投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200912 (71)

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都更發燒,除了老公寓搶手外,透天店面,甚至沒有土地所有權的老舊透天厝,都有人搶著要。房仲業者則提醒,都更流程比一般土地開發更為複雜,而且費時,民眾想從老舊破屋淘金,事先最好尋求專業顧問提供完整的諮詢。

信義房屋最近統計店面產品交易類型發現,過去占整體店面交易比重在1成上下的透天店面,今年成交比重超過2成,創下6年以來新高紀錄。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,透天店面交易快速增溫,除了店面效益外,主要還在持有的土地面積大,背後潛藏的都更改建獲利相當可觀,因此讓投資人趨之若鶩。

而不僅透天店面火紅,永慶房屋研展室協理黃增福說,台北地院近日標售北市大安區建國南路一段、濟南路三段巷一內,一棟26.6坪的老舊透天厝,位於帝寶後巷,但因深居巷內,沒有收益性,且沒土地所有權,一般多會認為拍出機會渺茫。但事實上這間房子最後以769萬,高出底價4.5倍的價錢高價拍出。

黃增福表示,箇中關鍵是,這間房子位都更單元內,內行的得標人知道,未來參與更新,只要提出77年8月1日以前興建完成等證明文件,並支付實施者更新費用,即可依「台北市都市更新自治條例」第19條等「現地安置」相關規定,取得原樓地板面積的建物。

永慶房仲集團統計,截至目前為止,北市由地方社區居民根據「都市更新條例」第11條自行劃定的更新單元已達321件,今年受改建成功案例激勵,申請件數更超過122件,較去年大增2.6倍,民眾參與都市更新熱潮正熾,預料未來幾年仍會持續升溫。

不過房仲業也提醒,地主對於價格認知、分配內容、產品設計、流程服務多錙銖必較,更新操作難度極高。近期就有一些案例在完成最複雜的都市更新流程後,卻碰上地主不願意配合辦理信託、融資或提起異議、訴訟等波折。民眾投資前應認清這些情況,並透過有經驗的專業人士協助,才能如願淘金。

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國內房市有無泡沫化憂慮?中央銀行總裁彭淮南透露,昨天在理監事會議「有詳細的討論」,初步結論是:房地產價格是局部性的上漲,不是普及的上漲。

彭淮南未正面回應房市是否泡沫化,他解釋,央行研究結果顯示,目前國內房地產上漲,是局部性的上漲,依國際貨幣基金(IMF)報告建議,對於局部性房價上漲,「不適於拿大棒子來打」,應採取選擇性措施。他也表示,銀行界已經注意到這個問題,特別是囤積性的購屋,銀行也開始審慎處理授信。

彭淮南說,據他了解,銀行對於購買第二棟以上的購屋者,貸款成數已往下降。

全球景氣脫離金融海嘯衝擊,在量化寬鬆政策下,亞洲各國均面臨資產價格暴漲、資產泡沫化的問題,近來包括香港、中國、新加坡等地,陸續出手抑制房價繼續上漲。

而國內北部局部地區的房地產價格上漲,有無泡沫化之憂慮?彭淮南說:「我們的觀察是,房地產的價格上漲集中在台北市,其次台北縣、接下來就是台中的七期,其他地區有些地方的房地產價格是非常非常便宜。因此,他強調,「我們會注意房價局部性上漲的現象。」

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在台灣與國際接軌的過程中,勢必對於房地產市場產生相當程度的影響,特別是新型態不動產的出現。近年來,除了民眾漸漸熟悉的酒店式公寓外,也出現了「公寓式酒店」,期間的差異到底在哪?到底哪一個比較好?這都是想要投資者所關心的問題。

■ 管理方式差異大 買家可得多比較
  信義代銷協理何胤諭指出,不論是「酒店式公寓」或「公寓式酒店」,香港多稱為「服務式住宅」,都是提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上,通常除了一般酒店的臥室與衛浴外,還有廚房、客廳、甚至書房等;而在配備上,也提供一般酒店沒有的設備,諸如廚具、微波爐、影碟機等設備。此外,亦提供類似酒店的服務,譬如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。兩者主要的差別是在於產權與經營管理的模式。

  「酒店式公寓」是由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主,並聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。買主擁有產權,所以可自住、可出租、可轉售;一般買主都是收取租金以換取長期的投資收益,或是出售以賺取差價。

  至於「公寓式酒店」指按公寓式分隔出租的酒店;簡單地說,就是設置於酒店內部,以公寓形式存在的酒店套房,其產權一般由酒店經營者所有,經營與管理模式也與一般酒店無太大差異。一般說來,在相同檔次的房型與設施的基礎上做比較,酒店式公寓的租金較一般酒店便宜,而公寓式酒店則與一般酒店無異。

■ 鎖定不同客層 買房先挑區域

  除了管理方式不同,兩者間鎖定的客層也大不相同,房仲業者表示,「酒店式公寓」鎖定的客層以外派的企業中高階白領為主,主要是提供外派人員一個安心、舒適的居家空間,讓外派人士可以全心投入工作,無後顧之憂,當然客源也比較廣。

  但「公寓式酒店」所吸引的客戶以較重視生活品質的資產家為多,不僅是要求環境的舒適,更需要一些可以舉辦社交活動的空間,也因此,能夠負擔的對象相對小得多。不過,無論是酒店式公寓或是公寓式酒店,投資者在選擇前,都要先注意區域條件,並留心房屋的條件,因為外地客不只挑房子,更挑區域,在搶進商機前,該多加留意。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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房市過熱,大型行庫呼應央行抑制房市炒作,盯上投資客。土地銀行、合作金庫銀行及第一、華南、彰化銀行等多家大型行庫昨天都主動表示,已全面對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施:只要名下擁有兩棟以上房屋者,將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期(只繳利息、暫不必還本金)等三大緊縮措施。


銀行業者指出,房價暴漲,目前只能靠央行的「軟性措施」,即由公股銀行帶頭,抑制房市投機炒作歪風,「因為只要大型行庫一出手、貸放策略一緊縮,買家就會收手,房價就會下來。」

中央銀行總裁彭淮南表示已「密切注意」資金流入非自住的第二間或第三間房屋炒作,不過,外傳中央銀行將對台北縣市、台中七期及高雄美術館等三區域房產,採行選擇性信用管制。彭淮南昨天親筆撰寫澄清稿,否認管制傳聞。

房地產業者昨天表示,政府最近一連串打壓房市動作,包括緊縮投資客房貸成數、調高投資客房貸利率、課徵豪宅稅等,對房市投資信心將是沈重的衝擊,近期內恐將掀起一波投資客賣屋潮。

房貸龍頭銀行合庫銀主管昨天指出,已經發文要求各營業單位,針對購置第二棟房屋的貸款戶,應適度核緊投資客的貸放成數;並將投資客的貸款「寬限期」,從三到五年一律縮短為一年。

合庫銀主管說,他們對購買第二棟房子的人,視為非自住型房屋,營業單位需謹慎放款。

台灣銀行指出,目前雖無明文規定對投資客應採緊縮措施,但已提醒營業單位「估價要特別小心謹慎、要注意市場行情」,注重申請貸款者的還款能力,且要確實做到對貸款申請者收入核實。

華南銀行也明白表示「不歡迎投資客」。華銀對投資客的定義是「名下擁有三棟不動產」,除貸款成數最高不能超過六成五,貸款利率亦採各段(分段式房貸)一律加碼零點三個百分點,且不提供寬限期。

第一銀行表示,若申請房貸者已經跟三家金融機構往來、房貸筆數高達五筆者,即視為投資客,貸款利率加碼約零點五個百分點。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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大陸主要城市近期房價狂飆的情況,連房地產巨頭也直冒冷汗。大陸房地產龍頭企業萬科董事長王石坦承,目前房地產市場已經產生泡沫,而且泡沫終將破裂,萬科為此已經提前準備。

 上海「東方早報」報導,王石說:「目前大陸二三線城市還沒有泡沫,但是我非常擔心這種泡沫向二三線城市蔓延,這就非常像日本的泡沫經濟時代。」

 王石表示,日本房地產泡沫破裂之前,地價已經可以把美國買下來,而按照現在北京、上海的房價來看北京、上海總體地價,「我們現在也有這種趨勢,這是很可怕的。」

 SOHO中國首席執行官張欣稍早接受路透訪問時也曾表示,目前中國房地產市場存在嚴重泡沫,二線城市泡沫較北京、上海更大,在寬鬆的貨幣政策下,未來中國房價將繼續上漲。

 王石說:「如果外界說萬科踏錯步了,我非常高興。我高興慢半拍,這是對明年、後年的準備。」

 王石的擔憂顯然有所依據。「東方早報」引用上海市房地產交易中心數據顯示,上海漲幅最高樓盤1年內上漲120%,有4個樓盤全年漲幅超過100%。其中,萬科旗下位於閔行區浦江鎮的「翡冷翠園」是今年上海漲幅最大的樓盤,今年第4季成交均價為每平方公尺70,950人民幣(下同),較第1季均價每平方公尺31,686元上漲了123.9%。

 上海灘花園則是漲幅最大的公寓,其2期「外灘九里」10月底上市成交的均價高達每平方公尺68,913元,比年初上海灘花園1期的售價每平方公尺32,878元上漲109.6%。

 王石表示,房價的快速上漲無疑會給房地產企業帶來短期利益,但不管現在怎麼好,這個泡沫總是會破的。為應對市場突如其來的變化,萬科要做的是不追求暴利,不做價格領跑者,而是研究如何滿足市場中最基本的剛性需求。

 大陸房地產市場在中國政府去年底推出的多項扶持政策支持下,迅速走出危機。不過目前樓市的回暖程度已超出預期,抑制房價的措施也相繼出爐。中國財政部等5部委本月17日發佈通知,要求開發商拿地首付款比例不少於5成,且分期繳納全部款期限原則上不超過1年,等於大幅提高了開發商拿地門檻。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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【江碩涵╱台北報導】
房地產市場買氣旺,根據內政部營建署統計,今年全台第3季建物買賣移轉棟數為11萬1946棟,相較上季增加11.07%,住宅供給率100.58%,相較上季減少0.46%;全台都會區中,餘屋數最多的是台北縣,餘屋79567棟,住宅最短缺的是台北市,短缺76348戶。

北縣區域發展不均
內政部營建署昨公布全台第3季住宅供需統計,全台總家戶數為777萬7527戶,比上季小增0.73%;主要都會區中,家戶增加最多的是新竹市,較上季增加1.1%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,由於竹科各大科技公司經營逐漸回穩、吸引不少人進住新竹,第3季在新竹成家立業的人的確比上季多。

全台以台北縣住宅存量最高。蘇啟榮說,台北縣熱門地區仍供不應求,但較偏遠地區交通建設、公共建設尚未發展完善,餘屋供給過多,如淡海新市鎮等區域,即便降價恐怕也無人願意進住,住宅存量已成為一個區域發展是否均衡的指標。

中市餘屋量第2多
台中市、桃園縣餘屋量分居2、3名,餘屋量分別達73977戶、59964戶,蘇啟榮分析,台中除了幾個較熱門的區域,如七期重劃區、國立美術館、八期重劃區等,其餘外圍地區目前也供大於求;桃園縣因尚無明確的建設與開發,不少地區仍未有人進住,形成強者恆強、弱者恆弱的狀態。

台北市房屋供給量明顯偏低,目前短缺76348戶,住宅供給率僅92.12%。蘇啟榮分析,台北市軟硬體設備都比其他城市強,不少人都想進住台北市,成為全台房屋供給最不足的城市。

資料來源: 蘋果日報     回首頁

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西門町1坪50萬熱銷 中南部也蓋樓
中市熱舞台明年動工 南市中國城都更 北市豪宅熱銷


【蔡孟妤、陳宇軒、楊茲珺╱綜合報導】
老一輩熟悉的老舊戲院,近年敵不過外商影城而熄燈號,由於老戲院多位於市中心商業區,成為建商眼中黃金地。去年上市建商基泰建設買下士林光華戲院,預計2年後推豪宅案,中南部也有建商買下戲院搭配都更獎勵,改建住宅大樓。業者表示,民眾對老戲院有感情,銷售常能創佳績。

回憶加分
老戲院多蓋在人潮集中的商業用地,但近年外商影城來台攻城掠地,年輕人逐漸轉移休閒娛樂陣地,北市西門町、士林及永和都出現凋零的老戲院。

中市純住南市商住
基泰建設去年以6.2億元買下士林光華戲院現址及土地,基地約200多坪,且已向北市府申請,將整個街廓劃定為都更用地,基泰代理發言人李秋雲說:「希望周邊地主可以參與都更,讓基地達1000坪,產品更有價值,流程至少要2、3年。」

西門町則有中國戲院改建成「阿曼TiT」,去年底開賣、今年上半年完銷,每坪成交價45~50萬元,創區域新高。新聯陽廣告經理施孝文表示,戲院多位於商業氣息重的區域,規劃大多是樓下商場、樓上住家,民眾對老戲院有感情,原址改建常能為建案加分。

戲院改建風由北往南吹。台中市柳川西路的樂舞台戲院成立於1919年,90年代拆除即荒廢做停車場使用,2008年由鉅泰建設買下,預計明年農曆年後推出「鼎泰風華」建案,規劃地上15樓大樓,開價未定。

台南市中西區中國城戲院、南都戲院都傳出即將改建,位於西門路與友愛街口的南都戲院進度最快,北部建商巨唐建設已收購周邊10多戶,並向市府提出台南市首件民間自辦都市更新案,總面積近700坪,業者持續溝通最後1戶「釘子戶」,中,打算蓋住商混合大樓。

南市府盼建商投資
建於70年代、位於中正路底的中國城商場,過去曾有多家商店、小吃攤販和中國城戲院,但近年已榮景不再,有如廢墟,影響中正商圈發展,台南市府已將其列為指標性都市更新案。

台南市政府都市更新科科長謝文娟說:「中國城商場產權複雜,爭取所有權人同意區段徵收及都更,若順利完成,可釋出大筆開發土地,吸引建商投資興建,徹底改變舊商場容貌。」

資料來源: 蘋果日報     回首頁

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景氣是否復甦,從大型連鎖店的展店家數能略知一二。根據商仲業者表示,八成大型連鎖店針對明年的展店計畫已經出爐,預計在新的一年,全台展店總家數將突破1,100家,創下近三年來的展店新高紀錄,低迷不振的店面租金可望補漲,業者預估漲幅約5至10個百分點。

■ 商家積極展店 創上萬就業機會

  根據欣元商仲調查,大型連鎖店在2010年的年度展店計畫,就已出爐的八成大型連鎖店,其中20家知名代表性的公司,全省展店數將突破1,100家,創下近三年來的開店新高紀錄,另加上中、小型連鎖店的全省展店總數將上看兩千家。

  其中展店最積極的前10大行業,分別為超商、超市、房仲、咖啡、餐飲、女裝、藥妝、速食、量販店及飯店,以一家店所需求的人力,保守有10~15人計算,預估可創造2~3萬個就業機會。

■ 店面商圈受惠 租金補漲5至10%

  欣元商仲總經理焦文華表示,自今年9月起至12月中旬,整體連鎖店營收普遍成長五個百分點至一成五左右,由於民眾的消費信心恢復,連鎖店也開始積極展店,就超商而言,前三大品牌明年展店總數目標為660家,將是今年的三倍之多。

  焦文華表示,大型連鎖業者的展店動向,將牽動中、小型業者的開店意願,預料未來一年內,全台都會區的一線、二線店面商圈,都將直接受惠,租金將會補漲5﹪~10﹪,店面空置率將大幅降低至5﹪以內。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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雖景氣不佳,但臺中縣府昨天進行臺中港特定區 (市鎮中心)市地重劃區抵費地首次標售,投標標封達82封,標售出36筆抵費地,比率近4成,金額達13億7798萬元。

台中縣府地政處指出,第1次土地標售有如此成績,相當不容易,順利標出共36筆,面積合計4萬9096.03平方公尺,其中熱門地段包括市鎮南段108地號,計有6張標單競標,標售底價每平方公尺2萬8000 元,由最高標每平方公尺3萬1006元得標。

另市鎮北段82、198地號,也各有9張標單競標,底價每平方公尺2萬5000及2萬6000元,分別以2萬8750及3萬4100元得標;市鎮北段220地號最多、有15張標單競標,底價為每平方公尺2萬5000元,以3萬8999元得標。

地政處表示,台中縣府將臺中港特定區「市鎮中心」市地重劃區開發列為旗艦計畫,列管執行進度外,也編列建設經費,積極進行開發工作,並一再檢討修正民眾的公設負擔比例。縣府期待臺中港市鎮中心能配合完善的交通設施、中部科學園區及兩岸三通的優勢,成為大臺中高價值、高增值的運籌基地。

目前還有約6成土地未順利標售,地政處指出,將於99年1月21日、2月24日繼續辦理標售作業,有興趣的民眾可參與投標。

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第四次「江陳會」地點選在台中,頓時提高台中市在兩岸的能見度,根據房仲業者統計,近三個月來,台中的買家,包含台商,超過三成是外來客,尤其在台中的豪宅聚落七期重劃區,平均每三間豪宅,就有一間是由台商持有。

■ 「江陳會」效益 提高7期能見度

  根據信義房屋統計,從今年九月至十一月,台中七期重劃區總價一千萬以上的物件,超過三分之一都是由台商購買,比例高達三成五,外來客也達兩成以上。若是觀察台中房市的買家,近七成還是本地客,只有兩成是外地客,台商約莫佔一成左右。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,此次陳雲林到台中參訪,也參觀台中的7期豪宅,對於台中七期豪宅在兩岸三地間的知名度,都有正面的幫助效益,加上建商第四季在台中7期的動作轉趨積極,預估7期房市仍有成長空間。

■ 台商購買7期豪宅 不自住等增值

  信義房屋台中新光店長林值瑋指出,有些台商因為聚會聊天,知道朋友在台中7期買了豪宅,往往也選擇跟進,總價大多在兩千萬元以上,不過買了豪宅之後,不僅沒打算自住,也很少對外出租,單純是為了表彰身分,同時等待增值。

  至於科博館、美術館等綠園道週邊的中高總價物件,雖然屋齡普遍較舊,但仍屬於傳統的優質名宅聚落,現在仍受大台中都會區在地客層青睞,而外地客層則較偏好商圈內的店面物件。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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即將進入年底交屋潮,房地產業者表示,預售屋交屋驗收時要特別小心,尤其是坪數大小是否正確,掌握自身權利義務,才可減少交屋糾紛的發生。

■ 計算坪數 確認建材、客變

  房仲業者表示,預售屋時只有設計圖與樣品屋參考,交屋時要注意房屋的實際坪數是否與當初購買時相吻合,建議購屋民眾可以到地政事務所申請「建物測量成果圖」,檢查產權登記是否正確。

  另外,購買預售屋的時候,建商答應的設備與材質,在交屋一定要注意,避免建商以他牌產品替代,購屋民眾可以拿出當初的廣告與契約核對,以免花了大錢卻買到次級品;而若有工程變更也要注意是否有依照當初的約定進行變更。

■ 管線設備 親自測試

  除了坪數建材之外,水電管線是否正常也相當重要,像是浴室的水壓是否過小、插座是否通電,都要測試清楚;而馬桶是否漏水、冷氣排水口是否通暢亦要仔細注意。

   預售屋交屋問題多,交屋時一定要逐步逐條驗收,必要時可以請專業點交服務公司協助,避免交屋糾紛發生。

 

資料來源: 網路地產王     回首頁

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不少購屋人想在年底買房子,不過多數區域都有房價過高,價格混亂的問題,要如何在混亂的市場買到好房子,房仲業者教您怎麼做最省錢。

■ 市場價格高 議價技巧多

  房仲業者表示,中古屋由於屋況差異,同樣一棟的價差甚至可達1至2成,幅度不可謂不大,在議價上本持「三多一低」原則,即「多」收集週邊市場資料,「多」看多比較,對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件,在不傷和氣的狀況下 「多」批評,並以銀行貸款成數「低」為說辭,往往能先一步取得議價空間。

  此外,根據熟悉不動產經紀業作業的市場人士透露,目前市場上裝潢待售的中古屋,多半為投資客所託售,這類產品的開價往往超過市場一成以上,購屋人碰上這種「裝潢屋」或「精裝修房」,不妨大膽出價,如果運氣好,也許真的可以撿到便宜。經常在各大仲介公司網站搜房的「宅男」、「宅女」們,不妨多留意託售期超過兩個月以上的標的,此類標的屋主有時不耐久候,往往折價賣出的意願也會較高。

■ 省完房價找貸款 專案配合好利來

  購屋不妨慎選規模較大,與特定銀行有專案合作的仲介業者,因為同樣的購屋人及同樣的購屋標的,銀行對專案合作的仲介公司所推薦的物件往往會提供較市場高出1至1成5的貸款成數以及較市場低一碼至三碼的房貸利率,對於購屋壓力龐大的薪水階級而言,著實不無小補。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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戰況激烈
近期台中市精華區段有多筆面積逾千坪的土地標售案,分別由總太建設、富邦建設與台灣產物保險等公司得標,最快明年1月推出新案,清一色是大樓產品,每坪30萬起跳。

新案鄰美術館
日前被搶購的台中市土地,最先推案的是買下新光人壽土地的總太建設,基地面積1258坪,鄰近國立台灣美術館,總銷金額40億元。新案將規劃2棟地上26樓、地下4樓的大樓,1樓規劃4戶店面,總價3000~5000萬元,住家部分單層3併,規劃68~120坪3~4房,每坪30萬元,目前接待中心已在興建中,預計明年1月下旬公開銷售。

總太建設總經理曾定祈指出,新案規劃換屋產品,鎖定台商為主要客群,看準農曆年前有不少台商提前返台,因此搶先在農曆年前推出。

富邦推1坪45萬
高價標到土地的富邦建設與台灣產物保險,也預計於明年推出新案;富邦在五權西路的土地,將推每坪45萬元的建案,台產在中港路與館前路的土地,將推每坪32萬的建案,兩案的總銷金額都約百億元。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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台中捷運烏日文心北屯線(綠線)10月初舉行動土大典,終於為中台灣發展開啟嶄新一頁,加上台中縣、市將於明年10月合併升格為直轄市,房仲業者認為,勢必對大台中區房價漲幅推波助瀾!

 據中信房屋內部資料統計顯示:台中市交易量11月較10月增幅逾5成,中古住宅房價也一路攀升,中古住宅平均14.71萬,11月價格也較10月漲了近10%,皆顯示台中市房地產市場將邁入新紀元。

 中信房屋中彰投區域中心經理楊乾意說,台中捷運綠線施工,將增加沿線房市話題性,尤以南北兩端及靠近文心路、中港路附近房地產增值潛力較高,初估約有2成上漲空間,縣市推動的16項建設,也將深深影響台中縣的大雅鄉、大里市、豐原市、太平市、烏日鄉、沙鹿鎮等6個鄉鎮市房價,預估上述區域房價持續看漲,漲幅將超過10%到20%。

 住商不動產台中區經理賴萬指出,台中捷運烏日文心北屯線預計興建18個車站,起於北屯頭家厝附近之捷運機廠,高架路段經松竹路、北屯路、文心路、文心南路、建國北路至高鐵台中站,預計2015年完工,依台北捷運經驗,捷運站區周邊住宅在通車前後增值度在3成以上,目前台中捷運住宅價格還未真正起漲,捷運通車的經濟效應,值得期待。

 另外結合縣市合併升格等利多,太平洋房屋中區商圈資深協理許嘉裕說,在縣市合併升格確定後,台中7期新市政中心住宅價格漲幅高達15%至20%,如今捷運綠線動工,7期房價上揚的連鎖效應將沿該區塊再向周邊擴散。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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在都會區房價攀升的狀態下,花大錢買下房子更要加強風險意識,舉凡住宅火災、地震、家中動產損毀等,甚至是一家之主發生意外時,家中成員不致於被房貸重擔壓垮,專家建議必備3大險種,可做為居家防護:

 一、居家綜合險,可補足住宅火險、地震險的陽春保障:台灣房屋首席總經理彭培業指出,房地產屬於長期持有財,因此台灣房屋與美亞產險異業合作,推出成交客戶可送半年期住宅地震險,購屋人可省下675元。

 而住宅火災的發生次數,高居建築物火災之冠,但一般人擁有住宅火險的保障,大多是因銀行房貸要求而投保,一旦房貸繳清,幾乎不再續保,因此要加保「居家綜合險」補足保障。

 二、房貸壽險,當負擔生計的一家之主發生意外時:根據法國巴黎人壽的調查,30歲至39歲族群多因成家立業而首購房子,而大額且長期的房貸債務,一旦發生意外時,將是影響家人生活品質的重大變數。

 三、中古家電修復保險,所有品牌皆可理賠:使用半新不舊的中古家電,最大困擾就是維修的服務及費用支出,美亞產險首創業界推出「中古家電健保卡」,針對已過保固期的中古家電,1年保費約支付2,300元至4,800元就可享保障。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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回顧今年房市交易熱絡,精華區預售個案發燒,不過北市整體預售市場卻呈兩極化走勢。例如信義區較去年價漲24%、達每坪83.7萬元,大安區甚至飆破90萬元、達95.2萬元;但其他行政區的預售案似乎未沾光,今年北市整體預售均價,甚至較去年小跌1.8%達58.8萬元。

 根據住展雜誌的調查,今年北市預售屋單價行情在第3季突破6字頭大關、站上60.1萬元後,統計至12月中旬,因各國政府提出「房市過熱警訊」的影響,北市預售均價回檔至每坪58.8萬元,甚至較去年的59.9萬元小跌1.8%。

 住展雜誌研發長倪子仁指出,去年北市預售屋房價,在下半年受到金融風暴的衝擊,房價呈現「開高走低」,直到今年3月份才微幅攀升,第3季因陸資來台、股市熱絡等效應,再加上房市928黃金檔期開跑,激發北市預售房價迅速反彈,整體均價飆升至60.1萬元,大安區更站上90.8萬元,雙雙創下北市預售均價的歷史新高。

 不過倪子仁認為,由於今年景氣仍未完全復甦,且自11月份開始房價飆漲過速,政府提出「房市過熱」警訊,因此讓買方追價力道不再,也使北市預售均價回檔至58.8萬元,甚至低於去年59.9萬元。

 由住展雜誌的調查可見,北市預售市場呈M型化的走勢,精華區房價狂飆、第2圈區域卻小幅回檔。精華區預售屋持續上演補漲行情,以大安區為例,預售均價已攀升至95.2萬元、續創新高,信義區則達83.7萬元、漲幅24%居冠。

 而精華區預售案的銷售激情,驗證出市中心的房價抗跌性,甚至展現強勁的補漲力道,但似乎未能帶動其他區域的漲勢,有7大行政區的預售均價修正1成左右,尤以士林區跌幅18.9%最大,目前均價是63.4萬元。

 房地產業者分析,去年以來,豪宅產品在市場上大行其道,屬於北市士林區的中山北路2段至7段,隨處可見豪宅推案,但由於富豪階級仍偏好在指標豪宅區域置產,如大安區、信義計劃區或大直等,足以彰顯財富表徵,因此讓士林區開價過高的個案,進入小幅修正的局面。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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看好兩岸直航後的商務客租屋市場,建商這一兩年推出不少酒店式公寓,近來並已進入第一波交屋潮。現況顯示,這類產品交屋率相當不錯,投資人多打算中長期持有,並沒有出現一般套房交屋前常見的延遲交屋拋售潮。

以大直地區的「良茂大直.羅馬假期」為例,創意家行銷專案吳志豪表示,個案因由安杰物業負責包租,換算投資人自有資金報酬率可達到5%,今年完工後,投資人幾乎百分之百親自交屋,而非轉售。目前餘戶銷售,進場的買方也多是打算先當包租公,以賺租金為主。

進場買方 多打算先當包租公

另外位於北市中山區農安街的「基泰之星」,基泰建設發言人張玉貞表示,由於基泰建設不僅「包管」,兩年內住戶完全不用負擔管理費用,近來交屋時並推出包租服務,結果短短兩周內,300多戶的社區就有200多戶已完成交屋,幾乎可用爭先恐後形容。

張玉貞表示,住戶搶著交屋,主要是「基泰之星」確實達到了當初購買者對酒店式公寓的期待水準,包括各項不輸飯店的公共設施配備,如泳池、Lounge bar、KTV等,會讓住戶捨不得賣,很想自己搬進來。

建商:報酬率可達5%~7%

此外由於基泰建設提供包租,且包租的租金是依原購屋價格的報酬率的3~3.3%來計算,換算自有資金報酬更可達到7%以上,比目前銀行1%定存利率,高上好幾倍,因此基泰一宣布可以交屋,住戶就搶著要過戶,並有高達7成住戶交由基泰包租。

張玊貞表示,雖然大樓內部目前仍做最後細部整修,但租況相當理想,已有十多組國際商務客進駐,國籍遍及美、英、日、澳、法、德、瑞士、丹麥等。依目前已出租物件的租金來算,支付住戶3~3.3%報酬率完全沒有問題,未來全部完工,租金還可上看3.5萬元,報酬率還可再向上攀升。

房仲業者表示,過去經驗顯示,購買預售套房的投資客,多著眼於短期房價差價,也因此在建案完工交屋之前,往往會出現一波拋售潮,以節省交屋成本,提高獲利。如果脫不了手,往往就會延遲交屋。酒店式公寓交屋率高,顯示投資人看好這類產品,打算中長期持有,雖逢交屋潮,但不致有賣壓出現。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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許多人都在問,房市有沒有可以不問景氣,以懶人投資法就可以持續獲利的產品類型。如果真要說,在重視教育,望子成龍、望女成鳳的傳統觀念下,「校園房地產」無疑是房地產界中的績優龍頭。對於剛接觸房地產的投資新手來說,從校園房地產作為切入點,是安全且有保障的選擇。但是賺頭有多少?「網路地產王」要教您,如何精打細算投資報酬率。

■ 簡單套公式 計算投資報酬率

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,最簡單的計算報酬率的方式,就是將一年12個月的房租除以房價,就可以求得年投報率。比如一個總價500萬的房子,一個月收1萬元房租,一年可收12萬,年投資報酬率就是(租金1萬元X12個月)/總價500萬元X100%=2.4%。不過徐佳馨建議,應該要加上裝潢成本以及扣除掉每月固定開支,才能夠更看得清楚真正的投資報酬率。

  而以目前的銀行定存利率不到1%來看,在台北縣市若是投報率達到4%上下,就已經是不錯的投資產品。到了中南部,由於房價低,投報率應該要到5%以上,才算是合格。有許多採取分割套房方式經營的投資者,平均投報甚至高達10%,在這個低利時代投資表現讓人刮目相看。

■ 賺很大 聰明投資4選1

  中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,除了乖乖收租賺收益之外,有不少房東換個方式經營,反而殺出了一塊藍海。 1.集資蓋樓,賺飽就走:中南部醫生集資覓地蓋學生宿舍,收益穩定,平均收租3-5年,賺飽之後再轉售。

 2.豪華小套,媲美摩鐵(MOTEL):台中區逢甲、東海一帶,房東將套房裝潢有如motel,號稱一口皮箱可入住,一個月租金近萬元。

 3.學生管理,房東省麻煩:外地的房東不便管理,請房客代為管理、收租、修繕,並給予房租減收優惠。

 4.專租醫科,獲利無憂:醫學院學生需要經過七年,對房東而言相對有保障,並且醫學生普遍家中狀況不錯,可以接受較高的房租。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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房地產市場熱度延燒,在首購族買屋實力轉弱的情形下,換屋族成為市場主流,作為換屋族,考量和需求都已經和首購族不大相同了,那麼,在買屋時要注意哪些細節呢?

■ 經驗豐富優勢多 選對區域好換屋

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)表示,換屋族通常本身都有一定的經濟實力,加上過去都有購屋經驗,對經紀人來說,是一群不用再教育的客戶,換屋者對於自己的預算了然於心,對住宅也描繪了希望的藍圖,因此也是最挑的一群,往往東看西看,房價越看越高,最後錯過了購屋時機,是相當可惜的。

  也因此,可以先就價格部分擇定區域,再乘以坪數推算出總價是否符合預算。如果總價低於區域推薦物件行情,可以將物件下修一級,如電梯大樓改買華廈或公寓,重點是,不要買自己負擔不起的房子。

■ 以屋換屋負擔輕 買方可做新房

  有不少換屋族其實只有名下一棟房子,但因為財務問題不想支付兩處的房貸,而選擇同時買屋賣屋的換屋模式,因此在換屋時往往會遇到舊屋已經賣掉,新房子卻還找不到的狀況。

  中信房屋企劃部副理江龍名建議,這時候原屋主可以和新屋主商量延後交屋,或者是支付新屋主房租,暫時住在舊房子裡慢慢找新居。江龍名說,這樣的好處是不需要另外支付一筆搬家的費用,而住在原來的環境中,沒有適應環境的困擾,找屋的過程也不至於產生太大的壓力。

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針對市場關心逆向抵押房貸市場有多大,政大地政系教授林左裕17日表示,根據政大向30歲至65歲者進行的問卷調查,有三成四的人願意申請;如果換算成戶數,台灣約有35萬戶潛在需求量。

大型行庫主管估計,如以35萬戶來看,逆向抵押房貸開辦早期,可能有三到四成有意辦理者會嘗試申辦,若以銀行公會開辦費3,000元、鑑價費4,000元的規劃計算,可帶入10億元以上收入,且這還不包括將來每月0.02%的服務費用。

不過,行庫主管認為,逆向抵押貸款成功與否,關鍵還是在宣導效果,跟歐美國家相比,華人安土重遷,有土斯有財的觀念較重,要放棄努力一生得來的房子,情感上或許比較困難。

台灣即將進入高齡化社會,內政部統計,2007年台灣地區的老化指數達58%,是全球平均值38%的1.5倍。

林左裕指出,到2029年,平均2.9個年輕人便要養一個老人,因此,如何讓年長者能夠在晚年有經濟來源,成為逆向抵押房貸肩負的任務。

尤其台灣老年人口自有住宅率達八成,換言之,以台灣的環境,相當適合鼓勵老年人申請逆向抵押房貸。

根據林左裕的研究,願意申請的受訪者中,有六成選擇年金支付型(即每月領取固定金額);保持一定信用額度來隨時支應者有三成;一次領取的只占不到10%。至於民眾願意接受此種制度,理由是希望提升老年生活及分擔日常支出。

不願申請者的理由,林左裕分析,主要是傳統觀念想把房子留給下一代,其次是因為不了解逆向抵押貸款,或是想把房子留在身邊。

林左裕表示,全台近35萬的潛在需求戶,有近五成在台北縣市,建議將來試辦時可先選擇北部地區。

資料來源: udn房市情報     回首頁

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