投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:201002 (30)

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根據統計,今年原本農曆新年前淡季不淡,全台中古房市交易量改寫5年新高;其中高雄市與台北縣的成長率分居冠亞軍。

建商還指出,加上今年9天的春節假期全台建案銷售合計近百億元,市場已看好接下來的329檔期,房地產市場可望再創高峰。

每年農曆年前一個月,因來不及趕在過年前搬新家,中古屋市場成交件數往往不增反減;但住商不動產統計全台加盟店成交件數後發現,今年的年前成交量,創下5年來交易量同期新高,其中高雄市與台北縣的成長率分居冠亞軍。

住商不動產研究室主任徐佳馨指出,成交量增加除了延續牛年房市大好外,拜部分產業回春之賜,許多上班族因擔心未來追不上房價,在一掃無薪假與裁員陰霾後,已積極進場置產,成為這一波段的重要生力軍。

而今年長達9天的長假,也讓建案開出長紅。以遠雄集團為例,9天共賣出近19億元,平均每天銷售量破2億元,改寫了96年7天內賣6億元的好成績,創下歷史新高。

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「地段、地段、地段」不僅是房地產投資的不二法則,也是台灣豪宅客戶購屋的首要考量。根據房仲業者的研究顯示,「地點好」是豪宅客戶購屋公認的首選要件,如陽明山、信義計劃區以及敦化南路、仁愛路等等,都是富商名流的最愛。同時,好的地點以投資角度來看,增值性高,房價也不易下跌。

■ 台灣客重產品 大陸客愛名氣

  信義房屋表示,台灣豪宅客戶重視「產品力」,不只是看得到的建案設計,還有看不到的內涵。現在的豪宅基本上都得具備SRC(鋼骨結構)、制震、保全、防火、三進門廳(警衛、大廳、住戶身分辨別系統)等條件,若有先進的防洪災設備、防毒 (一氧化碳中毒)設備,更受台灣豪宅客青睞。

  而大陸豪宅客戶想買的都是知名度頗高的豪宅,因為在台灣擁有一棟聞名兩岸的豪宅,是代表華人商界領袖身份地位的象徵,因此善於炒作高知名度的豪宅出線機率最高。

■ 神秘才有意義 價格不是問題

  豪宅客戶購屋最後考慮的才是「價格是否漂亮、合理」,這與一般購屋者「先衡量預算,再決定購屋區域的購屋思維有很大的不同」。總括來說,豪宅客戶多半十分注重「低調、隱密」,尤其對影藝界人士而言,住家的地點最好是鬧中取靜,離市區有點遠又不太遠!

  因此購屋選擇,傾向挑選「有點知名度,但能保持神秘低調者」,畢竟屬於金字塔頂端的客戶層沒人希望被狗仔隊跟蹤,而打擾到私生活!



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小老百姓一輩子可能買不起的上億豪宅,隨著資金行情而交易熱絡,過去只有北部富豪獨熱的豪宅,這幾年中南部也開始發燒,總價上億元的新建豪宅紛紛熱銷。不過房仲業者也表示,同樣買豪宅,南北的豪宅客喜好卻是大不相同。

■ 北愛樓高氣派足 南重透天好風光

  信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮表示,南北居住偏好上的差異,由外而內以同心圓方式分析,可從城鄉發展、價值觀以及安全要求等三大原因來探究。北中南三區由於條件不同,興建的豪宅也大不相同。

  台北由於精華地少,多以大樓形式興建,台中七期基於低密度開發原則,除了大樓式豪宅外,更有透天產品供選擇。而高雄豪宅多依愛河邊逐畔而居,大樓式豪宅更能飽覽愛河風光,也因此受到歡迎。整體來說,北部人偏愛高樓的集合式豪宅,而南部人則偏好透天型的豪宅!儘管南北豪宅客喜好的豪宅類型不同,但皆有一個共通性,那就是安全至上。

■ 豪宅區位移轉 月暈效應帶房價

  住商不動產表示,綜觀台北、台中、高雄三地豪宅,可以發現,如台北早期的敦南、仁愛區塊,到如今的信義、大直區塊,而台中七期、高雄愛河畔的知名豪宅,更成為都會金字塔頂端客戶鎖定的對象。由於豪宅客的要求門檻高,建商可以選擇的區域有限,豪宅自然形成區塊。有趣的是,這些豪宅並不會因為形成區塊而拉低價格,反而因為群聚效應,形成所謂的豪宅區,像月暈一樣連帶拉抬周邊房價。

  不過,如果買在台北市,因為豪宅稅即將上路,依照地段率來看,會有不少地段存在不合理的情況,台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示,北市商圈及交通發展,早已由西區移轉至東區,甚至往信義、內湖及南港一帶發展,北市最高路段率卻集中在西門町、東區SOGO商圈,如何避免買到假豪宅又被貴到,這是想要購屋人所需要注意的。

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台北市房價居高不下,許多單身貴族或是小夫妻很可能就打算選擇小坪數住家做為一生的住所或是初成家的第一棟房子,不過房仲業者表示,通常小宅產品公設比也會比一般2~4房的產品要來的稍高,購屋前要看清楚。

■ 扣除公設面積 實際坪數有限

  房仲業者表示,小宅產品的戶數較多,相對公共空間也會增加,導致公設比增加,總價雖低但是很可能單價較高,而實際可使用的室內空間較少,購屋族購屋前最好仔細計算實際時使用空間。

  也就是戶數多的緣故,再加上坪數不大導致空間受限,所以往往小宅產品的零碎空間,也會比一般的3房產品多,房仲業者建議購屋族,除了購買小宅產品除了要注意生活與交通機能之外,室內的格局規劃也很重要。

■ 注意採光 留意管理方式

  坪數小也會影響到房子的採光,部分小宅產品只有單面採光,所以最好了解房屋座向,若是預售屋的話,更要注意開窗面有無被其他大樓遮蔽的問題,避免未來轉手或是出租時影響價格。

  另外,小宅產品戶數規劃多,入住門檻也低,所以管理更顯重要,建議購買優質管理的建案;另外,小宅產品貸款限制較多,尋求機能完善的好地段,貸款成數才會比較高。

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北台灣房市今年329檔期推案爆量,業界因房市回春大感振奮,但學界從市場供需原則的角度,擔憂一般價位的房屋因為市場過熱,失去平衡,出現修正市況,不過,對於豪宅價位,學界倒不擔心,因為利基型產品,還是有其吸引力,價格修正幅度不會太大。

住展雜誌研發長倪子仁表示,北台灣推案量爆出巨量,顯示建商對房市高度看好,企圖心旺盛;淡江大學產經副教授莊孟翰則認為,推案爆量後,隨之而來往往是餘屋過多問題,對市場整體發展並不利。

台灣不動產交易中心總經理李同榮分析,329檔推案大增,主要是上半年市場變數大,包括ECFA效應是否能兌現以及五都選舉變數等,建商抱著先賣先贏的心態,因此大多集中在上半年推出。至於後續效應,端看銷售率,如果銷售率能達到5成5以上代表後市仍不錯,但如果不到5成,市場將會進入新一波觀望氣氛。

莊孟瀚則表示,今年329檔價量齊揚,除了量增會帶來餘屋隱憂外,價格上揚特別令人憂心,他認為在量體大增下,北縣一些中古房價在11、2萬元、投資客多,餘屋量大的區塊,最快今年下半年就可能出現修正。

不過他仍看好豪宅市場,認為豪宅客層和一般住宅不同,房價仍可能繼續向上挺進。

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房價驚驚漲,台北市豪宅放眼望去皆是每坪100萬元起跳,學者指出,由於少數豪宅市場撐起房價半邊天,造成中古屋與土地價格惡性循環上漲,此時進場者,可能成為最後一隻老鼠。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,今年第一季推案爆大量,不乏受前年金融海嘯延後推出的建案,尤其兩岸經濟協議(ECFA)上半年會通過,建商有預期心理,上市櫃建商為搶時機財,都趕在上半年蜜月期公開。

今年329檔房價未隨供給量增多而下降,反而愈喊愈高,莊孟翰認為,政府放任房價上漲要負最大責任,導致房價該下不下、跌幅不大。莊孟翰舉豪宅預售案「翠亨」,儘管每坪開價110萬元以上,但三個月就賣光,讓他覺得不可思議。

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許多人想當包租公,每個月都可以有固定收入,但要穩穩當當做包租公,可不是那麼簡單,除了房子要好之外,最重要是挑到好房客,不拖房租、不破壞房子,房仲業者表示,最好咖房客就是有固定收入的族群,按時繳房租、不拖不欠。

■ 先做徵信 固定收入擺第一

  信義房屋表示,對於房東來說,最好的房客就是每個月不用催繳,都乖乖按時繳房租,而要找到這樣的房客,就是先調查有沒固定收入,一般來說,公務人員、教師、醫師、會計師、律師等,都是比較受到房東喜愛的族群。

  信義房屋指出,如果不是經由仲介成交的案子,對於房客背景,房東必須要花點心思仔細徵信,例如打電話到公司詢問是否真有此人、是否仍在公司任職等等,避免被華麗、卻虛幻不實的外表所騙。

■ 約法三章 房屋仔細維護

  房東也該與房客約法三章,畢竟、天下無不散的宴席,這個房客不可能跟你租屋一輩子,萬一等他搬走後,才發現房子內設備、家具到處被他破壞殆盡,自己還要花大錢修復才能繼續出租。

  房仲業者也提醒房東,在簽約時,要記得將房子維護費用、家具修復等問題記載進去,房東也該仔細觀察房客言行舉止,是否真誠、真心愛護房子,若有發現房客舉止輕浮、態度傲慢,就算願意付出再怎樣高額租金,也建議別隨意出租,畢竟租屋後的糾紛才更讓人煩心。

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整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多,吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力,從去年十一月起,紛紛前往台中搶買金店面,今年一月成交量,旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出,文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%,成了店面投資客必爭之地。

■ 台中店面身價不凡 投資4年漲千萬

  根據信義房屋統計,從2009年初,房地產景氣剛開始復甦,台中地區店面成交量也呈現緩步增溫,尤其從去年11月份開始,店面買氣明顯增溫,佔比已經拉升到18.3%~20.5%,2010年1月甚至平均天天都有店面成交。

  信義房屋西區美村店長陳進堂指出,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,價格漲幅相當明顯,如文心路有一間地坪25~30坪的店面,十年前總價約1,000萬元,四年前漲至每戶2,000萬元,近期身價更上漲至將近3,000萬元。

■ 逢甲商圈最夯 租金報酬率3%

  台中地區店面產品交易熱絡,除了台商回流置產購置外,還多了一些新的生力軍,近期就有竹科的主管,因為公司配發股票,結果南下到台中投資,專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定,也有買方看好未來金融業的前景,一口氣買下兩間由銀行承租的店面,租金報酬率可達4%左右。

  分析台中店面的買方偏好,如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面,主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益,但這類產品的租金投報率並不高;另外一種買方,則鎖定有3%固定租金收益的店面產品,如台中最熱門的逢甲商圈,台北客佔了三成左右,目前租金投報率約2.5~3%。

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光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產,往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少?專家建議,除了簡易的投報率計算方式之外,房產投資客也該學會「年化投報率」,將持有房地產的投資年限考慮進去,才能進一步比較出售或出租,哪一項的投資效益最高,才不會做出錯誤決策。

■ 先比較投報率 再決定租或售

  去年整體房市景氣大好,搶在前年底勇於危機入市的民眾,房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵,房地產業者預估,虎年上半年仍是高檔盤整走勢,至於下半年是否持續看漲,得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫,到底該出售落袋為安,或是出租穩賺租金?

  撇開不可測的房價走向不說,出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如,小王在五年前花了500萬買了一間房子,如今房價漲到600萬元,只要順利出售獲利100萬元,出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租,每月可收到租金17,000元,一年租金為20萬4千元,出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。

■ 考慮「時間」因素 避免錯誤決策

  由此看來,出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍,所以獲利了結比當包租公的效益更佳?當然不是,因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素,說得更白一點,20%投報率是持有五年的效益,因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」,也就是所謂的「年化投報率」。

  同樣援引上述例子,小王持有這間房子五年,換算月數為60個月,Rm是方才算出的20%投報率,將數值帶入計算公式,算出來的出售年化投報率為3.65%,這與出租4.08%相較,由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾,花點時間好好計算「年化投報率」,才不會做出錯誤決策後悔莫及。

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台中地區高總價產品買氣升溫,尤其具備固定收益的店面產品,近期更是買方高指名度熱門產品。據信義房屋內部成交的資料統計發現,台中近月店面產品買氣,已經連續3個月店面產品的成交占比超過18%,今年1月更高達19.7%,等於將近每5戶成交的物件中,就有1件是店面產品。

據信義房屋內部統計資料顯示,從2009年初房地產景氣剛開始復甦時期,台中地區店面成交量也呈現緩步增溫,2009 年10月以前,店面產品占台中地區整體交易比重,從8.6%~18%不等,但從11月份開始,買氣明顯增溫,占比已經拉升到18.3%~20.5%,2010年1月甚至平均天天都有店面成交。

文心、中港路漲幅明顯

信義房屋西區美村店店長陳進堂指出,台中店面近年維持一定漲勢,尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道,價格漲幅相當明顯,如文心路有戶地坪25~30坪的店面,10年前總價約1000萬元,2006年時已經漲至每戶2000萬元,近期身價更上漲至將近3000萬元,類似的主幹道沿街店面,雖然租金漲幅不大,但因有大地坪具備改建與保值的效益,指名度相當高。

台中地區店面產品交易熱絡,除了台商回流置產購置外,還多了一些新的生力軍,近期就有竹科的主管,因為公司配發股票,結果南下到台中投資,專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定,也有買方看好未來金融業的前景,一口氣買下兩間由銀行承租的店面,不僅有穩定的租客,銀行相對承租能力也強,租金報酬率可達4%左右。

台商、投資客、退休族押寶

分析台中此波的店面熱潮,買氣來自四面八方,包括台商、在地客、台北客、退休族群、賣了房子手上有現金的客戶,共同的特點,就是都看好未來台中房市的潛力,且鎖定的店面產品偏好各有不同,如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面,主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益,因透天店面土地持分高,短期可收租,長期還具備改建效益,但這類產品的租金投報率並不高。

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看好上半年房市熱度,除了北台灣329檔推案高達2000億元外,台中七期重劃區第一季也是爆量,根據統計,在所有台中大型建商幾乎全數到齊之下,第一季七期推案就達600億,一掃去年第一季預售案推案掛零的慘狀。

根據統計,第一季將進軍或已在七期重劃區推案的建商,包括精銳、聯聚、聚合發、富宇、龍寶、總太、國泰、時代等,個案總計共有11個,另有一個商辦案,總銷金額以聯聚仁和最高,達85億元,其餘也都在10億以上。

新案主要集中在新市政的市政路上,包括富宇「東方之冠」、親家「T3」、龍寶「誠臻邸no2」等,目前都已在潛銷。惠中路則有精銳「市政廳」、銳豐「悅觀」,聚合發「獨秀」。聯聚建設則將在市政北七路推出聯聚仁和大廈。

在規劃上仍多以上百坪豪宅為主,聚合發「獨秀」規劃105 到227坪的產品,富宇「東方之冠」、銳豐「悅觀」也分別為102~115坪、100~196坪。價格方面,基本上都要從一坪40萬元起跳,高樓層則多開到6字頭。

七期南側以佔地28000坪的文心森林公園為推案重心,周邊低密度的土地開發及純住家的生活環境,逐漸成為豪宅客層另一選擇,包括國泰、總太、時代、沅林等建設公司,紛紛將在第一季推出預售個案,每坪開價將上看35萬元。

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今年有意買預售屋的人要特別注意!5月起,內政部規定預售屋定型化契約新版上市。因此5月前進場房市,不管自住或投資,最好先到內政部官網下載新版合約,互相比對,確保自身權益。

5月開始 新版契約上市

根據內政部的規定,今年5月1日起,預售屋主建物、陽台、雨遮等附屬建物,以及樓梯、走廊等共有部分(即公設)須在契約中分開標示面積及售價。

這項修法雖然讓預售屋的資訊更透明,但對很在意追不上房價的民眾,又添部分心理壓力。

根據中信房屋最新線上調查結果顯示,有近5成(46%)消費者擔心內政部這項修法將促使房價續漲,其中更有近兩成(19%)認為新制上路後,房價將上漲一成以上而更讓購屋者吃不消。

中信房屋副總經理劉天仁表示:這次預售屋定型化契約條款修正,主要目的就是為了解決預售屋買賣的亂象,將交易資訊充分揭露,使消費者購屋時更清楚明瞭,破除不肖建商可能運用的各種花招,消費者需要認清相關的修正項目以確保自身權益。

建物公設 必須分開標示

劉天仁說,而今年預售屋定型化契約條款的重要修正項目有:契約應明列主建物、附屬建物與公設的面積與價錢;面積有誤差即找補差價;依工程進度付款部分,每次付款間隔日數應在20日以上,避免不肖建商拉近收費間隔;立契約書人增列不動產經紀人欄位……等。

由於主建物、附屬建物以及共有部分的構造成本、功能性及價值不盡相同,應各有不同之價格。建商除將房屋價款標示清楚之外,主建物、附屬建物及共有部分等三部分價格、坪數也應該分開標示。

房屋面積 有誤差就找補

劉天仁表示,新制中房屋面積誤差找補,採「有誤差就找補」,取代舊有「房屋面積誤差1%以內互不找補」的規定。而找補金額亦須依不同建物用途(主建物、附屬建物及共有部分)分別計算找補金額。

此外,如主建物或房屋登記總面積不足而且超過3%時,消費者也可以選擇解約。而買方付款遲延利息以每日「萬分之二單利計算」;預售屋權利轉讓手續費,以房地總價1%為上限。

信義房屋代銷部協理何胤諭說,雖然新法5月才上路,但目前知名建商多已依新版契約來設計合約書。如果消費者為保障個人權益,比較保險的作法還是先下載一分新版本書面文件,再來逐條對照。

細讀合約 別盲目作決定

而且一定要注意的是,預售屋的合約都有至少5天的審閱期,可以帶回去仔細看清條文。消費者可以先付少許訂金,把合約書帶回去仔細研讀。即使事後不滿意,可以拿回依法預付的訂金,不用盲目作決定。

何胤諭說,今年第1季大案備出,可以想見的是,市場上的行銷手法一定五花八門。但買房要保值抗跌,「地點」永遠是不變的價值。其次再考量個人生活需求、居住型態、社區管理等,才能挑到滿意的新居。

因為買房子動輒數百、上千萬,面對人生最大的消費行為,絕對不能急。最重要的是,一定要抓準自己的預算上限,不要在樣品屋燈光美氣氛佳的情況下,一時衝動扛下太大的財務負擔,未蒙房價增值之利,先受周轉不及之苦。

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去年房市先冷後熱,房價急遽飆漲,專家學者說法莫衷一是,至於廣大網友如何看待房價上漲的主要推手?房地產網路業者線上調查,高達兩成六的網友認為,房價漲不停的主因是「豪宅熱」,其次才是「台商資金回流」。

■ 網友公認豪宅熱 點燃高房價導火線

  回顧去年房市止跌反彈,部份學者認為是「無基之彈」,不過更多房地產業者歸納於資金行情。至於廣大的購屋網路族群,又如何解讀去年房價翻漲的主因?「網路地產王」進行為期一個月的線上民調,高居26.09%網友一致認為,「豪宅熱」是點燃比價效應的導火線,導致房價一波高過一波。

  此外,兩成一的網友認為,房價炒翻天,恐怕與「台商資金回流」也有密切關係;至於「調降遺贈稅」、「縣市合併升格」並列第三名,約13%網友覺得,上述兩項政策助長房價攀升。「網路地產王」總經理鄭弘杰表示,網友對於房價漲跌的反應最為直接、真切,動輒上百萬的豪宅價,的確拉抬豪宅周邊房價,強化屋主提高出售門檻的信念。

■ 金虎年房價看漲 南港、新板喊價80萬

  儘管無殼族罵歸罵,今年房價可沒有下跌的跡象,房仲業者預測,房價最少再漲五個百分點,甚至一成左右,因為ECFA的利多還沒有完全發酵,年底還有五都大選,無論是執政或是在野黨,一定會端出政策利多的牛排大餐,此外,金虎年股市開盤頭一天,台股大漲118點,以7550點紅盤作收,足以顯見資金力道不容小覷。

  根據報載,今年第一季上市、上櫃建商的推案總額高達1,257億元。被視為豪宅聚落的台北市大安區,已傳出「基泰台大」每坪開出200萬的天價;南港區是今年台北市的推案重點地區,「華固天匯」由於位處捷運南港園區站正對面,預估每坪開價80萬起跳;台北縣新板特區的「東方富域」,每坪開價80萬,創下當地區段行情新紀錄;今年持續發燒的新莊副都心,也喊出每坪50萬的預售天價。

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「末日博士」麥嘉華昨天語出驚人,建議基金經理人購買農地和農產品、黃金,以因應都會區可能爆發的暴動、生物武器攻擊和其他手段的「骯髒戰爭」。

麥嘉華在里昂證券的東京投資論壇上,對七百位退休基金和主權基金經理人演講時說:「下一場戰爭將是骯髒戰爭。如果手機不通、網路停擺或城市自來水供應被下毒,你該怎麼辦?」他建議經理人在鄉下買房子,並囤積可隨身攜帶的貴重資產黃金、鑽石。他也建議買小麥等農產品。

麥嘉華驚悚言論的根據,是美國財政即將破產,且美國和中國因原油逐漸枯竭而有軍事緊張的危險。他認為,在歐巴馬總統主政下,美國每年的赤字不會低於1兆美元。悲觀的專家預測,10年內美國將出現35%稅收用於償還公共債務的窘境,而麥嘉華認為比例可能高達五成。

在石油方面,美國在東西兩岸都有寬闊海洋可運輸,並可從南北鄰國墨西哥、加拿大獲得供應,且必要時可動用11個航空母艦艦隊在海上護油。相較之下,中國和其他亞洲新興國家的中東油源必須經過蜿蜒海路和麻六甲海峽。另一方面,美國在中亞的軍事部署可能引起中國方面的疑慮。

針對亞洲的投資,麥嘉華建議經理人因應糧食和飲水的短缺,買進和農業、淨水技術相關公司的股票。他認為日本市場今年表現會優於其他國家,日本金融類股尤其值得投資。

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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都有獲利,堪稱是房市常勝軍。

張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。

與同學集資買房子

他說,民國78年間台灣的房價開始狂飆,當時他與早年一起在校外租屋共住的大學同學合寫了一本有關房地產的書。也覺得不應該錯失良機,再加上同學多已在建設公司或建築事務所上班,市場訊息靈通,於是就組成了一個「五人小組」,集資投資房地產。

張金鶚說,那時他們的經濟能力有限,在各自微薄薪水下,頂多只能湊到2、30多萬的資金,因此初期只好投資預售屋。由於是純投資,所以都是短進短出,還沒交屋前,就會把房子賣掉獲利了結,有了較多資金後,後來也轉戰新成屋。

投資住宅和商辦

從民國78到81年,4年的時間,他一共投資過4間住家、1間商辦;其中有3間是和同學集資購買的,分別位於中和、永和、東湖;另外一間則是獨自購買,地點位於內湖,商辦部分則是台北市忠孝東路SOGO附近某商業辦公室的一個單位。

當年選擇中和、永和「純投資」,地點讓人有點好奇,不過張金鶚說,主要是當時雙和地區正在興起之中,他們看好未來前景,因此出手投資。另一因素是,集資的都是建築系的同學,獲利倒也不是唯一目的,產品設計規劃水平,也是他們考量重點之一。

像他個人獨資投資的內湖住家,目的就不純粹是為了賺錢,更為了做研究。1999年,他接下國科會一個研究案,主題是研究不動產的証券化,當時有一家建設公司剛好推出這類產品,為了取得契約,他也自掏腰包購買該產品來研究。

張金鶚說,那些年的投資,不管是他個人或同學集資所投資的標的,因為持有時間短,大致都是小有獲利,不過也有一到兩成漲幅;他買下的不動產証券化產品,也是持續獲利,一直到2008年,他才將那產品賣出。

投資什麼賺什麼,那張金鶚究竟在房地產賺了多少? 他笑著說,因為大多是大家合力出資,每個人資金分擔輕,因此最後真正分到的也不是很多。事實上,多數的獲利,主要都用作同學旅遊聚會時的娛樂費用。

這種購屋模式看起來很不錯,不過張金鶚提醒,現在可不適宜。一來是他們都是建築科班出身,而且同學都在業界,擁有充分的市場資訊,一般民眾並沒有如此優勢。二來他仍是老話一句:現在房價已到相對高檔,風險偏高,不是進場好時機,特別是投資,更不適宜。

如何買到理想又合理的房子

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台中市的公園宅正夯!只要臨公園邊推案銷售率都很高,從台中公園成屋案、惠來公園與文心森林公園預售案,到南屯嶺東精密科技園區的公園宅預售案都是買氣沸騰,專家說,房地產的「後豪宅時代」已經悄悄來臨,好宅取代豪宅,務實代替了炫耀,花小錢想擁有更好生活品質的觀念深入人心,炒作議題或光強調地段優勢的論調,漸不足以打動人心,市場派建商開始配用優質建材與生活科技設備,提升住宅品質爭取首購族認同。

■ 台中工業區就業機會 帶動嶺東房市

  竹科景氣升溫,竹北與新竹關長重劃區的房市又現生機;同樣的,中部科技走廊之一的南屯精密機械科技園區嶺東與台中工業區附近,也在今年初開始感受房市溫度漸增。

  代銷業銓信廣告徐志彰說,首購型科技人因上次裁員減薪無薪假事件衝擊,現在買房子變很務實,優先選擇園區以減少通勤時間和車資、購屋總價以房貸能力範圍、基地環境要有公園綠地、學校與採買機能,重點是房子品質要很優、科技配備不可少,最後才是檢討房價須合理。

  年輕的購屋族青睞在科技園區周邊置產,南屯精密機械科技園區很有機會像竹北台科大,成為科技業首購族新興聚落。

■ E-home無線智慧宅 遠距監控家電保全

  24H運作的網路世界,無遠弗界決戰千里之外,科技人買房子首先動作就是上網查閱各個案,看一下評論,消化一些多被置入的新聞甚至利用網路團購;竹科購屋族的購屋經驗已經開始傳承到台中。「工作壓力大沒時間的科技人買房子卻是超龜毛的,仔細又重視品質」一位在竹北賣屋經驗老到的台中代銷業者指稱。

  E-home無線智慧宅業者瑞晟國際總經理謝揮彬表示,為吸引科技人買屋,越來越多建商結合一般人愛上網的習慣,推案標配一套E-home無線智慧宅設備,讓住戶出門在外可隨時上網做遠端監看家人舉動,提高內外安全,亦可上網用虛擬面板按鍵控制家電燈光,在家時使用掌上型無線遙控器或開關式貼壁面板,操作室內環境情境與家電。高級住宅案只需要稍加升級設備,讓年長住戶也能更輕易one touch一指搞定所有家電、燈光與保全。

資料來源: 網路地產王     回首頁

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國美館特區已成為繼台中七期之後,今年推案量最為火熱的一級戰區,目前吸引台北、台中本地的一級建商,紛紛在此卡位推案,其中還包括3大上市集團勤美、富邦及總太,今年即將決戰國美館特區。

勤美集團發言人何佩芬透露,勤美預定今年第4季在經國園道推出結合豪宅及購物中心的超級大案,總投資金額預估突破100億元;富邦建設去年11月以每坪77萬元、刷新國美館地價記錄,取得台壽保位於五權西路上的2,755坪建地,預定今年上半年推案,這將是富邦進軍台中房地產的代表作品。

總太建設去年10月以每坪112萬元、打破區域行情價,自新光人壽手中標得台中市英才路、民生路口的1,200多坪土地,總太隨即與旗下上市子公司、駿億電子攜手合作,今年第1季以「總太國美館」為案名,推出樓高26層的豪宅預售案,預計砸下3,000萬元打造接待中心,目前潛銷期間已售出逾30%。

總太建設董事長吳錫坤表示,台中國美館至英才路區段近年來頗受投資客關注,地價屢創新高、抗跌性又佳,地段價值具稀有性,是總太敢高價搶標的主因。

帶領團隊與台中市政府合力拿下「競爭型國際觀光魅力據點示範計劃」的勤美集團發言人何佩芬指出,「草悟道」計劃一旦落實後,有助於提升綠園道的生活質感、帶動商圈共榮,台中也將躍居國際舞台,吸引更多商場、人潮聚集,周邊生活機能也將更為成熟。

何佩芬表示,勤美在台中全國大飯店旁、經國園道上擁有4,000坪土地,目前正在規劃產品定位,朝豪宅大樓與購物中心結合的方向進行,投資金額超過百億元;至於何時推案,她說,「草悟道」計劃完工是2年後的事情,加上景氣緩步回春,勤美不急著推案,最快今年第4季才會推出。

對於台中市場傳言,勤美位於台中綠園道旁的豪宅大樓案,每坪單價將會上看45萬元,對此,何佩芬表示,經國園道具有特殊性,加上地段稀有,充滿人文氣息,「每坪單價45萬元起跳,確實具有挑戰性。」

資料來源: 中時房地產     回首頁

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房地產是由人和錢堆積起來的市場,想了解房市趨勢,最簡單的就是看人流和資金走勢。我認為今年人流沒問題,但資金可能有變數,上半年房市還是會很活躍,下半年則可能進入一波盤整。「上衝下洗」,可能是未來一年的房市情況。

人流代表房市需求和買氣,這部份,我相信不僅今年,未來幾年也都是樂觀的。一方面是陸客來台觀光人數可望持續成長,依觀光局統計去年已達96萬人次,今年則上看120萬人次,這個數字未來幾年應該都會不斷在增加。

大陸觀光客當然不能和國內房市劃上等號,但它對買盤有絕對幫助。因為陸客來觀光必定要消費,拉動的產業多和第一線民生有關,除了可實質上增加民眾收入及就業機會外,對民眾消費信心提振更是大有助益。

實際上,在我看來,它的效益已經浮現,去年除夕很多餐廳還坐不滿,今年早在一個月前就訂不到位子。我看最新的失業率已下降到5.74%,雖然還是不少,但下降趨勢很明顯。由於民眾開始敢消費,各家經濟成長率預測也愈來愈漂亮。陸客如能穩定成長,房市會很樂觀。

我認為房市「人流」樂觀,最主要還是看台商。這幾年房市有人說是重劃區房市,有人說是捷運房市,但我認為應該是台商房市。台商回流,過去我們都只注意到資金,事實上因為政府遺贈稅調降、推動台商回台上市、兩岸簽定MOU及洽商ECFA,再加上大陸經商條件的改變,都讓台商不僅錢回來,「人」也回來,他們是實質的房地產買盤。

房市的資金面,上半年還是很不錯,除了台商資金回流外,個人海外所得課稅上路,也讓近來國內湧現一波龐大避稅資金潮。最重要的還是存款利率還是低到不行,定存只有1%,沒有多少人願意把資金停泊在那裡,因為怎麼不划算。

利率調升也會影響購屋買氣,一來民眾會考慮房貸支付能力問題,二來盤算機會成本,如果有些也具安全性的投資的報酬率並不比租金報酬率差,民眾買起房子就不會那會帶勁。

下半年還有一個比較大的變數是五都選舉,包括北縣、台中縣市、台南縣市、高雄縣市正式升格為直轄市,資源得以整合,建設可以加快,本來對房地產是有助益的,問題是如果執政黨再遭挫敗,很多人擔心目前兩岸開放方向會出現修正。下半年在這種憂慮下,市場進入觀望期將是難以避免。

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長期以來一直不是熱門推案地點的台中市11期重劃區,今年因為各建商紛紛搶進,可望成為七期重劃區豪宅群雄爭霸之外,又一處戰況激烈的房市戰區。

11期擁有環中路、生活圈四號聯外道路、捷運綠線、中山高等完善的交通動線,區內還有洲際棒球場及八二三紀念公園等大面積綠地,不論投資或自住,與七期、美術館動輒30萬至50萬元的房價比較,此區仍屬落後補漲區。

磐興建設總經理游金洲分析,11期重劃區交通動線佳、綠地面積大、環境清幽,相較於其他區域,大樓產品少了許多,只要有建商推案,多能豐收而返,也因而成為建商積極搶進的區域。

11期重劃區過去所推出的產品,以透天厝及別墅居多,大樓產品相對稀少。去年太子「文化」初試啼聲就爆紅,在當地客源強力搶進下,四個月去化完畢。

隨後跟進的惠宇「青田」也是一鳴驚人,銷售率超過八成;富宇「光之建築」銷售亦突破八成以上。強勁的買氣,振奮建商推案信心,11期也被建築界視為今年推案的主力區域。


大毅建設在11期重劃區推出的「履幸福」大樓住宅案,頗獲首購及首次換屋客層青睞。 圖/宋健生

權威廣告總經理傅蒨雯指出,從去年迄今,11期已先後有日出「登揚」、大毅「履幸福」、陸府「藏穗」等案進場,另外順天「敦凰」、磐興「寬域五期」,以及太子、嘉磬、惠宇、宏台等建設公司也著手推案中,全區推案規模可望突破70億元。

為何11期重劃區今年會成為購屋族矚目的區域?傅蒨雯指出,11期房價過去幾年較為沈寂,不像12期、中科一帶都已水漲船高,今年該是輪漲的區段,目前大樓房價每坪約13萬至17萬元,購屋人負擔較輕。

順天建設協理林益任表示,剛潛銷的順天「敦凰」,訴求以七期豪宅的規格興建,但價位會比七期便宜許多,目前詢問度極高。但為避免投資客進場影響銷售,未來會採嚴格篩選客戶的模式銷售。

富宇「光之建築」現場專案經理陳秋蘭,對在地客的購屋能力相當有信心,她說,當地民眾長期以購買有天有地的別墅及透天厝為主,精緻的電梯大樓商品比較少,因此建商一推出這樣的產品,立即受到購屋人青睞。

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【文/范世華】
  台北市都會區房價的高檔水準,在全台灣目前已是眾所周知的事實了,近幾個月的房市交易量,台北市的成交量有逐漸的減弱,但是即將成為「新北市」的台北縣房地產成交數量,卻反而有明顯增溫的趨勢,整個大台北區域房地產熱絡的情形,呈現了「內冷外熱」的現象,形成非常罕見的「甜甜圈效應」。

■ 台北縣、市房地產買賣登記數量的變化

  會有這樣子的現象,除了上週提到的產業與人口遷移變異的主要因素之外,就本身居住在大台北地區的民眾,以及原先操作台北市房地產的投資客而言,對於目前台北市如此高昂的房價,也逐漸買不下手,趨於保守為多了!持有台北市房產的賣方,都知道此時若將房子給賣了,若要花一樣的錢再買回另一間相同條件的房子,是怎麼也買不回來的,因此更形成了所謂「惜售」的情形,於是待售的物件稀少、交易量當然也就更少了。(台北市的房屋買賣登記件數,由去年6月份的7,000戶,逐月趨減剩下5,000多戶)

  買不下手的一般自住需求者,轉而尋找其他住居的替代方案,若不是就地租屋、就是退到外圍台北縣的地區買房子;而原本於台北市的投資客或是換屋族群,在賣掉了房子獲利之後,也有不少人改選擇以更少的預算,轉戰到台北縣另尋新標的投資,或者是購買更新、更大的房屋自住,同時也成為促使台北縣房市買氣與價位增溫不少的原因之一。(反觀台北縣同樣在去年6月份突破了10,000戶之買賣登記件數之後就持續熱絡,至11月仍維持於9,000戶以上的交易量)

  計算台北縣、市交易量的差異,前半年僅有2,617的平均差,更於後半年即快速驟增為4,272的平均差異數(增幅高達約63%),可見大台北地區房地產的交易重心,已明顯由台北市轉移至台北縣地區。

■ 北市交易鈍化、北縣各別區域表現

  以台北縣、市區域的房地產走勢,因人口從中心移向外圍,北縣房市交易量的擴增與北市交易量的縮減,更拉大了外圍與中心各自明顯轉強、轉弱的差距,產生了大台北區房市的「甜甜圈效應」。過去不管是國內、國外,只要是都市地區的房地產市場,當市場走勢上漲時,一定都是市區先漲、郊區後漲,當市場走勢下跌時,則是郊區先跌、市區後跌。大台北地區房市顯現目前這樣的情形,是不是也透露了整個房地產趨勢上漲,已達到一個停滯趨緩的階段?

  未來整個房市是否會反轉下跌,要看整體台北縣的房地產漲勢何時停止,若北縣的房地產仍然持續熱絡,並且沒有任何反轉向下的跡象,當房價漲到了一定的水準,比價的效應以及商業經濟活動的重心則又會再回到市中心,再次墊高行情,掀起台北市房價下一波的漲勢;倘若北縣的房價只是一種「虛漲」,並沒有連帶提升區域的商業、生活環境,以及提高就業機會等等的基礎條件來配合支撐,那麼房價則會進行修正,當下跌趨勢不止,也就會見到台北市的房價接著全面下跌。

  以目前台北縣即將升格為新北市的各項基礎條件態勢來看,預期未來仍有一波漲幅,不過因為台北縣整體的區域環境有很大的落差,當台北市的房市交易呈現鈍化,而台北縣房市交易噴出的地區,還是只會集中在特定的區塊。投資人若要轉戰市場搶攻這一波新北市議題的漲勢,可不是大範圍任意的選擇,就能夠找到對的標的。同時投資人在此時也應居高思危,因為當市場的交易重心換手,風向轉變時,會是政策面出手最容易見效的時機,目前雖然市場氛圍不變,但如果政府真的有心打壓房價,無關市場面之政策性手段是否會在此時祭出?也是市場人士應該要留意觀察的轉折。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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