投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:201001 (66)

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銳豐建設公司在台中市七期重劃區推出「悅觀」大樓建案,禮聘美國貝爾高林國際團隊打造建築外觀、景觀設計,日本空間設計大師橋本夕紀夫為室內空間操刀,打造國際級名宅。

台中市府邀瑞士籍建築師韋伯所設計新市政中心、日本建築大師伊東豐雄設計大都會國家歌劇院,有了這兩位重量級建築大師加持,提高台中市在國際能見度,台中市建商也搶搭這股風潮,力邀國際建築團隊合作,引進國外建築新思維。

「悅觀」基地位於惠中路、市政北二路口,正對僑園飯店,規劃地下6樓、地上28樓,坪數為100坪、120坪、196坪,住家67戶、店4戶,每層樓規劃3戶,戶戶三面採光,客戶也有訂購合併戶,主力客層以台商居多。

銳豐建設總經理李明潭說,「悅觀」找全球前三大國際景觀設計公司的美國貝爾高林國際團隊打造外觀與景觀設計,空間設計則禮聘日本空間設計師橋本夕紀夫操刀。

「悅觀」一樓迎賓大廳挑高7米5,賓客在音樂LOUNGE可觀賞戶外水幕花園,地下室由橋本夕紀夫打造具現代簡約風格的第二門廳,仿若置身國外五星級飯店。

四樓公設有33米泳池,舒壓區、桑拿區、按摩區和瑜伽區,28樓室外是由貝爾高林國際團隊打造的空中花園,室內宴會大堂附設有米其林廚房,方便豪宅主人宴請賓客,一旁則是LOUNGE BAR,另有圓頂健身房、棋藝館。

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農曆年前交屋潮,除要面對房屋可能有部分瑕疵的糾紛之外,最糟糕的狀況就是交屋前、房子被法院查封、賣方人也跑了,買方辛苦錢被捲走,房仲業者表示,預防狀況只能做在前,最好找有成屋履約的房仲業者,萬一房子被查封,還有仲介業者可以一起商量。

■ 存履約保證戶 查封全額退還

  所謂的履約保證指的是買方把錢存到指定戶頭中,並非賣方私人戶頭,一直到過戶後、才能將該筆金額轉給賣方,對賣方比較不利的就是會晚拿到賣屋款項,萬一急著要用錢、很不方便,但對買方來說,履約保證就相當有保障,萬一在過戶前房子被查封了,之前繳的前款可以全數退回。

  中信房屋表示,房屋買賣交易流程通常區分為:簽約、用印、完稅、交屋四個階段,而「完稅」這個階段常是發生變數的重要關鍵點,一般代書都會為買方在過戶前嚴加把關,掌握完稅後的過戶時間點,若是沒有履約保證,只能請代書多關照。

■ 賣方落跑 進入債務協商

  住商不動產表示,萬一真的很倒楣,買賣交易是跟屋主自己成交,沒有透過仲介,在過戶前房子被查封、屋主捲款落跑,就只能進入債權人協商的機制。

  住商不動產指出,買方可以向法院查詢債權人是誰,開始協調債權人欠款多少,如果欠款比較少、或許可以協商過戶;若是超過價款,就要趕緊終止合約,向法院聲請參與債權人其他財產分配,但實務上來說難度很高。

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國泰房地產指數報告出爐,針對去年第四季全台新推個案市場,呈現「北熱南冷」的衰退反彈趨勢,較去年第三季明顯價量俱增,比前年同期更趨價穩量增。台北市每坪可能成交價為54.84萬元、台北縣為20.14萬元,價量皆較上一季明顯反彈;台中與台南高雄的可能成交價,較上一季跌幅約一成,分別是12.16萬與11.64萬元。

■ 股市+資金效應 預售市場轉趨積極

  去年第四季在股市持續回溫、資金效應等利多因素發酵之下,為房地產市場注入新的想像。由於預期好轉的心理因素、銷售率連續兩季維持高點,使得去年第四季全台新推個案規模從保守轉為積極,開價也維持在相對高點,成交量規模已經回到景氣高峰期的水準。

  不過政大地政系教授張金鶚提醒,去年第四季呈現衰退中的反轉結構,未來股市與整體經濟趨勢,將是影響大台北地區房市的主要因素,後續應關注預期心理是否能持續發酵,以及政策上的升息與游資管制的措施。

■ 大台北價量俱增 中南部價量背離

  在台北市,去年第四季新推個案的每坪開價約63.87萬元,可能成交價為54.84萬元,明顯較前一季價量俱增,由於成交價大幅上升、成交量規模也重新站上高峰期的水準,在新的一年是否仍有其他利多因素,才能在短期內再度價量走揚。

  台北縣部份,雖然比上一季價量俱增,但仍比前年同期價跌量增。去年第四季呈現盤整的反彈格局,推案規模、銷售率均為相對高點,成交規模為十四年來新高,每坪開價約24.06萬元,可能成交價為20.14萬元。

  至於台中都會地區均呈現價跌量增走勢,開價13.85萬元、可能成交價為12.16萬元,房價走跌、成交量的規模達到高峰期的六成,價量明顯背離。台南與高雄都會地區,較上一季價量俱縮,每坪開價為13.42萬元、可能成交價約11.64萬元,交易規模持續萎縮。

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國有財產局28日標地,首度出現國有地標售史上罕見的「雙地王」紀錄。

國產局昨天標出北市仁愛路二段、羅斯福路三段國有地,分以每坪679.08萬元、719.48萬元寫下國內住宅區與商業區新天價,反映資金追價力道強勁。

國產局昨天標售北市精華區18筆土地,吸引153封標單搶標,打破近兩年投標數紀錄,總計標脫十筆,標脫率55.6%。

其中,第一標仁愛路二段53號116.16坪土地,賴雪以底價的2.35倍、每坪679.08萬元得標,榮登全國最貴住宅區土地,也是國內容積單價最高土地;另外,羅斯福路三段87.12坪商業區土地,陳文鎮以每坪719.48萬元得標,也創下商業區新高價。

信義屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,股市近來跌多漲少,國產局昨天標售多筆精華區土地的結果,被視為今年房市景氣的前哨戰,從標價再創新高來看,顯示市場追價力道強勁,反映當前市場資金行情威力十足。

2007年5月國泰建設曾以每坪381.7萬元取得仁愛路二段314.9坪土地,後來推出「仁愛築綠」案;去年7月,安家國際以每坪462.8萬元,總計10.39億元高價,取得仁愛路一段近杭州南路的土地,當時創下住宅區土地新高價。不過,相隔不到三年,昨天賴雪以每坪679.08萬元標下附近的土地,漲幅超過七成。

永慶房屋代銷處副總吳金銘說,第一標仁愛路與臨沂街口土地,未來推案價格每坪上看170萬至200萬元。皇翔也用每坪335萬元標下其中一筆位在臨沂街的土地,若以土地單價推估,皇翔日後推案每坪單價要上看150萬元才有合理利潤。

第三標位於羅斯福路三段上的87.12坪的商三土地,鄰近捷運台電大樓站,附近還有台大商圈與公館商圈,商業活動密集,也吸引25封標單搶標,宏普建設、翔譽建設、基泰建設、廣朋建設等建商均參與投標,最後由陳文鎮以6.27億元得標,土地單價為719.48萬元,擠下遠雄建設取得信義區A1的698.17萬元,成為公開標售土地第一高價。

國泰房價指數昨天也出爐,台北縣房地產指數相較上一季為「價量俱增」的結構,推案連續四季相對保守,卻重新站上相對高點;銷售率連兩季達到長期新高,成交量更創14年來新高。

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薪水原地踏步、各項統計都警告內需仍冷,但台北市的土地標售價格之高,屢屢跌破業者眼鏡。一地難求、整合卡位或炒熱市場等動機,支撐台北「一塊地抵南部一間厝」的高貴地價。

土地特點是不可移動、不能無中生有、也無法替代。儘管過了淡水河,土地供給量龐大,但台北市面積有限,菁華地段土地一地難求,業界搶破頭,根本看不見淡水河對岸的其他地點。

上市櫃建商年年有財報壓力,推案不能間斷。目前大面積國有地暫停釋出,都市更新釋出的用地緩不濟急,市場上只要有尚稱方正的基地要賣,在僧多粥少的搶地聲中,很容易拱出天價。

大建商要搶地,小建商要卡位。尤其近年來風行都市更新獎勵,已在整合土地的區塊,連周邊零星土地,也很容易飆出高價。一些財力有限的建商專挑這種大建商看不上眼的小基地,以幾千萬元的小錢養著一塊小土地,就等未來附近有人整合大土地,只要位子搶得好,小土地再高價也有人接手。

若整合不成功,小建商也可自行推案。明星地段話題多,不擔心沒有買盤。利之所趨,近年來許多標地案,連散戶也開始群聚進場。

另一股推動地價狂飆的因素,來自國內的金控集團。近年來的高價地得主,很多都是滿手現金的壽險業者,國泰人壽是全台灣最大的地主,新光人壽是內湖科技園區的地王,富邦買商用不動產一路買到中部都不手軟。

對於壽險業來說,拋出幾十億元買地,在市場上創造一個驚嘆號,可以帶動土地市場價格高漲,手中資產也跟著漲價。短期間高地價不一定有賺頭,但土地總會隨市場交易增溫,不用等陸資登陸,大地主間的金錢遊戲,已讓台灣本島的土地市場幾近沸騰。

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縣市合併改制後,核課地價稅的累進起點地價將因而變動,造成有些人要多繳些地價稅,有些人會少繳。台中市長胡志強與台中縣長黃仲生昨(28)日決議,為被加稅者請命,邀集其他合併改制縣市,共同建請財政部,准予減徵因合併而增加的地價稅額至民國102年。

財政部昨天指出,現行法規沒有因應縣市合併導致地價稅負增加的減徵依據,能否減徵需視地方政府實際提出的建議再決定。

台中縣、市地方稅務局指出,目前台中市累進起點地價為282萬元,台中縣為102.2萬元,預估合併後累進起點地價為153萬元。

縣市合併後,原台中市土地持有人適用的累進起點地價較原來低,導致稅額增加;原台中縣土地持有人恰相反,適用的累進起點地價較原來高,稅額減少。而原在兩縣市分別持有土地的所有權人,兩張稅單合併後,整合歸戶為一張,其課稅地價總額將隨之提升,地價稅額也將大幅提高。

財政部認為,若要求稅負不能增加,那麼合併後地價下跌的土地所有人,也不應減稅。

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國家美術博物院近日確定將落腳台中沙鹿「文四」用地,為近來快速發燒的市縣合併房市議題,再添增溫柴火。建商看好市縣交界地帶買氣可望逐步凝聚,紛紛進場推案,沙鹿第1季即有5個透天住宅開案,中科一帶也成建商搶進地區。

「文四」為文教專用地,位於台中縣沙鹿鎮中棲路旁,屬大肚山區。根據文建會初步規劃,文建會將利用目前剩餘的40 多公頃土地,興建國家美術博物院,初估投入經費上百億元,打造為縣市合併後,大台中的國際亮點之一。

區域房仲業表示,當地位處台中縣市交界,附近有靜宜、弘光兩所大學,且鄰近東海商圈,原本即具相當生活機能。區域交通也方便,除沙鹿、龍井交流道外,透過中彰快速道路、即將開通的特三號道路,更可將中科、台中市區、清泉崗機場、台中港以至高鐵連成一氣。

去年台中縣市確定合併升格後,業界即多認為,除了台中市區外,這一帶會是主要的房市受惠區。在國美院確定落腳此區後,雖然仍在規劃階段,一般預料會讓縣市合併房市議題加速發酵,吸納更多購屋人目光。

成屋市場已有相當反應,台灣房屋近來便發現很多苗栗、彰化等中部地區民眾到大台中看屋,以一月而言,店頭帶看情況較12月增加約二成之多。這個地區由於房價還在相對低點,是外縣市民眾主要看屋區之一。

在推案方面,根據統計,包括富宇、巨匠、臻品、久樘建設等都在第一季在沙鹿推出透天產品,總價則在800~2000萬元之間,從從總價帶可看出建商多鎖定中上階層。

跨越台中縣市的中科特區目前則已是台中一大推案熱區,指標個案包括「天瀚」、「世紀凱悅」、「如來」、「世界觀」、「可觀」等。信義房屋中科店表示,中科特區目前一般大樓成交行情每坪多在14到18萬元之間,相對低點,在縣市合併議題發酵下,從元旦以來看屋量約增加2~3成。

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北市土地價格開年後又展開新一波狂飆,但房屋市場則因價高出現盤整。房仲業統計元月份六大都會房市交易情況,北市、北縣價量均微幅下修,高雄市也在連續多月價格上揚後,元月呈現價量回跌。

國有財產局昨天標售今年第一批國有地,住宅、商用土地均創新紀錄,資金瘋狂追逐土地,不過,在房屋市場則出現收手觀望情勢。台灣房屋統計,北市1月平均房價44.8萬/坪,較去年12月下跌0.4%,交易量亦減少8.5%;北縣1月平均房價為23.6萬/坪,較去年12月微幅下跌1.26%,交易量也減少3.6%。桃園、新竹及台中則依舊有不錯動能,桃園地區交易量較上月增加4%,價格維持平盤;新竹及台中則都是價漲量增。

台灣房屋不動產研室副理江怡慧分析,大台北房市開春出現回檔,一來是因為季節因素,農曆年前雖是購屋旺季,但因交屋時間需要1個月至1個半月,因此民眾購屋時間點多集中在去年12月,1月已到旺季尾聲。

土地價格屢創新高,房市交易量卻從去年7、8月達到高點後,呈現下修走勢,房地產業者表示,現在土地市場和房市也出現脫勾現象,土地是財團、實力雄厚投資客用來長期「囤積」、「卡位」,已無法直接反映中短期房價趨勢。

對於昨天新出爐的兩個地王,業者也多認為卡位意味太濃,不是正常價格,民眾不能依過往經驗,反推未來房價。

太平洋資產公司總經理張欣民表示,現在土地市場和以往已大不相同,過去是用成本觀念來競標,現在則多為策略運用。財團是以「庫存」方式來出價,著眼於非常長期的增值。投資客則多站在「卡位」角度,目的是要獅子大開口。

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精湛建設公司在台中清新溫泉會館旁推出的頂級豪華別墅社區「台中會」全新入住,業者規劃30棟獨棟別墅,每戶地坪160坪到350坪,光客廳佔地20坪,展現豪宅客的巨闊生活尺度。

精湛建設董事長陳志聲看好大肚山麓擁有超大坪數生活空間、無可取代的視野景觀,在台中市近郊的清新溫泉會館旁推出「台中會」,基地逾6000多坪,規劃30戶,住戶完成交屋,陸續入住,並且成立管委會。

陳志聲說,從「台中會」別墅區建案銷售看來,地坪150坪至350坪別墅,以逾200坪的別墅銷售速度最快,足見頂級客對超大豪墅的需求,精湛建設在「台中會」旁推出二期,基地5400坪,規劃23戶,尺度更大,地坪230坪到250坪,目前已銷售7戶,其中2人一次買2戶。

走進「台中會」別墅社區,迎面而來是佔地120坪、樓高三樓的迎賓會館,一樓是挑高迎賓大廳、二樓是交誼廳,三樓是休閒空間,是豪墅主人接待賓客的空間。

「台中會」別墅每戶規劃地下一樓、地上三樓的獨棟別墅,每戶地坪150坪至350坪,建坪230坪至450坪,一樓室內46坪,其中客廳佔地20坪,坐在客廳就可歡賞室外90坪花園。

二樓是二間獨立、有陽台套房,三樓為主臥室,地下室有採光天井,設置五個長6.5米停車位,一旁30坪休閒室。

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一名無殼蝸牛投書市府,發出住台中廿年,還買不起房子的怒吼!市長胡志強想和房產業研議提供優惠購屋,也釋出屋齡十多年、一戶一百多萬的平價住宅;台中市建投公會理事長賴源釗建議,可先從一坪六、七萬中古屋入手,銀行貸款利息低,脫離無殼蝸牛非夢事。
 「薪水沒漲,一睜開眼,卻什麼都在漲,離買房子的夢想愈來愈遠了!」一位民眾投書市長信箱,指奶粉錢、教育費、生活費,眼睛一睜開都要錢,地價房價卻是漲漲漲,居住在台中市廿年以上,仍未有自己房子的市民,希望市府對購屋者有特別優惠。

 市長信箱 無殼蝸牛怒吼

 台中市建築開發公會理事長賴源釗,聽到在台中市住了廿年的薪水族,抱怨買不起房子,反問「房子有這麼貴嗎?」如果一直想買七期豪宅,一般人當然買不起,但首購族買中古屋,也有一坪七、八萬行情,如果信用好,利用銀行低利貸款,住者有其屋不是難事。

 胡志強想研議,房地產業者能否提供優惠房價,或請銀行降低貸款利息;市府都發處長黃崇典表示,和地產業者商談降價或優惠,可能的結果是政府要補貼經費,但如果縣市合併後財源有改善,補助購屋才較有可能。

 「大台中快升格了,除了買台中市的房子,無殼蝸牛也能考慮買台中縣大里、太平或大雅地區,中古屋行情不會比租屋貴。」建築開發公會秘書長李中建議,無殼蝸牛不一定要買全新房子,買二手屋減輕房貸壓力。

 首購族 不妨鎖定中古屋

 房地產業者強調,房市是自由市場,近年來地價和建築成本都漲價,不能讓房地產業者降價銷售,而且今年台中市的推案量也是一千五百多億,不管是成屋和預售屋,選擇空間都很大。

 經發處表示,目前台中市仍有九戶國宅,其中在大坑地區,還有三戶屋齡十多年的平價住宅,一戶才約一百多萬,分期付款應不致造成太大壓力。

 財政處長林顯傾說,所有的補助都是中央統一辦理,除非有特例,也有特殊財源,否則應是全國一體適用,台中市不可能另外提供購屋補助。

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豪宅、一般房地產稅負最快101 年同步齊漲,包括房屋稅、地價稅都要上調,百坪以上豪宅另外再加課奢侈稅。調增不動產稅負三管齊下,估計一年國庫稅收可增百億元。

財政部強調,政府將加重對不動產持有稅捐課稅的政策,對大地主、豪宅、免稅農地興建豪宅、小套房持有者影響較大,一般中產階級影響有限。以豪宅為例,地價稅、房屋稅與奢侈稅三稅齊課的結果,稅負將較現行增加逾三倍。以台北市宏盛帝寶為例,目前一戶市價約2億元,平均面積200坪,房屋稅一年僅15萬元,未來可能達到50萬元。

不只豪宅交易市場熱絡、房價屢攀新高引起政府注意,國內一般房地產持有稅負課稅稅基長期偏低,造成不動產稅負無法與房價漲幅相比的現象,也使政府考慮要加重對持有不動產群族,加重課徵房屋及地價稅以反映市價。

根據規劃,現行地價稅累進稅率為1.5%到5.5%,調整後提高為1.7%至6.5%,總計受影響較大的土地約3%,多數都是大坪數土地與豪宅,其餘97%的土地稅負影響有限。

財政部評估,今(99)年因景氣開始回溫,但要回到金融海嘯前的水準,仍有一段距離,今年內不會調高房地產稅負,但已做好準備,計畫最快明(100)、後(101)年將對不動產持有人加稅。不過,高層官員強調:「加稅前提必須是景氣完全恢復才會實施。」

根據財政部委託學者研擬的最新課稅方案,豪宅奢侈稅將採二種課徵方式,一是在房屋及地價稅上加徵50%到200%的加成稅,以面積100坪的房屋為例,加徵200%的地價及房屋稅後,稅收增加4,500萬元。豪宅是以屋齡十年以下、一定坪數以上為課稅對象,分年課稅;另一種豪宅課徵方式是對新屋一次課徵,符合豪宅條件者,僅在契稅上加重課稅。

豪宅以外,全國700餘萬戶房屋,除自用住宅的房屋稅維持1.2%不變之外,營業用房屋及醫院、診所等執行業務者使用的房屋稅下限稅率都要上調,營業用房屋最低按3%課稅,將調高為4%;醫院等非住家非營業用房屋下限稅率則自1.5%調高為2%,估計可增加房屋稅80餘億元。

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最近,交通部為避免捷運財政窟窿,日前評估公共運輸使用率後先後退回八條輕軌及捷運計畫,包括基隆輕軌、淡海新市鎮輕軌、竹竹苗輕軌、台南縣市輕軌、高雄學園輕軌(含燕巢輕軌)、中運量捷運的桃園機場捷運綠線、高捷北延及中捷藍線等,讓不少搶進的民眾當場傻眼,當初沿著重大建設買屋,沒想到重大建設卻不興建了,這種「意外驚嚇」要如何避免,萬一不幸遇到了,要如何排解呢?

■ 計畫常變化 人多才安心

  中信房屋表示,沿著重大工程買房子,最怕就是計畫突然喊卡,但如果等到動工的時候再進場,價格往往已經高到嚇人,對於想要賺價差的投資客來說,房價漲幅最重要的還是要看人口。一個區域的人口如果已經到了一定的程度,即使重大建設忽然喊卡,房價也因為買盤穩定而具有抗性,不至於出現非理性大跌。

■ 等待或出售 決定要冷靜

  住商不動產建議,如果不幸真的遇到了這種重大建設忽然喊卡的情況,千萬不要急著馬上做決定。因為在政策忽然喊停的當下,必然是賣方最不利的時刻,因此,如果買進了這樣的住宅,請先冷靜下來,不要急著做決定,如果要拋售,等待風聲過去,比較有機會獲得較佳的價格。

  不過,房仲業者也建議,買潛力區的時候,千萬不要選擇建案過多的區域,到時萬一建設喊停,先進場的買家真的是欲哭無淚。

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台中七期新市政特區地價與房價已來到歷史新高,但各棟大樓交易表現相去甚遠,高低差價高達2倍!。目前有些建商大力開發七期南側,文心森林公園成為新「嬌點」,公園內的圓滿劇場更成為市府舉辦大型活動最佳地點,吸引喜愛運動、注重無敵景觀的自用型豪宅客層,可享受黎明生活圈的便利生活,買樓賺增值也賺到健康。

■ 綠地多、住宅少 360度景觀佳

  新市政中心的歌劇院周邊房價最高,作容積移轉樓層加高收藏級數的豪宅一棟接一棟,陽光權與景觀角度多少會被隔壁棟或前後棟波及,兩大百貨外加9月後市府遷入帶動上萬辦公洽公人潮,未來歌劇院再啟用,交通打結是預料中事。除此之外,採買機能脆弱須依賴較遠的五期或逢甲商圈,為此區塊最大弱點。

  靠山吃山、靠公園吃公園,銷售豪宅的業者劉建宏表示,七期南側住宅賣點就是「公園景觀+生活機能強」,尤其森林公園周邊,較七期其他土地相對便宜一點,南側大樓密度不多,環境清幽建360度景觀住宅最合適,賣相好買氣不俗。

■ 黎明商圈好便利 赴高鐵站僅10分鐘

  七期南側仲介業者分析指出,有人消遣七期生活不方便之說,七期有錢人住雲端不食人間煙火?當然不是!七期住戶的日常生活採買、加油、繳水電費、小孩上學補習在在都需要商圈支援。台中建投公會市場資訊調委會主委鍾尹堂曾經表示,公益路已成為台中市區最美最熱鬧的生活道路。

  七期南側日常生活採買靠黎明商圈補給,黎明商圈逐漸擴大,圈內的公益路、惠中路、黎明路、河南路、向上路等主要道路有豐富多元的商店、超市、餐飲、加油站、銀行、郵局、醫院、補習班與7所中小學校。

  七期南側行政區屬於南屯,此區交通四通八達,有文心路捷運綠線、中山高、環中路、中彰快速道、特三號道,上中彰快速道開到高鐵站也只需十分鐘。七期南側有黎明商圈的優質生活機能與便利的交通網絡雙雙加持,終於造就南側成為愈來愈強的豪宅新興板塊。

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2010最大利多就是陸資來台,而店面是繼商辦大樓之後,下一個火紅的產品。在低利環境之下,雖然目前投報率只有2~3%,但仍有許多投資者搶進,房仲業者表示,主要原因是看好長期增值報酬,勝於短期租金收益。

■ 七大商圈先受惠 捷運站邊最看好

  台灣房屋首席總經理彭培業指出,開放陸資購置台灣不動產的潮流勢不可擋,北市信義計畫區、信義敦南、民生敦北、南京松江、南京復興、中山北二段,及內科廠辦區等七大辦公商圈將首先受惠。

  雖然北市各大辦公商圈的空置率仍有7%~13%的水平,但賣方和房東對陸資來台購置、承租商用不動產充滿信心,陸資對台灣不動產的貢獻,將從「旅遊需求」提升為「住辦需求」,受惠的標的也從飯店、辦公大樓,逐漸擴散到周邊的「店面」。彭培業指出,商圈內臨捷運站的店面產品,未來將有5成漲幅空間。

■ 錢進店面口袋深 養屋準備不可免

  錢進店面看似風光,不過,住商不動產企劃研究室也提醒,購買店面時最少要準備5成以上自備款。現階段最好以長期投資為考量,做好5年以上時間養屋的心理準備,等待房價上揚,這段期間則可以租金來補貼貸款利息。如果預算有限,也不一定前進一級商圈的大面寬產品,多費點心思找尋店面潛力區,仍有機會賺進大把鈔票。

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距交地日期一天天迫近,轟轟作響的怪手擾人清夢忙著施工,徹底整理台中最大的自辦市地重劃區,位於南屯黎明新村南北方向的單元2黎明自辦市地重劃區(以下簡稱單元2)已經整出輪廓,面積186公頃,其中住宅區佔98公頃,範圍大約北起至七期西側市政路、東至南側的河南路,中間以黎明新村為中心接上東面的黎明商圈,最南連接上永春自辦重劃區單元3的大墩11街,將來可塑造成為低密度、以別墅為主力的高級住宅區。

■ 業界眼中的綠寶石 可開發高級別墅區

  根據單元2規劃,七期西側的龍門路將往南延伸到黎明新村西側,公益路將往西延伸到黎明新村南側,整個七期南側、西側將與單元2徹底匯整。土地開發專家眼中的單元2是「綠寶石」,價值遠勝過已經推案中的逢甲「12期金條特區」,這個「綠寶石」好比由七期南側再衍生的區塊,低密度開發將來行情會超過12期!

  七期土地開發的專家張漢聲表示,七期南側土地單坪50~80萬元比新市政特區便宜很多,與最貴的區段比價約只1/3~1/4,南側的低密度環境很好、交通便捷、生活機能強、文教公園綠地多,蓋大樓棟距夠深視野佳,若蓋別墅小環境清幽,在在都能吸引高級住宅客層,等南側發展一段時間後,單元2土地因有南側類似特優條件,將繼南側優勢可塑造成高品質別墅社區。

■ 七期南側人氣匯聚 後勢銳不可擋

  同屬南屯區的七期南側、八期與單元2、3、4重劃區有三多優點,人口多,交通動線多,綠地多。藉著整體開發計畫單元2、3、4將快速與精華區的七期南側、八期一起整合,此區域人口穩定成長、建物新穎,發展勢頭銳不可擋。

  「時代圓滿」代銷業者劉建弘說,七期南側文心森林周邊地段無可取代,南側生活便利、各大樓棟距夠遠、綠線捷運站都是此區高級住宅的賣點,品質優的大坪數新樓開價行情甚至已逼近新市政特區個案。南屯仲介業者表示,南屯單元2、3、4精華區因近交流道與高鐵展現交通優勢。單元2位居南屯精華區之中心,緊鄰七期南側與西側精華地,地點優簡直就是「肉中肉」,前景看好。

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在台北市買房出租當起包租公、包租婆,表面上看起來似乎很風光,實際上卻是虧大了!根據房仲業者統計,去年全台六大都會住宅的租金投報率,台北市的平均投報率僅3.21%,必須持有31年才能回本;房價一向偏低的高雄市,在租金投報率的表現扳回一城,投報率高達7.18%,回本時間縮短至14年。

■ 高雄低房價 租金投報率冠全台

  計算租金投報率很簡單,把一年十二個月的租金總額當分子,購屋成本總價當分母,兩者相除所得的數字愈大,就表示租金投報率愈高;反之,數字愈小,租金投報率愈低。舉例而言,小王花了300萬買一間套房出租,每月租金所得為一萬元,合計一年租金收入12萬元,由此推算租金投報率為百分之四。

  根據台灣房屋統計,去年六大都會住宅的平均租金投報率,由高而低依序是:高雄市(7.18%)、台中市(6.31%)、新竹縣市(6.22%)、桃園縣(5.61%)、台北縣(3.53)、台北市(3.21)。高雄每月每坪的平均租金為551元,平均房價每坪為9.2萬元,因此租金投報率全台稱雄,回本時間僅14年;相反地,台北市的平均租金1,213元,平均房價卻高達45.3萬元,不但投報率偏低,還得等候31年才能回本,台北市的包租公、包租婆,其實不如想像的風光。

■ 北市增值潛力大 去年房價漲2成5

  不過並非所有包租公、包租婆,買屋出租僅為了區區數千、數萬元的租金,不少房市投資客看中的是房價漲幅。以台中為例,去年房價漲幅一成六;台北縣漲幅兩成二;至於台北市,租金投報率雖低,但是房價卻在一年之內,平均漲幅高達兩成五,也就是說,總價1,000萬的房子,僅時隔一年,飆漲至1,250萬元。

  台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊明白表示,多數人競逐的房市熱區,雖然房價高、租金投報率低,但資本利得,也就是所謂的增值潛力較大;反觀,較少人競逐的冷門地區,由於房價成本低,促使租金投報率高,但是較無增值潛力可期。

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房價連年起漲,許多人已經忘掉「房價有漲必有跌」的道理,特別是台北縣市的購屋人,這五年買房子的人幾乎都是賺錢的,不過隨著台灣房地產市場變化越趨快速,未來萬一遇到像是「金融海嘯」般的經濟衝擊,房價應聲倒地,買屋人要如何應對呢?

■ 房市長期看好 避開NG案例

  信義房屋表示,綜觀台灣房地產市場過去30年來的發展,從整體市場看來,房價趨勢是往上的,因此,就算遇到房價下跌,選對房子的購屋人也不用太擔心。

  一般來說,生活機能不便利,區域沒有學校、公園、市場等生活所需要的場合,都可能因此不受歡迎。另外鄰近嫌惡設施,如焚化爐、加油站、墳地等地的房屋,無論外在房價怎麼漲,就是漲不起來。

  此外,本身有缺陷的房屋也是漲不大動,除了凶宅、海砂、輻射等房屋致命的缺點外,房屋本身格局不方正,讓入住者很難規劃,或是採光、通風不良的狀況,往往降低承接買盤的意願,因此都可能造成房子成為房市多頭時的孤兒。

■ 先想下一手 買屋穩穩賺

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,台灣的房地產在起漲時有北快於南、好上加好(好區域漲更快)的特色,如果想要避免自己的房子不賺錢,在購屋之前就必須要先想到「下一個買家在哪裡?」。  以承接買盤的心態來客觀考慮房子的價值,並且多關心地方是否有重大工程議題可作為房價的起漲的動能,藉著同時對大環境與小區域的觀察,相信購屋者更容易買到一間總有一天等到賺錢的好房子。

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這兩年大手筆在精華地帶獵地、獵樓的保險業者,其實也很擔心台灣房地產有泡沫化危機。一家壽險公司高層昨天表示,台北市很多區域的中古屋,已喊到一坪80萬元,貴到大家根本沒有能力負擔,「連中古屋都有這種房價,真讓人心驚膽戰,擔心房地產會泡沫化」。

房價飆高,壽險業自己就是大炒手之一,去年許多壽險公司開賣大樓、土地,再由其他壽險業買進,因而炒高房地產;沒想到,現在連壽險公司都擔心房價太高,有泡沫化風險。

中國人壽高層主管昨天說,連台北市中古屋都衝上一坪80萬元,實在離譜,這種房價連他都無法負擔,但政府對房地產泡沫化問題,至今沒有拿出完整對策。

他還表示,台灣商辦大樓只有特定地區在上漲,因此商辦的行情還可以控制;但一般住宅的房價已經高得太離譜,幾乎快失控,政府應該要特別小心因應。

宏泰人壽董事長周國端昨天也表示,台灣個人所得,長年沒有成長,但住宅價格近幾年飆漲快速,兩邊成長曲線不太對稱,的確需要注意;近年來,部分壽險也會買地,再與建商合作開發住宅區,但周國端表示,宏泰會專注投資商業辦公大樓,不會投資高級住宅或豪宅。

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回顧牛年房市的發展,或許是台灣受金融海嘯衝擊較小,加上位居亞洲市場,及兩岸政策開放的優勢,台灣房市普遍回春,其中台北縣市幾乎回升到去年總統選後階段的價位,堪稱台灣近年房市的高點。牛年房市歷經由谷底逆轉而上的走勢,展望虎年,在MOU、ECFA的加持下,陸資來台將帶動個人資金投入,預估房市將在穩定中有成長的空間。在這樣的狀況下,錢進房市投資的台灣民眾,究竟應該如何面對明年的市場?

■ 審視投資性格 留意升息壓力

  永慶房屋總經理葉凌棋指出,投資型的客戶,現在應審視手中持有的資金,評估自己的投資性格,勤做功課以掌握區域行情。現在雖然是投資、置產的好時機,但還是提醒投資人要量力而為,「要有升息的準備,以房貸利率可能調升到三.五%的思考,以貸款升息來預估自己的還款能力。」他說,過去數十年來,房市雖然起起落落,但總體而言,成長曲線卻不斷向上攀升,若以長期持有來看,房地產都是增值的。唯一的警訊是,當定存利率快速拉升到三%,租金報酬率可能低於定存利率,造成房市遲緩,但發生的機率微乎其微,因此低利率環境將維持一段時間,而房市將在穩定環境中以中速復甦。

■ 商用需求擴增 商辦價量回溫

  信義房屋商仲部何偉宏協理表示,走出金融海嘯後,商用不動產的千億交易規模將會重現。受惠於亞太地區景氣率先復甦,加上危機入市的投資思維和逐步轉佳的投資環境,店面、辦公室等商用產品的交易將會更熱絡。此外,過去被低估的商用不動產價格,將隨著兩岸題材增溫,商用行情逐步追上住宅行情的現象。

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公寓公設比低,相對室內使用空間大,而且價格也比大樓產品低廉,是許多人省錢購屋的選擇之一,不過房仲業者提醒購屋民眾,老舊公寓的公設登記方式不同,小心室內坪數因此縮水。

■ 登記方式不同 小公設變主建物

  過去曾發生一起公寓購屋案例,有人買了一棟老舊公寓,沒想到入住後發覺室內面積不夠大,調查才發現,原來樓梯間跟電梯間,也被登記在主建物面積中了, 21世紀不動產法務副理邱創智表示,這是因為登記法規不同所導致的原因。

  邱創智表示,民眾常認為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積,不過事實上二、三十年前的老舊房屋,依當時法令,各層「電梯間」及「樓梯間」是可以併入主建物面積(層次面積)登記的,所以當時建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法。

■ 補登陽台 房屋可增值

  邱創智表示,除了電梯間與樓梯間登記方式不同之外,20~30年老舊公寓的陽台則是不列入建築面積的,不過隨著法令改變,目前大樓將陽台登記成附屬建物成為建物總面積的一部分,而且也會計算價格。

  所以如果有陽台卻沒有登記的老公寓,等於白白損失好幾坪的面積價格,因此,擁有這類房屋的民眾最好辦理陽台補登,出售面積就多好幾坪,若是在精華區,說不定可為房價增加數十萬至數百萬不等。

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