投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

目前日期文章:201003 (106)

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新北市待升格房價已飆漲,許多專家提出運用台北捷運網,將居住人口疏散到郊區,以對抗昂貴的台北市房價,然而事與願違,諷刺的是,捷運網還沒完全蓋好,但台北縣的房價早已漲翻天,使人突然驚覺『捷運』居然是提高房價的催化劑!台中大都會今年底將圓夢,台中的購屋族要學台北經驗嗎?

■ 參照台北經驗 宜選台中『第一環』

  建設業者建議,七期作為300萬人台中市新都心,未來發展潛力與空間仍大,根據台北市區第一環經驗,必有機會享受增值紅利,不論首購或首次換屋、二次換屋族,寧可貴一點買到七期第一圈,如北面的逢甲商圈、南側的黎明商圈、東面的文心捷運七期沿線站區。

  今年逢甲商圈新成屋大樓價,如『元城三穗』已經來到單坪20萬,12期大樓預售案與籌備中各案,開價都訂在20萬以上。逢甲商圈第二圈接近七期新光三越的惠來路三段,新大樓開價也都上20萬、成交價約在18~20萬,距新都心對面惠來路三段、弘孝路中古樓價約在10~16萬之間誠屬便宜。如果買到幾公里外其他屯區,中古樓價依然在這價格帶。

■ 先買市郊再換屋 台中行不通

  春耕不動產副總賴建道分析,縣市合併後熟成的市區如五期、七期、八期人口仍會正成長,並大幅提高購屋門檻!沙鹿房仲業者表示,首購可選擇進住南屯黎明商圈、南區中興大學區域,享優質生活機能與重大公共建設之利益。一向是台中縣推案熱區的沙鹿、龍井,今年推案量約1千戶60億,首購型別墅總價已漲到600~700萬元。沙鹿與龍井鄉的別墅市場,正朝著大建坪、大地坪豪墅方向發展,總價屢創新高,顯示台中市區別墅動輒3、4千萬讓退休族、二次換屋族接受此區域的半價誘因。

  由於台中縣境大樓產品很少,購屋族只能選擇透天,在地價、造價雙漲因素下,透天房價漲勢凶猛,專家建議年輕人不要太排斥購買市區熱門路段的大樓產品,例如南屯嶺東『順天科學家』預售案、台中公園的『東京市』新成屋案標準三房,總價約在500~600萬元,何必住郊區浪費時間通勤,市區學區與生活機能佳,先買個便宜點的窩,以後有錢再伺機換屋進城,在台北或許可行,但是在房價超便宜的台中,應該直接選住熱鬧精華區段方為上策!

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台中人可能會嚇一跳!台中市精華區的套房產品居然不是票房毒藥,反而越賣越貴,銷售率居高不下!儘管打壓投資客氣氛仍在,但是台中投資客還是忙著四處找投資標的,最近許多精華區的年輕時尚型個案都傳來佳績,甚至引起業主邊賣邊調高售價。台中市七期以外,公認最強勢的地段能蓋小豪宅的有SOGO商圈、勤美新天地、黎明商圈、逢甲商圈、五期家樂福商圈、中捷沿線各站區定點。

■ 捷運周邊熱區 小宅產品湧商機

  時尚酒店公寓宅最早在七期打開市場,當時案子推得很累,直到成屋後剛好七期大豪宅市場走一段成長期,房價已帶動到單價25萬;事過多年沒人敢推精品套房,現在似乎空窗太久反而有市場。

  例如中捷G6站崇德與文心路口新大樓的小坪數產品,銷售速度奇快,另外在勤美新天地經國園道廣場旁的小坪數18~25坪產品單價,含裝修已達23萬元,無論自用或收租當房東,看中的就是小坪數總價不多,而且擁有超優地段價值。

■ 月省萬元租金 買比租划算

  生活環境優、便利度夠好的地段,最能吸引都會單身族的認同,坐捷運通勤時間短,到站即到家,住百貨公司周邊購物衣食住行皆方便,都是買屋必備的生活機能條件!

  台中建商推出22坪1+1 房或25坪標準2房產品,多數單身或新婚族幾乎都買得起,不必勉強買大房,背負沉重房貸當屋奴,省下每月房租一萬多元,就能擁有私人天地,不過「網路地產王」總經理鄭弘杰建議,購買二十多坪的小豪宅,先問清楚銀行房貸成數,再看建商聲譽、產品規劃、建材等級,還有地段位置,再下決定比較妥當。

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前陣子行政院長吳敦義在立院備詢時說,房地產不能一棍通打,因為全台房屋自有率高達八成以上,若硬打房價,全台八成以上民眾的房價都會縮水。

對這一句話我有不一樣的看法,八成以上民眾並非全集中在近幾年買,也不全然都買到高點,買到高房價的也僅限於北市都會區,唯一認同的就是房地產應選擇性的信用管制。

今年初,國有地標售頻創新高,吳揆在輿論壓力下停售國有地,緊接著天母聖道兒童之家1,715坪土地,以每坪409萬元破區域行情新高標出;法拍市場在台北市忠孝東路SOGO商圈拍出每坪91.5萬元的天價,以及信義計畫區對面的勤工國宅創下每坪70萬元交易紀錄。其實房價亂竄的只有北市中心及捷運沿線,中南部許多區域房價幾乎文風不動。

對特定區域房價暴漲,坦白說要壓抑非常不容易,只能祭出選擇性信用管制。所謂選擇就是選擇「人」、「區域」來管制;換言之,就是針對投資客及房價飆漲特別快的區域管制。我晚上開車返家途中經過大安區一些路段,尤其是新蓋的豪宅,點燈率都出奇的低,有些建案交屋都半年以上,點燈率不到五盞,只能說台灣有錢人真多。

為了暸解這些豪宅的主人,是否如傳言中有錢多到現金買房無需貸款,台灣房屋研究中心協助調查後發現並非如此,仍有七成以上的豪宅主人貸款買房,只有三成以現金購入。其實,有錢人的思維,還是會將現金投資到其他高報酬的金融衍生商品,而房貸利率低,不借白不借。

目前國內銀行放貸的邏輯是,鐵飯碗的公教人員工作穩定,收入高的醫師、百大企業員工,給予高成數貸款、超低利率優惠;一般民眾則給予低成數貸款、較高的房貸利率。而有錢人只競逐市中心,一般人大都買在邊陲地帶,市中心房價靠有錢人支撐,因此房價要修正實在很困難。

三年前,北市房價大約是高雄市的三倍;三年後北高房價差距拉大到五倍,追根究柢就是,北市住宅需求供給量最短缺,供給少於需求7.4萬戶,加上北市的投資需求也最高,才會出現豪宅、新大樓交屋後點燈率超低的情況。

最近聽到一位金融業朋友轉述投資客的心聲,投資客期待政府打壓房價,市場才會倒出好貨。我問:「銀行不是要打壓投資客,投資客不擔心貸不到錢?」這位朋友說,銀行房貸競爭激烈,給投資客的利率比一般自住民眾低,有些投資客還可談到兩年內解約,無須違約金。

投資客和銀行放貸部門主管多年建立的關係,早已盤根錯節,政府希望透過選擇性信用管制以打壓房價,執行上相當困難。只能怪多年來的低利環境,將投資客養得又肥又壯,政府要打擊投資客,談何容易!

(作者是台灣房屋首席總經理)

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今年329檔期全台推案量約4,500億元,北台灣就占2,000億元,由於政府提出多項措施欲嚇阻投機風氣,使原本備受期待的銷售旺季,購屋民眾態度轉趨觀望。

信義代銷協理何胤諭表示,市中心釋出土地來源變少,建商開高價已是大勢所趨,且短期內建商並無立即的財務壓力,實際上並無大幅議價的空間,建議面對開高價出售的個案,除參考附近行情外,平常日或假日經過時,可留意接待中心是否有許多人潮或車輛進出,作為判定個案是否搶手的依據。

大膽議價 別買在高點

另外,偏離市場行情價格太多的個案,除非條件無可取代,條件普通或者有抗性的個案,可以大膽議價,畢竟入接待中心也可空手而回,不一定要搶在高點進場。

何胤諭指出,目前市場上對房市看法非常分歧,政府對購買「第二間房屋」的貸款擬從嚴以待,已導致建商暫緩後續的漲價動作,但尚未聽說有業者展開降價活動。

不過,部分訴求投資客的建案,確實受到政府抑制高房價政策影響,尤其在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率與縮短還款寬限期後,投資客擔心成本會增加,轉趨觀望。但從近日建商仍勇於標地的情況,以及各預售案場來客量也沒有明顯減少等跡象看,他認為,2010年的整體預售市場並沒有看壞的理由。

貨比三家 功課要做好

再者,因為預售屋通常會有兩年至三年的施工期,購屋者這段期間只要分期付總價款二至三成,整體來說付款壓力並不太大,加上通常在交屋辦理貸款時,往往由建商與往來的金融機構洽談整個建案需要的貸款,可以幫投資客避掉銀行針對中古屋投資客的種種限制,讓轉戰預售市場的投資客財務操作輕鬆許多,因此儘管政府動作不斷,329檔期的買氣並沒有受到太大的影響。

面對329檔期多方的訊息,只想自住的購屋者務必要有自己的想法,先想清楚購屋的動機,不要輕易被外界訊息影響或隨波逐流,要花時間去比較、挑選房子,找到自己喜歡、符合需求及經濟足以負擔的房子,而非盲目地追高。尤其預售案價格雖比中古屋高出許多,實際成交價仍要回歸合理行情,消費者不妨勇敢出價,也許能買到「俗擱大碗」的好厝。

至於有意買預售屋的民眾,首先得貨比三家,想買得划算,一定要做功課,若看到屬意的推案,一定要多看看附近雷同的推案相互比較,除了解當地實際成交價格,也可聽到各種不同的意見。

此外,要了解該預售案是否同質性高,或有其不可替代性,不然拿鄰近區域的個案來比一比,通常市場行情不會差距太大,是議價時很好的參考指標。

廣告戶 殺價最佳指標

房仲業者則建議,通常廣告戶是很好的殺價參考,消費者可以先問四樓、14樓等一般民眾較忌諱的樓層賣多少錢。比如開價50萬元,條件較差的廣告戶只有40萬元,無論你買哪個樓層,都用這個價格去殺價,減去5%後,一點一點的往上加準沒錯。

其次是化整為零,用親朋好友的名義,在不同的時段上門,探聽不同銷售人員針對各戶開出的價碼,互相比對。也可以召集同學同事等人,運用團購的優勢,壓低銷售價格。另外,先議單價再議總價也是常見的殺價手法,以總價1,200萬元、30坪的房子而言,每坪單價40萬元,總價頂多殺到1,000萬元。

但若用單價40萬元打八折,每坪32萬元,總價就可以議到960萬元;直接拿現金下訂,若遇到戶數較多的大型推案,現金購屋常可享受到意想不到的折扣。

潛銷階段 談判好時機

房地產代銷業者指出,通常測試市場水溫的潛銷期與接近結案時,也是議價好時機。大多數建案為確保客戶成交,剛開賣要穩住基本盤,讓現場人員與業主先吃下定心丸。之後若成交率不錯,就可逐步往上加價。

至於銷售末期,也有業者俗稱的沉澱戶,因剩下來多半是條件較差、景觀較差或是沒有任何景觀的剩餘戶,若遇上代銷公司急著要結案,也可爭取較大議價空間,但要注意供給量過多會產生餘屋量大的問題,可能會有短期內較難轉手的風險。

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兩岸今年年中可望簽訂ECFA,由於簽訂後將使兩岸貨品關稅逐漸降至零,店面確實有投資商機,但商機究竟有多大,仍得看兩岸之間的互信、誠信與發自內心的善意的程度有多大。畢竟ECFA簽訂後,我們的資金將會更自由進入中國,但中國的資金來台則仍將受到中國政府管制。

但不管怎樣,基本上未來趨勢一定是,人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會越來越熱門,而如果本來人潮就不多,陸客來台又不會指定前往的店面,則會趨於沒落,呈現「強者恆強、弱者恆弱」市況。

至於熱門商圈中哪些店面最好呢? 我認為而最有商機的店面,是在大陸團在台灣活動的範圍的1至200公尺以內。例如接待陸客入住飯店周邊的商店,信義計畫區的百貨公司、頂好商圈內、SOGO百貨周邊、觀光景點或知名夜市等。至於來自中國的散客或商務人士,這部份反而是相對比較穩定,預料主要受惠的是都會區域著名商圈店面。我認為,若能以當地客層為基礎,經營有地方特色的商業活動或商品,進可攻、退可守,商機倒是很可期待。

現在兩岸政府在洽簽ECFA下,都再三強調不涉政治,但我認為經濟不涉政治畢竟只是說說,政治絕對會影響區域市場的景氣。舉例來說,台南與高雄等南部地區就因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制,造成陸客造訪的機率偏低。

但這不意味南部地區的店面就沒有機會,在我看來,以台灣人民的活動力和應變力之強,就可能讓南部商圈發展出除了在地客層外,能夠吸引其他國際外籍客的特色商業活動與商品。也許在MOU及ECFA的資金狂潮下,南北店面也會拉大差異化,南部以經營在地民情風俗為主,以吸引其他國籍客層,而北部則會以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。

如此詳細闡述店面未來可能發展趨勢,主要是投資店面,一定要先確定店面的目標客群,因為只有事先為店家設想「立基點」,店面才能維持高出租率及一定租金水準。我再次強調,社區型、都會區和國際觀光旅客型店面的客層是大不相同的,甚至國際型客層亦可區分為陸客、日本客、歐美客層或者東南亞客層,客層不同會形成不同的經營模式與商圈聚落,這在選擇店面時一定要納入考量。

最後提醒投資人,店面投資選擇標的時,應以多元客層為考量,店面座落的地點能吸引到越多種類的客層,店面面積、條件適合經營的商業活動種類越多元,店面的價值就越高,愈值得投資,如果只能吸引單一客層或經營單一行業的店面,就要多方考慮,未來增值性也不宜太過樂觀。

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財信傳媒董事長謝金河本周三(31日)將率領60位身價逾3兆元的富豪,到台中參觀豪宅建案,台中市長胡志強當天中午將親自替富豪考察團簡報台中市政規劃,由於過去這類房產考察團曾出現80分鐘成交14戶的佳績,台中建商非常期待此次成交金額能再創新高。

此次投資考察團將參觀「銳豐悅觀」、總太「東方之冠」、興富發「科博雙星」、「登陽漱夏」等建案。據了解,當天午宴精銳建設董事長徐日新、惠宇建設總經理顏定滄、銳豐建設總經理李明潭等20餘位台中建商都將出席接待。

本次參訪團成員皆為主動報名、個人資產須達6,000萬元才有資格參加,平均年齡40歲至60歲,都是國內中高階層主管或負責人,一行人身家總計超過3兆元。

由於兩年前首次舉辦的高雄地產投資考察團,曾出現80分鐘成交14戶的佳績,今年初第二次在高雄舉辦,也有團員當天選中「京城凱悅」高樓層兩戶240坪的豪宅,並當場下訂,每戶成交價近1億元,每坪成交價約40餘萬元,是該案現場成交速度最快的客戶,使台中建商對這個考察團的購屋實力不敢小覷,準備以最高規格接待。

台中不動產代銷公會統計,今年台中市329檔期共有23個個案,供給約2,300戶,總銷金額約400億元。其中以南屯區九案、503戶,總銷150億元最多;西屯區六案、782戶,總銷共115億元次之。熱門推案區域為七期、11期、12期、南屯文心森林公園。

台中市不動產代銷公會理事長唐廷照表示,台中重大建設多,包括新市政、市議會、大都會歌劇院、國際會展中心、數位圖書館等陸續進行中,還有鎮南休閒專用區、水湳經貿園區兩大開發案,隨縣市合併升格、兩岸三通直航,未來台中房價也將跟著起飛。

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地產頻遇調控,一份「房地產崩盤時間表」開始在大陸網路上流傳。時間表顯示,中國的泡沫軌跡和日本類似,中國房地產可能會在明年崩盤。然而,多位專家表示,「崩盤」說可能只是「預言」而已。

日本國土交通省公布的最新調查顯示,日本地價去年連續第二年下滑,商業用地價格跌至新低。反觀中國,經濟起飛晚了近三十年,但在金融危機後,地產價格仍舊火爆。

中共國家統計局的數據顯示,今年二月,全國七十個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲百分之十點七。

由於兩國的房價飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬鬆貨幣政策、穩健財政政策,條件雷同。引起擔憂,中國是否會步上日本後塵。

曾在亞洲開發銀行任職的經濟學家湯敏憂慮,「現在的樓市,確實和當年的日本非常相似,這樣下去早晚要出問題。」

中金公司香港研究部副總經理沈建光也表示,近期確實有部分投資者認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過於依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等,都與上世紀八○年代經濟泡沫破裂前的日本類似。

但反對派認為,兩國政府對銀行和企業的控制力、市場廣度、銀行體系和人口結構等都不相同。中國社科院金融研究所主任易憲容表示,目前中國仍有二、三線城市可滿足投機性的購房需求,房市要崩盤並不容易,「但是一旦房地產泡沫破裂,後果將會比日本更嚴重」。

中金公司香港研究部副總經理沈建光也說,泡沫前,日本政府沒有對商業銀行採取有效監管;但中國政府對銀行和企業的強控制力,可以引導資金流向,頒佈政策打壓房地產泡沫。

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很多包租公、包租婆,會購買舊公寓改隔間,把房子變成一間間的套房,來增加投資報酬率,不過,提醒這些聰明投資客,為了避免改裝的公寓損害公共安全,內政部早在96年,已經發布新的規定,房東不得擅自變更房屋格局,如要變更,必須先提出申請,否則視同違建,將處六萬到三十萬罰緩,甚至強制拆除!

■ 96年以前 6樓以下改格局免申請

  劉先生看好木柵政大附近的套房市場,在附近社區買了間30坪舊公寓,打算將原本三房二廳的格局,改建成幾間小套房,沒想到剛裝修好,就收到建設局發文要補申請,否則就視同違建,這讓他非常煩惱也感到疑惑,「為什麼以前這樣做都沒事、現在卻有問題?」

  原來,民國96年以前,公寓改裝成套房,依照建築法相關法令規定,五樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修,是不必申請許可的,而六層樓以上的集合住宅,因為逃生動線較為複雜,公共安全的危險度較高,所以六樓以上的大樓,住戶如果要變更,包括分間牆及天花板等原有格局,必須委託開業建築師,針對建築物使用材料加以檢討、申請室內裝修執照並簽證負責,以確保整棟大樓的公共安全。

■ 擅改格局未申請 最高開罰30萬

  隨著近幾年,有愈來愈多的公寓,改建成套房出租,為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形,96年開始,內政部發布了新的規定,包括所有非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等,除了整棟建築物都屬於同一所有權人外,不管是增設廁所或浴室,或是增加兩間以上之房間,造成隔間牆變更,都必須向縣市政府建管處,申請建築物室內裝修審查許可。

  可別以為自己找熟識的裝潢師傅,就可以自行變更格局,因為如果在沒有建築師、土木技師,或結構技師等專業技師的確認下,就擅自敲敲打打,很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度,一旦有別人檢舉時,還會被處以六萬元以上,三十萬元以下的罰鍰,實在得不償失!

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『家財萬貫不如一技在身』古有明訓!景氣不佳、頭路難找,尤其中年人或想二度就業難上加難,甚至年輕人謀職期也拖得很長,為此加入連鎖小吃創業者越來越多,不過展店的地點不可馬虎,除了找尋適當地點,也要付出合理租金,台中市外食人口多,開連鎖小吃很有成功機會,根據資深小吃業者透露,店租金壓在二萬元以內才能成功,但理想地點又該如何選擇?「網路地產王」告訴您!


  逢甲商圈小吃最多,其次是一中商圈,一般來說,商圈騎樓分租3坪差不多要 3~5萬元,以這預算可租到一些市區主要道路的樓店或透店!行家建議,應避開一級戰區與人爭食大餅,不如選擇二級商圈的小樓店,含騎樓使用約15坪以內,租金控制在1萬七千至2萬元以內。

  資深小吃業者透露,小吃有特色好吃,人氣自然旺,基於創業預算有限,店址不必一定在著名馬路不可,選擇市區主要道路小商圈的巷口,或是鄰街三角窗邊都是有利地點,另外緊跟超市附近找店也是好方法,因連鎖超市開店都有一套專業知識來評估地點與周邊購買力。

■ 省錢創業有方 樓店營業兼住家

  台中市主要店面型式都是1+1樓店和透店兩大類。透店總價高、租金不俗,但消費者不習慣到二樓以上或地下室,營業限在騎樓與一樓店內,台中的飲食文化有別於台北,市府對店家在一樓騎樓烹煮或設桌通常不會主動告發,約規成俗,騎樓成為最重要的店面。

  譬如,85度C展店之初,在店面騎樓擺放休閒桌椅蔚成風潮,現在全台幾乎一致仿效,可見利用騎樓營業的重要性。假設樓店月租一萬七,二樓自住可抵一萬元,折算下來一樓店面含騎樓才分攤到七千元租金,營業壓力變輕成功機會大大提高。專家透露尋找小吃店面的心法,上網查察台中市小商圈、新社區學校補習班附近、出租套房集中區,超市附近,最重要的是小吃店租金絕不能高於2萬元!

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新成屋、預售屋329檔期推案量驚人,建商都等待這波房市熱潮,但是一般民眾可能不這麼認為,根據房仲業者統計,中古屋市場第一季委託銷售量較去年12月相比,爆增4成8,由此顯示,新成屋、預售屋市場恐已遭到中古屋市場擠壓、分食。

■ 南部漲幅近一倍 中古屋站穩2位數

  根據21世紀不動產統計,今年第一季委託物件量的漲幅以台灣南區(雲林以南包含嘉義、台南縣市、高雄縣市、屏東縣市與澎湖地區)增加幅度最高,委託量較去年第四季成長90%、第二名則是台北縣市的雙和地區,委託量也成長了82.8%,而板橋、樹林、三峽、土城則排名第三,成長67.3%。

  21世紀不動產高雄農16加盟店業務處長沈政學表示,南部地區以高雄縣市委託量最多,但是多圍繞在高雄市中心的凹子底重劃區以及左營高鐵站週邊。在失業率未大幅改進的情況下,導致部分屋主急售求現,不過多數是想趁高點脫手,所以高雄市委託量雖然增加,不過房價卻沒有下跌,反而緩步上揚,高雄市區中古屋已經擺脫單坪個位數價位,每坪要價11萬上下。

■ 北縣雙和最搶眼 議價空間增一成

  委託增加比例第二高的是台北縣雙和地區,第一季委託量比去年第四季增加82.8%,21世紀不動產永和公園加盟店長羅國峰表示,在央行尚未宣布不升息之前,各種打房政策導致許多投資客忐忑不安,乾脆選擇提早拋售,議價空間也因此增加1成左右。

  整個台北市委託量也比去年第四季成長近4成左右,其中又以台北市核心區信義、大安、中山以及松山區委託量增加最多,主要原因是在於房市正處高點之際,加上政府打房政策影響又適逢329檔期,不少屋主惜售心態軟化,抱持「高點拋售」的想法,讓中古屋市場的議價空間加大5-10%。

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內政部建築研究所上午公布98年第4季房地產景氣對策訊號,相隔10季,房市燈號重新亮起代表「安全穩定」的綠燈。由於同時指標及領先指標同步大幅上升,預料在沒有其他變數下,至今年第4季房市都將維持不錯景氣。

建研所每季發布房地產景氣動向調查,共分藍、黃藍、綠、黃紅、紅等五種燈號。藍燈代表低迷,紅燈代表過熱。國內房市去年第1季跌入近年最低的6分谷底之後,連3季回升,燈號也從藍燈轉為黃藍再轉為綠燈,復甦力道極為強勁。

不過負責這項調查的政大教授張金鶚對此現象深感憂心,他表示,過去房市從沒有如此強力回升,前一波房市景氣低迷也是從88年盤整到92年才回到綠燈。他認為這次回升,主要動能來自投資需求,對市場長期發展並非好事。

建研所表示,98年第4季在素地交易量、建造執照面積、新推個案單價明顯上升之下,景氣對策訊號綜合判斷分數較上季上升2分來到12分,燈號也從黃藍燈轉為綠燈。上次12分,是在96年第一季,距今已相隔兩年半時間。

除同時指標大幅好轉外,依建築貸款餘額、營建股股價、國內生產毛額及貨幣供給額推算,代表三季後房地產市場的領先指標,較上季上升2.21,也呈大幅上升,顯示至今年第4 季景氣仍佳。

另外在廠商調查方面,包括建設公司、仲介、金融機構、建經估價師等,普遍認為去年第4季較第3季為佳,認為好轉的近6成;至於對即將來到第二季,認為會轉好的比例為40%,持平42%,僅18%認為變壞。

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房價漲翻天,以有限預算要在台北市成家,看起來難度很高,不過,房地產業者表示,其實只要不要太在意路段、門牌、樓層等條件,在都市精華區撿到便宜的好屋不是沒有機會。

■ 距離很相近 價格差超多

  中信房屋企畫部副理江龍名表示,很多人一聽到大安區,就覺得房價一定高不可攀,事實上大安區也有便宜的路段,比如像臥龍街、辛亥路等等,都還有機會找到3字頭的房子,等於是知名路段的價格一半有找。

  同樣的道理也可以用在信義區和中正區,像是信義區吳興街、中正區廈門街等等,都是精華區域的便宜路段,預算有限的購屋人可以鎖定區域擇優購買,找到便宜房子不是難事。江龍名建議,買房子如果要找這類房子,如果不是在地換屋,可以和住在區域內的朋友或房仲多聊聊,大概可以知道自己該鎖定目標的區域。

■ 便宜路段得精選 房價雖低貸款難

  不過,住商不動產指出,要買這類便宜屋其實最該注意的是生活機能,採買是否便利,離公車站會不會太遠等問題。因為房價有時雖然低,但周遭人煙罕至,毫無生活機能可言,這類房子反而在居住時會造成很大的困擾,因為脫手困難,銀行貸款也會比較低。因此,聽到有便宜房子最好先到房屋周邊繞一繞,免得買了便宜,嚐了苦頭。

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政府近期接連出招打房市,宣稱是要平息民怨,其實政府根本搞錯了這項民怨真正的內涵。政府用的方式也不對,想要壓房價,結果卻是讓房價加速上漲。政府如果真的想讓房價下來,其實只有一個辦法,就是加快大台北的軌道建設。

這次政府會打房,主要是新內閣講庶民經濟,做了一項民怨調查,發現都會區房價太高為民怨之首後,於是就卯起來打。這個民怨其實有點怪,所謂民怨,應該是政府或因無能、或因施政不當,或是貪瀆造成人民生活痛苦所產生的怨恨。

但別人買得起豪宅,我買不起,別人可以住在市中心,我住不了,這是一種生活痛苦嗎? 大台北沒有一坪一、二十萬元的房子了嗎? 這種心態,說穿了其實是一種羨慕變嫉妒,是一種為什麼別人有,我卻沒有的心態,政府根本沒搞清楚。

為了平息這種稱不上民怨的民怨,政府最近端出不少政策,這些政策也著實讓人瞠目結舌。像是停售國有地,政府說是要抑制房價上漲,但大家都知道台北市現在的問題是沒有土地,政府要解決土地欠缺所引發房價上漲的問題,居然是停止土地供應,這到底是什麼樣的邏輯?

這項政策目的達不到,但後遺症可不少。現在建商很多地都必須要靠政府的土地進行整合後,才能開發利用,政府停售,土地就只好空在哪裡。政府不是希望市容能夠提升,景觀能夠美化嗎? 現在一切都停擺了。

再說政府認為豪宅房價飆太高,因此又要課重稅,又要降低房貸成數,希望把價格壓下來。這也很奇怪,豪宅房價高,一來是土地成本高,二來用好建材,第三則是創新。建材和成本是壓不下來的,難道政府的意思是大家不要創新,都回頭再去蓋一、二十年前的那種房子嗎?

政府真要房價降下來,就只有一個辦法,就是多做軌道建設,做多一點,做快一點,讓大家雖然住得離上班地點有點遠,但是搭上捷運還是很快就能夠到達。只要把北市上班人潮往北縣、往基隆、往桃園帶,市中心沒有那麼搶手,房市自然就會自動降溫,就不用整天煩惱下一步該怎麼打房價了。

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【文/范世華】
  有關於房價正逐漸醞釀著泡沫的問題,其中有一原因,是銀行對於房貸業務所採取的態度究竟是寛鬆或緊縮,因此能夠有效解決房價問題最根本的方法,只能有待於金融手段的介入嗎?目前大家也都在期待,看看政府以及央行將會採取什麼樣的做法來有效抑制房價。

■ 房價並非是高漲的問題,而是「失衡」的問題

  假若以身體來做為整體經濟市場的比喻,房地產只是整個市場的一部份,也就是身體的某部份器官而已,治療方法如果採取侵入性的方法直接戳破泡沫,會不會讓身體的其它部份也受到感染?

  目前眾所矚目的焦點全都在台北市的土地和豪宅,可是離開台北市不遠,像是中壢、桃園、鶯歌、基隆、八堵…等地區仍有許多中古屋的房價每坪都還不到十萬,更何況是其他中、南部鄉鎮縣市地區的房價其實根本就沒什麼漲到,如果此時採取激烈的手段,為了單單讓「富者無法更富」的目的而施出重手打壓房市,反倒會使「貧者更貧」。

■ 銀行授信條件對於房價市場性的影響

  房價失衡的問題「病因」,其實在銀行的授信條件上就可看到一些端倪,正常授信的基礎在於「償債能力」,不過房貸基於擔保的條件,銀行也在乎於「區位」的好壞,愈是位居精華區的房地產愈能貸到好的條件!幾乎所有的銀行對於台北市和其他縣市的房地產,所訂授信的「貸款成數」和「利率」都有不同的等級條件,甚至於有些行庫針對不同的情況又有「特別」的規定(如:花蓮、台東…根本就不承做;如:距捷運500公尺內,給予特別的優惠)。如果授信的條件本身就有大小眼之分,那麼在房產標的上所呈現間接「鼓勵」與「懲罰」的區別,反映到市場民眾在選擇購屋或是置產的同時,相對也會產生極大的不同落差。

■ 資金氾濫不單是「熱錢」,也有「冷錢」問題

  金融政策與投資環境,攸關著市場資金的流向,現況大家都知道目前市場的資金氾濫,但是游資會在短期之間驟增必然是有其因素,也要看國際的經濟因素,內在環境只是原因之一,但不管是外資擁入或是台資回流,如果找不到游資宣洩的出口,那麼房地產仍然還是用來停泊大筆資金最有效率的選擇部位。

  目前游資現象可分為兩個部份,一則是進來的外資,二則是回來的台資。對於「進來」的錢,以金融管制的策略方弍進行調控,是有可能請得出去的;但是對於「回來」的錢,要再把它趕出門,應該是不太可能的事了!我們所要擔心的應該是屬於後者,也就是「回來」的錢,這些大筆回流的資金,如果沒有好的投資環境,其實是不太可能再做為積極刺激景氣發展的攻擊動能,所以多半只會做保守消極的避險動作,若資金是尋求避險的目的,只是為了想找地方放的「冷錢」,仍然會選擇進入房市,那麼就不是利率、匯率所可以解決的了。

因此如何能讓這些資金活絡起來,並不是央行的責任,而是政府應該如何去引導到重大建設與產業發展的政治智慧問題。身體的「房地產器官」受到了感染,如果刺激了身體能夠自然提升免疫能力,當病症自然痊癒之後,身體也會更加地健康。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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央行出手打壓房市,貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過,這幾年房價飆漲過快,許多銀行對於條件不好的房子,在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去,現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值,讓購屋人了解,自己買的房屋究竟值不值錢,以後有沒有增值空間。不過,在這波緊縮下,購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題,必須特別注意。

■ 違約罰大錢 買屋得小心

  銀行貸款緊縮,購屋者要買屋必須準備較多的自備款,但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程,往往在房仲業者的舌燦蓮花下,便貿然簽約。中信房屋指出,市場上許多的糾紛來自於消費者,聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞,購買了能力所及之外的物件,一旦銀行貸款申請不下來,買方便會因為違約,而被賣方沒收訂金,金額從數萬元到數十萬元都有,而現在銀行收傘,這種情形可能會更頻繁,是想要購買房子的消費者所必須要注意的。

■ 公寓炒翻天 風險沒人擔

  房仲業者建議,有些不肖業務員在大環境不佳的情況下,許多時候便會做了過多的保證,為了避免這類狀況造成無謂的損失,消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度,心理有所準備。

  由於仲介業者確實能與配合銀行取得較好的條件,也因此建議消費者將貸款約定事項,在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上,並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上,當銀行無法核貸,消費者可以依此作為依據,避免被沒收訂金所造成的損失。

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擔心房市過熱,打壞市場行情,政府祭出連串政策,受到近期連續打壓豪宅政策影響,已經推出建案的329檔期,這個星期的買氣仍不見起色,成交量只有三成到五成不等,就連較不受影響的豪宅頂級市場,也開始出現變化,不少豪宅建商坦言,目前正在考慮緩推今年建案,以觀望政府政策!

■ 329檔期消失? 買氣緊縮市場冷

  買氣有多差?代銷業者私下表示,原本為了329檔期而準備的廣告預算,現在都紛紛喊卡,因為看屋的人潮明顯少於預期,不少人擔心現在進場,很可能貸款出現問題,加上學者不斷喊話,聲聲質疑房市將泡沫化,讓不少有意購屋的民眾裹足不前。

  目前,根據來自包括新聯陽、海悅及創意家等各大代銷商的說法,政府政策的確對豪宅市場造成一定程度的影響,只是影響有多大,還在觀察中,因此也造成一部分建商推案受阻,而這樣的效應,也延燒到了過去較不容易受影響的豪宅市場。

■ 政府出重手 豪宅緩建避風頭

  「目前是按進度作業,但還是要看政府打擊豪宅的力道有多大!」吉美建設總經理林進輝表示,公司今年原本預定推案二百億元,如果政府打擊力道過大,不排除都先建後售,暫緩開賣推案避風頭,而市場上與吉美採取類似作法的豪宅建商,還在增加當中,由於此類建商的資金相對雄厚,因此,寧可避開房市相對低迷的時間,等市場穩定過後再出售。

  不過,最近幾個月,台北市高單價個案其實沒幾個,精華區目前甚至沒有案子,不是賣完了,就是還在準備中,有建商坦言,這也是他們避開政府打壓豪宅的作法,「因為現在如果貿然推案,很可能會戰死沙場」!

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一種很難理解的台中房市現象發生在此次329檔期,預售新案量體僅約400億元,其中豪宅金額高佔9成,預售首購大樓與新成屋極為少數,預售豪宅明顯集中在七期推案,地段上三分天下,分成新市政中心區、市政路與南側的文心森林公園周圍。別墅市場量體小,眾多小案分佈在沙鹿鎮靠近特三號道周邊。中科西屯已經沉寂鮮有新案,多年來的搶建熱潮冷卻不少。

■ 趨勢一 豪宅價格M型化

  329檔期的豪宅新案設有接待中心的有:時代建設『時代圓滿』位南屯七期南側總銷約10億元以及富宇建設『東方之冠』位七期市政路總銷70億元。七期以外的個案有國泰建設『森林苑』30億元,位五期文心路上正對文心森林公園;總太建設『國美』位西區英才路南側,總銷約50億元;順天建設『敦凰』位北屯11期總銷20億。

  未建接待館處於預約銷售的有:總太建設『天匯』,位南側文心森林公園總銷50億元;聯聚建設『仁和大廈』位七期新市政區總銷80億元。以上個案開價差異很大,必須親洽案場了解為宜。

■ 趨勢二 首購3房、小豪宅價揚量增

  年輕人買得起的總價在500萬上下,造成首購標準三房與小豪宅產品的銷售率很高,位在郊區地段的預售大樓,開價來到16萬、成交在13萬上下,市區精華地或中捷站區預定地的小豪宅或套房,開價直上20~25萬元,有裝修的物件每坪加收2 ~3萬元。

  值得注意的新成屋個案春虹建設『東京市』,579戶、坪數30~50,基地位在昔日最精華區的東區台中公園自由路上,因為過去東區台中公園與車站的沒落,毫無大樓新案,空窗期過長,現因縣市合併與鐵路高架四號道利多,徹底改善此區交通,才讓沉寂20年有餘的東區回春,每坪13萬起的價位讓區域客眼睛一亮,銷售成績不俗,是否從此認定東區房市回溫,值得觀察。

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這年頭很多人都感嘆,想要買到便宜房屋好像很難。不過,除了挑區域,購屋人也可以注意一些屋況較差的醜房子,只要嫌貨得宜,見縫插針也可以砍出好價格。不過,業者也建議,購屋人買這類房子的時候千萬要注意,如果是海砂、輻射這種屋況,因為難以靠裝潢解決,所以最好不要輕易嘗試。

■ 屋況天差地別 價差十萬八千里

  信義房屋表示,很多屋主的房子沒辦法賣到好價錢,最主要的原因就是沒有整理。其實只要願意花一點時間整理粉刷,換上新的傢俱,讓房屋燈光美氣氛佳,價格就漂亮。

  同樣的道理,買方如果看到這類房子,不要先有預設立場,如果價格合理,只要不是需要太大的工程,能夠簡單的油漆粉刷,換換地板與燈具就搞定,甚至於加上一兩百萬的裝潢費後房價還比周邊更低,買方不妨大膽出價,就可順利買到便宜好屋。

■ 爛房雖有璞玉 小心碰上賠錢貨

  雖然屋況差的房子給了買方很多殺價的空間,整理之後仍可能從璞玉變寶玉,但房仲業者也提醒,許多屋況差的房子還是要小心。漏水、壁癌這類還算好解決,要是遇到海砂、輻射,甚至於兇宅,這類房子就千萬不要輕易「以身試法」,因為這類房子不僅難以處理到盡善盡美,更重要的是未來脫手時會產生無謂紛爭,甚至可能吃上官司。

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國土規劃及不動產資訊中心今天公布最新住宅需求動向調查,五大都會區去年下半年房價信心分數持續上升,北中南均超過100分,平均達到132分,台北市近期信心分數更高達156分,呈現全台看漲趨勢。

營建署委託國土規劃及不動產資訊中心所做的房價信心分數是以100分為基準,200分為滿分,代表全部的人都看漲,0 分則是所有人都看跌。這項調查自去年起每半年公布一次,上一次調查全台平均為115分,高雄上次調查則僅95分。

市場雖是一片樂觀,不過根據這項調查新增的一項名為「住宅價格合理性看法」的調查結果,五大都會區有高達8成6的民眾認為房價不合理,其中台北市達93%,台北縣也達92%,令人訝異的是連高雄縣市認為不合理的比例,都達7成4。

負責此項調查的張金鶚表示,此項調查並未了解民眾認為不合理原因,七成高雄民眾也許是認為房價過低不合理。不過基本上大台北房價過高是社會共識,這項調查可作為政府相關部門制定決策時參考。

國土規劃及不動產資訊中心是在今年一月透過電話訪問方式進行民眾住宅需求調查,在已購屋者方面,有6成看漲近半年房價,看好未來一年房價為5成3,至於想要買房子的人,則有高達8成4看漲近期房價,看漲未來一年房價也近6成。

由於預期上漲,使得購屋人近期購屋負擔明顯提升,調查顯示,五大都會區去年下年平均購屋總價達656萬,較上半年增加約56萬元,而在台北市則是增加約100萬元,平均購屋總價達1千萬元,換算每坪得多付出近4萬元代價。目前五大都會區平均房價所得比為7.08倍,北市則是9.06倍,均較上一次調查提高不少。

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政府打房措施一波波,市場上買氣稍見降溫,不過指標個案仍傳出預約人數爆滿,預售市況發展明顯出現兩極化。

住展雜誌昨天表示,為了解政策打房後房市到底受到何種程度的影響,住展雜誌最近針對市場多項建案進行調查,並與前兩周的來客量及成交戶數作比較。

結果發現,在政府釋出多項緊縮政策後,預售案場的來客量未見大幅降低,約僅減少了一成左右;但成交戶數則因買方積極議價,但賣方仍堅持價格底線而難以成交,雙方對價格認知差異擴大,各建案成交量下滑了三到五成不等。

住展雜誌發言人倪子仁表示,市況顯示,抑制炒樓政策難免影響三二九檔期的行情價格,但從來客量未大幅減低下,顯示市場仍存一定需求,供需機制才是關鍵。

不過,在部分訴求投資的建案中,政府政策已發揮明顯效果,在公股銀行喊出要降低投資客的貸款成數、提高房貸利率、與縮短還款寬限期後,投資客在自備款與利息恐會增加下,已有收手觀望的現象。

至於在豪宅市場上,倪子仁說,買氣受到的打擊也不大,最近成交案沒有減少跡象。

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