月起施行的「建物與公設分別計價」,也就是預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物,以及樓梯、走廊等共有部分(即公設)須在契約中分開標示面積及售價,也是永慶房屋與住商不動產所推薦的2009重大房市新聞。

永慶代銷事業處副總吳金銘表示,這項政策實施後,對預售屋銷售上並不會產生太大衝擊,因為建商無論採取何種方式定價,最後還是會回歸到以總價計算來處理。不過,也有房仲業者認為,這項政策改變實施30餘年的房屋預售制度,也將顛覆長久以來建商和民眾購屋習慣。

至於「一生一屋,土增稅繳10%」新措施,也就是名下僅有一戶自用住宅的民眾,不論換屋幾次,在出售時都可適用10%土地增值稅的優惠稅率,也有房仲業者認為是相當重要的房市新聞。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,這項作法讓民眾可以根據本身的居住需求做適度換屋的決策,不再受限於法令稅率問題。這樣的作法不止可以刺激一手市場的房屋銷量,也有助於二手市場房屋交易。

除此之外,「忠孝東路2段都更老公寓,每坪飆破103萬元」、「央行連續降息9碼半,創歷史新低」、「捷運內湖線通車,房價衝高3成」等新聞,也都有房仲業認為是今年房市的重要新聞。


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政府平價住宅方案看中機場捷運線林口站周邊,售價要控制在十萬元左右,房仲業者直言「不可能」。

中信房屋林口店東蘇立傑表示,林口新市鎮重劃區土地成本最低的一坪快二十萬元,且離捷運站有相當距離,A7在國立體育大學附近,預計一○三年全線通車後,距台北車站只有約十七分鐘車程,很難想像會有每坪十萬元左右的房價。

蘇立傑表示,兩百多公頃的土地應是指重劃區外的山坡地保護區或農地;蘆竹鄉雖有這麼大的土地,但若採區段徵收方式,徵收農地作為住宅用地,徵收費用依公共現值加四成,農地一坪四、五萬元,加上一坪七萬元建築成本,已超出政府想像中的平價住宅售價。

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大陸萬通地產集團董事長馮侖上周悄悄來台,與台灣企業家進行一場閉門對談。面對兩岸房地產熱潮,馮侖直言,兩岸房地產業者經過一年多交流,他結論是,雙方還是「咬合不上」。
 
大陸住宅市場吸引力大

 他認為,大陸住宅市場,吸引力仍比台灣大;不過,台灣在稅收、產權、外匯若可以與大陸接軌,陸商借助台灣在商務不動產經營開發經驗,或許可以發現兩岸在不動產的投資機會。

 他說,大陸業者主要從事住宅開發,沒有商務不動產經營開發經驗;因此,台灣不動產業者,若可以協助陸商在此從事觀光或旅館等商務不動產經營開發,或在不炒高房價的情形下,兩岸合作開發少量住宅商品,從這樣思維出發,也許可以發現兩岸不動產的投資機會。

 上周低調來台參加一場研討會的馮侖說,從去年兩岸關係緩和後,他隨大陸第一批所謂富豪團來台考察台灣房地產後,這是他第8次來台,但是,大陸房地產在經過這一年多的交流,「期待的結果,未如預期」、「兩岸房地產仍然咬合不上」。

 他說,台灣地產同行,歡迎且急迫希望兩岸有合作機會,這種急迫期待,也反映在台灣的房地產業者股價上。可是,台灣市場並不大,再加上台灣政府審慎腳步,許多法律未落地。

10年內陸商成全球最大

 包括僅允許大陸業者買現成的建物,但並不開放大陸不動產業者買土地,還有大陸不動產業者持股30%的上限,再加上民眾擔憂陸資炒作房地產,都讓兩岸房地產業者在經過這一年交流,雙方還是咬合不上,反觀大陸地產市場未來10年內潛力,對企業投資,仍具強烈吸引力。

 馮侖說,大陸目前房地產市場約有3兆人民幣,其中2兆1000億是住宅,而大陸這七、八年來的不動產快速成長,目前大陸已經有6萬家地產業者。其中,萬科集團市值高達1200億人民幣,是全球全值最大的住宅公司,幾乎是美國三大住宅公司的總合。以大陸住宅不動產發展,未來10年,他相信全球最大的住宅公司,至少有大半以上是大陸業者。

台灣住宅市場已飽和

 反觀台灣,他認為,台灣住宅發展已經有一段時間,市場已經飽和,台灣政府又限制陸資不能買地,因此,陸資來台投資房地產,興趣並不大。萬科集團總裁王石就直言他對台灣投資房地產市場沒興趣。

 另外,陸資對台灣房地產投資意願不高的另一個原因,他分析,大陸地產業者的商業模式仍相當本土化,沒有對外擴張的經驗,也是影響陸資來台投資主因。

 他說,大陸地產仍是以住宅為主要產品、他們對能快速吸納住宅的市場,最感到興趣,從歐美地產發展經驗也可以發現,發達國家的地產市場,已經逐步轉為商務不動產經營開發。
 
台地產商經驗有吸引力

 因此,兩岸之間的房地產投資機會,他認為除從少量做一些住宅產品,滿足大陸部分消費人士需求外,就業者角度,台灣房地產在商務不動產的開發經驗,仍有吸引力。

 例如台灣在制度,稅收、產權、外匯等制度,若能與大陸市場相接,用這些制度,做些產品賣給大陸,這樣又能解決台灣人民擔心陸資炒作房地產憂心,也可以滿足大陸市場的需求。

 另外,大陸業者對台灣飯店、旅館等商務型的不動產開發十分有興趣,大陸地產業者可以借助台灣的商務不動產經驗,也有助陸資來台投資,類似這樣思考,會發現兩岸在不動產投資仍有機會。

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房地產迅速回溫,部分大型建案作業趕不及年終搶客,靈活的小型建案迅速掘起,有的以單一銷售中心聯賣區域建案,靈活促銷。市場買氣也橫掃至過去相對冷門的購屋管道,例如法拍屋、政府標售、與台灣金聯的物權等,地產業者提醒,法拍屋撿便宜機會大、但風險也較高,民眾仍須做足功課再進場。

管道增多
今年房市變化跌破不少專家眼鏡,原本上半年喊卡的大型建案,下半年來不及推出,市中心內小型建案因此受惠,銷售紛傳佳績,例如鄰近大安森林公園的「大安御品」,僅規劃12戶10~22坪住家,2個月內銷售只剩1戶,成交價每坪站上85萬元;中正區「長吉御苑」18~36坪,共21戶,成交均價56萬元,也已熱銷9成。

公家標售屋變搶手
「長吉御苑」專案經理陳永昌表示,近來位於大安區、信義區、中正區的小建案賣相尤其佳,隨著政府近年標地價格竄高,未來推案大多推豪宅或是單價破百萬元,導致民眾恐慌而掀起搶購潮。

不過,小建案多隱身巷弄內、基地面積也小,常常只能吸引區域客上門,有建商乾脆在主幹道上搭建較醒目的接待中心,把鄰近的小型建案集中銷售,更具廣告效益,台北市建商知遠實業與展悅建設都有類似作法;以知遠實業為例,在中山區、北投區都設有「新好宅概念館」,裡面提供周邊3~5個以上建案資訊,民眾不用舟車勞頓到處看屋。

北市新案減少,也使得過去冷門的購屋管道反而暴紅,像是國有財產局、台灣銀行、台灣鐵路局等公家機關,今年標售房產進帳不少。就連過去專門承售銀行不良債權、物權的台灣金聯資產公司,日前也大動作公開標售500多件物權、1000多件債權,最後成交25件,現金回收30億元。台灣金聯總經理廖錫勳表示,未標售出去的房地產仍歡迎民眾私下洽詢,可直接與台灣金聯議價購屋。

法拍屋潛在成本多
法拍屋因為法院不擔保屋況瑕疵,過去被視為風險最高的購屋管道,不過近期仍時常出現投標室擠滿人潮的現況,山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟提醒,法拍屋雖然底價開得比市價還低,但法拍屋潛在成本多,包括搬遷費、代墊利息費用以及裝潢費用等,投標時千萬不要因為現場人潮而瘋狂加價,以免以為賺便宜其實損失更大。

資料來源: 蘋果日報     回首頁

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在中國人觀念裡,有句話根深蒂固說「有錢沒錢,討個老婆好過年!」這也反映出中國人趕在農曆年前成家的注重,以至於每年到了這個時候,就是年前購屋旺季,不過房仲業者提醒購屋族,買屋千萬不要衝動行事,簽約前一定要多問、多看與多想,避免買到不合適的房子,而造成困擾。

■ 買屋勿衝動 看清楚看明白

  房仲業者表示,許多首購族買屋前沒想清楚,導致買屋反悔的情況常發生,為了避免這種情況,購屋前除了要蒐集區域資訊之外,產品適不適合自己也很重要,交通、生活機能能否接受,最好都要再三思考, 確定產品吻合後,再徵詢家人或是親友建議。

  除了要多想之外更要多看,簽約前要看清楚不動產說明書,注意產權無誤,千萬不要買到產權不清的房屋,此外,屋況也要看清楚,注意有無漏水或是海砂瑕疵。

■ 旁敲側擊 蒐集環境資訊

  日前發生一起案例,買屋入住後發現半夜有怪聲,經向鄰居打聽後才發現自己買到凶宅,雖然事後獲得賠償,但是嚇得連夜搬家,房仲業者表示,房價與機能都可以靠網路打聽,但是有時實際的屋況賣方自己可能都不清楚。

  購屋前可以向周邊鄰居打聽環境情況,掌握越多資訊,就可以降低買到瑕資屋的機會。不過更重要的還是要委託知名品牌房仲,購屋安全才有保障。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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繳稅季來臨,民眾開始整理報稅相關文件,不過要提醒民眾,家中建物不論有無經核發建造或是使用執照,都必須依法課徵房屋稅。

  地方稅務局表示,房屋稅是以附著於土地的各種房屋,以及有關增加該房屋使用價值的建築物當作課徵對象,所以即使沒有建照的房屋、沒有使用執照或是沒有辦妥保存登記的建築物,仍須繳納房屋稅。

  而所謂的「未辦保存登記的房屋」,指的就是未經核發建造或使用執照,或雖領有使用執照但未到地政機關辦理所有權登記的房屋,而未辦保存登記的房屋,也是屬於房屋的一種,所以當此類房屋有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等六種移轉行為時,亦均須依規定申報繳納契稅。

  所以買賣雙方在簽訂契約的30日內,最好盡速完成契稅申報,如果匿報、逃漏的情況,將遭受罰鍰,有任何問題,最好直接向稅務局查詢。

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台中縣市合併效應已經發酵,影響政經層面廣大,在房市方面影響也相當明顯,眾多建商進軍即將整併為台中市的「區」級單位,看準交通建設與都市計畫將與台中市接軌,吸引建商在台中縣推出物超所值的大型透天別墅社區,一面降低售價與首購型大樓趨近,一面提高建築品質與社區管理,讓許多新婚族與換屋客驚喜連連!

■ 住郊區也不錯 500萬透天別墅誘人

  位於大里市郊區19甲線,接近第3期重劃區的頭汴坑溪畔立仁路上,亨都建設結構中的別墅社區「大雙喜」,正是響應縣市合併商機而產生的建築個案,基地面積4,300坪,別墅地坪21、建坪40、定價468萬元起,臨路店住開價658萬元,社區免管理費,別墅總價比大坑10期的同類產品約便宜200萬,比台中市區40坪首購大樓更便宜。

  透天別墅產品可保值,只要打出低總價牌,對新婚家庭深具誘因,市場反應很好。基地位置與交通條件因有生活圈四號道(俗稱4環)顯得便利,學校有立新國中國小,附近採買機能尚可,整體環境仍在成長改善中,補漲機會大。

■ 交通縮小城鄉差距 平價奢華成主流

  同樣在台中的沙鹿鎮與龍井鄉的透天別墅市場,也是基於同樣模式獲得市場青睞,沙鹿鎮與龍井鄉更有中部科技走廊等工業區加持,房市增溫更猛,靜宜大學與弘光科技大學周邊更是戰區,別墅愈蓋愈高級,總價也升等到2次換屋客層的價位,接近千萬元上下。

  久樘建設「天鵝堡」與裕國集團「溫泉會館」就是代表作。建商與客戶雙雙看好這裡的區域環境,故採取深耕經營,重大交通建設完成,如特三號道,大大拉近南屯與沙鹿龍井的城鄉距離。別墅規劃與建築品質導入豪墅元素,也採用豪宅物業管理公司來經營社區,住在郊區別墅或是市區豪墅,品質與服務差別並不大,所謂「平價奢華」建築風格,已如同平價時尚旅館征服購屋族的心!

資料來源: 網路地產王     回首頁

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近年來由於是中心土地有限,加上樂活風起,許多建商趁勢選擇郊區推案,也獲得了不少的迴響,郊區住宅不再是過去民眾印象中「鳥不生蛋」,環境冷清的代名詞,反而經過建商的包裝與設計,不但提升郊區宅的居住品質,價格甚至比市中心還貴,成為另類的房市大熱門。但房仲業者也提醒,郊區住宅「貴不等於好」,客觀條件更重要。

■ 住戶素質影響大 守望相助要做好

  住商不動產加盟事業處協理劉明哲表示,買郊區住宅,特別是造鎮概念的郊區住宅,可以從住戶素質作為觀察的指標,由於這類住宅範圍較大,又和市區有一段距離,因此除了管理之外,住戶之間要更能夠守望相助,不要有太多住戶拖欠管理費,讓社區品質受影響。

  因此在看屋時可以要求看看公設,和警衛聊聊天,以及留意一下收發室公告的積欠管理費住戶清單,看看是否住戶具有凝聚力,有助於選到好的郊區住宅。

■ 居住品質先知道 生活機能不可少

  信義房屋也表示,郊區住宅所需要的不只是清幽的環境,生活機能也非常重要。除了社區內的休憩中心、KTV、健身房、游泳池等公設之外,某些郊區住宅也會配備社區接駁車,方便住戶出入。

  另外,更有些住戶多的社區考慮到採買便利性,會貼心的與超級市場配合,在社區內開設店家,讓社區內自成一個小的生活圈,而這類的社區也因為滿足了住戶的基本需求,成為區域內知名社區,價格和轉手的表現比起一般住宅更為搶眼。

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【文/范世華】

  台灣人口出生率降低以及「少子化」的情形為當今眾所周知的普遍問題,但是如果沒有透過官方正式的住宅資訊統計數據來說明,很多人還會誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重,我在近期課程或講座中發現,關心房地產以及實際想購屋的學員之中,仍然不乏有人還有這樣的看法,更何況一般的消費者,恐怕還有更多人仍然也會抱持著這樣子的觀念。這是由於過去的歷史印象還停留在消費者目前的認知當中,誤導了當前市場上對於房價認同上的錯誤判斷,如果大家還在期待一個不存在的事實(餘屋量過大),短期內在價格上會有大幅的修正,其結果可能會令人失望的。

■ 房地產供需失衡的「餘屋」印象

  過去「餘屋」的問題,是在民國86、87年間全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」,引發建商「搶建」的風潮,由於短期間房地產爆量的超額供給而產生「市場性泡沫」。不過這已歷經了十餘年的時間了,這種長時間被房市所套牢的陰影,使得在當時許多中產階級購屋者,現在已成“父執輩”的身份,連帶影響了新一輩的年輕人,無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理,普遍社會大眾也仍然停留在既定的「舊印象」當中。

  至於「出生率」問題,出生兒是否為目前房市供需市場上的有效或實際需求者?也是社會大眾對於台灣房地產供需問題,值得探討以及有待釐清的部份,在我先前所出版的著作《房事的祕密》一書之中也早有充分的說明。

■ 當前「市場性泡沫」不存在

  以目前台灣的住宅存量以及家庭戶數相較,「住宅供給率」在民國95、96年即為101%的數據來看,相當於每100間的房屋標的,平均最多只有1間的是沒有人登記戶籍在內的,如果再加上近兩年代表房屋“開工”之「建造執照」以及代表“完工”之「使用執照」數量又逐年下降,要說台灣房市會因為「餘屋」而導致市場泡沫的情況,這其實是很大的謬誤。

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給,大過實際的需求,才會發生價格上的崩跌,如果要將這個疑慮再一次套用在目前台灣的房地產,實在是說不過去的。

■ 未來「價格性泡沫」的隱憂

  當前應該要探討以及關心的,是有關於失業率升高與物價上漲同時出現,有沒有產生嚴重的「停滯性通膨」現象;房地產供需應該要區域性的平衡,101%的「住宅供給率」看似平衡,但是北部供不應求、中南部卻供過於求,如果區域性的產業發展和就業機會的不平衡問題持續擴大,是不能根本解決民怨以及貧富差距問題的。

  另一方面「豪宅」問題應該健康地處理,而不是單純打壓或者限制資金來台,如果台灣沒有提供更好的產業環境和投資機會,富人不去投資開發產業、創造就業,資金還是會一再擁進房市,如此一來我們未來所要擔心以及可能要面對的,將是另一種金融與房地產連結在一起的「價格性泡沫」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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房市傳來好消息,內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向,景氣對策訊號比上季上升3分,燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈,轉為黃藍燈。至於未來市場,領先指標呈小幅上升情況,預測明年景氣大致維持現況。

主持這項研究的政大教授張金鶚表示,兩岸關係持續改善,主計處預估2010年經濟成長率4.39%,讓不動產市場出現回溫,不過,過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂,他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。

建研所今午表示,第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分,較上一季上升3分,燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。

建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查,建商多認為是負面,不過代銷仲介則認為是正面,對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款,45%廠商認為對房市有正面影響,負面不到一成。

建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法,詢問廠商預估明年上半年房價,結果顯示,近4成認為會下跌,36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季,認為房市景氣轉好或不變達到8成,占絕對多數。

建研所表示,未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題;至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

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媒體報導央行擬對台北縣市、台中七期、高雄美術館祭出信用管制,央行上午雖否認,但政大教授張金鶚表示,針對少數高房價地區降低房貸成數,是有效的、簡單的、也最溫和的防止房市泡沫手段,如果央行能夠這麼做,他個人是很支持的。

張金鶚表示,目前國內房地產市場主要是因為一些少數個案、地區房價高漲,連帶使周邊中古屋水漲船高,產生泡沫風險,如果不做出一些因應措施,最後一定是全民受害。

他說,市場上現在充滿不安氣氛,一點風吹草動,大家就擔心受怕,而從歷史經驗來看,一旦泡沫吹破,除了現在買房子的人會慘遭套牢,銀行也會是最後一隻大老鼠,最後一定是全民損失。

張金鶚表示,銀行如能採取金融管制,降低房貸授信成數,對防止房地產泡沫是很有效的方式,當年房價高漲,引發無殼蝸牛運動時,政府就是透過銀行降低成數,才讓房價緩慢降下來,顯見這種方式是相對溫和的政策手段。

他分析,目前不動產市場主要是資金行情,但資金投入必須在周轉成本和降價成本中作比較,如果資金面受到壓抑,投資客必須拿出更多的資金,付出更大的成本,就會退場,市場也因此會產生骨牌效應,房價就會合理修正,風險就能降下來。

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央行總裁彭淮南認為台中七期、高雄美術館和台北縣市一樣,都屬房價高漲區,台中市建築開發公會市場資訊委員會主委鍾尹堂表示,七期房價回升確實有點稍快,但主要是土地炒作所致,政府標地也「功不可沒」,政策打壓不能搞錯對象。

至於高雄美術館,台灣房屋高雄美術館加盟店長朱金火說,現在美術館特區內,只有面向景觀的一坪30萬元上下,其他住宅都在10萬元左右,有品牌效應也才13萬元左右,「彭總裁對美術館價格完全不清楚」。

台中七期重劃區是近年國內竄起最快的豪宅區,房價也隨之一路上揚,不過,信義房屋台中七期朝富店長張光華表示,目前七期內中古屋成交價約在每坪25萬元上下,新成屋及預售屋則落在30~60萬元,視建商品牌、區段而定,他認為風險是有,但並不是很高。

鍾尹堂表示,台中七期房價近來上漲速度確實略有稍快,正常應以每年10%較佳,不過房價上漲快,並不代表風險高,風險主要應看時局,如果景氣往上走,房價持續上揚,就沒有什麼風險性,反之時局不好,風險就高,從整體經濟來看,再加上七期有捷運、市政府等重大建設支撐,不應列為高風險區。

他說,台中七期房價上漲快,關鍵是在土地飆漲太快,建商主要是在反映成本。至於土地飆漲,主要又和政府標售土地、一味希望愈高愈好有關。政府如果想透過房貸成數管制來壓抑房價,恐怕是搞錯方向及對象。

朱金火完全不能認同彭淮南將高雄美術館特區列為具有風險的高漲區。他說,美術館一帶現在的房價並不比一旁農16特區來得高,也和南高雄三多商圈一帶差不多,高雄美術館是潛力區,而非高房價區,彭總裁顯然完全不清楚狀況,一竿子打翻一船人。



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第四次「江陳會」在台中登場,陳雲林撥空到台中七期,特地參觀綠園道旁的頂級豪宅,為銷售中的大廈增色不少。不少媒體形容,當地一戶要價2.5億元或2.8億元,強化台中七期豪宅高不可攀的印象,但實際狀況如何?根據了解,每坪成交單價落在15至30萬,其實為數不少。

■ 七期土地全面大漲 業者:不盡然

  「狂飆?這個誤會很大!惠中一街與市政北五路角地一坪300萬元的那塊建地面積很小,因為要和先前購入的鄰地合併將來好蓋豪宅,力麒一定要多付代價才可能買到嘛,這不表示七期土地已經全部漲到 200或300萬元」。七期土地開發業者分析指出,七期土地若低於400坪,實在很難獨立興建大樓,必須尋求鄰地整併。

  業者進一步強調,其實七期範圍不算小,分為南側、西側、新市政特區,這三個區域的土地用途不同、價值不同,導致七期土地價格差很多。台中建商早期購買很多七期土地,如保留到將來開發或現在轉售,獲利都很不錯。今年有部分上櫃市公司進軍台中七期,土地都買在高檔,將來豪宅訂價與行銷,將直接面對本地建商的價格戰!

■ 單坪15~30萬 七期房價攻頂乏力

  包含建構中的豪宅大樓,七期現有約40棟大樓,成交價格自15萬到30多萬元。建設業者常用一句話來解釋豪宅只漲不跌的原理:「土地不會長,七期土地很稀有,建一棟就少一塊地,地價漲墊高房屋成本,豪宅售價節節高」。但站在第一線賣豪宅的房仲業者卻直言「不好賣,感覺房價上攻無力了」!

  一坪單價20萬元不算高,但因為七期豪宅的坪數大,導致總價變高的一種錯覺。很多委賣物件買在預售期,才10多萬元到20萬出頭,只好要求屋主降價,還有利潤即早脫手為妙!市況不佳,連土地最貴房價最高的新市政特區詢問度也不好,感覺上能賣到25~30多萬元就到頂了。

  據了解,台中七期豪宅不可能上演台北的狂飆情節,原因出在七期豪宅數量已嚴重打破「物以稀為貴」的原則!七期大樓緊臨、25~38超高樓層動輒上百戶,建商手上可推豪宅的空地仍多,七期以外適合興建豪宅的精華土地更多,中南部人偏好住別墅,七期南側與西側的豪墅同時分掉很多客戶,都是供過於求的證據。

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原分散在南投中興新村、中市黎明社區和中縣霧峰鄉的中央機關,未來將遷至中縣烏日鄉高鐵特定區內,廳舍預定明年動工,地方樂觀其成,認為多了2000多名公務員及洽公民眾,可帶動當地房地產,但建商卻表示政府應該配合公共設施規劃,才有可能。

經建會6月審議通過「高鐵台中車站特定區設置中部行政中心先期規劃案」,原在中興新村、黎明社區和霧峰鄉的行政院、教育部中部辦公室等22個行政單位,將來都搬遷到烏日鄉學田路旁3.67公頃的預定地,明年7月動工。

規劃案中評估,未來在中部行政中心活動的公務員加上洽公人數,約有2865人。

地方人士多樂觀認為烏日鄉多了2000多活動人口,將可帶動在此上班的公務員買屋、投資。

建商則持謹慎態度,身兼中部許多建案投資股東的冠軍磁磚董事長林榮樺指出,3年多前高鐵台中站在烏日設立,原也預估含修配廠員工在內有3000多人到烏日活動,高鐵並規劃特定區,當時大家都看好房地產發展,但事過多年,高鐵特定區的房產絲毫沒起色,原因就在於沒規劃公共設施。

林榮樺表示,高鐵特定區原規劃公園、國中小學、商家等,遲未動工,沒有商家,當然吸引不到人潮,也不會有建商進入,他呼籲政府應在此盡早發展公共設施,並將預定的國中改成綜合中學,有助吸引外縣市人口到烏日,否則環境差,中辦的員工寧可住遠一點,也不會在烏日置產。

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