投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:200912 (71)

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第四次江陳會場景將拉到台中市中港路裕元花園與福華飯店,這裡就是西屯區中科房市核心區,新建大樓與高檔別墅佈滿台中港路沿線,近年來這一區拜「金磚四區」口號之賜而炒高行情,開價曾高過逢甲商圈。現在交屋後轉手的樓價反轉,首購大樓與仿製七期豪宅的大樓去化非常緩慢。台中房市指標的七期,正值豪宅爆量交屋期造成房價盤跌,「其他三區」也被拖累敗陣下來,唯有「正市區」傳統的逢甲、黎明、精明、SOGO、一中等商圈保有主流價值,而守住基本盤,慢慢地購屋者發覺東區或北區、南屯嶺東偏低的房價反而有誘因,今年賣座最好的新成屋案都位在這些區塊!

■ 分散市場策略 專攻台中北、東區

  當眾多建商恐慌地搶進西屯、南屯熱門區塊開發個案時,勝美、親家、春虹等建商則採分散市場經營北區或東區,這些傳統舊市區類似北勢的萬華區、大同區,一樣走過繁華留下老舊市容,卻缺乏都市更新價值,住慣這區域的人或工作於此的外地人,想買新房子定居卻沒有任何個案,突然出現「時上 TOP」、「勝美學」、「東京市」新成屋大樓案,果然造成一時搶購,在非常不景氣的氣氛中獨樹一格,賣座堪稱前幾名,銷售率雖稱不上「滿分」絕對可被稱為「佳作」。

■ 擺脫包裝手法 精品薄利行銷奏效

  業者指出,熱門區塊土地貴、開價高、競爭者多,購屋族冷靜下來市場被迫反轉走跌,建商風險更高。不如到久無新案的老市區找有主題的精華地段推案,硬體上把大樓當作豪宅來蓋,建材配備升等不寒酸,軟體的社區管理走E-HOME強調科技化、人性化與住家安全,開價低一些、合理一些自然得到回響。業者坦言,降低房價吸客與商品促銷一樣性質,都是對抗不景氣不得不的做法。

  台中市證券業者分析指出,都會區僅少數區塊地價被炒高,整體房價卻炒不上來,反映三個問題:第一,台灣理財管道不足、不穩定,炒短線投機心態濃厚;第二,游資過多無管道消化,因害怕通貨膨脹而優先購地保值;第三,所得降低人民缺乏安定感而減少消費,富人圈對台投資信心不足,無法創新就業機會。專家說,未來台灣整體房價表現應密切觀察國民所得是否增加、失業率是否降低而不可只觀察「經濟成長率」高低。

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「到十期挑寶地」!成為台中新秀建商與大型建商的共識決!十期面積寬廣與太平市交界土地匯串更形遼闊,區內建築以別墅為主流,長期以來幾無電梯大樓可買,惟近三年市區地價房價穩步緩升,比價心理讓十期主幹道的太原路三段、松竹路高容積率土地出現開發價值,大城建設首先進場蓋大樓反應不壞,現在生活圈四號道高架基樁浮出地面,愈來愈近完工期,吸引更多建商承昌、九川、高陞、富宇、總太投入市場,四號道打開交通和鄉居樂活風潮刺激下買氣漸強,除傳統別墅獲換屋族青睞外,年輕人也願意搬遷到十期鄉間生活,與偌大綠地為伍,泡湯登山騎單車,享受好山好水好空氣。

■ 價格長期偏低 四號道帶動補漲

  幾翻起落的十期地價在2003年後竟然寂寞6年,台中房市榮景最具代表性的區域就屬西屯與南屯,尤其七期、八期與中科周邊更為風光!反觀,被「塞」在大坑山邊的十期只能以「慢生活」別墅吸引少數客層。

  代銷「承昌大順」的銓信廣告副總經理徐志彰表示,高架生活圈四號道再不久就能全線開通,民眾已看到初步建設成果,環外線的四號道能一次徹底解決十期交通不便的問題,這是突破點,長時間被壓抑的地價才開始出現強勁反彈,今年下半年起四號道與樂活生活風氣強勢帶動下,十期能見度大開,房價已出現補漲!

■ 溫泉鄉居受肯定 商業機能待強化

  徐志彰補充說明,有如台北天母的自然條件,位於大坑風景區周邊的十期,具備全台中最優質的樂活生活條件~1至10號登山步道、國際GOLF球場、碳酸溫泉泡湯、露營區、單車道路、新社鄉間度假休閒等等獨一無二的吸引力,對喜愛鄉居生活或有過敏、風濕關節炎毛病的人是一大福音,因遷居台中大坑而改善健康。

  十期也有弱點,對住慣市區樓下有超商、小吃、超市的人,這裡地廣人稀商業機能不足,與市區相差甚遠,但是,正因為商業機能待加強,十期店面需求非常強烈,買店住合一的透店是不錯的打算,太原路與軍福路口生活圈四號道匝道附近5層樓高80多坪的新透店行情約在1600萬元以內。

  當地居民指出,其實10期範圍大很缺商店,新店面一店難求。仲介業表示,目前承昌建設「承昌大順」有新完工的店面釋出中,10期線上新推別墅或電梯大樓個案都規劃零店面強調純住宅,但是十期地廣人稀已經夠安靜了,不需強調「寧靜」住家,應多增加店面、強化生活採買機能,讓住戶基本生活需求更方便,值得建商參考!

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具備優勢地理位置的台中,既無盆地的燜熱,也沒有熾熱豔陽及重工業的空氣污染,倚靠中央山脈又面臨著台灣海峽,這樣得天獨厚的環境讓台中每天都有著清新舒服的感覺,我認為,是移民環境的新選擇!

 台中市腹地163平方公里,人口106萬,2010年縣市合併後轄區擴增,鄰近鄉鎮市都將納入台中都會,大台中面積將達2,214平方公里,人口也將成長至262萬。

 都市建設是讓一個城市快速成長重要條件,大台中目前規劃及執行中的重大建設都持續運作,如:水湳經貿園區、國際會議展覽中心、中部科學工業園區、鎮南休閒園區規劃案、台中港特定區計劃、中部國際機場整體發展規劃等,其中台中都會大眾捷運系統動工最是焦點。

 軌道住宅一直是房地產購買者的參考要點,台中捷運綠線的施工,將增加沿線房市的話題性,周邊房地產行情也將水漲船高,增值空間最具發展潛力的是G9、G10、G13等3站。G9站位在文心路與中港路兩條路上,佔地利之便,將來又是捷運藍線與綠線的匯集處,將成為所有站區中人潮聚集最多的首要之站。

 在文心路、大業路周邊設站的G10,生活與商業機能完善,站區周邊有家樂福、商辦大樓與惠文完全中學,勢必能聚集一定程度的人潮。而位在建國北路與台鐵大慶站周邊的G13站,鄰近13重劃區與中山醫學大學,該站也為台鐵與綠線雙鐵共構,發展潛力不容小覷。

 我認為目前台中7期重劃區已有相當程度漲幅,不妨趁銀行利率低點時,考慮購買增值好站的G9、 G10與G13等站區周邊產品,抗跌性更勝價格波動大的7期。

 在台中15~20萬/坪就可買到媲美台北南港、文山區及北縣板橋市生活條件產品,想移民台中可趕快!

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台中縣市合併升格成為直轄市的日期訂為2010年12月25日,270萬人口的台中市新都心就在七期。利多出盡的七期未來發展樣貌如何、房價走勢又如何?在在令人關心與好奇!七期之所以有影響力在於它的中心地理位置、商業機能的高能見度、高知名度與國際級歌劇院等公共設施,或許從七期的房價走勢,就能當作台中豪宅市場的風向球。

■ 七期房地價脫鉤 房價2年「凍漲」?

  根據11月台中各店頭的豪宅相關訊息,每坪開價三十萬以上的建案如下:「由鉅大謙」31萬、「由鉅A與A+」35萬、「惠宇時代觀邸」31萬、「寶裕天璽5」30萬、「龍寶心臻邸」31萬、「四季天韻」全配32萬、「精銳紐約之星」31萬、「精銳歐洲之星」39萬、「總太觀鼎」36萬、「總太東方帝國」43萬、「由鉅理性與感性」32萬、「聯聚方庭」47萬、「聯聚怡和」37萬、「聯聚方庭」47萬、「寶輝市政」34萬、「寶輝世紀花園」33萬、「寶輝一品」57萬、「寶璽睿觀」34萬、「豐邑市政都心廣場」商辦樓32萬。


  綜觀這兩年來七期房價走勢,新成屋盤整趨跌,而預售案卻愈開越高,因地價急漲開始限縮一線建商經營操作空間!其他跑短線的建商卻利用買賣七期建地圖取豐厚利潤,責任輕風險低,靠囤地、養地、炒地好過蓋豪宅!有樣學樣,搬搶土地風氣從此更加風行,七期地價兩年內翻倍「狂漲」與豪宅成交價「凍漲」形成脫鉤現象,豪宅數量急速暴增時又逢全球性景氣不佳,自用型買主謹慎觀望不願追高。


■ 豪宅市場遭瓜分 房價不上則下

  業內人士分析市場指出,當七期豪宅價位漲到一定程度後,建商將七期豪宅行銷術KNOW-HOW移植到市區其它精華區塊,豪宅案四處開枝散葉,買主也同步被誘導開來,七期就無法獨占頂級客層,加上投資客或台北客比例高自用客層少,連返鄉的台商又有一半被瓜分去買保值性更強的豪墅,頂級市場被大量稀釋,最後真正裝修後搬來七期住的人就變更少了!


  七期豪宅成屋房價走勢是指標,若在明年無力做出強勢反彈的話,恐怕真會淪為奢侈品而已,最富的人不擔心頂多當多收藏一件寶貝,但其他屋主都是理性的理財型的居多,恐怕都會開始處分不會賺錢的豪宅,汰弱留強以自保,市場更加小眾化,豪宅後市發展值得省思!

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台中市十二期重劃區標售抵費地掀起全台瘋狂,由於標售金額高達39.4億元,且將專款專用發展區內重大建設,包括聯外道路、公園和廣場設施等,另外建商也將於明年初進場推案,政府民間齊步走,共創十二期榮景。

 台中市政府地政處長曾國鈞指出,面積81公頃餘的十二期重劃區,範圍在福星北路以南、黎明路以西、環中路以東、中港路以北的範圍內。區內已規畫兩個占地達3公頃的環保公園和原民文化公園,和一處三級古跡旁的廣場用地,其中環保公園已獲中央補助,在經費充裕下,市政府將全力建設,打造出市民最佳的休閒場所。

 針對未來十二期的都市景觀,曾國鈞說,鄰近中港路附近為高容積的商業區,將發展為商業大樓和商場,近逢甲商圈則延續商圈的繁華,其他住宅區將如七期和十一期現況一樣,呈現出低密度住宅區和豪宅特區,發展前景備受各界看好。

 另外即將於明年第1季前進十二期推案的新業建設,該公司副總穆椿權也強調,從台中都市發展動線來看,生活圈從早期的五權西路、忠明南路,一直到文心路,現在已發展到環中路沿線,至於生產基地則移到中科和精密園區。

 他說,十二期重劃區去年才開始交地,環境景觀整齊劃一,又鄰近逢甲商圈,生活機能便利,且位於中科、水湳經貿園區、七期市政中心的金三角地帶中心,在交通動線方面掌握中港交流道和中彰快速道路、未來發展潛力不容小覷。

 穆椿權說,傳統的西屯區因太早開發,生活便利性夠但住宅區優雅性不足,在房價節節高漲後,首購族群往南區、北屯移動,至於換屋族想搬到七、八期,口袋不夠深,因此十二期不僅吸引西屯區的換屋族群,更是精英外移族群的最好選擇。

 他也指出,抵費地標售成功又專款專用,未來十二期重劃區,將如七、八期當年發展的足跡,陸續出現優質的公園綠地,和重大的公共建設,帶動周遭房價。因此他強調,在政府、民間和建商三位一體同時到位後,積極開發素地,其城市景觀將令人驚豔,成為台中市下一個七期。

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選擇店面,要注意消費人潮與商圈地段,但挑選增值店面也有許多禁忌必須注意。

1.避免開在孤高的大樓

若四周都是低矮的房子,孤高的大樓會顯得格格不入,因為氣場到大樓之後,就會受到大樓的影響而呈現氣流混亂的跡象,因此人潮比較不容易親近此地。選擇的店面,應該和四周的樓房一般高,這樣才能連成一氣,氣場才會順暢。

2.避免開在大樓林立中的低矮房子

和前例正好相反,若是四周都是高樓林立,只有店面所在的房子特別低矮,就像被夾在高樓中,房子氣勢完全被四周的大樓搶走,氣勢上早已矮人一截,生意自然不好。

3.避開太長或太寬的房子

房子不論用來開店或是居家,都應該以方正格局為最佳的考量,其面積比率應該是寬二長三為最佳,太寬的房子氣散不易聚,太長或太深的房子整體氣場上不會流暢,因此多半會給人陰森的感覺,若是用來作店面,生意將一落千丈。

4.不宜選在天橋、高架橋、陸橋旁邊

店面門前有天橋或高架橋經過,會嚴重影響到店面的氣場,橋墩的高立就會有導氣的作用,橋樑的橫面,自然就會有迴風轉氣來沖煞宅屋,以自然環境來分析,一間店面受橋阻擋在前面,自然經過的人潮就看不到店面,生意就會受影響,人車要停下來進店買東西會帶來很大的不便,故有橋墩在前的住宅或商店,均屬不吉的格局。

5.避開外觀破舊的房子

很多人認為店面重視的是內在的裝潢布置,只要花點錢重新整理,就算房子有些破舊也無所謂,其實這是不對的觀念,陽宅的外觀會影響到店面的整體氣勢,陽宅外觀破舊不僅會影響到店面營運,對人的身體健康也會有很大的影響,把舊房子裝潢布置為商店之用,屋內外都須同時作裝修方能達到氣旺人聚賺錢的目的。

6.避開外在環境有沖煞的房子

雖然有沖煞可以藉由陽宅風水的方法巧妙的化解掉,但是不管任何的沖煞,多少還會對生意有不好的影響,不管是路沖、巷沖、角沖、門前有電線桿、煙囟、高壓電塔等,能避免最好都避免。

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台北市稅捐稽徵處9日首度召開研討會,討論如何課徵台北市的豪宅稅。與會者多贊成調高北市的房屋現值,尤其是建材、地段優良的豪宅,財政部政務次長張盛和表示,被課豪宅稅是光榮的事,但會根據多元標準評估,以求公平周延。

未來調高房屋稅應該不只北市豪宅,張盛和說,產官學研擬出一套適切的評定房屋現值方法後,不只能適用台北市,也可做為各縣市參考,大家一同朝租稅公平正義努力。

台北市昨天公告99年的土地現值,但房屋現值的評定沒那麼快。市稅處指出,類似研討會明年3、4月還會召開,訂出評定標準後,再送入99年北市不動產評價委員會審議。

張盛和出席研討會,他表示,應該會設個多元評定標準,包括建材、坪數大小和總價等,雖然住豪宅的是有錢人,可能不在乎被多課一點稅,但政府應兼顧公平正義。

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1997年香港房價泡沫修正,直到1999年止跌回穩。不過,2000年底全球景氣走弱,造成香港房價進一步下跌,到2003年才正式由谷底回升,當時港島中型私人住宅,每坪折算新台幣約55.5萬元,不到1997年143萬元的一半。

2003年香港房價之所以走揚,除了房價水準相較泡沫時期已經腰斬、跌無可跌之外,經濟開始復甦,也是支撐價格的因素。

但更關鍵的助力,應是當年6月香港與大陸簽訂CEPA,不僅扭轉香港產業外移的劣勢,更加鞏固了香港金融業成為亞洲區域中心的地位;隨著觀光、就業以及外來投資的成長,香港的樓市交投也愈來愈熱。

首先是,2004到2007年,每年6%至8%的高經濟成長,加強香港人買房子的能力與信心。2008年時,港島區中型住宅每坪單價已到新台幣132.8萬元,較2003年谷底上漲一倍多。

至於外圍區的新界,則由每坪36.8萬元飆漲到每坪67萬元、漲幅大約八成。不僅反映出CEPA簽訂後的房市榮景,也反映出中心區段價格水準「強者恆強」的走勢。

後CEPA時代的香港經濟及房市的榮景,也讓台灣對於ECFA寄予厚望。

台灣房市能否複製香港經驗,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,香港簽訂CEPA時,房市剛好處於景氣谷底階段,房價基期低,漲幅就格外明顯。

再者,簽署CEPA後,香港成為跨國企業進入中國大陸市場的跳板,不僅帶動當地辦公大樓租金上揚,也為住宅市場帶來購買力強的買方,加上香港資金進出容易,當地房市也成為國際資金偏好的投資標的,進而推升當地房價;可以說「國際化」才是香港房市榮景的關鍵。

至於所謂的「陸資」,香港則是在簽訂CEPA後三年,才明顯看到陸客買樓的身影出現,中間經過一段醞釀與磨合的時間。

蘇啟榮表示,兩岸開放題材在2008年選後,已先產生一波預期效應,加上現階段北市房價基期已高,因此ECFA簽訂後的影響,應該會是「先經濟、後房市」。

過程中,飯店、辦公大樓、店面等商業不動產,將比住宅產品先受惠,尤其是辦公、店舖的租金價格行情,在空置率減縮之下,勢必有上揚空間。而商務住宅、甚至豪宅市場,也有一定的買氣可期。至於北市辦公室的空置率及租金水準,將是衡量ECFA效應的絕佳指標。

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買房子除了挑地段,要選個安心舒適的家,安全管理不可少!許多管理嚴謹的「安心宅」,擁有投資抗跌、自住安心的特色,是值得消費者考慮的產品。不過,羊毛出在羊身上,通常具有獨立警衛管理出入口的房子,可能管理費也跟著看漲,建議購屋族量力而為,在安全與經濟間,選擇最適合自己的居家環境。

■ 觀察一高二少 挑選安全管理宅

  選購這類「安心宅」,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,大樓的管理良好與否,可以觀察大樓是否具有「一高二少」的條件。「所謂的一高,就是門禁嚴格,保全自律高!」徐佳馨表示,優質保全是門禁安全與訪客印象的第一步,好的保全除了不厭其煩的過濾訪客,並時時留意大樓動靜外,在工作態度上能達到不打瞌睡,對訪客不卑不亢,以及認真負責的要求,就是達到基本的標準。

  此外,「二少」的首要是「公設清潔,雜物堆少」,徐佳馨表示,大樓樓梯間、住戶門邊堆放私人雜物與否,是最能看出住戶自律與大樓管理的地方,此外,樓梯間與電梯是否有固定維護清潔,也是優質大樓基本要求;而「入住率高,積欠管理費少」。徐佳馨說,優質管理必須要有充足的經費作後援,因此,與管理費多寡息息相關的入住率,就成為管理費充足與否的重要參考指標。另外,也可以從公佈欄中觀察積欠管理費住戶多少看出一些管委會運作的端倪。

■ 精算管理費 安全無負擔

  住商不動產台中區經理賴萬表示,一般管理優良的社區大樓,由於管理嚴謹、門禁嚴格,對於公設的維護管理亦相當用心,因此居住品質較高自不在話下,多數社區型大樓的產品,以管理委員會運作是否正常良好,作為產品能否保值的主要因素。

  不過,現在不少號稱安全管理的「安心宅」,管理費動輒每坪70、80元以上起跳,就算坪數一般,以三十坪的小宅為例,每個月都要繳出兩千多元的額外支出,這對不少薪水階層來說,也是不小的負擔。相較之下,部分經濟實惠的國宅產品,每月只要數百元的管理費,成為不少精打細算購屋族的好選擇!因此,該如何選安心宅,最好先惦惦自己的荷包,不要讓管理費成為自己的沉重負擔。

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台灣國際認證不動產投資師(CCIM)協會10日公布調查,近十年抬北市都市更新事業計畫核定比率只有18.6%,更新完工比率僅4.1%,獲利出場則須等待六年以上,投資人如果不計成本搶進老公寓,恐將形成「都更泡沫化」危機。

CCIM協會根據北市都更處資料分析後,發現投資都市更新成功比率低,近十年台北市申請都更案件有462件,但核定實施僅86件,通過比重才兩成,這86案的基地面積以600坪至900坪最多,多數獲得的容積獎勵僅10%至20%。

CCIM協會指出,雖然常見都更後房價成長一倍的案例,由於投資時間過長,實際獲利可能不如想像來得大。

CCIM會員、高力國際不動產投資部協理蘇明俊說,都市更新案件的複雜度極高、整合時間長,加上需有專業人士與資金長期投入,一般投資人一窩蜂搶投資中古老公寓,更使原本都更平均需7.7年的時間,可能延長到十年以上。

蘇明俊換算,投資都市更新年內部報酬率(IRR)約9%至13%,屬中等報酬率。

依現有已完成並交屋的19案計算,一般投資人自投入購買都更屋參與分配到完工交屋,至少需要六年才有辦法出場;愈晚辦理的案件成功率愈低,即使獲利率高於銀行利息,風險也相對較高。

蘇明俊說,地主以為最後一個答應參與合建可以賺得最多,但時間是最大的成本,因為建商也會考量機會成本與合理利潤,若短期無法達成地主預期的房價,有時甚至會暫停開發,因此地主未必拖愈久愈賺。

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法國劇作家莫里埃曾言:「這是一座神奇的宮殿,藝術與之相配、裝飾與之相伴、大自然使之完美」。「熊都巴洛克」這棟巴洛克電梯豪墅社區,就是代表作。

「熊都巴洛克」專案經理陳百松指出,全棟外觀以千噸崗石手工打鑿,飛翼獅威震八方以王者之姿守護社區,連地板上都雕刻著路易十四太陽王家徽。聳立的天馬、翱翔的神鷹、壁龕等石雕構圖雕工精細,為高精密、高難度、高成本的經典建築。

陳百松表示,該案入口處的皇家禮賓噴泉廣場,令人彷彿到了英國的白金漢宮,而凡爾賽宮迎賓會館,彩繪穹頂、純鋼材鍛造的羅浮宮旋梯,手工打造的古典銅雕藝術大門,以及華麗的宮廷宴會大廳、處處令人驚豔,處處都可看到公司的用心。至於在植栽方面,更是熊都建設的專業。入口處兩棵150年歷史的緬梔,更是社區之寶。中庭為棕櫚科的植裁,高逾三層樓,具備休閒風的度假氛圍。「熊都巴洛克」個案,完全落實巴洛克建築精髓,天穹圓頂、羅馬柱、條窗、石雕、地下室彩繪壁畫,建築外觀的裝飾,造就出一種輕盈流暢的動態感,配合著精美絕倫的工藝技巧,給人一種金碧輝煌的震撼。踏入地下室車庫,映照著牆壁手繪壁畫,不管是薰衣草花圃、一望無際的麥田,彷彿嗅到了大自然的原野氣息,讓人驚奇。

另外就地段方面,基地位於台中市五權西路、三厝街口,近特三號道路,位於南屯交流道、中彰快速道路外環,5分鐘直達烏日高鐵站,一高、二高,中部國際機場近在咫尺,交通四通八達,南來北往,國內國外順暢便捷。

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